LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER

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1 Les métiers de l immobilier Des métiers en développement Un domaine à découvrir LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER Les Référentiels des métiers cadres

2 Les Référentiels des métiers cadres sont une publication de l Apec. Les Référentiels des métiers cadres sont des outils destinés aux étudiants, aux cadres et aux acteurs des ressources humaines. Ils permettent: de mieux connaître et faire connaître les métiers cadres d une fonction, d un secteur ou d un domaine en évolution au moyen de fiches-métiers, d identifier les entreprises où s exercent ces métiers, de fournir des informations pratiques permettant au lecteur d aller plus loin dans la recherche d un emploi ou pour pourvoir un poste. Ils sont réalisés à partir de l analyse : des offres d emplois confiées à l Apec et parues dans la presse, d interviews de recruteurs, de DRH, de responsables opérationnels et de cadres, de rencontres entre professionnels. Les métiers de l immobilier Réalisation : Département Études & Recherche de l Apec Direction de l ouvrage : Emmanuelle Papiernik, chef de projets de l unité «Informations métiers» et Marie-Christine Meunier, manager du pôle Recherche & Développement. La rédaction a été confiée à Michel Jouvent et Martine Weissmann du cabinet Apogée et à Didier Brou de l unité «Informations Métiers». Septembre 2002

3 LES MÉTIERS DE L IMMOBILIER Des métiers en développement Un domaine à découvrir Les Référentiels des métiers cadres

4 S ommaire INTRODUCTION ENTREPRISES ET CADRES DE L IMMOBILIER Les acteurs de l immobilier p. 7 Les évolutions de l immobilier et de ses métiers cadres p. 13 LES FICHES MÉTIERS Gestion des actifs immobiliers N 1 - Gestionnaire d actifs immobiliers p. 23 Management des projets N 2 - Directeur de la promotion immobilière p. 29 N 3 - Ingénieur travaux p. 33 N 4 - Prospecteur foncier p. 37 N 5 - Responsable expansion p. 41 N 6 - Responsable de programmes immobiliers p. 45 N 7 - Responsable de projet de renouvellement urbain p. 49 Transactions-commercialisation N 8 - Négociateur en immobilier d entreprise p. 55 N 9 - Responsable marketing opérationnel p. 59 Gérance immobilière N 10 - Chef d agence locatif immobilier p. 65 N 11 - Directeur immobilier p. 69 N 12 - Directeur du patrimoine p. 73 N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier p. 77 N 14 - Principal de copropriété p. 81 N 15 - Responsable de gestion immobilière locative p. 85 Gestion technique N 16 - Directeur technique p. 91 N 17 - Ingénieur de maintenance p. 95 N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique p. 99 N 19 - Responsable des services généraux p. 103 N 20 - Responsable de site en facilities management p. 107 POUR ALLER PLUS LOIN Associations, fédérations professionnelles p. 113 Établissements de formation p. 115 Références bibliographiques p. 116 ANNEXES Quelques acteurs majeurs p. 119 Abréviations et sigles p. 121 Lexique p. 123

5 I ntroduction e secteur de l immobilier a toujours été confronté à des cycles d activités caractérisés par des périodes de prospérité qui succèdent à des périodes de récession. Depuis la crise immobilière de 1991, le paysage économique du secteur a été fortement modifié. Sa restructuration a été marquée par un mouvement de concentration des entreprises et de grands groupes dominent actuellement le marché sur de nombreux segments. De nouveaux positionnements s opèrent, qui ont des conséquences importantes sur les acteurs de l immobilier et les emplois cadres. Les acteurs de l immobilier au sens courant sont les agents immobiliers, qui effectuent les opérations d achat ou de vente de logements, ou de mise en location, ou encore les promoteurs, qui réalisent et mettent en vente des logements. Cette vision très restrictive doit cependant être nuancée : les opérations peuvent porter sur d autres biens immobiliers que les logements, comme les bureaux, les commerces, les locaux d activités, et plus généralement l ensemble du patrimoine bâti. Plus encore, les activités relatives aux biens immobiliers ne se limitent pas à l acquisition à la vente, ou à la mise en location : en amont, il faut prendre la décision de construire les immeubles, les financer, puis il faut les gérer, veiller à leur occupation et à leur rentabilité, les maintenir en état, les améliorer, réaliser ces biens; jusqu au jour où viendra le moment de leur démolition. Les préoccupations immobilières recouvrent donc l ensemble du cycle de vie de l immeuble. Par ailleurs, l État lui-même, les collectivités locales, les établissements publics sont aussi des acteurs de l immobilier. L immobilier est un secteur multiforme; son champ est large et diversifié, tant par la richesse de ses produits que par celle des fonctions qu il recouvre. L évolution permanente et l adaptation des entreprises à la nouvelle donne du marché entraîne l émergence de nouveaux métiers, mais aussi la mutation et l évolution d activités plus traditionnelles dont l objectif est de satisfaire les besoins d une clientèle de plus en plus exigeante. Rationalisation des coûts, valorisation de patrimoines, développement de nouvelles offres de services, qualité de service, certification : autant d évolutions qui imposent aux cadres de devenir forces de propositions, d être compétents dans leur cœur de métier, mais également d avoir des compétences complémentaires. Ce référentiel des métiers cadres de l immobilier propose une série de 20 fiches-métiers qui permettront aux jeunes diplômés, aux cadres comme aux acteurs des ressources humaines de se repérer dans un secteur en mutation et souvent mal connu.

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7 ENTREPRISES ET CADRES DE L IMMOBILIER LES ACTEURS DE L IMMOBILIER LES ÉVOLUTIONS DE L IMMOBILIER ET DE SES MÉTIERS CADRES

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9 L es acteurs de l immobilier LA MAÎTRISE D OUVRAGE SEULE Les promoteurs constructeurs Le promoteur prend l initiative de réalisations immobilières et assume la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l étude, l exécution et la mise à disposition des usagers de programmes de construction. Il a sous sa responsabilité le suivi des opérations de conception et de réalisation de programmes immobiliers. Cela inclut le choix du terrain, la définition du programme, la composition de l équipe de maîtrise d œuvre (chargée de la réalisation des projets et du contrôle de l exécution des travaux), la passation des marchés de travaux, le suivi de la construction et la vente du produit fini. Il peut intervenir indifféremment dans le secteur du logement (collectif ou individuel), des bureaux ou des commerces. La promotion privée représente environ un tiers de la construction neuve en France (80 % en collectif, 20 % de maisons en village). Les maisons individuelles (en diffus) pèsent un autre tiers. Quant au dernier tiers, il est majoritairement le fait des organismes HLM. Ne pas confondre Le maître d ouvrage Le maître d ouvrage décide de l opération. Il définit son programme (objectifs et besoins à satisfaire, contraintes relatives à sa réalisation et à son utilisation), détermine l enveloppe financière prévisionnelle, conclut les marchés, opère le paiement et réceptionne les travaux. Il peut consentir une délégation d exercice de sa mission à un mandataire («le maître d ouvrage délégué») ou se faire assister par des «assistants à maître d ouvrage». Le maître d œuvre Le maître d œuvre est chargé par le maître d ouvrage de concevoir l ouvrage, c est-à-dire d établir le projet architectural, de diriger l exécution du ou des marchés de travaux conclus avec les entreprises, et de proposer la réception et le règlement des travaux. Compte tenu de la diversité des missions confiées et de la complexité des opérations, le maître d œuvre est le plus souvent constitué en équipe, composée de plusieurs personnes : architecte, bureau d études techniques, ingénieur-conseil, économiste de la construction, etc. Les constructeurs de maisons individuelles Le constructeur de maisons individuelles a la maîtrise de la conception, de la commercialisation et de la réalisation de maisons individuelles ; il perçoit le prix de la construction et en assume la responsabilité globale. Les mandataires et maîtres d ouvrage délégués Un mandataire ou maître d ouvrage délégué reçoit du maître d ouvrage le pouvoir d accomplir un certain nombre d actes en son nom, à travers une convention de mandat. Cela peut être, par exemple, un cabinet d architecte. Il est soumis aux règles qui s imposent au maître d ouvrage, notamment en matière de passation des contrats avec la maîtrise d œuvre, les entreprises et autres intervenants. Le recours à cette solution est très fréquemment adopté par les maîtres d ouvrage occasionnels, qu ils soient publics ou privés. Les missions du mandataire sont définies au cas par cas par une convention conclue avec la maîtrise d ouvrage. Il peut s agir, par exemple, de définir les conditions administratives et techniques selon lesquelles l ouvrage sera étudié et exécuté, de préparer le choix du maître d œuvre, de gérer le marché de maîtrise d œuvre, de préparer le choix des entrepreneurs et fournisseurs, de gérer les marchés de travaux, etc. La loi relative à la maîtrise d ouvrage publique (dite loi MOP) précise et limite la fonction de mandataire pour les maîtres d ouvrage publics. 7

10 LA MAÎTRISE D OUVRAGE ET LES GESTIONNAIRES Les offices de l habitat (OPHLM, OPAC) Les offices publics sont de deux types : Les Offices Publics d Habitations à Loyer Modéré (OPHLM), à caractère administratif, Les Offices Publics d Aménagement et de Construction (OPAC), à caractère industriel et commercial. Il s agit d établissements publics rattachés aux collectivités locales, gérés par un conseil d administration composé de représentants des collectivités locales, de l administration, des partenaires financiers et sociaux et des locataires. Ils gèrent 2 millions de logements et logent 4,7 millions de personnes. Ils construisent, gèrent et améliorent les logements destinés à la location et à l accession à la propriété, interviennent en matière d aménagement et d urbanisme pour les collectivités publiques et sont des prestataires de service dans tous les domaines de l habitat. Les sociétés anonymes d habitation à loyer modéré (SAHLM) Les sociétés et fondations HLM gèrent plus d 1,7 million de logements sociaux et logent environ 4,5 millions de personnes. Elles réalisent plus de la moitié de l activité annuelle du secteur du logement social. Au plus près des besoins des collectivités locales comme des entreprises et des habitants, les SA d HLM sont de véritables spécialistes de l habitat dans toutes ses dimensions. Elles sont présentes sur plus de 6500 communes et participent à l équilibre du territoire, à son aménagement et au développement harmonieux de la ville. Les coopératives d HLM Les sociétés coopératives d HLM sont des sociétés à capital variable fondées sur les principes coopératifs de démocratie et de transparence. Elles interviennent dans l ensemble des métiers du logement social : accession sociale à la propriété, construction et gestion locative, gestion immobilière. Elles interviennent également en tant que lotisseurs et commercialisent des terrains à bâtir. Elles assurent plus du tiers de la production en accession à la propriété et gèrent plus de lots en copropriété. Les sociétés d économie mixte (SEM) Les sociétés d économie mixte sont des entreprises qui, juridiquement, associent des collectivités territoriales à des personnes publiques ou privées pour mener des actions d intérêt général. A leur création en 1926, les SEM avaient une mission tournée vers la construction de logements sociaux. Vers les années 1960, une nouvelle génération de SEM immobilières est apparue pour construire et gérer des logements intermédiaires que ni le secteur privé ni les organismes HLM ne réalisaient. Un nouveau statut des SEM a été mis en place fin La construction n est pas le seul secteur d intervention de l économie mixte et la souplesse d action de ce type de structure a favorisé la création de nouvelles SEM dans l aménagement et le développement local, l équipement urbain (transports en commun, gestion de parkings, de bâtiments sportifs), les activités de loisirs (remontées mécaniques, ports de plaisance, parcs), etc. Le développement de la HQE La Haute Qualité Environnementale (HQE) est une démarche de l architecture écologique associant deux objectifs complémentaires. Le premier vise à maîtriser les impacts de l immobilier sur l environnement extérieur ; le second consiste à créer un environnement intérieur sain et confortable. Cette double préoccupation intervient aussi bien dans les projets de construction neuve que de réhabilitation, dans la gestion comme dans la maintenance de tous types d immeubles.la prise en compte de la Haute Qualité Environnementale est une dimension supplémentaire à intégrer par le maître d ouvrage (responsable de programme, ingénieur de travaux, responsable de projet de renouvellement urbain ), dans toutes les phases de sa mission, de la conception à la réalisation. La mise en œuvre de la HQE est le fait d un assistant maître d ouvrage qualifié. La démarche de HQE exige des acteurs ayant la responsabilité globale une grande rigueur et une meilleure préparation à chaque phase du projet, ne seraitce que pour limiter les coûts.

11 Les investisseurs professionnels Il s agit de sociétés de construction et de gestion d immeubles, détenues par des investisseurs : banques, sociétés d assurances, caisses de retraite, etc. La professionnalisation de cette activité se traduit par une spécialisation dans la gestion d actifs immobiliers, appelée aussi «asset management». Les sociétés foncières Les sociétés foncières ont pour objet de posséder des biens immobiliers destinés à la location et d en tirer leur revenus. Elles peuvent être généralistes et disposer de patrimoines de logements, de bureaux et de commerces, ou plus spécialisées, voire dédiées au développement d un site. Au cours des dernières années, ces sociétés se sont davantage orientées vers l immobilier d entreprise, plus rentable. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Les sociétés civiles de placement immobilier sont des sociétés d investissement dont l objet est de collecter des capitaux par voie d appel public à l épargne et de les placer dans des immeubles à usage locatif. Le produit de leurs placements est réparti entre les associés sous la forme d un dividende. Si la majorité des associés consiste en personnes physiques, un certain nombre d institutions (caisses de retraite, sociétés d assurances) et de sociétés détiennent un nombre non négligeable de parts (15 % environ). Les SCPI investissent dans les différents secteurs de l activité immobilière: les bureaux, les commerces, le logement, les entrepôts et locaux d activité. Elles sont gérées par des sociétés de gestion liées à des banques, des sociétés d assurances. Les sociétés étrangères La part des sociétés étrangères est particulièrement importante depuis quelques années et leurs engagements représentent plus de la moitié de l engagement total. Il s agit d investisseurs nord-américains, mais aussi européens (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Italie, Suisse). Les sociétés d assurances et mutuelles Pour ces sociétés, l immobilier de rapport permet de couvrir les risques. En effet, le code des assurances définit un ensemble de normes prudentielles et comptables que doivent respecter les entreprises d assurances, pour être en mesure de tenir leurs engagements envers les assurés et pour contrôler la situation réelle de ces entreprises. Ce code fixe cinq catégories principales d actifs dont l immobilier. L investissement dans l immobilier doit répondre à des règles, entre autres, de sécurité (le placement doit être réputé sûr) et de localisation dans l Union européenne. LE SECTEUR TERTIAIRE PUBLIC L État Le patrimoine immobilier de l État est composé de l ensemble des bâtiments rattachés aux ministères, qu il s agisse de services administratifs, de prisons, de palais de justice, d hôtels de police, de centres des impôts, d ambassades, etc. L État a compétence en matière de financement, de construction et de gestion. le patrimoine scolaire. Les régions ont en charge les lycées, les départements les collèges et les communes les écoles primaires et maternelles. Mais le patrimoine géré comprend aussi l ensemble des équipements administratifs, sociaux, culturels, sportifs et techniques relatifs à chaque collectivité. Les établissements publics L État délègue souvent la tâche de maître d ouvrage (activité de construction) à des services extérieurs (notamment aux Directions Départementales de l Équipement - DDE). Quant à l activité de gestion, elle comprend essentiellement l équipement et la maintenance des immeubles, la gestion des baux et l implantation des services. Les collectivités locales (régions, départements, communes) Elles sont investies d une mission de gestion et de développement immobilier, notamment pour ce qui concerne Il s agit soit d établissements publics administratifs, soit d établissements publics industriels et commerciaux. Ils sont très nombreux et leur activité immobilière non négligeable. En font partie, notamment, les hôpitaux et les universités. L activité immobilière des établissements publics concerne la maintenance des bâtiments et des équipements techniques existants ainsi que les travaux neufs, qu ils soient liés à l état physique du patrimoine ou à des besoins d extension ou de réorganisation des services. 9

12 Ne pas confondre Un programme immobilier, appelé aussi «opération» ou projet, est un immeuble en projet, en construction ou en vente. Un programme architectural et technique est le document élaboré par le maître d ouvrage ou un spécialiste («programmateur» ou «programmiste»), document qui décrit les attentes et besoins du maître d ouvrage, à partir desquels le maître d œuvre va concevoir le projet. LE SECTEUR TERTIAIRE PRIVÉ Les entreprises utilisatrices de locaux Il s agit de toute entreprise créant, gérant et développant des locaux qu elle occupe pour les besoins de son activité. La nature des locaux occupés varie selon le secteur d activité de l entreprise (commerces, hôtels, usines, laboratoires, entrepôts). Les interventions immobilières de ces entreprises sont très diversifiées. Elles s étendent de la gestion administrative et comptable (gestion des baux de location, calcul et suivi des charges d exploitation), à la gestion technique (suivi des consommations d énergie, entretien préventif et curatif des équipements, suivi des contrats de maintenance et d exploitation, management de l équipe technique interne) en passant par la réalisation et le pilotage des travaux (développement, construction neuve, rénovation, réaménagement, remplacement d équipements techniques ). Selon l importance et la nature du patrimoine, la responsabilité immobilière peut être confiée à une direction immobilière spécifique ou relever, de façon moins spécifique, du secrétariat général et des services généraux. Parmi ces entreprises, il faut citer les organisations privées chargées de mission publique que sont les organismes de sécurité sociale ou encore les organisations consulaires (chambres de commerce et d industrie, chambres des métiers). LA GESTION Les administrateurs de biens L administrateur de biens est aussi appelé gestionnaire de patrimoine ou gérant d immeubles, voire property manager. Il gère la location d immeubles (à usage d habitation, commercial ou professionnel) en qualité de mandataire d un propriétaire. La profession de gérant d immeubles est réglementée. Pour exercer, le gérant d immeubles doit être titulaire d une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture. Les syndics de copropriété Le syndic a pour mission de gérer l immeuble en copropriété et ses équipements collectifs, dans le cadre d un mandat reçu du syndicat des copropriétaire, c est-à-dire de l entité juridique qui regroupe l ensemble des copropriétaires. Le contrat de mandat définit les attributions du syndic (prestations de gestion courante, prestations particulières) et les conditions de rémunération de ses services; les honoraires sont libres et fixés par l assemblée générale. Le syndic ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d autres rémunérations que celles prévues dans son contrat de mandat. La profession de syndic professionnel est réglementée. Pour exercer, le syndic doit être titulaire d une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture. Les entreprises de multiservices immobilier Appelées aussi entreprises de facilities management, elles assurent la responsabilité globale de la gestion de biens ou d activités-supports nécessaires à l exercice du métier principal d un organisme, avec comme objectif le meilleur rapport qualité-coût global. Il est habituel de distinguer les prestations purement techniques, les services à l immeuble et les services aux occupants.

13 LA TRANSACTION ET LA COMMERCIALISATION Les agents immobiliers L agent immobilier est un intermédiaire professionnel qui met en relation acheteurs et vendeurs de biens, immeubles ou fonds de commerce. L agent immobilier intervient dans le cadre d un mandat écrit, simple ou exclusif, établi avec le vendeur ou l acquéreur et l autorisant à négocier ou à s engager. La profession d agent immobilier est réglementée. Pour pouvoir exercer, l agent immobilier doit justifier d une aptitude professionnelle et d une garantie financière. Il doit être assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu il peut encourir en raison de son activité et ne pas être frappé d incapacité ou d interdiction. Compte tenu de la spécificité de chaque secteur, les mandataires sont souvent spécialisés : ainsi, le mandataire en fonds de commerce est un agent immobilier spécialisé en fonds de commerce et en transmission d entreprise. LES AUTRES ACTEURS DE L IMMOBILIER Les aménageurs Les aménageurs (État, collectivités locales et établissements publics, ainsi que les personnes publiques ou privées intervenant pour leur compte) ont pour mission de mettre en œuvre une politique locale de l habitat, d organiser le maintien, l extension ou l accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti et les espaces naturels. L aménageur-lotisseur a pour mission de créer une division du terrain en vue de la création d un lotissement. Il établit le projet de lotissement, réalise les plans de division et exécute les travaux préalables à la vente. Les conseils en immobilier d entreprise Le conseil en immobilier d entreprise apporte son expertise en matière d études de marché ou de rentabilité, d urbanisme, de financement, de commercialisation, de vente, de démarches administratives. Il intervient dans des domaines comme les bureaux, les locaux d activité, les usines, les parcs d activité, les terrains à bâtir, etc. Ses clients sont les promoteurs et les investisseurs. Les experts immobiliers Le métier d expert immobilier consiste à déterminer la valeur vénale et / ou locative d un bien immobilier. Pour cela, il analyse et fait la synthèse de l ensemble des paramètres économiques, environnementaux, techniques, comptables, juridiques et fiscaux concernant le bien à évaluer. L expert immobilier intervient à la demande d un propriétaire ou sur nomination par un tribunal. Il assume dans tous les cas la responsabilité de son activité professionnelle. Les contrôleurs techniques Le contrôleur technique contribue à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d être rencontrés dans la réalisation et l exploitation des ouvrages. Le contrôleur technique, à la demande du maître d ouvrage, donne son avis sur les problèmes d ordre technique. Cet avis porte notamment sur les problèmes de solidité de l ouvrage et de sécurité des personnes. Les coordonnateurs OPC (ordonnancement-pilotage-coordination) La mission du coordonnateur OPC vise au déroulement harmonieux d une opération de construction ou de réhabilitation dans ses différentes phases. Le coordonnateur OPC est appelé également «technicien de l organisation, des études et des chantiers». Les architectes, les bureaux d études, les économistes de la construction peuvent également assurer ce type de mission. Les coordonnateurs SPS (sécurité et protection de la santé) Pour toute opération de bâtiment ou de génie civil où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, la mission de coordination SPS est de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu elle s impose, l utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives. La fonction de coordonnateur peut être exercée par une personne physique ou par une personne morale (qui doit y affecter une personne physique compétente). La mission se dédouble en une mission relative à la phase de conception et une autre relative à la phase de 11

14 réalisation. Les deux missions peuvent être confiées à des coordonnateurs différents. Les économistes de la construction Un économiste de la construction est chargé de missions de nature économique dans les projets de construction. Ces missions visent à la maîtrise complète des coûts des opérations immobilières : évaluations sommaires, simulations, devis descriptifs et quantitatifs, participations aux études techniques, bordereaux de prix, décomptes définitifs, etc. Elles peuvent être assurées à la demande du maître d ouvrage ou à celle de la maîtrise d œuvre, ou à la demande et pour les besoins des entreprises exécutantes, mais en respectant un code de déontologie. Le métier peut s exercer en tant que personne physique ou en tant que personne morale.

