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1 l observateur du logement au canada 203 Financement de l habitation Un chapitre de L Observateur du logement au Canada AU CŒUR DE L HABITATION

2 Photo en page de couverture : Lawren S. Harris, Maisons à Toronto, v. 99, huile sur panneau de fibres, 27 x 32,5 cm, Musée des beaux-arts du Canada, Ottawa, don de M mes S.J. Williams, Harvey Sims et T.M. Cram, et de M lle Geneva Jackson, Kitchener (Ontario), 943. Photo MBAC 203 Société canadienne d hypothèques et de logement. Tous droits réservés. La reproduction, le stockage dans un système de recherche documentaire ou la transmission d un extrait quelconque de cet ouvrage, par quelque procédé que ce soit, tant électronique que mécanique, par photocopie, enregistrement ou autre moyen sont interdits sans l autorisation préalable écrite de la Société canadienne d hypothèques et de logement. Sans que ne soit limitée la généralité de ce qui précède, il est de plus interdit de traduire un extrait de cet ouvrage dans toute autre langue sans l autorisation préalable écrite de la Société canadienne d hypothèques et de logement. Imprimé au Canada Réalisation : SCHL

3 3 Financement de l habitation Ethel Seath, La maison du jardinier, v. 930, huile sur toile, 62,5 x 67 cm, Musée des beaux-arts du Canada, Ottawa. Photo MBAC Info-éclair En 20, sur les 9 millions de propriétairesoccupants n habitant pas une ferme ni une réserve au Canada, 3,7 millions (4,4 %) n avaient pas d emprunt hypothécaire. L encours du crédit hypothécaire à l habitation a atteint,72 billion de dollars en avril 203, ce qui constitue une augmentation de 5,2 % par rapport à avril 202. La proportion de prêts hypothécaires à l habitation en souffrance depuis trois mois ou plus a continué d évoluer à la baisse pour s établir à 0,3 % en juin 203 (soit moins d un tiers de %), ce qui est inférieur à la moyenne de 20 (0,4 %) et à la moyenne globale de la décennie (0,4 %). L assurance prêt hypothécaire joue un rôle important au Canada, car elle permet aux consommateurs d acheter un logement en versant une mise de fonds minimale de 5 %, tout en bénéficiant de taux d intérêt comparables à ceux qu obtiennent les emprunteurs qui engagent une mise de fonds de 20 % ou plus. En 202, l avoir propre foncier moyen des propriétaires-occupants dont le prêt hypothécaire était assuré par la SCHL est demeuré, à 45 %, à un niveau comparable aux proportions enregistrées en 200 et en 20. En 202, 79,6 milliards de dollars de titres hypothécaires cautionnés ont été émis sur le marché en vertu de la Loi nationale sur l habitation (TH LNH), ce qui a porté le total des TH LNH en circulation à 387,4 milliards à la fin de l année. Les émissions d obligations hypothécaires du Canada (OHC) se sont chiffrées à 39,9 milliards de dollars en 202 et les OHC en circulation ont augmenté pour atteindre 203 milliards à la fin de l année. En juillet 203, la Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC) et la Banque Royale du Canada (RBC) ont été les premiers émetteurs à inscrire des programmes conformément au nouveau Guide des programmes inscrits canadiens d obligations sécurisées de la SCHL. Société canadienne d hypothèques et de logement 3-

4 L Observateur du logement au Canada 203 Le présent chapitre traite des principales caractéristiques et de la situation actuelle du marché du crédit hypothécaire à l habitation et du marché du financement hypothécaire au Canada. Il aborde aussi l évolution récente des politiques et règlements dans ces domaines. Marché du crédit hypothécaire à l habitation Selon l Enquête nationale auprès des ménages de Statistique Canada, sur les 9 millions de propriétairesoccupants canadiens n habitant pas une ferme ni une réserve, 58,6 % détenaient un prêt hypothécaire en 20. Le crédit hypothécaire a augmenté, mais à un taux inférieur à la moyenne à long terme L encours du crédit hypothécaire à l habitation a atteint,72 billion de dollars en avril 203 2, ce qui constitue une augmentation de 5,2 % par rapport au même mois de l année précédente. Ce taux de croissance en glissement annuel est inférieur à la croissance annuelle moyenne de 9,3 % observée au cours de la décennie et il témoigne de la modération de l activité sur les marchés de l habitation. Les taux hypothécaires variables demeurent stables De septembre 200 à juillet 203 3, la Banque du Canada a maintenu son taux cible du financement à un jour 4 à %. Cet important taux de référence influe sur d autres taux d intérêt à court terme au sein de l économie, notamment les taux hypothécaires variables (voir l encadré «Petit lexique des prêts hypothécaires»), qui sont demeurés relativement stables depuis le dernier trimestre de 20. Par exemple, le «taux hypothécaire variable estimatif» de la Banque du Canada s est maintenu à 3 % d octobre 20 à avril Les taux hypothécaires fixes à cinq ans ont légèrement baissé Le rendement des obligations du gouvernement est un des principaux facteurs influençant les taux hypothécaires fixes à long terme. Ainsi, sur une période de temps assez longue, le taux hypothécaire fixe à cinq ans correspond généralement au rendement des obligations à cinq ans du gouvernement (voir la figure 3-). Le taux hypothécaire fixe à cinq ans affiché par les institutions bancaires suit une trajectoire stable depuis la fin de 202. La moyenne des taux hypothécaires fixes à cinq ans affichés s est établie à 5,9 % au premier trimestre de 203, en baisse par rapport aux moyennes de 5,27 % et de 5,37 % enregistrées respectivement en 202 et en 20. L écart entre le taux des obligations du gouvernement à cinq ans et le taux hypothécaire fixe à cinq ans affiché s est essentiellement maintenu, s établissant à 3,87 points de pourcentage entre janvier et avril 203, comparativement à 3,90 points de pourcentage en 202. Le ratio du service de la dette hypothécaire continue de fléchir On peut mesurer la santé financière des ménages de plusieurs façons. Par exemple, le ratio de la valeur nette au revenu disponible des ménages s est fixé à 6,7 au quatrième trimestre de 202, ce qui est supérieur à la moyenne de 5,6 enregistrée depuis La Banque du Canada incorpore les données sur les marges de crédit garanties par l avoir propre foncier (marges de crédit hypothécaires) dans la catégorie du crédit à la consommation plutôt que dans celle du crédit hypothécaire à l habitation. Toutefois, les prêteurs peuvent inclure les marges de crédit hypothécaires dans leurs données sur le crédit hypothécaire lorsqu ils communiquent leurs résultats à la Banque du Canada. 2 Banque du Canada, Bulletin hebdomadaire de statistiques financières, édition du 0 mai 203, (consulté le 23 juillet 203). 3 Dernières données connues au moment de la rédaction. 4 Le taux cible du financement à un jour est le principal instrument utilisé par la Banque du Canada pour mener sa politique monétaire. Voir le (consulté le 26 août 203). 5 Banque du Canada, Indicateurs de crédit, (consulté le 2 juillet 203). 6 SCHL, adaptation de données de Statistique Canada (CANSIM). 3-2 Société canadienne d hypothèques et de logement

