GESTION. Barème indicatif : DOSSIER 1 : 12 points. DOSSIER 2 : 12 points. DOSSIER 3 : 26 points

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1 GESTION Barème indicatif : DOSSIER 1 : 12 points DOSSIER 2 : 12 points DOSSIER 3 : 26 points Ce sujet comporte 14 pages : - un énoncé de 2 pages - 8 pages d'annexes numérotées de 1 à 5 L'annexe 3 et l'annexe 4 sont à rendre avec la copie. SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 1/12

2 SOGEAD est un cabinet d'administration de biens, installé au Sud de la région Aquitaine. Son activité de syndic concerne essentiellement des copropriétés d'habitation d'une taille moyenne, d'une centaine de lots, dans l'agglomération BAB Bayonne-Anglet-Biarritz. En gérance, SOGEAD, dispose d'un important portefeuille de biens loués à l'année : quelques commerces, des maisons en ville et surtout des appartements en résidences pour lesquelles le cabinet détient, ou non, le mandat de syndic. DOSSIER N 1 : Gestion du personnel Le responsable de l'activité syndic attache une grande importance à la gestion des gardiens et employés d'immeubles ; dans ce domaine, le cabinet a acquis une compétence reconnue. Vous gérez la copropriété Sarbazan depuis plusieurs années dans laquelle le gardien, Michel DARRACQ, donne toute satisfaction. Embauché par la copropriété le 15 juin 1987, il est depuis trois ans gardien principal au coefficient 340 ; son contrat prévoit U.V., y compris majoration, un horaire hebdomadaire du lundi au samedi midi et il est logé. Il perçoit, en outre, chaque mois, une prime de 200 qui s'ajoute à son salaire contractuel (tel que défini à l'article 22-2 de la Convention Collective). En août 2003, il a assuré son auto remplacement pendant deux semaines de congés, du 4 au 17 août inclus ; il a également pris trois jours de congés en septembre, les 8, 9 et 10. Il prend le reste de ses congés à partir du vendredi 6 février A l'aide des ANNEXES 1 et 2 a) Déterminez le salaire brut total mensuel du gardien pour janvier b) Précisez quel jour il reprend son travail après ses congés de février DOSSIER N 2 : Contrat de travail Le cabinet vient de reprendre la gestion d'une copropriété gérée par un syndic bénévole. Le contrat de travail du gardien doit être revu à la date du 1 er mars Le gardien niveau 2, coefficient 255 : Jérôme LEFRANC, a été embauché par le syndicat des copropriétaires le 14/12/79, il a un contrat avec U.V., ce que les copropriétaires estiment aujourd'hui, notablement insuffisant ; il sera d'accord pour travailler davantage. De même il n'y avait pas de permanence et la copropriété souhaite maintenant que le gardien assure un service de 13 heures par jour incluant 4 heures de repos (12h30-16h30). SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 2/12

3 Vous avez commencé à préparer son nouveau décompte des tâches (ANNEXE 3), il vous reste à inclure : - Nettoyage des parties communes : hall d'entrée : 2 fois par semaine, cages d'escalier : 1 fois par semaine, vitres : 2 fois par mois, - Nettoyage des ascenseurs, - Entretien de propreté des espaces libres : trottoirs, cours, parking et espaces verts. - Travaux qualifiés : 8 heures. a) Terminez de remplir l'annexe 3 (à rendre avec la copie). b) Déterminez l'horaire journalier et les jours de travail de la semaine du gardien s'il commence sa journée à 7h30 le lundi matin. DOSSIER N 3 : COPROPRIÉTÉ ET GÉRANCE Dans son activité Gérance, le cabinet SOGEAD est organisé pour que chaque client n'ait qu'un seul interlocuteur, de la première mise en location jusqu'à l'arrêté du compte de gérance. Vous venez de recevoir un nouveau client Monsieur Yves LEDUC. Celui-ci est propriétaire depuis 2001 d'un appartement à Bayonne, jusqu'à présent occupé gratuitement par sa fille ; il veut le mettre en location. Le syndic de la résidence est le cabinet NICOLAS, de Bayonne. Monsieur LEDUC vous a remis les éléments suivants (ANNEXE 4) : - l'état des charges de l'année 2003 qu'il vient de recevoir du syndic en prévision de la prochaine AG. - les caractéristiques de son bien. Il pense louer son trois pièces 625 par mois. C'est à ce prix que se loue un appartement comparable dans une résidence voisine ; mais il n'a pas une idée précise du montant des charges. Après avoir visité l'appartement, vous préparez le mandat de location et le mandat de gestion avec le barème des honoraires résumé en ANNEXE 5. Monsieur LEDUC vous précise qu'il souhaite souscrire la garantie de loyers impayés et que le dépôt de garantie des locataires lui soit reversé. L'appartement est loué à compter du 14 février 2004, vous avez encaissé le dépôt de garantie et l'appel de loyer de février, le jour de l'entrée dans les lieux du locataire et le loyer de mars, le 3 mars. a) Calculez les charges de copropriété qui seront affectées au bien de Monsieur LEDUC pour l'exercice clos le 31/12/2003. Ce travail se fera sur la base de l'état de répartition des charges de 2003 que vous compléterez. b) Déterminez les charges locatives de l'appartement et la provision pour charges que vous proposerez d'ajouter au loyer de 625 / mois ; par rapport au calcul exact, vous prendrez un montant arrondi avec une marge comprise entre 4 et 5 %. c) Préparez le compte de Monsieur LEDUC pour le 1 er trimestre 2004 à la date du 31 mars avec les honoraires que vous lui facturerez. SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 3/12