15 L ES ÉVOLUTIONS DE L IMMOBILIER ET DE SES MÉTIERS CADRES ÉVOLUTION EN MATIÈRE DE GESTION Toujours plus soucieuses d améliorer leurs performances et d accroître leur rentabilité, les entreprises cherchent notamment à maîtriser leurs coûts. Parmi ceux-ci, l immobilier est un poste de dépenses non négligeable. Les solutions adoptées par les entreprises répondent à deux stratégies : l une, interne, vise à réduire les charges par une meilleure gestion, l autre, externe, consiste en la vente de leur patrimoine immobilier. Maîtrise des coûts La maîtrise des coûts passe par la mise en place de moyens de contrôle et d optimisation des charges, qu il s agisse de coûts énergétiques ou non énergétiques (besoins en grosses réparations, coûts de fonctionnement des équipements ). Les gestionnaires de patrimoine ont été amenés à réfléchir sur des méthodes de maîtrise de l évolution de ces postes. Dans ce cadre, des outils de gestion se sont développés, permettant d obtenir des références statistiques (par exemple les Observatoires de loyers et de charges) et de procéder à des «benchmarks» (comparatifs de performances). Allant plus loin dans leur réflexion, les entreprises en sont venues à refacturer les coûts immobiliers (loyers et charges) à chaque unité utilisatrice, désormais considérée comme un centre de profit et de coût, une «business unit». Dès lors plus facile à appréhender, la mise en relief de la dépense immobilière a vu corrélativement l émergence d un nouveau type de poste dans les services financiers : le contrôleur de gestion immobilier. Celui-ci crée et suit des tableaux de bord lui permettant une gestion rigoureuse du poste immobilier. Externalisation Une tendance générale d un grand nombre d acteurs économiques est au recentrage sur leur cœur de métier, en se libérant de la charge directe des activités secondaires. Au-delà de la maîtrise et de la diminution des coûts, les principales justifications avancées sont l adaptabilité et la flexibilité, la recherche de professionnalisme et de savoir-faire, la réduction du nombre des interlocuteurs et le remplacement d un service interne par une logique économique. Cela se traduit par la souscription de contrats auprès de prestataires spécialisés : nettoyage, sécurité, restauration, etc. Ces contrats sont confiés à des sociétés de multiservices ou de «facilities management», capables d assurer une responsabilité globale (quitte à sous-traiter certaines prestations à des entreprises spécialisées). L externalisation ne s arrête pas aux services immobiliers, et une tendance très forte apparaît chez les entreprises «gros propriétaires» lors de la vente de tout ou partie de leur patrimoine immobilier. Elle améliore pour certaines leur bilan en supprimant des immobilisations ; pour d autres elle fournit les moyens financiers nécessaires à leurs investissements et à leur développement externe. Des ventes très importantes ont ainsi été réalisées par des acteurs aussi bien publics que privés, telles que France Telecom, EDF, Carrefour ou encore Thalès. Nombreuses sont ces sociétés à souhaiter continuer à occuper ces locaux, mais désormais en tant que locataires. L avantage majeur est d être dessaisi du souci de l entretien des locaux et de permettre l adaptation des surfaces à l activité. Fiches à consulter N 12 - Directeur du patrimoine N 20 - Responsable de site en FM 13

16 UNE AUTRE VISION DE L IMMOBILIER L importance des investisseurs Les acquéreurs de ces importants biens immobiliers sont des sociétés foncières et des fonds d investissement, français (Gecina, Unibail, Klépierre ), franco-britannique (Hammerson) mais aussi de nombreux étrangers, au premier rang desquels figurent des américains (GE Capital UIS, Morgan Stanley CGI, Archon Group) et des allemands (Despa, Difa). L essor de ces acteurs signifie des opportunités d emploi pour les analystes d investissement et les «asset managers» en charge de la gestion de portefeuilles d immeubles, comme pour les experts immobiliers chargés d évaluer le prix des immeubles proposés à la vente. Dans le même temps, le marché immobilier devient mondial ; les acteurs et les produits sont internationaux. Changement de pratique L optique de ces investisseurs et les méthodes qu ils introduisent dans la gestion de l immobilier modifient complètement le concept d immobilier, qui d un poste de dépense se transforme en un produit de placement dont on essaie d améliorer sans cesse la rentabilité, un actif circulant soumis aux décisions d arbitrage de portefeuille. La gestion d actifs immobiliers ou «asset management» utilise des méthodes comme celle des «cash flows actualisés», la systématisation des évaluations préalables aux arbitrages, la pratique des «data room s». Cette évolution de l immobilier conduit les cadres à adopter ces méthodes et à changer de pratique pour devenir des spécialistes de l ingénierie financière et fiscale, préoccupés par l optimisation des investissements et utilisant l anglais comme langue de négociation. Fiche à consulter N 1 - Gestionnaire d actifs immobilier UN SOUCI COMMUN DE VALORISATION Anticiper pour bien gérer La valorisation du patrimoine immobilier n est pas propre aux sociétés d investissement en quête d une rentabilité financière. Elle est une préoccupation partagée par tous les propriétaires souhaitant déterminer une stratégie patrimoniale et qui, pour cela, mettent en place des «plans de patrimoine». C est le cas des sociétés foncières, mais aussi du logement social, et même des établissement publics ou des ministères. Ces plans sont des documents d analyse et d orientation, qui permettent d esquisser le futur de chaque immeuble, en fonction des données techniques, urbanistiques, financières et des données d usage. A la lumière du plan de patrimoine, le gestionnaire (directeur du patrimoine, gestionnaire immobilier) décide d engager des travaux d amélioration ou de réparation, voire prépare la cession du bien et envisage l acquisition d un autre. L anticipation fait partie intégrante de la gestion de l immobilier. Une autre perspective de valorisation Le mouvement de rénovation et de réhabilitation, que certains ont appelé «respiration du patrimoine», s accentue et touche tous les secteurs de l immobilier, y compris celui de l habitat social. Pour ce dernier, la valorisation va jusqu à la destruction d habitat dégradé pour le remplacer par une nouvelle offre locative. C est le travail des responsables de projet de renouvellement urbain, confrontés à des environnements en péril et dont il faut remodeler l aspect par un aménagement plus soucieux des attentes des habitants. Cette stratégie de valorisation du patrimoine, partagée par tous les propriétaires quel que soit leur objectif (financier, commercial, social ), se double d une politique de maintenance et d entretien qui exige des cadres des compétences techniques renforcées, le souci de la maîtrise des coûts et la volonté d offrir aux clients un service optimum. Autant de dimensions à prendre en compte par les cadres techniques (ingénieurs de maintenance, responsables maintenance / entretien) dont le profil est de plus en plus souvent celui d un ingénieur ou d un architecte. Fiches à consulter N 7 - Responsable de projet de renouvellement urbain N 12 - Directeur du patrimoine N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier N 17 - Ingénieur de maintenance N 18 - Responsable entretien / maintenance

17 LE DÉVELOPPEMENT COMMERCIAL De nouveaux outils Internet, s il n a pas révolutionné l immobilier, y a néanmoins trouvé une place. Ses applications sont nombreuses, de l offre de locaux (neufs ou anciens, à la vente ou en location) jusqu à leur visite virtuelle, aussi bien que dans la gestion locative, celle de la maintenance et des réclamations, dans l aide à la construction, en assurant les échanges de données entre acteurs d une opération, la fourniture de services aux occupants des immeubles, etc. Pour les promoteurs, le site Internet est devenu incontournable. Il participe à la démarche marketing de l entreprise et vient en complément de la force de vente. Ces sociétés ont également mis en place des centres d appels pour assurer le service après-vente ; centres d appels que les gestionnaires utilisent eux dans leur relation avec leurs locataires. La présence de l informatique est une réalité pour tous les cadres de l immobilier, qu il s agisse de progiciels aidant les gestionnaires dans l administration des immeubles, de logiciels financiers pour les «asset managers» ou de logiciels plus techniques, comme ceux de GMAO, à destination des ingénieurs maintenance, des responsables d entretien / maintenance ou des responsables de sites en facilities management. Une problématique commerciale diffuse Peu nombreux sont les cadres de l immobilier qui ne doivent mettre en œuvre aujourd hui des compétences commerciales. S ils ne concourent pas directement à l acte de vente, ils doivent le supporter par des actions quotidiennes. Ainsi les principaux de copropriétés se doivent de conseiller des prestations complémentaires pour améliorer la maîtrise des coûts et l environnement quotidien. Survivre, pour les petits cabinets d administration de biens, passe par le développement du portefeuille de clients. Pour les cadres de ces structures, il s agit de trouver et de fidéliser de nouveaux clients, mais aussi d inciter ces clients à accroître leur portefeuille de biens, de les conseiller et de leur proposer des services complémentaires, comme des assurances contre la vacance et les impayés. La démarche est dorénavant d aller vers le client, de le solliciter par une action commerciale. Pour les majors, sociétés foncières, gros cabinets d administration de biens, le développement consiste à élargir l offre de services proposés. La gestion des portefeuilles, des immeubles, se doublent de tous les services susceptibles de répondre au plus près aux besoins des clients. Pour ce faire, les gestionnaires de portefeuilles et responsables de gestion immobilière doivent faire preuve d un réel talent commercial pour convaincre leur clientèle de la valeur ajoutée que représente leur offre. Fiches à consulter N 12 - Directeur du patrimoine N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier N 14 - Principaux de copropriété N 15 - Responsable de gestion immobilière N 17 - Ingénieur de maintenance N 18 - Responsable entretien / maintenance N 20 - Responsable de site en FM LE DÉVELOPPEMENT TECHNIQUE ET JURIDIQUE L immobilier est fortement administré en France. De nombreux textes de lois et leurs décrets régissent la pratique des différents acteurs de l immobilier. Les aides financières, les dispositions fiscales (contraignantes ou incitatives) sont également nombreuses, variées et variables dans le temps. leurs partenaires habituels. En cas d acquisitions, de cessions ou de réalisations de travaux, des diagnostics sont obligatoires et doivent être réalisés par des experts. La prise en compte du développement durable Les préoccupations en matière d hygiène et de sécurité A cela sont venues s ajouter de nouvelles réglementations. Certaines traduisent la montée des préoccupations des usagers et des Pouvoirs publics. Elles concernent la lutte contre l amiante, le saturnisme, les termites, la légionnellose, le radon, les risques liés aux antennes de téléphones, etc. D autres sont relatives à la sécurité sur les chantiers, les plans de prévention et les règles spécifiques aux établissement recevant du public (ERP) et aux immeubles de grande hauteur (IGH). Ces réglementations concernent les différents acteurs de l immobiliers : propriétaires et gestionnaires, mais aussi Dans l immobilier, la prise en compte du développement durable génère des préoccupations nouvelles pour les cadres de l immobilier, dès la conception des programmes. Cela se traduit par la recherche des économies d énergie et d eau, la maîtrise des charges, la gestion des déchets, la recherche de faibles nuisances pour les chantiers, la prise en compte des risques sur la santé, mais aussi les programmes de «verdissement des administrations». Les montages juridiques et financiers De nombreux montages juridiques et financiers existent, comme le crédit-bail, les marchés d entreprises de tra- 15

18 vaux publics (METP), la vente en l état futur d achèvement (VEFA), sans oublier les associations foncières urbaines, les associations syndicales libres, et même les ensembles immobiliers complexes (EIC). Toutes ces lois et ces contraintes réglementaires sont, pour les cadres de l immobilier, autant de connaissances techniques et juridiques à acquérir et à actualiser, même s ils ne souhaitent pas devenir des spécialistes. Cela est d autant plus justifié que le contentieux se développe : recours des tiers sur le permis de construire, contentieux sur les impayés, sur les charges, etc. Les cadres se retrouvent dans un environnement qui se complexifie, où il leur faut intégrer des données de plus en plus nombreuses, hétérogènes et techniques et savoir réagir rapidement et efficacement. Les responsables de programmes, aussi bien que les gestionnaires immobiliers, confrontés à ces nouvelles exigences, voient leur mission évoluer vers davantage de technicité et de polyvalence. Fiches à consulter N 6 - Responsable de programmes immobiliers N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier DE NOUVELLES ORGANISATIONS L internationalisation des échanges L internationalisation des échanges, en particulier au niveau européen mais aussi avec les États-Unis, se traduit par la nécessité de parler le même langage, au propre comme au figuré ; c est-à-dire parler au moins l anglais couramment, mais aussi utiliser les mêmes termes et les mêmes méthodes que les acteurs étrangers. Le développement des nouvelles technologies et du commerce électronique, qui permet à un agent immobilier allemand de proposer à la vente un bien immobilier français à un acquéreur potentiel américain, bouleverse les pratiques actuelles et nécessite des adaptations des pratiques professionnelles, des méthodes, des formations, ainsi que des réglementations. La remise en cause des organigrammes traditionnels Les structures performantes sont celles où les collaborateurs ont un spectre peut-être moins «pointu» dans leur spécialité que par le passé, mais des compétences beaucoup plus larges, leur permettant de prendre en charge globalement l ensemble d un problème et de dialoguer couramment avec leurs collègues. outre les capacités requises en matière de relations humaines et de management. La création d entités proches des immeubles et des utilisateurs : décentralisation, déconcentration, territorialisation Une forte volonté de décentralisation conduit maîtres d ouvrage et gestionnaires à se rapprocher du patrimoine à construire ou à gérer ; grâce à la création d unités nouvelles qui prennent le nom de directions régionales, d agences ou d antennes, les décisions sont plus adaptées au contexte local, plus rapides à prendre et plus motivantes pour les équipes concernées même si, pour les questions complexes, l appui des spécialistes de l échelon central est nécessaire. Dans ce but, certains budgets sont délégués, permettant une affectation plus rapide et plus adaptée des fonds disponibles. Cela concerne également les organismes publics (État, collectivités locales par exemple), sous le nom de déconcentration, ou, également, de «territorialisation» des services ou des actions. Fiches à consulter Cette évolution touche tous les secteurs de l immobilier du public et du privé, et tous les postes : on attend d un monteur d opération qu il puisse «sortir» une opération de A à Z, c est-à-dire en appréhendant l ensemble des aspects commerciaux, techniques, juridiques, administratifs, financiers et comptables ; on attend d un chef d agence ou d antenne qu il prenne en charge l ensemble des aspects de relations avec les locataires, gestion comptable, gestion technique En souhaitant élargir le spectre de compétences, on exige un niveau de culture générale beaucoup plus élevé et diversifié : les ingénieurs issus des grandes écoles ou les diplômés d écoles de commerce en début de carrière ne sont pas rares parmi les chefs d unités de gestion ou les responsables de sites, à condition qu ils aient en N 6 - Responsable de programmes immobiliers N 10 - Chef d agence locatif immobilier N 20 - Responsable de site en FM

19 EN CONCLUSION : DES ÉVOLUTIONS FORTES ET UN BESOIN DE PROFESSIONNALISME GÉNÉRALISÉ Les exigences sont de plus en plus fortes : la fiscalité et les réglementations se compliquent, les équipements techniques sont de plus en plus évolués, les règles de gestion sont plus sévères, la conquête de nouveaux clients et de nouveaux marchés est impérative, les utilisateurs «clients» de plus en plus attentifs. Autant d éléments que les cadres de l immobilier doivent intégrer car ils ont un impact important sur le contenu de leurs métiers. 17

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21 LES FICHES MÉTIERS GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS MANAGEMENT DES PROJETS TRANSACTIONS-COMMERCIALISATION GÉRANCE IMMOBILIÈRE GESTION TECHNIQUE

22 C artographie des métiers de l immobilier Gestion des actifs immobiliers N 1 - Gestionnaire d actifs immobiliers Management des projets N 2 - Directeur de la promotion immobilière N 3 - Ingénieur travaux N 4 - Prospecteur foncier N 5 - Responsable expansion N 6 - Responsable de programmes immobiliers N 7 - Responsable de projet de renouvellement urbain Transactions-commercialisation N 8 - Négociateur N 9 - Responsable marketing opérationnel Gérance immobilière N 10 - Chef d agence N 11 Directeur immobilier N 12 - Directeur de patrimoine N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier N 14 - Principal de copropriété N 15 - Responsable de gestion immobilière locative Gestion technique N 16 - Directeur technique N 17 - Ingénieur maintenance N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique N 19 - Responsable des services généraux N 20 - Responsable de site en FM Source : Apec

23 GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS N 1 - GESTIONNAIRE D ACTIFS IMMOBILIERS

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25 N 1 - Gestionnaire d actifs immobiliers Asset manager, gestionnaire d investissement, responsable des investissements immobiliers, responsable de l asset management Le gestionnaire d actifs immobiliers optimise les placements immobiliers (biens à usage d habitation, commercial ou professionnel) appartenant à une personne physique ou morale. Son rôle est la gestion d un portefeuille immobilier dont il assure le suivi commercial, administratif et financier. Cadre junior : 35 à 40 k Cadre confirmé : 40 à 90 k Sociétés foncières Sociétés d investissement et de gestion d actifs Fonds d investissement Direction générale Direction financière Direction du patrimoine Assurances, mutuelles, banques, caisses de retraite SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) Directeur de l asset management Direction commerciale Service juridique Gestionnaire d actifs immobiliers 23

26 G ESTIONNAIRE LE POSTE Activités principales Stratégie patrimoniale Mettre en place la stratégie patrimoniale retenue par la direction ou le client grâce à l élaboration de schémas directeurs immobiliers et de plans de patrimoine. Faire des propositions d acquisition d actifs. Après avoir évalué les biens, effectuer l analyse des «data room» et optimiser les financements. Prendre en charge la rentabilisation des actifs immobiliers. A ce titre, élaborer différentes hypothèses de valorisation des immeubles (augmentation des surfaces locatives, par exemple), la politique de loyers, la politique d amélioration du patrimoine et la politique de maîtrise des charges. Mettre en place un programme d arbitrage et de cession d actifs. Dans ce but, constituer et organiser des «data room». Comptabilité et de finance Assurer, au niveau de la gestion de la dette, le suivi des tableaux d amortissement et des échéances d emprunt, le paiement des échéances et, éventuellement, la renégociation de la dette. Gestion juridique : réaliser le suivi juridique des immeubles, celui des sociétés portant les immeubles et le suivi des contentieux. Contrôle de gestion et de reporting : effectuer les calculs de rentabilité, les comparer aux références externes et analyser les écarts éventuels. Prendre en charge le suivi des indicateurs et des tableaux de bord. Établissement des comptes et des rapports annuels des sociétés : dresser le bilan et le compte de résultat ainsi que les rapports commerciaux et financiers annuels. Activités secondaires Contribuer à la mise en place et à l évolution des outils d asset management. Variabilité des activités Le poste varie en fonction de la nature du patrimoine détenu (logements, bureaux, entrepôts, commerces), de la stratégie d investissement (rentabilité à court terme par plusvalues, rentabilité locative à long terme) et du type et de la taille de la société. Effectuer les déclarations fiscales, payer les impôts et les taxes. Assurer les relations avec les organismes fiscaux (demandes de dégrèvement, par exemple), dans un souci d optimisation fiscale. Trésorerie Effectuer la gestion de la trésorerie, les encaissementsdécaissements, le suivi de la trésorerie au jour le jour. Élaborer les prévisions de trésorerie aux différentes échéances : mensuelles, trimestrielles et annuelles. Optimiser les surplus de trésorerie. Assurer le suivi des outils de couverture de taux. Gestion Gestion des immobilisations: effectuer l inventaire des immobilisations, tenir les tableaux d amortissement et calculer les immobilisations nettes.

27 D A CTIFS IMMOBILIERS LE PROFILS LA MOBILITÉ Diplômes Bac+5 grande école de commerce, 3 e cycle en finance. Postes précédents (P-1) Gestionnaire de portefeuille Directeur immobilier Les formations spécialisées en immobilier sont appréciées : ICH (CNAM), DESS management de l immobilier (Paris Dauphine ou ESSEC), Mastère gestion de patrimoine de l ESCP. Expérience Ce type de poste n est pas ouvert aux débutants, une expérience de 2 ans au moins étant demandée. Il peut toutefois exister des postes d assistant asset manager. Compétences Maîtriser les différentes techniques financières, Disposer d une large culture générale dans les domaines économiques et financiers, Avoir des capacités d analyse et de synthèse, La connaissance de logiciels d évaluation immobilière et de simulations financières est appréciée, Maîtriser l anglais devient de plus en plus indispensable, car les acteurs du secteurs sont internationaux, les principales sociétés d investissements étant nord-américaines et allemandes. Responsable expansion Négociateur en immobilier d entreprise Évolutions professionnelles (P+1) Direction d une société foncière Responsable du service asset management Consultant en investissements immobiliers Exemple d offre Gestionnaire d actifs immobiliers h / f Paris 30 à 37 ke /an Nous sommes une société financière spécialisée dans l immobilier d entreprise. Vous aurez en charge le suivi de la gestion et de la commercialisation d un patrimoine immobilier (bureaux et activités) situé sur le territoire national. A ce titre, vous contrôlerez et superviserez les prestataires et commercialisateurs extérieurs. Vous serez également consulté pour le montage de certains dossiers d investissement. A ans environ, de formation Bac+4 et ICH ou équivalent, vous disposez de bonnes bases techniques et commerciales Vous avez déjà une expérience de gestion immobilière et le goût des contacts. Source : Apec Personnalité Aisance relationnelle et force de persuasion pour convaincre du bien-fondé de ses propositions d investissements, Goût de la négociation et sens des affaires dans les rapports avec les différents acteurs de l immobilier, Anticipation pour réaliser les meilleurs arbitrages. 25

28 G ESTIONNAIRE D A CTIFS IMMOBILIERS TÉMOIGNAGE Christian RAYNAUD directeur de l asset management au sein de la société foncière Gecina «Ma mission consiste à élaborer des stratégies de valorisation patrimoniales, conformément à la politique définie par la société et ses actionnaires, en mobilisant l ensemble des directions impliquées dans cet objectif de rentabilisation.» Une longue carrière dans l immobilier Christian RAYNAUD a débuté comme responsable des ventes investisseurs dans une société de promotion immobilière; il a ensuite exercé la fonction de directeur commercial au sein d une société de promotion immobilière, filiale de la Compagnie du Midi, puis il a pris la direction générale d une des plus grandes sociétés de commercialisation (SA Losange). En 1993, il a occupé le poste de directeur de développement dans la société Immobilière Bâtibail, repris en 1999 par GECINA, où il exerce aujourd hui la fonction de directeur de l asset management. L asset management est un métier relativement nouveau dans les sociétés foncières : les objectifs de croissance et de mise à niveau du patrimoine ont été supplantés par des objectifs de valorisation et de rentabilisation du patrimoine, impliquant la définition de véritables stratégies patrimoniales (schémas directeurs immobiliers et plans de patrimoine). L exercice de ce métier dans une grande société foncière s articule autour des différentes directions. En effet, les sociétés foncières sont très structurées, chaque direction participe dans son domaine de compétence à la constitution des dossiers stratégiques en vue d arbitrage: données financières, informations techniques (plans de travaux ), données de gestion locative (niveau de loyer, de charges ). L asset manager reconstitue le «puzzle» à partir des différentes données d un immeuble pour en faire une analyse de valorisation : quelle est la meilleure formule, quel est le meilleur rapport? Son rôle consiste à faire: des propositions d acquisitions d actifs, en élaborant différentes hypothèses de valorisation et en suivant la mise en œuvre des «business plans» validés par la direction générale dans un document de présentation ; des propositions de cessions d actifs par des propositions d arbitrage, et l organisation de «data room». «Faire tourner les actifs» dans une grande société foncière est indispensable. Il n hésite pas à se faire assister lors de montages complexes par le service juridique ou même par un prestataire externe. Christian Raynaud insiste sur le fait que pour exercer ce métier, il faut être présent sur le marché, c est-à-dire connaître les produits de ce marché, mais aussi les acteurs du marché (commercialisateurs, investisseurs, agents immobiliers ). «Le métier d asset manager dans une grande foncière est une fonction qui met un manager en situation de chef d orchestre. C est un métier extrêmement complet qui nécessite, outre des compétences financières, des compétences de manager et de communication, mais également une très forte capacité d analyse et de synthèse, d anticipation et des talents de négociateur.» Exemple d offre Asset manager junior Paris A voir aussi à négocier Au sein de la filiale française d un groupe anglo-saxon, spécialisée dans la gestion d actifs immobiliers, vous assistez le manager sur l ensemble des activités de gestion d actifs immobiliers. Pour cela, vous : suivez et gérez les actifs, supervisez le travail des prestataires de services, estimez la rentabilité des actifs, définissez les stratégies de valorisation sur la base du cash flow model, participez aux opérations de cessions/ acquisitions de portefeuilles, collaborez avec le siège de Londres et les filiales européennes. A ans environ et une première expérience réussie en gestion d actifs immobiliers obligatoire, vous avez un excellent niveau d anglais et connaissance des principaux outils bureautiques et des logiciels d évaluation (type Argus ou Circle). Source : Apec Dans ce document N 5 - Responsable expansion N 8 - Négociateur en immobilier d entreprise N 11 - Directeur immobilier N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

29 MANAGEMENT DES PROJETS N 2 - DIRECTEUR DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE N 3 - INGÉNIEUR TRAVAUX N 4 - PROSPECTEUR FONCIER N 5 - RESPONSABLE EXPANSION N 6 - RESPONSABLE DE PROGRAMMES IMMOBILIERS N 7 - RESPONSABLE DE PROJET DE RENOUVELLEMENT URBAIN