5 Financement de l habitation Pour cent Taux d'intérêt affichés par les banques à charte 2 Données jusqu'en avril 203 Source : Banque du Canada FIGURE 3- Taux hypothécaires fixes à cinq ans et taux des obligations du gouvernement à cinq ans, Taux hypothécaires fixes à 5 ans Taux des obligations du gouvernement à 5 ans En outre, les indicateurs de la capacité des Canadiens à s acquitter de leur dette hypothécaire et de leur dette totale montrent une amélioration constante depuis Ainsi, le ratio du service de la dette totale, qui correspond au total annuel des coûts de service de la dette exprimé en pourcentage du revenu personnel disponible annuellement, et le ratio du service de la dette hypothécaire, qui s entend du total annuel des coûts de service de la dette hypothécaire en pourcentage du revenu personnel disponible annuellement, ont suivi une tendance à la baisse depuis En 202, plus particulièrement, le ratio du service de la dette hypothécaire a fléchi pour la cinquième année d affilée. Il a continué de baisser pour se fixer à 3,6 % au premier trimestre de 203, ce qui est sensiblement inférieur à la moyenne enregistrée depuis 990, soit 4,8 % (voir la figure 3-2) Petit lexique des prêts hypothécaires Terme : Période pendant laquelle le contrat de prêt hypothécaire est en vigueur (par exemple, cinq ans). À la fin du terme, l emprunteur a le choix entre rembourser au complet le solde impayé de son emprunt ou renouveler le prêt pour un autre terme (ce qui signifie renégocier le taux d intérêt et certaines autres modalités du prêt hypothécaire). Période d amortissement : Période correspondant au temps nécessaire pour rembourser la totalité du prêt hypothécaire (par exemple, 25 ans). Taux hypothécaire fixe : Taux d intérêt qui demeure inchangé pendant tout le terme du prêt hypothécaire. Taux hypothécaire variable (y compris le taux d intérêt révisable) : Taux d intérêt qui varie pendant le terme du prêt hypothécaire. Taux hypothécaire affiché : Taux d intérêt annoncé publiquement par les prêteurs. (Ceux-ci consentent souvent aux emprunteurs une réduction par rapport au taux affiché.) Prêt hypothécaire combiné : Prêt hypothécaire dont une portion du terme ou du montant emprunté est à taux fixe tandis que la portion restante est à taux variable. Certains prêts hypothécaires peuvent également combiner une portion amortie avec une portion non amortie (c est-à-dire une marge de crédit garantie par l avoir propre foncier ou marge de crédit hypothécaire 2 ) ou, plus généralement, des composantes présentant des caractéristiques différentes. Adapté des définitions de l Agence de la consommation en matière financière du Canada, hypothecaires/index-fra.asp (consulté le 5 juin 203) 2 Voir plus loin dans ce chapitre «Marges de crédit garanties par l avoir propre foncier (marges de crédit hypothécaires)». 7 Le ratio du service de la dette tient compte uniquement des intérêts payés sur la dette; en pratique, le fardeau réel de la dette hypothécaire comprend aussi les remboursements du capital. Société canadienne d hypothèques et de logement 3-3

6 L Observateur du logement au Canada 203 FIGURE 3-2 Ratios du service de la dette des ménages, par trimestre, Intérêts payés sur la dette en pourcentage du revenu disponible FIGURE 3-3 Taux de prêts en souffrance, , 2 Taux de prêts en souffrance ( 90 jours) (%), ,80 0,60 0,40 0,20 Moyenne canadienne depuis 990 (0,4 %) T 99 T 992 T 993 T 994 T 995 T 996 T 997 T 998 T 999 T 2000 T 200 T 2002 T 2003 T 2004 T 2005 T 2006 T 2007 T 2008 T 2009 T 200 T 20 T 202 T 203 T Total Dette hypothécaire Dette hypothécaire moyenne depuis 990 Dette à la consommation Dette à la consommation moyenne depuis 990 Données jusqu'au premier trimestre de 203 Source : Statistique Canada (CANSIM) 0, Les taux de prêts en souffrance ne sont pas désaisonnalisés et sont calculés d après le nombre total de prêts administrés plutôt que d après leur valeur en argent. 2 Le taux de prêts en souffrance correspond au pourcentage de prêts dont les versements sont en retard depuis 90 jours ou plus. Le taux annuel de prêts en souffrance est calculé en faisant la moyenne des données des 2 mois de l'année civile, qui sont recueillies par l'association des banquiers canadiens auprès des 0 grandes banques suivantes : Banque de Montréal, Banque Canadienne Impériale de Commerce, Banque HSBC Canada, Banque Nationale du Canada, RBC Banque Royale, Banque Scotia, TD Canada Trust, Banque Canadienne de l Ouest, Banque Manuvie (depuis avril 2004) et Banque Laurentienne (depuis octobre 200) Source : Association des banquiers canadiens Le taux de prêts en souffrance demeure faible et suit une tendance à la baisse depuis la mi-année 200 Le taux de prêts en souffrance est demeuré faible et constant (voir la figure 3-3). Selon l Association des banquiers canadiens, le taux moyen annuel de prêts en souffrance s établissait à environ un tiers de % (0,34 %) en 202, en baisse par rapport au taux de 0,4 % constaté en En juin 203, 0,3 % des prêts hypothécaires à l habitation étaient en retard depuis trois mois ou plus, comparativement à 0,33 % 2 mois plus tôt. Les pratiques prudentes appliquées au Canada dans le domaine du crédit hypothécaire, qui sont reconnues dans le monde entier, ont contribué notablement à ce résultat 9. Les Canadiens continuent de bénéficier d un vaste choix de produits hypothécaires Au cours des dernières décennies, les consommateurs canadiens ont bénéficié d une offre plus diversifiée dans le domaine du crédit hypothécaire, notamment d un meilleur choix de taux d intérêt, de termes et de modalités de remboursement. La concurrence sur le marché 8 Association des banquiers canadiens. Les renseignements sur les prêts en souffrance sont fondés sur les données provenant des institutions suivantes : Banque de Montréal, Banque Canadienne Impériale de Commerce, Banque HSBC Canada, Banque Nationale du Canada, RBC Banque Royale, Banque Scotia, TD Canada Trust, Banque Canadienne de l Ouest, Banque Manuvie (depuis avril 2004) et Banque Laurentienne (depuis octobre 200), (consulté le 3 mai 203). 9 Conseil de stabilité financière, Peer Review of Canada. 202, (consulté le 3 mai 202). (En anglais seulement.) 3-4 Société canadienne d hypothèques et de logement

7 Financement de l habitation hypothécaire a été l un des principaux facteurs ayant facilité le choix des consommateurs. En outre, le recours plus fréquent aux services des courtiers en prêts hypothécaires peut avoir facilité l accès des ménages à un nombre accru de produits hypothécaires et d établissements prêteurs. Selon l Enquête 203 auprès des emprunteurs hypothécaires de la SCHL 0, près d un consommateur sur quatre (23 %) a fait appel à un courtier pour négocier son emprunt en 203 (comparativement à 4 % en 999). La période d amortissement maximale des prêts hypothécaires assurés est fixée à 25 ans Le 9 juillet 202, la période d amortissement maximale des prêts hypothécaires dont le rapport prêt-valeur (RPV) est supérieur à 80 % a été établie à 25 ans, conformément au cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire au Canada (voir ci-après). Certains prêteurs continuent néanmoins d offrir des périodes d amortissement dépassant 25 ans pour les prêts hypothécaires non assurés assortis d un RPV de 80 % ou moins. Les prêts hypothécaires à taux fixe d une durée de cinq ans demeurent le choix le plus courant Le prêt hypothécaire à taux fixe d une durée de cinq ans (et amorti sur 25 ans) continue d être le produit le plus populaire. L enquête Financial Industry Research Monitor (FIRM) 203 sur les prêts hypothécaires à l habitation confirme la prévalence du terme de cinq ans : 68 % des emprunteurs ayant contracté ou renouvelé un prêt au cours des six mois précédant l étude ont en effet choisi un terme de cinq ans (assorti d un taux d intérêt fixe ou variable), tandis que 20 % ont opté pour un terme allant de six mois à quatre ans et que les autres ont préféré une durée dépassant cinq ans. Les taux hypothécaires fixes continuent d attirer la majorité des emprunteurs canadiens. Selon l enquête de l ACCHA menée en 203 2, 69 % des emprunteurs avaient contracté un prêt hypothécaire à taux fixe, 26 % détenaient un prêt hypothécaire à taux variable (ou révisable) et les 5 % restants avaient choisi un prêt hypothécaire combiné, dont une partie des versements est calculée selon un taux d intérêt fixe et une autre selon un taux variable (voir l encadré «Petit lexique des prêts hypothécaires»). Ces résultats sont semblables à ceux de l enquête menée par l ACCHA en 202. De nombreux Canadiens continuent de rembourser leur emprunt hypothécaire plus tôt que prévu Selon l Enquête 202 auprès des emprunteurs hypothécaires de la SCHL 3, 3 % des acheteurs récents ont déclaré avoir versé un montant forfaitaire, augmenté leurs paiements réguliers, ou les deux, afin de rembourser leur prêt hypothécaire plus tôt (comparativement à 29 % dans l enquête de 20). De plus, 44 % d entre eux ont choisi des versements hypothécaires plus élevés que le minimum requis. Cette tendance est constante d un bout à l autre du pays. La propension des Canadiens à prendre des mesures pour raccourcir la durée de leur prêt hypothécaire est également relevée dans un rapport de l ACCHA publié en décembre On y indique que 32 % des emprunteurs hypothécaires ont accéléré le remboursement de leur prêt, que ce soit en augmentant le montant de leurs mensualités ou en versant des sommes forfaitaires. C est particulièrement vrai quand les emprunteurs sont jeunes ou d âge moyen. 0 (consulté le 3 juin 203). Rapport de l enquête Financial Industry Research Monitor (FIRM) Residential Mortgage Survey, préparé pour le compte de la SCHL par Altus Group Consulting et Ipsos Reid, hiver Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA), Changements du marché hypothécaire canadien, Toronto, mai 203, (consulté le 3 juin 203). 3 Voir le ftp://ftp.cmhc-schl.gc.ca/chic-ccdh/chic-ccdh/chic-ccdh/mcs_brochure_202_fr.pdf. 4 Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA), Perspectives hypothécaires Faits saillants de l étude ACCHA de l automne 202 auprès des consommateurs et de l industrie, Toronto, décembre 202, Insights%20202%20FRE.pdf (consulté le 3 juin 203). Société canadienne d hypothèques et de logement 3-5

