MARCHE LYONNAIS DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2017 Conjoncture, environnement et enjeux 2018 29 janvier 2018 C E N T R E D E T U D E S D E L A C O N J O N C T U R E I M M O B I L I È R E 17 CABINETS A VOTRE SERVICE 1
INTRODUCTION Benoît de Fougeroux Président Fnaim Entreprises MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS 2017 Présenté par : Emmanuel Mazille (Fnaim Entreprises Aires d Entreprises) 2
Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 450 000 400 000 Moyenne / 10 ans +36% 401 453 350 000 300 000 321 319 292 567 276 093 282 744 309 712 310 149 322 468 320 415 282 452 295 120 250 000 301 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 12% 30% 19% 23% 21% 11% 15% 11% 17% 14% 19% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 part du neuf Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE 450 000 m² 400 000 m² 350 000 m² 300 000 m² 250 000 m² 380 362 360 401 453 m² 340 320 300 280 260 240 200 000 m² 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 M² NB 220 200 3
Locaux industriels RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) VAL DE SAÔNE 14% CÔTIERE 8% METRO OUEST 10% LYON VILLEUR 3% EST 43% NORD ISERE 7% DIFFUS 15% Locaux industriels RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2017 PAR TAILLE EN M² EN NOMBRE 11% 7% 38% 14% 25% 46% 37% 22% La surface moyenne des transactions 2017 est de 1 109 m² 4
Locaux industriels TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2017 PRENEUR SURFACE LIEU KR PROMOTION 25 259 m² RILLEUX LA PAPE EPF 13 250 m² AMBERIEUX EN BUGEY EVERIAL 9 965 m² RILLEUX LA PAPE GARAGE DE L ATLANTIC 7 360 m² VENISSIEUX FIVES INTRA LOGISTICS 7 056 m² CHAPONOST NAVYA 6 237 m² VENISSIEUX FELIX TRANSPORT 6 228 m² DECINES CHARPIEU AO2B 5 850 m² JASSANS RIOTTIER IMS FRANCE 5 280 m² MEYZIEU FOLAN 5 200 m² RILLEUX LA PAPE Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 51% 46% 44% 51% 49% 37% 50% 45% 35% 56% 50% 49% 54% 56% 49% 51% 63% 50% 55% 65% 44% 50% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 location vente 5
Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) 1 240 Prix moyen / m² en (hors locaux mixtes) 1 040 1 114 840 775 640 440 240 404 432 40 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 prix moyen seconde main prix moyen neuf Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) Loyer moyen / m² en (hors locaux mixtes) 100 96 90 80 70 60 50 52 40 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 6
Locaux industriels OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 800 000 700 000 600 000 530 000 570 000 670 000 590 000 600 000 650 000 650 000 700 000 500 000 480 000 400 000 380 000 300 000 270 000 200 000 100 000 0 21% 15% 12% 15% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% fin 2007 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 fin 2017 Part du neuf Locaux industriels BILAN 2017 DEMANDE PLACÉE Avec plus de 400 000 m² placés, l année 2017 est exceptionnelle (moyenne des 12 dernières années à 320 000 m²), d autant que le nombre de transactions est en hausse de 7 % (362). Le marché est actif sur les transactions de plus de 3 000 m² (26 contre 17 en 2016). Le neuf est également en progression; quelques grosses transactions font la différence. Est et Grand Est restent les zones majoritaires pour nos entreprises; le Val desaôneestenprogression également. LES VALEURS À la vente, après une forte hausse en 2016, les prix se sont stabilisés en 2017. Léger tassement par rapport à 2016 des prix de vente dans l ancien, sans doute lié au plus grand nombre de transactions sur des bâtiments vieillissants. Depuis 10 ans, les prix sont stables dans l ancien (autour des 430 /m²). Le marché du neuf en locatif a tendance à tirer les loyers vers le haut, lié à l augmentation des coûts de construction (Foncier plus cher, règlementation, normes, taxe d aménagement ). L ancien en location reste stable à plus de 50 /m² moyen. L OFFRE L offre se stabilise autour des 700 000 m² dont 90 000m² de neuf, correspondant à 20 mois de transactions. L offre rationnelle récente et de bonne qualité manque de plus en plus en 1ère et 2ème couronne. 7
