JOCK Philippe Expert-comptable FRIQUE Marcel-André Chef de mission Optimiser mes avantages fiscaux liés à mes investissements
Optimiser mes avantages fiscaux liés à mes investissements ACTIVITE DE LOCATION SAISONNIERE INTRODUCTION Définition de l activité de location saisonnière : Il n existe pas de définition propre de la location saisonnière. Selon la loi Hoguet : Est considérée comme une location saisonnière la location d un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours (loi n 70-9 du 2 janvier 1970). Le code du tourisme stipule à l article D324-1 : Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qu il n y élit pas domicile.
4 types de locations saisonnières Gîtes ruraux Meublés de tourisme classés Chambres et tables d hôtes Autres locations meublées (meublés saisonniers non classés)
1. FORME D EXERCICE DE L ACTIVITÉ
1.1 Forme d exercice de l activité : exploitant individuel Loueur professionnel (LMP*) si : Recettes annuelles supérieures à 23 000 par foyer fiscal Etre immatriculé au RCS au titre de cette activité (à noter possibilité de ne pas être au RCS si refus écrit d immatriculation du greffe du TC) Loueur non professionnel (LMP*) Les personnes ne remplissant par ces 3 conditions sont fiscalement considérées comme loueurs non professionnels (LMNP). Recettes issues des locations supérieures aux autres revenus professionnels (BIC, BA, BNC, TS + retraites, rémunérations art. 62). Les revenus de l exploitant (LMP ou LMNP) sont imposés à l impôt sur le revenu au barème progressif.
1.2 Activités exercées en société Formes d exercice de l activité de location saisonnière : SNC SARL/EURL SA Régime d imposition des résultats : A l'impôt sur les sociétés A l impôt sur les revenus SAS/SASU
2. IMPÔTS COMMERCIAUX
2. Impôts commerciaux 2.1 Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) Les locations, occasionnelles ou permanentes, de logements meublés ou garnis sont exonérées de TVA (CGI art 261 D, 4 ), à l exception des : Prestations d hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés ; Prestations de mise à disposition d un local meublé ou garni, comportant en sus de l hébergement au moins 3 des prestations suivantes : - le petit déjeuner, - le nettoyage régulier des locaux, - la fourniture de linge de maison, - la réception de la clientèle.
2. Impôts commerciaux 2.2 Contribution Économique Territoriale (CET) Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) Calculée sur la valeur locative des immeubles passibles de taxes foncières. 3 cas d exonération en faveur des loueurs qui louent leur habitation personnelle Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) Calculée sur la valeur ajoutée des entreprises ayant un chiffre d affaires supérieur à 500 000.
Impôts commerciaux 2.3 Imposition des résultats Impôt sur le revenu (IR) Entreprise individuelle EURL (SARL unipersonnelle) (1) SNC (1) SAS /SASU/SA (3) Impôt sur les sociétés (IS) SARL EURL SNC SAS/SASU/SA SARL (3) (2) (1) Sociétés de droit à l impôt sur le revenu, mais option possible pour l impôt sur les sociétés (option irrévocable) (2) Sociétés de droit à l impôt sur les sociétés, mais option possible pour l impôt sur le revenu (SARL de famille) (3) Société de droit à l impôt sur les sociétés, mais option possible pour l impôt sur revenu pendant 5 exercices.
2. Impôts commerciaux Impôt sur le revenu (IR) Barème 2017 Impôt sur les sociétés (IS) Tranches Jusqu à 9 710 0% Jusqu à 38 120 (1) 15% de 9 711 à 26 818 14% de 38 121 à 75 000 (1) 28% de 26 819 à 71 898 30% Au-delà de 75 000 33,33% de 71 899 à 152 260 41% au-delà de 152 260 45% (1) Sous conditions
3. AXES D OPTIMISATION FISCALE
Axes d optimisation fiscale 3.1. Dispositif d allègement fiscal L activité de location saisonnière est susceptible de bénéficier des avantages fiscaux attachés à la Zone Franche d Activité (ZFA) instituée par la LODEOM. Plus précisément, il s agit d un abattement sur : les bénéfices la C.E.T la taxe foncière
Axes d optimisation fiscale 3.2. Réduction et crédit d impôt Sont éligibles à l aide fiscale outre-mer, autrement dit la «défiscalisation», les activités de locations meublées qui constituent des hébergements touristiques de courte durée, tels : - les chambres d hôtes - les gîtes ruraux - les meublés classés de tourisme. L investissement immobilier comme mobilier, affecté à l exercice de telles activités, ouvre droit soit à une réduction d impôt, soit à un crédit d impôt.
Axes d optimisation fiscale Structures relevant de l impôt sur le revenu Structures soumises à l impôt sur les sociétés Réduction d impôt : 38,25% du coût investissement diminué des aides publiques perçues (1) (1) dans le respect du taux maximum d intensité d aide. Crédit impôt : Conditions à remplir pour bénéficier de la défiscalisation : 35% du coût investissement diminué des aides publiques perçues. (1) - Bien neuf qualifié d investissement initial - Obligation de conservation du bien pendant 5 ans ou pendant sa durée d utilisation si elle est inférieure - Respect des obligations déclaratives et de paiement par l entité - L entité ne doit pas être en difficulté - Obligation de dépôt des comptes annuels par les sociétés - Agrément à obtenir si le programme d investissement est supérieur à 1000 000 (ou 250 000 en cas de réduction d impôt)
Axes d optimisation fiscale 3.3. TVA et optimisation fiscale Sont soumises de droit à la TVA, les prestations de mise à disposition d un local meublé garni, comportant en sus de l hébergement au moins 3 des prestations rappelées au paragraphe 2.1. Cette soumission de l activité à la TVA permettra à l opérateur de récupérer la TVA qui a grevé le coût d achat ou de construction de l immeuble, ainsi que le mobilier. Généralement, l opérateur obtient un remboursement de TVA de la part de l administration fiscale.
Axes d optimisation fiscale 3.4. Avantages fiscaux du loueur en meublé professionnel Contrairement au LMNP, le loueur en meublé professionnel peut imputer les déficits constatés sur l ensemble des revenus du foyer fiscal. Les plus-values de cession sont exonérées si l activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 (exonération totale) ou inférieure à 126 000 (exonération partielle). Les biens investis peuvent également être exonérés d impôt sur la fortune ( ISF) si le LMP, outre les 2 premières conditions (cf. slide 4), dégage de l activité professionnelle un revenu positif et supérieur aux autres revenus d activité du foyer fiscal.
Merci de votre attention! marcel-andre.frique@cabinetjock.com