8 L Observateur du logement au Canada 203 L avoir propre foncier est élevé Selon l étude menée en 203 par l ACCHA 5, l avoir propre foncier demeure élevé au Canada; il s établit en moyenne à 47 % chez les propriétaires-occupants détenant un prêt hypothécaire. En avril 203, 7 % d entre eux avaient un avoir propre foncier de 25 % ou plus et seulement 7 %, de moins de 0 % (voir la figure 3-4). Parallèlement, l avoir propre foncier moyen des emprunteurs détenant un prêt assuré par la SCHL était de 45 % en La concurrence sur le marché favorise la réduction des taux d intérêt La concurrence qui existe sur le marché hypothécaire continue de soutenir le pouvoir de négociation des emprunteurs lorsqu il s agit d obtenir de meilleurs taux hypothécaires. Même si les prêteurs affichent leurs taux d intérêt, il est devenu pratique courante d accorder une réduction de taux après négociation avec les emprunteurs. Selon l enquête réalisée en 203 par l ACCHA 7, les emprunteurs interrogés ont obtenu en moyenne un taux hypothécaire fixe à cinq ans de 3,05 %, alors que le taux moyen affiché pendant la même période s établissait à 5,25 %, ce qui sous-entend une réduction de taux d intérêt négociée équivalant à 2,2 points de pourcentage en moyenne pour les prêts à taux fixe assortis d un terme de cinq ans. Cette réduction estimative dépasse celle de,85 point de pourcentage obtenue en moyenne pour un prêt hypothécaire semblable selon l enquête de l ACCHA de 202. Marges de crédit garanties par l avoir propre foncier (marges de crédit hypothécaires) Les marges de crédit garanties par l avoir propre foncier de l emprunteur, le plus souvent une habitation, ont gagné en popularité au cours de la dernière décennie, FIGURE 3-4 Avoir propre foncier des emprunteurs hypothécaires (%) 7 7 On calcule l'avoir propre foncier en soustrayant de la valeur de la propriété les soldes impayés du prêt hypothécaire grevant la propriété et des marges de crédit garanties par l'avoir propre foncier. Les chiffres ayant été arrondis, leur somme pourrait ne pas égaler 00 %. Source : Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA), Changements du marché hypothécaire canadien, mai 203, %20hypothecaire.pdf (consulté le 24 juillet 203) car elles offrent aux ménages une souplesse financière accrue à faible coût. Selon l enquête menée en 203 par l ACCHA 8, environ 2,35 millions de propriétairesoccupants ont contracté une marge de crédit hypothécaire. Les critères régissant les marges de crédit hypothécaires ont été resserrés ces dernières années. Depuis avril 20, la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire n est plus offerte pour celles-ci. Plus récemment en juin 202, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a ramené de 80 à 65 % le rapport prêt-valeur maximal des marges de crédit hypothécaires consenties par les institutions financières fédérales < 0 % 0 % - 24,9 % 25 % 5 Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA), Changements du marché hypothécaire canadien, Toronto, mai 203, (consulté le 24 juillet 203). 6 Voir le (consulté le 9 juillet 203). 7 Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA), Changements du marché hypothécaire canadien, Toronto, mai 203, (consulté le 3 juin 203). 8 Ibid. 9 BSIF, Ligne directrice B-20, Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels, juin 202, rg-ro/gdn-ort/gl-ld/pages/b20.aspx (consulté le 2 décembre 203). 3-6 Société canadienne d hypothèques et de logement

9 Financement de l habitation Prêteurs hypothécaires Les banques à charte représentent toujours la principale catégorie de prêteurs hypothécaires Au Canada, le crédit hypothécaire à l habitation est offert par une variété d institutions financières 20. Les banques à charte représentent la première catégorie de prêteurs hypothécaires au Canada, puisqu en février 203, les banques détenaient à leur bilan 74,6 % des créances hypothécaires à l habitation impayées, ce qui comprend les prêts hypothécaires qui ont été titrisés 2. La deuxième catégorie de prêteurs hypothécaires comprend les coopératives de crédit et les caisses populaires, qui inscrivent à leur bilan 2,5 % des créances hypothécaires. Parmi les autres catégories de prêteurs hypothécaires, mentionnons les sociétés d assurance-vie et les régimes de retraite, qui représentent ensemble 2,4 % des créances; les sociétés de fiducie et les sociétés de prêt qui en détiennent 2,7 %; les établissements n acceptant pas de dépôts et les autres institutions financières qui portent à leur bilan 3,9 % des créances hypothécaires impayées. Les 3,9 % restants de l encours du crédit hypothécaire correspondent aux créances hypothécaires titrisées qui n ont pas été inscrites au bilan des établissements prêteurs (voir la figure 3-5). La composition du marché du crédit hypothécaire n a à peu près pas changé depuis l an dernier. Réglementation visant les prêteurs hypothécaires Institutions financières fédérales sous la surveillance du BSIF Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) surveille les institutions financières sous réglementation fédérale 22 au Canada, ce qui comprend les banques à charte, les sociétés d assurance-vie, les sociétés de fiducie et sociétés de prêt et les régimes de retraite. En utilisant depuis longtemps une approche proactive et transparente, le BSIF favorise chez les prêteurs des activités commerciales prudentes et une saine gestion des risques, notamment dans le domaine du financement de l habitation. De plus, le BSIF travaille en concertation étroite avec d autres organismes du secteur financier, notamment, à l échelle fédérale, la Société d assurance-dépôts du Canada, l Agence de la consommation en matière financière du Canada, la Banque du Canada et le FIGURE 3-5 Encours du crédit hypothécaire à l'habitation par type d'établissements prêteurs, février 203 (%) 3 9 Banques à charte Caisses populaires et coopératives de crédit Autres prêteurs hypothécaires Créances hypothécaires titrisées non inscrites au bilan des établissements prêteurs 4 Par suite de l adoption des Normes internationales d information financière (IFRS), la plus grande part des activités de titrisation des banques (qu elles soient de nature publique ou privée) est maintenant portée à leur bilan. Les chiffres ayant été arrondis, leur somme pourrait ne pas égaler 00 %. Source : Banque du Canada, Statistiques bancaires et financières, avril Les données fournies dans cette section ont été calculées à partir des données sur le crédit hypothécaire à l habitation publiées par la Banque du Canada, Statistiques bancaires et financières (avril 203). 2 Par suite de l adoption des Normes internationales d information financière (IFRS), la plus grande part des activités de titrisation des banques (qu elles soient de nature publique ou privée) est maintenant portée à leur bilan. 22 Sont visées les institutions financières constituées, prorogées ou régies en vertu de la Loi sur les banques, la Loi sur les sociétés de fiducie et de prêt, la Loi sur les sociétés d assurance ou la Loi sur les associations coopératives de crédit. Société canadienne d hypothèques et de logement 3-7

