GROUPE STRATÉGIE DE LEADERSHIP DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER AU MAROC Présentation au Comité Exécutif 20 février 2006 Mohammed Benmoussa 1
SOMMAIRE INTRODUCTION LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK CONCLUSION 2
INTRODUCTION Emergence d un Groupe Bancaire & Financier Leader CLIENTS PLUS DE 1 MILLION DE COMPTES ACTIFS TOTAL BILAN 69,2 Mds DH (2004) EFFECTIFS 3136 RESULTAT NET 702 MDH (2004) AGENCES 256 PNB 2,8 Mds DH (2004) CAPITALISATION BOURSIÈRE : 15,1 Mds DH 3
INTRODUCTION OBJECTIF STRATÉGIQUE POUR UN GROUPE BANCAIRE DE LA DIMENSION DE BMCE BANK : DEVENIR L UNE DES INSTITUTIONS FINANCIÈRES LES PLUS PERFORMANTES ET LES PLUS PROFITABLES DE SON MARCHÉ ET DE SA RÉGION MOYENS : ü ACCROÎTRE LA PART DE MARCHÉ ü AMÉLIORER LA PERFORMANCE ET LA PROFITABILITÉ ü RÉDUIRE LES COÛTS & LES RISQUES ü RENFORCER LA CONNAISSANCE TECHNOLOGIQUE & MARKETING ü OCCUPER UNE POSITION DE LEADERSHIP DANS LES MÉTIERS STRATÉGIQUES MÉTIERS DE L IMMOBILIER : ü SECTEUR STRATÉGIQUE POUR L ÉCONOMIE NATIONALE ü ACTIVITÉS STRATÉGIQUES POUR LES ÉTABLISSEMENTS BANCAIRES ü GROUPE BMCE BANK : UN DÉVELOPPEMENT IMPORTANT DEPUIS 3 ANS DANS LE FINANCEMENT DE L IMMOBILIER EN DIRECTION DES PARTICULIERS MAIS UN POSITIONNEMENT ENCORE MODESTE PAR RAPPORT À LA TAILLE NORMATIVE ET AUX AMBITIONS NATIONALES & RÉGIONALES DU GROUPE BMCE BANK 4
SOMMAIRE INTRODUCTION LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK CONCLUSION 5
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS FORTE CONTRIBUTION DU SECTEUR BTP À L ÉCONOMIE NATIONALE ü 5% du PIB ü 43% de la FBCF nationale (1er contributeur sectoriel de l économie) ü 7% de l emploi national ü 10% des recettes fiscales de l Etat ü 7% des crédits distribués par les établissements bancaires 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 25 20 15 10 5 0 EVOLUTION DE LA VALEUR AJOUTÉE 281,7 (EN PRIX COURANTS ET EN MILLIARDS DE DIRHAMS) 354,2 344,0 345,6 319,3 318,3 443,7 419,4 397,8 383,2 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 12,4 13,4 14,8 ECONOMIE NATIONALE SECTEUR BTP 15,4 16,3 18,3 19,4 19,3 20,7 22,3 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 120 100 80 60 40 20 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 60,4 61,9 EVOLUTION DE LA FBCF (EN PRIX COURANTS ET EN MILLIARDS DE DIRHAMS) 65,8 75,7 81,9 85,4 85,4 91,1 100,5 109,1 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 26,7 28,9 31,2 ECONOMIE NATIONALE SECTEUR BTP 32,8 34,8 39,0 41,3 41,5 44,0 47,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 6
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS EVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS AUTORISÉS SUR LA PÉRIODE 1990-2003 (EN MILLIERS) q FORTE PROGRESSION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS SUR LA DÉCENNIE 1995-2005 (SEUIL DE 100.000 UNITÉS/AN DÉPASSÉ) 62,6 51,2 53,2 51,4 57,3 66,1 104,8 82,7 87,3 79,9 81,7 83,2 89,1 107,9 100,7 q MAIS PRODUCTION TOUJOURS INSUFFISANTE POUR RÉSORBER LE DÉFICIT NATIONAL EN LOGEMENTS : 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 ü Plus de 1.2 million d habitations (en 2002) ü 2,7 millions d unités en 2007 compte tenu de la croissance urbaine et du renouvellement du parc q SOURCES DU DÉFICIT EN LOGEMENT ü Taux d urbanisation rapide ü Développement anarchique des villes ü Offre et demande de logement en situation d inadéquation ü Distorsions dans la production réglementaire de logements sociaux ü Accumulation du déficit en logements sur plusieurs décennies et Défaillances des politiques publiques ANNÉES 7
