MARKETBEAT FRANCE LOGISTIQUE 4ème Trimestre 216
SOMMAIRE 1 Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs locatives et offre immédiate 4 Investissement 6 Définitions
CONTEXTE ÉCONOMIQUE MI FIGUE, MI RAISIN Désalignement des astres Brexit, élection de Donald Trump, l année 216 détient le palmarès des réalisations inattendues. L agenda 217 s annonce chargé : élections en France et en Allemagne, négociations de sortie de l UE du Royaume-Uni. Les grandes économies ont assez bien absorbé les turbulences de 216, mais le fameux «alignement des planètes» (taux d intérêts faibles, parité euro/dollar favorable et pétrole bas) carburant d une reprise auto entretenue se désaxe (hausse du pétrole, des taux longs). Après son passage à vide du 2 ème trimestre, la croissance française reste faible (,2% au 3 ème trimestre), et devrait terminer l année autour de 1,2% (contre 1,6% en zone euro). Plusieurs indicateurs sont timidement repassés au vert, notamment la consommation des ménages (+,4% en novembre), sur fond de regain d inflation (+,6% en décembre) lié à l énergie. Redressement de la production industrielle Les indicateurs de la production manufacturière montrent depuis 4 mois un profil d activité accidenté, alternant rebonds et replis, sans redescendre depuis 24 mois sous leur ligne de flottaison. Les passages à vide des mois de septembre (11,9 pts) et d octobre (11,3) ont fait place à un net regain (+2,3%) au mois de novembre (13,6 pts). Outre l effet de redressement porté par les industries extractives, l énergie et l eau (+1,9%), l industrie agroalimentaire (+,9%), tout comme les biens d équipement (+,5%) ont envoyé des signaux positifs. Pour autant, ce sursaut de la production manufacturière n a pas encore permis de rejoindre la moyenne trimestrielle de l an passe (-,3%). Mieux pour le transport et l entreposage Le net rebond dans le transport-entreposage (+3,9% après -5,2% en septembre) est encourageant à plus d un titre, les secteurs clés de la filière logistique qui composent cet indicateur confirmant cette tendance, en particulier l entreposage et les services auxiliaires de transport (+4,1%) ainsi que le transport terrestre (+3,5%). Le commerce de gros affiche un redressement plus mesuré (+,2% en octobre), bridé par les grossistes en biens domestiques (-1,1 %). Côté e-commerce, les ventes du 3 ème trimestre 216 sur internet ont atteint 16,9 milliards d euros (+12%), et ce dans un contexte de recul de la consommation des ménages 1. La forte croissance du nombre de transactions rend d autant plus pressante l optimisation des flux retours (reverse logistique) et des circuits amont et aval. Cushman & Wakefield MarketBeat France Logistique T4 216 Croissance du PIB en France, % -,2 -,4 17 15 13 11 99 97 95,8,6,4,2, INSEE Production manufacturière en France (base 1 en 25) -2-4 -6 INSEE Chiffres d affaires dans le transport-entreposage et commerce de gros*, % glissement annuel 6 4 2 Transports et entreposage Source:, Cushman & Wakefield * Hors automobiles et motocycles 1 FEVAD Commerce de gros 2
DEMANDE PLACEE ANNÉE RECORD, POUR UNE GÉOGRAPHIE SURPRENANTE Année record La demande placée d entrepôts logistiques a totalisé 3,2 millions de m² au cumul de l année 216, au terme d un 4 ème trimestre très réussi (8 m² commercialisés). Ce volume (+19% en un an) marque un record décennal et clôture le 4 ème exercice consécutif de hausse des commercialisations. Le nombre de transactions (141 signatures), en léger retrait de son rythme de croisière (145 en moyenne sur 1 ans), indique une progression de la taille moyenne des opérations. Plusieurs nouveautés ont caractérisé l année 216, tant dans la géographie de la demande placée que la typologie des utilisateurs au cœur de la demande. Marchés secondaires et dorsale au coude à coude Les années 215 et 216 tirent leur dynamisme du redéploiement de la supply chain de nombreux acteurs de la grande distribution, de celle spécialisée et du e- commerce. Ces mouvements, ancrés en 215 sur les marchés de la dorsale ont nettement débordé cet axe en 216. Si bien que la demande placée dans et hors du corridor font presque jeu égal en 216 (respectivement 1,7 et 1,5 million de m²). Le rebond des marchés secondaires correspond à la réalisation de plusieurs clés-en-main et comptes-propres en Bretagne, en Occitanie et dans le Centre-Val de Loire, sur des formats d entrepôts XXL, à l image de CARREFOUR (131 5 m²) à Poupry, de LECLERC à Castelnaudary (89 m²) et d ITM LOGISTIQUE ALIMENTAIRE (INTERMARCHE) à Erbrée (67 m²). Performances hétérogènes sur le corridor Le rythme de l activité au sein du corridor logistique accuse un repli de -13% en un an, avec des performances contrastées selon les marchés considérés. L étroitesse de l offre neuve d