LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER

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1 Les métiers de l immobilier Des métiers en développement Un domaine à découvrir LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER Les Référentiels des métiers cadres

2 Les Référentiels des métiers cadres sont une publication de l Apec. Les Référentiels des métiers cadres sont des outils destinés aux étudiants, aux cadres et aux acteurs des ressources humaines. Ils permettent: de mieux connaître et faire connaître les métiers cadres d une fonction, d un secteur ou d un domaine en évolution au moyen de fiches-métiers, d identifier les entreprises où s exercent ces métiers, de fournir des informations pratiques permettant au lecteur d aller plus loin dans la recherche d un emploi ou pour pourvoir un poste. Ils sont réalisés à partir de l analyse : des offres d emplois confiées à l Apec et parues dans la presse, d interviews de recruteurs, de DRH, de responsables opérationnels et de cadres, de rencontres entre professionnels. Les métiers de l immobilier Réalisation : Département Études & Recherche de l Apec Direction de l ouvrage : Emmanuelle Papiernik, chef de projets de l unité «Informations métiers» et Marie-Christine Meunier, manager du pôle Recherche & Développement. La rédaction a été confiée à Michel Jouvent et Martine Weissmann du cabinet Apogée et à Didier Brou de l unité «Informations Métiers». Septembre 2002

3 LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER Des métiers en développement Un domaine à découvrir Les Référentiels des métiers cadres

4 S ommaire INTRODUCTION ENTREPRISES ET CADRES DE L IMMOBILIER Les acteurs de l immobilier p. 7 Les évolutions de l immobilier et de ses métiers cadres p. 13 LES FICHES MÉTIERS Gestion des actifs immobiliers N 1 - Gestionnaire d actifs immobiliers p. 23 Management des projets N 2 - Directeur de la promotion immobilière p. 29 N 3 - Ingénieur travaux p. 33 N 4 - Prospecteur foncier p. 37 N 5 - Responsable expansion p. 41 N 6 - Responsable de programmes immobiliers p. 45 N 7 - Responsable de projet de renouvellement urbain p. 49 Transactions-commercialisation N 8 - Négociateur en immobilier d entreprise p. 55 N 9 - Responsable marketing opérationnel p. 59 Gérance immobilière N 10 - Chef d agence locatif immobilier p. 65 N 11 - Directeur immobilier p. 69 N 12 - Directeur du patrimoine p. 73 N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier p. 77 N 14 - Principal de copropriété p. 81 N 15 - Responsable de gestion immobilière locative p. 85 Gestion technique N 16 - Directeur technique p. 91 N 17 - Ingénieur de maintenance p. 95 N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique p. 99 N 19 - Responsable des services généraux p. 103 N 20 - Responsable de site en facilities management p. 107 POUR ALLER PLUS LOIN Associations, fédérations professionnelles p. 113 Établissements de formation p. 115 Références bibliographiques p. 116 ANNEXES Quelques acteurs majeurs p. 119 Abréviations et sigles p. 121 Lexique p. 123

5 I ntroduction e secteur de l immobilier a toujours été confronté à des cycles d activités caractérisés par des périodes de prospérité qui succèdent à des périodes de récession. Depuis la crise immobilière de 1991, le paysage économique du secteur a été fortement modifié. Sa restructuration a été marquée par un mouvement de concentration des entreprises et de grands groupes dominent actuellement le marché sur de nombreux segments. De nouveaux positionnements s opèrent, qui ont des conséquences importantes sur les acteurs de l immobilier et les emplois cadres. Les acteurs de l immobilier au sens courant sont les agents immobiliers, qui effectuent les opérations d achat ou de vente de logements, ou de mise en location, ou encore les promoteurs, qui réalisent et mettent en vente des logements. Cette vision très restrictive doit cependant être nuancée : les opérations peuvent porter sur d autres biens immobiliers que les logements, comme les bureaux, les commerces, les locaux d activités, et plus généralement l ensemble du patrimoine bâti. Plus encore, les activités relatives aux biens immobiliers ne se limitent pas à l acquisition à la vente, ou à la mise en location : en amont, il faut prendre la décision de construire les immeubles, les financer, puis il faut les gérer, veiller à leur occupation et à leur rentabilité, les maintenir en état, les améliorer, réaliser ces biens; jusqu au jour où viendra le moment de leur démolition. Les préoccupations immobilières recouvrent donc l ensemble du cycle de vie de l immeuble. Par ailleurs, l État lui-même, les collectivités locales, les établissements publics sont aussi des acteurs de l immobilier. L immobilier est un secteur multiforme; son champ est large et diversifié, tant par la richesse de ses produits que par celle des fonctions qu il recouvre. L évolution permanente et l adaptation des entreprises à la nouvelle donne du marché entraîne l émergence de nouveaux métiers, mais aussi la mutation et l évolution d activités plus traditionnelles dont l objectif est de satisfaire les besoins d une clientèle de plus en plus exigeante. Rationalisation des coûts, valorisation de patrimoines, développement de nouvelles offres de services, qualité de service, certification : autant d évolutions qui imposent aux cadres de devenir forces de propositions, d être compétents dans leur cœur de métier, mais également d avoir des compétences complémentaires. Ce référentiel des métiers cadres de l immobilier propose une série de 20 fiches-métiers qui permettront aux jeunes diplômés, aux cadres comme aux acteurs des ressources humaines de se repérer dans un secteur en mutation et souvent mal connu.

