2015 AÉROPORTS FRANCILIENS

Synthèses des marchés Entrepôts Immobilier d entreprise 2015 AÉROPORTS FRANCILIENS Les pôles économiques autour des aéroports internationaux de Paris-Orly et Paris-CDG bénéficient sans conteste de leur proximité avec ces aéroports. Ces derniers ont-ils le même impact sur le marché d immobilier tertiaire des territoires les entourant? Les principales données économiques et de marché issues de nos études donnent une vision synthétique de ces 2 pôles* (Orly et Roissy). Nous les avons réunies au sein de ce document pour une analyse globale et comparative. Sommaire Contexte 1 Données générales 2 Dessertes 2 Environnement économique 2 L offre disponible 3 L aéroport de Paris-Orly, situé à 14 km au Sud de Paris, devient un aéroport totalement civil en mars 1954, mais il existe depuis la fin de la 1 ère guerre mondiale. Il est le 2 ème aéroport français et le 11 ème aéroport européen. En 2015, il a accueilli 29,6 millions de voyageurs. L aéroport de Paris-CDG, situé à 23 km au Nord de Paris, est plus récent. Son 1 er aérogare date du début des années 70, le second date de 1982, deux autres satellites voient le jour en 2007 et 2012, ainsi qu un 3 ème terminal en 2008. Un 4 ème terminal pourrait être construit à horizon 2024. Il est le 1 er aéroport français, le 2 ème européen et le 8 ème mondial. En 2015, il a accueilli 65,8 millions de voyageurs. La demande placée 4 Les valeurs locatives 5 Annexes 6 Rédacteur Département Etudes & Analyses 12 rue Médéric 75017 PARIS Directrice : Patricia VEVAUD * Liste des communes composant les pôles : annexe page 7 Advenis Real Estate Solutions 12 rue Médéric - 75017 PARIS Tél : 01 40 55 82 82 etudes@advenis-res.com Advenis Conseil 2016 www.advenis-res.com

CHIFFRES CLES PRESENTATION SOCIO-ECONOMIQUE DES 2 PÔLES DONNEES GENERALES IDF Chiffres INSEE Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE TERRITOIRE (en Km²) 12 012 67 0,6% 35 0,3% NOMBRE DE COMMUNES 1 281 4 0,3% 7 0,5% NOMBRE D'HABITANTS 11 898 502 99 060 0,8% 127 055 1,1% POPULATION ACTIVE 6 057 462 47 564 0,8% 63 092 1,0% NOMBRE D'EMPLOIS 5 677 540 128 656 2,3% 86 511 1,5% NOMBRE D'ENTREPRISES * 1 314 279 7 867 0,6% 9 864 0,8% % en IDF Ces pôles représentent une faible part du territoire francilien. Ils comptent cependant 3,8 % des emplois et 1,3 % des entreprises d Ile de France. Le pôle d Orly, plus ancien et plus proche de Paris, affiche un développement supérieur à celui de Roissy en termes de nombre d habitants et de population active. De même, les entreprises implantées y sont beaucoup plus nombreuses. Cependant, le pôle de Roissy recense un nombre d emplois plus important. DESSERTES ROUTIER / AUTOROUTIER A1 /A3 / A104 (FRANCILIENNE )/ N2/ N17 A6 / A10 / A86 / N7 /N6 RER B D / C / VAL SNCF TRAMWAY T7 AEROPORT PARIS-CDG / LE BOURGET PARIS- TGV (PARIS-CDG) MASSY Dans le cadre des projets du Grand Paris Express, la desserte de l aéroport Paris-Orly sera complétée par la ligne de Métro 14 qui sera prolongée jusque là, et par la ligne 18 qui desservira, à partir de Paris-Orly, le plateau de Saclay, St Quentin-en-Yvelines, et à terme Rueil et Nanterre. Enfin, une gare du Grand Paris Express y sera créée, ainsi qu une gare TGV. L aéroport de Paris-CDG, quant à lui, bénéficiera de la ligne 17 (St Denis - le Mesnil-Amelot) et de la création d une gare Grand Paris Express. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE POLES DE COMPETITIVITE ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE GRANDS PROJETS ASTech, Medicen, Cap Digital, ASTech, Medicen, Cap Digital Finance Innovatiion Aéroport international, parc Aéroport international, des Expositions de Villepinte Marché d'intérêt National de Rungis Extension du parc des Requalification et Expositions, aménagement aménagement du secteur de centres d'affaires SENIA Pont de Rungis, internationaux dédiés à aménagement et Tremblay-en-France et agrandissement de l'aéroport Roissy-en-France dans le cadre du Grand Paris, création d'une gare TGV 2