10 L Observateur du logement au Canada 203 ministère des Finances, de même qu avec les organismes de réglementation provinciaux. Ensemble, ces organisations forment un réseau complet en matière de réglementation. Institutions financières sous réglementation provinciale Presque toutes les caisses populaires et coopératives de crédit sont réglementées à l échelle provinciale. De même, les activités des courtiers en prêts hypothécaires sont assujetties à la législation provinciale. Prêteurs non réglementés Un petit nombre de prêteurs ne sont pas explicitement assujettis à un organisme particulier de réglementation des institutions financières, mais ils doivent se conformer aux règlements s appliquant à leurs activités et à leur qualité de personne morale. Ces prêteurs ne représentent qu une faible proportion du marché hypothécaire canadien, et beaucoup se concentrent sur certains créneaux particuliers du marché. Évolution des politiques visant les prêteurs hypothécaires Ligne directrice du BSIF au sujet de la souscription prudente de prêts hypothécaires à l habitation En juin 202, le BSIF publiait la ligne directrice B-20 sur les pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires à l habitation 23, qui énoncent les pratiques exemplaires de souscription prudente dans ce domaine. La ligne directrice s adresse à toutes les institutions financières fédérales qui souscrivent des prêts hypothécaires à l habitation ou font l acquisition d éléments d actif liés à de tels prêts au Canada 24. Elle énonce des exigences reposant sur cinq principes :. Appliquer une politique intégrée de souscription de prêts hypothécaires à l habitation qui a été approuvée par le conseil d administration. 2. Faire preuve de diligence raisonnable en notant et en confirmant l identité de l emprunteur, ses antécédents et sa volonté d acquitter ses dettes. 3. Évaluer correctement la capacité de l emprunteur d acquitter ses dettes. 4. Disposer de processus solides de gestion et d évaluation des sûretés. 5. Pratiquer une gestion efficace du risque de crédit et de contrepartie qui appuie la souscription de prêts hypothécaires et la gestion d actifs, notamment l assurance prêt hypothécaire. La ligne directrice stipule également les nouvelles exigences en matière de communication d informations sur les activités de crédit hypothécaire des institutions financières réglementées. Entrée en vigueur en 203 des nouvelles règles de l accord de Bâle III relatives aux fonds propres Le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire, dont le Canada est membre, établit des normes et lignes directrices générales à l échelle internationale et recommande des pratiques exemplaires en matière de surveillance prudentielle des banques. Les accords de Bâle I (988) et de Bâle II (2004) constituaient les premiers cadres internationaux définis par le Comité de Bâle. Au lendemain de la crise financière, le Comité de Bâle a décidé d élaborer de nouvelles normes internationales (l accord de Bâle III) visant à améliorer la surveillance, la réglementation et la gestion des risques du secteur bancaire. Les principaux éléments des règles de Bâle III, qui ont trait aux fonds propres, aux leviers financiers et aux liquidités, ont été publiés à la fin de 200. Des détails relatifs à certains éléments restent toutefois à finaliser. 23 BSIF, version finale de la ligne directrice (consulté le 2 décembre 203). 24 Au moment de la rédaction du présent document, le BSIF travaillait à l élaboration d une ligne directrice distincte pour les assureurs hypothécaires. 3-8 Société canadienne d hypothèques et de logement

11 Financement de l habitation Au Canada, le BSIF a énoncé des normes de fonds propres 25, conformes à Bâle III, qui sont entrées en vigueur le er janvier 203 pour les banques, les sociétés de fiducie et sociétés de prêt et les associations coopératives de crédit. Le BSIF procède actuellement à l adaptation et à la mise en œuvre des règles de Bâle III à l intention des institutions financières fédérales. L application des règles de Bâle III aura une incidence sur les prêteurs hypothécaires canadiens, notamment sur leurs fonds propres, leurs liquidités, leur financement, et leurs activités, ce qui pourrait se répercuter sur le marché du crédit hypothécaire à l habitation. Par exemple, on s attend à ce que les nouvelles règles de liquidité de Bâle III entraînent une demande accrue d actifs liquides de grande qualité, puisque les institutions financières réglementées sont tenues de maintenir un montant minimum plus élevé d actifs liquides à leur bilan. Dans la mesure où certains titres hypothécaires peuvent servir d actifs liquides, la demande à leur égard risque de s accentuer et d avoir un effet sur la titrisation hypothécaire et l octroi de prêts hypothécaires sous-jacents. Assurance prêt hypothécaire L assurance prêt hypothécaire facilite l accès des consommateurs au crédit hypothécaire et au logement L assurance prêt hypothécaire est un volet important du marché hypothécaire et du cadre de stabilité financière du Canada. Les prêteurs sous réglementation fédérale et la plupart des prêteurs sous réglementation provinciale sont tenus par la loi de faire assurer les prêts hypothécaires à rapport prêt-valeur élevé (c est-à-dire dont le montant est supérieur à 80 % de la valeur de la propriété hypothéquée). L assurance prêt hypothécaire contribue à protéger les prêteurs en cas de défaut de paiement de l emprunteur et permet aux consommateurs d accéder à la propriété avec une mise de fonds minimale de 5 %, tout en profitant de taux d intérêt comparables à ceux consentis aux emprunteurs qui versent une mise de fonds de 20 % ou plus. Par conséquent, l assurance prêt hypothécaire soutient l offre de crédit hypothécaire et facilite l accès à celui-ci. Assureurs hypothécaires Le marché de l assurance prêt hypothécaire est actuellement occupé par une société d État fédérale la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) et deux assureurs privés Genworth Financial et Canada Guaranty. La SCHL est le plus important assureur hypothécaire du Canada. Comme la Société est aussi le seul assureur hypothécaire public, elle offre ses services dans tout le pays, y compris dans les marchés ruraux et de petite taille auxquels les assureurs privés s intéressent moins, voire pas du tout. La SCHL assure également des prêts hypothécaires visant de grands ensembles de logements locatifs, des ensembles de logements bâtis spécialement pour les étudiants, des centres d hébergement et des résidences pour personnes âgées, soit des segments importants du marché canadien de l habitation auxquels les assureurs hypothécaires privés ne s intéressent pas. En fait, environ 47 % des activités d assurance prêt hypothécaire menées par la SCHL en 202 concernent des marchés moins bien servis. La SCHL exerce ses activités d assurance prêt hypothécaire dans un contexte commercial sans recourir à une aide financière directe du gouvernement fédéral et en appliquant des pratiques actuarielles et des critères de souscription prudents (voir la figure 3-6). En 202, le mandat de la SCHL a été élargi afin que la stabilité financière constitue un objectif de ses activités commerciales, y compris dans le domaine de l assurance prêt hypothécaire. 25 Voir le (consulté le 2 décembre 203). Société canadienne d hypothèques et de logement 3-9