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7 ENTREPRISES ET CADRES DE L IMMOBILIER LES ACTEURS DE L IMMOBILIER LES ÉVOLUTIONS DE L IMMOBILIER ET DE SES MÉTIERS CADRES

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9 L es acteurs de l immobilier LA MAÎTRISE D OUVRAGE SEULE Les promoteurs constructeurs Le promoteur prend l initiative de réalisations immobilières et assume la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l étude, l exécution et la mise à disposition des usagers de programmes de construction. Il a sous sa responsabilité le suivi des opérations de conception et de réalisation de programmes immobiliers. Cela inclut le choix du terrain, la définition du programme, la composition de l équipe de maîtrise d œuvre (chargée de la réalisation des projets et du contrôle de l exécution des travaux), la passation des marchés de travaux, le suivi de la construction et la vente du produit fini. Il peut intervenir indifféremment dans le secteur du logement (collectif ou individuel), des bureaux ou des commerces. La promotion privée représente environ un tiers de la construction neuve en France (80 % en collectif, 20 % de maisons en village). Les maisons individuelles (en diffus) pèsent un autre tiers. Quant au dernier tiers, il est majoritairement le fait des organismes HLM. Ne pas confondre Le maître d ouvrage Le maître d ouvrage décide de l opération. Il définit son programme (objectifs et besoins à satisfaire, contraintes relatives à sa réalisation et à son utilisation), détermine l enveloppe financière prévisionnelle, conclut les marchés, opère le paiement et réceptionne les travaux. Il peut consentir une délégation d exercice de sa mission à un mandataire («le maître d ouvrage délégué») ou se faire assister par des «assistants à maître d ouvrage». Le maître d œuvre Le maître d œuvre est chargé par le maître d ouvrage de concevoir l ouvrage, c est-à-dire d établir le projet architectural, de diriger l exécution du ou des marchés de travaux conclus avec les entreprises, et de proposer la réception et le règlement des travaux. Compte tenu de la diversité des missions confiées et de la complexité des opérations, le maître d œuvre est le plus souvent constitué en équipe, composée de plusieurs personnes : architecte, bureau d études techniques, ingénieur-conseil, économiste de la construction, etc. Les constructeurs de maisons individuelles Le constructeur de maisons individuelles a la maîtrise de la conception, de la commercialisation et de la réalisation de maisons individuelles ; il perçoit le prix de la construction et en assume la responsabilité globale. Les mandataires et maîtres d ouvrage délégués Un mandataire ou maître d ouvrage délégué reçoit du maître d ouvrage le pouvoir d accomplir un certain nombre d actes en son nom, à travers une convention de mandat. Cela peut être, par exemple, un cabinet d architecte. Il est soumis aux règles qui s imposent au maître d ouvrage, notamment en matière de passation des contrats avec la maîtrise d œuvre, les entreprises et autres intervenants. Le recours à cette solution est très fréquemment adopté par les maîtres d ouvrage occasionnels, qu ils soient publics ou privés. Les missions du mandataire sont définies au cas par cas par une convention conclue avec la maîtrise d ouvrage. Il peut s agir, par exemple, de définir les conditions administratives et techniques selon lesquelles l ouvrage sera étudié et exécuté, de préparer le choix du maître d œuvre, de gérer le marché de maîtrise d œuvre, de préparer le choix des entrepreneurs et fournisseurs, de gérer les marchés de travaux, etc. La loi relative à la maîtrise d ouvrage publique (dite loi MOP) précise et limite la fonction de mandataire pour les maîtres d ouvrage publics. 7