4 ANNEXE 1 GARDIENS ET EMPLOYÉS D'IMMEUBLES Salaires au 1 er janvier 2004 Salaires Concierges et employés d'immeubles : au 1 er janvier 2004, les composants de la rémunération des gardiens d'immeubles sont revalorisés par un avenant n 57, ainsi la valeur du point est majorée de 1,12 %. Valeur du point : 3,61 euros Pour 169 h par mois ou UV, les salaires sont les suivants : Niveau Coefficient Salaire de base Salaire complémentaire Salaire conventionnel , , , , , , , , , , , ,10 Salaires en nature logement (au m²) : catégorie 1 : 3, catégorie 2 : 2,37, catégorie 3 : 1,75 EDF le KWH : 0,1291 TTC à compter du 04/07/2003 Astreinte de nuit : 115,52 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 4/12

5 ANNEXE 1 (suite) SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 5/12

6 ANNEXE 2 Extraits de la Convention collective nationale du travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles. Etendue par arrêté du 15 avril 1981 JONC 16 mai article 22 Appointements globaux minimaux - Salaire mensuel contractuel. Bulletin de paie - Gratification 13 e mois 1. L'annexe II à la présente convention fixe le barème des appointements minimaux garantis pour un emploi à temps complet (catégorie A) ou à service complet (catégorie B) tel que défini à l'article 18, 1 er alinéa des paragraphes A et B. Ces appointements minimaux garantis sont constitués par l'addition des deux éléments de rémunération suivants : a) Salaire de base = valeur point x coefficient hiérarchique ; b) Salaire complémentaire = complément non hiérarchisé. Ces appointements incluent la valeur du salaire en nature correspondant à l'attribution d'un logement de fonction et s'il existe du salaire en nature complémentaire, évalués dans les conditions prévues à l'article 23 ci-après. [ ] 2. Le salaire mensuel contractuel (salaire en nature logement et salaire en nature complémentaire éventuel inclus), d'un salarié est constitué par l'addition : a) Du salaire de base défini au paragraphe 1 a ci-avant multiplié par le taux d'emploi : (horaire mensuel contractuel) / 169 ou (nombre d'u.v.) / : b) Du salaire complémentaire défini au paragraphe 1 b ci-avant (augmenté éventuellement de tous éléments qualificatifs de rémunérations convenus au contrat de travail et incluant notamment l'indemnité différentielle acquise en application d'une clause d'avantages acquis), multiplié par le taux d'emploi. c) Et éventuellement de la prime d'ancienneté, calculée par application du barème fixé par l'article 24 de la convention, sur le salaire de base défini en a. SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 6/12