12 L Observateur du logement au Canada 203 Aperçu des critères de souscription des prêts pour propriétaires-occupants assurés par la SCHL, selon le type de prêt Critères relatifs aux prêts hypothécaires Rapport prêt-valeur (RPV) 95 % ( ou 2 logements) 90 % (3 ou 4 logements) Nombre de logements De à 4 Période d'amortissement maximale Type de taux d'intérêt Prêt hypothécaire pour achat avec source de mise de fonds traditionnelle RPV > 80 % : 25 ans RPV 80 % : 40 ans Taux fixe, taux variable ordinaire ou plafonné et taux révisable Prêt hypothécaire de refinancement 2 Prix d'achat maximal Le prix d achat doit être inférieur à un million de dollars si le RPV est supérieur à 80 % 3 Sans objet Montant maximal du prêt Aucun Financement additionnel $ Critères relatifs à l emprunteur Économies du demandeur, retrait d un REER, emprunt garanti par des actifs confirmés, produit de la vente d une autre propriété, don non remboursable fait par un proche Sources de la mise de fonds parent, subvention gouvernementale à la mise de fonds non remboursable, apport en Sans objet travail (< 50 % de la mise de fonds minimale), terrain ou bien immobilier libre de toute charge, location avec option d achat Taux d'intérêt admissible 4 Le taux d intérêt admissible est le taux utilisé pour déterminer l amortissement de la dette applicable. Le taux d intérêt admissible à utiliser aux fins du calcul des rapports d amortissement de la dette dépend du type de prêt. Pointage de crédit minimal 5 Pas de minimum si le RPV est d au plus 60 % 580 (exigé) si le RPV est compris entre 60,0 et 80 % 600 (recommandé) si le RPV est supérieur à 80 % Pas de minimum si le RPV est d au plus 60 % 580 (exigé) si le RPV 60 (recommandé) pour les prêts hypothécaires à taux variable ordinaire avec RPV entre 90,0 et 95 % est compris entre 60,0 et 80 % Directives relatives aux rapports d amortissement de la dette Rapport d amortissement Maximum de 35 % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est < 680 brut de la dette 6 Maximum de 39 % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est de 680 ou plus Rapport d amortissement total Maximum de 42 % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est < 680 de la dette 7 Maximum de 44 % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est de 680 ou plus Emprunteurs admissibles 8 Citoyens canadiens et résidents permanents Des conditions particulières s appliquent aux résidents non permanents. Emplacement et occupation La propriété peut être située n importe où au Canada et doit être habitable toute l année. de la propriété Nombre de propriétés assurées 80 % 40 ans Citoyens canadiens et résidents permanents Maximum par emprunteur de deux habitations de type propriétaire-occupant faisant l objet d un prêt assuré par la SCHL Les contrats d assurance de la SCHL peuvent contenir d autres conditions, critères ou restrictions qui peuvent être modifiés de temps à autre. 2 Travailleurs autonomes sans confirmation du revenu par un tiers selon la méthode habituelle : le nombre de logements est ou 2; le pointage de crédit minimal est de 600 (recommandé) si le RPV est de 75 % ou moins, et de 620 (recommandé) si le RPV est entre 75,0 et 80 %; les emprunteurs admissibles doivent être citoyens canadiens ou résidents permanents, exercer leurs activités depuis moins de trois ans et avoir des antécédents de crédit au Canada. Les travailleurs rémunérés à la commission ne sont pas admissibles. L impôt sur le revenu doit avoir été acquitté. Dans le cas d une prise en charge de prêt hypothécaire, l emprunteur subséquent doit être en mesure de faire confirmer son revenu par un tiers, sous réserve des règles de souscription courantes. 3 Mesure en vigueur depuis le 9 juillet Dans le cas des prêts assortis d un RPV compris entre 80,0 et 95 %, le taux d intérêt admissible utilisé pour déterminer les rapports d amortissement de la dette applicables est le suivant : pour les prêts hypothécaires à taux fixe (PHTF) dont le terme est inférieur à cinq ans, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt de référence ou le taux d intérêt contractuel, selon le plus élevé des deux. En ce qui concerne les PHTF dont le terme est de cinq ans ou plus, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt contractuel. Quant aux prêts hypothécaires à taux variable (PHTV), quel que soit le terme, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt de référence ou le taux d intérêt contractuel (ou le taux plafonné, le cas échéant), selon le plus élevé des deux. Dans le cas des prêts assortis d un RPV égal ou inférieur à 80 %, le taux d intérêt admissible utilisé pour déterminer les rapports d amortissement de la dette applicables est le suivant : pour les PHTF ou les PHTV plafonné dont le terme est inférieur à trois ans, le taux d intérêt admissible est le taux fixe affiché par le prêteur pour un terme de trois ans ou le taux d intérêt contractuel (ou le taux plafonné, le cas échéant), selon le plus élevé des deux. Quant aux PHTF ou aux PHTV plafonné dont le terme est de trois ans ou plus, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt contractuel (ou le taux plafonné, le cas échéant). Pour ce qui est des PHTV ordinaire ou révisable, quel que soit le terme, le taux d intérêt admissible est le taux fixe affiché par le prêteur pour un terme de trois ans ou le taux d intérêt contractuel, selon le plus élevé des deux. 5 Selon le pointage établi par l un des deux bureaux de crédit du Canada. Au Canada, les pointages de crédit varient généralement entre 300 et 900. Lorsque l emprunteur n a pas d antécédents de crédit au Canada et que le RPV est supérieur à 80 %, on peut, au cas par cas, faire appel à d autres sources d information pour déterminer sa capacité et sa volonté de rembourser ses dettes. 6 Le rapport d amortissement brut de la dette correspond au montant annuel consacré au remboursement du capital et au paiement des intérêts, des taxes et des frais de chauffage (CITC), plus 50 % des charges de copropriété (le cas échéant), divisé par le revenu annuel brut de l emprunteur (et jusqu à 50 % du revenu locatif brut de la propriété visée, le cas échéant). 7 Le rapport d amortissement total de la dette correspond au montant annuel consacré au remboursement du capital et au paiement des intérêts, des taxes et des frais de chauffage (CITC), plus 50 % des charges de copropriété (le cas échéant), et au montant annuel consacré au remboursement des autres dettes, divisés par le revenu annuel brut de l emprunteur (et jusqu à 50 % du revenu locatif brut de la propriété visée, le cas échéant). 8 L emprunteur résident non permanent (c est-à-dire un travailleur étranger possédant un permis de travail au Canada valide) est limité à une seule habitation de type propriétaire-occupant et à un RPV maximal de 90 %. Source : SCHL FIGURE Société canadienne d hypothèques et de logement

13 Financement de l habitation Réglementation s appliquant aux prêteurs hypothécaires C est le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) qui réglemente les sociétés d assurance hypothécaire du secteur privé au Canada. Le BSIF prescrit les ratios de test du capital minimal (TCM) et veille à ce que les assureurs exercent leurs activités commerciales de façon prudente et respectent la réglementation applicable. La SCHL se conforme aux mêmes lignes directrices en matière de capital. Depuis 202, le BSIF a pour mandat d examiner, au moins une fois par an, les activités commerciales de la SCHL afin de déterminer si elles sont menées de manière sûre et rigoureuse et si les risques de pertes sont dûment pris en considération. En novembre 203, le BSIF a annoncé qu il publierait en 204 une ligne directrice provisoire sur la souscription à l intention des assureurs hypothécaires. De plus, en mai , l organisme a lancé un processus interne en vue d élaborer un nouveau cadre de capital pour les assureurs hypothécaires 27. L assurance prêt hypothécaire au Canada est assujettie non seulement à la réglementation et à la surveillance du BSIF, mais également au cadre de la garantie gouvernementale. Le cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire favorise la stabilité financière Le er janvier 203, est entré en vigueur un nouveau cadre législatif officialisant les règles de la garantie et les autres modalités liant le gouvernement du Canada à la SCHL et aux assureurs hypothécaires du secteur privé 28. Aux termes de celui-ci, le gouvernement fournit une garantie couvrant la totalité des obligations de la SCHL et 90 % des obligations des assureurs privés 29. En outre, le gouvernement fixe des plafonds limitant l encours d assurance de la SCHL à 600 milliards de dollars et celui des assureurs privés à 300 milliards et il énonce des critères stricts régissant l assurance prêt hypothécaire à l habitation garantie par le gouvernement. La garantie gouvernementale fournie aux assureurs hypothécaires des secteurs public et privé soutient l accès continu au crédit hypothécaire, quelle que soit la conjoncture des marchés financiers. En outre, le cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire réglemente et favorise les pratiques prudentes en matière de souscription des prêts hypothécaires et d assurance prêt hypothécaire au Canada, de sorte qu il contribue de façon importante à la stabilité du marché de l habitation et du système financier au pays (voir la figure 3-7). Évolution des politiques visant l assurance prêt hypothécaire Le gouvernement a révisé les critères relatifs aux prêts hypothécaires couverts par la garantie gouvernementale à plusieurs reprises depuis 2008 et, pour la dernière fois, en juillet Voici les quatre mesures les plus récentes : La période d amortissement maximale est passée de 30 ans à 25 ans. Le montant maximal pouvant être consenti aux Canadiens lors du refinancement de leur prêt hypothécaire est passé de 85 à 80 % de la valeur de leur habitation. 26 Voir le (consulté le 2 décembre 203). 27 Voir le (consulté le 2 décembre 203). 28 Loi sur la protection de l assurance hypothécaire résidentielle. 29 La garantie gouvernementale s applique à tous les assureurs hypothécaires, à la SCHL comme aux assureurs du secteur privé. Elle couvre entièrement l assurance prêt hypothécaire admissible de la SCHL et 90 % de celle qu offrent les assureurs privés, ce qui permet à ces derniers de livrer concurrence à la SCHL. La Société contribue à la stabilité du système financier, y compris les marchés de l habitation, en fournissant aux Canadiens admissibles l accès à une gamme d options de logement, quel que soit leur lieu de résidence. Elle se distingue ainsi de ses concurrents du secteur privé qui, eux, ont toute latitude pour choisir les marchés sur lesquels ils exercent leurs activités. 30 Voir le (consulté le 3 juin 203). Société canadienne d hypothèques et de logement 3-

14 L Observateur du logement au Canada 203 FIGURE 3-7 Aperçu des paramètres fédéraux applicables à la garantie de l assurance des prêts hypothécaires à l habitation par le gouvernement du Canada (prêts pour propriétaires-occupants à rapport prêt-valeur élevé) Rapport prêt-valeur (RPV) RPV maximal de 95 % pour les prêts achat consentis à des propriétaires-occupants 2. Période d'amortissement Période d amortissement maximale de 25 ans 3 Rapports d'amortissement de la dette Rapports ABD 4 et ATD 5 maximaux fixés respectivement à 39 % et à 44 %. En ce qui concerne le calcul des rapports ABD et ATD, les emprunteurs doivent satisfaire aux normes applicables à un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans, même s ils choisissent un prêt portant un taux d intérêt moins élevé et un terme plus court. Pointage de crédit Documentation relative au prêt Pointage de crédit minimal de 600, avec un nombre limité d exceptions pour les emprunteurs qui représentent néanmoins un faible risque de crédit. Déployer des efforts raisonnables pour confirmer la valeur de la propriété, le revenu et la situation d emploi de l emprunteur, et la capacité de celui-ci à rembourser le prêt et à assumer ses autres dettes et obligations. Prix d'achat maximal Le prix d achat doit être inférieur à un million de dollars 6. Autres Ne sont pas admissibles les prêts non amortis au cours des premières années, y compris les marges de crédit sur l avoir propre foncier (marges de crédit hypothécaires) qui ne sont pas amorties. Se rapporte aux propriétés résidentielles comptant un à quatre logements. 2 Depuis le 9 juillet 202, les prêts de refinancement assortis d un RPV élevé ne sont plus admissibles à l assurance prêt hypothécaire étant donné que le ministère des Finances a fait passer de 85 à 80 % le RPV maximal des prêts de refinancement. 3 Depuis le 9 juillet 202, la période d amortissement maximale (qui était auparavant de 30 ans) est fixée à 25 ans. 4 Selon le ministère des Finances, le rapport d amortissement brut de la dette correspond aux coûts de possession d un logement, y compris les versements hypothécaires, l impôt foncier et les frais de chauffage, divisés par le revenu total de l emprunteur. Depuis le 9 juillet 202, le rapport ABD maximal est de 39 %. 5 Selon le ministère des Finances, le rapport d amortissement total de la dette correspond aux coûts de possession d un logement et aux autres paiements de dettes, divisés par le revenu total de l emprunteur. Le 9 juillet 202, le rapport ATD maximal est passé de 45 à 44 %. 6 Mesure en vigueur depuis le 9 juillet 202 Source : ministère des Finances du Canada Le rapport d amortissement brut de la dette maximal est fixé à 39 % et le rapport d amortissement total de la dette, à 44 % 3. La garantie gouvernementale couvrant les prêts hypothécaires assurés n est accordée que pour les habitations dont le prix d achat est inférieur à million de dollars. progressivement l assurance des prêts hypothécaires à faible rapport prêt-valeur aux prêts hypothécaires qui serviront dans le cadre des programmes de titrisation de la SCHL ainsi qu à interdire l utilisation de prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, quel que soit leur rapport prêt-valeur, à titre de sûreté relativement à des véhicules de titrisation qui ne sont pas administrés par la SCHL. Mesures du budget de 203 touchant les prêts hypothécaires assurés Dans son budget de , le gouvernement du Canada a annoncé de nouvelles mesures touchant l assurance prêt hypothécaire. Celles-ci visaient notamment à limiter Les prêts hypothécaires dont le rapport prêt-valeur est inférieur ou égal à 80 % de la propriété donnée en garantie sont dits «à faible rapport prêt-valeur». L assurance de portefeuille est un produit d assurance hypothécaire qui permet aux prêteurs de contracter une 3 Selon la SCHL, le rapport d amortissement brut de la dette correspond au montant annuel consacré au remboursement du capital et au paiement des intérêts, des taxes et des frais de chauffage (CITC) + 50 % des charges de copropriété (le cas échéant) / revenu annuel brut de l emprunteur (et jusqu à 50 % du revenu locatif brut de la propriété visée, le cas échéant) et le rapport d amortissement total de la dette correspond au montant annuel consacré au CITC + 50 % des charges de copropriété (le cas échéant) + montant annuel consacré au remboursement des autres dettes / revenu annuel brut de l emprunteur (et jusqu à 50 % du revenu locatif brut de la propriété visée, le cas échéant). 32 Voir le actionplan.gc.ca/fr/initiative/cadre-de-financement-de-lhabitation (consulté le 9 juillet 203). 3-2 Société canadienne d hypothèques et de logement

15 Financement de l habitation assurance pour des blocs de prêts hypothécaires à faible rapport prêt-valeur antérieurement non assurés. Non seulement l assurance de portefeuille atténue le risque de défaut associé aux prêts hypothécaires, mais elle facilite aussi l accès des prêteurs à du financement par l entremise des programmes de titrisation de la SCHL en fournissant la couverture d assurance nécessaire à cette opération (voir l encadré «Les programmes de titrisation de la SCHL favorisent l accès au financement, la concurrence et la stabilité»). L encours de l assurance de portefeuille est passé de 243 milliards de dollars à la fin de 20 à 230 milliards à la fin de 202 (voir la figure 3-8). Financement hypothécaire FIGURE 3-8 Encours de l assurance de portefeuille de la SCHL Milliards de dollars Source : SCHL 209,0 $ ,8 $ ,5 $ 202 Le financement hypothécaire fait référence aux fonds que les prêteurs réunissent auprès de différentes sources afin de consentir des prêts hypothécaires à leurs clients. Les prêteurs canadiens ont ainsi accès à une variété de sources de financement hypothécaire, notamment les dépôts versés par leurs clients et les fonds obtenus sur les marchés financiers. Parmi les principales sources de financement provenant des marchés financiers au Canada figurent les actifs titrisés, les obligations sécurisées et les titres de créance des entreprises. Les dépôts demeurent la principale source de financement hypothécaire des institutions de dépôt Les dépôts constituent depuis longtemps la principale source de financement hypothécaire des institutions de dépôt canadiennes. En règle générale, les épargnants confient leurs dépôts à court ou à moyen terme. Les dépôts de détail comprennent les dépôts à vue (par exemple, comptes de chèques et comptes d épargne) et les dépôts à terme (par exemple, certificats de placement garantis [CPG]). Les banques émettent également des titres de créances à court ou à moyen terme (souvent appelés billets de dépôt), généralement à l intention des investisseurs sur les marchés financiers, en particulier les grands investisseurs institutionnels. Encore aujourd hui, les dépôts de détail sont l une des sources de financement les moins coûteuses 33. Par exemple, les taux des CPG à cinq ans sont généralement inférieurs aux taux des obligations à cinq ans du gouvernement du Canada 34 (voir la figure 3-9). Programmes de titrisation de la SCHL Le Programme des titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l habitation (TH LNH) et le Programme des Obligations hypothécaires du Canada (OHC) facilitent l accès des prêteurs hypothécaires canadiens de toutes envergures à du financement, que la conjoncture soit bonne ou mauvaise, ce qui favorise la concurrence et la stabilité du système. Les investisseurs ont ainsi l occasion d investir dans des titres de grande qualité garantis par le gouvernement et adossés à des créances hypothécaires assurées. 33 Une comparaison des écarts entre différentes sources de financement hypothécaire peut être effectuée pour évaluer le coût du financement. Ces écarts n indiquent toutefois pas le coût global associé à chaque source, puisque d autres facteurs comme les frais juridiques, les droits de garantie, les droits de souscription et autres droits liés au rehaussement du crédit peuvent devoir être pris en considération et varier selon la source. 34 Des exceptions ont cependant été remarquées vers la fin de 2008 et la fin de 20, de même qu en 202. L incertitude considérable qui régnait alors sur les marchés a stimulé la demande d obligations du gouvernement, ce qui a fait chuter les taux des obligations sous ceux des CPG. En outre, la concurrence visant les dépôts pourrait également avoir fait monter le rendement des CPG après la crise, ce qui expliquerait que l écart a rétréci. Société canadienne d hypothèques et de logement 3-3