10 LA MAÎTRISE D OUVRAGE ET LES GESTIONNAIRES Les offices de l habitat (OPHLM, OPAC) Les offices publics sont de deux types : Les Offices Publics d Habitations à Loyer Modéré (OPHLM), à caractère administratif, Les Offices Publics d Aménagement et de Construction (OPAC), à caractère industriel et commercial. Il s agit d établissements publics rattachés aux collectivités locales, gérés par un conseil d administration composé de représentants des collectivités locales, de l administration, des partenaires financiers et sociaux et des locataires. Ils gèrent 2 millions de logements et logent 4,7 millions de personnes. Ils construisent, gèrent et améliorent les logements destinés à la location et à l accession à la propriété, interviennent en matière d aménagement et d urbanisme pour les collectivités publiques et sont des prestataires de service dans tous les domaines de l habitat. Les sociétés anonymes d habitation à loyer modéré (SAHLM) Les sociétés et fondations HLM gèrent plus d 1,7 million de logements sociaux et logent environ 4,5 millions de personnes. Elles réalisent plus de la moitié de l activité annuelle du secteur du logement social. Au plus près des besoins des collectivités locales comme des entreprises et des habitants, les SA d HLM sont de véritables spécialistes de l habitat dans toutes ses dimensions. Elles sont présentes sur plus de 6500 communes et participent à l équilibre du territoire, à son aménagement et au développement harmonieux de la ville. Les coopératives d HLM Les sociétés coopératives d HLM sont des sociétés à capital variable fondées sur les principes coopératifs de démocratie et de transparence. Elles interviennent dans l ensemble des métiers du logement social : accession sociale à la propriété, construction et gestion locative, gestion immobilière. Elles interviennent également en tant que lotisseurs et commercialisent des terrains à bâtir. Elles assurent plus du tiers de la production en accession à la propriété et gèrent plus de lots en copropriété. Les sociétés d économie mixte (SEM) Les sociétés d économie mixte sont des entreprises qui, juridiquement, associent des collectivités territoriales à des personnes publiques ou privées pour mener des actions d intérêt général. A leur création en 1926, les SEM avaient une mission tournée vers la construction de logements sociaux. Vers les années 1960, une nouvelle génération de SEM immobilières est apparue pour construire et gérer des logements intermédiaires que ni le secteur privé ni les organismes HLM ne réalisaient. Un nouveau statut des SEM a été mis en place fin La construction n est pas le seul secteur d intervention de l économie mixte et la souplesse d action de ce type de structure a favorisé la création de nouvelles SEM dans l aménagement et le développement local, l équipement urbain (transports en commun, gestion de parkings, de bâtiments sportifs), les activités de loisirs (remontées mécaniques, ports de plaisance, parcs), etc. Le développement de la HQE La Haute Qualité Environnementale (HQE) est une démarche de l architecture écologique associant deux objectifs complémentaires. Le premier vise à maîtriser les impacts de l immobilier sur l environnement extérieur ; le second consiste à créer un environnement intérieur sain et confortable. Cette double préoccupation intervient aussi bien dans les projets de construction neuve que de réhabilitation, dans la gestion comme dans la maintenance de tous types d immeubles.la prise en compte de la Haute Qualité Environnementale est une dimension supplémentaire à intégrer par le maître d ouvrage (responsable de programme, ingénieur de travaux, responsable de projet de renouvellement urbain ), dans toutes les phases de sa mission, de la conception à la réalisation. La mise en œuvre de la HQE est le fait d un assistant maître d ouvrage qualifié. La démarche de HQE exige des acteurs ayant la responsabilité globale une grande rigueur et une meilleure préparation à chaque phase du projet, ne seraitce que pour limiter les coûts.

11 Les investisseurs professionnels Il s agit de sociétés de construction et de gestion d immeubles, détenues par des investisseurs : banques, sociétés d assurances, caisses de retraite, etc. La professionnalisation de cette activité se traduit par une spécialisation dans la gestion d actifs immobiliers, appelée aussi «asset management». Les sociétés foncières Les sociétés foncières ont pour objet de posséder des biens immobiliers destinés à la location et d en tirer leur revenus. Elles peuvent être généralistes et disposer de patrimoines de logements, de bureaux et de commerces, ou plus spécialisées, voire dédiées au développement d un site. Au cours des dernières années, ces sociétés se sont davantage orientées vers l immobilier d entreprise, plus rentable. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Les sociétés civiles de placement immobilier sont des sociétés d investissement dont l objet est de collecter des capitaux par voie d appel public à l épargne et de les placer dans des immeubles à usage locatif. Le produit de leurs placements est réparti entre les associés sous la forme d un dividende. Si la majorité des associés consiste en personnes physiques, un certain nombre d institutions (caisses de retraite, sociétés d assurances) et de sociétés détiennent un nombre non négligeable de parts (15 % environ). Les SCPI investissent dans les différents secteurs de l activité immobilière: les bureaux, les commerces, le logement, les entrepôts et locaux d activité. Elles sont gérées par des sociétés de gestion liées à des banques, des sociétés d assurances. Les sociétés étrangères La part des sociétés étrangères est particulièrement importante depuis quelques années et leurs engagements représentent plus de la moitié de l engagement total. Il s agit d investisseurs nord-américains, mais aussi européens (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Italie, Suisse). Les sociétés d assurances et mutuelles Pour ces sociétés, l immobilier de rapport permet de couvrir les risques. En effet, le code des assurances définit un ensemble de normes prudentielles et comptables que doivent respecter les entreprises d assurances, pour être en mesure de tenir leurs engagements envers les assurés et pour contrôler la situation réelle de ces entreprises. Ce code fixe cinq catégories principales d actifs dont l immobilier. L investissement dans l immobilier doit répondre à des règles, entre autres, de sécurité (le placement doit être réputé sûr) et de localisation dans l Union européenne. LE SECTEUR TERTIAIRE PUBLIC L État Le patrimoine immobilier de l État est composé de l ensemble des bâtiments rattachés aux ministères, qu il s agisse de services administratifs, de prisons, de palais de justice, d hôtels de police, de centres des impôts, d ambassades, etc. L État a compétence en matière de financement, de construction et de gestion. le patrimoine scolaire. Les régions ont en charge les lycées, les départements les collèges et les communes les écoles primaires et maternelles. Mais le patrimoine géré comprend aussi l ensemble des équipements administratifs, sociaux, culturels, sportifs et techniques relatifs à chaque collectivité. Les établissements publics L État délègue souvent la tâche de maître d ouvrage (activité de construction) à des services extérieurs (notamment aux Directions Départementales de l Équipement - DDE). Quant à l activité de gestion, elle comprend essentiellement l équipement et la maintenance des immeubles, la gestion des baux et l implantation des services. Les collectivités locales (régions, départements, communes) Elles sont investies d une mission de gestion et de développement immobilier, notamment pour ce qui concerne Il s agit soit d établissements publics administratifs, soit d établissements publics industriels et commerciaux. Ils sont très nombreux et leur activité immobilière non négligeable. En font partie, notamment, les hôpitaux et les universités. L activité immobilière des établissements publics concerne la maintenance des bâtiments et des équipements techniques existants ainsi que les travaux neufs, qu ils soient liés à l état physique du patrimoine ou à des besoins d extension ou de réorganisation des services. 9