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31 N 2 - Directeur de la promotion immobilière Directeur du développement, directeur des programmes, directeur de la construction, directeur de la maîtrise d ouvrage, directeur de l investissement Le directeur de la promotion immobilière conduit l ensemble de l activité de construction neuve et de réhabilitation en coordonnant l ensemble des équipes chargées de mener à bien ces programmes : prospecteurs fonciers, responsables de programmes, ingénieurs travaux, etc. Cadre confirmé : entre 60 et 100 k La rémunération dépend du secteur (public ou privé) et de l importance des montants d investissement gérés SEM (Sociétés d économie mixte) et HLM (OPHLM, OPAC, SA, Coopératives ) Maîtres d ouvrage privés - Promoteurs constructeurs - Sociétés foncières - Investisseurs professionnels - Compagnies d assurances et mutuelles Direction générale Chefs d agence Service juridique Maîtres d ouvrages publics : - État, - Collectivités locales, - Établissements publics Mandataires et maîtres d ouvrage délégués Service financier Service commercial, dans le cas d un promoteur Directeur de la promotion immobilière 29

32 D IRECTEUR DE LA LE POSTE Activités principales En amont Assurer les relations avec les tiers : collectivités locales, propriétaires, pouvoirs publics (DDE) afin de détecter les opportunités foncières. Superviser les études de faisabilité des projets : localisation, enquête sur les caractéristiques du terrain, réglementation d urbanisme, desserte, servitudes, etc. Coordonner l ensemble des tâches relatives à la maîtrise d ouvrage, en choisissant les processus de réalisation optimaux : maîtrise d ouvrage directe, mandataire, conduite d opération, assistance à la maîtrise d ouvrage. Étudier et mettre au point des montages juridiques et financiers optimaux. Organiser la mobilisation des financements. Participer au comité d investissement immobilier devant lequel sont présentés les projets, pour prise de décision. Procéder ou faire procéder aux acquisitions de terrain. Phase d études Faire réaliser les programmes architecturaux et techniques des opérations. Pour cela, organiser la répartition des tâches entre les différents intervenants : maître d œuvre (architecte et bureaux d études), contrôleur technique, bureaux d études de sols, assureurs, coordonnateur sécurité protection de la santé (CSPS), spécialistes des différents corps de métiers. Examiner les esquisses et projets du ou des maîtres d œuvre. Viser les dépôts de permis de construire (et, le cas échéant, le dépôt de permis de démolir). Conclure les marchés d ingénierie. Organiser les relations avec les services publics et concédés. Examiner les études réalisées, procéder aux validations et proposer à la direction générale la poursuite de l opération. Phase des travaux Superviser les consultations avec les entreprises, examiner les offres reçues, procéder aux négociations et organiser la conclusion des marchés d entreprise. Assurer le pilotage de la gestion technique, administrative et financière du chantier. Procéder aux réceptions des ouvrages. Après travaux Faire établir les dossiers des ouvrages exécutés et les autres dossiers (dossiers d intervention ultérieure sur l ouvrage - DIUO). Faire procéder au suivi des garanties (jusqu à dix ans après la réception des ouvrages). Activités éventuelles Participer à des réflexions internes en matière d évolution et d arbitrage patrimoniaux ou de gestion ultérieure des opérations (prise en compte des conditions de maintenanceexploitation et de la notion de «coût global») ou encore relatives au développement durable : maîtrise de l énergie, gestion des déchets de chantiers, etc. Variabilité des activités Dans le secteur public (État, collectivités locales, établissements publics, etc.), ces activités sont régies par la loi sur la maîtrise d ouvrage publique du 18 juillet 1985, qui définit précisément les conditions dans lesquelles cette activité doit se dérouler. Dans le secteur privé, il appartient à chaque organisme de définir ses règles (attributions, recours à des prestataires externes, délégations, etc.). Dans le cas de constructions destinées à la commercialisation (cas des promoteurs constructeurs), le souci de la rentabilisation des opérations est primordial. Le directeur de la promotion peut avoir à mettre en place le lancement commercial, comme il peut être aussi en relation avec des investisseurs susceptibles d acquérir des programmes «en bloc». Dans le cas de constructions pour la mise en location, la qualité du passage de témoin entre les maîtres d ouvrage et les gestionnaires est essentielle.

33 PROMOTION IMMOBILIÈRE LE PROFIL Rigueur et sens des responsabilités, Diplômes Formations générales Ingénieur grandes écoles (Polytechnique, Centrale, Ponts et Chaussées, ESTP, etc.). Formations à l immobilier ICH ou ESPI, DESS : management de l immobilier de Paris Dauphine, Sciences Po Urba, Mastères : MOGI (ESTP), aménagement et maîtrise d ouvrage urbaine (ENPC). Expérience Disponibilité et forte capacité de travail compte tenu de l importance des tâches confiées et des inévitables «pointes». LA MOBILITÉ Postes précédents (P-1) Prospecteur foncier Responsable de programmes Évolutions professionnelles (P+1) Directeur général Directeur commercial Le poste de directeur de la promotion immobilière est celui d un cadre expérimenté avec au moins 10 à 15 ans d expérience. Compétences Techniques du bâtiment et de la construction, Économie de la construction, Parfaite connaissance des montages financiers et du montage d opération, Gestion de projet, Montages alternatifs, De bonnes connaissances juridiques en droit de l urbanisme et de la construction comme en droit des marchés d ingénierie et de travaux. Le cas échéant: loi MOP et marchés publics, Marketing immobilier. Personnalité Être un manager, pour animer les équipes internes et externes, Qualités relationnelles et capacités de négociation vis-àvis des partenaires et prestataires, 31

34 D IRECTEUR DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE TÉMOIGNAGE Jacques BERGERAT Directeur de développement et de la maintenance d une SA d HLM Logis 62 (8 000 logements) «Je conduis l ensemble de l activité de construction neuve, de réhabilitation et de maintenance et je coordonne les équipes chargées de mener à bien les programmes.» De formation ingénieur HEI, Hautes Études Industrielles à Lille, complétée par un cycle de perfectionnement à la formation (CPF-Chambre de commerce et d industrie de Lille Roubaix Tourcoing), Jacques BERGERAT a participé, au sein de la SAE (Société auxiliaire d entreprises) à la construction d un centre de recherches. Chargé d affaires dans une société de coordination et d ordonnancement (SCO), il a animé et dirigé les études d importantes opérations en secteur hospitalier (planification de l hôpital B de Lille, Caisses primaires d assurance maladie de Calais et de Lille ).Depuis 1986, il occupe la fonction de directeur de développement à Logis 62. «Notre cheval de bataille est de développer, c est-à-dire construire et aménager. Construire des logements locatifs, en diversifiant les financements, PLA (prêts locatifs aidés), PLAI (insertion) et PLI (prêts locatifs intermédiaires), réaliser des programmes d accession à la propriété (réalisation de 3 à 4 programmes par an), réaliser l aménagement de ZAC (zone d aménagement concertée).» Lorsqu on exerce ce métier, la notion de développement durable doit être prise en compte ainsi que la Haute Qualité Environnementale (HQE). En effet, il est impensable aujourd hui, de concevoir des projets sans intégrer les préoccupations relatives au développement durable, se traduisant par la recherche d économie d énergie et d eau, la maîtrise des charges, la gestion des déchets, la recherche de faibles nuisances pour les différents chantiers, la prise en compte des risques sur la santé (plomb, amiante, légionnellose, radon, etc.), mais aussi avec l objectif de maîtriser les impacts sur l environnement extérieur et de créer un environnement sain et confortable. «La réalisation de la résidence La Madeleine à Boulogne-sur- Mer est à ce titre tout à fait exemplaire.» «Tous les projets font l objet d une analyse en coût global, c est-à-dire que l on considère les coûts d investissements, mais aussi les coûts de fonctionnement et d entretien, l objectif étant de prévoir et d optimiser ces coûts, au moment de la programmation.» «Être directeur de développement dans une SA d HLM est une chance par rapport à l éthique. Bien sûr, il faut rendre aux locataires ou accédants un service de qualité, en contrôlant le coût et les délais, mais nous n avons la contrainte de sociétés privées condamnées à faire de la marge coûte que coûte!» Exemple d offre Avec près de logements et 18 communes environnantes, notre organisme (225 personnes, environ 25 millions d euros) gère un patrimoine de plus en plus attractif et compétitif. Pour poursuivre nos ambitions avec un plan de développement d une centaine de logements neufs par an, nous recherchons notre: Directeur de l Investissement H / F Rattaché au Directeur Général et membre actif de notre comité de direction (5 personnes), vous managez une équipe d une quinzaine de personnes (monteurs d opérations, techniciens, assistantes ) et êtes garant de la bonne marche de l ensemble des projets de construction (neuf et réhabilitations) de notre organisme. Vous représentez l organisme auprès des institutionnels (DDE, élus ) et assurez la mise en œuvre des projets en veillant au respect des délais et des coûts. De formation Ingénieur bâtiment ou architecte, vous avez une bonne vision de l urbanisme et bénéficiez d une expérience de la maîtrise d ouvrage dans ses aspects financiers et techniques au sein d une SA d HLM ou d un office. Au-delà de votre rigueur dans la gestion de projets nous souhaitons un candidat très communicatif pour participer activement à nos ambitions de développement. Source : Mercuri Urval A voir aussi Dans ce document N 4 - Prospecteur foncier N 6 - Responsable de programmes immobiliers Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

35 N 3 - Ingénieur travaux Ingénieur bâtiment, ingénieur conseil montage d opérations, ingénieur chargé de projets immobiliers, ingénieur responsable de site, responsable travaux L ingénieur travaux assure pour le compte du maître d ouvrage, le suivi du déroulement d une opération de construction ou de rénovation, sans se substituer au maître d œuvre ni aux entreprises. Cadre débutant/junior : entre 27 et 40 k Cadre confirmé : entre 40 et 50 k Les rémunérations varient en fonction de l expérience mais aussi du montant du chiffre d affaires et de la complexité des projets SEM (Sociétés d économie mixte) et HLM (OPHLM, OPAC, SA, Coopératives ) - Investisseurs professionnels - Assurances et mutuelles, banques Maîtres d ouvrage privés : - Promoteurs constructeurs - Constructeurs de maisons individuelles - Sociétés de gestion immobilière - Cabinets d administration de biens (de taille importante) - Sociétés foncières Directeur du développement Directeur des affaires immobilières Direction de la promotion; il intervient aux côtés d un chargé d opération qu il épaule sur le plan technique, en phase de conduite de chantier Maîtres d ouvrages publics : - État, - Collectivités locales - Établissements publics Mandataires et maîtres d ouvrage délégués Directeur technique Ingénieur travaux 33

36 I NGÉNIEUR LE POSTE Activités principales En amont du projet Assurer le suivi de l obtention des autorisations administratives nécessaires. Rédiger le règlement de la consultation des entreprises, valider la composition de la commission d appel d offres et constituer la liste des entreprises à consulter en tenant compte des qualifications requises. Lancer la consultation, procéder à l analyse des offres et désigner les entreprises. Effectuer la synthèse des études d exécution. Phase des travaux Assurer la responsabilité des chantiers de construction pour le compte du maître d ouvrage (les budgets d opération sont très variables : de moins de 60 k à plus de k ). Garantir la cohérence et la pertinence des investissements engagés et des coûts d exploitation, tout en respectant les exigences commerciales. En aval Prendre en charge la réception des travaux, les démarches administratives (commission de sécurité, contrôle hygiène, conformité des bâtiments). Être le garant du suivi et de l application des garanties durant les périodes concernées (assurance et litiges). Activités secondaires En amont, assister le responsable du développement dans les phases d élaboration des projets de construction. En aval, coordonner et superviser la passation de contrats de maintenance : chauffage, ascenseurs, ventilation mécanique contrôlée (VMC), etc. Variabilité des activités Les activités de l ingénieur travaux peuvent varier en fonction du type de maîtres d ouvrages. Les activités varient aussi en fonction de la nature des réalisations. Par rapport à la réalisation de constructions neuves, la conduite d opérations de réhabilitation nécessite de collecter, au préalable, toutes les informations et tous les documents nécessaires au projet par rapport à l existant. Réaliser le suivi administratif et financier de l opération. Coordonner et piloter les travaux pour assurer au maître d ouvrage un résultat optimal en termes de qualité, de coûts et de délais. Veiller à la mobilisation des ressources humaines et techniques pour toute la durée de ses chantiers : il a une grande autonomie pour mettre en œuvre des solutions appropriées en cas de défaillance. Participer aux réunions qui permettent de veiller au respect des plannings et à la conformité de l exécution avec les pièces écrites. Encadrer et manager les équipes intervenants sur le chantier. Gérer le relationnel client.

37 TRAVAUX LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes requis DUT génie civil, Ingénieur Bâtiment/ Génie Civil (INSA, ESTP, ENTPE ), Architecte DPLG. Compétences techniques Expérience dans le domaine de la maîtrise d ouvrage. Postes précédents (P-1) Conducteur de travaux Ingénieur en études de prix Évolutions professionnelles (P+1) Ingénieur principal Directeur de travaux Management de projet immobilier. Législation et réglementation de la construction et de la sécurité. Pour la maîtrise d ouvrage publique, une très bonne connaissance des procédures de marchés publics est indispensable. Maîtrise de l outil informatique aussi bien pour la gestion des plannings que pour la gestion des budgets. La pratique de l anglais peut être souhaitée. Traits de personnalité Qualités rédactionnelles, sens des chiffres, esprit d analyse et de synthèse indispensable au montage de dossiers. Exemple d offre Important groupe Institutionnel recrute un : Ingénieur travaux Il /elle aura pour mission de prendre en charge des projets de travaux à compter du dossier d appel d offres jusqu à la réception. - Suivi de l élaboration du dossier d appel d offres, - Suivi de l intervention du Maître d œuvre pendant l exécution des travaux, - Contrôle du planning et de la qualité, - Veille du respect des procédures et des réglementations en matière d hygiène et de sécurité, - Réception des travaux et suivi des levées de réserves, - Gestion des entreprises, Plus de 28 ans environ, ESTP, 3 à 5 ans d expérience Rémunération : euros Source : Meridian Grande capacité de management et de coordination, mais aussi de décision et d adaptation aux différentes situations rencontrées. Aimer travailler en équipe pour faire circuler et remonter les différentes informations nécessaires à l avancement des projets. Forte capacité relationnelle aussi bien avec le client et les fournisseurs qu avec l équipe présente sur le chantier. Talents de négociateur pour recadrer les différents intervenants sur les objectifs contractuels et assurer le respect de la conformité de l exécution avec les pièces écrites. Forte autonomie et grande capacité de travail pour être présent à tous les niveaux d informations et savoir traiter les priorités. 35

38 I NGÉNIEUR TRAVAUX TÉMOIGNAGE Rémy GITTON Directeur de travaux Promotion chez Pierre Étoile Gestion promoteur le contact avec les entreprises et avec les acquéreurs : comprendre les attentes, y répondre et justifier la réponse. Enfin, c est un métier passionnant, très prenant où l on ne compte pas son temps. «Le résultat est concret, rien de plus dynamisant que de livrer un programme!» «J assure la réalisation des projets de promotion de la société, sans prendre la place du maître d œuvre.» Diplômé de l ESTP en conduite de travaux et de l école spéciale d architecture, Rémy GITTON débute sa carrière dans un bureau d étude technique puis dans une agence d architecte. Par la suite, il effectue un mastère en maîtrise d ouvrage et gestion immobilière (MOGI) à l ESTP, qui lui permet d accéder à la fonction qu il occupe aujourd hui. «Je conduis les projets de promotion dans le respect des engagements en termes de coût, délai, et qualité.» Le lancement de l opération se fait en tandem avec le responsable de programmes, au niveau notamment du dépôt du permis de construire et de l obtention des autorisations administratives nécessaires au projet. La phase de commercialisation est déterminante dans le lancement des travaux. «Une fois que le terrain est acquis, j interviens au niveau de l établissement du dossier d appel d offres, puis du dépouillement des offres et de la conclusion des marchés.» Rémy GITTON coordonne et pilote les travaux (sans se substituer au maître d œuvre). Pour assurer un résultat optimal, il veille à la pertinence des investissements engagés, aux coûts d exploitation, tout en respectant les exigences commerciales. Une des difficultés de ce métier est de gérer les travaux modificatifs acquéreurs. En effet, les nouveaux acquéreurs peuvent, en cours de chantier, demander des travaux spécifiques (modification de cloisons par exemple qui entraîne éventuellement des modifications au niveau électrique d où perturbation du chantier et allongement des délais d exécution). «Une de mes missions est de réceptionner les travaux et de lever les réserves émises par le syndic provisoire (dans les parties communes). Gérer le SAV c est-à-dire l année de parfait achèvement, n est pas toujours facile, les entreprises rechignent toujours à intervenir et les moyens de pression ne sont pas toujours faciles à déployer.» L exercice de ce métier requiert de solides compétences techniques et de management de projet. «Anticiper et prendre du recul par rapport à la maîtrise d œuvre pour avoir un train d avance et de ce fait ne pas subir les situations.» Rémy GITTON insiste sur le fait qu il est indispensable de gérer les problèmes lorsqu ils se présentent car, s ils ne sont pas traités, les sanctions tombent immédiatement: la réactivité a des incidences directes sur la rentabilité d une opération. Avoir un bon relationnel est tout aussi indispensable dans Exemple d offre Gestionnaire technique patrimoine h / f Paris 27 à 37 ke /an Ce cabinet d administration de biens immobiliers employant 17 personnes et gérant 90 immeubles (immobilier d entreprise et habitation) basés principalement à Paris même, cherche à renforcer ses effectifs dans le cadre de son développement. Le candidat recherché aura pour mission de gérer aux plans techniques le patrimoine qui lui sera confié en lien avec les gestionnaires de copropriété : plans de travaux et de remise en état des immeubles, sélection des entrepreneurs, suivi des travaux, négociation des contrats, audit technique, propositions d amélioration. De formation technique spécialisée dans le bâtiment, vous justifiez d une première expérience de 3 à 5 ans minimum, acquise dans une fonction similaire. Des qualités d écoute et d organisation sont des atouts nécessaires pour réussir à ce poste. Source : Apec A voir aussi Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Cadres de chantiers N Entretien-maintenance, travaux neufs, sécurité N Projets, affaires N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 10 - Construction N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

39 N 4 - Prospecteur foncier Responsable (négociateur, attaché, agent) foncier, responsable du développement (en promotion immobilière), responsable d expansion (en immobilier d entreprise), prospecteur monteur Le prospecteur foncier contribue au développement de l activité immobilière par la prise en charge de la prospection de terrains à bâtir ou de biens à rénover. Il recherche et négocie des droits à construire (terrains ou reprise d opérations) et étudie la faisabilité de l opération tant du point de vue technique, qu administratif et financier. Cadre débutant et junior : entre 27 et 35 k Cadre confirmé : entre 35 et 50 k La rémunération est constituée d une partie fixe et d une partie variable. Elle varie en fonction de l expérience Sociétés de promotion immobilière Sociétés de promotion construction SEM d aménagement Directeur du développement Service juridique Service financier HLM (OPAC, SA) Sociétés de maîtrise d ouvrage déléguée Assurances, mutuelles, banques, caisses de retraite Directeur des programmes Service commercial Prospecteur foncier 37

40 P ROSPECTEUR LE POSTE Activités principales En permanence Constituer et suivre un fichier d affaires potentielles qui pourront être proposées aux clients internes ou externes. Être ainsi en relation avec des particuliers, des notaires, des experts géomètres, des collectivités locales, des architectes, des agents libres «intermédiaires», des agents immobiliers, des sociétés d aménagement, des entreprises de BTP, et des confrères (certains partenariats peuvent être établis avec des confères) qui constituent son réseau relationnel. Tenir et mettre à jour les fichiers fonciers et cadastraux, dans le cadre de ses activités de prospection. Phase d études Analyser les besoins de la clientèle grâce à sa connaissance du marché local et régional et à des études de marché. Activités secondaires Participer, le cas échéant, à la commercialisation et à l organisation des campagnes publicitaires dans le cadre de programmes de promotion immobilière, dans certaines structures spécialisées (développement d enseignes) ou chez de petits promoteurs. Variabilité des activités Selon le type de structure dans lequel il exerce, le prospecteur foncier a un profil un peu différent: Chez un promoteur privé, c est un véritable «apporteur d affaires», Dans les organismes du logement social, les contours de ce métier sont un peu plus techniques, on parle plutôt de monteur d opérations. Mener des études prévisionnelles de faisabilité une fois l opportunité foncière recensée. Travailler à la définition du projet en analysant les aspects financiers, juridiques et techniques ainsi que la sortie commerciale. Avoir en charge la négociation des conditions d acquisition. Au cours de celle-ci, au-delà du prix (déterminé en amont par les études financières, commerciales et techniques), la négociation des conditions suspensives et des délais joue un rôle prépondérant dans la finalisation des accords. En phase de projet Assurer en général le prémontage du projet: consulter le règlement du PLU (Plan local d urbanisme ex-pos Plan d occupation des sols) et le règlement du COS (Coefficient d occupation des sols). Formaliser le projet avec l appui d un architecte. Présenter et faire valider le projet par la direction générale. Pour ce faire, organiser des visites sur place avec les membres de la direction générale. Effectuer ensuite les demandes d autorisations administratives.

