SYNTHÈSE Les Bureaux en Ile-de-France Février 7 : La fin d un cycle? L année 7 aura été marquée par de nombreux rebondissements : retournement des marchés financiers, envolée des cours des matis premis, ralentissement du marché immobilier résidentiel Malgré le comportement attentiste des utilisateurs, qui s est notamment illustré par un ralentissement des transactions au ème trimestre, le marché des bureaux en Ile-de-France confirme sa bonne tenue avec 71 m² commercialisés en 7. La rationalisation et le regroupement sont restés au cœur des stratégies immobilis des utilisateurs, notamment sur le créneau des grandes surfaces. Par ailleurs, compte tenu des importantes progressions de l indice INSEE du Coût de la Construction (ICC), dans certains cas, les preneurs avaient toujours la possibilité d adopter un comportement opportuniste en se positionnant sur des actifs de meilleure qualité pour des loyers plus compétitifs. Enfin, l évolution de la création d emplois dans le secteur tertiaire a joué un rôle positif significatif sur l absorption nette. Le stock, de son côté, n a pas réellement diminué malgré le dynamisme des transactions. L offre à un an est restée relativement stable, avec m² fin 7 ( 7 m² fin ). Les livraisons de bureaux neufs continuent d alimenter le marché francilien. La faiblesse des taux d intérêt, l abondance des capitaux et la bonne tenue du marché utilisateurs ont su rassurer les promoteurs et les investisseurs. De nombreux programmes neufs ont ainsi contribué à dynamiser certains secteurs. C est notamment le cas dans le, où de vrais pôles tertiaires se développent. Dans les prochains mois, les actifs de qualité permettront également de réduire les tensions dans certains quartiers d affaires, où l offre de qualité se raréfie. Les loyers ont poursuivi leur progression dans les secteurs où l offre fait défaut, notamment sur les produits de qualité. Les secteurs d affaires qui se développent, tel que Sud, ont également vu leurs valeurs progresser. Dans les autres quartiers d'affaires, les loyers sont restés stables. Si le bilan de l année 7 reste globalement positif, des incertitudes reposent sur. En effet, le ralentissement de la croissance économique risque de limiter l effet de l absorption nette. Par ailleurs, un ralentissement de la demande placée pourrait se produire sur le créneau de la vente à utilisateurs. Compte tenu de la remontée des taux d intérêt et des difficultés liées au financement des actifs, un grand nombre d utilisateurs pourraient en effet reporter ou modifier leurs projets immobiliers. Enfin, l impact des comportements opportunistes pourrait s essouffler si la progression des loyers ne marque pas un ralentissement. En effet, dans les secteurs où l offre neuve évolue plus rapidement que la demande, une augmentation significative des loyers aurait un impact négatif sur le marché. Études & Recherche Par conséquent, si le ralentissement attendu de la croissance économique permet d anticiper un recul des volumes commercialisés, il s av que les politiques de rationalisation et de regroupement resteront au cœur des mouvements, et continueront d alimenter le marché. Le volume des transactions devrait ainsi demeurer conséquent, compris entre, et, millions de m² en.
