LE MARCHÉ LOCATIF - 1T 2014 ILE-DE-FRANCE Demande placée Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) 2 154 000 529 600 529 400 589 700 505 300 752 900 550 800 637 000 506 900 m² 2 464 400 2 459 000 T1 T2 523 700 610 600 823 500 507 500 1 879 700 527 600 443 900 480 700 517 400 427 400 506 900 2010 2011 2012 2013 2014 T3 T4 +19% : l activité transactionnelle rebondit significativement au 1 er trimestre 2014 Cette hausse ne doit toutefois pas être surinterprétée : elle constitue avant tout un rattrapage par rapport au mauvais début d année 2013 L activité transactionnelle retrouve des niveaux comparables à ceux observés en 2010 et 2012 et vient crédibiliser nos anticipations d une demande placée supérieure à 2 millions de m² au terme de l année La volatilité est une des marques de fabrique du marché locatif parisien, en raison de sa dépendance à l activité transactionnelle générée par les grands et très grands utilisateurs Ce segment, qui avait marqué le pas en 2013, s est animé de nouveau depuis le début 2014 Les entreprises à forte valeur ajoutée, qui peuvent se positionner sur les marchés les plus chers, ont été très dynamiques sur le marché locatif, comme en témoignent les résultats du QCA (+89%) L activité a été particulièrement atone sur La Défense, qui pourrait toutefois être à la veille d un brusque redémarrage Taille des transactions Ile-de-France (Source : Knight Frank) 9% 22% 22% 15% 22% Petites surfaces ( 1 000 m²) 27% 19% 23% 21% 25% Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) 39% 34% 33% 39% 32% Très grandes surfaces ( 20 000 m²) 25% 25% 22% 25% 21% 2010 2011 2012 2013 1T2014
Exemples de transactions Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Transactions significatives de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank) Klésia Strato - Paris 17 ème Janv. 2014 10 400 m² Vente Utilisateur Neuf Aldebaran Nouvel Air - Issy-les-Moulineaux Fév. 2014 12 000 m² 370 Restructuré Banque Populaire-BRED Urban Green - Joinville-le-Pont Fév. 2014 17 700 m² Vente Utilisateur Neuf SAFRAN Ex site Nortel - Magny-les-Hameaux Fév. 2014 45 300 m² Vente Utilisateur Etat d usage Veolia Environnement Tranche 2 Parc du Millénaire - Aubervilliers Mars 2014 45 000 m² NC Neuf Soletanche Freyssinet Eko - Rueil-Malmaison Mars 2014 12 700 m² 195 Rénové Ministère de l Intérieur 106 rue des Trois Fontanot - Nanterre Mars 2014 8 300 m² NC Rénové Covea Le Tivoli - Paris 9 ème Mars 2014 22 250 m² NC Restructuré L Oréal Le Nuovo - Clichy Mars 2014 13 500 m² 330 Neuf Clifford Chance 1 rue d Astorg - Paris 8 ème Mars 2014 9 800 m² 750 Rénové Grands utilisateurs (> 5 000 m²) Répartition des grands utilisateurs par secteurs d activité (Source : Knight Frank) 7% 24% 31% 13% 24% 1% 18% 32% 18% 9% 19% 47% de l activité transactionnelle 2% 4% 4% 3% 3% 3% 5% 4% 21% 32% 46% 12% 25% 12% 17% 3% 9% 26% 7% 31% 15% 22% 2009 2010 2011 2012 2013 Le segment des grands utilisateurs joue un rôle essentiel sur le marché locatif parisien. La contreperformance de 2013 doit beaucoup à son essoufflement L année 2013 s était tout particulièrement singularisée par le brusque ralentissement de l activité des grands groupes de l industrie, sans doute sous le double effet des incertitudes de l environnement économique et des insuffisances des solutions immobilières proposées Les résultats du 1 er trimestre 2014 sont à ce titre encourageants, avec les prises à bail de groupes tels que Safran et Veolia L activité transactionnelle issue du secteur public et para-public reste par contre faible : l immobilier étant appelé à jouer un rôle important dans les mesures de maîtrise budgétaire du gouvernement, ce secteur reste toutefois susceptible de connaître un rebond à l avenir Banque/Finance/Assurance Activités juridiques/audit/conseil Public/Para-public/Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres 2
Offre disponible Evolution du taux de vacance en % (Source : Knight Frank) 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 7,3% Taux de vacance Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 12,7% 7,3% 5,4% 2010 2011 2012 2013 2014 Le taux de vacance est resté stable, à 7,3% au terme du 1 er trimestre 2014. Le mouvement de lente et faible augmentation des disponibilités, observé à l échelle de l Ile-de-France au cours de l année 2013, connait donc un coup d arrêt La région parisienne demeure un des marchés les moins offreurs d Europe, se situant à un niveau comparable à celui de Londres De fortes disparités internes à la région existent toutefois en termes de vacance Au-delà des fluctuations trimestrielles, la résilience du marché parisien est démontrée puisque la baisse de l activité transactionnelle en 2013 et la hausse concomitante des livraisons de surfaces neuves ou restructurées ne se sont pas traduites par une envolée de la vacance Cette situation est révélatrice d une inadaptation de l offre par rapport à la demande : la baisse de l activité est avant tout due à une moindre rotation des utilisateurs au sein du parc, ceux-ci privilégiant les renégociations de baux Offre Grade A Qualité de l offre en % des surfaces disponibles Ile-de-France (Source : Knight Frank) 22% Seconde main 22% de surfaces neuves Seconde main Neuf ou restructuré Neuf ou restructuré Si l offre est quantitativement faible, elle est surtout qualitativement déficiente : les surfaces neuves ou restructurées ne représentent que 22% de l offre disponible Ce ratio est insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 80% des surfaces de plus de 5 000 m² louées sur la région parisienne en 2013 correspondaient au Grade A (70% en 2012) La carence d offre de Grade A et, plus globalement, l inadéquation offre/demande est l un des blocages majeurs susceptibles d entraver un rebond significatif du marché locatif Le manque est presque absolu sur certains secteurs, tels que Paris intra-muros (9% de l offre sur le QCA) 3