7 article 24 Prime d'ancienneté. Des primes d'ancienneté sont attribuées. Elles s'ajoutent au salaire et doivent figurer d'une manière explicite sur le bulletin de paie. Elles sont calculées sur le salaire de base établit en application de l'article 22, paragraphe a, au taux de : 3 p. 100 après 3 ans de service chez le même employeur ; 6 p. 100 après 6 ans de service chez le même employeur ; 9 p. 100 après 9 ans de service chez le même employeur ; 12 p. 100 après 12 ans de service chez le même employeur ; 15 p. 100 après 15 ans de service chez le même employeur ; 18 p. 100 après 18 ans de service chez le même employeur ; article 25 Congés annuels. Le droit à congés payés annuels est acquis dans les conditions prévues au livre II, titre III, chapitre III (art. L et suivants) du code du travail, savoir : Deux jours et demi ouvrables par mois de travail effectif pendant la période de référence fixée du 1 er juin de l'année précédente au 31 mai de l'année au cours de laquelle s'exerce le droit à congé. Avec application des majorations prévues : - par l'article L pour les femmes de moins de vingt et un ans ayant un ou des enfants à charge ; - par l'article L pour les congés pris en dehors de la période du 1 er mai au 31 octobre ; - et de celles attribuées par la présente convention au titre de l'ancienneté de services chez le même employeur ; - un jour ouvrable après dix ans de service ; - deux jours ouvrables après vingt ans de service ; - trois jours ouvrables après vingt ans de service ; - quatre jours ouvrables après vingt-cinq ans de service. La date de départ en congé est fixée d'un commun accord entre l'employeur et le salarié, et ce avant le 1 er avril de chaque année. A l'exception des salariés originaires d'outre-mer qui peuvent si les nécessités du service le permettent grouper les congés acquis au titre de deux périodes de référence, les congés acquis au titre de la période de référence close au 31 mai doivent être pris avant le 1 er avril de l'exercice suivant. [ ] SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 7/12

8 Extrait du CODE DU TRAVAIL Article L pour les congés pris en dehors de la période du 1 er mai au 31 octobre : «Il est attribué deux jours ouvrables de congé supplémentaires lorsque le nombre de jours de congé pris en dehors de cette période (du 1 er mai au 31 octobre) est au moins égal à six et un seul lorsqu'il est compris entre trois et cinq jours.» article 18 Conditions générales de travail. 1. Les salariés relevant de la présente convention se rattachent : A - Soit au régime de droit commun (catégorie A) lorsqu'ils travaillent dans un cadre horaire : 169 heures, correspondant à un emploi à service complet ; l'horaire mensuel contractuel (H) devant être précisé sur le contrat de travail. [ ] B - Soit au régime dérogatoire (catégorie B) défini par les articles L et suivants du code du travail (excluant toute référence à un horaire) lorsque leur emploi répond à la définition légale du concierge (Article L Sont considérées comme concierges, employés d'immeubles ou femmes de ménage d'immeubles à usage d'habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble au titre d'accessoire du contrat de travail sont chargées d'assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ces fonctions). Leur taux d'emploi étant déterminé par application du barème d'évaluation des tâches constituant l'annexe I à la convention : unités de valeur (U.V.) correspondant à un emploi à service complet exercé dans le cadre de l'amplitude définie au paragraphe 3 ci-après. Le total des unités de valeur correspondant aux tâches attribuées (au titre des paragraphes 1 à 5 de l'annexe I susvisée) à un salarié ne peut excéder U.V. et la partie des unités de valeur excédant doit être majorée de 25 p. 100 pour déterminer le total effectif des U.V. (soit au maximum). [ ] 3. L'amplitude de la journée de travail, convenue au contrat de travail, ne peut excéder treize heures incluant quatre heures de temps de repos pris en une ou deux fois. Ces deux durées (treize et quatre heures) peuvent être réduites dans la même proportion, sans que pour une amplitude de dix heures, le temps de repos puisse être inférieur à une heure. Le temps de repos peut, en outre, être limité à trois heures dans une amplitude de treize heures, pour les salariés de catégorie B à service complet ou permanent qui, dans ce cas, bénéficient d'une journée complète de repos le samedi ou le lundi (au lieu du samedi après-midi ou du lundi matin, comme prévu à l'article 19-3). SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 8/12

9 ANNEXE 3 (à rendre avec la copie ANNEXE AU CONTRAT DE TRAVAIL de M...Jérôme LEFRANC... Immeuble de : Résidence MAYSOUET 120 cours du Médoc BORDEAUX Date :...01 mars 2004 Nombre de locaux principaux à usage : commercial professionnel habitation Surfaces : trottoirs m² cours, parking m² espaces verts m² Nombre de : ascenseurs chaufferies total m² Détail et décompte des tâches (application du barème prévu par l'annexe I à la convention collective nationale du 11 décembre 1979) BAREME TÂCHES Base Unités de valeur (U.V.) I. Tâches générales : a) Surveillance ascenseurs : le premier :... chacun des suivants... b) Surveillance chaufferie... Surveillance chauffage urbain.. c) Surveillance pendant l'exécution des tâches... d) Contrôle et coordination de préposés de l'employeur... e) Contrôle des tâches des préposés d'entreprises extérieures... II. Tâches administratives : a) Travaux courants... b) Perception des loyers et/ou des charges : trimestrielle... mensuelle... c) Visite des logements à louer... d) Etat des lieux... III. Propreté et entretien des parties communes : a) Ordures ménagères... Débouchage gaines et vide-ordures b) Courrier : Service réduit... Service normal... Porté... c) Nettoyage des parties communes : 1. Halls d'entrée, tapis-brosses et portes en glace : pour deux fois par semaine... pour... fois par semaine... (1) 2. Cages d'escalier, locaux communs et circulations diverses (couloirs, caves, paliers) : pour une fois par semaine... pour... fois par semaine... (1) 3. Vitres, parois vitrées et cuivres : pour une fois par mois... pour... fois par mois... (1) d) Nettoyage des ascenseurs... Total à reporter Par unité Par local principal Par ascenseur Nombre de bases DECOMPTE Nombre d'u.v. OBSERVATIONS SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 9/