MARCHE BUREAUX L OFFRE DISPONIBLE Ces pôles représentent 7,65 % (Roissy) et 7,29 % (Orly) de l offre disponible en Ile de France (1,2 millions de m², en baisse de 26 % sur un an). Les 2 pôle présentent un volume disponible très proche. Cependant l évolution des stocks est très différente d un pôle à l autre : sur un an, l offre est en baisse sur le pôle de Roissy, et en forte hausse sur le pôle d Orly. OFFRE IMMEDIATE 7,65% 7,29% OFFRE IMMEDIATE RESTE DE L'IDF 85,06% - 25 000 50 000 75 000 100 000 Le pôle de Roissy comme celui d Orly présente 2 offres de surfaces > à 10 000 m². La part d offre à la vente est peu élevée ce qui est un phénomène récurrent sur cette typologie de locaux, et ce, quelque soit les territoires étudiés. On ne trouve aucune offre neuve disponiblesur ces 2 pôles. Dans la conjoncture économiqueactuelle, les promoteurs lancent peu de programmes en blanc. L offre future recensée est ainsi quasi inexistante sur ces 2 pôles. OFFRE IMMEDIATE % NEUF % VENTE 91 740 0% 12% 87 506 0% 8% OFFRE IMMEDIATE OFFRE > A 10 000 91 740 24 872 2 87 506 38 406 2 OFFRE A MOINS D'UN AN OFFRE FUTURE - 1 800 - - 3

MARCHE BUREAUX LA DEMANDE PLACEE En 2015, dans un placement en forte augmentation à l échelle francilienne (1 million de m² placés), ces 2 pôles ont connu une baisse de leur demande placée : - 91 % sur Roissy et - 22 % sur Orly. Ils représentent chacun moins de 1 % du placement francilien. Seule une transaction a été recensée par pôle sur cette typologiede locauxavec un volumeplus élevé sur Orly. 0,23% PLACES 0,86% PLACES RESTE DE L'IDF 98,90% - 5 000 10 000 15 000 Le placement moyen le plus faible se trouve donc sur Roissy qui enregistré une transaction < à 5 000 m², celle d Orly étant > à 5 000 m². Ces 2 transactions recensées sur les pôles d Orly et Roissy, sont des transactions locatives portant sur de surfaces de second marché. Le délai théorique d écoulement du stock sur un an a augmenté plus fortement sur Orly (forte augmentation de l offre disponible) que sur Roissy, c est également Orly qui comptabilisele délai le plus élevé. PLACES NBRE DE TRANSACTIONS PLACEMENT MOYEN 2 400 1 2 400 8 833 1 8 833 PLACES % NEUF/A LIVRER % VENTE 2 400 0% 0% 8 833 0% 0% DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK EN MOIS 45 128 4

MARCHE BUREAUX LES VALEURS LOCATIVES Sur ces pôles les valeurs de présentation sont comprises entre 30 à 143 /m² pour le second marché. FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION SECOND MARCHE On constate une très forte amplitude des valeurs due à une hétérogénéité des produits. 150 Les valeurs de haut de fourchette correspondent à des entrepôts, notamment situés dans la zone aéroportuaire (Roissy), ainsi qu à des entrepôts spécifiques types : messagerie, froid +/-. 100 50 Les valeurs les plus basses correspondent à des entrepôts de classe C (vieillissantsvoir obsolètes). 0 Sur un an, les valeurs sont en baisse mesurée sur Roissy et en diminutionplus significativesur Orly. Les valeurs moyennes sont les suivantes : Neuf Roissy : aucune offre Orly : aucune offre Second marché Roissy : 96 /m² Orly : 61 /m² Ces 2 pôles ont des fourchettes de valeurs de second marché, de 61 à 143 /m² pour Roissy, et de 30 à 90 /m² pour Orly, finalement assez comparables en amplitude, avec cependant des valeurs hautes plus élevées sur Roissy (zone de fret). La valeur moyenne est plus élevée sur Roissy pour la même raison. A partir des valeurs de transaction qui ont été communiquées, les valeurs moyennes ressortent : Roissy : pas d information Orly : 27 /m² (1 référence de second marché) Ces dernières valeurs ne tiennent pas compte des avantages consentis par le bailleur (franchise de loyer, abattement, travaux, ). 5

ANNEXES ANNEXES LISTE DES COMMUNES COMPOSANT LES POLES * GONESSE ABLON SUR SEINE EN FRANCE CHEVILLY LARUE TREMBLAY EN FRANCE FRESNES VILLEPINTE RUNGIS THIAIS VILLENEUVE LE ROI * périmètre limité à Paris Nord 2 pour les communes de Gonesse, Tremblay-en-France et Villepinte LEXIQUE Bureau Délai théorique d'écoulement (du stock) Demande placée - transaction Disponibilité future lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Dynamique de placement Immeuble/programme restructuré Immeuble/programme neuf Immeuble/programme second marché Loyer Loyer "prime" Loyer moyen - valeur locative moyenne Offre disponible (stock) Pré commercialisation Programme Taux de vacance Utilisateur Valeur locative rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l'orie pour les bureaux. Exprimé en % immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en % personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser voir loyer Pour plus d informations sur les territoires évoqués dans ce document et nos sources, nous vous invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet : www.advenis-res.com 6

ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Un accompagnement dédié et global dans l immobilier ADVENIS : L AUDACE, L AGILITÉ ET LA MAÎTRISE POUR PILOTER LA PERFORMANCE DE VOS ACTIFS Côté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant qui a pour ambition d être un acteur majeur dans la conception, la distribution et la gestion d actifs immobiliers et financiers. Advenis est implantée aujourd hui en France et en Allemagne avec : 500 collaborateurs 7 Mds d actifs sous gestion 50 000 clients* Au service d une clientèle institutionnelle et privée, le groupe Advenis propose une offre globale et intégrée, qui s articule autour de 3 pôles : VALORISATION ET GESTION D ACTIFS DISTRIBUTION ET GESTION PRIVEE SERVICES IMMOBILIERS ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS UNE VISION A 360 DES SERVICES IMMOBILIERS Advenis Real Estate Solutions est un intervenant majeur et indépendant des services immobiliers 3,5 milliards d euros d actifs sous gestion* 10 000 recherches de locaux par an* 2 500 sites sous gestion* 12 millions de m² gérés* 28 implantations* * Chiffres au 31/12/20104 Advenis Real Estate Solutions (Advenis RES) associe ses différentes expertises pour proposer une offre de services immobiliers intégrée, complète et dynamique FACILITY MANAGEMENT Gestion technique et des services aux bâtiments Pilotage des services aux occupants Gestion locative pour le compte d utilisateurs CONSEIL Transactions, locations, ventes Conseil en investissement Multi-sites, logistique, services dédiés Etudes et analyses ASSET MANAGEMENT Elaboration d une stratégie pluridisciplinaire d optimisation et de valorisation des actifs immobiliers PROPERTY MANAGEMENT Représentation du propriétaire Gestion locative Gestion ASL/AFUL Gestion de copropriétés RIE AU PLUS PROCHE DES CLIENTS ET DE LEURS ACTIFS Advenis RES dispose d une présence territoriale dense, avec près d une trentaine d implantations en France et deux en Allemagne. Cette couverture confère à Advenis RES : Une proximité vis-à-vis de ses clients ainsi que de leurs biens Une forte connaissance locale Une capacité à coordonner des portefeuilles nationaux Advenis RES peut ainsi à la fois répondre à un besoin local très spécifique et gérer d importants portefeuilles répartis sur tout le territoire. 7

ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Une couverture nationale Forte d une trentaine d implantations sur le territoire et de plus de 200 collaborateurs, elle conseille plus de 400 clients pour près de 2 500 actifs immobilier en gestion, pour un total de 12 000 000 m². Implantations d Advenis-RES : L activité de Conseil et Transaction (3 implantations en Île de France et 13 en régions) sort renforcée de la complémentarité avec les autres métiers du groupe Advenis. Elle bénéficie des différentes expertises et est en mesure de répondre à l ensemble des problématiques de ses clients. CONSEIL ET TRANSACTION EN ÎLE DE FRANCE ET EN REGION PARIS 01 40 55 82 92 paris@advenis-res.com Directeur : Cédric Heneman LILLE 03 62 59 90 00 lille@advenis-res.com Directeur : Alexandre Poette STRASBOURG 03 88 60 33 61 strasbourg@advenis-res.com Directeur : Serge Kraemer LYON 04.26.04.15.07 lyon@advenis-res.com Directeur : Jean-Christophe Renoir IDF EST 01 64 62 06 82 Idf.est@advenis-res.com Directeur : Yann Lobjois MARSEILLE 04 96 15 64 64 marseille@advenis-res.com Directrice : Brigitte Blouin MONTPELLIER 04 67 71 54 38 montpellier@advenis-res.com Directeur : Christophe Nowak TOULOUSE 05 34 45 21 21 toulouse@advenis-res.com Directeur : Nicolas Kwiatkowski IDF OUEST 01 30 57 23 00 Idf.ouest@advenis-res.com Directrice : Olivia Josset BORDEAUX 05 56 57 99 53 bordeaux@advenis-res.com Directeur : Antoine Grand TOURS BLOIS 02 47 46 28 55 tours@advenis-res.com Directeur : Jacques Jandrain NANTES 02 53 78 02 51 nantes@advenis-res.com Directeur : Romain Vincent Genod RENNES 09 63 69 61 50 rennes@advenis-res.com Directeur : Hervé Pavy CAEN 02 31 34 93 25 caen@advenis-res.com Directeur : Fabien Brard PICARDIE 09 81 36 03 68 picardie@advenis-res.com Directeur : Florent Casanova DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS INVESTISSEMENT 01 40 55 82 82 investissement@advenis-res.com CORPORATE SOLUTIONS 01 40 55 82 88 corporatesolutions@advenis-res.com ETUDES & ANALYSES 01 40 55 82 82 etudes@advenis-res.com REGIONS 01 40 55 82 82 franchise@advenis-res.com 8