Les loyers Evolution des loyers en HT HC/m²/an (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 750 512 314 2010 2011 2012 2013 2014 Après qu un ajustement à la baisse (-10% en 2 ans) ait été acté en 2012 et 2013 sur le loyer haut de gamme du QCA, il s est stabilisé à 750 La configuration économique actuelle n est toujours pas propice à des valeurs d affichage trop importantes, en dépit de l amélioration qui se dessine Une telle baisse ne s est pas vérifiée sur toute l Ile de-france : elle est paradoxalement plus difficile sur les marchés les plus exposés à la concurrence, les prix affichés ne réservant souvent qu une faible marge d adaptation Les mesures d accompagnement ont partout augmenté mais dans des proportions diverses. Elles se situent autour de 20% sur Paris et peuvent monter entre 25 et 30% en périphérie Cette baisse "masquée" sur certains marchés ne permet pas de restaurer leur attractivité en comparaison du QCA Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l offre Rapport taille/loyer Rapport taille/loyer des transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank) Surface louée 25 000 m² 314 : loyer moyen au 1T 2014 20 000 m² 750 : loyer haut de gamme au 1T 2014 Coeur de cible "prix" des grands utilisateurs en 2013 15 000 m² 10 000 m² Desserement de la contrainte "prix" au 1 er trimestre 2014 5 000 m² 200 300 400 500 600 700 800 Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) 4
Livraisons futures 55% taux de précommercialisation d ici à fin 2017 Surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France (Source : Knight Frank) 1 600 000 m² 1 400 000 m² 1 200 000 m² 1 000 000 m² 800 000 m² 600 000 m² 400 000 m² 200 000 m² 1 258 900 757 900 752 000 664 800 1 142 800 1 388 400 421 200 967 200 1 023 500 504 100 519 400 662 200 368 800 293 400 467 700 309 600 158 100 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles Le manque d offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : plus de la moitié des surfaces attendues avant fin 2017 ne sont plus disponibles Au vu de la configuration de l offre (en taille, en qualité et en prix), les programmes clés en main se généralisent en grandes surfaces et expliquent aussi cette tendance Les précommercialisations sont traditionnellement l apanage des secteurs géographiques offrant la plus forte attractivité prix. Le phénomène semble toutefois en passe de faire son apparition sur un marché tel que le QCA La hausse des volumes livrés depuis la fin 2012 et livrables à l avenir ne se répercute donc que très partiellement sur le volume de l offre et sur l importance des disponibilités en Grade A Les surfaces de qualité resteront relativement rares au cours des années à venir La géographie de ces livraisons pourrait encourager une "réallocation" de l offre au sein de la région parisienne Synthèse Ile-de-France 1T 2014 Ile-de-France 1T 2013 Ile-de-France Evolution annuelle Parc 53 820 289 m² 52 709 989 m² +2,1% Demande placée 506 856 m² 427 403 m² +19,0% Offre immédiate 3 925 000 m² 3 581 000 m² +9,0% Taux de vacance 7,30% 6,80% +5,0 pb Loyer moyen 314 /m²/an 319 /m²/an -1,6% Loyer haut de gamme 750 /m²/an 800 /m²/an -6,3% Taux prime 4,00-4,25% 4,50-4,70% -5,0 pb Volume investi 3 040 000 000 1 758 000 000 +73,0% (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 5
Cartographie Villeneuve- La-Garenne Gennevilliers Saint-Denis Colombes La Garenne- Colombes Bois- Colombes Asnières-sur- Seine Clichy Saint-Ouen Aubervillers Bobigny Rueil-Malmaison Nanterre Suresnes La Défense Puteaux Bois de Boulogne Courbevoie Neuilly-sur- Seine Levallois- Perret 16 ème 17 ème 17 ème 8 ème Pantin 18 ème 19 ème Le Pré-St- Gervais 9 ème Les Lilas 10 ème 9 ème 2 ème 2 ème Bagnolet 1 er 1 er 3 ème 20 ème 11 ème Montreuil Saint-Cloud Boulogne- Billancourt 16 ème 15 ème 7 ème 6 ème 5 ème 4 ème 12 ème St- Mandé Vincennes Fontenay-sous-Bois Nogent-sur-Marne 14 ème 13 ème Bois de Vincennes Sèvres Meudon Issy-les-Moulineaux Vanves Châtillon Malakoff Montrouge Bagneux Arcueil Gentilly Le Kremlin Bicêtre Ivry-sur-Seine Charenton Saint-Maurice Joinville- Le-Pont Cachan Villejuif Paris QCA Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris 5/6/7 Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 3/4/10/11 Paris 18/19/20 La Défense Boucle Nord Neuilly/Levallois Péri-Défense Boucle Sud 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud 6
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