12 Ne pas confondre Un programme immobilier, appelé aussi «opération» ou projet, est un immeuble en projet, en construction ou en vente. Un programme architectural et technique est le document élaboré par le maître d ouvrage ou un spécialiste («programmateur» ou «programmiste»), document qui décrit les attentes et besoins du maître d ouvrage, à partir desquels le maître d œuvre va concevoir le projet. LE SECTEUR TERTIAIRE PRIVÉ Les entreprises utilisatrices de locaux Il s agit de toute entreprise créant, gérant et développant des locaux qu elle occupe pour les besoins de son activité. La nature des locaux occupés varie selon le secteur d activité de l entreprise (commerces, hôtels, usines, laboratoires, entrepôts). Les interventions immobilières de ces entreprises sont très diversifiées. Elles s étendent de la gestion administrative et comptable (gestion des baux de location, calcul et suivi des charges d exploitation), à la gestion technique (suivi des consommations d énergie, entretien préventif et curatif des équipements, suivi des contrats de maintenance et d exploitation, management de l équipe technique interne) en passant par la réalisation et le pilotage des travaux (développement, construction neuve, rénovation, réaménagement, remplacement d équipements techniques ). Selon l importance et la nature du patrimoine, la responsabilité immobilière peut être confiée à une direction immobilière spécifique ou relever, de façon moins spécifique, du secrétariat général et des services généraux. Parmi ces entreprises, il faut citer les organisations privées chargées de mission publique que sont les organismes de sécurité sociale ou encore les organisations consulaires (chambres de commerce et d industrie, chambres des métiers). LA GESTION Les administrateurs de biens L administrateur de biens est aussi appelé gestionnaire de patrimoine ou gérant d immeubles, voire property manager. Il gère la location d immeubles (à usage d habitation, commercial ou professionnel) en qualité de mandataire d un propriétaire. La profession de gérant d immeubles est réglementée. Pour exercer, le gérant d immeubles doit être titulaire d une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture. Les syndics de copropriété Le syndic a pour mission de gérer l immeuble en copropriété et ses équipements collectifs, dans le cadre d un mandat reçu du syndicat des copropriétaire, c est-à-dire de l entité juridique qui regroupe l ensemble des copropriétaires. Le contrat de mandat définit les attributions du syndic (prestations de gestion courante, prestations particulières) et les conditions de rémunération de ses services; les honoraires sont libres et fixés par l assemblée générale. Le syndic ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d autres rémunérations que celles prévues dans son contrat de mandat. La profession de syndic professionnel est réglementée. Pour exercer, le syndic doit être titulaire d une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture. Les entreprises de multiservices immobilier Appelées aussi entreprises de facilities management, elles assurent la responsabilité globale de la gestion de biens ou d activités-supports nécessaires à l exercice du métier principal d un organisme, avec comme objectif le meilleur rapport qualité-coût global. Il est habituel de distinguer les prestations purement techniques, les services à l immeuble et les services aux occupants.