16 L Observateur du logement au Canada 203 FIGURE 3-9 Écart mensuel entre les taux des CPG, OHC et TH LNH et le rendement de l obligation de référence du gouvernement du Canada, Points de base CPG à taux fixe à 5 ans OHC à taux fixe à 5 ans TH LNH à 5 ans Mars 2005 Juin 2005 Sept Déc Mars 2006 Juin 2006 Sept Déc Mars 2007 Juin 2007 Sept Déc Mars 2008 Juin 2008 Sept Déc Mars 2009 Juin 2009 Sept Déc Mars 200 Juin 200 Sept. 200 Déc. 200 Mars 20 Juin 20 Sept. 20 Déc. 20 Mars 202 Juin 202 Sept. 202 Déc. 202 Mars 203 Nota : Le diagramme ci-dessus est fondé sur des données mensuelles, de sorte que les variations journalières n'apparaissent pas. Sources : SCHL, Banque du Canada, Marchés mondiaux CIBC Inc., Scotia Capitaux Inc. Les TH LNH et les OHC sont assortis d un cautionnement de la SCHL qui garantit aux investisseurs le paiement périodique du capital et des intérêts. Ce cautionnement procure un rehaussement de crédit qui permet de réduire le coût du financement. La Société perçoit des droits en contrepartie du cautionnement fourni. Programme des titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l habitation Le Programme des TH LNH, qui a été lancé en 986, permet aux institutions financières d émettre des titres hypothécaires adossés à des blocs de prêts hypothécaires à l habitation assurés en vertu de la Loi nationale sur l habitation. En plus des critères rigoureux établis par le gouvernement du Canada à l égard des prêts hypothécaires assurés sous-jacents, la SCHL impose des exigences strictes en ce qui a trait aux TH LNH et aux participants au programme. Les détenteurs de TH LNH reçoivent des paiements mensuels constitués du capital et des intérêts provenant des flux de trésorerie liés aux prêts hypothécaires sousjacents. Or, ils sont exposés au risque de remboursement anticipé de ces prêts, qui découle essentiellement de l incertitude (montant et échéancier) des flux de trésorerie des prêts hypothécaires attribuable aux remboursements anticipés inattendus par les emprunteurs 35. La couverture d assurance des prêts hypothécaires sous-jacents et le cautionnement de paiement périodique offert par la SCHL à l égard des TH LNH les protègent toutefois contre le risque de perte. Après les dépôts et les OHC, les TH LNH constituent une autre source de financement à coût avantageux (voir la figure 3-9). Ainsi, avant l éclatement de la crise financière mondiale, l écart entre le rendement des TH LNH et celui de l obligation de référence du gouvernement avoisinait les 40 points de base Le risque de remboursement anticipé correspond au risque que l emprunteur rembourse par anticipation son emprunt hypothécaire, en partie ou en totalité. Les remboursements anticipés sont transférés aux investisseurs, ce qui entraîne un changement des flux de trésorerie prévus. 36 Données de Valeurs Mobilières TD pour la catégorie de bloc de TH LNH 975, dont le volume d émission est le plus élevé parmi toutes les catégories de bloc de TH LNH. 3-4 Société canadienne d hypothèques et de logement

17 Financement de l habitation L écart s est creusé pendant la crise, alors que les coûts liés aux sources de financement privées grimpaient. Il s est par la suite resserré pour se situer entre 70 et 88 points de base en 202. Il y a eu pour 79,6 milliards de dollars de TH LNH du marché 37 cautionnés en 202 (voir la figure 3-0) et à la fin de l exercice, les TH LNH en circulation atteignaient 387,4 milliards de dollars. Une hausse considérable des émissions de TH LNH a été constatée pendant la crise financière mondiale. En effet, le resserrement de nombreuses sources de financement privé a entraîné chez les prêteurs un besoin accru d accéder à des fonds par la vente de TH LNH dans le cadre du Programme des OHC ou du Programme d achat de prêts hypothécaires assurés 38 un programme temporaire de soutien au financement mis en place par le gouvernement. Les émissions de TH LNH se sont toutefois poursuivies à un rythme soutenu au cours des dernières années, soit en 20 et en 202. Selon la Banque du Canada, il est possible que les banques conservent davantage de TH LNH à leur bilan depuis quelques années afin de bénéficier d un allègement des exigences prudentielles en matière de liquidité imposées par Bâle III 39. En effet, des changements à l environnement réglementaire d après-crise en constante évolution ont une incidence sur la demande des prêteurs aux termes des programmes de titrisation de la SCHL (voir l encadré «Les programmes de titrisation de la SCHL favorisent l accès au financement, la concurrence et la stabilité»). Pour 203, le ministre des Finances a autorisé la SCHL à cautionner au plus 85 milliards de dollars de nouveaux TH LNH du marché. Ce plafond a été établi conjointement par la SCHL et le ministère des Finances en fonction des émissions antérieures et des besoins de financement. Toutefois, étant donné la croissance imprévue des volumes d émission de TH LNH en 203, la SCHL a mis en place une méthode d attribution des cautionnements de nouveaux TH LNH pour la période du er septembre au 3 décembre 203. Cette méthode d attribution vise à faire en sorte que les programmes de titrisation de la SCHL continuent à fournir aux prêteurs de toutes envergures un accès raisonnable au financement hypothécaire. Émissions annuelles de TH LNH et d'ohc, FIGURE 3-0 Milliards de dollars Le total des émissions de TH LNH comprend les TH LNH du marché vendus aux investisseurs sur les marchés financiers ou inscrits au bilan et les TH LNH émis en vue de leur vente à la Fiducie du Canada pour l'habitation dans le cadre du Programme des OHC (en tant qu'actifs initiaux ou de remplacement). Source : SCHL TH LNH OHC 37 Les TH LNH du marché sont des TH LNH qui n ont pas été créés expressément pour le Programme des OHC et pour lesquels des droits de cautionnement ont été payés. 38 Le gouvernement du Canada a instauré le Programme d achat de prêts hypothécaires assurés pendant la crise financière mondiale. La SCHL a acheté un total de 69,3 milliards de dollars de TH LNH à des institutions financières canadiennes entre octobre 2008 et mars Voir le (consulté le 9 juillet 203). Société canadienne d hypothèques et de logement 3-5

18 L Observateur du logement au Canada 203 Obligations hypothécaires du Canada (OHC) Le Programme des Obligations hypothécaires du Canada (OHC), lancé en 200, ajoute une autre dimension au Programme des TH LNH. Aux termes du Programme des OHC, la Fiducie du Canada pour l habitation 40 convertit les flux de trésorerie mensuels des TH LNH en flux de trésorerie d obligations sans amortissement dont les modalités prévoient le paiement périodique des intérêts (par exemple, semestriellement) et le remboursement du capital à l échéance. Ce type d obligation est souvent appelé «obligation sans amortissement». Parce qu elles éliminent le risque de remboursement anticipé associé aux TH LNH et qu elles sont assorties du cautionnement de paiement périodique de la SCHL, les OHC sont attrayantes pour un grand nombre d investisseurs canadiens et étrangers; elles permettent ainsi d accroître l offre de fonds à coût avantageux. Les OHC sont hautement liquides puisque les émissions de référence importantes sont négociées en grandes quantités sur le marché secondaire. En raison de l attrait qu elles suscitent chez les investisseurs, de la régularité des émissions et des bons rendements qu elles offrent, les OHC sont invariablement la source de financement la moins coûteuse des prêteurs hypothécaires au Canada après les dépôts (voir la figure 3-9). Par exemple, l écart quotidien entre le taux des OHC à cinq ans et celui de l obligation de référence du gouvernement du Canada se situait entre 7 et 4 points de base avant la crise financière mondiale. Il a ensuite atteint un sommet à plus de 80 points de base durant la crise, tandis que le coût des sources de financement privées grimpait davantage. En 202, l écart s est resserré pour s établir entre 30 et 39 points de base. Le Programme des OHC a évolué afin de prendre en considération ou de faciliter les changements qui se produisent sur le marché hypothécaire, de sorte que ses avantages s en trouvent accrus. Par exemple, les OHC peuvent être assorties de diverses échéances (notamment de cinq ou de dix ans) et de divers types de taux d intérêt (comme les taux fixes et les taux variables). En plus d avoir réduit la pression qui s exerçait sur le financement durant la période de crise, le lancement des OHC à 0 ans en 2008 a permis de faciliter l octroi de prêts hypothécaires dont le terme dépasse cinq ans au Canada. En 202, les émissions d OHC ont totalisé 39,9 milliards de dollars (voir la figure 3-0) et les OHC en circulation s élevaient à 203 milliards à la fin de l exercice. Les programmes de titrisation de la SCHL favorisent l accès au financement, la concurrence et la stabilité Les programmes de titrisation de la SCHL contribuent au bon fonctionnement, à la compétitivité et à la stabilité du système de financement de l habitation en veillant à ce que les prêteurs et, par conséquent, les emprunteurs aient accès à une source fiable de fonds destinés au crédit hypothécaire à l habitation, quelle que soit la phase du cycle économique ou la conjoncture du marché. L expérience de la crise financière mondiale a permis de démontrer clairement qu il était possible d élargir rapidement les programmes afin de combler les lacunes en matière de financement qui ont découlé du resserrement d autres sources de fonds. Les programmes contribuent également à la stabilité du système au cours des périodes difficiles. En outre, les programmes de titrisation de la SCHL favorisent la concurrence sur le marché hypothécaire en permettant à un large éventail de prêteurs d accéder à une source de financement à coût avantageux (voir la figure 3-9), qui donne un aperçu des coûts de financement. Beaucoup de prêteurs de moindre envergure se sont davantage tournés vers les programmes de titrisation de la SCHL pour obtenir des fonds, non seulement au plus fort de la crise, mais également au cours des dernières années. Les consommateurs 40 La Fiducie du Canada pour l habitation est une entité ad hoc créée et administrée par la SCHL dans le but d émettre les OHC à l intention des investisseurs et d affecter le produit de l émission à l achat de TH LNH. 3-6 Société canadienne d hypothèques et de logement