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS CONTRAINTES DU SECTEUR DE L IMMOBILIER CONTRAINTES FONCIÈRES CONTRAINTES RÉGLEMENTAIRES CONTRAINTES FINANCIÈRES q Prix du foncier urbain q Filières irrégulières q Opacité des transactions immobilières q Absence de structure de valorisation et de promotion foncière q Diversité des régimes et statuts juridiques du foncier q Morcellement excessif des terrains q Lenteur de la procédure d immatriculation du foncier q Complexité des procédures et des conditions de délivrance des autorisations de construire et de lotir q Complexité et rigidité des plans d aménagement urbains q Multiplicité des intervenants et faible coordination q Inadéquation des statuts des agences urbaines et faiblesse de la couverture territoriale q Faiblesse des ressources financières du secteur public et des institutions locales q Faible participation des banques au financement de l immobilier q Instruments de prêt relativement peu diversifiés et inadaptés q Concurrence bancaire sur les taux encadrée q Absence de système national incitatif d épargne logement, de marché hypothécaire secondaire et de mécanisme d assurance hypothécaire q Efficacité incertaine des mécanismes juridiques 8
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS STRATÉGIE D ACTION DE L ETAT SUBVENTIONS AUX PROGRAMMES D HABITAT SOCIAL ET DE LUTTE CONTRE L HABITAT INSALUBRE AIDES PUBLIQUES À L ACCÈS AU LOGEMENT DÉROGATIONS FISCALES POLITIQUE DE PRÉVENTION ET DE RÉPRESSION NOUVEAUX PROGRAMMES D HABITAT MOBILISATION DES TERRAINS PUBLICS SUBVENTIONS BUDGÉTAIRES RISTOURNES D INTÉRÊTS EN FAVEUR DES MÉNAGES PROGRAMME DE RÉSORPTION DE L HABITAT INSALUBRE SUBVENTIONS DE FONDS SPÉCIAUX AVANCE DE L ETAT EN FAVEUR DES PROMOTEURS IMMOBILIERS PROGRAMME VILLE SANS BIDONVILLES SUBVENTIONS DU FONDS HASSAN II FONDS DE GARANTIE 9
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS TAILLE ET COMPORTEMENT DU MARCHÉ DU CRÉDIT IMMOBILIER q Doublement des encours de crédits immobiliers sur la période 1997-2004 Production annuelle de crédits immobiliers = 20% à 25% de l encours, contre 15% en France (marché mature) Prépondérance des crédits acquéreurs accordés aux particuliers pour l acquisition ou les travaux de construction de biens (appartements, maisons individuelles, terrains) destinés à un usage personnel (habitation, loisirs, commercial, ) Concentration du marché des crédits acquéreurs sur le financement de l acquisition de logements neufs en vue d une accession à la propriété de la résidence principale Généralisation des crédits acquéreurs à taux variables Crédits acquéreurs (43,8 Mds DH en 2004 ) = 50% de l endettement des particuliers (87,9 Mds DH en 2004) = 95% de l encours de crédits immobiliers (46,3 Mds DH en 2004) 70 EVOLUTION DES ENCOURS DE CRÉDITS IMMOBILIERS DISTRIBUÉS PAR LES BANQUES (EN MILLIARDS DE DH) 56.2 60 50 40 30 20 20.9 22.1 24.2 Nd 27.0 31.4 35.8 40.2 45.9 10 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Octobre ANNÉES 10