13 LA TRANSACTION ET LA COMMERCIALISATION Les agents immobiliers L agent immobilier est un intermédiaire professionnel qui met en relation acheteurs et vendeurs de biens, immeubles ou fonds de commerce. L agent immobilier intervient dans le cadre d un mandat écrit, simple ou exclusif, établi avec le vendeur ou l acquéreur et l autorisant à négocier ou à s engager. La profession d agent immobilier est réglementée. Pour pouvoir exercer, l agent immobilier doit justifier d une aptitude professionnelle et d une garantie financière. Il doit être assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu il peut encourir en raison de son activité et ne pas être frappé d incapacité ou d interdiction. Compte tenu de la spécificité de chaque secteur, les mandataires sont souvent spécialisés : ainsi, le mandataire en fonds de commerce est un agent immobilier spécialisé en fonds de commerce et en transmission d entreprise. LES AUTRES ACTEURS DE L IMMOBILIER Les aménageurs Les aménageurs (État, collectivités locales et établissements publics, ainsi que les personnes publiques ou privées intervenant pour leur compte) ont pour mission de mettre en œuvre une politique locale de l habitat, d organiser le maintien, l extension ou l accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti et les espaces naturels. L aménageur-lotisseur a pour mission de créer une division du terrain en vue de la création d un lotissement. Il établit le projet de lotissement, réalise les plans de division et exécute les travaux préalables à la vente. Les conseils en immobilier d entreprise Le conseil en immobilier d entreprise apporte son expertise en matière d études de marché ou de rentabilité, d urbanisme, de financement, de commercialisation, de vente, de démarches administratives. Il intervient dans des domaines comme les bureaux, les locaux d activité, les usines, les parcs d activité, les terrains à bâtir, etc. Ses clients sont les promoteurs et les investisseurs. Les experts immobiliers Le métier d expert immobilier consiste à déterminer la valeur vénale et / ou locative d un bien immobilier. Pour cela, il analyse et fait la synthèse de l ensemble des paramètres économiques, environnementaux, techniques, comptables, juridiques et fiscaux concernant le bien à évaluer. L expert immobilier intervient à la demande d un propriétaire ou sur nomination par un tribunal. Il assume dans tous les cas la responsabilité de son activité professionnelle. Les contrôleurs techniques Le contrôleur technique contribue à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d être rencontrés dans la réalisation et l exploitation des ouvrages. Le contrôleur technique, à la demande du maître d ouvrage, donne son avis sur les problèmes d ordre technique. Cet avis porte notamment sur les problèmes de solidité de l ouvrage et de sécurité des personnes. Les coordonnateurs OPC (ordonnancement-pilotage-coordination) La mission du coordonnateur OPC vise au déroulement harmonieux d une opération de construction ou de réhabilitation dans ses différentes phases. Le coordonnateur OPC est appelé également «technicien de l organisation, des études et des chantiers». Les architectes, les bureaux d études, les économistes de la construction peuvent également assurer ce type de mission. Les coordonnateurs SPS (sécurité et protection de la santé) Pour toute opération de bâtiment ou de génie civil où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, la mission de coordination SPS est de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu elle s impose, l utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives. La fonction de coordonnateur peut être exercée par une personne physique ou par une personne morale (qui doit y affecter une personne physique compétente). La mission se dédouble en une mission relative à la phase de conception et une autre relative à la phase de 11

14 réalisation. Les deux missions peuvent être confiées à des coordonnateurs différents. Les économistes de la construction Un économiste de la construction est chargé de missions de nature économique dans les projets de construction. Ces missions visent à la maîtrise complète des coûts des opérations immobilières : évaluations sommaires, simulations, devis descriptifs et quantitatifs, participations aux études techniques, bordereaux de prix, décomptes définitifs, etc. Elles peuvent être assurées à la demande du maître d ouvrage ou à celle de la maîtrise d œuvre, ou à la demande et pour les besoins des entreprises exécutantes, mais en respectant un code de déontologie. Le métier peut s exercer en tant que personne physique ou en tant que personne morale.