19 Financement de l habitation Les programmes de titrisation de la SCHL favorisent l accès au financement, la concurrence et la stabilité (suite) bénéficient ainsi d un plus vaste choix et le risque de voir quelques prêteurs de grande envergure exercer un pouvoir accru sur le marché s en trouve diminué. Par exemple, au milieu de 203, 83 % des participants aux émissions d OHC à cinq ans portant intérêt à un taux fixe étaient des prêteurs de moindre envergure, soit des prêteurs autres que les six grandes banques, et leur nombre avait plus que quadruplé depuis 2006 (voir la figure 3-). La part des émissions d OHC à cinq ans assorties d un taux fixe attribuable à des participants autres que les six grandes banques s est en outre considérablement accrue, passant de 9 % en 2006 à 67 % au milieu de 203 (voir la figure 3-2). FIGURE 3- Accroissement considérable de la participation des prêteurs de moindre envergure au Programme des OHC depuis 2006 Pourcentage des participants aux émissions d OHC à 5 ans à taux fixe Source : SCHL grandes banques 20 Autres 202 miannée 203 FIGURE 3-2 Accès des prêteurs de moindre envergure à une grande part du financement hypothécaire offert grâce au Programme des OHC Pourcentage du financement obtenu grâce à l'émission d'ohc à 5 ans à taux fixe Source : SCHL grandes banques 20 Autres 202 miannée 203 Les changements dans le contexte réglementaire et celui des politiques, comme les nouvelles normes de Bâle III en matière de fonds propres et de liquidités, les réformes sur les produits dérivés, la titrisation et les activités bancaires parallèles, de même que les mesures annoncées récemment dans le budget de 203 relativement à l assurance prêt hypothécaire, pourraient avoir une incidence sur la demande future des intervenants du marché aux termes des programmes de titrisation de la SCHL et sur l utilisation de ces programmes. Par exemple, en raison des mesures interdisant le recours à des prêts hypothécaires assurés à titre de sûreté pour des véhicules de titrisation privés, de nombreux intervenants du marché ne pourront compter que sur les programmes de la SCHL pour titriser leurs prêts assurés. Certains commentateurs, comme la Banque du Canada, sont aussi d avis que la nouvelle règle de Bâle en matière de liquidités et les autres réformes visant à accroître la stabilité financière pourraient avoir pour conséquence de stimuler la demande d actifs liquides de grande qualité comme les TH LNH et les OHC pour satisfaire aux exigences de liquidité et de garantie 2. Il s agit de la Banque de Montréal, la Banque Canadienne Impériale de Commerce, la Banque Nationale du Canada, la RBC Banque Royale, la Banque Scotia et la Banque Toronto-Dominion. 2 Voir le (consulté en juin 203). Société canadienne d hypothèques et de logement 3-7

20 L Observateur du logement au Canada 203 La reprise sur le marché de la titrisation hypothécaire privée demeure incertaine Avant la crise financière mondiale, les prêteurs canadiens, en particulier les petits prêteurs du secteur non bancaire, avaient recours à la titrisation hypothécaire privée comme source de financement, notamment par l émission de titres hypothécaires résidentiels (THR), de titres adossés à des crédits mobiliers (TACM) et de papier commercial adossé à des actifs (PCAA), notamment des créances hypothécaires. La crise a toutefois entraîné l écroulement de la titrisation hypothécaire privée, tant au Canada qu à l étranger, les investisseurs s étant retirés de ces marchés. Depuis, le marché de la titrisation hypothécaire privée a montré peu de signes de reprise au pays. Comme en 200 et en 20, il n y a en effet eu aucune nouvelle émission de THR privés en 202; à la fin de l exercice, il ne restait que pour environ million de dollars de THR privés en circulation. La part des actifs hypothécaires sous-jacents des TACM était minime à la fin de 202, tandis que les actifs hypothécaires auxquels étaient adossés du PCAA ont chuté, passant de 0, milliards de dollars en 20 à 6,9 milliards de dollars en Dans le sillage de la crise, une intéressante transformation s est opérée au sein du secteur, avec l utilisation accrue de prêts hypothécaires à l habitation assurés comme actifs sous-jacents au PCAA. En effet, entre 2008 et 202, il y a eu un revirement notable dans les types de prêts hypothécaires à l habitation utilisés pour le PCAA. En 2008, les prêts hypothécaires ordinaires et assurés représentaient respectivement 20,9 et 5,7 % des titres sous-jacents de l encours du PCAA. En 202, cette répartition était inversée, 2,7 % de l encours étant adossé à des prêts hypothécaires assurés et 4,3 % à des prêts hypothécaires ordinaires 42. L orientation que pourrait prendre une reprise du marché de la titrisation hypothécaire privée demeure incertaine. Au Canada, la tendance à avoir de plus en plus recours à des prêts hypothécaires assurés à titre de sûreté pour des véhicules de titrisation privés sera touchée par la mesure annoncée dans le budget de 203 interdisant l utilisation de telles créances comme sûretés pour des véhicules de titrisation qui ne sont pas administrés par la SCHL. Les propositions de réformes réglementaires à l échelle internationale pourraient également avoir des répercussions sur la titrisation au Canada. Par exemple, l Organisation internationale des commissions de valeurs a recommandé, en novembre 202, que davantage d informations soient fournies sur les opérations de titrisation 43. En décembre 202, le Comité de Bâle a de son côté indiqué qu il travaillait à l élaboration d un nouveau cadre réglementaire sur les normes de fonds propres pour les opérations de titrisation 44, lequel devrait entraîner une hausse des coûts en capital à ce chapitre. Le financement au moyen des obligations sécurisées s appuie sur de nouvelles mesures législatives Les obligations sécurisées (voir l encadré «En quoi consistent les obligations sécurisées?») représentent un outil de financement hypothécaire relativement nouveau pour les institutions financières canadiennes, les premières ayant été émises en Au cours des dernières années, le volume des émissions d obligations sécurisées s est accru et celles-ci sont devenues une source de financement bien établie (voir la figure 3-3). Au début de 202, les six grandes banques canadiennes et une coopérative de crédit avaient mis en place leurs propres programmes d obligations sécurisées. Les obligations sécurisées émises par des institutions financières canadiennes entre 2007 et 202 sont toutefois des obligations sécurisées contractuelles, puisqu elles ont été émises avant l entrée en vigueur du nouveau cadre juridique des obligations sécurisées canadiennes (voir la section «Cadre juridique des obligations sécurisées canadiennes» ci-après). 4 Dominion Bond Rating Service (DBRS), Canadian Structured Finance: Big Wins, Notable Misses and the Great Unknown, 203. (En anglais seulement.) 42 Ibid. 43 Voir le (consulté le 23 juillet 203). (En anglais seulement.) 44 Voir le (consulté le 24 juillet 203). (En anglais seulement.) 3-8 Société canadienne d hypothèques et de logement

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