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS q LA DEMANDE DE CRÉDITS IMMOBILIERS EST STRUCTURELLEMENT LIÉE AUX FACTEURS: DÉMOGRAPHIQUES SOCIO-ÉCONOMIQUES ü STRUCTURE DÉMOGRAPHIQUE ü DYNAMIQUE DE CROISSANCE ü EVOLUTION DES COMPORTEMENTS DES MÉNAGES ü ATTACHEMENT CULTUREL DU CITOYEN MAROCAIN À LA PROPRIÉTÉ ü CONTRAINTES DU MARCHÉ DE LA LOCATION ü REVENUS DES MÉNAGES COMPARATIF DU TAUX DE MÉNAGES PROPRIÉTAIRES ALLEMAGNE DANEMARK AUTRICHE PORTUGAL MAROC ITALIE BELGIQUE TUNISIE ESPAGNE 43% 51% 56% 64% 67% 69% 74% 78% 81% A l instar des ménages étrangers, les marocains ne sont pas tous propriétaires de leur logement et ne pourront pas tous le devenir. Aussi, il est indispensable de développer le logement locatif au Maroc. 11
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS q FREINS SUBSTANTIELS AU DÉVELOPPEMENT DE LA DEMANDE DE CRÉDITS IMMOBILIERS : ü FAIBLE TAUX DE BANCARISATION (À PEINE 20%!) ü UNE PARTIE IMPORTANTE DES REVENUS DES MÉNAGES EST VARIABLE ET RESTE DIFFICILEMENT JUSTIFIABLE PAR DES MOYENS OFFICIELS ü REVENUS FAIBLES ET ÉVOLUANT TIMIDEMENT ü TAUX DE CHÔMAGE ÉLEVÉ ü FREINS D ORDRE RELIGIEUX À L ACCÈS AU CRÉDIT BANCAIRE ü CROISSANCE DU SURENDETTEMENT DES MÉNAGES ü STAGNATION DES TAUX D INTÉRÊT ü HAUSSES DES PRIX DE L IMMOBILIER 12
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS CARACTÉRISTIQUES STRATÉGIQUES DU CRÉDIT IMMOBILIER PRODUIT D APPEL PRODUIT FIDÉLISANT PRODUIT PERMETTANT DES VENTES CROISÉES PRODUIT À L ORIGINE DE FERMETURES DE COMPTES BANCAIRES PRODUIT RENTABLE VARIABLES IMPACTANT LA MARGE SUR CRÉDIT IMMOBILIER ü Durée (ou maturité) du prêt ü Montant de l apport personnel ü Profil de l emprunteur ü Nature de la garantie ü Intensité concurrentielle ü Ratio charges de remboursement/revenu ü Situation et qualité du bien à acquérir 13
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS POSITIONNEMENT STRATÉGIQUE DES ACTEURS q FORTE CONCENTRATION DANS LE FINANCEMENT DE L IMMOBILIER : 60 50 ENCOURS DES CRÉDITS IMMOBILIERS DES ÉTABLISSEMENTS BANCAIRES - OCTOBRE 2005 56,1 ü Les trois premiers intervenants (CPM, CIH & Attijariwafa Bank) concentrent les 2/3 des encours du marché et les six premiers (+BMCI, BMCE BANK & SGMB) 90% du marché ü Les trois premiers intervenants occupent cette position de leadership à la fois sur le segment des crédits acquéreurs et sur celui des crédits promoteurs : ces trois acteurs concentrent 60% du marché des crédits acquéreurs et près de 65% du marché des crédits de promotion immobilière 40 30 20 10 0 14,4 12,5 9,8 SECTEUR BANCAIRE 100% AUTRES 1,07 5,6 4,8 CAM 2,31% CPM 25,60% CDM 5,44% 4,1 3,1 CIH 22,23% AWB 17,53% BMCE BANK 8,58% SGMB 7,28% 1,3 0,6 CPM CIH AWB BMCI BMCE SGMB CDM CAM Autres Secteur bancaire BMCI 9,97% 14
LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS q L importance des encours de crédits immobiliers paraît être aussi fortement corrélée à la taille des réseaux de distribution (CPM, Attijariwafa Bank, BMCE BANK), si l on exclut bien sur le cas particulier du CIH qui a bénéficié pendant de nombreuses années du monopole sur ce marché q Le marché récompense les early movers q Mais aucun positionnement stratégique n est définitivement acquis EVOLUTION DES ENCOURS DE CRÉDITS IMMOBILIERS (EN MILLIONS DE DH) Etablissements 2002 2003 2004 2005 Evolution 2005/2002 Octobre % MDH BMCE Bank 1 009,2 1 841,9 3 213,0 4 817,9 +377 +3 809 Attijariwafa bank 5 163,9 6 957,0 8 522,5 9 844,7 +91 +4 681 BMCI 3 115,0 3 979,3 4 851,2 5 600,0 +80 +2 485 CPM 8 106,5 8 995,2 12 022,8 14 381,9 +77 +6 275 SGMB 2 429,3 2 736,0 3 363,0 4 092,0 +68 +1 663 CDM 1 979,7 2 331,3 2 549,3 3 059,0 +55 +1 079 CAM 939,6 972,6 1 117,7 1 296,0 +38 +356 CIH 12 018,8 10 206,6 10 168,6 12 482,1 +4 +463 Secteur bancaire 35 175,8 38 564,8 46 243,4 56 176,0 +60 +21 000,2 15