entrepôts de classe A, disponible au moment opportun et en phase avec les cahiers des charges exigeants des utilisateurs est criante en Ile-de- France. Cette pénurie contrarie le potentiel de ce marché, en repli sur les schémas locatifs dans l existant. La demande placée logistique à Marseille, divisée par plus de deux en un an, accuse quant à elle le contrecoup de plusieurs années fortes de nombreux comptes-propres et clés-en-main. La logistique lilloise s est révélée plus porteuse (+15%), soutenue par des prise à bail d entrepôts de seconde main, tandis que les clés-en-main de LIDL (46 m²) et d INTERMARCHE (7 m²) ont animé le marché lyonnais (+39% en un an). Demande placée en France, en milliers de m² 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Demande placée en France par géographie selon la typologie des preneurs% 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Demande placée dans les principaux marchés en France, en milliers de m² Ile-de-France 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Lyon Lille Marseille T1 T2 T3 T4 Dorsale Autres Logisticiens Chargeurs 4 8 1 2 213 214 215 216 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Cushman & Wakefield MarketBeat France Logistique T4 216 3
DEMANDE PLACEE LE XXL À L HONNEUR HORS DU CORRIDOR LOGISTIQUE Grandes transactions en 1 ère ligne Les volumes d activité contrastent fortement à partir du seuil des 3 m², avec une demande placée au-delà de ce niveau en nette progression (+53%), et une légère correction (-4%) en deçà. La typologie des utilisateurs suit cet effet de seuil, les volumes traités du côté des prestataires logistiques (725 m²) approchant ceux des chargeurs (785 m²) pour des entrepôts de moins de 3 m². Dès lors que les gabarits d entrepôts augmentent, les positionnements de logisticiens, beaucoup plus rares, se sont centrés autour des hubs logistiques de Lille, à l image de LOG S (54 m²), SIMASTOCK (47 m²) ou encore de JUNG LOGISTIQUE (39 m²). Les chargeurs dominent le XXL Pour les formats XXL (plus de 6 m²), les chargeurs font cavalier seul, se positionnant sur des plateformes de nouvelle génération configurées selon leurs cahiers des charges, davantage dans le cadre de comptes-propres (Centre-Val de Loire, Occitanie, Île-de-France) que de clés-en-main (Bourgogne, Grand Ouest). La montée en puissance des entrepôts XXL, levier de la performance logistique de 216 se mesure aussi à leur nombre. Jusqu en 211-212, les meilleures années comptaient au mieux 3 positionnements de ce type. A partir de 213, ces opérations deviennent sensiblement plus nombreuses, pour culminer à 7 en 216. Depuis deux ans, cette tendance a soutenu la prise de poids de la première main dans la demande placée. Chargeurs et logisticiens hors de la dorsale Les chargeurs, principaux animateurs du marché logistique depuis 2 ans sont à l origine de 2 millions de m² traités en 216, dont plus de la moitié 1,1 million de m²) hors du corridor logistique. La montée en gabarit des plateformes logistiques amont de la distribution spécialisée et du e-commerce et leur redéploiement, d abord opéré sur la dorsale en 215 a dépassé ce couloir logistique en 216. Dans une plus faible mesure, les logisticiens ont suivi ce mouvement, sans que leur prise de poids hors de la dorsale (Normandie, Centre-Val de Loire, et Grand-Est) ne répercute de baisse de régime sur le corridor (675 m²). Demande placée en France par taille, % des surfaces 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 De 3 à 6 m² Plus de 6 m² Demande placée en France selon l état du bâti, % des surfaces 4 3 2 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Moins de 1 m² De 1 à 3 m² Première main Seconde main Clés-en-main / comptes-propres Demande placée en France par type de preneur, en 216, % des surfaces Dorsale Hors dorsale % 2% 4% 6% 8% 1% 6% 4% 2% % Chargeurs Logisticiens Cushman & Wakefield MarketBeat France Logistique T4 216 4
VALEURS LOCATIVES ET OFFRE TENSIONS SUR LE NEUF QUI SE FAIT RARE Loyers stables sur les principaux marchés Le dynamisme de l activité transactionnelle depuis 2 ans et l étroitesse de l offre d entrepôt de classe A de première main entraîne de ponctuelles tensions haussières sur les territoires logistiques les plus porteurs, tout en prévenant les corrections sur plusieurs marchés secondaires. Sur le marché francilien, la fourchette haute des loyers pour les meilleurs entrepôts neufs de classe A s échelonne de 48 à 56 /m²/an. Pour des entrepôts de seconde main, les loyers varient le plus souvent de 35 à 45 /m²/an. Sur le marché lyonnais, ces valeurs se situent autour de 45 /m²/an pour des entrepôts neufs de classe A, pour un loyer prime de 47 /m²/an. Dans les Hauts-de-France, les prises à bail se sont échelonnées de 42 à 44 /m²/an. Valeurs locatives prime en 216 Le Havre 43 /m²/an Bordeaux 43 /m²/an Lille 44 /m²/an IDF 55 /m²/an Lyon 47 /m²/an Toulouse 42 /m²/an Marseille 41 /m²/an Strasbourg 41 /m²/an Pour les marchés de Toulouse, Bordeaux, Le Havre et Strasbourg, les valeurs de première main sont restées homogènes de 42 à 43 /m²/an. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC. Allégement des disponibilités sur la dorsale L offre immédiate d entrepôts logistiques totalise un peu plus de 2,6 millions de m² début 217. L ampleur de l allègement de ces disponibilités (-7% en un an) est loin de refléter la bonne tenue de l activité transactionnelle observée en 216, en raison du poids des clés-en-main et des comptes-propres. L'Île-de-France et l Oise (-3% en un an) concentrent la moitié de ce volume (1,3 million de m²), dont un ratio très minoritaire d entrepôts neufs (moins de 1%). Les autres territoires du corridor logistique ont marqué des replis très appuyés de leurs disponibilités immédiates, de -15% sur le marché de Lille à -3% pour Marseille et Lyon. Plusieurs lancements en blanc Les formats logistiques compris entre 1 et 3 m² forment la majorité (55%) des disponibilités de l axe Nord- Sud. Une part importante de ces surfaces peine à faire coïncider caractéristiques techniques de haut niveau, localisation stratégique et disponibilité à court terme. De fait, les disponibilités immédiates de grands entrepôts restent cantonnées aux marchés franciliens et lyonnais. La précommercialisation est restée la norme afin de sécuriser les passages en phase opérationnelle des projets de plateformes logistiques. Depuis 2 ans, quelques pure players, confortés par le dynamisme du e-commerce et de la grande distribution, ont initié des opérations en blanc, situés en grande majorité sur les marchés de la dorsale (Réau, Boves, Lauwin-Planque etc.). Offre immédiatement disponible, en milliers de m² 35 3 25 2 15 1 5 Cushman & Wakefield Offre immédiatement disponible par marché selon le segment de surface, début janvier 216, milliers de m² Ile-de-France 27 28 29 21 211 212 213 214 215 T4 216 Ile-de-France Lyon Lille Marseille Autres Lyon Lille Marseille % 2% 4% 6% 8% 1% Moins de 1 m² 1-3 m² Plus de 3 m², Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield MarketBeat France Logistique T4 216 5
INVESTISSEMENT TRES BONNE TENUE 216 : 1,6 milliard d euros investis, une performance satisfaisante Un peu plus de 425 millions d euros auront été investis en entrepôts logistiques en France au 4 ème trimestre, portant le volume annuel à près de 1,6 milliard d euros. La baisse de l activité relevée cette année (-19%) est à relativiser compte tenu de la performance exceptionnelle du marché en 215 (près de 2 milliards d euros). Le segment logistique conserve donc un rythme soutenu avec des résultats très nettement supérieurs en 216 à ceux enregistrés de 29 à 214 (81 millions d euros en moyenne par an). Cette classe d actifs conserve une part de marché de l ordre de 6%, en légère baisse par rapport aux 7% enregistrés en 215. La cinquantaine de transactions ont ainsi été relevées au cours de l année 216 aura maintenu le montant unitaire moyen des transactions proche des 3 millions d euros, un niveau stable d une année sur l autre. Moins de cessions de portefeuilles Les cessions de portefeuilles d actifs logistiques ont continué d animer le marché de l investissement en France en 216 : elles auront représenté près de 625 millions d euros, soit 4% du volume global, un chiffre en baisse par rapport au record enregistré en 215 (plus de 7%). Les acquisitions d actifs unitaires ont ainsi repris l ascendant, concentrées essentiellement sur la région Ilede-France (plus de 75 millions d euros). Ce volume important inclut quelques cessions d actifs hors normes comme l ensemble «Pantin Citrail», acquis par la CNP pour un montant supérieur à 14 millions d euros. Les marchés régionaux ont en revanche été moins actifs d une année sur l autre, le levier principal de l activité transactionnelle reposant sur des cessions de portefeuilles nationaux incluant un périmètre régional. et un volume record en Ile-de-France Hors cessions de portefeuilles d actifs, les volumes investis ont augmenté dans des proportions importantes (+74% d une année sur l autre) et frôlent le milliard d euros à l échelle nationale. Cette bonne dynamique est en grande partie soutenue par le marché francilien, qui affiche plus de 75 millions d euros de cessions, à comparer aux 2 millions l an passé. Ailleurs, les volumes traités sont restés assez faibles et en recul d une année sur l autre. Montant investi en logistique en France, en millions d euros 3 2 5 2 1 5 1 5 Cushman & Wakefield, pour IDF Montant investi en logistique en France, en millions d euros 1 2 1 8 6 4 2 T1 T2 T3 T4 Cushman & Wakefield, pour IDF Montant investi en logistique en France par marché, en millions d euros Portefeuille Ile-de-France Marseille Ile-de-France Province Poids des portefeuilles Lyon Lille Autres 5 1 1 5 214 215 216 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Source: Cushman & Wakefield, pour Ile-de-France Cushman & Wakefield MarketBeat France Logistique T4 216 6