41 FONCIER LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Maîtrise, DESS, DEA en droit de l immobilier Institut supérieur de gestion, Écoles supérieures de commerce Diplôme d expert géomètre Formation spécialisée type ICH ou ESPI. Expérience Cette profession est peu accessible aux jeunes diplômés sauf sur des postes de prospection pure, recherche de terrains par des visites sur place avec plans cadastraux. Une expérience de 2 à 3 ans en promotion immobilière, en aménagement public ou privé, ou en montage immobilier est souhaitée. Postes précédents (P-1) Monteur d opérations Négociateur immobilier Clerc de notaire Évolutions professionnelles (P+1) Monteur d opérations Directeur de la promotion immobilière Directeur de programmes immobiliers Directeur d un centre de profit Compétences Compétences juridiques : par exemple, en connaissance des procédures d expropriation, des procédures liées aux acquisitions en copropriété, des procédures publiques d acquisition (préemption, expropriation). Connaissance approfondie du droit de l urbanisme et de la propriété. Bonne connaissance du marché immobilier régional et des mécanismes de la promotion et de la transaction immobilières. Le management est une dimension à ne pas minimiser, notamment le management des apporteurs d affaires et «des intermédiaires» à sans cesse ménager car la concurrence est féroce, et surtout fidéliser. Personnalité Sens commercial pour traiter avec les intermédiaires. Rigueur, organisation et dynamisme sont indispensables pour répondre aux exigences de ce métier. Capacité à négocier, à argumenter et à convaincre des interlocuteurs de haut niveau. Capitaliser son expérience et alimenter son carnet d adresses. Forte autonomie pour prospecter et trouver des opportunités. 39

42 P ROSPECTEUR FONCIER TÉMOIGNAGE Jean-Jacques ALTER Responsable du développement chez BAPH, filiale du groupe OCIL qui œuvre dans le logement social, les produits spécifiques et l accession à la propriété «Je suis chargé, au sein de la direction foncière de BAPH, de trouver des terrains à bâtir permettant de réaliser des opérations immobilières.» A la suite d une formation de 3 ans à l ESPI (École supérieure des professions immobilières) en maîtrise d ouvrage et transactions, et suite à de nombreux stages au service marketing et au service montage puis au service commercial (en job étudiant les week-ends, sur un bureau de ventes) de la société Apollonia, promoteur immobilier (filiale de George V Nexity), il se voit proposer un emploi de négociateur. Très rapidement, il accède à des fonctions de responsable du développement dans une filiale du groupe à Nantes, où durant un an et demi il assure la prospection et le relationnel avec les différents apporteurs d affaires (collectivités locales ). Jean-Jacques ALTER décide de revenir sur Paris, et grâce à son réseau professionnel interne, il retrouve un poste de responsable de développement chez BAPH. «J ai reçu à cette époque, alors que j effectuais ma période d essai, 4 nouvelles offres d emplois au sein de grands groupes. Cependant, j ai décidé de rester chez BAPH car l organisation de cette société me permettait d accéder à des fonctions plus évoluées et plus diversifiées que celles proposées dans ces grands groupes où le travail de responsable du développement est beaucoup plus morcelé et sectorisé. En outre, ma rémunération a été revalorisée de manière significative.» Le métier qu il exerce le passionne à plusieurs titres. Tout d abord, parce que ses missions recouvrent différents domaines de compétences : juridiques et commerciales et relationnelles Ensuite, parce que c est un métier complexe, très riche en émotion et en rebondissements (même quand une affaire est signée, il peut y avoir des retournements de situation). «Trouver des affaires n est pas simple : il faut nécessairement se construire un bon réseau relationnel d intermédiaires que l on fidélise mais que l on dirige aussi. À ce titre, il faut avoir des talents de négociateur et une force de caractère à toute épreuve.» La partie qu il préfère dans son métier, c est la stratégie: comment amener une affaire? Doit-on dire ou ne pas dire? Comment anticiper chaque étape avant l autre dans la négociation (surtout lorsqu on connaît des informations plus au moins confidentielles et qu on les a intégrées dans sa propre stratégie)? Il note cependant que c est un métier fatigant (de nombreuses heures passées en voiture pour la prospection), qui demande beaucoup d énergie. «Pour exercer ce métier, il faut avoir de l endurance et une bonne dose d optimisme!» Exemple d offre Prospecteur foncier Toulouse 20 k /an + variable à négocier Filiale d un grand groupe de promotion immobilière, recrute dans le cadre de son développement un prospecteur foncier. Rattaché au Directeur des programmes, vous serez chargé de prospecter et négocier des terrains constructibles (dans la région toulousaine), vous effectuerez le montage des dossiers jusqu à la purge des permis. Votre sens du contact et vos réelles capacités de négociateur vous permettent d être l interlocuteur privilégié de nos apporteurs d affaires, des administrations, des collectivités et des propriétaires. Doté d une expérience professionnelle réussie (de 3 à 5 ans) dans la recherche foncière, vous justifiez d une bonne connaissance de la région et de ses acteurs pour réussir au sein de notre équipe. Ce poste est à pourvoir rapidement. Source : Apec A voir aussi Dans ce document N 2 Directeur de la promotion immobilière N 8 - Négociateur en immobilier d entreprise N 6 - Responsable de programmes immobiliers Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

43 N 5 - Responsable expansion Chargé d expansion, responsable développement/ expansion Le responsable expansion trouve des implantations pour de nouveaux magasins et optimise ceux qui existent afin d assurer le développement d une enseigne conformément à la stratégie fixée par l entreprise. Cadre junior : entre 28 et 35 k Cadre confirmé : entre 35 et 65 k La rémunération peut varier selon les enseignes et le plan annuel d implantation et comprendre des primes Entreprises de distribution Entreprises possédant un réseau de distribution Directeur immobilier En interne: Service juridique Service financier Service technique Entreprises possédant des agences commerciales Directeur du développement En externe: Notaires Agents immobiliers Élus locaux Responsable expansion 41

44 R ESPONSABLE LE POSTE Activités principales Prospection Avoir en charge, sur son secteur, l essor (créations, extensions, transferts) de l enseigne du groupe, en prospectant de nouveaux sites d implantation (étude de marché, faisabilité). Obtenir les autorisations administratives nécessaires : permis de construire, SDC (schémas intercommunaux de développement commercial). Au stade du projet Négocier et participer à la validation du projet. Coordonner les dossiers et assurer le relais avec les services internes. Négocier les conditions d acquisition et préparer les dossiers d achat ou de création : ses interlocuteurs principaux sont les promoteurs immobiliers, les propriétaires, les élus et les collectivités, les conseils et les agents immobiliers. Étudier avec les collectivités locales les projets de développement, et le cas échéant, participer aux côtés de promoteurs au montage d opérations immobilières. en œuvre des compétences juridiques (rachat, éviction) et financières (fonds de commerce, bail commercial ). En périphérie: le travail se situe au niveau de la constitution de ZAC (Zone d Aménagement Concertée). Les problématiques des accès, de création de rond-point sont traitées avec les services de la DDE (Direction Départementales de l Équipement). En centre commercial : c est un véritable travail de négociation mené par le responsable expansion face aux investisseurs. Exemple d offre Responsable expansion (h / f) Hauts de Seine A négocier Le leader de la distribution de produits surgelés et développe son réseau de magasins en France avec un projet de 45 ouvertures pour l année. Vous êtes responsable sur une zone géographique de la réalisation des objectifs d ouvertures de magasins Vous définissez les zones à prospecter, garantissez le déroulement de chaque dossier, effectuez les négociations immobilières et participez à la validation du projet Vous animez une petite équipe qui a en charge la recherche foncière et immobilière. Vous coordonnez les dossiers et assurez le relais avec les service internes. Source : Apec Négocier les baux commerciaux avec l assistance du service juridique. Étudier les aménagements nécessaires avec le service technique. Suivre avec le service technique l obtention des autorisations administratives nécessaires à l ouverture du magasin. Activités secondaires Participer à l élaboration d outils d exploitation, à mener une réflexion sur le concept de l enseigne Variabilité des activités En fonction du profil de développement de l entreprise, le responsable peut avoir à travailler sur l un et /ou l autre des trois secteurs : En centre-ville : recherche de foncier, d immeubles ou de locaux existants. Pour ce faire, le responsable expansion met

45 EXPANSION LE PROFIL Diplômes Formation spécialisée type ICH ou ESPI Bac+3/4 juridique École supérieure de commerce, Institut supérieur de gestion Diplôme d expert géomètre Expérience Une expérience de 2 à 3 ans en promotion immobilière, aménagement public ou privé, montage immobilier est souhaitée. Ce poste est ouvert aux débutants en tant que chargés d expansion junior. Compétences Connaissances juridiques : procédures d expropriation, des procédures liées aux acquisitions en copropriété, des procédures publiques d acquisition (préemption, expropriation) et droit fiscal. Connaissance du marché immobilier régional et de ses pratiques et connaissance de la concurrence. Bon réseau relationnel : élus, professionnels de l immobilier et investisseurs institutionnels. Le management est une dimension qu il ne faut pas minimiser, notamment le management des apporteurs d affaires des intermédiaires. Personnalité La rigueur, l organisation et le dynamisme sont indispensables pour répondre aux exigences de ce métier. Talents de négociateur et ténacité pour faire adhérer, en interne comme en externe, aux solutions proposées. Sens aigu de la communication et de l argumentation face à des interlocuteurs de haut niveau (maires, par exemple). Forte autonomie pour prendre les décisions adéquates. Curiosité et ouverture pour capturer les informations tant sur les nouvelles possibilités d implantation que sur les nouveaux concepts (quel que soit le secteur d activités). Mobilité pour découvrir les affaires potentiellement intéressantes pour la société. Résistance au stress pour s adapter aux «rebondissements» dans les affaires. LA MOBILITÉ Postes précédents (P-1) Prospecteur foncier Responsable de programmes Négociateur en immobilier d entreprise Évolutions professionnelles (P+1) Directeur du développement immobilier commercial Responsable expansion à l international Exemple d offre Responsable expansion (h / f) Caen 30 à 45 k /an + variable Au sein de cette enseigne (implantée dans 25 pays 200 magasins en France, collaborateurs), rattaché au Dir. Régional, intégré à une équipe vous prospectez et êtes responsable de l acquisition de nouveaux sites. Vous entamez les démarches nécessaires à l obtention des autorisations administratives et commerciales, assurez la négociation financière et supervisez les dossiers du montage technique à l ouverture. Vous gérez les évolutions et éventuellement les relocalisations. Titulaire d un DESS Droit de l Urbanisme et de la Construction, vous aimez le sport. Vous avez de préférence une première expérience acquise idéalement dans la distribution spécialisée. La connaissance du tissu économique normand et socio-politique du secteur est un plus. Source : Apec 43

46 R ESPONSABLE EXPANSION TÉMOIGNAGE Sébastien LEGOFF Responsable expansion France pour la FNAC «Véritable acteur de la stratégie de développement de l enseigne et de valorisation des actifs immobiliers.» Après une expérience dans le secteur de la promotion immobilière en tant que responsable de programmes, Sébastien LEGOFF s oriente vers la distribution commerciale. Sa première expérience dans ce secteur a débuté dans une chaîne de restauration rapide où il est chargé d ouvrir des restaurants sur Paris et la banlieue ouest, à un rythme soutenu (près de 30 ouvertures de restaurants sur 3 ans) : il négocie les implantations, généralement en centre-ville, avec les collectivités locales. Les dossiers qu il traite dans ce cadre ont une durée moyenne de 8 mois. «Compte tenu de mes résultats, j ai accédé à la fonction de directeur de développement pour cette même enseigne, j y ai appris le management d équipe.» A voir aussi Dans ce document N 4 - Prospecteur foncier N 8 - Négociateur en immobilier d entreprise Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» Fort de son expérience dans le domaine du commerce et de la distribution, il intègre comme responsable de développement immobilier France, l enseigne prêt-à-porter GAP, où il reste 2 ans. C est en 2001, qu il rejoint la FNAC, comme responsable expansion France, «il y a un côté affectif qui entre en compte dans le choix de l enseigne : croire au concept, au produit est très important.» Par les fonctions qu il exerce, il est directement impliqué au cœur des décisions stratégiques de développement de la société. Il assure la prospection de nouveaux sites d implantation (études de marchés, faisabilité), et gère les relocalisations ou extension éventuelles de magasins sur toute la France. Il constitue les dossiers afin d obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires au passage en CDEC Commission départementale d équipement commercial. «Il faut savoir que le traitement d un dossier est long, il faut compter en moyenne entre 18 et 24 mois.» La diversité des rencontres, la négociation avec des interlocuteurs de haut niveau, véritables décideurs, exigent un professionnalisme à toute épreuve, une aisance professionnelle et des talents de négociateur. «Mon objectif de développement se situe autour de 3 à 4 ouvertures de magasins par an. Pour y parvenir, mes compétences techniques, la connaissance fine du marché et de la concurrence sont des atouts incontournables; mais être capable d anticiper, de penser avant les autres, de rallier les différentes forces de l entreprise en levant les freins au développement sont des vecteurs de réussite tout aussi importants.»

47 N 6 - Responsable de programmes immobiliers Gestionnaire de programmes immobiliers, conducteur de programmes, chargé d opérations, monteur d opération, chef de projet programmes Le responsable de programmes immobiliers a la responsabilité globale d un ou de plusieurs programmes immobiliers (logements, commerces, bureaux, complexes touristiques, équipements publics) dans tous ses aspects (technique, juridique, commercial, financier, social ). Sa tâche consiste à réaliser le montage, la coordination et le suivi de son ou ses programmes, de la rédaction du programme jusqu à la livraison de la construction, en passant par le choix du maître d œuvre. Cadre débutant ou junior : entre 25 et 40 k Cadre confirmé : entre 40 et 65 k La rémunération dépend de l importance du secteur de la promotion dans l organisme et du contexte économique. La rémunération peut être constituée d une partie fixe et d une partie variable, en fonction des organismes. SEM (Sociétés d économie mixte) et HLM (OPHLM, OPAC, SA, Coopératives ) Maîtres d ouvrage privés : - Promoteurs constructeurs - Constructeurs de maisons individuelles - Sociétés de gestion immobilière - Cabinets d administration de biens Directeur du développement Directeur de programme Direction de la gérance Direction commerciale - Sociétés foncières - Investisseurs professionnels - Assurances et mutuelles, banques Maîtres d ouvrages publics : - État - Collectivités locales - Établissements publics Mandataires et maîtres d ouvrage délégués Directeur régional Directeur technique Direction financière Responsable de programmes immobiliers 45

48 R ESPONSABLE DE LE POSTE Activités principales Études de faisabilité Analyser les besoins spécifiques au niveau technique, administratif et financier, les orientations fondamentales, souligner les écueils à éviter. Conseiller le maître d ouvrage lors du montage opérationnel de l opération. Mesurer les risques d une programmation, en insistant sur la durée dans laquelle l opération s inscrit. Réalisation de la programmation S assurer, par l intermédiaire d une maîtrise d œuvre d exécution, du respect des plannings, des budgets et de la bonne exécution de l ouvrage (par l intermédiaire d un pilote ou de l entreprise générale, en fonction des cas de figure) en tant que représentant du maître d ouvrage en phase travaux. Participer aux phases de consultations, de lancements des appels d offres et à la désignation des entreprises, en collaboration avec le service juridique et, le cas échéant, la cellule marché (en maîtrise d ouvrage publique). Mettre au point les différents contrats avec les prestataires (architectes, ingénieurs conseils). Suivi de la réalisation Assurer durant toute l opération un suivi financier et administratif. Prendre en charge le montage technique, financier et administratif du projet en s appuyant sur la maîtrise d œuvre de conception qu il aura préalablement nommée. Avoir en charge la coordination générale des opérations, le suivi de l exécution des ouvrages, en relation avec le maître d œuvre, le contrôle de la conformité des travaux, la réception des travaux et le suivi des interventions pendant l année de parfait achèvement. Veiller à ce que les délais d exécution des travaux soient rigoureusement respectés. Recaler les objectifs par rapport à la réalisation. Gérer les informations dans un souci permanent d optimiser la réalisation du programme: traiter l ensemble des informations après les avoir hiérarchisées et communiquer avec les différents intervenants et les clients. Activités secondaires Présenter des informations aux assemblées de propriétaires et investisseurs des programmes ou aux collectivités locales. Participer, dans certains cas, à l opération de précommercialisation des biens. Activités éventuelles Encadrer, voire former des juniors lors d une première expérience de réalisation de programme. Participer à des groupes de travail notamment en matière d évolution et d arbitrage patrimoniaux. Variabilité des activités Chez le promoteur constructeur, la responsabilité va de la recherche du terrain jusqu à la livraison du programme et le SAV (service après-vente) durant la période de garantie de parfait achèvement. Pour le constructeur public, elle va de la définition du programme architectural et technique jusqu à la mise en service, ou encore à l achèvement des garanties. Dans certaines structures, on dissocie le monteur d opération et le responsable de programmes, la délimitation se situant à l achèvement du plan de financement. Il est fréquent de trouver des monteurs d opérations qui assurent à la fois la prospection foncière et le montage au sein de petites structures. Lorsqu il s agit d un patrimoine existant, on parle alors de responsable de programmes de réhabilitation ou de chargé d opérations de réhabilitation.

49 PROGRAMMES IMMOBILIERS LE PROFIL Diplômes Écoles d ingénieur (ENSAM ), Écoles supérieures de commerce et de gestion. Les formations spécialisées sont appréciées : DUT et BTS Génie Civil, ICH ou ESPI, DESS ingénierie immobilière, DESS Sciences Po Urba, Architectes DPLG, 3 e cycle en droit de l immobilier, de l urbanisme ou de la construction. Ouverture d esprit et curiosité pour se projeter dans l avenir. Diplomatie et sens du consensus pour régler des problèmes, le cas échéant. Aisance relationnelle poussée et dans le travail en équipe, notamment pour obtenir les informations indispensables au suivi et à la maîtrise de la programmation. Grande capacité de travail compte tenu de la diversité des exigences de ce métier. LA MOBILITÉ Expérience Compte tenu des responsabilités (surtout financières) qu elle implique, l activité du responsable de programmes demeure peu ouverte aux jeunes diplômés. En l occurrence, une première expérience en recherche foncière ou en expertise se révèle souvent très utile pour accéder à cette fonction. Certaines entreprises acceptent cependant de recruter des débutants en tant qu assistants en montage d opérations ou en tant que responsables de programme juniors. Compétences Multispécialiste avec des compétences managériales, techniques et financières pour maîtriser à la fois le suivi, le contrôle financier et budgétaire et pour superviser le déroulement technique des opérations. Management : gérer ses projets du début à la fin, voire même en assumer plusieurs à la fois. Cela suppose une bonne dose d organisation et de rigueur. Il faut avoir de la méthode et un esprit de synthèse pour rationaliser ses actions de suivi et de contrôle. Analyse : il perçoit clairement l enjeu social, commercial, économique et technique de l opération. Personnalité Sens de la négociation et de la gestion contractuelle, dans un cadre technique omniprésent pour mener à bien les différents objectifs du projet en termes de coûts, de délais et de qualité. Dynamisme et réactivité pour s adapter au client et aux aléas. Postes précédents (P-1) Ingénieur travaux avec une solide expérience et des aptitudes à manager Prospecteur foncier Évolutions professionnelles (P+1) Directeur de la promotion immobilière Direction de la construction Directeur de l immobilier Exemple d offre Responsable de programmes junior Lyon 38 ke /an Cette société (450 personnes) basée dans l est de la France est spécialisée dans les métiers de l habitat : construction de logements collectifs, maisons individuelles et lotissements. Son développement la conduit à renforcer les structures de son agence de Besançon et d intégrer un responsable de programmes junior, orienté sur des opérations de logements collectifs locatifs. En lien direct avec le directeur de l agence, il assure le montage des opérations et les soumet au comité d engagement. Il finalise les négociations avec les entreprises de maîtrise d œuvre et s appuie sur le conducteur d opérations pour suivre les chantiers. Il est responsable du programme jusqu à sa clôture sur le plan administratif, financier et juridique. Le candidat recherché possède une formation supérieure technique et une première expérience du montage d opérations immobilières. Il s agit d un poste évolutif. Source : Apec 47

50 R ESPONSABLE DE PROGRAMMES IMMOBILIERS TÉMOIGNAGES Serge KERMAÏDIC Responsable de programmes chez Capri (filiale du groupe SCIC SA) «Être responsable d un programme, c est gérer l ensemble des informations s y rapportant, les hiérarchiser et communiquer avec les différents acteurs, pour optimiser sa réalisation.» Diplômé de l ESTP, les différents postes qu il a occupés lui ont permis d acquérir une grande connaissance des domaines de l immobilier, notamment dans celui de la maîtrise d ouvrage. Il démarre son parcours professionnel en république Centrafricaine, dans une SEM de construction (société d économie mixte) comme directeur technique. De retour en France, il intègre la CIRS (Compagnie Immobilière de Sarcelles) où il assure la fonction de responsable technique. Puis il occupe le poste d ingénieur d études de prix chez SPIE Batignolles. Il fait ensuite le choix d intégrer une entreprise d électricité, en tant que responsable de développement. Il occupe ensuite le poste de responsable de patrimoine, au sein d une société propriétaires de logements, filiale du groupe Caisse des Dépôts et Consignations, puis dans une autre filiale du groupe, SA d HLM, il travaille à la définition de la stratégie de développement et de la construction neuve ; puis toujours dans la même entreprise, il a en charge la maîtrise des charges d exploitation. Aujourd hui, il est responsable de programmes chez Capri. Pour travailler à la réalisation de programmes, il faut avoir intégré la notion de risque et de gain pour l entreprise «Je mesure les risques d une opération, en insistant sur la durée dans laquelle l opération s inscrit.» Il précise que la notion de temps, dans le montage de programmes, a plus d impact chez le promoteur privé qu en promotion sociale ; cependant les montages d opérations sont souvent plus complexes dans ce secteur (dossiers de prêts et demandes de subventions ). Le responsable de programmes est un multispécialiste avec des compétences variées: techniques, financières et managériales. C est lui qui représente le maître d ouvrage en phase travaux et qui s assure, par l intermédiaire d une maîtrise d œuvre d exécution, du respect des plannings, des budgets et de la bonne exécution de l ouvrage (par l intermédiaire d un pilote, ou de l entreprise générale, en fonction des cas de figure). Avoir le sens de la négociation et de la gestion contractuelle, dans un cadre technique omniprésent pour mener à bien les différents objectifs du projet, en termes de coût / délais et qualité sont des aspects fondamentaux. Cependant, pour exercer ce métier de manière optimale, il est indispensable de savoir travailler en équipe pour obtenir les informations indispensables au suivi et à la maîtrise de la programmation. «Être à l écoute, savoir communiquer sont des qualités indispensables pour tenir ce rôle de chef d orchestre. C est ensuite grâce à l expérience et aux connaissances que l on traite les différentes informations.» Enfin, il note que savoir satisfaire le client final, tout en développant la rentabilité, dans une démarche d amélioration permanente du service rendu est un de ses objectifs. Exemple d offre Responsable de programmes confirme (h / f) Alpes-Maritimes A négocier / an Au sein de cet important groupe immobilier, pour son département «Promotion des Alpes- Maritimes» et directement rattaché au responsable régional, vous serez en charge notamment du suivi et de la coordination technique juridique, commerciale et financière sur des missions de montage d opérations ou de maîtrise d ouvrage déléguée. Bac+5, impérativement titulaire d un diplôme de l enseignement supérieur (type ESC, DESS droit de l urbanisme et de la construction ou DESS d ingénierie immobilière ) vous justifiez d une expérience professionnelle réussie d au moins 10 ans dans la fonction. Maîtrise de Word et d Excel. Vous avez le goût du travail en équipe, un esprit combatif et êtes doté d un sens relationnel aigu. Vous souhaitez vous investir dans un groupe de dimension internationale en pleine expansion. Poste basé à Mandelieu (06). Source : Apec A voir aussi Dans ce document N 2 - Directeur de la promotion immobilière N 3 - Ingénieur travaux N 4 - Prospecteur foncier N 11 - Directeur immobilier Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

51 N 7 - Responsable de projet de renouvellement urbain Responsable ou directeur de projet de développement urbain, chef de projet Le responsable de projet de renouvellement urbain a pour rôle d impulser et de coordonner l étude du projet de renouvellement et la mise en œuvre concrète du programme d actions et d opérations. Ce projet de renouvellement urbain consiste à revaloriser les territoires et espaces urbains dégradés ou fragiles ; il comprend des opérations de démolition et de restructuration, des opérations d aménagement urbain, des opérations de traitement des friches urbaines, de requalification de copropriétés dégradées, de création d équipements publics et privés, etc. Cadre confirmé : entre 45 et 60 k Jusqu à 95 k et plus pour un responsable d un projet important. La rémunération est en rapport avec l expérience acquise et les responsabilités exercées Collectivités locales Comité de pilotage, souvent présidé par le maire Équipe «projet» formée de techniciens et de spécialistes Organismes d aménagement (SEM, OPAC) dans les domaines sociaux, techniques, financiers, etc. Responsable de projet de renouvellement urbain 49

52 R ESPONSABLE DE PROJET LE POSTE Activités principales Études Impulser et coordonner la réalisation des études, confiées à des concepteurs extérieurs et à des équipes constituées d urbanistes, de sociologues, d économistes, etc. Diagnostic Analyser les principales difficultés mais aussi les potentialités du territoire, ainsi que les capacités opérationnelles et financières des différents partenaires. Établissement du projet Coordonner ensuite l établissement du projet proprement dit, appelé souvent «schéma directeur» : rappel des objectifs et des principes généraux, définition des grandes orientations en matière d urbanisme et d architecture, d évolution du bâti, de l aménagement des espaces publics, du réseau de transport, des exigences d amélioration de la gestion, d implantation de nouveaux équipements publics et privés. Activités transversales Assurer également la promotion du projet, l information des habitants et du public, la communication, mais aussi la commercialisation des terrains, bureaux et locaux d activités créés par le projet. Assurer la gestion financière du projet et établir notamment (et actualiser régulièrement) le bilan prévisionnel consolidé du projet et des programmes de renouvellement urbain, mettant en relation les investissements publics et les sources de financement. Plus globalement, assurer l ingénierie financière du projet. Favoriser la participation des habitants et suggérer des actions rapides qui répondent à des attentes fortes de la population. Synthétiser l avancement du projet sous la forme d un tableau de bord présenté régulièrement au comité de pilotage. Activité secondaire Assurer l animation et le secrétariat du comité de pilotage du projet. Validation du projet Susciter la validation du projet sous la forme d une charte qui sera la référence commune et publique signée entre les partenaires : État, Conseil général et Conseil régional, ville, structure de coopération intercommunale, représentants des habitants, organismes de logement social, chambres de commerce et d industrie, Caisse des Dépôts et Consignations, instances européennes, etc. Cette charte doit intégrer, outre les éléments ci-dessus, la description du programme d actions à moyen terme, la répartition des engagements entre les différents partenaires, les financements à mobiliser, les principales étapes du projet, etc. Gestion du projet Assumer ensuite la responsabilité de gestion du projet en une tranche (si le projet est modeste) ou en plusieurs tranches successives (les grands projets peuvent se dérouler sur 5 ou 10 ans). Impulser et coordonner les études de faisabilité et de programmation, réaliser le plan financier de synthèse et veiller à la mobilisation des financements prévus. Coordonner, de façon opérationnelle, les interventions menées sous la responsabilité des différents acteurs, en matière d aménagements, d immobilier, de transports et de gestion urbaine. Veiller à leur cohérence entre l ensemble des actions. Activités éventuelles Participer à des actions d amélioration de la gestion dans les quartiers d habitat. Venir en appui aux différents maîtres d ouvrage pour leur montage financier, technique ou juridique. Variabilité des activités Dans les projets de taille modeste, le responsable de projet de développement urbain est une personne salariée de la ville, déchargée de responsabilités fonctionnelles. Pour des projets plus importants, il est entouré d une équipe constituée de spécialistes internes ou appartenant à des organismes spécialisés (SEM, OPAC). La mission peut être confiée également à une personne dépendant d un opérateur compétent en aménagement. La durée des projets est également variable : de un à deux ans pour des projets modestes et jusqu à 10 ans pour les projets les plus importants.