15 L ES ÉVOLUTIONS DE L IMMOBILIER ET DE SES MÉTIERS CADRES ÉVOLUTION EN MATIÈRE DE GESTION Toujours plus soucieuses d améliorer leurs performances et d accroître leur rentabilité, les entreprises cherchent notamment à maîtriser leurs coûts. Parmi ceux-ci, l immobilier est un poste de dépenses non négligeable. Les solutions adoptées par les entreprises répondent à deux stratégies : l une, interne, vise à réduire les charges par une meilleure gestion, l autre, externe, consiste en la vente de leur patrimoine immobilier. Maîtrise des coûts La maîtrise des coûts passe par la mise en place de moyens de contrôle et d optimisation des charges, qu il s agisse de coûts énergétiques ou non énergétiques (besoins en grosses réparations, coûts de fonctionnement des équipements ). Les gestionnaires de patrimoine ont été amenés à réfléchir sur des méthodes de maîtrise de l évolution de ces postes. Dans ce cadre, des outils de gestion se sont développés, permettant d obtenir des références statistiques (par exemple les Observatoires de loyers et de charges) et de procéder à des «benchmarks» (comparatifs de performances). Allant plus loin dans leur réflexion, les entreprises en sont venues à refacturer les coûts immobiliers (loyers et charges) à chaque unité utilisatrice, désormais considérée comme un centre de profit et de coût, une «business unit». Dès lors plus facile à appréhender, la mise en relief de la dépense immobilière a vu corrélativement l émergence d un nouveau type de poste dans les services financiers : le contrôleur de gestion immobilier. Celui-ci crée et suit des tableaux de bord lui permettant une gestion rigoureuse du poste immobilier. Externalisation Une tendance générale d un grand nombre d acteurs économiques est au recentrage sur leur cœur de métier, en se libérant de la charge directe des activités secondaires. Au-delà de la maîtrise et de la diminution des coûts, les principales justifications avancées sont l adaptabilité et la flexibilité, la recherche de professionnalisme et de savoir-faire, la réduction du nombre des interlocuteurs et le remplacement d un service interne par une logique économique. Cela se traduit par la souscription de contrats auprès de prestataires spécialisés : nettoyage, sécurité, restauration, etc. Ces contrats sont confiés à des sociétés de multiservices ou de «facilities management», capables d assurer une responsabilité globale (quitte à sous-traiter certaines prestations à des entreprises spécialisées). L externalisation ne s arrête pas aux services immobiliers, et une tendance très forte apparaît chez les entreprises «gros propriétaires» lors de la vente de tout ou partie de leur patrimoine immobilier. Elle améliore pour certaines leur bilan en supprimant des immobilisations ; pour d autres elle fournit les moyens financiers nécessaires à leurs investissements et à leur développement externe. Des ventes très importantes ont ainsi été réalisées par des acteurs aussi bien publics que privés, telles que France Telecom, EDF, Carrefour ou encore Thalès. Nombreuses sont ces sociétés à souhaiter continuer à occuper ces locaux, mais désormais en tant que locataires. L avantage majeur est d être dessaisi du souci de l entretien des locaux et de permettre l adaptation des surfaces à l activité. Fiches à consulter N 12 - Directeur du patrimoine N 20 - Responsable de site en FM 13

16 UNE AUTRE VISION DE L IMMOBILIER L importance des investisseurs Les acquéreurs de ces importants biens immobiliers sont des sociétés foncières et des fonds d investissement, français (Gecina, Unibail, Klépierre ), franco-britannique (Hammerson) mais aussi de nombreux étrangers, au premier rang desquels figurent des américains (GE Capital UIS, Morgan Stanley CGI, Archon Group) et des allemands (Despa, Difa). L essor de ces acteurs signifie des opportunités d emploi pour les analystes d investissement et les «asset managers» en charge de la gestion de portefeuilles d immeubles, comme pour les experts immobiliers chargés d évaluer le prix des immeubles proposés à la vente. Dans le même temps, le marché immobilier devient mondial ; les acteurs et les produits sont internationaux. Changement de pratique L optique de ces investisseurs et les méthodes qu ils introduisent dans la gestion de l immobilier modifient complètement le concept d immobilier, qui d un poste de dépense se transforme en un produit de placement dont on essaie d améliorer sans cesse la rentabilité, un actif circulant soumis aux décisions d arbitrage de portefeuille. La gestion d actifs immobiliers ou «asset management» utilise des méthodes comme celle des «cash flows actualisés», la systématisation des évaluations préalables aux arbitrages, la pratique des «data room s». Cette évolution de l immobilier conduit les cadres à adopter ces méthodes et à changer de pratique pour devenir des spécialistes de l ingénierie financière et fiscale, préoccupés par l optimisation des investissements et utilisant l anglais comme langue de négociation. Fiche à consulter N 1 - Gestionnaire d actifs immobilier UN SOUCI COMMUN DE VALORISATION Anticiper pour bien gérer La valorisation du patrimoine immobilier n est pas propre aux sociétés d investissement en quête d une rentabilité financière. Elle est une préoccupation partagée par tous les propriétaires souhaitant déterminer une stratégie patrimoniale et qui, pour cela, mettent en place des «plans de patrimoine». C est le cas des sociétés foncières, mais aussi du logement social, et même des établissement publics ou des ministères. Ces plans sont des documents d analyse et d orientation, qui permettent d esquisser le futur de chaque immeuble, en fonction des données techniques, urbanistiques, financières et des données d usage. A la lumière du plan de patrimoine, le gestionnaire (directeur du patrimoine, gestionnaire immobilier) décide d engager des travaux d amélioration ou de réparation, voire prépare la cession du bien et envisage l acquisition d un autre. L anticipation fait partie intégrante de la gestion de l immobilier. Une autre perspective de valorisation Le mouvement de rénovation et de réhabilitation, que certains ont appelé «respiration du patrimoine», s accentue et touche tous les secteurs de l immobilier, y compris celui de l habitat social. Pour ce dernier, la valorisation va jusqu à la destruction d habitat dégradé pour le remplacer par une nouvelle offre locative. C est le travail des responsables de projet de renouvellement urbain, confrontés à des environnements en péril et dont il faut remodeler l aspect par un aménagement plus soucieux des attentes des habitants. Cette stratégie de valorisation du patrimoine, partagée par tous les propriétaires quel que soit leur objectif (financier, commercial, social ), se double d une politique de maintenance et d entretien qui exige des cadres des compétences techniques renforcées, le souci de la maîtrise des coûts et la volonté d offrir aux clients un service optimum. Autant de dimensions à prendre en compte par les cadres techniques (ingénieurs de maintenance, responsables maintenance / entretien) dont le profil est de plus en plus souvent celui d un ingénieur ou d un architecte. Fiches à consulter N 7 - Responsable de projet de renouvellement urbain N 12 - Directeur du patrimoine N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier N 17 - Ingénieur de maintenance N 18 - Responsable entretien / maintenance

17 LE DÉVELOPPEMENT COMMERCIAL De nouveaux outils Internet, s il n a pas révolutionné l immobilier, y a néanmoins trouvé une place. Ses applications sont nombreuses, de l offre de locaux (neufs ou anciens, à la vente ou en location) jusqu à leur visite virtuelle, aussi bien que dans la gestion locative, celle de la maintenance et des réclamations, dans l aide à la construction, en assurant les échanges de données entre acteurs d une opération, la fourniture de services aux occupants des immeubles, etc. Pour les promoteurs, le site Internet est devenu incontournable. Il participe à la démarche marketing de l entreprise et vient en complément de la force de vente. Ces sociétés ont également mis en place des centres d appels pour assurer le service après-vente ; centres d appels que les gestionnaires utilisent eux dans leur relation avec leurs locataires. La présence de l informatique est une réalité pour tous les cadres de l immobilier, qu il s agisse de progiciels aidant les gestionnaires dans l administration des immeubles, de logiciels financiers pour les «asset managers» ou de logiciels plus techniques, comme ceux de GMAO, à destination des ingénieurs maintenance, des responsables d entretien / maintenance ou des responsables de sites en facilities management. Une problématique commerciale diffuse Peu nombreux sont les cadres de l immobilier qui ne doivent mettre en œuvre aujourd hui des compétences commerciales. S ils ne concourent pas directement à l acte de vente, ils doivent le supporter par des actions quotidiennes. Ainsi les principaux de copropriétés se doivent de conseiller des prestations complémentaires pour améliorer la maîtrise des coûts et l environnement quotidien. Survivre, pour les petits cabinets d administration de biens, passe par le développement du portefeuille de clients. Pour les cadres de ces structures, il s agit de trouver et de fidéliser de nouveaux clients, mais aussi d inciter ces clients à accroître leur portefeuille de biens, de les conseiller et de leur proposer des services complémentaires, comme des assurances contre la vacance et les impayés. La démarche est dorénavant d aller vers le client, de le solliciter par une action commerciale. Pour les majors, sociétés foncières, gros cabinets d administration de biens, le développement consiste à élargir l offre de services proposés. La gestion des portefeuilles, des immeubles, se doublent de tous les services susceptibles de répondre au plus près aux besoins des clients. Pour ce faire, les gestionnaires de portefeuilles et responsables de gestion immobilière doivent faire preuve d un réel talent commercial pour convaincre leur clientèle de la valeur ajoutée que représente leur offre. Fiches à consulter N 12 - Directeur du patrimoine N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier N 14 - Principaux de copropriété N 15 - Responsable de gestion immobilière N 17 - Ingénieur de maintenance N 18 - Responsable entretien / maintenance N 20 - Responsable de site en FM LE DÉVELOPPEMENT TECHNIQUE ET JURIDIQUE L immobilier est fortement administré en France. De nombreux textes de lois et leurs décrets régissent la pratique des différents acteurs de l immobilier. Les aides financières, les dispositions fiscales (contraignantes ou incitatives) sont également nombreuses, variées et variables dans le temps. leurs partenaires habituels. En cas d acquisitions, de cessions ou de réalisations de travaux, des diagnostics sont obligatoires et doivent être réalisés par des experts. La prise en compte du développement durable Les préoccupations en matière d hygiène et de sécurité A cela sont venues s ajouter de nouvelles réglementations. Certaines traduisent la montée des préoccupations des usagers et des Pouvoirs publics. Elles concernent la lutte contre l amiante, le saturnisme, les termites, la légionnellose, le radon, les risques liés aux antennes de téléphones, etc. D autres sont relatives à la sécurité sur les chantiers, les plans de prévention et les règles spécifiques aux établissement recevant du public (ERP) et aux immeubles de grande hauteur (IGH). Ces réglementations concernent les différents acteurs de l immobiliers : propriétaires et gestionnaires, mais aussi Dans l immobilier, la prise en compte du développement durable génère des préoccupations nouvelles pour les cadres de l immobilier, dès la conception des programmes. Cela se traduit par la recherche des économies d énergie et d eau, la maîtrise des charges, la gestion des déchets, la recherche de faibles nuisances pour les chantiers, la prise en compte des risques sur la santé, mais aussi les programmes de «verdissement des administrations». Les montages juridiques et financiers De nombreux montages juridiques et financiers existent, comme le crédit-bail, les marchés d entreprises de tra- 15

18 vaux publics (METP), la vente en l état futur d achèvement (VEFA), sans oublier les associations foncières urbaines, les associations syndicales libres, et même les ensembles immobiliers complexes (EIC). Toutes ces lois et ces contraintes réglementaires sont, pour les cadres de l immobilier, autant de connaissances techniques et juridiques à acquérir et à actualiser, même s ils ne souhaitent pas devenir des spécialistes. Cela est d autant plus justifié que le contentieux se développe : recours des tiers sur le permis de construire, contentieux sur les impayés, sur les charges, etc. Les cadres se retrouvent dans un environnement qui se complexifie, où il leur faut intégrer des données de plus en plus nombreuses, hétérogènes et techniques et savoir réagir rapidement et efficacement. Les responsables de programmes, aussi bien que les gestionnaires immobiliers, confrontés à ces nouvelles exigences, voient leur mission évoluer vers davantage de technicité et de polyvalence. Fiches à consulter N 6 - Responsable de programmes immobiliers N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier DE NOUVELLES ORGANISATIONS L internationalisation des échanges L internationalisation des échanges, en particulier au niveau européen mais aussi avec les États-Unis, se traduit par la nécessité de parler le même langage, au propre comme au figuré ; c est-à-dire parler au moins l anglais couramment, mais aussi utiliser les mêmes termes et les mêmes méthodes que les acteurs étrangers. Le développement des nouvelles technologies et du commerce électronique, qui permet à un agent immobilier allemand de proposer à la vente un bien immobilier français à un acquéreur potentiel américain, bouleverse les pratiques actuelles et nécessite des adaptations des pratiques professionnelles, des méthodes, des formations, ainsi que des réglementations. La remise en cause des organigrammes traditionnels Les structures performantes sont celles où les collaborateurs ont un spectre peut-être moins «pointu» dans leur spécialité que par le passé, mais des compétences beaucoup plus larges, leur permettant de prendre en charge globalement l ensemble d un problème et de dialoguer couramment avec leurs collègues. outre les capacités requises en matière de relations humaines et de management. La création d entités proches des immeubles et des utilisateurs : décentralisation, déconcentration, territorialisation Une forte volonté de décentralisation conduit maîtres d ouvrage et gestionnaires à se rapprocher du patrimoine à construire ou à gérer ; grâce à la création d unités nouvelles qui prennent le nom de directions régionales, d agences ou d antennes, les décisions sont plus adaptées au contexte local, plus rapides à prendre et plus motivantes pour les équipes concernées même si, pour les questions complexes, l appui des spécialistes de l échelon central est nécessaire. Dans ce but, certains budgets sont délégués, permettant une affectation plus rapide et plus adaptée des fonds disponibles. Cela concerne également les organismes publics (État, collectivités locales par exemple), sous le nom de déconcentration, ou, également, de «territorialisation» des services ou des actions. Fiches à consulter Cette évolution touche tous les secteurs de l immobilier du public et du privé, et tous les postes : on attend d un monteur d opération qu il puisse «sortir» une opération de A à Z, c est-à-dire en appréhendant l ensemble des aspects commerciaux, techniques, juridiques, administratifs, financiers et comptables ; on attend d un chef d agence ou d antenne qu il prenne en charge l ensemble des aspects de relations avec les locataires, gestion comptable, gestion technique En souhaitant élargir le spectre de compétences, on exige un niveau de culture générale beaucoup plus élevé et diversifié : les ingénieurs issus des grandes écoles ou les diplômés d écoles de commerce en début de carrière ne sont pas rares parmi les chefs d unités de gestion ou les responsables de sites, à condition qu ils aient en N 6 - Responsable de programmes immobiliers N 10 - Chef d agence locatif immobilier N 20 - Responsable de site en FM

19 EN CONCLUSION : DES ÉVOLUTIONS FORTES ET UN BESOIN DE PROFESSIONNALISME GÉNÉRALISÉ Les exigences sont de plus en plus fortes : la fiscalité et les réglementations se compliquent, les équipements techniques sont de plus en plus évolués, les règles de gestion sont plus sévères, la conquête de nouveaux clients et de nouveaux marchés est impérative, les utilisateurs «clients» de plus en plus attentifs. Autant d éléments que les cadres de l immobilier doivent intégrer car ils ont un impact important sur le contenu de leurs métiers. 17

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