Locaux industriels PERSPECTIVES 2018 Le mouvement de tertiarisation du marché des locaux d activités se confirme vers un 70/30. La pénurie de foncier en 1ère et 2ème couronne impacte toujours les prix à la hausse. Il va nous manquer quelques grosses opérations foncières en développement dans ces secteurs pour les utilisateurs; beaucoup de grandes transactions sont réalisées au delà de la 2ème couronne. Le marché des locaux d activité traduit le dynamisme industriel de la région, et reste confiant dans ses capacités à répondre au défi stratégique de la Métropole Fabricante. MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Jean-Marie Guillet (Fnaim Entreprises JLL) Présenté par : Olivier Durif -JLL 2017 8
Logistique ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 500 000 Moyenne / 10 ans 450 000 431 468 4% 400 000 364 561 377 321 382 530 382 921 367 760 350 000 300 000 315 261 300 319 281 073 299 517 328 000 250 000 227 009 200 000 150 000 100 000 50 000 0 72% 56% 61% 55% 65% 45% 42% 26% 38% 33% 14% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 part du neuf Logistique ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% 42% 8% 41% 13% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 58% 92% 59% 87% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 location vente 9
Logistique LE MARCHE LYONNAIS COMPARE AU RESTE DE LA FRANCE Répartition géographique de la demande placée en France (>10 000 m²) Marseille Lyon 9% Lille 6% 5% 34% Hors dorsale Evolution du nombre de transactions en France ( > 10 000 m²) 129 124 2016 2017 Evolution du nombre de transactions à Lyon ( > 10 000 m²) 15 13 Ile de France 46% 2016 2017 Part du XXL ( > 40 000 m²) en m² commercialisés 45 % 28 % // France Lyon Logistique QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2017 PRENEUR SURFACE LIEU AXION 60 234 M² BELLEVILLE DESCOURS & CABAUD 42 710 M² PONT D AIN BOIRON 24 298 M² LES OLMES XPO LOGISTICS 24 045 M² SATOLAS ET BONCE GEFCO 20 786 M² SATOLAS ET BONCE GEODIS 19 905 M² SAINT QUENTIN FALLAVIER XPO LOGISTICS 19 288 M² DAGNEUX ID KIDS 18 411 M² DAGNEUX STEF 18 000 M² VAULX EN VELIN RELAIS COLIS 17 838 M² GENAS 10
Logistique RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) NORD 30% CÔTIERE 10% EXT OUEST 7% METRO EST 20% EXT SUD 6% NORD ISERE 27% Logistique OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 700000 616 000 600000 520 000 546 000 500000 400000 450 000 340 000 340 000 420 000 370 000 300000 260 000 200000 150 000 100000 0 15% 9% 13% 6% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 fin 2017 Part du neuf 11
Logistique OFFRES DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS PAR TAILLE 1 1 2 1 3 5 5 1 1 3 6 9 1 1 1ère Couronne Autres L'Isle d'abeau PIPA Total Région lyonnaise Entre 5 000 et 10 000 m² Entre 10 000 m² et 20 000 m² Entre 20 000 m² et 40 000 m² XXL > à 40 000 m² Logistique BILAN 2017 LA DEMANDE PLACÉE A contre courant du marché national qui enregistre une légère hausse de 3 % par rapport à 2016 avec 3,4 millions de m² de demande placée, dont 45 % sur des bâtiments XXL (>40 000 m²), le marché lyonnais enregistre une légère baisse de 4 % avec seulement 28 % des m² commercialisés sur le segment du XXL. L OFFRE L offre enregistre une hausse de près de 150 % en un an avec un volume de 370 000 m² commercialisables à 6 mois. Si le volume total de l offre logistique semble répondre à une année dedemande,latailledes entrepôts disponibles sur le marché répond principalement aux besoins des 3PL. En 2017, ces derniers se sont majoritairement positionnés sur des entrepôts dimensionnés entre 10 000 et 20 000 m². Les opportunités foncières sont de plus en plus rares et une seule offre XXL est actuellement disponible sur le marché lyonnais. Cela devrait contraindre les chargeurs arrivant avec un cahier des charges XXL à s éloigner de Lyon. LES VALEURS Les valeurs restent stables en 2017, avec un loyer prime positionné à 47 /m²/an fin 2017. 12
