MARKETBEAT DEUXIÈME COURONNE BUREAUX. 1er Trimestre 2017

MARKETBEAT DEUXIÈME COURONNE BUREAUX 1er Trimestre 2017

SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Deuxième Couronne 3 03 Deuxième Couronne Sud 5 04 Pôle de Roissy 7 05 Marne-la-Vallée 9 06 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 07 Définitions 12

CONTEXTE ÉCONOMIQUE AU BEAU FIXE MALGRE QUELQUES NUAGES De belles éclaircies En ce début d année 2017, l économie mondiale reprend des couleurs malgré un ensemble d incertitudes politiques: élections cruciales en Europe, futures décisions du nouveau président américain. Portée par la dynamique des marchés américains et émergents, l INSEE prévoit une croissance du commerce mondial de 4,2%. Cette embellie a profité à la zone euro (croissance de 0,4% au 4 ème trimestre 2016), avec une hausse de la consommation privée et des exportations, soutenues par la dépréciation de l euro face au dollar. Toutefois, le risque inflationniste, entretenu notamment par l évolution du prix du pétrole (+2% en zone euro en février 2017), pourrait à terme impacter le pouvoir d achat des ménages. Dans ce contexte favorable, la croissance française devrait néanmoins acter un léger ralentissement avec seulement une progression de 0,3% au 1 er trimestre 2017 en raison du caractère exceptionnel des livraisons aéronautiques en fin d année. En complément de l investissement des ménages (stable à +0,7%), le trend haussier observé sur la consommation des ménages (+0,6%) et l investissement des entreprises (+0,8%) devrait conforter la solidité de cette croissance anticipée pour l année 2017. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Une bouffée d optimisme Depuis le creux du 3 ème trimestre 2014, on observe de concert un regain d optimisme du climat des affaires (retour au niveau de 2010) ainsi que du moral des ménages qui atteint la barre symbolique des 100 points, revenant ainsi à son niveau de fin 2007. Tandis que le rythme des commandes s est accéléré pour l industrie manufacturière et que le secteur de la construction est repassé en territoire positif (+0,7%), les mauvaises conditions météorologiques ont néanmoins pesé sur la production agricole (-5,7%) et fait perdre 0,2 point de croissance du PIB en 2016. rattrapée par la réalité de l emploi INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % La baisse significative du taux de chômage se fait attendre, et ce en dépit d un niveau de création d emplois (210 000 en 2016) au plus haut depuis 2007. La France marque ainsi sa différence avec les autres pays européens. Depuis fin 2012, ce taux oscille entre 9,5% et 10,5% (-0,2% en 2016), sans jamais passer sous le seuil des 9%. Dans ce contexte, les promesses des candidats à l élection présidentielle qui prophétisent un retour à 7% en fin du prochain quinquennat sonnent comme peu réalistes et tiennent de la douce utopie. BIT 2

DEUXIÈME COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Faux départ? Les commercialisations de la Deuxième Couronne ont grandement chuté au 1 er trimestre 2017. Le volume placé relevé est de 40 900 m², soit le trimestre le plus bas de la décennie. En recul de -38% en un an, ce résultat accentue la tendance baissière de la Deuxième Couronne s opérant depuis les années 2014-2016. Il reste à savoir si les trimestres à venir rattraperont ou non ce mauvais départ. L absence des grands mouvements d utilisateurs sur tous les marchés de la Deuxième Couronne sans exception a grandement contribué au dévissement global de la demande placée. Cette érosion de l activité transactionnelle s est également ressentie sur la commercialisation des petites surfaces. Subissant une baisse généralisée de -29% en un an, le nombre de petites transactions a chuté drastiquement à Marne-la-Vallée (-78%), mais aussi en 2 ème Couronne Sud (-48%) et en Pôle de Roissy (-46%). La hausse de ce type de transactions sur Saint-Quentin-en-Yvelines n est, quant a elle, que peu significative, car opérée après une année 2016 plutôt morose. Le volume transactionnel des surfaces intermédiaires s en sort un peu mieux mais affiche quand même un recul de 7% au global de la Deuxième Couronne : bien qu en baisse d une année sur l autre en 2 ème Couronne Sud (-20%) et stable sur le Pôle de Roissy, le marché sur ces surfaces repart de zéro à Saint-Quentin (+100%). Il est également en augmentation significative à Marne-la-Vallée (+109%), bénéficiant de quelques signatures dont une sur 4 500 m² avenue de l Europe à Montévrain. Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m² Demande placée en Deuxième Couronne par tranche de surface T1 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 20 800 51% -29% De 1 000 à 5 000 m² 20 100 49% -7% Plus de 5 000 m² 0 0% -100% Surface totale 40 900 100% -38% Le loyer moyen de première main en baisse Le loyer prime reste inchangé à 230 /m²/an. A contrario, les loyers moyens de transactions des bureaux de première main (surfaces neuves ou restructurées) baissent pour se positionner à 180 /m²/an. Valeurs locatives en Deuxième Couronne, /m²/an Les valeurs locatives moyennes des prises à bail de surfaces de seconde main se stabilisent, quant à elles, à 140 /m²/an. Le ralentissement des transactions combiné à un stock immédiat toujours élevé (près d 1 million de m²) tire à l évidence les valeurs locatives vers le bas, quelque soit in fine la qualité des immeubles considérés. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