53 DE RENOUVELLEMENT URBAIN LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Ingénieur grande école École supérieure de commerce et de gestion. DESS urbanisme Architecte Mastère spécialisé en aménagement urbain ou politique de la ville Postes précédents (P-1) Responsable de programmes Directeur de la promotion immobilière Évolution professionnelle (P+1) Directeur d organisme aménageur Expérience La mise sur pied et la conduite d opérations de renouvellement urbain sont d une grande complexité et demandent aussi de la part du responsable de projet de grandes capacités diplomatiques afin d assurer les relations avec les différentes parties, dont celles avec les habitants ne sont pas les moins délicates. Pour toutes ces raisons, le poste s adresse à des cadres possédant une expérience certaine en aménagement urbain ou politique de l habitat. Compétences Compétences managériales très fortes. Culture et pratique de l urbanisme opérationnel. Droit de l urbanisme et de l aménagement, droit de la construction et de la gestion. Compétences en gestion de projet. Compétences en gestion financière. Exemple d offre Prenez votre part de succès dans notre opération de renouvellement urbain. Les enjeux de notre opération de renouvellement urbain (DRU) sont majeurs. En partenariat avec l État, la Région et la CDC, notre volonté est de réussir à renforcer la dynamique urbaine, économique et sociale autour de projets communs en faisant de la participation des habitants des quartiers (4 485 logements) un levier d action important. Directeur de projet DRU Vous aurez pour missions principales de bâtir, fédérer, coordonner et gérer ces dispositifs complexes. Garant de la cohésion d ensemble des actions, vous piloterez la conception du programme d action dans le montage administratif, juridique et financier des dossiers, jusqu à la mise en œuvre opérationnelle. Vous animerez le partenariat de l opération, en relation avec les équipes municipales engagées sur le terrain. Homme ou femme de projet, domine en vous la capacité à animer un système d acteurs, à hiérarchiser les actions et à générer du consensus sur les priorités. Vous appréhendez plusieurs champs de l aménagement et de la politique de la ville. Depuis au moins 7 ans, vous mettez vos compétences au service de collectivités locales, de l État ou de SEM d aménagement Fonctionnaire de catégorie A ou cadre contractuel, vous avez un vrai sens du service public et une aptitude à incarner des volontés politiques. Source: Gazette des Communes Personnalité Goût pour la conduite du changement afin de mettre en place un nouvel environnement urbain. Sens de la méthode et de l organisation pour mener à bien des projets complexes. Aptitude à la négociation et sens relationnel vis-à-vis des différents interlocuteurs. 51

54 RESPONSABLE DE PROJET DE RENOUVELLEMENT URBAIN TÉMOIGNAGE Giovanna ESPOSITO Directrice du GIP (groupement d intérêt public) pour le Grand Projet de Ville (GPV) de Aulnay-sous-Bois et de Sevran «J exerce un métier où les deux composantes essentielles sont les hommes et l espace physique.» Après une maîtrise en histoire économique, un mémoire de sociologie de l entreprise et un DESS en aménagement et développement territorial, Giovanna ESPOSITO débute sa carrière comme responsable de promotion et de gestion immobilière dans une filiale du groupe Caisse des Dépôts et Consignations (CAPRI Entreprise). Elle accède à la fonction de directrice adjointe du GIP de Aulnay-sous-Bois, puis elle travaille sur l évolution de la structure du GIP vers une intercommunalité Aulnay et Sevran ; aujourd hui c est elle qui conduit l ensemble du dispositif de renouvellement urbain. «Ma mission consiste à écouter, analyser et comprendre les projets de tous les acteurs sur un territoire donné, à partir de ces projets et des finalités de chaque maître d ouvrage. Je contribue, par le biais de l animation et de la coordination du dispositif de pilotage, à la définition d un projet global à l échelle du périmètre GPV dans la cohérence des finalités du dispositif. Mon rôle consiste à identifier et proposer les outils qui permettent de développer et de partager une intelligence de l ensemble du territoire pour construire avec une pluralité d acteurs, puis de veiller à ce que soient toujours réunies les conditions qui permettent de conserver le cap stratégique défini, tout en modulant les choix tactiques en fonction de l évolution du projet tout au long de sa mise en œuvre.» Définir en amont une stratégie commune constitue la principale difficulté, dans un contexte où l instance de pilotage est collégiale, les jeux d acteurs dont les compétences territoriales vont du local à l Europe et les champs sectoriels multiples peuvent largement s exprimer. L absence d une coordination opérationnelle sur ce type de grands projets vient complexifier la tâche, rendant quelque peu aléatoire un fonctionnement de type itératif entre le niveau opérationnel et le niveau stratégique. A cette difficulté structurelle s ajoutent les contraintes organisationnelles d une structure multipartenariale induites par le fonctionnement fortement réglementé et déjà complexe au niveau de chaque partenaire pris séparément: chaque maître d ouvrage ou financeur est contraint par ses propres procédures, ses plannings spécifiques, ses instances de décision relativement lourdes. «L exercice de ce métier se révèle difficile : il n y a pas de recette technique donnée a priori, il faut aborder la problématique par ses deux composantes humaines et urbaines. Le GPV doit être considéré comme un objet global où la diversité des problématiques recouvre toute la palette des composantes du fonctionnement des villes.» «Compte tenu de l ambition du projet, il est incontournable d avoir une approche sociologique et pas seulement urbanistique des projets.» Ténacité, patience et réalisme sont des qualités indispensables pour exercer ce métier, ainsi que curiosité et intérêt pour tout ce qui fait bouger le monde. Au-delà des difficultés, elle puise sa motivation dans l exercice d un rôle d utilité publique. «Mon objectif est de faire avancer le GPV : l ensemble du territoire ne sera pas sorti d affaire à l horizon du programme, mais j espère que plusieurs secteurs situés dans mon périmètre d action auront changé d image et qu un nombre non négligeable de personnes pourra y trouver une meilleure qualité de vie.» Exemple d offre Chef de projet études et montage h / f Paris 30 ke /an Organisme recherche son chef de projet, études et montages d opérations en renouvellement urbain et politique de la ville. Missions: pilotage et animation de missions d études, assistance à maîtrise d ouvrage et montages opérationnels, pilotage d équipes pluridisciplinaires, interface maîtres d ouvrage/ maîtrise économique des projets. Prospection auprès des collectivités locales pour nouveaux projets. 5 à 10 ans d expérience en administration collectivité territoriale, EPA ou société d économie mixte, thématiques de la politique de la Ville et de l aménagement urbain. Connaissance souhaitable du contexte Ile-de-France. Travail en équipe et à la direction de projets. Initiatives, aide à la décision. Relationnel client. Maîtrise outils informatiques. 3e cycle universitaire aménagement urbain ou politique de la ville, ou diplôme école d architecture ou ingénieur avec spécialisation. Source : Apec A voir aussi Dans ce document N 2 - Directeur de la promotion immobilière N 5 - Responsable expansion Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

55 TRANSACTIONS-COMMERCIALISATION N 8 - NÉGOCIATEUR EN IMMOBILIER D ENTREPRISE N 9 - RESPONSABLE MARKETING OPÉRATIONNEL

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57 N 8 - Négociateur en immobilier d entreprise Consultant en immobilier d entreprise Le négociateur en immobilier d entreprise assure un rôle d intermédiaire entre bailleurs et locataires ou propriétaires et acquéreurs. Il apporte son savoir-faire dans les négociations entre propriétaires et locataires ou acquéreurs potentiels afin de faciliter la conclusion des affaires dans le cadre d un mandat de location ou de vente. Il a un véritable rôle de conseil en proposant des solutions qui permettent d optimiser le bien en fonction de la stratégie définie par le client (restructuration, division ). Cadre junior : entre 35 et 40 k Cadre confirmé : entre 50 et 80 k La rémunération du négociateur en immobilier d entreprise est constituée d une partie fixe et d une partie variable (primes) Groupes spécialisés dans les services immobiliers Conseil en immobilier d entreprise Directeur de centre de profits Directeur régional Service expertise Assurances, mutuelles, banques Sociétés foncières Directeur d équipe Négociateur en immobilier d entreprise 55

58 N ÉGOCIATEUR EN LE POSTE Activités principales Prospection et négociation de mandats Constituer et développer un portefeuille de clients (utilisateurs ou propriétaires) en s appuyant sur la connaissance de son secteur (surface et géographique), afin notamment d obtenir des mandats de la part des propriétaires. Conseil et commercialisation Mettre en place sur son portefeuille les actions adéquates en termes de marketing commercial : mise en place des annonces et du panneautage, des mailings Rendez-vous avec les clients : visite des immeubles, analyse des besoins, propositions commerciales, réunions techniques, réunions de négociation financière, juridique Conseiller les dirigeants d entreprises dans leurs recherches d implantations. Pour répondre aux attentes de ses clients, proposer une offre produit hors patrimoine «maison» par une action classique d intermédiation en tant que structure de commercialisation, appelée encore «intercabinets». Activités secondaires Se tenir au courant régulièrement et en temps réel des informations concernant ce secteur d activités (projet de construction, expansion d un utilisateur ) pour connaître son marché, notamment par la lecture des journaux spécialisés et de la presse en général. Rédiger des études conjoncturelles de marché : quels sont les grands utilisateurs, les principaux propriétaires institutionnels, le volume de transactions, l historique des transactions, l offre disponible, l offre future (grande lisibilité au niveau des projets de construction qui ont obtenu des permis de construire), les niveaux de loyer pratiqué, les évolutions Variabilité des activités Le cycle de transaction varie en fonction de la taille des surfaces à commercialiser : plus la surface est grande, plus le travail en amont est important. Il faut remarquer que pour la recherche de surface supérieure à m 2, la demande ne s exprime quasiment jamais de façon spontanée ; en effet, c est souvent par son rôle de conseil que le négociateur est amené à proposer au client ce type de surfaces : centralisation des locaux utilisés sur un même site, optimisation de surfaces par exemple. Suivi Assurer la coordination de chaque dossier avec les différents intervenants. Suivre les négociations jusqu à la signature du bail ou du compromis de vente. Mettre en place et suivre les tableaux de bord de commercialisation. Participer au développement et à la diversification de la structure. Mettre en œuvre une démarche commerciale systématique auprès des locataires en place afin de les fidéliser et de valoriser le portefeuille de la société. Suivre les actions de départ et de relocation des locataires en place qui veulent dénoncer leur bail.

59 IMMOBILIER D ENTREPRISE LE PROFIL Savoir alerter et demander assistance sur des négociations plus délicates. Diplômes DNTS en immobilier Maîtrise, DESS, DEA en droit privé, droit des affaires École supérieure de commerce Formations spécialisées : ICH (Institut de la Construction et de l Habitat) ou ESPI (École Spéciale des Professions immobilières). Sens réel des affaires pour atteindre les objectifs quantitatifs et qualitatifs définis. LA MOBILITÉ Poste précédent (P-1) Négociateur d immobilier d habitation Expérience Les jeunes diplômés peuvent occuper la fonction de négociateur junior. Le plus souvent les entreprises recherchent des cadres avec 2 à 3 ans d expérience dans la fonction. Compétences Bonnes connaissances juridiques notamment en droit de l urbanisme, droit de la construction et droit commercial. Bonne connaissance du secteur de l immobilier et une bonne culture générale en immobilier d entreprise. Personnalité Caractère et forte personnalité pour faire adhérer le client à la solution proposée. Combatif et persévérant pour convaincre les prospects de devenir des clients. Persuasif et convaincant face à des interlocuteurs de haut niveau. Réactif pour savoir prendre rapidement les mesures qui s imposent dans un environnement en perpétuel mouvement. Résistant au stress, car les enjeux sont importants et l activité cyclique (les négociateurs de grandes surfaces sortent 2 à 3 affaires par an). Grande aptitude à communiquer et à convaincre: c est un facteur essentiel pour exercer ce métier. Excellente aptitude à la négociation et fortes capacités relationnelles pour comprendre et répondre aux besoins du client. Évolutions professionnelles (P+1) Directeur d équipe ou directeur d agence Gestionnaire d actifs (asset manager) Gestionnaire de patrimoine immobilier Création de sa propre structure (agence immobilière) Exemple d offre Négociateur immobilier Hauts de Seine 34 à 67 ke /an Un réseau d agences intégrées en immobilier d entreprise renforce son équipe «transaction». Vous recherchez des entreprises ayant des besoins immobiliers et vous leur proposez nos produits. Parallèlement, vous développez des relations avec des propriétaires privés ou institutionnels afin de commercialiser leurs surfaces de bureau. Intermédiaire entre l offre et la demande, vous apportez votre savoir-faire dans la négociation entre les propriétaires et les locataires. Une formation à notre méthodologie vous sera dispensée. Vous avez une expérience commerciale réussie idéalement acquise dans l immobilier d entreprise. Vous possédez obligatoirement un véhicule. Source : Apec 57

60 N ÉGOCIATEUR EN IMMOBILIER D ENTREPRISE TÉMOIGNAGE Sébastien BERGEON Consultant en immobilier d entreprise à CB Richard Ellis SA «Être consultant en immobilier d entreprise, ce n est pas simplement réaliser des transactions avec des clients utilisateurs ou propriétaires, c est aussi intégrer une dimension tout à fait incontournable, celle du conseil.» Sébastien BERGEON est entré chez CB Richard Ellis il y a 8 ans comme consultant en immobilier d entreprise avec en poche son diplôme de l ESPI (École supérieure des professions immobilières) et trois années d expérience professionnelle comme consultant junior dans deux autres sociétés : PW Conseils et Century 21. Il a été successivement consultant en petites surfaces puis en moyennes et grandes surfaces (>2000 m 2 ). Aujourd hui il occupe un poste de consultant senior en moyennes surfaces au sein du service de Paris, avec comme mission spécifique le développement du quartier d affaires (autour des 8 e, 16 e et 17 e arrondissements de Paris), en moyennes surfaces. Une fois sa mission de développement du quartier d affaires terminée, il reviendra vers la négociation des grandes surfaces. Il note que le travail de négociation sur les grandes surfaces est différent de celui des moyennes surfaces. En effet, les transactions de grandes surfaces demandent un travail très en amont et très long, car il faut savoir se contenter de 2 ou 3 affaires par an. Il ne faut pas oublier, souligne-t-il, que c est un métier où chacun crée sa propre rémunération. «La seule limite qu elle trouve, c est la nôtre : en fonction des résultats atteints, la partie variable de nos rémunérations est tout à fait motivante, l appât du gain est un moteur de réussite dans ce métier. La reconnaissance de notre professionnalisme par les propriétaires investisseurs et par les utilisateurs en est un autre : c est en réunissant ces deux points que ce métier nous apporte toute satisfaction.» Connaître, mais aussi aimer le produit que l on propose est pour lui primordial : il avoue regarder, même le week-end, les bâtiments, les immeubles A voir aussi Dans ce document N 1 - Gestionnaire d actifs immobiliers Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» Il exerce des missions commerciales pures de négociateur, de recherche de nouveaux prospects par la création et le développement de relations avec des clients utilisateurs et propriétaires, mais aussi par la fidélisation de son portefeuille de clients en place. Son activité de conseil est tout aussi importante, car dans le contexte économique actuel, les stratégies immobilières sont de plus en plus complexes et demandent une excellente connaissance des marchés locaux. A cet effet, actualiser les bases de données du marché constitue un atout majeur de réussite dans ce métier en perpétuel mouvement. Son objectif est de répondre aux besoins spécifiques de son client, de mettre en adéquation l offre et la demande pour réaliser la transaction. La diversité des rencontres (grande diversité de clients et de secteurs d activités), l accompagnement des utilisateurs et des propriétaires dans le cadre de leurs diverses réflexions, la négociation avec des interlocuteurs de haut niveau, véritables professionnels, sont les points forts que relève Sébastien BERGEON. «Voilà les raisons pour lesquelles j exerce mon activité en immobilier d entreprise et non pas en immobilier d habitation.»

61 N 9 - Responsable marketing opérationnel Responsable marketing produits, responsable communication Le responsable marketing opérationnel coordonne les activités de marketing et de communication sur différentes lignes de produits, auprès d une cible, dans l objectif de promouvoir les ventes. Cadre confirmé : entre 50 et 70 k avec possibilités d intéressement aux résultats L échelle des salaires varie en fonction de l étendue des attributions et de l expérience acquise Promoteurs-constructeurs Directeur commercial Directeur marketing Directeur de programmes Chefs d agence Directeur de la communication Direction financière et administrative Réseau commercial Responsable marketing opérationnel 59

62 R ESPONSABLE LE POSTE Activités principales Conquête et fidélisation des clients Conquérir et fidéliser des prospects et clients en rendant visible l entreprise et en valorisant son image et ses produits. Coordonner la gestion et l exploitation de la base de données prospects, élaborer le planning des envois, définir le message et rédiger les courriers. Activités secondaires Avoir la responsabilité de la communication institutionnelle. Assurer la présence du promoteur lors des salons immobiliers, prendre en charge la réalisation de brochures, de rapports d activité, de lettres d information ou de magazines (catalogue des réalisations immobilières, par exemple). Mettre en place et gérer un site Internet. Avoir en charge l élaboration d une stratégie marketing et du cahier des charges pour mise en place éventuelle de CRM et d un call center. Préparation et élaboration d un plan de communication Le plan de communication est reliée à un plan d actions commerciales (élaboré sur six à douze mois) pouvant être revu et modifié à tout moment, en fonction des remontées du terrain, en liaison étroite avec le réseau commercial. Prendre en charge l élaboration de la brochure commerciale, la réalisation des annonces publicitaires, des actions de marketing direct Variabilité des activités Les attributions du responsable marketing varient en fonction de la taille de l entreprise et de son organisation ; il peut avoir aussi à assurer la communication ou se limiter à une fonction purement marketing. Assurer la mise en place de l espace de vente, de sa décoration intérieure et des outils de PLV (promotion sur le lieu de vente). Définir ensuite le plan média en fonction de la stratégie commerciale et de l enveloppe budgétaire allouée. Quel support choisir? A quel moment? Sous quelle forme (panneaux, affichages, publicité )? Assurer les relations avec les prestataires. En effet, en règle générale, la négociation est déléguée à une ou plusieurs agences ou centrales d achats pour l achat d espaces publicitaires, compte tenu des volumes traités. Au-delà des supports classiques (presse, radio, tracts ), utiliser le Web, soit par l achat de bannières publicitaires, soit en nouant des partenariats avec des sites portails qui fédèrent et proposent l offre des promoteurs. Dans le cas de montage de partenariats commerciaux, intervenir des premiers contacts prospectifs jusqu à l élaboration et au suivi des contrats. Contrôler les parutions et leur qualité sur les différents supports à chaque étape de la campagne de promotion. Élaborer le suivi et faire l analyse des retours des différentes campagnes de communication. Assurer également le suivi et le contrôle des budgets alloués.

63 MARKETING OPÉRATIONNEL LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes DESS marketing DEA, DESS en sciences humaines Postes précédents (P-1) Responsable de programmes immobilier Négociateur immobilier Écoles supérieures de commerce option marketing Chef de produit Expérience Une expérience en marketing opérationnel est généralement requise dans le secteur de l immobilier ou sur le même type de cible. Compétences Évolutions professionnelles (P+1) Direction de la communication, avec des compétences en termes de management d équipe Évolution dans un service marketing d un autre secteur Création de sa propre structure (agence) Compétences en matière de marketing, étude de marché, concurrence, environnement, stratégie commerciale (segmentation, cible, prévisions ). Connaissance des différents concepts de communication et des différents supports. Exemple d offre Directeur marketing Paris 53 ke /an Bonne connaissance de la chaîne graphique : de la création à l impression. Grandes capacités rédactionnelles. Maîtrise de l anglais. Personnalité Créatif pour imaginer des accroches et des argumentaires de qualité. Organisation et bonne gestion du temps pour accompagner et organiser les montées en régime (plusieurs dossiers ouverts à des stades d avancement différents, «véritables opérations tiroirs dépendantes les unes des autres»). N 2 du conseil en immobilier d entreprise recrute son responsable marketing. Il sera rattaché au D.G.A. en charge du marketing et de la communication. Sa mission : Audit des moyens disponibles ; Élaboration du plan d action commercial ; budget ; Mise en œuvre des actions commerciales courantes : mailing, télémarketing, qualification de fichiers clients, contrôle qualité documents ; Élaboration d une stratégie e-marketing et du cahier des charges pour mise en place éventuelle de CRM et call center ; Participation à la réponse aux appels d offres ; Management d une équipe d environ 4 personnes ; relation avec les prestataires (agences de communication ) Bac+ 4/5 ; anglais lu et parlé ; aptitude à produire des statistiques ; expérience de 3 à 4 ans dans une société de services aux entreprises, start-up, conseil, banque et finance. Goût pour l architecture et la finance. Source : Apec Savoir travailler en équipe et savoir fédérer pour vendre son projet. Souplesse et adaptabilité pour aller dans le sens de l histoire. Fortes capacités relationnelles et aptitude à communiquer. 61

64 R ESPONSABLE MARKETING OPÉRATIONNEL TÉMOIGNAGE Gaïd BLEAS Responsable de la communication de Capri Résidences (promoteur immobilier groupe Caisse des Dépôts et Consignations CDC) «Au sein de la Direction Commerciale et Marketing, j élabore et coordonne les activités de communication de CAPRI en vue de valoriser l image de l entreprise et promouvoir les ventes.» Après une formation à l ICH, Gaïd BLEAS a occupé plusieurs fonctions au sein de diverses sociétés du groupe CDC (Eurostudiomes, Capri Pierre, ARPEJ) avant de rejoindre Capri Résidences en «J exerce un métier palpitant qui allie communication générale de l entreprise et communication produits, avec comme objectifs la valorisation de l image de Capri, la conquête de nouveaux prospects et la promotion des ventes.» Dans le cadre de ses missions de communication générale, elle assure la réalisation de la brochure institutionnelle, du rapport d activité, des catalogues et magazines ainsi que le développement du site Internet, l aménagement des stands lors des salons immobiliers En fonction des axes stratégiques et en liaison avec le directeur commercial et marketing, elle élabore les plans d actions pour chaque nouvelle réalisation immobilière, dans la limite des budgets définis. Les étapes les plus importantes sont: l élaboration de la brochure commerciale, l aménagement de l espace de vente, la promotion sur le lieu de vente, le choix des supports presse et Web, les annonces publicitaires, les actions de marketing direct et bien sûr l analyse statistiques des remontées des différentes campagnes de communication et le suivi précis des budgets. «C est un métier très riche en contacts qui permet d être en relation permanente avec les autres métiers de l entreprise, qu il s agisse des responsables ou directeurs de programmes, des équipes de vente, des directions financière ou générale, mais aussi, un grand nombre de partenaires, prestataires et fournisseurs.» Pour mener à bien ces différentes missions, elle anime une équipe de trois personnes dont deux sont en charge de la gestion et de l exploitation de la base de données prospects. Savoir travailler en équipe, fédérer et convaincre sont des atouts importants dans la réussite de ce métier. «Être en éveil et rester vigilante sur les délais, car chaque opération fait partie d un même processus de réalisation : chaque phase est dépendante d une autre, tout dérapage en terme de délai peut compromettre le résultat final. Pour cela, il faut être précis, hiérarchiser les priorités, manager les prestataires extérieurs, pour atteindre les objectifs.» «Il faut être conscient que ce métier présente des missions récurrentes comme la publicité et le Web où il convient de passer les ordres, valider les annonces et vérifier les parutions parfois quotidiennement. Mais il offre une grande part de liberté à qui sait allier intuition, créativité et réalités stratégiques.» Exemple d offre Responsable marketing operationnel Île-de-France 53 à 61 ke /an Important acteur européen de l immobilier d entreprise. Rattaché au Directeur Marketing Communication, vous managez une équipe de neuf personnes. Vous créez des plans marketing pour des propriétaires afin de commercialiser leurs biens immobiliers. Vous montez des opérations complètes de Marketing direct : ciblage, graphisme, mailing, phoning Vos objectifs : conquête et fidélisation des clients, réussite de nos projets. Vous coordonnez le marketing opérationnel sur la France. A ans environ, de formation supérieure (ESC ). Vous avez une expérience de marketing opérationnel en B to B, idéalement dans les services. Anglais opérationnel. Vous alliez : rigueur, imagination et sens des priorités. Vous mobilisez votre équipe sur deux axes : qualité du service et satisfaction des clients. Source : Apec A voir aussi Dans ce document N 5 - Responsable expansion N 8 - Responsable en immobilier d entreprise N 11 - Directeur immobilier N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

