le bilan de l immobilier d entreprise année 2013

le bilan de l immobilier d entreprise année 2013

Le marché de l immobilier d entreprise sur le territoire de Plaine Commune en 2013 Le territoire de Plaine Commune s agrandit au 1 er janvier 2013 pour accueillir Saint-Ouen. En région Île-de-France, le marché des bureaux affiche en 2013, un ralentissement marqué. La demande placée connaît en fin d année, un déficit de 25 % par rapport à 2012. Ceci est notamment imputable à la baisse des grandes transactions. Plaine Commune n échappe pas à cette constatation. Le marché est majoritairement porté par les moyennes et petites surfaces, ce qui, au niveau local, est un avantage. En effet, grâce à la diversité des surfaces disponibles, les valeurs attractives, la bonne accessibilité du territoire, et le tissu important de PME, le territoire parvient à tirer son épingle du jeu. En locaux d activités, 2013 voit également une diminution des volumes transactés en région Ile-de-France, en locations aussi bien qu en ventes. La demande sur le secteur de la périphérie nord connaît un ralentissement, et les transactions sont plus longues et plus complexes à finaliser, en raison du contexte économique tendu qui affecte les résultats des entreprises. L immobilier d entreprise à Plaine Commune /////////////// Habitants au 01/01/2014 410 421 Nombre d entreprises 21 482 Nombre d emplois 200 000 emplois privés et publics Parc de bureaux 2 000 000 de m² Taux de vacance bureaux 01/01/2014 9,8 % Offre disponible 2013 403 475 m² Offre future bureaux 2013 1 671 666 m² Offre future activités 2013 758 608 m² Nombre d implantation 2013 120 Surface des Implantations 2013 197 302 m² Nombre de départs 2013 45 Surface des départs 2013 83 707 m² 2

L offre disponible au 30 juin 2013 //////////////////// L offre disponible s élève à près de 404 000 m² au 30 juin 2013, en incluant le territoire de Saint-Ouen. Ce chiffre comprend une majorité de bureaux. Le marché dionysien tend à se segmenter entre l axe tertiaire situé entre les RER B et D, où la vacance est faible, et le quartier Pleyel où de nombreuses surfaces sont disponibles. A Saint-Ouen, on enregistre également de nombreuses disponibilités dans le pôle tertiaire : Eurosquare, Le Floréal, Le Colisée, comptent par exemple d importantes surfaces disponibles. m 2 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 L OFFRE DISPONIBLE PAR VILLE AU 30 JUIN 2013 (BUREAUX ET ACTIVITÉS) Aubervilliers Épinay La Courneuve Pierrefitte LÎle-Saint-Denis Saint-Denis Saint-Ouen Stains Villetaneuse La commercialisation de l immobilier d entreprise en 2013 En 2013, 84 000 m² de locaux d activités et 19 000 m² d entrepôts ont été commercialisés. Du côté des bureaux, ce sont 95 000 m² qui font l objet d une signature en location ou en vente. Ce sont donc, en tout, près de 200 000 m² de locaux d immobilier d entreprise qui ont été commercialisés durant l année. En 2012, ce chiffre était de 253 000 m², le recul de la demande placée sur le territoire est donc d un quart par rapport à 2012. LES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAL 1 er SEMESTRE 2013 39 % 8 % 53 % m 2 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 ÉVOLUTION DES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAUX DURANT LES 4 DERNIERS SEMESTRES 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bureaux Bureaux Locaux d activités Entrepôts Locaux d activités Entrepôts 3

Les implantations de plus de 1 000 m² en 2013 ////////////////////////// BUREAUX LOCAUX D ACTIVITES ENTREPÔTS HAS : 12 400 m² (relocalisation) Interxion France (Paris VII) : 10 400 m² Eurasia : 9 100 m² SCA Hygiène Products : 6 800 m 2 Euromédia Group : 6 000 m² Plateforme du Bâtiment : 5 700 m² SVP : 6 700 m² (relocalisation) Panalux : 3 500 m² (relocalisation) DS Immo : 4 000 m² Crédit Agricole : 5 400 m² Groupe Solaire de France : 2 700 m² Faya France : 2 000 m² Radiall : 2 500 m² Société du Grand Paris (showroom) : 2 600 m² Chimera Yakamoz : 1 350 m² Rue du Commerce : 2 300 m² JLA Holding : 2 000 m² (extension) Prevôt Cartier : 1 200 m² Numergy : 1 900 m² Nike : 1 740 m² (extension) Kmart : 1 200 m² Pôle emploi Saint-Denis : 1 700 m² (relocalisation) TNM Industries : 1 500 m² Cemko : 1 100 m² Randstadt : 1 700 m² (extension) Brunswick SA : 1 300 m² Rolesco : 1 000 m² CNIM : 1 600 m² (relocalisation) Cegelec : 1 200 m² (extension) Pôle Emploi Aubervilliers : 1 200 m² (relocalisation) Eau et vapeur (extension) : 1 200 m² ANRH : 1 200 m² Proxiserve : 1 200 m² Arcelor Mittal : 1 000 m² Poste Immo : 1 100 m² SYSTRA : 1 000 m² (relocalisation) ISS : 1 000 m² La commercialisation des bureaux //////////////////////////////////// Après les années 2010 et 2012, marquées par les transactions exceptionnelles de SFR et de la SNCF, ainsi que de nombreux autres grands comptes, le marché des bureaux est en recul sur le territoire. La demande endogène générée par le marché constitué, a soutenu néanmoins le rythme des transactions. Aubervilliers voit s implanter deux sociétés dans le parc Icade : Numergy et Radiall. Pôle Emploi se déplace sur 1 200 m² vers la rue Henri Barbusse. A Saint-Denis, la signature d un bail en l état futur d achèvement de la Haute Autorité de Santé, dans l immeuble Green Corner, permet le démarrage des travaux de cet immeuble en 2014, au pied de la station RER B La Plaine Stade-de-France. L acquisition de l immeuble Lendit-Lumière par le Crédit Agricole va renforcer la filière Banque-Assurance. Nouveau venu dans le territoire, Saint-Ouen avait tiré son épingle du jeu en 2012 avec la relocalisation de Samsung (14 000 m²) dans l Ovalie, et l installation de Lowendal Masaï (3 000 m²) dans l Euroatrium. En 2013, Saguez and Partners confirme son intérêt pour le projet Manufacture du Design, réhabilitation d une ancienne Halle industrielle Alstom, en signant pour 4 000 m². Au second semestre, on enregistre deux signatures pour des surfaces importantes dans les immeubles Eurosquare I et Docks en Seine : SVP et Hygiene Products. 4

Les parcs d activités toujours attractifs ///////////////////////////// Saint-Ouen concentre de nombreuses transactions en 2013, notamment dans le Parc des Docks : La Poste, Koozina, Cemko, Potatomobile, ISS Urbaparc Saint-Denis enregistre également deux nouvelles arrivées pour plus de 5 000 m² au total. Le Parc de la Plaine, rue de la Montjoie, accueillera Euromédia sur 6 000 m² de bureaux et locaux d activités. A Aubervilliers, le parc du Landy accueille de nouvelles sociétés suite à plusieurs libérations. Le parc des Portes de Paris reste toujours attractif, avec l implantation de Proxiserve et de la Parquetterie de Paris. A La Courneuve, la vente du site Babcock à la Banque de France, intervenue en 2012, est officialisée. Ce site de patrimoine industriel est destiné à la construction d un nouveau pôle fiduciaire francilien, à l horizon 2017. Les Ateliers de Villetaneuse, parc d activités à la vente développé par SPIRIT dans la ZAE de Villetaneuse, enregistre ses premières réservations, ce qui permet de démarrer les travaux. Les valeurs des bureaux et locaux d activités en 2013 ///////////////////////////////////////////// Prix des bureaux Bureaux neufs Saint-Ouen : 240 à 320 euros/m²/an Bureaux neufs Saint-Denis : 240 à 320 euros/m²/an Bureaux rénovés, Plaine Commune : 100 à 200 euros/m²/an Prix des locaux d activités et entrepôts Locaux d activités neufs : 90 à 125 euros/m²/an Locaux d activités de seconde main : 60 à 105 euros/m²/an Entrepôts de seconde main : 50 à 80 euros/m²/an Les mouvements d entreprises ////////////////////// En 2013, les entreprises déjà présentes sur le territoire ont effectué des mouvements pour se relocaliser, s étendre ou créer de nouveaux sites. La société de vente en ligne Venteprivée.com acquiert un immeuble de bureaux à Saint-Denis (le Paristade) afin de regrouper ses salariés. Du côté des extensions, on peut citer Randstadt, Arcelor Mittal, ainsi que la Société du Grand Paris, qui localise à Saint-Ouen son laboratoire de maquettes de gares du futur métro Grand Paris Express. La société Interxion, déjà très présente sur le territoire, se développe à La Courneuve avec l ouverture de la première tranche de son septième Data-center, sur 10 000 m². Certaines entreprises impactées par des projets d aménagement sont amenées à se relocaliser (Prévôt-Cartier, CNIM..). D autres sociétés changent de site à l intérieur du territoire, comme Samsung ou Secap Pitney Bowles, en raison de décisions internes. Les départs d entreprises recensés en 2013, représentent 45 sociétés et 84 000 m² de bureaux et locaux d activités libérés. Le solde entre les implantations et les départs est donc de 1 130 595 m 2 pour l année 2013. 5