SYNTHèSE Les transactions Un volume de transactions significatif malgré un ralentissement au ème trimestre Avec 71 m² commercialisés en 7, le marché des utilisateurs confirme sa bonne tenue malgré un recul de 5 % par rapport à, l année record. Cependant, un ralentissement a été enregistré au ème trimestre avec 7 m² commercialisés, soit une diminution de 15 % par rapport au ème trimestre. Ce phénomène résulte notamment de l incertitude qui pèse sur la conjoncture économique (crise financi des subprimes et ses répercussions sur le marché du crédit, envolée des cours des matis premis, ralentissement du marché immobilier résidentiel ). En termes de positionnement géographique, le Quartier Central des Affaires de (QCA) reste l un des secteurs d affaires les plus prisés par les utilisateurs avec % de la demande placée (7 m²). Avec une augmentation des transactions de 75 % en un an soit 79 m², la Sud a dynamisé le. Ce secteur d affaires ne représente pas seulement une zone de report pour les utilisateurs ne trouvant pas satisfaction dans la capitale, mais un pôle tertiaire à part enti, qui se développe et se spécialise, notamment dans les TIC. En témoigne l arrivée en 7 de Microsoft ( m²) ou Bouygues Telecom ( m²) à Issy-les-Moulineaux. Avec d importantes livraisons dans certains secteurs, l offre neuve a su créer sa propre demande. L abondance de capitaux et la croissance soutenue des valeurs locatives depuis 5 ont fortement dynamisé le marché l investissement en immobilier. De nombreux investisseurs se sont donc positionnés sur des actifs, parfois très en amont des programmes, réalimentant ainsi le marché en produits de grande taille et de qualité. De l autre côté, l augmentation significative de l Indice INSEE de Coût de la Construction (ICC) ces trois dernis années (, % par an en moyenne) a lourdement pesé sur les charges locatives des utilisateurs. Certains preneurs ont eu la possibilité de prendre à bail de nouveaux locaux pour des loyers parfois plus attractifs et des immeubles plus performants. La part des transactions neuves, en léger recul par rapport à (7 %), reste néanmoins significative, elle s établit à % en 7. Par ailleurs, en regroupant différentes entités au sein d un même site les preneurs ont la possibilité de réduire de mani significative leurs coûts de fonctionnement. Particuliment fréquentes chez les grands utilisateurs, ces politiques sont à l origine des plus importantes transactions recensées en 7. A l image de la prise à bail par Bouygues Telecom de 5 m² dans le Technopôle à Meudon-la- Forêt ou du Minist de l Economie et des Finances dans l immeuble Le Montaigne à Noisy-le-Grand sur 5 m². Plus globalement, en Ile-de-France, les transactions de grandes surfaces (> 5 m²) ont concerné 7 % de la demande placée en 7, soit 99 m². Enfin, malgré une conjoncture économique en demi-teinte, la création d emplois dans le secteur tertiaire en Ile-de-France qui devrait atteindre en 7, a joué de mani positive sur l absorption nette. Celle-ci est estimée à 7 m², soit plus de 5 % des transactions sur l année. Ce facteur qui a impacté les volumes commercialisés de mani significative ces deux dernis années, risque de marquer le pas dans les prochains mois, compte tenu des prévisions de croissance, plus faibles pour (autour de 1,5 % contre 1,9 % en 7). transactions trimestrielles (milliers m ) 9 (milliers m ) 9 75 75 7 7 1 75 1 1 (milliers m ) 1 5 Transactions par secteurs 55 (milliers m ) 55 QCA hors QCA 5 5 5 5 5 5 15 15 7 QCA (milliers m ) hors QCA 1 75 1 5 1 7 1 75 1 975 > 5 m, 5 5 Péri- Péri- 1 75 Neuilly/ Levallois Neuilly/ Levallois Transactions AU ÈME TRIMESTRE > m² Sud 1 5 97 1 9 1 975 1 7 Sud Les Bureaux en Ile-de-France - Février 7 1 59 > 5 m, > 5 m > 5, m 1 1 5 - m² - 5 m², < 5 m 71 7 < 5 m ème 7,, 1 Sud Est ème Sud 79 7 7, 71 7, Est - m² < m² 7 7 < 5 m < 5 m - Études - Études & Recherche & Recherche - Février - Février - Études & - Recherche Études & - Recherche Février - Février - Études & Recherche - Février