DEUXIÈME COURONNE OFFRES ET TAUX DE VACANCE Une offre immédiate toujours importante Les disponibilités immédiates de bureaux en Deuxième Couronne se résorbent modérément (-2%) par rapport à leur niveau observé fin 2016; leurs volumes restent cependant toujours élevés, de l ordre de 1 million de m² recensés à la fin du 1 er trimestre 2017. Dans un contexte de contraction généralisée de la demande placée, le stock vacant continue d augmenter (+3% en un an) en Deuxième Couronne Sud : avec 476 000 m² disponibles, ce secteur concentre 40% de l offre de la Deuxième Couronne. Sur le secteur de Vélizy, déjà fortement pourvu en grands gabarits d immeubles, plusieurs libérations expliquent la hausse des disponibilités. Sur les autres secteurs, l offre immédiate en Deuxième Couronne est nettement plus faible; elle se situe entre 85 000 m² (pôle de Roissy) et 142 000 m² (Marne-la-Vallée). Elle reste cependant très nettement surabondante par rapport aux volumes commercialisés, en particulier après une année 2016 peu dynamique. Offre immédiate en Deuxième Couronne, en milliers de m², Cushman & Wakefield Taux de vacance en Deuxième Couronne Taux de vacance : l écart continue de se creuser Le taux de vacance moyen de la Deuxième Couronne reste inchangé par rapport à 2016, et s établit à 6%. Cette stabilité cache des évolutions diverses. Les marchés de la Deuxième Couronne Sud (12,4%) et de Marne-la-Vallée (10%) creusent l écart avec les secteurs de Saint-Quentinen-Yvelines (7,6%) et du Pôle de Roissy (7%). Cushman & Wakefield Des projets, peu de concrétisations Le ralentissement des livraisons de bureaux neufs observable depuis 2014 sur le marché de la Deuxième Couronne se poursuit en suivant la tendance baissière de la demande placée. A l heure actuelle, sur les 1,2 million de m² de projets prévus en Deuxième Couronne à l horizon 2020, seuls 246 900 m² sont pour le moment en cours de construction. Dans le courant du 1 er trimestre 2017, 12 000 m² ont été livrés, auxquels s ajouteront 86 000 m² d immeubles en chantier livrables dans l année, et 148 900 m² livrables entre 2018 et 2020. Livraisons d immeubles de plus de 5 000 m² en Deuxième Couronne, en milliers de m² Un volume important de projets potentiels est auguré pour 2019 (685 000 m²), cependant, il est fortement probable que nombre d entre eux soient de nouveau reportés. Ces projets sont majoritairement concentrés en 2 ème Couronne Sud; leur mise en production sera tributaire du redressement ou non de l activité de ce marché. Cushman & Wakefield 4