65 GÉRANCE IMMOBILIÈRE N 10 - CHEF D AGENCE LOCATIF IMMOBILIER N 11 - DIRECTEUR IMMOBILIER N 12 - DIRECTEUR DE PATRIMOINE N 13 - GESTIONNAIRE DE PORTEFEUILLE IMMOBILIER N 14 - PRINCIPAL DE COPROPRIÉTÉ N 15 - RESPONSABLE DE GESTION IMMOBILIÈRE LOCATIVE

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67 N 10 - Chef d agence locatif immobilier Responsable d agence, directeur d agence, chef de centre, chef d antenne, responsable de centre de profit, responsable de centre de gestion, responsable d unité de gestion Le chef d agence assure la gestion (technique, administrative et comptable) d une unité complète décentralisée d un patrimoine locatif, qu il s agisse de logements, de bureaux ou de locaux d activité. À ce titre, il est le garant au niveau local de la stratégie fixée par l entreprise. Cadre junior : entre 30 et 40 k Cadre confirmé : entre 40 et 70 k Les écarts de rémunération, incluant un intéressement et parfois des primes de performance, s expliquent par la différence de taille des agences et donc du niveau de responsabilité, et aussi par l employeur HLM (OP, SA, coopératives ) SEM (Sociétés d économie mixte) Investisseurs professionnels Directeur du patrimoine Direction du patrimoine Service des ressources humaines Sociétés foncières Assurances, mutuelles, banques Administrateurs de biens Service commercial et marketing Service informatique Chef d agence locatif immobilier 65

68 C HEF D AGENCE LE POSTE Activités principales Pour mener à bien cette gestion, le chef d agence est assisté d une équipe de collaborateurs techniques, administratifs ainsi que d un nombre souvent important de personnels de gardiennage. Management Encadrer et animer son équipe en organisant les délégations et en effectuant les contrôles adaptés. Décliner les objectifs qui lui ont été fixés par sa direction, tout en respectant les contraintes et les spécificités du terrain. Représenter sa structure vis-à-vis des instances locales (collectivités locales, préfectures, partenaires et associations). Reporting Élaborer et gérer le budget de l agence. Suivre et analyser l activité de l agence à travers la constitution et la tenue de tableaux de bord transmis au siège. Décider et engager des actions correctrices, s il y a lieu. Gestion locative Négocier les baux. Veiller au bon encaissement des recettes (loyers et charges). S efforcer de prévenir les impayés et, s il y a lieu, rechercher une solution amiable ou engager une action en pré-contentieux. Lutter contre la vacance et assurer la relocation rapide des logements ou locaux. Gestion technique Optimiser les dépenses d entretien courant (en liaison avec son équipe technique), en anticipant et corrigeant les dysfonctionnements. Assurer la cohérence de toute la chaîne technique (du gardien au responsable de site en passant par le technicien d agence). Effectuer la prévision des investissements dans le cadre de la définition de plans pluriannuels de travaux, en liaison avec les techniciens de l agence et la direction du patrimoine pour garantir la pérennité du patrimoine. Être le garant de la gestion des budgets alloués. Activités secondaires Recruter le personnel de l agence, aidé au besoin par la direction des ressources humaines. Réajuster l organisation pour atteindre les objectifs assignés. Activités éventuelles Animer des groupes de travail comme chef de projet, sur un thème spécifique. Gérer des contentieux particuliers (dossiers de vente, par exemple). Variabilité des activités Les activités du chef d agence peuvent varier en fonction de la nature du patrimoine géré. Gestion de bureaux : la mission du chef d agence est principalement orientée vers la gestion technique (y compris les aspects hygiène et sécurité) et la satisfaction des utilisateurs. Gestion de logements privés (administrateurs de biens) : l accent est mis sur la gestion locative (impayés et vacance de logements), sur la recherche et la fidélisation de bons clients. Gestion de logements sociaux: dans ce domaine d activités, le chef d agence doit avoir des compétences spécifiques en matière notamment de politique sociale pour être l interlocuteur auprès des instances locales : collectivités locales, DDE (Direction Départementale de l Équipement), préfecture, etc.

69 LOCATIF IMMOBILIER LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Poste précédent (P+-1) DESS en droit ou sciences économiques École supérieure de commerce Filières spécialisées de l immobilier : ICH (Institut de la Construction et de l habitat) ESPI (École Spéciale des Professions immobilières) CEFORAL Bourg-en-Bresse Expérience Une première expérience en gestion d immeubles est souvent souhaitée. Compétences Aptitude à l encadrement et à l animation d une équipe. Bonne connaissance du secteur de l immobilier. Rigueur administrative pour gérer d une manière optimale. Gestionnaire d immeubles Évolution professionnelle (P+1) Directeur du patrimoine Exemple d offre 2 responsables d agence (h / f) région Centre A négocier Office Public d HLM (9 600 logements) recrute deux cadres administratifs ou techniques. Resp. de la gestion d environ logements et du management d une équipe de 20 personnes, vous devrez participer au développement de votre secteur (constructions et réhabilitations), assurer le premier stade de la médiation sociale, garantir les relations avec les locataires, participer à la prévention des impayés, lutter contre la vacance, organiser et gérer les mouvements des locataires, représenter l organisme auprès des partenaires locaux. De formation supérieure, vous possédez de réelles compétences en management et en gestion. Des compétences techniques en bâtiment ainsi qu une expérience seraient un plus. Source : Apec Gestion des conflits pour sortir de situation de crise ou négociation dans des situations litigieuses. Personnalité Leader pour assumer le rôle d encadrement et d animation d une équipe composée de cadres, de personnels administratifs et techniques, mais aussi de personnel peu qualifié (gardiens). Forte autonomie et capacité de décision importante. Forte capacité relationnelle avec des interlocuteurs variés. 67

70 C HEF D A GENCE LOCATIF IMMOBILIER TÉMOIGNAGE Anne-Hélène LABAT Chef d agence SCIC à Maisons-Alfort «Encadrer, animer une équipe, organiser l activité de chacun autour de la satisfaction du client, en respectant les contraintes et les spécificités du terrain, en veillant à l optimisation des ressources tout en assurant la pérennité d exploitation, un challenge au quotidien.» Anne-Hélène LABAT a pris ses fonctions de chef d agence depuis près de 7 ans, après avoir occupé deux postes au sein du même groupe Caisse des Dépôts et Consignations comme chargée d études : montage d opérations de ventes, mise en copropriété d immeubles locatifs, création d une entité spécifique pour un propriétaire de commerces. Puis, elle a occupé un poste financier : mise en place de reporting financier pour l ensemble des sociétés patrimoniales du groupe. La prise de fonction en tant que chef d agence correspond à l objectif qu elle s était assignée d acquérir une expérience en management, pour prendre à terme la direction d un centre de profit (SA d HLM par exemple). Responsable d une agence de logements sociaux répartis sur plusieurs communes, dirigeant une équipe de 45 personnes : 10 collaborateurs administratifs (gestion locative et gestion technique) dont 2 cadres (responsable gestion locative et responsable technique et maintenance) et une équipe de 35 gardiens et gardiennes. Elle est le garant au niveau local de la stratégie fixée par sa société. Elle a une fonction d organisation forte et de représentation vis-à-vis des instances locales. Son rôle évolue, bien sûr, elle veille à l optimisation des ressources pour améliorer le chiffre d affaires, notamment en déployant des actions innovantes en matière d impayés et de vacance de logements, en optimisant les dépenses d entretien Mais de plus en plus elle est force de proposition auprès de la direction du patrimoine dans l établissement de la stratégie patrimoniale et dans les décisions d arbitrage, qu elle mettra en œuvre sur son patrimoine. Il faut être très résistant au stress, car la pression des problèmes à résoudre au quotidien est grande. Aujourd hui, Anne-Hélène LABAT, forte de sa double expérience, a suivi la formation du CPA (groupe HEC), son objectif étant de sortir de son secteur d activité actuel (gestion de logements sociaux) et de transposer son expérience managériale à un niveau plus stratégique dans l entreprise. A voir aussi Dans ce document N 12 Directeur du patrimoine N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» Elle s est bâti une solide expérience, tant au niveau de la gestion technique et locative qu au niveau relationnel (contact avec les instances locales) et bien sûr en termes de management. Elle insiste sur le fait qu il faut être un leader pour assumer ce rôle majeur d encadrement et d animation d une équipe composée de personnels administratifs, techniques mais aussi de personnels peu qualifiés (gardiens). L aptitude à la gestion de conflits et à la résolution de problèmes est indispensable pour sortir de situations parfois critiques (en interne ou en externe).

71 N 11 - Directeur immobilier Directeur des services immobiliers, directeur de l immobilier et de la logistique NB : Le poste peut recouvrir, en plus de l immobilier, une ou plusieurs autres activités-support : services généraux, transports, logistique, etc. Le directeur immobilier assume la totalité des responsabilités dans le domaine immobilier dit d exploitation, c est-à-dire l immobilier qui est nécessaire à l entreprise pour ses besoins propres. Il assure le logement des activités de l entreprise dans des conditions optimales de qualité et de coût et fait en sorte que l immobilier s adapte à tout moment à la stratégie de l entreprise et à l évolution de ses besoins. Cadre confirmé : entre 75 et 180 k La rémunération dépend du secteur (public ou privé) et surtout de l importance du patrimoine immobilier Propriétaires publics (État, régions, départements, communes) Établissements publics (hôpitaux, universités ) Directeur général Secrétariat général Service financier Service juridique Grandes entreprises propriétaires ou locataires d un important patrimoine immobilier Directeur administratif et financier Services centraux et techniques Directeur immobilier 69

72 D IRECTEUR LE POSTE Activités principales Élaboration et mise en place de la stratégie immobilière et patrimoniale Élaborer les plans de patrimoine et décider des actions à mener en fonction de la stratégie de l entreprise. Préciser, pour l entreprise, les critères et les conditions de choix entre la propriété et la prise à bail. Valorisation du patrimoine Procéder aux arbitrages et aux cessions d immeubles ou de locaux. Mettre en place une démarche de valorisation du foncier non bâti : construction d immeubles, cession, location, etc. Construction Rechercher et mettre en place les financements et assurer la maîtrise d ouvrage des opérations, soit directement, soit indirectement. Prises à bail Coordonner les activités de gestion des prises à bail, qui comprennent la recherche des nouveaux locaux et la gestion des baux en cours: paiement des loyers et des charges. Gestion administrative et fiscale Coordonner les activités de gestion administrative (inventaire immobilier) et fiscales de locaux : impôt foncier, taxe professionnelle, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, etc. Contrôle et maîtrise des coûts immobiliers Contrôler le coût total immobilier et prendre les dispositions pour veiller en permanence à un rapport qualité / prix optimal. Mettre en place et suivre des tableaux de bord et des indicateurs. Activités secondaires Coordonner la gestion des activités : recherche des locataires, facturations, etc., si l entreprise donne à bail une partie de ses locaux à d autres locataires. Coordonner et gérer les activités d un certain nombre de conseils extérieurs : experts, négociateurs, consultants, etc. Variabilité des activités Le poste dépend des caractéristiques du patrimoine: importance en nombre de sites et en nombre de mètres carrés, dispersion du patrimoine (entre plusieurs localisations nationales et / ou internationales). Il dépend aussi de la technicité des immeubles gérés : immeubles de grande hauteur (IGH), établissements recevant du public (ERP), etc. Par ailleurs, la nature des locaux est importante : bureaux, usines, entrepôts, agences, etc. Le contenu du poste peut également être infléchi pour tenir compte de la stratégie de l entreprise : politique de vente du patrimoine, politique d externalisation de l exploitationmaintenance, etc. Enfin, dans les groupes, la fonction immobilière de la holding intègre la définition de la politique immobilière pour l ensemble des filiales et le contrôle de sa mise en œuvre (système de tableaux de bord et de reporting). Hygiène, sécurité et sûreté Établir, dans le respect des textes en vigueur, les dispositions à prendre en matière d hygiène, de sécurité et de sûreté, et contrôler leur application. Gestion et exploitation des immeubles Organiser et contrôler la gestion et l exploitation des immeubles, en définissant les solutions optimales : moyens internes, entreprises sous-contrats, contrats multitechniques ou multiservices, contrat de «facilities management», etc.

73 IMMOBILIER LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Diplômés de l ICH et l ESPI Ingénieurs grandes écoles (Polytechnique, Centrale, Ponts et Chaussées, ESTP, etc.), Écoles supérieure de commerce (HEC, ESSEC, etc.) DESS d Urbanisme et d Aménagement de l IEP DESS management de l immobilier de Paris Dauphine Mastère MOGI de l ESTP Compétences Postes précédents (P-1) Responsable des services généraux Directeur du développement Ingénieur des travaux Ingénieur maintenance Évolution professionnelle (P+1) Directeur immobilier de la holding ou dans un organisme de plus grande envergure Techniques du bâtiment et de la construction. Parfaite connaissance des montages financiers et du montage d opération. Le cas échéant: Loi MOP et marchés publics, montages juridiques alternatifs. Marketing immobilier. Droit de l urbanisme et de la construction, des marchés d ingénierie et de travaux, de la gestion immobilière. Réglementations relatives à la sécurité. Économie de la construction. Gestion de projet. Personnalité Manager, pour animer les équipes internes et externes. Capacités de négociation vis-à-vis des partenaires et prestataires. Forte capacité de travail compte tenu de l importance des tâches confiées et des inévitables «pointes». 71

74 D IRECTEUR IMMOBILIER TÉMOIGNAGE Michel MILLERIOUX Responsable immobilier chez Pages Jaunes (régisseur de publicité) «J assume la totalité des responsabilités de l entreprise dans le domaine immobilier.» De formation ingénieur en bâtiment, il a participé, au sein d entreprises BTP, à la réalisation de grands chantiers en France. Chargé d affaires dans une société internationale d ingénierie, il a animé et dirigé les études d importantes opérations livrées clé en main au Moyen-Orient de 1978 à Depuis 1990, après avoir été responsable du projet de construction du siège social d ODA/ Pages Jaunes, il rejoint cette société en tant que responsable de l immobilier et des Achats. «Mon objectif est de contribuer à la réalisation des objectifs stratégiques de l entreprises dans une mission de mise en place et de mise en œuvre des moyens, des services et des procédures permettant à l ensemble des collaborateurs de l entreprise d assumer leurs responsabilités professionnelles, dans un environnement efficace. De permettre ainsi à l entreprise d exercer son cœur de métier dans des conditions optimales en terme de qualité de service et de coût.» poste de travail des collaborateurs sont un des facteurs importants du climat dans l entreprise. «C est un métier très polyvalent, sa richesse tient dans la diversité des actions et des interlocuteurs. Être réactif et savoir gérer les problèmes, anticiper tout en maîtrisant les budgets alloués, sont des atouts majeurs de réussite dans ce métier. C est un métier passionnant, car il demande de réagir sur du ponctuel très souvent et d agir sur le long terme en permanence.» A voir aussi Dans ce document N 17 Ingénieur de maintenance N 19 Responsable des services généraux Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» Michel MILLERIOUX assure des missions très diverses dans les domaines suivants : Les métiers de l immobilier : recherche de locaux, négociation et gestion administrative des baux (loyers, charges, copropriété, etc.), négociation et gestion des opérations de maintenance et d entretien des immeubles et de leurs équipements techniques. Aménagements, gestion des espaces, déménagements et réaménagements. La gestion financière et administrative d un budget annuel avoisinant les 20 millions d euros pour un siège de m 2 et m 2 répartis sur une trentaine de sites en province. Le métiers des achats : dans ce cadre, il négocie et gère l ensemble des achats hors production et informatique (biens et services) pour réaliser des économies d échelle. Le métier des services généraux : principalement assuré dans l immeuble du siège social, il gère l ensemble des métiers de services : reprographie, flotte automobile, courrier, audiovisuel, accueil, télécommunication Il assure la responsabilité dans le domaine de la sécuritésûreté : contrôle d accès et sécurité des biens et des personnes (incendie et accident du travail). Il gère aussi les problèmes d assurances. La prise en compte et le traitement des réclamations doivent être rapides, car les utilisateurs sont de plus en plus exigeants. Il ne faut pas oublier que les conditions d environnement du

75 N 12 - Directeur du patrimoine Directeur de la gestion locative, directeur de la gestion immobilière Le directeur du patrimoine est responsable de la mise en œuvre et de l optimisation des différents moyens nécessaires à la gestion locative d un patrimoine immobilier. À ce titre, il est le garant de la qualité des services rendus par le bailleur en matière de location et de maintenance du patrimoine. En matière de construction, il est le client de la maîtrise d ouvrage. Cadre confirmé : entre 42 et 53 k en petite structure et jusqu à 100 k et plus dans un grand organisme (plus de lots) HLM (OP, SA, coopératives ) SEM (Sociétés d économie mixte) Investisseurs professionnels Direction générale Direction du développement Sociétés foncières Assurances, mutuelles, banques Administrateurs de biens (de taille importante) Direction administrative et financière Directeur du patrimoine 73

76 D IRECTEUR DU LE POSTE Activités principales Management Encadrer, animer, coordonner, informer et gérer le personnel, constitué d administratifs et de personnel de gardiennage. Répartir les tâches et les moyens pour répondre aux attentes des clients en matière de qualités des prestations fournies et aux obligations liées au bail. Recettes locatives Participer à la définition de la politique des loyers et mettre en œuvre la politique définie après délibération du conseil d administration. Assurer le suivi des indicateurs d activité, en particulier : impayés, vacance. Piloter les actions de lutte contre les impayés (pré-contentieux, contentieux). Piloter la stratégie de lutte contre la vacance en développant une démarche marketing, en optimisant le projet qualité (valoriser le patrimoine, son image). Assurer le suivi et l arbitrage de la régularisation annuelle des charges locatives et le réajustement annuel des provisions. Travaux Participer, en relation avec la direction du développement, à l élaboration et à la validation des programmes annuels ou pluriannuels de développement du patrimoine (travaux neufs, acquisition-amélioration, réhabilitation, entretien). Activités secondaires Faire des propositions en fonction de l état de la demande et de l état du marché. Mettre en œuvre et suivre les relations avec les collectivités locales, les instances représentatives de locataires, les DDE (Directions Départementales de l Équipement), les préfectures, etc. Variabilité des activités Selon les configurations organisationnelles (décentralisation de la gestion) et le nombre de biens gérés, les attributions du directeur du patrimoine peuvent varier. Lorsqu il y a des agences décentralisées, ce qui est souvent le cas, son rôle est : Assurer le contrôle et la coordination des activités du siège (contentieux et gestion locative) et des agences décentralisées au moyen d indicateurs d activités. Dans le cas des organismes de logement social : Assurer le suivi de la politique d action sociale (précontentieux et contentieux) en veillant à la cohérence interne du dispositif de lutte contre les impayés et avec le dispositif d insertion, Organiser le contrôle annuel des ressources pour l application du surloyer de solidarité et le paiement à l État, Évaluer les besoins en habitat adapté (recherche foncière, faisabilité et mise en adéquation avec le profil de la famille). Assurer le suivi de l exécution des programmes de travaux réalisés par les agences ou les prestataires et veille au respect des budgets. Gérer et renégocier les contrats d entretien. Suivre la gestion des sinistres et des dommages et être en la relation avec les locataires et les assureurs.