SOMMAIRE INTRODUCTION LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK CONCLUSION 16
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER ANALYSE SWOT DES MÉTIERS DE L IMMOBILIER FORCES FAIBLESSES OPPORTUNITÉS MÉTIERS DE L IMMOBILIER MENACES 17
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER FORCES + Une planification rigoureuse des projets de mise à niveau des infrastructures de base (infrastructures routières, autoroutières, portuaires, aéroportuaires, sanitaires et scolaires) + Une volonté politique de faire du tourisme un levier de développement économique et social du Royaume, confortée par une véritable stratégie (vision 2010/ plan azur : objectif de 10 millions de touristes, 20% du PIB, recettes en devises de 48 milliards d euros) et des moyens concrets (8 à 9 milliards d euros d investissements) + Des liquidités importantes au niveau des institutions bancaires et une baisse tendancielle des taux d intérêt permettant d élargir l accès au crédit logement + La mise en place de fonds de garantie publics permettant de solvabiliser la clientèle à faibles revenus ou à revenus irréguliers + Un régime de conservation foncière fiable et sécurisant 18
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER FAIBLESSES Ð Lourd déficit cumulé en matière de logements Ð Faible nombre d opérateurs privés organisés dans le domaine de la promotion immobilière Ð Rareté des réserves foncières dans les milieux urbains Ð Non respect des normes de construction et de sécurité Ð Lourdeur administrative en matière d octroi des autorisations et faible transparence dans les conditions de délivrance des dérogations aux normes urbanistiques Ð Une offre hôtelière insuffisante et inadaptée Ð Absence de cadre juridique pour le résidentiel locatif Ð Une industrie des matériaux de construction peu compétitive 19
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER OPPORTUNITÉS ì Volonté ferme de l Etat et des plus hautes autorités du pays de résorber le déficit en logements et d éradiquer l habitat insalubre ì Mise à disposition de réserves foncières et mise en place d avantages fiscaux exceptionnels en matière de logement social et d investissements touristiques ì Un marché du crédit immobilier en pleine expansion soutenu par une forte demande et par la baisse du coût du financement tant pour l acquéreur que pour le promoteur ì Besoin de professionnalisation des métiers de l immobilier et fortes complémentarités ì Adoption programmée du ratio MC DONOUGH ì Volatilité des rendements du marché boursier rendant plus attractifs les placements immobiliers mais représentant en même temps une menace 20
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER MENACES î Concurrence du secteur informel et importance de l évasion fiscale î Une dépendance croissante du secteur touristique au marché français î Montée en puissance des principaux concurrents directs du Maroc dans l industrie du tourisme (Tunisie, Turquie, Egypte, Espagne, ) î Hausse du cours du pétrole et des prix des matériaux de construction î Menaces liées au terrorisme et aux conflits internationaux et régionaux î Risques d entrée de concurrents étrangers forts et structurés suite à la mise en œuvre des accords de libre échange î L arrivée plus tardive des jeunes sur le marché du travail freine la croissance des besoins en logements et en crédits î Possible évolution de la réglementation bancaire marocaine vers une interdiction ou une restriction des ventes liées î Dynamique des concurrents (reprise CIH par CDG, Banque Postale, rachat CDM) 21
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER q VISION STRATÉGIQUE DE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER UN ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DE CONFIANCE LIBRE ET INNOVANT AU SERVICE DE SON GROUPE RESPECTUEUX DE LA DÉONTOLOGIE CONVIVIAL ET DE TAILLE HUMAINE COMPÉTITIF SPÉCIALISÉ ET MODERNE 22
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER Nous pensons que l intégration en amont et en aval de la filière immobilière pour conquérir plus tôt la clientèle bancaire, générer davantage de revenus par des ventes croisées et contrecarrer la concentration du secteur bancaire, devrait constituer le choix stratégique du Groupe BMCE BANK dans les métiers de l immobilier LES ACTEURS DE LA FILIÈRE IMMOBILIÈRE TRADITIONNELLE ANNONCES PROMOTION IMMOBILIÈRE EXPERTISE DU BIEN DEVIS TRAVAUX FINANCE- MENT ASSURANCE SERVICES ANNEXES GESTION DU BIEN LOCATIF REVENTE AGENCES IMMOBILIÈRES, NOTAIRE PROMOTEURS ET LOTISSEURS NOTAIRES AGENCES EXPERTS IMMOBILIÈRES IMMOBILIERS BANQUES ASSUREURS AGENCES IMMOBILIÈRES ET ADMINISTRATEURS DE BIENS AGENCES IMMOBILIÈRES, NOTAIRES L INTÉGRATION AMONT ET AVAL DES BANQUES DANS LA FILIÈRE IMMOBILIÈRE ANNONCES PROMOTION IMMOBILIÈRE EXPERTISE DU BIEN DEVIS TRAVAUX FINANCE- MENT ASSURANCE SERVICES ANNEXES GESTION DU BIEN LOCATIF REVENTE INTÉGRATION AMONT BANQUES INTÉGRATION AVAL 23
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER q BUSINESS MODEL DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK, REPOSANT SUR UNE DÉMARCHE INTÉGRÉE ET ENGLOBANT PLUSIEURS LIGNES DE MÉTIERS LIÉES À L IMMOBILIER q LEVIERS D OPTIMISATION STRATÉGIQUES LEVIERS D OPTIMISATION MARKETING Bâtir des financements «sur mesure» pour séduire la clientèle Proposer des produits spécifiques à certains segments de clientèle pour se différencier de la concurrence et élargir le marché Détourner l attention de l emprunteur sur les seuls taux pour communiquer sur l offre globale Formuler rapidement des offres commerciales aux demandes des prospects Développer une culture d innovation produits LEVIERS D OPTIMISATION COMMERCIAUX Créer un réseau dédié fonctionnant selon les principes d une task-force Intensifier la relation avec les partenaires prescripteurs pour externaliser la conquête des clients Insérer le crédit immobilier dans une stratégie globale de rentabilisation du client pour faire face à la contraction des marges LEVIERS D OPTIMISATION INDUSTRIELS Construire une chaîne «prêts» et développer le Servicing Assurer l interconnexion en temps réel des canaux de contact avec la clientèle pour optimiser le traitement des «prospects froids» 24