DEUXIÈME COURONNE SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un mauvais départ Les commercialisations de bureaux en 2 ème Couronne Sud ont atteint un volume de 14 600 m² au 1 er trimestre 2017. A la peine (-60% en un an) ce départ est le 2 ème point le plus bas de la décennie, après le volume placé relevé au 1 er trimestre 2014 (13 700 m² ). Demande placée en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² La mauvaise tenue du marché s observe sur les trois sousmarchés de la 2 ème Couronne Sud : 6 700 m² traités sur Vélizy (10 transactions), 5 700 m² sur Massy (15 transactions), et 2 200 m² sur Orly (2 transactions). Un recul sur tous les fronts Le faible dynamisme du marché de la 2 ème Couronne Sud au 1 er trimestre de cette année s est fait ressentir sur tous les segments de surfaces. L absence totale de grands mouvements d utilisateurs ce trimestre a particulièrement impacté la dynamique du marché. A cela s ajoute une division par deux (-48%) en un an de l activité transactionnelle des bureaux de petite taille, peinant à atteindre 5 500 m² placés pour 23 transactions concrétisées. Les volumes placés de surfaces intermédiaires ont suivi la même tendance baissière dans des proportions plus modestes (-20% en un an). Ce résultat qui cache une constance dans le nombre de transactions (5 signatures), est davantage imputable à une absence d opérations signées sur des bureaux de plus de 2 500 m². Demande placée en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface - 1 er Trimestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 5 500 37% -48% De 1 000 à 5 000 m² 9 200 63% -20% Plus de 5 000 m² 0 0% -100% Surface totale 14 700 100% -60% Les loyers de Vélizy en lente progression Le loyer moyen de transactions de bureaux de 2 nde main de Massy demeure le plus élevé de la 2 ème Couronne Sud, il diminue cependant légèrement à 162 /m²/an au 1 er trimestre 2017, à comparer à 168 /m²/an en 2016. Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an Le loyer moyen de 2 nde main de Vélizy, en hausse depuis 2015, rattrape, quant à lui, celui de Massy pour se positionner à 159 /m²/an. Le secteur d Orly soumis à des fluctuations variables, voit quant à lui son loyer moyen de 2 nde main osciller de 144 /m²/an en 2016 à 142 /m²/an au 1 er trimestre 2017. Note : Les loyers s entendent HT et HC 5

DEUXIÈME COURONNE SUD OFFRE ET TAUX DE VACANCE L alourdissement de l offre perdure L offre immédiate en 2 ème Couronne Sud a atteint 476 000 m² au 1 er trimestre 2017. Ce résultat, bien au dessus de la moyenne décennale (353 000 m²), est resté inchangé par rapport à fin 2016. Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Massy concentre la majorité de l offre de la 2 ème Couronne Sud avec 195 000 m². Ses stocks en hausse de 19% par rapport à fin 2016, se sont alourdis en terme de petites et de moyennes surfaces alors qu aucun mouvement n est visible sur les grands gabarits d immeubles. A contrario de la tendance d augmentation des stocks observée à Massy, le marché de Vélizy (en 2 ème position avec 189 600 m²) voit s opérer un allégement de son offre sur tous les segments de surface (-18% en un trimestre). Le marché d Orly demeure le plus ténu du secteur en terme d offre immédiate de bureaux (91 300 m²). Ses stocks ont cependant augmenté sur tous les segments de surfaces en un trimestre (+12%), et n ont jamais été aussi hauts en quinze ans., Cushman & Wakefield Taux de vacance en Deuxième Couronne Sud Les taux de vacance évoluent toujours en ordre dispersé avec des contrastes marqués selon les secteurs : en baisse sur Vélizy (15,2%), en augmentation sur Massy (12%) et en hausse sur le marché d Orly (9,8%). Ces taux restent bien au dessus de celui de la Deuxième Couronne, qui se positionne à 6%. Des disponibilités prévues en 2019 En totalité, 562 400 m² de disponibilités de première main sont prévues à l horizon 2020 sur les trois marchés de la 2 ème Couronne Sud. Cependant, seuls 97 300 m² sont actuellement en chantier. Le secteur de Massy tire son épingle du jeu attirant les investisseurs autour du cluster de Saclay, avec les chantiers du «Projet Europe» (5 400 m²) par WATEL AM prévu à Châtenay-Malabry pour fin 2017, et du «Calypso» (22 700 m²) par SOGAM livrable à Massy en 2019. Enfin, «Campus Eiffel Massy» (11 600 m²) par la SOCIETE DE LA TOUR EFFEIL, vient d obtenir son permis de construire., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Les constructions sur Vélizy se font plus discrètes : deux immeubles, «Opale» (29 100 m²) et «Canopée» (26 700 m²) seront livrables en 2019 à Meudon-la-Forêt. Aucun lancement en blanc n est actuellement prévu sur le secteur Orly-Rungis. Ainsi, «Cœur d Orly 1» par ALTAREA COGEDIM, et le lot d immeuble anciennement «Aquena» («Sirocco», «Alize», «Zephir» et «Levant W Inspirer») par ICADE, attendent toujours un feu vert pour leur mise en chantier. Cushman & Wakefield 6