77 PATRIMOINE LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Maîtrise, DESS de droit, de sciences économiques, de gestion Écoles supérieure de commerce et de gestion Sciences Po Urba École d ingénieurs Expérience Ce poste est destiné à un cadre expérimenté d au moins 10 à 15 ans d expérience. Postes précédents (P-1) Chef d agence en immobilier locatif Gestionnaire de portefeuille immobilier Responsable entretien / maintenance / technique Chef de service juridique dans l immobilier Évolution professionnelle (P+1) Direction générale de société immobilière Compétences Capable d élaborer une stratégie et d anticiper sur l évolution des missions des services et des agences. Droit de l habitat (loi SRU, etc.), droit de l immobilier. Quelques connaissances techniques en matière d immobilier, de sécurité ou d hygiène constituent un plus. Personnalité Aptitude à organiser le travail en équipe afin d optimiser les ressources humaines disponibles. Souci constant d obtenir des résultats grâce à son investissement dans des démarches de progrès. Aptitude à communiquer tant en interne que sur le plan commercial pour faire faire comprendre les enjeux. Exemple d offre SA d HLM ayant pour vocation principale de construire et de gérer des logements locatifs. Implantée dans la plupart des municipalités du Nord, nous gérons un parc de 3000 logements. Notre dynamique de croissance s appuie sur notre savoir-faire qualitatif et un patrimoine immobilier attractif. Directeur Rattaché au Président, vous impulsez et mettez en œuvre les orientations stratégiques validées par le Conseil d Administration. Directeur de la société et responsable du développement de notre parc immobilier, votre mission se décline autour des axes suivants : - Proposer des leviers de déploiement de notre politique patrimoniale, - œuvrer à notre croissance en favorisant des partenariats forts et en développant des synergies internes / externes, - fixer les objectifs et la politique des trois services opérationnels (commercial, technique, financier) et coordonner leur action, fédérer votre équipe autour des projets de l entreprise, - optimiser la gestion opérationnelle de l activité : organiser et contrôler les résultats, analyser les performances et assurer l équilibre financier. De formation supérieure (Bac+5, écoles d Ingénieurs, formation économique ou juridique ), vous possédez impérativement une expérience de direction ou de management, dans l immobilier de la construction ou le monde HLM, acquise de préférence dans la région. Vos qualités de manager et de gestionnaire vous permettent de gérer votre activité avec dynamisme et rigueur, vos talents relationnels d évoluer avec aisance dans le milieu institutionnel de l immobilier. Source : Cabinet Argos 75

78 D IRECTEUR DU PATRIMOINE TÉMOIGNAGE Bernard RIBERAT Directeur gestion locative chez Foncia Paris «L élément fondamental de mon métier, c est l animation d un centre de profit, à savoir satisfaire le client final tout en développant la rentabilité, dans une démarche d amélioration permanente du service rendu, et d optimisation de l outil de travail.» Bernard RIBERAT a pris ses fonctions de directeur gestion locative depuis 3 ans. Diplômé de l IEP de Toulouse, il travaille successivement dans un cabinet de consultants puis dans un cabinet d administration de biens où il pratique la gestion locative et encadre une équipe de quatre négociateurs. Il fait ensuite le choix d évoluer vers une direction d équipe élargie, et intègre le groupe Foncia disposant d un outil de travail solide et innovant, que l on peut façonner en fonction des objectifs à atteindre. Sa prise de fonction en tant que directeur gestion locative valorise l ensemble de ses compétences acquises jusqu alors, et correspond à son souhait d acquérir une expérience du management. Il s agit d un objectif intermédiaire, pour prendre à terme la direction d un cabinet d administration de biens, et ainsi gérer un centre de profit d une dimension supérieure avec une diversité professionnelle : gestion locative, copropriété, transaction, comptabilité mandants. Aujourd hui responsable de la gestion, de l entretien et de la valorisation d un portefeuille de lots (habitation, commerciaux, code civil), ses missions sont variées. Il met en œuvre les directives de la direction générale (évolutions, cahiers des charges, éthique). Il dirige en direct une équipe de six gestionnaires et accueille régulièrement des nouveaux collaborateurs en période d intégration ; il est en contact permanent avec les négociateurs locations sur le terrain. Il assure le bon fonctionnement du service (organisation, règlement des priorités et des dossiers difficiles ). Il développe le portefeuille de gérance. Il assure un rôle de représentation auprès des clients et d instances diverses. Plusieurs tendances font évoluer son rôle : La clarté et la transparence exigées dans les moyens engagés tendent à assainir la profession dans son ensemble. La réactivité nécessaire dans la démarche commerciale et notamment dans le règlement des problèmes fait la différence pour garder un client ou en gagner de nouveaux. La sensibilisation des propriétaires à l aspect patrimonial, qu ils soient investisseurs ou en gérance pure, ancre davantage le métier dans sa dimension de conseil personnalisé. «Au-delà des compétences techniques, juridiques, administratives et commerciales, je concentre mes efforts sur le management : organiser, déléguer, responsabiliser, maintenir les équilibres au sein de mon équipe afin d optimiser les résultats du service.» Exemple d offre Directeur du patrimoine h / f Marseille A voir aussi Dans ce document N 10- Chef d agence en immobilier locatif N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» 36 k /an SEM immobilière de logements, implantée dans les Bouches-du-Rhône recherche dans le cadre de son développement un directeur du patrimoine. Vous avez une expérience réussie dans la gestion locative d un patrimoine immobilier (de préférence social), et une connaissance validée en conduite de projet de réhabilitation. En véritable bras droit du directeur, vous aurez à : superviser le service gestion locative ; piloter la stratégie patrimoniale locative de la société ; élaborer et suivre le plan de patrimoine et des opérations de réhabilitation. Source : Apec

79 N 13 - Gestionnaire de portefeuille immobilier Gérant, «portofolio manager», «property manager» Le gestionnaire de portefeuille assure la responsabilité globale de la gestion pour un portefeuille d immeubles dans le cadre des mandats confiés par le ou les propriétaires. Il a de plus en plus un rôle de conseil dans la valorisation des patrimoines. Cadre junior : entre 35 et 42 k Cadre confirmé : entre 42 et 60 k Administrateurs de biens Directeur du patrimoine Directeur de la gestion locative Service juridique Property managers Directeur de clientèle Administrateur de biens Service contentieux Gestionnaire de portefeuille immobilier 77

80 G ESTIONNAIRE DE LE POSTE Activités principales Il est assisté d une équipe assurant la gestion comptable et la gestion technique courante. Sur un plan général Animer l équipe de gérance : planification, coordination et contrôle des activités. Émettre des appels de loyers et de charges. Veiller en particulier à limiter la vacance de logements ou de locaux au minimum. Prévenir les impayés de loyers et effectuer les relances, et mettre en œuvre les procédures pré-contentieuses et contentieuses adéquates. Souscrire les assurances nécessaires et traiter les dossiers sinistres Gestion technique Préparer et gérer les contrats de maintenance et d exploitation, travaux d entretien Proposer les budgets de gros entretien et de grosses réparations. Organiser la gestion des réclamations. Garantir la bonne gestion des charges locatives : préparation des budgets, établissement des provisions, répartition, régularisation. Préparer les budgets d immeubles et les soumettre aux propriétaires. Comptabilité Contrôler la gestion comptable et financière des biens: encaissements et paiements. Effectuer un reporting complet et régulier des activités de gestion : état locatif, vacants, impayés, rentabilité locative à l aide de tableau de bord fournissant les indicateurs statistiques essentiels. Commercialisation Être une force de proposition auprès des propriétaires pour la valorisation de leurs biens: travaux de remise en état ou d amélioration, mise en location de surfaces locatives nouvelles, recettes auxiliaires, voire cession du bien et réinvestissement, etc. Proposer aux propriétaires des services complémentaires : assurances impayés, garantie de loyers, assurances multirisques, etc. Stratégie Gérer les mandats reçus, les faire renouveler. Développer son portefeuille en recherchant des biens nouveaux de la part de clients actuels ou de nouveaux clients. Activités secondaires Recevoir des mandats de commercialisation (mise en location). Être l initiateur de campagnes de maîtrise des charges (taxe sur les bureaux, maîtrise d énergie, etc.). Suivre l état technique de ses immeubles et veiller qu ils respectent les réglementations en vigueur (amiante, légionnellose, plomb, etc.). Participer aux opérations de cession (constitution des data room), compte tenu de sa connaissance du patrimoine géré. Variabilité des activités Le contenu du poste dépend fortement de la nature des biens gérés : logements, bureaux, entrepôts, etc. Dans le logement, les lots sont plus nombreux, les réglementations plus contraignantes, la rentabilité plus faible. Dans l immobilier d entreprise, les lots sont plus importants et donc moins nombreux, les exigences des investisseurs plus fortes. Le poste peut intégrer une seule nature de biens ou être plus territorial, mais en mixant les natures de biens. Il dépend également de la nature du propriétaire; le petit propriétaire de logement sera plus sensible aux contacts humains, l investisseur étranger sera très exigeant en matière de reporting (aussi bien sur le fond que sur la forme) et de rentabilité.

81 PORTEFEUILLE IMMOBILIER LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Maîtrise, DESS, DEA en droit immobilier Poste précédent (P-1) Responsable de gestion immobilière École supérieure de commerce Formations spécialisées en immobilier : ICH (Institut de la Construction et de l Habitat), ESPI (École Spéciale des Professions immobilières) Évolutions professionnelles (P+1) Gestionnaire d actifs immobiliers (asset manager) Gestionnaire de patrimoine immobilier Expérience Les jeunes diplômés peuvent occuper la fonction de gestionnaire junior, mais celle-ci requiert une expérience d encadrement d équipe. Compétences Excellentes connaissances juridiques notamment en droit de la construction et de la gestion immobilière (loi Hoguet, loi de la propriété, baux d habitation, baux commerciaux, etc.). Connaissances techniques minimales en bâtiment. Connaissance des techniques financières actuelles, de type cash-flows actualisés (discounted cash-flows DCF). Compétences managériales pour assurer l encadrement de l équipe ou des équipes de gestion. Anglais courant, dans l immobilier tertiaire, pour les investisseurs étrangers. Exemple d offre Gérant portefeuille logements h / f Puteaux (92) A négocier Administrateur de biens d investisseurs institutionnels. Sous la responsabilité du directeur de clientèle, vous assurez l ensemble des prestations rendues pour le patrimoine logements, garantissez la qualité et la fiabilité visà-vis des clients propriétaires locataires. Vous co-animez les équipes de gérance, planifiez, coordonnez et contrôlez les activités administratives comptables et techniques. Vous analysez les éléments statistiques, comptables et budgétaires et faites assurer leur régularisation. Vous proposez des solutions techniques ou commerciales permettant de rentabiliser le patrimoine et coordonnez la prise en charge des nouvelles opérations. De formation 3e cycle droit immobilier ou similaire vous justifiez d une expérience de la gestion immobilière et de l encadrement d équipes de gestion. Déplacements en région parisienne sur les sites immobiliers. Source : Apec Personnalité Rigoureux dans la gestion pour pouvoir rendre compte aux propriétaires. Ouvert au dialogue et à la négociation. Persuasif et convaincant face à ses interlocuteurs. Capable de s adapter à un environnement mouvant, en raison de la diversité des clients et de leurs besoins. 79

82 G ESTIONNAIRE DE PORTEFEUILLE IMMOBILIER TÉMOIGNAGE Fabienne THOMAS Responsable de gestion dans le département immobilier d entreprise, au sein de la société foncière Gecina «Ma mission principale est la valorisation des immeubles qui me sont confiés : 100 immeubles pour une surface de m 2 de bureaux, boutiques et locaux d activités.» Titulaire d une maîtrise de gestion et d un DESS en économie de la construction et des activités immobilières avec un stage effectué au sein du département immobilier tertiaire des AGF, Fabienne Thomas débute sa carrière à Sefimeg comme responsable de gestion, où elle a en charge la gestion d un patrimoine mixte en logements et bureaux en restructuration. En 1999, elle rejoint la société Gecina (Sefimeg étant absorbée par cette dernière, en juin 1999), où elle occupe la même fonction. «Compte tenu de la nouvelle organisation de Gecina, le métier évolue et, aux compétences classiques, s ajoutent d une manière significative la compétence financière et la compétence de management de projet.» En effet, elle est responsable de la gestion locative des locaux depuis leur mise en location jusqu à la sortie des lieux. A ce titre, elle assure un certains nombre d activités : signature de contrats, rédaction et négociation des baux commerciaux et avenants, elle réalise les appels de loyers et charges, elle gère la relation clientèle sous toutes ses formes (suivi des réclamations, recherche de nouvelles surfaces, etc.). «Aujourd hui, je suis responsable du compte d exploitation des immeubles que je gère et donc des taux de rentabilité qui en découlent. J ai donc la main pour ajuster mes actions et trouver les leviers nécessaires pour améliorer les résultats. Pour cela, je fixe et optimise les loyers et les charges (nouveaux entrants et lors des renouvellements de baux). Je suis amenée à réagir sur les investissements restructurations, transformations de logements en surfaces de bureaux par exemple (cette opération demande une dérogation).» Elle décide de la réalisation ou non de travaux (le responsable technique de l immeuble apporte les estimations et devis nécessaires à l arbitrage). «En fait, j exerce sur les immeubles dont j ai la charge, une mission d asset management, de valorisation de ces actifs!» Le management de projet est aussi une des nouvelles compétences nécessaires à l exercice de ce métier : en effet, elle est associée à la direction des programmes à la réalisation de gros projets de restructuration. «C est un métier qui requiert une grande polyvalence et des connaissances dans beaucoup de domaines : je réalise l ensemble de cette mission avec l appui des services transversaux : le service juridique, contentieux, technique, etc.» Dans le cadre de l évolution de la structure vers un développement du département immobilier d entreprise, Fabienne Thomas souhaite élargir ses compétences par l exercice d un poste d encadrement. Exemple d offre Property manager Paris 40 à 48 k /an Un administrateur de biens anglo-saxon recherche un property manager. Chargé de seconder le directeur du property management, il assure, aidé de deux assistantes de gestion, la gestion locative complète d un patrimoine en immobilier d entreprise appartenant à une clientèle d investisseurs étrangers ( m 2 situés en Ile-de-France, volume en augmentation à très court terme). Missions: traitement et suivi des baux commerciaux, quittancement, suivi des impayés, vérification des appels de fonds (syndic externe) et redditions de charges, budgets en liaison avec les services comptables et techniques, relations avec les asset managers et les propriétaires. 35 à 45 ans, expérience très confirmée de la gestion d immeubles tertiaires acquise chez un institutionnel, un conseil ou un administrateur de biens. Bilingue anglais. Connaissance du logiciel Altaix appréciée. Esprit d équipe, habitude du reporting dans un environnement international et fort sens du service. Source : Apec A voir aussi Dans ce document N 1 - Gestionnaire d actifs immobiliers Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

83 N 14 - Principal de copropriété Responsable de copropriété, principal de régie Le principal de copropriété gère les copropriétés dont le cabinet à la charge sur les plans administratif, comptable, financier et technique. Cadre débutant/junior : entre 25 et 30 k Cadre confirmé : entre 30 et 60 k pouvant comprendre des primes d intéressement Syndics de copropriété Administrateurs de biens avec une activité de syndic de copropriétés Directeur de copropriété Copropriétaires Entreprises d entretien et de réparation des immeubles Sociétés d assurance Cabinets immobiliers avec une activité de syndic de copropriétés Avocats et huissiers Gardiens d immeubles Principal de copropriété 81

84 P RINCIPAL LE POSTE Activités principales Pour mener à bien cette gestion, le principal de copropriétés peut être assisté de gestionnaires (techniques, comptables ), en fonction du nombre de lots à gérer. Commercialisation Assurer la qualité de la gestion, la stabilité et la pérennité des mandats de gestion dont il a la charge. Informer les clients et des copropriétaires sur toutes les démarches entreprises pour le compte de l immeuble. Gestion technique Assurer la maintenance technique et le suivi des réclamations courantes des copropriétaires, les visites des immeubles, les calendriers de l exécution et des paiements des travaux, les relations et le suivi des prestataires de service (architectes, bureaux de contrôle, entreprises ). Définir les travaux à engager dans le cadre du budget courant ou à présenter à l assemblée générale. Lancer les appels d offres auprès des entreprises. Souscrire les contrats d entretien pour le compte des propriétaires. Assurer le suivi des décisions des assemblées générales, en matière de travaux. Être le garant de l exécution du règlement de copropriété et des décisions issues des assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Administratif Assurer l ensemble des tâches administratives, financières et comptables : établissement et contrôle des budgets, contrôle de la trésorerie des immeubles, vérification des comptes, mise en place et suivi des procédures de recouvrement. Prévoir et convoquer les assemblées générales et les conseils syndicaux, puis en assurer la conduite et en rédiger le compte rendu. Assurer le suivi de la trésorerie et de la comptabilité de la copropriété, répartition des charges, règlement des fournisseurs, en relation avec le responsable comptable de copropriété. Déclarer et suivre des sinistres, et être en relation avec les assureurs. Les activités secondaires Réaliser le montage de dossiers de financement et de subventions (ANAH, ADEME ) Prendre en charge la gestion de personnel : gardiens, employés d immeubles (si ce n est pas un prestataire de service qui assure les prestations). Variabilité des activités Ses attributions varient en fonction de la nature du mandat confié et du type de patrimoine. Dans les logements, les interlocuteurs sont nombreux et les approches en général moins techniques. Dans les bureaux, les interlocuteurs sont davantage professionnels et soucieux de la qualité du service, ainsi que de la rentabilité. Dans les résidences de vacances, la gestion des «multipropriétés» peut être rendue plus délicate par le grand nombre d interlocuteurs et le risque de dégradation du patrimoine. L apparition de copropriétés en difficulté a fait émerger un métier de responsable de copropriété quelque peu différent de celui du métier de responsable classique. «Gestionnaire de copropriétés dégradées et en difficultés» ou «syndic social». Outre les missions classiques d un syndic de copropriété, il doit mettre en œuvre tous les moyens pour enrayer les processus de dégradation : identification des dysfonctionnements, définition d un programme de réhabilitation, suivi personnalisé des propriétaires et des locataires, rétablissement de la gestion collective, maîtrise des charges Une approche sociale de la gestion est requise dans ce cas.

85 DE COPROPRIÉTÉ LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Maîtrise, DESS, DEA en droit de l immobilier Formations spécialisées en immobilier : ICH, ESPI Expérience C est un poste peu ouvert aux débutants, une expérience de 3 à 5 ans dans la gestion immobilière est généralement requise ; cependant des jeunes diplômés avec un stage dans le secteur immobilier peuvent être recrutés pour un poste de gestionnaire de copropriétés. Poste précédent (P-1) Gestionnaire de copropriétés Évolutions professionnelles (P+1) Directeur de copropriétés Chef d agence Création d un cabinet de syndic Compétences Bonnes connaissances techniques du bâtiment pour assurer l entretien et la maintenance des immeubles. Bonnes connaissances juridiques, notamment en matière de droit de la copropriété. Personnalité Fibre commerciale, bonne aisance relationnelle avec les différents copropriétaires. Leader pour assumer le rôle d animation et de conduite de réunions avec les copropriétaires, mais aussi les entreprises prestataires. Aptitudes à la négociation tout en faisant preuve d autorité pour satisfaire aux exigences des clients en évitant tout dérapage de gestion. Gestion des conflits pour sortir de situation de crise ou négociation dans des situations litigieuses. Exemple d offre Gestionnaires de copropriétés en difficulté Paris 25 à30 ke /an Structure affiliée au pacte de Paris et au 1er groupe d habitat social en France, nous assurons en vue de leur redressement la gestion de copropriétés dégradées et en difficulté appartenant à des populations aux ressources modestes (25 immeubles environ). Nous recherchons un nouveau syndic social. Au-delà des missions classiques d un syndic de copropriété (gestion courante, préparation et tenue des assemblées générales, suivi de travaux), il devra mettre en œuvre tous les moyens pour enrayer les processus de dégradation : identification des dysfonctionnements, définition d un programme de réhabilitation, suivi personnalisé des propriétaires et locataires, rétablissement de la gestion collective, maîtrise des charges De formation Bac+4/5 (droit immobilier, ICH ) avec une première expérience ou des stages dans le secteur immobilier. Une bonne connaissance des techniques du bâtiment sera un atout. Motivation pour l immobilier social nécessaire. Source : Apec Résistant, car la pression des problèmes à résoudre au quotidien est grande et les horaires des assemblées générales, souvent mal réparties dans le temps, mobilisent de nombreuses soirées. 83

86 P RINCIPAL DE COPROPRIÉTÉ TÉMOIGNAGE David HATTEZ Principal de copropriété chez Foncia Laporte à Paris «Le principal de copropriété est un homme-orchestre. Il doit savoir jouer de tous les instruments pour assurer la pérennité des biens.» David HATTEZ, 28 ans, a pris ses fonctions de principal de copropriété chez Foncia depuis le début de l année Diplômé en gestion et logistique, il démarre sa carrière dans une étude d huissier de justice où il prend en charge la gestion d immeubles. Cette première expérience l incite à créer et développer un cabinet d administration de biens. Mais très vite il prend conscience qu il est difficile pour un jeune diplômé de créer sa propre structure. Il intègre alors un cabinet indépendant en tant que gestionnaire de copropriété, mais les possibilités d évolution sont limitées. Il décide donc de rejoindre le groupe Foncia. David HATTEZ gère aujourd hui 50 immeubles, soit près de 1800 lots. Pour mener à bien cette gestion, il est assisté d une collaboratrice. Ils assurent ainsi en binôme le suivi administratif, comptable, juridique et technique de leurs biens. Le principal de copropriété chez Foncia est en contact permanent et direct avec ses clients. Il est de ce fait le garant de l exécution du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblées générales. «La copropriété est un métier diversifié mais difficile. Il est donc impératif de maîtriser parfaitement ses dossiers, ce qui implique une grande rigueur administrative.» La rigueur, l organisation, l implication et le relationnel sont la clé de voûte du succès. L aptitude à la négociation ainsi qu à la gestion de conflits est indispensable pour satisfaire aux exigences des clients. Exemple d offre Principal de régie (h / f) Lyon 30 à 35 ke /an Régie d administration de biens réputée. Vous prendrez en charge la gestion administrative, juridique, technique et budgétaire d un portefeuille de lots environ Vous assurerez la gestion au quotidien des immeubles, la préparation et la tenue des assemblées générales et des conseils syndicaux, la rédaction des procès verbaux, les commandes, les suivis des travaux et des budgets, la gestion du personnel d immeubles, mais également la gestion des relations avec les différents intervenants : copropriétaires, fournisseurs De formation supérieure Bac+ 4 (Droit ), vous avez une expérience significative dans la fonction. Vous maîtrisez les outils bureautiques, vous êtes motivé, consciencieux, organisé et vous faites preuve d autorité. Poste évolutif. Source : Apec A voir aussi Dans ce document N 4 - Prospecteur foncier N 8 - Négociateur en immobilier d entreprise Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» David HATTEZ souhaite se stabiliser chez Foncia et valoriser ses compétences à travers les méthodes et les procédures du groupe. Il aimerait évoluer vers un poste de directeur de copropriété en cabinet ou rejoindre le service copropriété de la holding.

87 N 15 - Responsable de gestion immobilière locative Gestionnaire immobilier, responsable locatif inspecteur de gérance, gérant, chargé de clientèle Le responsable de gestion immobilière assure l ensemble des tâches de gestion locative d un patrimoine immobilier, de la désignation du locataire à la clôture du compte après son départ. Il veille à l occupation du parc placé sous sa responsabilité et assure l encaissement des loyers et des charges. Il intègre les multiples facettes de la gestion locative pour assurer la production d un service cohérent et de qualité pour la satisfaction du client : gestion administrative, commerciale et technique. Cadre junior : entre 27 et 32 k Cadre confirmé : entre 32 et 37 k Des primes d intéressement sur résultats peuvent être attribuées (atteintes d objectifs en matière de location de biens vacants et de résorption d impayés de loyer) HLM (OP, SA, Coopératives) SEM (Sociétés d économie mixte) Investisseurs professionnels Directeur du patrimoine Personnels de l agence (administratifs, techniques) Sociétés foncières Assurances, mutuelles, banques Chef d agence Responsable de gestion immobilière locative 85

88 R ESPONSABLE DE GESTION LE POSTE Activités principales Avant la mise en location Gérer la demande locative : enregistrement des demandes de location (logements, bureaux, commerces). Recevoir des candidats : visite des locaux et réponse aux demandes d informations (localisation, niveau de charges, proximité des transports ). Analyser des candidatures. Gérer les attributions. Durant la vie du bail Préparer la signature des baux. Intégrer les données permettant de lancer la facturation. Réaliser les états des lieux d entrée et remise des clés au locataire. Gérer les réclamations et toutes demandes d intervention de la part des locataires. Gérer les relances des impayés et mettre en œuvre les procédures pré-contentieuses et contentieuses. Activités éventuelles Assurer, lors de la livraison de programmes neufs, des permanences sur place pour la commercialisation du patrimoine, c est-à-dire sa mise en location, si cela n est pas fait par ses chargés de clientèle. Variabilité des activités Les activités du responsable de gestion immobilière peuvent varier en fonction de la nature du patrimoine géré. Gestion de bureaux : l activité est principalement orientée vers la gestion technique (y compris les aspects hygiène et sécurité) et la satisfaction des utilisateurs. Gestion de logements privés (administrateurs de biens) : l accent est mis sur la gestion locative (impayés et vacance de logements), sur la recherche et la fidélisation de bons clients. Gestion de logements sociaux: dans ce domaine d activité, le responsable de gestion immobilière a une approche sociale de la gestion, notamment pour l attribution de logements sociaux (critère d occupation des logements avec conditions de ressources), les impayés de loyer (loi SRU ), etc. Assurer le suivi et les relances des polices d assurance des locataires. Gérer les dossiers de sinistre en liaison avec le service technique. A la fin du bail Enregistrer les congés des locataires et la réalisation des états des lieux de sortie. Établir des soldes de compte des locataires et garantir l adéquation des décisions avec les textes juridiques qui les régissent. Activités secondaires Représenter la société lors de commissions: logements privés ou sociaux, représentation en cas d impayés aux commissions FSL (Fonds Solidarité Logement).