Les grandes transactions SYNTHèSE 1 5 La rationalisation et le regroupement au cœur des politiques des grands utilisateurs Avec 99 m² commercialisés, les grandes surfaces (> à 5 m²) ont représenté 7 % des transactions en 7. Le créneau des grands utilisateurs qui a marqué un léger recul par rapport à (1 1 m²) est néanmoins resté dynamique. Malgré leur ralentissement, les demandes de grandes surfaces ont été satisfaites plus rapidement. En effet, le délai de transformation des demandes supérieures à 5 m² est passé de 9, mois à,7 mois entre et 7. Le renouvellement de l offre de qualité explique en grande partie cette tendance. En termes de positionnement géographique, les preneurs ont privilégié le et la ème qui ont respectivement concentré % et % de la demande placée en grandes surfaces. Le lancement de nouveaux programmes dans ces secteurs ont en effet permis aux grands utilisateurs d occuper des immeubles bénéficiant de belles prestations pour des loyers parfois plus compétitifs que dans les secteurs d affaires traditionnels. L installation de Bouygues Telecom et d'ipsen a ainsi fortement dynamisé le secteur. Ces deux grands utilisateurs ont en effet pris à bail deux immeubles totalisant 5 m² (La tour Mozart) et 19 m² (Khapa). Par ailleurs, la ème continue d attirer les grands utilisateurs tels que Bouygues Telecom à Meudon-la-Forêt sur 5 m² ou Sanofi Aventis à Massy sur 9 m². RÉPARTITION DES TRANSACTIONS DEs GRANDEs SURFACEs PAR SECTEURS D'ACTIVITÉS 9 7 9 5 7 5 QCA hors QCA ème Transport-Logistique-Distribution Technologie de l'information et de la Télecommunication Transport-Logistique-Distribution Technologie de l'information et de la Télecommunication Services juridiques et conseil Services immobiliers Service public Services juridiques et conseil Services immobiliers Service public 7 Industries Communication-Création Banque-Assurance Autres Services Industries Communication-Création Banque-Assurance Autres Services QCA hors QCA ème Regroupement % MOTIVATION DEs GRANDS utilisateurs Déménagement % - Études & Rech - Études & Recherche - Février - Études & Recherche - Février Les politiques de rationalisation ( % de la demande placée en grandes surfaces) et de regroupement ( %) restent au cœur des stratégies immobilis des grands utilisateurs. En regroupant leurs effectifs sur un même site, les entreprises peuvent réduire de mani considérable leurs charges immobilis. Par ailleurs, en prenant des immeubles de qualité, les preneurs peuvent diminuer de mani significative la surface occupée par poste de travail. Ainsi, plus de % de la demande placée en grande surface ont concerné des locaux neufs ou restructurés. Les extensions ont également joué un rôle important dans la commercialisation des grandes surfaces cette année. Cette tendance s est notamment illustrée dans les secteurs de la Banque-Assurance et des Services juridiques, à l image des prises à bail par Herbert Smith ou Lehmann Brothers d immeubles totalisant 5 m² et 7 m² dans QCA. Regroupement % Réduction 1 % Réduction 1 % Rationalisation % Déménagement % Extension % Extension % - Études & Recherche - Études - Février & Recherche - Février Malgré le ralentissement anticipé des transactions en, la demande exprimée reste dynamique sur le créneau des grandes surfaces. En effet, plus de demandes totalisant près de 1 m² de surfaces sont actuellement enregistrées auprès d. Près de 9 m² ont pour échéance de recherche. Le Secteur Public ( % du volume des recherches), les Banques et Assurances ( %) et l Industrie (1 %) sont les principaux utilisateurs à l origine de ces recherches. Les zones privilégiées demeurent le et avec % du volume des demandes exprimées pour chacun de ces secteurs. Si les demandes restent importantes il ne faut pas négliger la part les recherches prospectives qui représentent % du total, soit près de m². Ces demandes n aboutiront donc que si un produit correspond aux attentes de l utilisateur, en termes de qualité de prestations, de situation géographique mais également en termes de loyer. Rationalisation % mobilité géographique des grands utilisateurs 1 1 1 Arrivée dans le secteur Déménagement dans le même secteur Départ du secteur QCA hors QCA ème Les Bureaux en Ile-de-France - Février, - Études & Recherche - Février
SYNTHèSE QCA hors QCA ème - Études & Rec L offre à un an Un stock relativement stable malgré le dynamisme des transactions Malgré une demande placée dynamique, l offre à un an reste relativement stable. Depuis deux ans, elle oscille entre, et, millions de m². De nombreuses mises en chantiers sont intervenues ces deux dernis années notamment dans le et la 1. L offre neuve qui a favorisé la bonne tenue des transactions ces dernis années représente aujourd hui 1 % du stock à un an contre 5 % fin. Si d un point de vue global l offre à un an est restée relativement stable en Ile-de-France, des disparités sont à signaler entre les différents secteurs. Ainsi, dans le marché du QCA, la diminution de l offre se poursuit. Fort de son succès, ce secteur d affaires a vu ses disponibilités se réduire de % en un an. Les utilisateurs continuent de privilégier ce secteur phare où l offre se fait de plus en plus rare, tant sur les surfaces neuves que les surfaces de seconde main. L absorption nette est donc particuliment élevée dans ce cœur de marché où l offre ne se renouvelle pas assez rapidement pour répondre à la demande. Forte d une renommée internationale, qui a enregistré un léger ralentissement des transactions comparativement à entre dans une réelle période de renouveau. Ce secteur qui s étend sur près de 1 hectares et qui recense plus de salariés, abrite une grande partie des sociétés cotées au CAC. Le dynamisme de ce marché repose notamment sur sa capacité à répondre aux demandes de grandes surfaces de qualité. Malgré un recul de l offre à un an de 7 % sur le créneau des grandes surfaces, il semble que le stock soit plus à même de répondre aux besoins des utilisateurs. En effet, fin les surfaces neuves représentaient % de l offre à un an contre % fin 7. La consommation du stock de seconde main a donc été particuliment importante cette année à. Les surfaces neuves qui contribueront dans les prochains mois au renouvellement de l offre, pourront permettre de soutenir le volume des transactions. Jusqu ici en sous-offre, le secteur hors QCA pourrait quant à lui temporairement rentrer dans une phase d équilibre en. De nombreux programmes seront en effet livrés dans l année, avec notamment 5 offres de grandes surfaces de qualité, totalisant près de 75 m². Ce type d'actif reste particuliment rare dans ce marché. Cependant, à l heure où l on prévoit un ralentissement de la croissance économique pour, la commercialisation de ces programmes reposera en grande partie sur l adéquation entre les capacités financis des entreprises et les loyers demandés. L offre à un an dans le se compose fin 7 de % de surfaces neuves, elle est principalement située dans la Sud ( %) et dans la ( %). Dans ces quartiers d affaires, le dynamisme de l offre a favorisé la bonne tenue des transactions. La progression des volumes de commercialisations dans le (+ 15 % en 1 an) n a pas réduit les disponibilités, l offre à un an a en effet augmenté de 7 % entre fin et fin 7. offre disponible À 1 an (en fin de période) (milliers m ) 1 1 15 15 1 9 9 1 7 7 1 59 59 5 5 % 1 1 5 5 Source Source : offre disponible À 1 an (en fin de période) (milliers m ) (milliers QCA m hors QCA 5 ) QCA hors QCA 5 5 5 5 5 15 15 5 5 15 5-5 - -15 (milliers m ) Péri- Péri- Neuilly/ Levallois Neuilly/ Levallois variation de l'offre disponible à un an (e n t r e - 7 ) Sud Sud Neuf Neuf 7 1 1 % Seconde Seconde main main 7 7 > 5 m > 5, m 1 1, ème 7,, 7, 1 Sud Est 7, < 5 m < 5 m ème 7,, Sud Est Seconde main QCA hors QCA Sud 1 ème Neuf 7 % - - Études & Recherche - - Février - Études & - Recherche Études & - Recherche Février - Février - Études & Recherche - Février Les Bureaux en Ile-de-France - Février