POLE DE ROISSY DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Un départ au plancher La demande placée de bureaux en Pôle de Roissy est retombée à 1 460 m² au 1 er trimestre 2017. Ce marché, clairement à la peine, a subi une forte baisse de l activité transactionnelle (-77% en un an). Ce résultat fait partie des 3 volumes placés les plus bas de la décennie sur ce secteur, aux côtés de ceux enregistrés en 2013 et 2015. Il est bien en deçà de la moyenne décennale des premiers trimestres enregistrée sur le secteur (7 100 m²). Demande placée sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² Absence de grandes et moyennes transactions Le décrochage prononcé de l activité du marché est réalisé commun à tous les segments de surfaces. Les commercialisations des petits gabarits ont dévissé, ne présentant que 5 transactions au 1 er trimestre 2017 majoritairement situées à Villepinte tandis que l activité transactionnelle des bureaux de moyennes et grandes surfaces s est avérée inexistante. Cette situation d absence cumulée des grands et moyens mouvements d utilisateurs n est pas nouvelle. Elle s est réitérée plusieurs fois sur la décennie, notamment entre 2007 et 2009, en 2013 et en 2015. Le marché étant soumis régulièrement à de grandes fluctuations de son activité transactionnelle, rien ne permet pour l instant de prédire si les trimestres suivants rattraperont ou non ce départ plutôt mauvais. Demande placée par tranche de surface sur le pôle de Roissy - 1 er Trimestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 1 500 100% -46% De 1 000 à 5 000 m² 0 0% -100% Plus de 5 000 m² 0 0% 0% Surface totale 1 500 100% -77% Immobilité des valeurs locatives Les valeurs locatives prime se positionnent à 200 /m²/an et restent inchangées depuis 2010. Le loyer moyen des prises à bail de surfaces de première main est également sans changement, à 180 /m²/an. Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, /m²/an Le loyer moyen des locations de bureaux de seconde main suit la même trajectoire qu en 2016, se positionnant toujours à 130 /m²/an. Note : Les loyers s entendent HT et HC 7

POLE DE ROISSY OFFRE ET TAUX DE VACANCE Hausse de l offre immédiate des surfaces intermédiaires Offre immédiate, Pôle de Roissy, en milliers de m² L offre immédiate enregistrée sur le Pôle de Roissy à la fin du 1 er trimestre 2017 atteint 85 000 m². Les stocks ont augmenté de 6% par rapport au trimestre précédent, enregistrant un volume disponible qui représente 4 ans de commercialisations au rythme actuel. Cette hausse des disponibilités immédiates est principalement imputable au gonflement des stocks de surfaces intermédiaires (+16% par rapport à fin 2016), parvenant à un volume de 54 200 m². A contrario, les disponibilités de surfaces de petit gabarit se sont allégées de -15% par rapport au 4 ème trimestre 2016. L offre immédiate sur les grands gabarits d immeubles a, quant à elle, diminué de 6% par rapport au trimestre précédent. Taux de vacance, pôle de Roissy Taux de vacance variable Le taux de vacance observé en Pôle de Roissy a atteint 7% au 1 er trimestre 2017, contre 6,7% en 2016. Cette hausse de la vacance des bureaux sur le secteur est toute relative à la faible activité du marché. Il demeure tout de même l un des plus bas de la 2 ème Couronne, cette dernière s établissant, à titre de comparaison, à 6%. Les chantiers sont rares Dans un contexte d instabilité du marché rythmé par une variation en dents de scie des volumes placés, et plombé par la quasi absence de grandes transactions depuis 2013, les mises en chantier se font rares sur le Pôle de Roissy. Le seul chantier en cours concerne l immeuble «Baïkal» (11 400 m²) qui bénéficie finalement d un lancement en blanc par AEROPORT DE PARIS, et dont la livraison est prévue pour fin 2017 à Roissy-en-France., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² La commune de Roissy en France reste le principal pôle d attraction du secteur à l horizon 2019. Les projets potentiels, concernant les immeubles «Parc Mail» (36 600 m²) et «International Trade Center» ( 24 900 m²) attendent toujours un preneur avant de lancer leur mise en chantier. Cushman & Wakefield 8