L offre future et les projets ////////////////////////////////////////// L offre future en immobilier d entreprise s élève pour le territoire, au 30 juin 2013, à 2,43 millions de m², soit une augmentation de 200 000 m² par rapport au semestre précédent. 621 000 m² pour lesquels un permis a été déposé ou délivré constituent la part des livraisons probables (26 %, sans compter les chantiers en cours). 1 808 millions de m² pour lesquels une programmation est définie mais aucune autorisation de construire n est en cours constitue la part des projets, soit 74 %. Les bureaux représentent 69 % de ces surfaces, et les locaux d activités, 31 %. m 2 900 000 OFFRE FUTURE DE BUREAUX m 2 300 000 OFFRE FUTURE DE LOCAUX D ACTIVITÉS 800 000 700 000 250 000 600 000 857 610 200 000 500 000 400 000 Projets Bureaux 150 000 292 405 Projets Activités 300 000 200 000 100 000 0 71 536 23 600 182 190 116 000 84 200 94 481 48 830 90 400 50 000 9 700 4 100 23 019 16 000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 +2020 PC déposés Bureaux PC accordés Bureaux Chantiers en cours Bureaux 100 000 50 000 0 6 000 8 300 22 707 65 220 105 285 60 700 18 000 87 202 11 200 16 601 38 978 14 500 5 700 5 710 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 +2020 PC déposés Activités PC accordés Activités Chantiers en cours Activités Dates de livraison prévisionnelles Dates de livraison prévisionnelles 6

Observatoire des petites surfaces de bureaux et d activités ///////// Les demandes de locaux de petite taille représentent une part importante des demandes de locaux enregistrées par le Service Immobilier d entreprise de Plaine Commune. Un travail particulier de recensement des petites surfaces d activités et de bureaux a donc été entamé en 2013. Cet observatoire recense les offres disponibles pour les locaux inférieurs à 200 m² pour les bureaux, et inférieurs à 400 m² pour l activité/entrepôts, issues aussi bien des secteurs privés que publics. LOCALISATION DE L OFFRE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE PETITES SURFACES L offre disponible //////////////// On recense fin 2013, 367 lots de petites surfaces tous types confondus, ce qui représente un total de 38 603 m². Ce chiffre est en constante évolution, étant donné la rotation permanente de ces offres. Elles se déclinent comme suit : 65 % des offres sont des lots de bureaux. Ces offres se concentrent principalement à Saint-Denis et Saint- Ouen, dans quelques immeubles fortement divisés, 20 % des offres sont des lots d activité. Ces lots d activité inférieurs à 100 m² sont rares sur le territoire alors qu ils représentent une part importante de la demande, 15 % sont des lots d entrepôts. Les prix moyens à la location sur les petites surfaces sont de 176 /m²/an/ HC/HT pour les bureaux, de 117 /m²/ an pour l activité et de 102 /m²/an pour les entrepôts. Ces prix sont les prix moyens pondérés, liés à la petite taille des locaux. Les tendances //////////////////// Les conditions de garanties parfois très élevées, et les baux commerciaux peu flexibles constituent un frein d accès à l immobilier pour les TPE, notamment celles en création. On trouve par contre, de plus en plus d offres de bureaux mis en location par des sociétés qui souhaitent optimiser l occupation de leurs propres locaux, souvent sous la forme de prestations de service, ce qui constitue une alternative plus souple que le bail 3/6/9 classique. Une grande partie des demandes concernent des petits ateliers ou des entrepôts de stockage, sur des surfaces inférieures à 100 m², qui sont les plus difficiles à satisfaire. On constate une nette inadéquation offre/demande pour ce type de surfaces. Limite communale Périmètres de ZFU Gares du réseau ferroviaire Surfaces des bureaux moins de 50 m 2 de 50 m 2 à 100 m 2 plus de 100 m 2 Surfaces des locaux d activités moins de 100 m 2 de 100 m 2 à 200 m 2 plus de 200 m 2 7

Service Immobilier d entreprise de Plaine Commune 21, avenue Jules Rimet 93218 Saint-Denis Cedex Tél : 01 55 93 36 10 Contacts : Corinne MIGNOT - Chargée de mission en implantations d entreprises (grandes surfaces) Séverine DELETRE - Chargée de mission en implantations d entreprises (petites surfaces) Mail : demandeslocaux@plainecommune.com.fr www.plainecommune.com.fr