1 5 Extension 7 % Réduction 1% QCA -15 hors QCA QCA L offre neuve 7 % SYNTHèSE - hors QCA Sud Rationalisation % Services juridiques et conseil Transport-Logistique-Distribution Technologie de l'information et de la Télecommunication ème -- Études Études & & Recherc Recherc - Études & Recherche - F -5 1 ème Industries Communication-Création Banque-Assurance Services immobiliers Service public Autres Services de % en un an Une progression des chantiers en cours Malgré les m² de bureaux en cours de construction, QCA devrait demeurer en situation de sous-offre. Dans ce quartier d affaires où l offre se fait de plus en plus rare, tant sur les surfaces neuves que sur les surfaces de seconde main, l offre à un an a diminué de % entre fin et fin 7. Parallèlement, les chantiers en cours ont diminué de %. Dans ce secteur prisé par les utilisateurs, la demande reste nettement supérieure à l offre. L absorption nette y est particuliment élevée. Le secteur de hors QCA recense quant à lui 1 m² de bureaux en cours de construction. Cinq programmes supérieurs à 5 m² devraient être livrés dans l année. Ces actifs compris entre 9 m² et m² permettront de réduire les tensions dues à la rareté de l offre de grandes surfaces et de qualité. entre quant à elle dans une phase de renouvellement, avec la livraison dans les prochains mois de la Tour T1 (5 m²), du CNIT ( m²) et de l immeuble B ( m²). Ces actifs permettront notamment aux grands utilisateurs de poursuivre leur politique de regroupement et de rationalisation. Si d un point de vue global les chantiers en cours ont continué leur progression en Ile-de-France, la tendance est différente concernant les permis de construire obtenus. Ils atteignent en effet un volume de 7 m² fin 7, contre 9 m² fin. A moyen terme, la production de bureaux pourrait ainsi diminuer. Ce rééquilibrage permettrait notamment de limiter les phénomènes de pression à la baisse sur les loyers, dans les secteurs où l offre évolue plus rapidement que la demande. Déménagement % Chantier en cours 1 7 Arrivée dans le secteur Déménagement dans le même secteur 1 1 11 1 PC obtenu Départ du secteur 1 7, 5 1 1 1 Extension % 1 79 5 Réduction 1% QCA hors QCA ème Rationalisation % 1999 QCA Source: : Source 1 hors QCA La 5 échelonnement Regroupement DE L'OFFRE NEUVE EN CHANTIER (en milliersde% m²) Arrivée dans le secteur ( HT HC/m/an) 9 1 7 9 1 Déménagement % Déménagement dans le même secteur QCA Sud 7 ème 1 Départ du secteur nord 1 Sud, 7 1 7 1 ème Extension Neuf Seconde main % La Dé (milliers m ) 1 1 5 Réduction 1% 5 1 59 Hors QCA Vincennes 5 % 1 % 1 7 Rationalisation % 1 9 1 15 QCA Navteq Marketing 51 5 1 Est 7 97 QCA Boulogne 7 71 7 Croissant Sud Ouest La hors QCA ème 1 1 1 * moyenne mobile sur trois trimestres 5 7 DEMANDES EXPRIMéES ET OFFRES à UN AN > 5 m² (en milliers de m ) Arrivée dans le secteur Demandes 1 Offres Source : 1 1 5 Déménagement dans le même secteur Départ du secteur min moyenne max 5 7, 59 5 5 1 1 (milliers m) 1 QCA Boulogne Croissant Ouest hors QCA QCA 5 1 15 Péri 5 5 QCA Navteq hors QCA Marketing : 1 Source hors QCA 5 QCA 1 1 1 155 5 > 5 m 1 7Est 1 7 9 ème Neuf Seconde main 97 15 1 La Dé 1 1 (milliers m) 1 1 59 Hors QCA 1 7 5 % Vincennes, 7, Sud Sud ème 7,, 1 ème Sud Est 1 ème 1 15 loyers indéxés en : 1 5 1 1 % Ouest 1 Croissant 9 Neuilly/ 1 1 Levallois < 5 m 1 ( HT HC/m /an) - Études & Recherche - Février - Études - Études & Recherche & Recherche - Février - Février - Études & Recherche - Février % (milliers m) - Études & Recherche - Février - Études & Recherche - Février - Études & Recherche - Février - Études & Recherche - Février Pour répondre à la demande des utilisateurs, de nombreux programmes ont été lancés en blanc. Actuellement, la 1 et le recensent les volumes de chantiers les plus importants, avec respectivement 7 m² et 97 m² en cours de construction. Si l offre neuve a permis de dynamiser le marché du notamment grâce à la Sud, en 1 le pari semble plus risqué. En effet, dans les 1s et Est, l offre risque d évoluer plus rapidement que la demande. Tendance identique en ème qui enregistre plus de m² de chantiers en cours. Regroupement 9 offre future (en fin de période) - Études- & Recherche Février - Études & Recherche - Février isreal - Études & Recherche Février - - Études & Recherche - Février Avec 1 7 m² de bureaux en cours de construction, les chantiers en cours continuent leur progression (+ % en un an). Rassurés par un marché utilisateurs dynamique et des taux intérêt attractifs, de nombreux investisseurs se sont positionnés sur des actifs immobiliers. Par ailleurs, la croissance soutenue des loyers permettait d anticiper une progression des cash-flows. Du côté des utilisateurs, une grande partie des demandes s oriente vers des actifs neufs ou restructurés. Ces produits permettent de bénéficier de meilleures prestations, pour des loyers souvent compétitifs. 199 1 Bureaux en Ile-de-France - Février 5 7 Loyer de marché Les 5
Les loyers Dans les secteurs d affaires traditionnels, où l offre reste inférieure à la demande, la croissance des loyers se poursuit, tant sur les produits neufs que sur les produits de seconde main. QCA, marqué par l une des plus fortes tensions du marché francilien, enregistre une progression moyenne de % (toutes surfaces confondues) sur les produits neufs ou restructurés. Sur les actifs de seconde main, l augmentation s élève à 15 %. La diminution du stock dans ce secteur d affaires (- % en 1 an) est à l origine de cette évolution. Le renouvellement de l offre qui assure la fluidité des marchés n a pas été suffisant. Les loyers économiques ont également enregistré une augmentation, un léger recul des mesures d accompagnement a en effet été enregistré. Fin 7, la valeur prime atteint 5 HT HC/m²/an (7 en ). Plusieurs transactions exceptionnelles ont dépassé la barre des. Ces produits pris à bail par Loxam, Lehman Brothers et Salans se situent dans le quartier Etoile de QCA. Dans hors QCA, très peu de transactions de bureaux neufs ont été réalisées. Sur le marché des actifs de seconde main, la raréfaction de l offre a conduit à une progression de % des loyers sur les petites surfaces (inférieures à m²), sur les autres créneaux la tendance est relativement stable. SYNTHèSE 1999 1 5 Un ralentissement généralisé de l augmentation des loyers est attendu LOYERS FACIAUX MOYENs* DES BUREaUX NEUFS (> M ) ( HT HC/m /an) 7 7 ( HT HC/m /an) 1 * moyenne mobile sur trois trimestres 1 * moyenne mobile sur trois trimestres QCA Sud QCA Sud 5 5 min MESURES D'ACCOMPAGNEMENT (évolution - 7) 5 min nord Sud nord Sud moyenne moyenne 51 51 71 7 7 7 79 7 71 7 max max - Études & Recherche - Février - Études - & Études Recherche & Recherche - Février - Février Dans certains sous-marchés du la progression des loyers se confirme, tant sur les loyers faciaux et que sur les loyers économiques. La Sud, en pleine expansion, a enregistré une progression moyenne de % sur les produits neufs et de % sur les produits de seconde main. Dans ce secteur où l offre a su créer la demande, la commercialisation de produits de qualité a impacté de mani significative les valeurs locatives. Les immeubles EOS et le Khapa ont notamment atteint un loyer de HT HC/m²/an. Dans les autres secteurs d affaires la stabilité domine. La concurrence de l offre neuve dans le et dans certains secteurs de la, a notamment favorisé la stabilisation des loyers. Le ralentissement du volume des commercialisations ainsi que l augmentation de l offre permettent d anticiper une stabilisation voire une lég correction des loyers dans certains secteurs périphériques. Dans les secteurs d affaires traditionnels, où l offre demeure insuffisante, les loyers devraient continuer de progresser, mais de mani beaucoup moins significative que ces dernis années. 1 1 QCA Source : QCA 5 5 hors QCA hors QCA 9 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Comparaison loyer de marché/loyers indéxés paris qca (b u r e a u x n e u f s > m ) ( HT HC/m /an) 1 75 75 Loyer de marché 75 loyers indéxés en : 199 1 1 - Études - Études & Recherche & Recherche - Février - Février ème ème 1 7 5 75 5 15 1 - Études & Recherche - Février 199 1999 1 5 7 Les Bureaux en Ile-de-France - Février
SYNTHèSE Les loyers : Loyers faciaux moyens pondérés (moyenne mobile sur trois trimestres) Neuf (m ) Seconde main (m ) HT.HC. / m² / an < - > < - > 5 QCA 5 515 57* 9* 57 57 Centre-Ouest 5 5 7 ns ns ns / / / 7 1 ns ns ns ns 5 / / 7 5 ns ns 55* ns 1 / 1 7 ns ns ns ns 1 / 15 57 ns ns 9** / 19 / 191 7 ns * derni valeur connue : 7-T ** derni valeur connue : 7-T ns : non significatif - Études & Recherche - Février et : Loyers faciaux moyens pondérés (moyenne mobile sur trois trimestres) Neuf (m ) Seconde main (m ) HT.HC. / m² / an < - > < - > ns 9 51 5 9 77 * Péri- 5 7 Neuilly / Levallois 1 ns 7** 71 15 1 * ns Sud 1 59 15 19 5* ns ns ns Est 1 1 197** ns 7 Sud 1 * derni valeur connue : 7-T ** derni valeur connue : 7-T ns : non significatif - Études & Recherche - Février ème : Loyers faciaux moyens pondérés (moyenne mobile sur trois trimestres) Neuf (m ) Seconde main (m ) HT.HC. / m² / an < - > < - > ns ns ns ème Ouest - Diffus 1 1 ns 19 Saint-Quentin 15 1 ns ns 1 ns Cergy 7** ns ns ns ème - Diffus 5 1 ns 19** ns ns Roissy 1 ns 1 ns ns ème Est - Diffus ns ns 1 1 19 Marne-la-Vallée 1 ns ns ns ns ème Sud - Diffus 7 5** 1** ** 9* 5* ème Sud 1 19 15 ns ns ns Evry 1 1 * derni valeur connue : 7-T ** derni valeur connue : 7-T ns : non significatif Source - Études & Recherche - Février Les Bureaux en Ile-de-France - Février 7
SYNTHèSE Chiffres clés Transactions 7 Taux de variation /7 Offre immédiate (fin de période) 7 Taux de variation /7 QCA 515 7-5 % 7 7 - % Hors QCA 5 - % 7 1 % 79 9 - % 11 - % 1 % 15 % Péri 197 - % 155 7 15-1 % Neuilly/Levallois 7 7 % 77 77 % Sud 15 9 79 7 % 15 7 - % 11 9 1 % 1 7 - % Est 5 9-55 % 7 5 - % Sud 9 9 1-1 % 1 - % ème 55 55 9 % 9 1 % Total 71-5 % 5 - % Source Immostat - Études & Recherche - Février Offre à un an (fin de période) 7 Taux de variation /7 Chantiers en cours (fin de période) 7 Taux de variation /7 QCA 7 - % 5 - % Hors QCA 91 5 % 1 1 % 7-7 % 9 9 19 1 % 1 % 19 7-7 % Péri 19 5 % 1 7 7 5 % Neuilly/Levallois 1 1 % 5-1 % Sud % 5 1 5 % 15 % 15 9 % Est 5 - % 7 5 5 % Sud 5 1-1 % 15 1 7 - % ème 1 5 1 % 1 5 % Total 7-1 % 1 1 1 7 % Source - Études & Recherche - Février Les Bureaux en Ile-de-France - Février
SYNTHèSE Annexes Les données chiffrées utilisées par, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Blanc / Gris : "En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. "En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu'après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Clé en main locatif : opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est locataire. Compte propre : opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est propriétaire. Demande : recherche de locaux exprimée auprès d'. L'analyse porte sur le seul flux des demandes nouvelles exprimées. HQE (Haute Qualité Environnementale) : démarche volontaire de gestion de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Cette démarche est à l initiative des professionnels de l immobilier et de la construction et fait l objet d une procédure de certification établie par l AFNOR (Association Française de Normalisation). ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Il s'agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d'ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immeuble (état) : Neuf : immeuble construit depuis moins de 5 ans. Restructuré : immeuble ayant fait l'objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construire. Récent : immeuble de moins de ans. Rénové : immeuble ayant fait l'objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire. Moderne : immeuble performant de plus de ans. Ancien : immeuble peu performant de plus de ans. Immostat : groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en 1, qui associe, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l'ile-de-france, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L'organisation du GIE garantit l'indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés de la région parisienne : - utilisateurs d'entrepôts d'une superficie supérieure à 5 m² et de bureaux. - investisseurs en immobiliers d entreprise. Loyer : Facial : loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premis années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Economique : loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, - dans la meilleure localisation pour un marché donné. "Top" : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré : locaux n ayant jamais été occupés et appartenant à un immeuble neuf ou restructuré, livrés depuis moins de cinq ans. Offre à un an : ensemble des locaux disponibles à moins d'un an, incluant l'offre neuve non précommercialisée et l'offre de seconde main libérée de mani certaine (baux résiliés). Offre immédiate : ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles. Offre neuve : ensemble des locaux neufs et restructurés. L offre neuve est analysée en fonction de l'état d'avancement des projets : Offre neuve livrée : immeuble dont les travaux de construction sont terminés. Chantier en cours : immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction. Projet : intention identifiée de réaliser une opération immobili pour laquelle aucune demande d'autorisation n'a été déposée. Parc de bureaux : ensemble des bureaux existants, occupés ou vacants. Le parc inclut les bureaux des secteurs publics ou privés. En Ile-de-France, le parc de bureaux est périodiquement mis à jour par l'observatoire Régional de l'immobilier d'entreprise d'ile-de-france (ORIE) et par la Direction Régionale de l Equipement d Ile-de-France (DREIF) à partir des statistiques officielles sur la construction neuve, la taxe annuelle sur les bureaux, ainsi que les données relatives aux démolitions. Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Seconde main : locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans. On distingue les locaux : Rénovés : locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation. Très bon état : locaux performants, de qualité. Etat d'usage : locaux peu performants, louables en l'état. A rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation. Taux de vacance : apport entre l'offre immédiatement disponible et le parc existant. Transaction : location ou vente à un utilisateur d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente. Sont inclus les clés en main et les comptes propres. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après leurs levées. Les Bureaux en Ile-de-France - Février 9
SYNTHèSE Les Bureaux en Ile-de-France Février Contacts The difference is real, rue Jacques Ibert 99 Levallois Perret Cedex Pour plus d informations www.atisreal.fr Commercial Thierry LAROUE-PONT Vice-Président France Tel : ()1 7 59 thierry.larouepont@atisreal.com Grégoire de LA FERTÉ Directeur Bureaux Ouest Grandes surfaces > 5 m Ouest et Ile-de-France Tel : ()1 7 59 gregoire.delaferte@atisreal.com Jean-René BARD Directeur Vente Utilisateurs et Ouest Ile-de-France Toutes surfaces Tel : ()1 7 59 jean-rene.bard@atisreal.com Benoît de FOUGEROUX Directeur Bureaux Petites Surfaces Ouest Ile-de-France < 5 m Tel : ()1 7 59 1 benoit.defougeroux@atisreal.com François CHAUVEY Directeur Bureaux et Est Ile-de-France Location et Vente Bureaux Toutes surfaces Tel : ()1 9 9 7 francois.chauvey@atisreal.com Jean-Laurent de la PRADE Directeur Bureaux Location < 5 m Tel : ()1 7 59. jean-laurent.delaprade@atisreal.com Études & Recherche Christophe PINEAU Directeur Département Études & Recherche France christophe.pineau@atisreal.com Assia TAIBI Chargée d Études Bureaux Ile-de-France Département Études & Recherche France assia.taibi@atisreal.com Département Études & Recherche - Février - Photo : photothèque BNPPI - - Siège Social : / rue Jacques Ibert, 9 Levallois-Perret, France - SAS au capital de 9 - SIREN 5 59 - RCS Nanterre.