MARNE-LA-VALLÉE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Un départ égal à 2016 Les commercialisations de bureaux à Marne-la-Vallée ont atteint 8 200 m² au 1 er trimestre 2017. Ce résultat reste quasiment égal au volume placé du 1 er trimestre de l année précédente. Malgré son volume transacté faible, il demeure plus élevé que les points bas enregistrés entre les années 2013 et 2015. Demande placée à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Baisse significative des transactions sur les petites surfaces Cette absence de mouvement apparent cache en réalité un recul significatif des transactions sur les petites surfaces en un an, à la fois en nombre (passant de 17 signatures au 1 er trimestre 2016, à 4 au 1 er trimestre 2017) et en volume (-78%). Cette tendance baissière est cependant rattrapée par l augmentation en volume des signatures sur les surfaces intermédiaires (+109% en un an). Parmi les 3 transactions recensées au 1 er trimestre 2017 sur ce segment de surface, la signature portant sur les 4 500 m² avenue de l Europe à Montevrain a particulièrement pesé sur le marché. L activité transactionnelle des grands mouvements d utilisateurs demeure, quant à elle, toujours au point mort, les dernières signatures datant de 2015 avec CASDEN (14 000 m²) dans le «Fifteen» et CENTREX (6 500 m²) dans le «Descartes II». Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Marne-la-Vallée 1 er Trimestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 1 100 13% -78% De 1 000 à 5 000 m² 7 200 88% 109% Plus de 5 000 m² 0 0% ND Surface totale 8 200 100% -1% Légère remontée des loyers de seconde main Les valeurs locatives prime restent inchangées depuis 2012, stagnant à 230 /m²/an. Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an Le loyer moyen de première main se stabilise d une année sur l autre à 210 /m²/an. Le loyer de seconde main augmente légèrement, se positionnant à 140 /m²/an au 1 er trimestre 2017 contre 130 /m²/an relevé sur l ensemble de 2016. L amplitude des valeurs reste importante sur ce marché avec des loyers pouvant aller jusqu à 170 /m²/an sur de l ancien de bonne facture et bien localisé. Note : Les loyers s entendent HT et HC 9

MARNE-LA-VALLÉE OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : à l arrêt au sommet Le volume de l offre immédiate de bureaux à Marne-la- Vallée au 1 er trimestre 2017 reste égal à celui observé fin 2016, se positionnant à 142 000 m². Cette stabilisation marque un coup d arrêt à la tendance haussière enregistrée depuis 2015. Le volume des disponibilités demeure toutefois le plus haut de la décennie. Cette stabilité au premier regard dissimule en réalité un mouvement relatif des stocks sur les différents segments de surfaces. Les disponibilités de surfaces intermédiaires ont augmenté de 15% en volume par rapport à la fin de l année 2016. Concentrées sur Noisy-le-Grand, elles sont principalement constituées de volumes importants (3 000 et 5 000 m²) rénovés et en état d usage. A contrario, les disponibilités immédiates des petites surfaces ont diminué de -5% par rapport au trimestre précédent. Les stocks des grands gabarits d immeubles suivent également la même tendance baissière, mais de manière plus significative, se résorbant de -20% par rapport à fin 2016. Cet allégement de l offre immédiate sur cette qualité de surface est essentiellement imputable à la commercialisation des bâtiments A et B du «Bellini» sur la commune de Chessy. Offre immédiate à Marne-la-Vallée, en milliers de m², Cushman & Wakefield Taux de vacance à Marne-la-Vallée Le taux de vacance de Marne la Vallée reste relativement stable, passant de 10,1% fin 2016 à 10% au 1 er trimestre 2017. Il est le 3 ème taux le plus élevé de la Deuxième Couronne derrière les marchés de Vélizy (15,2%) et de Massy (12%). A titre de comparaison le taux moyen de vacance en Deuxième Couronne s élève à 6%. Quelques chantiers prévus en 2017 L activité de construction de bureaux neufs à Marne-la- Vallée reste relativement limitée. Cependant certains projets bénéficient d une mise en chantier : «Le Fifteen Bâtiment 1A et 1B» (13 600 m² entièrement précommercialisés) par LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, le «Bellini Bâtiment C» (7 900 m² lancés en blanc) par EURO DISNEY, et le «Carré Haussman I et II» (deux bâtiments de 8 000 m² chacun dont 1 pré-commercialisé) seront livrables dans le courant de l année 2017., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, en milliers de m² A ces disponibilités certaines peuvent s ajouter 163 400 m² de projets de construction d immeubles dotés d un permis de construire. Cependant les reports de projets à 2019 restent importants. Cushman & Wakefield 10

