Démolition de 86 logements, quartier Montreynaud à Saint-Etienne (Loire) CONTEXTE Le quartier de Montreynaud, qui fait partie des quatre quartiers du Grand Projet de Ville (GPV) de Saint-Étienne, s est développé sur un site collinaire, situé au nord-est de Saint-Étienne, à six kilomètres du centre-ville. La ville de St Etienne a connu une décroissance démographique entre 1990 et 1999, qui a eu pour conséquence une vacance du parc immobilier. Le parc locatif social a été touché par cette vacance, notamment les quartiers souffrant d une mauvaise image. Le quartier de Montreynaud est un de ces quartiers. Le quartier, classé en ZFU depuis janvier 1999, compte 10 100 habitants, se compose de 700 logements en copropriété, 700 maisons individuelles et de 2 390 logements HLM gérés par 7 bailleurs sociaux. Ce parc social représente plus de 15 % de l ensemble des logements locatifs sociaux de la ville. Depuis 1994, 25 Millions de Francs de travaux d aménagements urbains ont été réalisés et 1 300 logements ont été réhabilités. Malgré ces investissements, la vacance de logements s est développée et touchait en 2001 plus de 600 logements, représentant environ 25 % du parc locatif du quartier. La demande externe pour les logements de ce secteur reste en effet très faible, et faisant plutôt l objet de demandes de décohabitation de personnes résidant déjà dans le quartier. LE PROJET ET SES ACTEURS La stratégie opérationnelle du projet global de quartier, élaborée définie dans le cadre du GPV piloté par un GIP, prévoit un programme de démolitions beaucoup plus important que cette seule opération, puisque est prévue la démolition de 405 logements répartis sur deux soussecteurs du quartier. Ces logements appartiennent à trois bailleurs sociaux : OPAC St Etienne région, l Office départemental Loire-Habitat et la SA HLM Logirel (actuellement groupe Axiade). Le relogement des ménages est un problème assez simple à résoudre sur ce site, car la vacance est concentrée sur ces immeubles, presque vides, dans lesquels, à la faveur des départs, les bailleurs n ont pas réattribué de logements. L ensemble du programme de démolition a fait l objet d un avis favorable du conseil départemental de l habitat en 2001. Il est intégré dans un plan directeur de requalification globale du site et dans une stratégie globale d habitat élaborée par la Ville. L opération globale est prévue en deux phases : phase 1 (2001-2003) : démolition de 304 logements
2 - OPAC de Saint-Étienne : 86 logements + 60 logements, démolitions réalisées en juillet 2002 et en mai 2003 (ce sont ces 86 logements qui font l objet de la présente fiche) - SA d HLM Logirel :43 logements démolition réalisée en juillet 2002 et financée par le FEDER. - OPAC Loire Habitat : 115 logements démolition terminée et financée par le FEDER. phase 2 (2004-2006) : démolition de 101 logements - OPAC de St Etienne : 101 logements La seconde phase est définie comme «optionnelle» par le maître d ouvrage. Le dossier a en effet été constitué à une période de forte baisse démographique sur le quartier et de désaffection du parc. Pour l OPAC, la réalisation de la seconde phase de démolition dépendrait de l évolution de la situation sur le quartier et de la demande. RÉSULTATS De 2001 à 2004 ont été démolis plus de 300 logements situés dans des immeubles en forme de barres et de tours. Après les démolitions, les bailleurs ont réalisé un pré-verdissement des espaces libérés. La Ville a ensuite réalisé des travaux de bouclage de rues qui, après démolition, seraient restées en impasse. Les démolitions de logements, dont les 86 logements de l OPAC, ont permis de dédensifier le quartier. Les espaces libérés par les démolitions ont été aménagés. Des espaces de proximité ont été créés. Les responsables de la Ville estiment qu un certain changement d image est perceptible. Surtout, les habitants des copropriétés observent que, sur ce quartier, sont désormais en phase de réalisation des travaux attendus depuis longtemps. La seconde phase du projet lui-même a évolué. L OPAC a estimé que les opérations réalisées jusqu en 2003 amélioraient sensiblement l image du quartier. Par ailleurs, une concertation a été organisée avec les locataires des 101 logements restant à démolir, mais fortement occupés, à l exception d un bâtiment. Cette concertation a montré un fort attachement de leur part au quartier et aux logements, de sorte que l OPAC a finalement opté pour une réhabilitation de qualité dans 81 ces logements. Sur les 101 logements qu il était prévu de démolir à partir de 2003, la démolition a finalement porté sur l immeuble de 20 logements pratiquement vacant. CONNEXION AVEC D AUTRES OPERATIONS Le «projet de site» du quartier Montreynaud est ambitieux, puis qu il comporte nombre d autres actions parallèles à ces opérations de démolition, toutes destinées à revaloriser de manière durable le site. Il s agit : - de la démolition d une tour en copropriété dégradée, la Tour Plein Ciel, de 90 logements, qui fait l objet d un Plan de Sauvegarde, - de la réhabilitation de 6 copropriétés (625 logements) dans le cadre d une OPAH copropriétés, dont le démarrage est prévu pour la fin 2004. - de la création d un parc urbain au sommet de la colline, - d aménagements des espaces libérés par les démolitions, projets qui font l objet de financements européens,