Logistique PERSPECTIVES 2018 Avec des indicateurs conjoncturels positifs, et un encours de demande toujours important, le marché lyonnais devrait une nouvelle fois se positionner au dessus de la moyenne décennale. La recherche d économie d échelle au travers du XXL va elle aussi se maintenir. Une offre adaptée à ces nouveaux besoins permettrait à Lyon de maintenir sa place de second pôle logistique français. MARCHÉ DES BUREAUX 2017 Présenté par : Loïc de Villard (Fnaim Entreprises CBRE) 13
Bureaux ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 350 000 300 000 250 000 285 937 236 000 219 488 Moyenne / 10 ans 259 445 251 967 242 625 272 153 7% 290 500 269 241 241 000 200 000 184 715 163 540 150 000 100 000 50 000 41% 41% 60% 59% 54% 39% 53% 45% 61% 52% 51% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 part du neuf Bureaux ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE 320 000 270 000 220 000 285 083 578 700 594 600 269 241 500 170 000 400 120 000 300 70 000 200 20 000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 100 Surface Nombre de transactions 14
Bureaux TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2017 PRENEUR SURFACE LIEU 5 855 M² GERLAND 5 736 M² LYON 8 5 408 M² PART DIEU 5 297 M² GERLAND 5 200 M² LYON 6 5 081 M² VILLEURBANNE TONKIN 4 891 M² VAISE 3 494 M² LYON 2 3 470 M² GERLAND 3 440 M² CARRE DE SOIE Bureaux RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2017 PAR TAILLE EN M² EN NOMBRE 8% 10% 51% 41% 52% 38% La surface moyenne des transactions 2017 est de 453 m² 15
Bureaux ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 32% 25% 24% 26% 18% 18% 21% 32% 29% 31% 24% 68% 75% 76% 74% 82% 82% 79% 68% 71% 69% 76% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 location vente Bureaux RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) TECHLID 12% VAISE 7% LYON 6 6% PRESQU ILE NORD 4% PART DIEU 16% TONKIN 8% CARRE DE SOIE 5% EST 10% Confluence 4% GERLAND 12% LYON 8 4% DIFFUS 12% 16
Bureaux EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN ) 220 200 196 208 180 171 185 160 140 144 160 120 100 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 loyer moyen loyer moyen seconde main loyer moyen neuf Bureaux OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 486 300 456 200 253 000 300 000 382 000 396 400 355 000 380 000 384 000 310 000 278 000 27% 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 32% 34% 32% 17
Bureaux VENTILATION DE L OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS ANCIEN NEUF TOTAL LYON VILLEURBANNE 136 600 80 900 217 500 EXTERIEURS 123 300 43 200 166 500 384 000 Bureaux COMPARAISON DES PERFORMANCES BUREAUX Demande placée (m²) Évolution 2017/2018 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Barcelone 332 000 m² +9% 456 000 m² 279 Lille 213 400 m² 5% 220 000 m² 220 LYON 269 241 m² 7% 384 000 m² 300 Manchester 196 000 m² 5% 269 000 m² 412 Marseille / Aix 145 000 m² +150 100 000 m² 320 Milan 364 000 m² +5% 1 670 000 m² 550 Paris IDF 2 632 600 m² +8% 3 389 000 m² 775 Source: JLL / CBRE 18
Bureaux BILAN 2017 LA DEMANDE PLACEE Le niveau de transaction 2017 est un excellent cru malgré une légère baisse de 7%. Cette baisse est relative dans la mesure où la demande placée (hors Mega deal > 15 000 m²) a continué de progresser et le nombre global de transactions n a cessé d augmenter depuis 2014. LES VALEURS On constate une hausse des loyers dans le neuf avec un loyer prime à 300 /m² En revanche, on enregistre un léger fléchissement des loyers de seconde main. L OFFRE L offre disponible à moins de 6 mois a baissé de plus de 100 000 m² pour deux raisons essentielles : Immeubles neufs : Un taux élevé de pré commercialisation des projets livrés et une baisse de l offre neuve disponible majoritairement en intra muros ( 50 000 m²) Immeubles de seconde main : Un niveau de demande placée supérieur aux libérations et une baisse de l offre disponible aussi bien en intra muros( 20 000 m²) qu en périphérie (30 000 m²) En conséquence, l offre représente environ 18 mois de demande placée. Bureaux PERSPECTIVES 2018 La baisse de l offre immédiate, la baisse de l offre future certaine en 2018 et la pré commercialisation des offres neuves pourraient entrainer une certaine raréfaction de l offre dans certains secteurs du marché. Dans ce cadre, les utilisateurs devront naturellement se tourner vers des secteurs où cette offre existe. Il est à noter les principales livraisons 2018, dont certaines sont déjà pré commercialisées en partie: Part dieu : (2 opérations) :SKY 56, Rephael Gerland (3 opérations en 2018) : Gerland Technopark, Corner, Oxaya Villeurbanne Carré de Soie, (3 opérations en 2018) : Silk, Gallincity, 380, Organdi Presqu ile Confluence (4 opérations sur 2018) : GHD, Factory, Cours du midi, Loges de Saone Ce déficit d offre donne l opportunité aux promoteurs et investisseurs de restructurer les actifs obsolètes. 19
MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT 2017 Présenté par : Pierre-Olivier Slaes (Fnaim Entreprises Bnp Paribas Real Estate) Investissement HISTORIQUE DES MONTANTS INVESTIS 1 400 1 200 Valeurs en millions investis 1 169 1 311 +2% 1 000 800 888 944 890 908 845 M 600 400 200 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Moyenne / 10 ans 20
Investissement EVOLUTION DES INVESTISSEMENTS PAR CLASSE D ACTIFS 800 000 000 700 000 000 +21% 752 M 2016 2017 600 000 000 500 000 000 400 000 000 300 000 000 200 000 000 100 000 000 68% 36% +27 0 BUREAUX ACTIVITE LOGISTIQUE COMMERCE Investissement HISTORIQUE DES INVESTISSEMENTS EN BUREAUX PAR TRANCHES En nombre En volume 70 60 62 1 000 000 000 900 000 000 800 000 000 752 M 50 700 000 000 40 600 000 000 500 000 000 30 400 000 000 20 10 0 68% 64% 56% 62% 71% 2013 2014 2015 2016 2017 300 000 000 200 000 000 100 000 000 0 15% 9% 7% 12% 12% 2013 2014 2015 2016 2017 21
Investissement PART RELATIVE DES PRINCIPAUX PÔLES TERTAIRES 350 000 000 300 000 000 39% 250 000 000 200 000 000 150 000 000 100 000 000 19% 16% 50 000 000 6% 5% 5% 3% 2% 2% 1% 1% 2% 0 Investissement HISTORIQUE DES TAUX PRIMES 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 6,00% 40 pbs 5,00% 5,60% 80 pbs 4,75% 4,00% 3,95% 3,00% 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 bureaux logistique 22
Investissement BILAN 2017 BILAN 2017 Une année portée nettement par les bureaux qui ont représenté plus de 80 % du montant investis et ont constitué une année record Un marché qui reste toujours freiné par le manque d immeubles à vendre et ce dans toutes le classes d actifs, notamment en activités/logistiques Une année marquée également par 2 deal de plus de 100 M Avec aussi le retour des fonds internationaux à Lyon avec l acquisition du New deal La Part Dieu a été le quartier d affaire qui a concentré la grande majorité des investissements Enfin l année 2017 aura marqué un record historique en termes de taux de rendement prime. Investissement PERSPECTIVES 2018 Sauf événement majeur exceptionnel, le marché de l investissement en 2018 devrait suivre la même dynamique qu en 2017 La forte demande des investisseurs pour des immeubles CORE, confrontée à une offre toujours aussi limitée, laisse à penser que les taux de rendement prime à Lyon devraient poursuivre leur compression. Tout l enjeu de 2018 est d arriver à convaincre les investisseurs à vendre leurs immeubles! 2 points d attention sont à relever cependant : L évolution de l OAT et notamment sa hausse qui aura mécaniquement un impact sur les taux de rendement Et les impacts psychologiques de la politique fiscale de l Etat, notamment à travers l IFI, sur la collecte des SCPI. 23
CONCLUSION Benoît de Fougeroux Président Fnaim Entreprises Conclusion LOYERS «PRIMES» DE BUREAUX Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: 24
Conclusion TAUX DE RENDEMENT «PRIME» DES BUREAUX Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: Conclusion PRÉVISION RENDEMENT GLOBAL BUREAUX EUROPE 2018 Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: 25
Conclusion OFFICE VACANCY RATE Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: 17 CABINETS A VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur www.cecimobs.net ou sur www.fnaim69.com 26
DAVID KIMELFELD Président de la Métropole de Lyon 27