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Un meilleur départ qu en 2016 Les commercialisations de bureaux s élèvent à 5 400 m² au 1 er trimestre 2017, un bien meilleur score qu au 1 er trimestre de l année passée où seulement 400 m² avaient été placés, signant l année la plus basse de la décennie. Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Les volumes placés au 1 er trimestre rejoignent alors les résultats des années 2014 et 2015. Ils restent cependant bien en dessous de la moyenne décennale des volumes placés observés en début d année (15 600 m²). Toujours pas de grandes transactions Les commercialisations des petites et moyennes surfaces ont augmenté en nombre et en volume (respectivement +61% et +39% en un an). L activité transactionnelle s est portée en majorité sur les communes de Montigny-le- Bretonneux et Guyancourt. L absence des grands mouvements d utilisateurs perdure depuis l année passée, pénalisant la dynamique globale du marché de Saint-Quentin-en-Yvelines. Calme plat sur les valeurs locatives Le loyer prime s'établit à 230 /m²/an et reste inchangé depuis 2013. Le loyer moyen des prises à bail de bureaux de première main, se positionne au 1 er trimestre 2017 à 200 /m²/an. Le loyer moyen de seconde main reste inchangé à 140 /m²/an depuis 2014. L amplitude des loyers est assez faible ce trimestre allant de 130 à 160 /m²/an pour certains immeubles rénovés. Demande placée par tranche de surface à Saint-Quentinen-Yvelines 1 er Trimestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 3 300 61% 728% De 1 000 à 5 000 m² 2 100 39% 100% Plus de 5 000 m² 0 0% 0% Surface totale 5 400 100% NS Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, /m²/an Note : Les loyers s entendent HT et HC 11

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES OFFRE ET TAUX DE VACANCE Une stabilisation de l offre immédiate L offre immédiate de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines s établit à 111 000 m² au 1 er trimestre 2017. Bien qu en très légère hausse (+1%) par rapport au trimestre précédent, le volume des stocks disponibles semble se stabiliser depuis deux ans. Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Le volume des disponibilités immédiates de bureaux de taille modeste reste inchangé. A contrario, le volume des stocks de bureaux de taille intermédiaire augmente de 31% par rapport à fin 2016, avec des immeubles principalement concentrés sur les communes de Guyancourt et Montigny-le-Bretonneux. En revanche, les stocks de grand gabarit d immeubles s allègent (-25% par rapport au 4 ème trimestre 2016), parvenant à 37 900 m² de bureaux vacants., Cushman & Wakefield Suivant la tendance de l offre, le taux de vacance de Saint- Quentin-en-Yvelines se stabilise depuis 2015, s établissant à 7,6% au 1 er trimestre 2017. Ce taux qui reste l un des plus bas de la Grande Couronne, est cependant plus élevé que celui de la Deuxième Couronne (6%) et de l Ile-de- France (6,5%). Taux de vacance à Saint-Quentin-en-Yveline Des chantiers sur Guyancourt en 2017 et 2018 Les disponibilités futures sur le secteur de Saint-Quentinen-Yvelines s élèvent à 119 800 m². Les communes de Guyancourt et Montigny-le-Bretonneux restent les fers de lance du secteur, concentrant les trois quarts des projets à construire. Les chantiers en cours concernent la restructuration de «L Albero» par B&C FRANCE (9 400 m²) livrable fin 2017, et la construction en blanc de «Proxima V» (6 700 m²) par CFC DEVELOPPEMENT livrable en 2018, tous deux à Guyancourt., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Les 97 800 m² de projets avec permis de construire prévus en 2019 sont majoritairement situés sur la commune de Montigny-le-Bretonneux; ils comportent notamment la construction des trois immeubles «Garden Ouest» (49 900 m²) par GECINA, de «L International» (19 300 m²) par AKERA DEVELOPPEMENT et de «Imagine» (13 000 m²) par SERCIB, attendent quant à eux le feu vert des promoteurs pour leur mise en chantier. Suivant une stratégie de prudence, le bâtiment 23 du «Parc Omega» (5 800 m²) par CFC DEVELOPPEMENT, prévu sur Elancourt attendra quant à lui une précommercialisation avant de lancer sa mise en construction. Cushman & Wakefield 12

DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 13

AUTEUR Agnès Talène Chargé d études +33 (0)1 53 76 95 56 agnes.talene@cushwake.com Pierre d Alençon Chargé d études + 33 1 49 64 46 39 pierre.d alençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2017 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés