Les demandes pour construire

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1 >> Formation 20 janvier 2015 Les règles d urbanisme et de construction Les demandes pour construire Christine Burgat DDTM 11 Véronique Terrones DDTM 11 Aude Le Goff CAUE 11 Françoise Triaire CAUE 30

2 >> Formation 20 janvier 2015 Les règles d urbanisme et de construction Le contexte réglementaire Quelles autorisations d'urbanisme? Les étapes administratives Christine Burgat DDTM 11 Véronique Terrones DDTM 11 Aude Le Goff CAUE 11 Françoise Triaire CAUE 30

3 >> Formation Les règles d urbanisme et de construction Le contexte réglementaire Quelles autorisations d'urbanisme? Les étapes administratives

4 >> Le contexte réglementaire Les droits d'occupation des sols National Règlement National d'urbanisme (RNU)

5 >> Le contexte réglementaire Les droits d'occupation des sols National Règlement National d'urbanisme (RNU) Communal Carte Communale (CC) Plan d'occupation des Sols (POS) Plan Local d'urbanisme (PLU)

6 >> Le contexte réglementaire Les droits d'occupation des sols National Règlement National d'urbanisme (RNU) Communal Carte Communale (CC) Plan d'occupation des Sols (POS) Plans de Prévention Plan Local d'urbanisme (PLU) des Risques (PPR)

7 >> Le contexte réglementaire Les droits d'occupation des sols Règlement + articles d'ordre public R111-2 les risques R111-4 archéologie et mise en valeur d'un site ou de vestige R conséquences dommageables pour l'environnement R qualité paysagère et architecturale

8 >> Le contexte réglementaire Les droits d'occupation des sols National Règlement National d'urbanisme (RNU) Communal Carte Communale (CC) Plan d'occupation des Sols (POS) Plans de Prévention Plan Local d'urbanisme (PLU) des Risques (PPR) Secteur particulier Plan de sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) Aire de mise en Valeur de l'architecture et du Patrimoine (AVAP) - ex ZPPAUP - Règlements de lotissement

9 >> Le contexte réglementaire Le certificat d'urbanisme (CUa et CUb) «Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. L'Art. L410-1 du CU prévoit 2 sortes de certificat d'urbanisme : soit il indique les contraintes en urbanisme applicables au terrain ; soit il précise si le demandeur peut réaliser sur le terrain une opération déterminée.» Il y a donc deux types de CU le CUa pour connaître les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et des participations d'urbanisme applicable au terrain le CUb pour être informé sur les possibilités de réaliser une opération déterminée et décrite dans la demande. Ce document n'est pas obligatoire pour construire, ce n'est pas une autorisation de construire mais un document informatif sur la faisabilité du projet et les contraintes qui peuvent l'impacter.

10 >> Le contexte réglementaire Le certificat d'urbanisme (CUa et CUb) Demande d'un CU À déposer à la Mairie contre décharge en 2 exemplaires pour le CUa et 4 exemplaires pour le CUb Joindre au formulaire renseigné un plan de situation pour le CUa et ajouter une notice décrivant le projet pour le CUb La réponse devra être notifiée dans un délai d'1mois pour le CUa de 2 mois pour le CUb

11 >> Le contexte réglementaire Le certificat d'urbanisme (CUa et CUb) La validité du CU Les informations notées au CU sont valables 18 mois à compter de la décision ou à la date de tacicité Possibilité de prorogation d'un an Obligation d'instruire le permis de Construire en référence au CU

12 >> Le contexte réglementaire Les autres règles à considérer non opposables en droit de l'urbanisme Cahier des charges des lotissements Validité de 10 ans Il ne doit pas spécifier des règles d'urbanisme Le village en 2020 Commune de Sainte-Croix

13 >> Le contexte réglementaire Les autres règles à considérer non opposables en droit de l'urbanisme Règles issues du Code Civil Les servitudes de vues et de jours en limite séparative (Article 675 du Code Civil)

14 >> Le contexte réglementaire Les autres règles à considérer non opposables en droit de l'urbanisme Règles issues du Code Civil Les servitudes de vues et de jours en limite séparative (Article 675 du Code Civil)

15 >> Le contexte réglementaire Les autres règles à considérer non opposables en droit de l'urbanisme Règles issues du Code Civil Les distances des plantations (Article 671 du Code Civil)

16 >> Le contexte réglementaire Les autres règles à considérer Droit de la construction D'autres réglementations Réglementation thermique : construction neuve ou rénovation Réglementation acoustique Réglementation parasismique Réglementation concernant la ventilation...

17 >> Le contexte réglementaire Les autres règles à considérer Réglementation thermique des constructions neuves Toutes constructions neuves et les extensions, dont la surface de plancher est supérieure à 20m 2 ou à 30 % de celle du bâtiment existant, sont soumises à la réglementation thermique 2012 (RT2012) Attestation de prise en compte de la RT 2012 à joindre au dossier de demande d'autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable) Document normalisé et complété par voie informatique

18 >> Formation Les règles d urbanisme et de construction Le contexte réglementaire Quelles autorisations d'urbanisme? Les étapes administratives

19 Préalable : les surfaces à prendre en compte Surface de plancher La somme des surfaces de planchers closes et couvertes de chaque niveau, d'une hauteur supérieure à 1m80, mesurée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Diverses surfaces peuvent être déduites : - les vides et trémies d escaliers et d ascenseurs - les surfaces des embrasures de portes et fenêtres - les surfaces des combles non aménageables - les surfaces de stationnement de véhicules, les rampes d accès et les aires de manœuvre.

20 Préalable : les surfaces à prendre en compte Surface taxable La surface taxable correspond à la surface de plancher à laquelle s'ajoute les surfaces de stationnement closes et couvertes (garage)

21 Préalable : les surfaces à prendre en compte Emprise au sol C'est la projection verticale du volume de la construction. Contrairement à la surface de plancher, l'emprise au sol de la construction comprend l'épaisseur des murs extérieurs. Dans la mesure de l'emprise au sol : les débords et surplombs doivent être pris en compte à l'exception des éléments de modénature tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien

22 Préalable : les surfaces à prendre en compte Emprise au sol prise en compte pour le calcul du seuil de recours à l'architecte C ' e s t l a p ro j e c t i o n verticale du volume de la construction des surfaces générant de la surface de plancher.

23 Déclaration préalable (DP) La Déclaration Préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration d'autoriser un projet sous réserve qu'il respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Article L421-4 du Code de l'urbanisme. «Un décret en Conseil d'etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable.» Repris aux articles R et suivants du Code de l Urbanisme. Travaux concernés par la DP travaux qui créent entre 5m 2 et 20m 2 (les extensions jusqu à 40m 2 en zone U sous certaines conditions) de surface de plancher ou d'emprise au sol construction d un châssis ou d une serre de 1,80m à 4m de haut et d une surface inférieure à 2000m 2 travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment (sauf ravalement de façade) travaux changeant la destination d'un bâtiment sans travaux sur les façades ou les structures porteuses

24 Déclaration préalable (DP) La Déclaration Préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration d'autoriser un projet sous réserve qu'il respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Article L421-4 du Code de l'urbanisme. «Un décret en Conseil d'etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable.» Repris aux articles R et suivants du Code de l Urbanisme. Travaux concernés par la DP construction d une piscine d un mur de clôture si délibération du conseil municipal ou si exigé par le document d'urbanisme la réalisation d'opérations d'affouillement (creusage) ou d exhaussement (surélévation) du sol d'une profondeur ou d'une hauteur excédant 2m et qui portent sur une superficie supérieure ou égale 100m 2 et inférieure à 2 ha...

25 Déclaration préalable (DP) Modalités applicables à la DP dépôt, contre décharge, en Mairie du formulaire renseigné et des pièces réclamées (liste exhaustive jointe au formulaire), en 2 exemplaires minimum instruction de la demande dans un délai d un mois à compter de la réception du dossier complet en mairie. Le délai peut être étendu (1 mois) si il y a consultation des services spécialisés obligatoires article R non opposition à la déclaration (pas de réponse obligatoire), opposition ou prescription à la déclaration (notification écrite) La validité de la Déclaration Préalable est de 2 ans. validité de 3 ans pour les autorisations en cours de validité au 30 déc ou qui interviendront au plus tard au 31déc décret n affichage avant et pendant la durée des travaux (recours des tiers)

26 Le permis de construire (PC) Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration d'autoriser un projet de construction et de vérifier qu'il respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire.article L421-1 du Code de l'urbanisme. Un décret en Conseil d'etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis. Repris aux articles R et suivants du Code de l Urbanisme. Travaux concernés par le PC le principe tous les travaux de construction travaux soumis à DP dans les sites classés et les secteurs sauvegardés division d'un terrain avec constructions : permis groupé valant division à l'exclusion des travaux soumis à DP ou de très faible envergure (sans autorisation)

27 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir le code de l'urbanisme liste de façon précise et limitative les pièces nécessaires à l'instruction en fonction des caractéristiques des projets - Article R un imprimé de renseignements (à retirer en Mairie ou à télécharger sur internet : est à remplir et à intégrer à l'ensemble du dossier. En fonction du projet et de sa situation des pièces complémentaires sont demandées. La liste précise est fournie avec le formulaire à compléter.

28 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir PC 1 : Plan de situation Perris.Perris ARCHITECTES

29 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir PC 2 : Plan de masse des construction à édifier ou à modifier Perris.Perris ARCHITECTES

30 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir PC 3 : Plan en coupe du terrain et de la construction Perris.Perris ARCHITECTES

31 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir PC 4 : Notice décrivant le projet et présentant le terrain PC 5 : Plan des façades et des toitures Perris.Perris ARCHITECTES

32 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir PC 6 : Document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement Perris.Perris ARCHITECTES

33 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir PC 7 : Photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche PC 8 : Photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain Perris.Perris ARCHITECTES

34 Le permis de construire (PC) La demande de PC : les pièces à fournir Attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT2012)

35 Le permis de construire (PC) Les modalités applicables au PC Le dossier de demande doit être déposé contre décharge ou envoyé par la poste en recommandé avec accusé de réception, en 4 exemplaires minimum, à la Mairie du lieu où sont situés les travaux. Un récépissé est remis au demandeur stipulant les délais d instruction et la date à laquelle une réponse sera notifiée. Le dossier doit être complet, il est réputé complet si dans un délai d un mois l administration n a pas demandé de le compléter.

36 Le permis de construire (PC) Les modalités applicables au PC Le délai d instruction et de réponse est de 3 mois (2 mois pour une maison individuelle) ; elle doit être notifiée par écrit. La demande est accordée avec ou sans prescriptions ; elle est refusée et doit être motivée La validité du Permis de Construire est de 2 ans. Validité de 3 ans pour les autorisations en cours de validité au 30 déc ou qui interviendront au plus tard au 31déc Le bénéficiaire peut demander sa prorogation de sa validité d un an. Si les travaux sont interrompus pendant plus d un an le PC devient caduque. Sans réponse, passé le délai d instruction, le permis est réputé acquis, c est un permis tacite dont les caractéristiques peuvent être réclamées à la Mairie.

37 Le permis de construire (PC) Les modalités applicables au PC L'administration peut dans un délais de 3 mois retirer toute autorisation qu'elle justifierait illégale. Le bénéficiaire doit afficher, de façon visible de la voie publique et selon une procédure réglementaire, sur le lieu des travaux, le permis de construire avant de commencer les travaux et toute la durée du chantier. Les tiers ont un délai de 2 mois, à partir de cet affichage, pour faire recours auprès de l autorité compétente. Toute demande de permis de construire doit être réalisée par un architecte, par dérogation cette obligation ne s applique pas pour le particulier qui déclare construire pour lui même une surface de plancher et d emprise au sol jusqu à 170 m 2.

38 Le permis d'aménager (PA) Le permis d'aménager est un acte administratif qui permet à l'administration d'autoriser les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné et de les contrôler. Les aménagements soumis à Permis sont listés dans l article R du Code de l Urbanisme. L importance d un aménagement détermine s il est soumis à PA ou simplement à DP ou s il est exonéré d autorisation. Une autorisation est requise pour des aménagements de terrain d envergure et, en règle générale, dans les cas suivants : la réalisation d'opérations de lotissement à partir de 2 lots et un espace commun (remplace le permis de lotir). la création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs, sinon une DP. la réalisation d un parc de loisirs ou d attractions. la réalisation d'opérations d'affouillement (creusage) ou d exhaussement (surélévation) du sol d'une profondeur ou d'une hauteur excédant 2m et qui portent sur une superficie supérieure ou égale 2 hectares.

39 Le permis d'aménager (PA) Les modalités applicables au PA Dépôt, instruction et délai de notification identiques à ceux du PC, avec aussi, une liste de pièces à fournir (en fonction du projet et de sa situation) précise et annexée au formulaire de demande. Formalisme de la réponse similaire à celle du PC (accord, refus motivé, tacite). Possibilité pour un aménagement comprenant des constructions d'équipements communs (local poubelle, sanitaires camping, ) de regrouper les deux autorisations dans le Permis d Aménager A ne pas confondre avec le permis groupé valant division

40 >> Le contexte réglementaire Les droits d'occupation des sols ATTENTION Ne pas confondre Permis d'aménager Permis de Construire Groupé valant division Un permis de construire valant division concerne la construction de plusieurs bâtiments sur un terrain qui sera divisé avant l'achèvement des travaux.

41 >> Le contexte réglementaire Les droits d'occupation des sols ATTENTION Le dossier de permis de construire valant division est identique au dossier de permis de construire classique Cependant il comporte 2 documents complémentaires : - un plan de division - en cas de voies et d'espaces communs : le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs, chargée de la gestion et l'entretien des espaces

42 Le permis de démolir (PD) Le permis de démolir est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration d'autoriser un projet de démolition et de vérifier qu'il respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour la réalisation de démolition des constructions situées dans un secteur protégé au titre du patrimoine architectural, urbain ou paysager. «Les démolitions mentionnées aux articles R et R sont soumises à permis de démolir à l'exception de celles qui entrent dans les cas visés à l'article R » Article R du Code de l Urbanisme Quand le permis de démolir est-il exigé? quand le bâtiment à démolir est situé dans un site classé, dans un secteur sauvegardé ou protégé, quand il a été identifié dans le PLU comme élément à préserver quand le Conseil Municipal a, par délibération ou dans son document d'urbanisme, instauré l obligation de demander un Permis avant la démolition sur partie ou toute la commune

43 Le permis de démolir (PD) Les modalités applicables au permis de démolir dépôt, instruction et délai de notification identiques à ceux du PC, avec aussi, une liste de pièces à fournir (en fonction du projet et de sa situation) précise et annexée au formulaire de demande Formalisme de la réponse similaire à celle du PC (accord, refus motivé, tacite) dans un délai de 2 mois Possibilité de fusionner la demande à celle du PC ou celle du PA

44 Cas pratiques Réglementation thermique des constructions neuves Exemples Construction d'une maison individuelle

45 Cas pratiques Réglementation thermique des constructions neuves Exemples Construction d'une maison individuelle Permis de construire projet soumis à la RT 2012

46 Cas pratiques Réglementation thermique des constructions neuves Exemples Construction d'une maison individuelle Permis de construire projet soumis à la RT 2012 Une grange transformée en habitation avec modification des façades et de la structure porteuse

47 Cas pratiques Réglementation thermique des constructions neuves Exemples Construction d'une maison individuelle Permis de construire projet soumis à la RT 2012 Une grange transformée en habitation avec modification des façades et de la structure porteuse Permis de construire projet NON soumis à la RT 2012

48 Cas pratiques Réglementation thermique des constructions neuves Exemples Construction d'une maison individuelle Permis de construire projet soumis à la RT 2012 Une grange transformée en habitation avec modification des façades et de la structure porteuse Permis de construire projet NON soumis à la RT 2012 Bâti existant de 50m2 + extension de 30m2 dans une commune avec un PLU (zone U)

49 Cas pratiques Réglementation thermique des constructions neuves Exemples Construction d'une maison individuelle Permis de construire projet soumis à la RT 2012 Une grange transformée en habitation avec modification des façades et de la structure porteuse Permis de construire projet NON soumis à la RT 2012 Bâti existant de 50m 2 + extension de 30m 2 dans une commune avec un PLU (zone U) Déclaration préalable projet NON soumis à la RT 2012

50 >> Formation Les règles d urbanisme et de construction Le contexte réglementaire Quelles autorisations d'urbanisme? Les étapes administratives

51 >> Les étapes administratives 1- Le retrait du formulaire 2- Le dépôt complet du dossier l'administration a un délai d'un mois pour vous demander les pièces manquantes lors du dépôt un récépissé vous est remis avec : - un numéro d'enregistrement - la date à partir duquel les travaux pourront débuter 3- L'instruction du dossier - Permis d'aménager : 3 mois - Permis de construire : 3 mois / Permis de construire maison individuelle : 2 mois - Déclaration préalable : 1 mois Sauf majoration particulière en cas de consultation obligatoire Articles R et suivants

52 >> Les étapes administratives 1- Le retrait du formulaire 2- Le dépôt complet du dossier l'administration a un délai d'un mois pour vous demander les pièces manquantes lors du dépôt un récépissé vous est remis avec : - un numéro d'enregistrement - la date à partir duquel les travaux pourront débuter 3- L'instruction du dossier - Permis d'aménager : 3 mois - Permis de construire : 3 mois / Permis de construire maison individuelle : 2 mois - Déclaration préalable : 1 mois Sauf majoration particulière en cas de consultation obligatoire Articles R et suivants

53 >> Les étapes administratives 4- La décision - Autorisation - Autorisation tacite - Refus d'autorisation +1 an : paiement de la taxe d'aménagement part communale et part départementale 5- L'affichage A partir du premier jour d'affichage et pendant un délai de 2 mois, un tiers peut s'opposer à votre projet 6- Déclaration d'ouverture de chantier 7- Déclaration au centre des impôts fonciers 8- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

54 >> Les étapes administratives 4- La décision - Autorisation - Autorisation tacite - Refus d'autorisation +1 an : paiement de la taxe d'aménagement part communale et part départementale 5- L'affichage A partir du premier jour d'affichage et pendant un délai de 2 mois, un tiers peut s'opposer à votre projet 6- Déclaration d'ouverture de chantier 7- Déclaration au centre des impôts fonciers 8- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

55 >> Les étapes administratives 4- La décision - Autorisation - Autorisation tacite - Refus d'autorisation +1 an : paiement de la taxe d'aménagement part communale et part départementale 5- L'affichage A partir du premier jour d'affichage et pendant un délai de 2 mois, un tiers peut s'opposer à votre projet 6- Déclaration d'ouverture de chantier 7- Déclaration au centre des impôts fonciers 8- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

56 >> Les étapes administratives 4- La décision - Autorisation - Autorisation tacite - Refus d'autorisation +1 an : paiement de la taxe d'aménagement part communale et part départementale 5- L'affichage A partir du premier jour d'affichage et pendant un délai de 2 mois, un tiers peut s'opposer à votre projet 6- Déclaration d'ouverture de chantier 7- Déclaration au centre des impôts fonciers 8- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

57 >> Formation 20 janvier 2015 Les règles d urbanisme et de construction Les demandes pour construire Christine Burgat DDTM 11 Véronique Terrones DDTM 11 Aude Le Goff CAUE 11 Françoise Triaire CAUE 30