3 - de créer une nouvelle centralité commerciale et urbain autour d un équipement commercial, d un programme d équipements publics et d une place publique de 4000 m2. l étude de faisabilité du nouveau centre commercial a été financées par le FEDER, - de hiérarchiser le système des voiries : création d un boulevard urbain, de promenades plantées, réfection de l éclairage public. Certaines de ces opérations, résultant en partie des démolitions, sont financées avec l aide du FEDER. - d actions de gestion rapprochée des espaces publics du quartier, par l intermédiaire d une entreprise d insertion. - Un des bailleurs sociaux, en outre, a mis en place une structure «présence et médiation» qui a pour rôle de veiller à la tranquillité des espaces semi-publics sur son patrimoine. COÛT Ces démolitions ont eu lieu en juillet 2002. D autres démolitions, faisant l objet de plans de financements ultérieurs pour le même bailleur social ainsi que pour la SAHLM Logirel et Loire Habitat, ont eu lieu en 2003. Le coût total de l opération est de 886 000 euros TTC. Il comprend : - les dépenses de travaux de démolition, d aménagement des abords, de VRD, et des honoraires, - les coûts liés aux déménagements des familles encore en place et à leur accompagnement social, - le remboursement du capital restant dû. L OPAC ne récupérant pas la TVA, les dépenses sont calculées sur une base TTC. FINANCEMENT DU PROJET L opération est éligible au programme FEDER 2000-2006, Objectif 2, sous-mesure 4-2 b : «Reconquérir les friches urbaines et les cœurs de ville et de quartier». Le complément de programmation du DOCUP indique que le taux global de subventions publiques calculé sur la dépense subventionnable doit être inférieur à 80%. Il faut noter que le projet ne comporte pas de réutilisation, à des fins de construction de logement, du sol libéré : le financement européen vise en effet dans cette mesure les actions d aménagement urbain, mais jamais la construction de logements. Un premier plan de financement global est élaboré par le porteur du projet, l OPAC. Il concerne les apports : - du FEDER sur les travaux et honoraires (plafond forfaitaire de 760 euros par logement), - de l Etat sur les travaux, honoraires, relogement et accompagnement des familles (taux de 50% en site GPV), - du CILS sur les sur les travaux, honoraires, relogement et accompagnement des familles (taux de 20%), (mesure créée en 2002), - de la ville de St Etienne sur le remboursement du capital restant dû (9,41%), - de l OPAC sur ses fonds propres (13,87%). Mais, selon le DOCUP, les dépenses liées au fonctionnement du bénéficiaire sont exclues des dépenses éligibles. De même que les coûts de relogement et d accompagnement des familles, et le remboursement du capital restant dû sur les immeubles à démolir. Seules sont éligibles au
4 FEDER les dépenses concernant les travaux. La dépense subventionnable est de 382 890,96 TTC. Un nouveau plan de financement est réalisé. Le taux moyen de subvention s élève à 40 % pour cette sous-mesure ; dans le cas particulier des dépenses liées à la démolition du parc HLM, la subvention est plafonnée à 760 par logement, soit pour 86 logements : 760 x 86 = 65 360,00. Par rapport au plan de financement initial, les pourcentages des participations des cofinanceurs sont rétablis au prorata de leur intervention sur les seules dépenses «travaux et honoraires» retenues comme éligibles au FEDER. La Ville de Saint-Étienne, qui intervient uniquement sur le remboursement du capital restant dû, ne figure pas dans le plan de financement présenté dans le cadre du DOCUP, puisque ce poste de dépense n est pas éligible. En fin de compte, le taux global de subventions publiques calculé sur la dépense subventionnable s élève à 67,07 %. Il est inférieur au taux plafond de 80%. Le Plan de financement définitif présenté, et accepté, est le suivant : Financeurs FEDER sur travaux et honoraires ETAT (arrêté du 17-04-2002) 50 % sur une dépense éligible de 382 890,96 à proratiser sur la dépense retenue éligible au FEDER taux de financements publics % sur la dépense éligible (travaux + hon) Forfait 760 Llogt soit : 17,07 % 50,00 % 67,07 % Euros 65 360,00 191 445,48 CILS (2 pour 5 de l Etat) 20% de la dépense éligible convention du 9 septembre 2002 Fonds propres OPAC 20,00 % 12,93 % 76 578,19 49 507,29 Total 100,00 % 382 890,96 TT Le mode de calcul pour les autres opérations de démolition des immeubles de l OPAC, de ceux de la SHLM Logirel et de Loire Habitat est similaire. Le taux de subvention publique, variable sur chaque opération financée, se situe en fait entre 65 et 70% de la dépense subventionnable. A cette subvention sur les seules opérations subventionnables dans le cadre du DOCUP, s ajoutent les subventions apportées par l Etat et du CILS sur les opérations de relogement, de même que la subvention apportée par la Ville pour le remboursement des emprunts. Le bailleur social estime que les financements FEDER sont indispensables aux opérations de démolition. La création, en 2002, de la subvention du 1% (CILS) qui s ajoute à celle de l Etat a été également décisive. Il n est pas certain que l opération aurait pu se faire sans ces deux financements. CONTACTS Cette fiche a été rédigée à partir du dossier de demande de subvention établi par le service instructeur, du «projet de site de Montreynaud» établi en 2004 par le Service de l Urbanisme de la Ville de St Etienne, dans le cadre du dossier présenté à l ANRU, et d entretiens avec les personnes ressources.
5 Laurent GAGNAIRE, Directeur général de l OPAC de St Etienne et de la Loire, St Etienne. Tél : 04 77 42 85 27 Courriel : renseignements@opac-st-etienne.fr Service Renouvellement urbain, Direction de l aménagement urbain, Ville de St Etienne. Marie- Claude SAVORGNAN. Tél : 04 77 48 66 12 Courriel : marie-claude.savorgnan@saint-etienne.fr Service Habitat, DDE de la Loire. Tél : 04 77 43 81 74.