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER SERVICES MAÎTRISE D OUVRAGE DÉLÉGUÉ EXPERTISE TECHNIQUE INTERMÉDIATION IMMOBILIÈRE GESTION GESTION PATRIMONIALE POUR LA CLIENTÈLE GESTION PATRIMONIALE POUR LE GROUPE FINANCEMENTS CRÉDITS ACQUÉREURS CRÉDITS PROMOTEURS FINANCEMENTS STRUCTURÉS GROUPE BMCE BANK ACTIVITÉS DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER INVESTISSEMENT PROMOTION IMMOBILIÈRE DISTRIBUTION RÉSEAU DÉDIÉ CANAUX ALTERNATIFS 25
LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER IMPACTS ORGANISATIONNELS ET JURIDIQUES q REGROUPEMENT D ACTIVITÉS AU SEIN D UNE MÊME STRUCTURE SOUS LE VOCABLE ETABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER : OPTION ORGANISATIONNELLE ET JURIDIQUE DÉCOULANT NATURELLEMENT DU BUSINESS MODEL PRÉCONISÉ OPTION DÉPLOIEMENT TROIS OPTIONS SONT POSSIBLES OPTION CRÉATION OPTION MIX Déployer (renforcer pour certaines) les activités immobilières (financement particuliers, financement professionnels, gestion locative, gestion de projets, intermédiation, ) au sein des structures existantes de BMCE BANK Regrouper l ensemble des activités concernées au sein d une structure Etablissement Spécialisé dans l Immobilier du Groupe BMCE BANK, dotée de la personnalité morale, jouissant de l autonomie financière et agréée par Bank Al Maghrib en qualité d établissement de crédit (société de financement) Procéder à un Mix des 2 options précédentes 1ère étape : adopter l option Déploiement dans une première phase 2ème étape : après une période de 2 ans de montée en charge et de stabilisation, migrer vers l option Création soit progressivement par briques correspondant aux différentes lignes de métiers, soit en Big Bang q RECOMMANDATION : OPTION CRÉATION ü ÉLÉMENTS PRÉCITÉS ü FORTE CROISSANCE DU MARCHÉ ü SIGNES D ACHEMINEMENT DES PRINCIPAUX CONCURRENTS VERS LE MÊME BUSINESS MODEL 26
SOMMAIRE INTRODUCTION LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK CONCLUSION 27
LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK q ACTIVITÉS 30 25 MDH ENCOURS CRÉDITS IMMOBILIERS PRODUCTION ANNUELLE CRÉDITS ACQUÉREURS PRODUCTION ANNUELLE CRÉDITS PROMOTEURS 20,2 28,8 Part de marché % 25 20 16,8% Encours Marché Mds DH 20,0% 160 140 120 20 15 10 5 0 7,4 3,2 0,8 2,4 2006 14,3 14,1 10,2 3,5 9,8 2,4 6,7 4,6 1,7 10,6 1,2 7,4 5,0 3,4 2007 2008 2009 2010 ANNÉES 15 10 8,6% 5 56,2 0 2005 (Octobre) 14,3% 12,2% 144,3 10,6% 100,2 120,3 83,5 69,6 2006 2007 2008 2009 2010 100 80 60 40 20 0 MULTIPLICATION DES ENCOURS PAR 5 EN 5 ANS CONTRIBUTION DU RÉSEAU SPÉCIALISTE : 25% DE L ACTIVITÉ DU GROUPE + 2 POINTS DE PART DE MARCHÉ CHAQUE ANNÉE +4 POINTS LA 5ÈME ANNÉE D ACTIVITÉ 28
LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK ü Constat sur les 3 dernières années : Corrélation forte entre la taille des réseaux bancaires et le niveau des encours de crédits immobiliers ü 3 exceptions à ce constat : CIH Attijariwafa Bank BMCE ü Disparités importantes entre les banques en termes de performances moyennes par agence MDH 140 120 100 80 60 40 20 26,3 ENCOURS MOYEN CRÉDIT ACQUÉREUR PAR AGENCE (OCTOBRE 2005) 17,7 18,3 115,6 36,3 19,6 30,7 ü L objectif 2010 de BMCE BANK implique un choix entre 2 approches: Développement traditionnel Un réseau de distribution bancaire classique de 800 agences ( 1000 agences pour 25% de part de marché ) Développement appuyé par un Etablissement Spécialisé dans l Immobilier Un réseau bancaire de 600 agences ( 750 agences pour 25% de part de marché ) et un réseau spécialisé de 35 (40) agences. 0 CPM AWB BMCE CIH BMCI SGMB SECTEUR BANCAIRE ENCOURS CRÉDITS IMMOBILIERS DE BMCE BANK (Mds DH) 40 35 30 25 20 15 10 5 0 4,8 2005 (OCTOBRE) 28,8 PM 20% 2010 36,1 PM 25% 29
LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK PRODUITS D EXPLOITATION 320,0 22,2 MDH 60 56,5 50 TOTAL INVESTISSEMENTS : 162.7 MDH 45,5 INVESTISSEMENTS 236,7 18,8 40 MDH 179,2 10,0 15,0 15,0 7,3 20,0 30 20 22,9 18,9 19,0 90,4 2,5 2,5 1,0 2,5 82,0 130,8 5,0 5,0 1,9 5,0 113,8 10,0 3,9 10,0 145,3 5,8 15,0 185,9 251,6 10 0 ANNÉES 2006 2007 2008 2009 2010 DIMENSIONNEMENT Fonctions 2006 2007 2008 2009 2010 Distribution 30 60 75 90 105 2006 2007 2008 2009 2010 ANNÉES Usine 50 60 72 86 104 Support 20 21 22 23 24 Financement Intermédiation immobilière Expertise technique Conseil Maitrise d ouvrage déléguée Promotion immobilière 10 12 14 17 21 Services immobiliers 30 36 43 52 63 Direction 6 8 8 8 8 Effectif total 146 197 234 277 325 30
LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK q ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER : ÉQUILIBRE FINANCIER DÈS LA PREMIÈRE ANNÉE ET FORTE RENTABILITÉ DANS UN HORIZON DE 5 ANS En millions de Dirhams 2006 2007 2008 2009 2010 Produits d'exploitation 90,41 130,75 179,15 236,70 320,08 Charges d'exploitation 58,40 78,80 93,78 110,73 129,89 Personnel 43,80 59,10 70,34 83,05 97,42 Autres charges d'exploitation 14,60 19,70 23,44 27,68 32,47 RBE 32,01 51,95 85,37 125,96 190,19 Amortissements 6,792 12,39 15,22 17,25 19,30 Dépenses de communication 25,00 30,00 40,00 50,00 50,00 Résultat avant impôt 0,22 9,56 30,15 58,71 120,89 Résultat net 0,13 5,77 18,21 35,46 73,02 q CRÉATION DE VALEUR POUR BMCE BANK En millions de dirhams 2006 2007 2008 2009 2010 Production 3 200 4 640 6 728 9 756 14 146 Encours 7 395 10 222 14 273 20 187 28 827 Taux de marge brute 3,72 3,42 3,12 2,82 2,52 Marge brute 275,09 349,59 445,32 569,27 726,44 Coût de gestion Banque Immobilière (taux) 1% 1,00% 0,90% 0,80% 0,75% Coût de gestion 73,95 102,22 128,45 161,50 216,20 Taux commission apport affaires Banque Immobilière 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Coût apport affaires 8,00 11,60 16,82 24,39 35,36 Coût du risque (taux) 0,50% 0,60% 0,72% 0,72% 0,72% Coût du risque 36,97 61,33 102,76 145,35 207,55 Marge nette 156,16 174,43 197,29 238,03 267,33 31
LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK RENTABILITÉ BMCE BANK ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE RÉSULTAT NET MDH ROE % RÉSULTAT NET MDH ROE % 300 70 80 37% 40 250 200 150 62 49 40 238 35 267 60 50 40 70 60 50 40 25% 73 35 30 25 20 100 50 0 156 174 197 27 30 20 10 0 30 20 10 0 0% 0 6% 6 16% 18 35 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 ANNÉES 2006 2007 2008 2009 2010 ANNÉES 32
SOMMAIRE INTRODUCTION LE SECTEUR DE L IMMOBILIER AU MAROC : CONTRAINTES & OPPORTUNITÉS LES LEVIERS STRATÉGIQUES POUR LE GROUPE BMCE BANK DANS LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER LE BUSINESS PLAN DE L ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK CONCLUSION 33
CONCLUSION ÉTABLISSEMENT SPÉCIALISÉ DANS L IMMOBILIER DU GROUPE BMCE BANK UN ENGAGEMENT UNE AMBITION ü 1ER CENTRE D EXPERTISE EN IMMOBILIER AU MAROC ü RECONNAISSANCE NATIONALE & RÉGIONALE D UN SAVOIR-FAIRE ü 20 À 25% DE PART DE MARCHÉ EN 2010 ü 1 Md DH DE REVENUS ADDITIONNELS EN 5 ANS UN DESSEIN ü VECTEUR DE DÉVELOPPEMENT POUR LE GROUPE BMCE BANK ü INSTRUMENT DE RAYONNEMENT RÉGIONAL & INTERNATIONAL 34