INVESTISSEMENT DES TAUX BAS MAIS ATTRACTIFS Acquéreurs : les fonds d investissement dominent (un peu moins) Deux catégories d investisseurs dominent aujourd hui le marché de l investissement logistique, avec pour chacune des trajectoires différentes. Les fonds d investissements, animateurs de longue date pour cette classe d actifs, s affirment comme leaders même si, en 216, leur part de marché est en baisse : 84% en 215, après 65% en 216. Ces acteurs trustent à la fois le top 1 des transactions les plus importantes par leur montant, mais surtout les cessions de portefeuilles, tant nationaux («Gemini», «Murrayfield» entre autres) que pan-européens. Ces fonds sont aujourd hui concurrencés par les compagnies d assurances, qui, dans leurs stratégies de diversification, manifestent un intérêt grandissant pour le compartiment logistique. Leurs réalisations, certes peu nombreuses en 216 (seulement 2 signatures), démontrent leur capacité à s engager sur de grands volumes d acquisitions unitaires, tant en Ile-de-France qu en régions. Les européens prennent le dessus L internationalisation du marché de l investissement n est pas un fait nouveau : les acteurs domestiques ne pèsent que pour un quart des montants investis cette année. Plus intéressants sont les changements observés en 216 quant à la hiérarchie des investisseurs étrangers : les européens poursuivent la reconquête du marché hexagonal entamée en 215, avec près de 7 millions d euros d'acquisitions cette année. Ils surpassent ainsi les acteurs américains et internationaux, qui, après une année 215 record (près d un milliard d euros), ont été un peu moins présents en 216. Ces derniers ont ciblé principalement les portefeuilles, un schéma d acquisition qui les met en compétition avec des fonds pan-européens, ou plus rarement, des acteurs français. Taux de rendement : encore plus bas! La logistique n échappe pas à la compression des taux observée sur l ensemble des classes d actifs immobilier depuis 3 ans, et les points historiquement bas observés au 3 ème trimestre 216 ont à nouveau reculé. Les taux de rendement prime logistique se positionnement aujourd hui très nettement en-dessous de 6% en Ile-de- France (5,6%) et à Lyon (5,85%). A Marseille et Lille, ces mêmes taux s affichent autour de 6,25%. Montant investi en logistique en France par type d acquéreur, % 1% 8% 6% 4% 2% % Cushman & Wakefield Montant investi en logistique en France par nationalité d acquéreur, % 1% 8% 6% 4% 2% Cushman & Wakefield Taux de rendement prime logistique en France, en % 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 % Fonds d'investissement Foncières Investisseurs privés Assurances/Banques Promoteurs Autres Pan-Européen France Etats-Unis Royaume-Uni International Allemagne Autres Ile-de-France Lyon Marseille Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield MarketBeat France Logistique T4 216 7
DÉFINITIONS Autorisations d exploiter : Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d autorisations, les plus fréquentes sont la 151 (Entrepôts couverts), la 153 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables). Classification : Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leur accessibilité (distance de l autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leur évolutivité (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Clé-en-main locatif : Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement). Compte propre : Immeuble dont l utilisateur est le propriétaire occupant Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les pré commercialisations, les clés-en-main locatifs et les opérations pour compte propre. Entrepôt : Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol. ICPE : Une Installation Classée pour la Protection de l Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains. Cushman & Wakefield MarketBeat France Logistique T4 216 8
AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d Etudes 3 ()1 86 46 1 93 pierre.d alencon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 ()1 86 46 1 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 ()1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 ()1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 ()1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 217 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés