ASSOCIATION Chambre Syndicale des. Propriétaires - Copropriétaires

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1 Page 1 of 10 ASSOCIATION Chambre Syndicale des Propriétaires & Copropriétaires Information - Conseil - Aide - Ecoute - Défense - Représentation C. S. P. C. FRANCE Propriétaires - Copropriétaires individuels - Conseils Syndicaux - Syndics bénévoles Futurs acquéreurs - Syndicats de Copropriétaires - A.S.L. - S.C.I. Consultants Permanences Adhésion Contact CSPC nécessite le logiciel pour lire les formats PDF ASSEMBLEE GENERALE Fonctionnement / Convocation / Conditions d'annulation des décisions d'a.g. Voie de recours Règles de majorité / Assemblée Générale Extraordinaire FONCTIONNEMENT Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale. Celle-ci rassemble tous les copropriétaires ou leurs représentants, chacun a un droit égal d'y participer. Les décisions sont adoptées à

2 Page 2 of 10 différents degrés de majorité, en fonction de leur importante. générale est seule à exercer le pouvoir de décision sous réserve du respect des majorités requises, même si certains copropriétaires ne sont ni présents, ni représentés. Quand a-t-elle lieu? Au minimum, une fois par an. Plus souvent si des décisions importantes doivent être prises (travaux...) Qui doit en prendre l'initiative? Le syndic pour la réunion annuelle et chaque fois qu'il le juge utile Elle peut aussi être demandée : Par le conseil syndical Par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires. La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec AR et doit préciser les questions que l'on désire voir inscrire à l'ordre du jour Qui peut y assister? Les copropriétaires Les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété, ainsi que le vendeur (ils ne voteront pas pour les mêmes décisions) Les associés pour les lots appartenant à une SCI Le mandataire commun pour les lots en indivision Les représentants d'une association de locataires Comment peut-on se faire représenter à une assemblée générale de copropriétaires Si vous ne pouvez pas vous rendre à l'assemblée générale des copropriétaires, vous pouvez vous faire représenter par un mandataire. Il peut s'agir d'un autre copropriétaire, d'un parent, de votre locataire ou de toute autre personne de votre choix, même non copropriétaire. Si une clause de votre règlement de copropriété restreint ce droit, elle est nulle et ne s'applique pas. Toutefois, vous ne pouvez pas donner mandat :

3 Page 3 of 10 Aux associés pour les lots appartenant à une SCI Au Syndic, son conjoint et ses préposés A un mandataire qui a plus de trois délégations. Cependant, il peut en recevoir davantage si le total des millièmes dont il dispose - les siens propres et ceux de ses mandants - ne représente pas plus de 5 % de l'ensemble des millièmes de la copropriété Si vous ne trouvez personne pour vous représenter, vous pouvez envoyer un pouvoir en blanc au président du conseil syndical ou au syndic. Si le pouvoir en blanc est envoyé au syndic, celui ci ne pourra pas les distribuer lui-même aux copropriétaires de son choix lors de la tenue de l'assemblée. Il doit impérativement confier le soin de les distribuer à une personne qui n'est pas sous son autorité, comme par exemple le président du conseil syndical ou le président de l'assemblée. Conseils pour la préparation en amont d'une Assemblée Générale L'assemblée générale de votre copropriété approche et vous vous interrogez sur la nécessité d'y participer. Après tout, tout n'est pas joué d'avance? Et si cette année vous faisiez quelque chose pour que cela change? Pour arrêter de subir, voici quelques conseils à l'usage du copropriétaire, ainsi que du conseil syndical : lire la suite extraite du Site Immobilier CONVOCATION : comment est-on prévenu? En application du Décret du 17 Mars 1967, la convocation de l Assemblée des copropriétaires peut être demandée au syndic, soit par le Conseil Syndical s il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic doit prévenir 15 jours à l'avance au moins, (21 jours à compter du 1er Avril 2007 lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires, généralement par le concierge, contre émargement de leur part. Toujours à compter du 1er Avril 2006, la convocation pourra se faire par fax (la preuve se fera par l'accusé de réception). Le point de départ de ce délai est fixé au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En cas d'urgence, ce délai peut ne pas être respecté L'ordre du jour et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel par exemple) doivent être joints à la convocation. L'assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an. Le syndic qui néglige de convoquer cette assemblée engage sa responsabilité et risque une condamnation.

4 Page 4 of 10 Si le syndic tarde à réunir l'assemblée générale des copropriétaires, ceux-ci peuvent lui adresser une mise en demeure afin qu'il réunisse cette assemblée. En effet, le syndic qui présente une déficience dans l'exercice de ses fonctions, se voit adresser cette mise en demeure avant toute éventuelle action en justice. Il y a "carence" chaque fois que le syndic n'exerce pas comme il se doit les "droits et actions du syndicat", c'est à dire ne remplit pas ses obligations légales. Cette mise en demeure est un préalable à toute assignation devant le Président du Tribunal de Grande Instance. Peut-on demander une modification de l'ordre du jour? Tout copropriétaire peut demander au syndic dans les 6 jours suivant la réception de la convocation que soient inscrits un ou plusieurs points à l'ordre du jour, par lettre recommandée avec accusé de réception Comment se passe l'assemblée? Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence. Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance). On délibère sur les questions inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur elles. On vote sur chaque point : chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes. Les décisions sont prises selon des majorités différentes en fonction de leur importance Que se passe-t-il après l'assemblée? Un procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois aux copropriétaires qui ont voté contre une décision (copropriétaires opposants) et à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires défaillants). Pour les autres, cette notification n'est pas obligatoire ; toutefois, il est d'usage courant de leur envoyer ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal. Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale qu'ils jugent illégales dans un délai de 2 mois après la notification du procès verbal. L'action doit être intentée contre le syndicat de copropriété auprès du tribunal de grande instance

5 Page 5 of 10 Vous êtes nombreux à être démunis devant un copropriétaire qui détient une majorité de millièmes. Sachez que si il ou elle en use de façon abusive, il s'agit alors d'un abus de majorité. No consultants vous expliqueront ce qu'il faut savoir à ce sujet, et surtout comment procéder pour ramener ses voix au nombre de voix dont disposent tous les autres copropriétaires Ce qui vient de changer Une modification importante concerne l'ordre du jour de l'assemblée générale (art. 10). Désormais, tout copropriétaire pourra à tout moment dans l'année, avant l'envoi de la convocation, demander qu'un point soit mis à l'ordre du jour. Cette disposition évite les frais nécessités par l'envoi d'un ordre du jour modificatif. En contrepartie, il n'est plus possible de demander un additif dans les six jours de la réception d'une convocation à l'assemblée générale. Le procès-verbal de l'assemblée doit être établi en fin de séance et non plus quelques semaines plus tard, alors que l'article 42 de la loi laissait un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée pour l'envoi du procèsverbal. Pour permettre aux copropriétaires de vérifier les votes, la feuille de présence sera annexée à ce document. Les décisions issues de cette assemblée générale doivent, par contre, toujours être notifiées auprès des copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale (conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Cette obligation de notification n'intéresse que les décisions prises en assemblées générales, et non le procès-verbal. Dans ces conditions, le syndic n'a pas à adresser, dans le cadre de l'application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les annexes ainsi que la feuille de présence aux copropriétaires. C'est uniquement dans le cadre de l'application des dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967 que le syndic peut adresser la feuille de présence (lorsqu'il répond à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires désirant obtenir les annexes du procès-verbal) Délai d'envoi des convocations d'assemblée Générale Un décret du 1er Mars 2007 vient de modifier le

6 Page 6 of 10 décret du 17/03/1967 : Article 9 décret 1967 : le délai de convocation des AG passe de 15 jours à 21 jours Article 64 décret 1967 : les convocations peuvent être valablement adressées par télécopie avec récépissé et, dans le cas le plus court, le lendemain de la réception Article 65 décret 1967 : le copropriétaire résidant à l'étranger n'a plus d'obligation de notifier son domicile réel ou élu Conditions d'annulation des décisions d'assemblée Générale CONVOCATION IRREGULIERE d'ag de copropriété L'irrégularité de la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires ne rend pas celleci inexistante mais a pour effet de la rendre annulable et le délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s'applique aux actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière. Cette règle demeure applicable même si l'irrégularité a été découverte postérieurement à l'expiration du délai pour agir. 3e Civ décembre REJET N C.A. Versailles, 2 octobre Si l un des copropriétaires se voit imposer une décision qui ne le satisfait pas, il lui est possible de solliciter l annulation de celle décision. Comment s'opposer à une décision de l'assemblée? Il est d abord possible de faire connaître son opposition au cours de l assemblée générale des copropriétaires. Votre position fera l objet d un vote. Si vous n êtes pas suivi et que vous constatez une irrégularité, vous pouvez attaquer la décision devant le tribunal de grande instance. Conditions pour agir : être copropriétaire et avoir un intérêt

7 Page 7 of 10 N importe qui ne peut solliciter l annulation des décisions de l assemblée générale : il est nécessaire pour cela d avoir la qualité de copropriétaire. Une tierce personne devra d'abord démontrer que la décision constitue une faute qui lui cause un dommage, et la décision pourra être attaquée devant le tribunal de grande instance. De plus, pour pouvoir agir en justice, le copropriétaire devra justifier d'un intérêt à agir. Son attitude lors de l assemblée générale sera déterminante : s il était absent, ou s il a voté contre la décision, le recours lui sera ouvert s il a voté en faveur de la décision qui fait l objet d recours, il devra démontrer que son consentement a été vicié, par exemple parce que des éléments déterminants lui ont été dissimulés Le délai d action est de trois mois à partir de la prise de connaissance de la décision, étant entendu que le copropriétaire qui a été régulièrement convoqué est censé avoir pris connaissance de la décision de l assemblée générale lors de son vote. Voie de recours dans la copropriété Recours contre les décisions de l'assemblée Générale Recours contre la répartition des charges de copropriété Engagement de la responsabilité du syndicat de copropriété Actions contre le syndicat dans le cadre de la copropriété Pour toutes ces décisions, les avocats de la CSPC sont à votre disposition S'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée générale, tout copropriétaire peut, après mise en demeure de plus de huit jours adressée au syndic ou au président du conseil syndical, les assigner en référé auprès du président du tribunal de grande instance afin que celui-ci habilite un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer une assemblée. Règles de majorité Selon le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent à 3 niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue, la

8 Page 8 of 10 double majorité, selon la loi du 10 juillet Le décompte des voix Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et dépend de sa quote-part des parties communes (généralement de la superficie et de la situation de son lot) La quote-part d'un copropriétaire peut représenter plus de la moitié des parties communes. Mais dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction de cette réduction La majorité simple : article 24 Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité. Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble, et suffit chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité (Ex : travaux d'entretien sur les parties communes et les équipements, travaux de réfection, de restauration ou de remplacement des parties communes ou d'éléments d'équipements communs rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté, assurance de l'immeuble, réalisation de travaux pour rendre plus accessible l'immeuble aux handicapés, approbation des comptes...) La majorité absolue : article 25 C'est la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée (la moitié des voix + 1) Elle concerne : l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un système de réseau câblé ; la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou réglementaires (portes d'ascenseurs, ravalements, etc.) ; délégation de pouvoir au syndic ; désignation et la révocation des membres du conseil syndical et du syndic ; rémunération du syndic ; autorisation donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs frais des travaux sur certaines parties communes ; autorisation permanente donnée aux forces de police d'entrer dans les parties communes ; réalisation de travaux de régulation thermique et d'économie d'énergie ; modification de la répartition des charges collectives entre les copropriétaires suite à un changement d'usage d'une partie privative ; installation de compteurs d'eau divisionnaires ; fixation du montant des travaux ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des

9 Page 9 of 10 prestataires est obligatoire Si l'assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter : a. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote, à moins qu'elle ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure b. Dans le cas contraire, la convocation d'une seconde assemblée dans le délai de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l'article 24 La double majorité (article 26) Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Elle concerne des décisions importantes comme l'acquisition ou l'aliénation de parties communes (sans changement de destination de l'immeuble) ; des travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble ; la décision de ne pas créer de conseil syndical ; l'établissement ou modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage et la gestion des parties communes; travaux de transformation et d'amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs : ascenseur, boîtes aux lettres... L'unanimité Fort logiquement, la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble. Par exemple : aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble, construction de nouvelles parties privatives, suppression des boîtes aux lettres, du concierge, changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie privative, ou la répartition des charges. Assemblée Générale Extraordinaire Peut-on contraindre le syndic à convoquer une

10 Page 10 of 10 assemblée générale extraordinaire? Le syndic a l'obligation de convoquer une assemblée générale de copropriété lorsque la demande est faite par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. Cette demande doit préciser les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée et doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. En cas de refus du syndic, l'assemblée peut valablement être convoquée par le président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Lire la suite La Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires répond à vos questions : Comment peut-on se faire représenter à une assemblée générale des copropriétaires? Dans le cadre d'une assemblée générale de copropriété, combien peut-on recevoir de mandats? Dans le cadre d'une assemblée générale de copropriété, à quelle majorité doit-on décider le ravalement de l'immeuble? Peut-on contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale extraordinaire? Pour quels types de travaux est-il nécessaire de solliciter l'autorisation de la copropriété? Que signifie "donner quitus" au syndic de copropriété? Copyright 2001 [CSPC France]. Toutes reproductions interdites