10 ANNEXE 3 (suite) BAREME TÂCHES Base Unités de valeur (U.V.) Report.. Nombre de bases DECOMPTE Nombre d'u.v... OBSERVATIONS IV. Entretien de propreté des espaces libres : nettoyage des trottoirs, cours, parkings... entretien de propreté des espaces verts... Par tranche de 100 m² 10 Minimum de 20 U.V. V. Travaux spécialisés... Travaux qualifiés (3)... Par heure Par heure ou 70 (2) Total.... (T) =. (4) VI. Permanence de jour : s'il s'agit d'un gardien à service permanent. Le total des U.V. de tâches s'élevant au minimum à U.V. et au maximum à U.V. (5). ( T) / minimum U.V. Majoration de 25% lorsque le total des U.V. de tâches excède : ( (T) ) x 25%... Total Arrondi à la centaine supérieure soit un taux d'emploi de..... %..... (1) Si les fréquences demandées sont plus ou moins importantes que celles prévues à la ligne précédente, le nombre d'u.v. sera augmenté ou réduit en proportion. (2) Lorsque ces travaux qualifiés sont confiés à un salarié classé au coefficient niveau 2 (spécialisé). (3) A préciser (éventuellement par détail annexé). (4) Le total T ne peut excéder U.V. (5) Au delà de U.V. totalisées en (T) le gardien est classé à service complet, avec attribution de U.V., si la permanence est demandée SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 10/12

11 ANNEXE 4 (à rendre avec la copie Cabinet Nicolas BAYONNE Syndicat des copropriétaires Résidence LE GRAND PARC ETAT DE REPARTITION DES CHARGES 2003 Total Récupérable Non récup. CHARGES GENERALES FRAIS DE BUREAU (convocation AG, frais assemblées, PV, comptes) 4.093,00 TIMBRES (affranchissement convocation et PV) 2.037,00 SALAIRES ET CHARGES SOCIALES CONCIERGE ,00 EDF GDF 1.671,00 ASSURANCES 5.839,00 ENTRETIEN JARDIN 8.049,00 DEBOUCHAGE CANALISATIONS 549,00 PRODUITS D'ENTRETIEN 2.228,00 HONORAIRES SYNDIC CONSOMMATION EAU VERIFICATION EXTINCTEURS VERIFICATION ELECTRICITE DESINFECTION VIDE ORDURES (contrat annuel) TRAVAUX ETANCHEITE : réparation fuite en terrasse ENTRETIEN VMC : remplacement filtres et nettoyage PORTE GARAGE : contrat annuel CHARGES ASCENSEURS EDF GDF (ascenseurs) ASCENSEURS : contrat complet FRANCE TELECOM (ascenseurs) TOTAL GENERAL... RENSEIGNEMENTS DIVERS Sous-total Sous-total 7.058, ,00 533,00 732,00 541,00 335,00 465,00 183, , , ,00 204, , ,00 Appartement de M. LEDUC, 3 ème étage gauche : 131 / en charges générales 148 / en charges ascenseurs Rappel concernant les règles applicables en matière de charges récupérables * Salaires et charges gardien : 75 % récupérables et 25 % non récupérables * Ascenseurs contrat complet : 73 % récupérables et 27 % non récupérables SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 11/12

12 ANNEXE 5 Barème des honoraires de SOGEAD pour l activité «Gérance» : honoraires de location (part propriétaire) : 8 % HT du loyer annuel hors charges pour recherche locataire et rédaction de bail. honoraires de gestion H.T. (reddition trimestrielle des comptes) : sur les sommes encaissées et non conservées : 6,5 % sur les sommes conservées : néant. garantie des loyers impayés : 1,85 % HT du montant des loyers charges comprises. SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 12/12