89 IMMOBILIÈRE LOCATIVE LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Bac+2 minimum de type BTS Bac+4 : maîtrise en droit ou en économie Formation spécialisée en immobilier ESPI ou ICH. Poste précédent (P-1) Assistant de responsable de gestion immobilière Évolution professionnelle (P-1) Chef d agence Expérience Une première expérience en gestion immobilière est souhaitée. Pour les débutants, le statut cadre est octroyé après une expérience probante. Exemple d offre Responsable locatif Paris 27 à 30 ke /an Compétences Bonne connaissance de l ensemble des étapes de la gestion d un bien (de l étude des candidatures à la sortie des lieux). Capacités d argumentation, notamment lorsqu il s agit de louer les locaux. Connaissance des textes juridiques relatifs au logement afin d informer les locataires de leurs droits et devoirs. Maîtrise de la bureautique, notamment pour préparer et gérer les quittances. Une SA d HLM parisienne (4 000 logements) recrute son responsable locatif. Rattaché au responsable gestion locative, vous coordonnez quatre personnes en charge de la location des logements. Vos missions: attribution des logements, prévention et suivi de la vacance, maintien de l équilibre social, établissement et suivi des tableaux de bord. De formation Bac+3/4, vous justifiez d une expérience de 5 ans minimum en gestion locative acquise dans le secteur du logement social. Votre aptitude à l encadrement, vos capacités rédactionnelles et relationnelles ainsi que votre maîtrise des outils informatiques seront les garants de votre réussite. Source : Apec Personnalité Diplomatie et sens relationnel pour répondre aux différentes demandes des occupants, tout au long de la vie du bail. Rigueur et organisation pour optimiser le travail. Adaptation à un environnement en perpétuel mouvement. Aptitude à gérer les conflits pour sortir de situation de crise ou négocier dans des situations conflictuelles. 87

90 R ESPONSABLE DE GESTION IMMOBILIÈRE LOCATIVE TÉMOIGNAGE Laurence RESCHE Responsable d exploitation dans une SA d HLM Les Cités Jardins de la Région Parisienne CJRP (2 200 logements). «Ma mission consiste à encadrer les équipes assurant la gestion quotidienne du dossier du locataire tant sur le plan locatif que technique.» Après une maîtrise de gestion et une formation en informatique, Laurence RESCHE quitte son poste de correspondant informatique dans une grande structure, pour orienter vers un métier très opérationnel dans le monde du logement social. Elle se lance dans cette aventure, et elle découvre un monde riche, en perpétuel mouvement. A voir aussi Dans ce document N 10 Chef d agence locatif immobilier Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» Elle est à la tête d une équipe de cinq personnes, pour l activité gestion locative : trois chargées de clientèle assurent l ensemble de la gestion courante de l entrée au congé du locataire : gestion administrative, commerciale essentiellement, la partie technique étant réalisée par une autre équipe, relevant aussi de sa responsabilité. Elle veille à l occupation du patrimoine, à l encaissement des loyers et des charges. Ce sont ses deux autres collaborateurs qui ont en charge le pré-contentieux et le contentieux, les apurements des charges et la gestion des aides au logement. «Nous sommes en train de mettre en place des procédures informatiques pour rationaliser et optimiser et contrôler le travail au quotidien.» «Je fais des points réguliers sur les indicateurs majeurs de l activité d exploitation, à savoir l évolution des impayés et du nombre de logements vacants. Ces séances de travail auxquelles j essaie de participer le plus souvent possible me permettent également de rester très proche du terrain.» L exercice de ce métier comporte plusieurs exigences : tout d abord, celle d être organisé pour éviter de se laisser déborder par le quotidien. Ne pas toujours intervenir dans l urgence mais anticiper, organiser et gérer un flux régulier de travail. Il faut aussi être diplomate, car on peut être amené à gérer des situations conflictuelles, savoir ajuster son discours à son interlocuteur (aussi bien en interne qu en externe), communiquer, apporter des réponses, les argumenter et surtout avoir «la fibre sociale.» Aujourd hui, son objectif principal se résume dans le mot «qualité» : améliorer le service au quotidien, faire de la qualité pour satisfaire le client locataire et mettre en place des indicateurs de performance pour évaluer leur degré de satisfaction.

91 GESTION TECHNIQUE N 16 - DIRECTEUR TECHNIQUE N 17 - INGÉNIEUR DE MAINTENANCE N 18 - RESPONSABLE ENTRETIEN / MAINTENANCE / TECHNIQUE N 19 - RESPONSABLE DES SERVICES GÉNÉRAUX N 20 - RESPONSABLE DE SITE EN FACILITIES MANAGEMENT

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93 N 16 - Directeur technique Responsable des bâtiments, responsable immobilier Le directeur technique assure le maintien et la pérennité du patrimoine ainsi que des équipements techniques des bâtiments dans un double souci d optimisation de la qualité du patrimoine immobilier et de maîtrise des charges locatives. Dans le domaine public: entre 30 et 45 k Dans le secteur privé : entre 45 et 60 k HLM (OP, SA, Coopératives) SEM (Sociétés d économie mixte) Investisseurs professionnels Sociétés foncières Directeur général Direction des investissements Service comptable et financier Service juridique Assurances, mutuelles, banques Propriétaires publics : État, établissements publics Toute entreprise possédant un patrimoine immobilier important Directeur du patrimoine Direction de la gestion locative Prestataires Directeur technique 91

94 D IRECTEUR LE POSTE Activités principales Le directeur technique anime et encadre ses équipes constituées notamment d ingénieurs, de chargés d opérations et de techniciens. Élaborer la politique technique de la société en matière de maintenance et d améliorations du patrimoine immobilier existant (amélioration et modernisation) grâce à ses connaissances de l état physique du patrimoine et des équipements et à la gestion des bases de données immeubles. Élaborer la programmation des travaux : plans pluriannuels de travaux pour les GR et GE (Grosses Réparations et Gros Entretien). Préparer le budget des travaux. Activités secondaires Assurer une veille technologique sur l évolution des techniques des équipements immobiliers (contrôle d accès, courants faibles, GTB (gestion technique du bâtiment )). Activités éventuelles Participer à des groupes de travail sur les évolutions organisationnelles de la structure (répartition des missions et responsabilités de chaque acteur ). Variabilité des activités En fonction de la structure de l organisme, les missions du directeur technique sont plus ou moins étendues : il peut être à la tête d un service étoffé avec une fonction de management développée, mais il peut avoir à assurer le pilotage de prestataires dans le cadre d une forte délégation. Lancer les appels d offres et sélectionne les prestataires. Être le garant du respect des budgets et des délais de l ensemble des chantiers dont il a la charge. Veiller à l optimisation technico-économique des chantiers. Valider les devis chiffrés de ses ingénieurs en regard de ses objectifs économiques. Gérer les sinistres (dommages ouvrages, décennale, biennale, assurance propriétaire ). Négocier les contrats de maintenance et manager les différents prestataires externes. Être le garant de la veille réglementaire sur l ensemble du patrimoine. Être force de proposition dans l élaboration de plan de patrimoine.

95 TECHNIQUE LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Diplômé de l enseignement technique secondaire ayant une grande expérience dans cette fonction Ingénieur généraliste ou spécialisé (ESTP, INSA, Mines, ENSAM, ESIP ) Architecte DPLG Expérience Il s agit d un poste de cadre confirmé, alliant pratique du management et expérience de l immobilier. Postes précédents (P-1) Ingénieur travaux Conducteur de travaux Responsable maintenance immobilière Évolutions professionnelles (P+1) Directeur du patrimoine par élargissement des compétences aux domaines juridiques, commerciaux et sociaux Gestionnaire d actifs immobilier (avec compétences financières développées) Compétences Connaissance souhaitée des techniques, matériaux et entreprises spécialisées. Connaissances juridiques notamment en droit des contrats et bonne connaissance du Code des marchés publics. Compétences en matière de programmations de travaux et de programmations budgétaires. La pratique d un logiciel de programmation de travaux peut être demandée. Personnalité Exemple d offre Directeur des services techniques h / f Suresnes (92) 35 ke /an Nous sommes un Office Public d Aménagement et de la Construction (2 800 logements). Membre du comité de direction, vous avez pour mission : l encadrement de trois techniciens, deux secrétaires et huit ouvriers ; la passation des marchés publiques ; le montage d opérations; la programmation et l exécution ; la préparation et le suivi du budget concernant votre champs d intervention, le suivi des chantiers, l animation d une régie. A ans environ, de formation ingénieur en bâtiment, vous justifiez d une expérience dans le logement, de qualités relationnelles et d une pratique du management. Une connaissance de l aménagement serait un plus. Source : Apec Meneur d hommes et animateur d équipes. Esprit d analyse et compréhension des problèmes dans le cadre d un raisonnement global pour faire des choix pertinents. Sens de la négociation, sens commercial et relationnel développé. Ténacité et conviction. 93

96 D IRECTEUR TECHNIQUE TÉMOIGNAGE Thierry ZEHLES Directeur technique à la Cancava «L exercice de ce métier repose sur la capacité à faire des choix de maintenance du patrimoine par la connaissance et la prise en compte des différentes contraintes: physiques, techniques, économiques, réglementaires, sociales» Thierry ZEHLES a pris ses fonctions de directeur technique depuis 4 ans. Architecte de formation, il se forge une solide expérience dans différents métiers de l immobilier. Son parcours professionnel débute dans la maîtrise d œuvre, puis il se dirige rapidement vers la maîtrise d ouvrage, dans le domaine des études de faisabilité et le montage d opérations, au sein d un Opac (Office d aménagement et de construction). Il poursuit dans le domaine particulier du montage d opérations de résidences pour personnes âgées auprès d un promoteur de logements sociaux (BAPH), et plus précisément dans la recherche foncière (négociation avec les collectivités locales). Il intègre une autre structure, en tant que responsable de programmes (constructions neuves et réhabilitation). C est à travers les opérations de réhabilitation qu il acquiert la dimension patrimoniale de l immobilier. Sa prise de fonction en tant que directeur technique valorise l ensemble de ses compétences et correspond à son souhait d acquérir une expérience de management. «Au-delà de mes compétences techniques, juridiques, financières, je concentre mes efforts sur le management de mon équipe, mais aussi sur le pilotage des prestataires, dans le cadre de délégations. Tout cela afin d optimiser les résultats du service.» A voir aussi Dans ce document N 1 - Gestionnaire d actifs immobiliers N 3 - Ingénieur travaux N 12 - Directeur du patrimoine N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» «L exercice de ce métier repose sur l expérience, l aspect théorique est tout à fait insuffisant pour intégrer la véritable dimension du poste. Si le goût n est que technique, ce n est pas ce métier qu il faut exercer, car il met en scène beaucoup d autres compétences et aptitudes, notamment celles de gérer la complexité, tout d abord celle liée à la technique du bâtiment, des contraintes physiques, de choix et de mise en œuvre de solutions, de réglementation, mais aussi les aspects juridiques, le tout dans le cadre d un budget défini.» Thierry ZEHLES reconnaît qu assurer cette mission de maintenance et de pérennisation, voire de valorisation du patrimoine, revient à celle de faire des choix de solutions pertinentes, par la bonne visibilité de l état du patrimoine et la parfaite connaissance des contraintes. «Il n y a pas de maintenance idéale, il y a des choix de maintenance à faire par rapport à des contraintes.» La maîtrise des outils informatiques: logiciels de programmations de travaux, de programmations budgétaires, des bases de données patrimoniales fiables sont autant d atouts dans la recherche de cette pertinence (état du patrimoine, historique des travaux, fiche d identité des immeubles ). «Il faut adopter une gestion technique globale du patrimoine.»

97 N 17 - Ingénieur de maintenance Expert technique, expert maintenance L ingénieur de maintenance a pour mission, dans sa ou ses spécialités techniques, d être l expert technique auprès des services internes en matière de conservation du patrimoine immobilier et du bon fonctionnement des immeubles et de leurs équipements techniques. Il intervient en assistance technique auprès des responsables techniques opérationnels. Cadre débutant: entre 30 et 35 k Cadre confirmé : entre 35 k et 60 k suivant l expertise technique SEM (Sociétés d économie mixte) et HLM (OPHLM, OPAC, SA, Coopératives ) Maîtres d ouvrage privés : - Promoteurs constructeurs - Constructeurs de maisons individuelles - Sociétés de gestion immobilière - Cabinets d administration de biens - Sociétés foncières - Investisseurs professionnels - Assurances, mutuelles, banques - Entreprise à parc immobilier important Directeur technique Directeur du patrimoine Services acheteurs Service des marchés Maîtres d ouvrages publics - État - Collectivités locales - Établissements publics Mandataires et maîtres d ouvrage délégués Sociétés de facilities management (gestion des équipements techniques et des services) Directeur de la gestion Chefs d agence Responsables de gestion Ingénieur de maintenance 95

98 I NGÉNIEUR LE POSTE Activités principales Maintenance courante et d exploitation du patrimoine Rédiger les dispositions techniques des contrats cadres de maintenance et d exploitation (installations thermiques, ventilation mécanique contrôlée, ascenseurs, courants forts et faibles, installations de sécurité, nettoyage, accueil, sécurité et sûreté, etc.). Préparer les consultations et analyse les offres en liaison avec le service des achats ou des marchés. Mettre en place les dispositions pour le suivi technique des contrats et le contrôle de la qualité des prestations. Gros entretien et de grosses réparations Procéder au diagnostic des équipements et installations Établir la programmation pluriannuelle des travaux, en tenant compte, s il y a lieu, des besoins exprimés par les chefs d agence et les chargés de gestion. Préparer le budget annuel de travaux en fonction des crédits alloués. Préparer les cahiers des charges techniques des travaux à réaliser, une fois le budget obtenu Préparer les consultations et analyser les offres en liaison avec le service des achats ou des marchés. Confier la maîtrise d œuvre de ces travaux à des cabinets d ingénierie extérieurs en tant que représentant le maître d ouvrage pour la bonne exécution de ces travaux Réaliser une veille et un contrôle réglementaires afin que l organisme propriétaire respecte les textes en vigueur. Activités secondaires Assurer une veille technologique sur l évolution des techniques des équipements immobiliers (contrôle d accès, courants faibles, gestion technique du bâtiment ). Activités éventuelles Être associé à la réalisation des états des lieux locatifs. Mettre en place et superviser un logiciel de GMAO (gestion de maintenance assistée par ordinateur) qui, en particulier, regroupe toutes les données permettant d assurer la maintenance préventive des équipements (gammes d intervention). Réaliser des missions relatives au traitement des sinistres dits multirisques (dégâts causés par une tempête, incendie, etc.) ou ceux provenant de défaillances de la construction. Variabilité des activités Les missions de l ingénieur de maintenance dépendent de sa ou ses spécialités techniques : certains sont généralistes (tous corps d état), d autres extrêmement spécialisés (climatisation, courants faibles, etc.). Les missions dépendent aussi de la nature et de la complexité technique du patrimoine géré : immeubles de logements sociaux, immeubles de grande hauteur, établissements recevant du public, hôpitaux, etc. Engager les travaux avec les entreprises retenues, et en suivre la réalisation puis assurer la réception. Améliorations et valorisation du patrimoine Formuler à la direction technique ou à la direction du patrimoine des propositions d amélioration des équipements. Être consulté pour l établissement des plans de patrimoine, documents résultant d une analyse stratégique du patrimoine et dont découlent des actions précises sur chacun de sites.

99 DE MAINTENANCE LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Diplômés de l enseignement technique secondaire ayant une grande expérience dans cette fonction DUT génie civil CEFORAL (ESCI de l Ain), Ingénieur généraliste ou spécialisé (ESTP, INSA, ENSAM, ESIP ) Architecte DPLG Poste précédent (P-1) Ingénieur travaux ou conducteur de travaux dans une spécialité du second œuvre en particulier dans les fluides (électricité, chauffage, climatisation) Évolutions professionnelles (P+1) Directeur technique immobilier Responsable maintenance immobilière Responsable des services généraux Expérience Ce peut être un poste de débutant dans ce cas, le jeune cadre assistera un ingénieur maintenance confirmé. Autrement, un minimum de 3 à 5 ans d expérience est requis. Compétences Compétences techniques dans une ou plusieurs spécialités : électricité, thermique, sécurité, etc. Connaissances juridiques notamment au niveau du droit des contrats, la connaissance du Code des marchés publics (le cas échéant). Connaissance du développement des nouvelles méthodes de réalisation. Notions économiques de la construction (estimation des prix). Exemple d offre Ingénieur maintenance junior h / f Luxembourg 35 ke /an Bureau d études, spécialisé en ingénierie de la maintenance et gestion technique du patrimoine immobilier dispose d une forte notoriété sur la place de Luxembourg. Les opérations confiées consistent à auditer et contrôler le bon fonctionnement d équipements techniques, gérer les énergies, superviser les interventions de prestataires de services, établir rapports et compte rendus de réunions, réaliser des études techniques et rédiger des cahiers des charges. Ingénieur (1 à 2 ans d exp.) ou technicien supérieur expérimenté (+ de 6 ans d expérience) électromécanique et /ou maintenance et /ou génie technique du bâtiment, personne de terrain avec bon niveau rédactionnel, organisé et bon relationnel. Maîtrise de la bureautique, connaissance de GMAO, GTC ou GTB, MS project 2000 ou Autocad 2000 est un plus. Allemand demandé. Anglais apprécié. Source : Apec Compétences en matière de prévision et de gestion budgétaire. La pratique d un logiciel de programmation de travaux peut être demandée. Personnalité Analytique et précis pour analyser les désordres techniques et identifier leurs causes. Être ouvert et créatif pour proposer des solutions. 97

100 I NGÉNIEUR DE MAINTENANCE TÉMOIGNAGE Marc CLIMENCE Responsable d entité patrimoniale au sein de la société foncière Gecina «Je suis responsable du compte d exploitation de l ensemble des immeubles regroupé au sein de mon entité patrimoniale.» «Compte tenu des différentes fusions, la nécessité de revoir l organisation pour rationaliser les coûts, préparer l avenir, en fonction des arbitrages patrimoniaux et des acquisitions éventuelles s est fait sentir. D une organisation par strates, où chacun gérait son métier, on est passé à structuration intégrée, chaque entité patrimoniale est considérée comme un centre de profits.» Être responsable de la gestion de à lots implique d être à la recherche constante d un équilibre entre les dépenses (budget d investissement, budget entretien courant mais aussi grosses réparations et gros entretien ) et les recettes (loyers, augmentations de loyers, création de surfaces, valorisation du patrimoine, arbitrage ). «Voilà le nouveau challenge que je dois relever dans cette nouvelle organisation!» Auparavant, cet autodidacte, entré par hasard dans le métier de l immobilier en tant que délégué de gérance pour le compte d une société immobilière, a occupé la fonction de responsable de groupes techniques. A ce titre, il a managé une équipe de cinq techniciens chargés de la maintenance, de l entretien et de la rénovation d un patrimoine constitué de lots. Son objectif a été la conservation du patrimoine dont il a eu la charge, et le bon fonctionnement des immeubles et des équipements techniques. «C est un métier directement lié à la valorisation du patrimoine, le cœur de métier de l entreprise.» Dans sa structure, les gros travaux et les grosses réparations sont en général mis en œuvre par le service technique, cependant il a été force de propositions dans le cadre de l élaboration des plans pluriannuels de travaux. «Lorsqu on occupe ce poste, il faut avoir une double compétence : celle de la connaissance technique mais aussi celle du management et du relationnel. Cette seconde fait parfois défaut au métier technique en général, aujourd hui la compétence technique ne suffit plus : il faut savoir communiquer, présenter, faire passer l information en direction des locataires et des prestataires. De plus en plus, il faut que le client ait un interlocuteur unique : à nous ensuite de nous entourer de l expertise nécessaire à la résolution du problème.» Exemple d offre Responsable maintenance électricité hf Île-de-france 43 à 46 ke /an Groupe bancaire, m 2 recrute pour sa direction immobilière. Vos missions: participer à l élaboration des contrats de maintenance et souscriptions d énergie; analyser les dysfonctionnements des installations électriques et préconiser les solutions appropriées; optimiser la consommation des énergies; coordonner et contrôler les études et le suivi des travaux courants; planifier et organiser les opérations lourdes de maintenance; assister et conseiller les équipes travaux neufs dans le cadre de projets immobiliers; suivre et réceptionner ces travaux; détecter et proposer les travaux d amélioration et de rénovation des installations; assurer un compte rendu d activité régulier ainsi que la mise en place de procédures et méthodes de travail. A ans environ, de formation ingénieur (ENSAM, ESME, HEI, INSA ), vous avez une expérience dans l exploitation et la maintenance d ensembles tertiaires (I.G.H.) dotés d installations techniques complexes. Des connaissance en production et distribution de l électricité haute et basse tension dans le domaine tertiaire et normes et règles des installations, outils: GMAO/GTB/DAO et une bonne pratique des logiciels bureautiques. Source: Apec A voir aussi Dans ce document N 3 - Ingénieur travaux N 12 - Directeur technique N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique N 19 - Responsable des services généraux Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

101 N 18 - Responsable entretien/maintenance/ technique Responsable des bâtiments, responsable de travaux, responsable de régie technique Le responsable entretien / maintenance / technique optimise les performances du secteur maintenance, en veillant notamment à la rentabilité, à la qualité et à la cohérence des opérations d investissement et d entretien. Cadre confirmé : entre 35 k et 45 k SEM (Sociétés d économie mixte) et HLM (OPHLM, OPAC, SA, Coopératives ) Maîtres d ouvrage privés : - Sociétés de gestion immobilière - Cabinets d administration de biens - Sociétés foncières - Assurances, mutuelles, banques - Entreprises à parc immobilier important Directeur du patrimoine Direction administrative et financière Service du contrôle de gestion Maîtres d ouvrages publics : - État - Collectivités locales - Établissements publics Sociétés de facilities management (gestion des équipements techniques et des services). Directeur technique Direction de la gestion locative Département clientèle Responsable entretien/maintenance/technique 99

102 R ESPONSABLE ENTRETIEN / LE POSTE Activités principales Management Encadrer et animer une équipe de collaborateurs, techniciens et ouvriers de maintenance, conducteurs de travaux Veiller à la qualification de la filière technique. Assurer assistance et conseil auprès des conducteurs de travaux de maintenance dans les domaines du montage d opérations, réalisation de diagnostic Gestion technique et contrats de maintenance Programmer les travaux de GR/GE (gros entretien et grosses réparations) et en assurer le montage et le suivi technique. Négocier les contrats de maintenance et les renouvellements de contrats, dans une optique de maîtrise des coûts et de développement de la qualité du bâti. Assurer le suivi de la bonne exécution des prestations. Élaborer le plan d entretien dans le cadre de la maintenance préventive et met en place des outils de suivi. Organiser la maintenance curative. Gestion financière Veiller au respect des cahiers des charges, des budgets, des délais et des impératifs de qualité. Prévoir les investissements. Élaboration du plan de patrimoine Participer à la préparation et à la mise en œuvre de la politique patrimoniale de la société. Veiller à l application des différentes normes et au respect des différents décrets (amiante, plomb ). Assurances Établir les déclarations de sinistre pour les dommages ouvrages. Assurer le suivi des procédures et la gestion des dossiers. Activités secondaires Assurer la veille sur les nouveaux produits et les nouvelles normes techniques. Recenser les préconisations et les prescriptions sur les produits à mettre en œuvre. Être responsable de l élaboration des cahiers des charges types, des bordereaux de prix, des préconisations et des prescriptions sur les produits à mettre en œuvre. Participer à une démarche d asset management en proposant des priorités d investissements et de requalification technique et patrimoniale. Prendre part à la mise en place de méthodes et d outils de gestion du parc. Variabilité des activités En fonction de la spécificité de chaque organisme (nature, nombre de biens, organisation retenue), les attributions peuvent varier. On trouve pour ce métier des spécificités relatives au corps de métier d appartenance. Par exemple, le responsable maintenance électricité participe à l élaboration des contrats de maintenance et de souscription d énergie, analyse les dysfonctionnements des installations électriques et préconise les solutions adaptées ; enfin, il optimise la consommation d énergie Mettre au point et maintenir le volet technique du plan stratégique du patrimoine. Sécurité du patrimoine Garantir le respect de la législation en termes de sécurité et d environnement. Proposer et mettre en œuvre la politique de la maîtrise de la sécurité du patrimoine (parc locatif et locaux de travail du personnel).

103 MAINTENANCE / TECHNIQUE LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes BET ou BTS construction Diplôme d ingénieur (ENSAM, ESME, HEI, INSA, ESIP) complété si possible par une formation supérieure en gestion Expérience Expérience similaire de 3 à 5 ans ou une première expérience dans la maintenance immobilière chantier. Compétences Compétences techniques du bâtiment. Connaissance et pratique du code des marchés et de la loi Maîtrise d ouvrages publics. Personnalité Analytique et précis pour analyser les désordres techniques et identifier les causes. Ouvert et créatif pour proposer des solutions. Postes précédents (P-1) Inspecteur d immeubles Surveillant technique Ingénieur de travaux neufs Ingénieur de maintenance Évolution professionnelle (P+1) Responsable de site de facilities management Exemple d offre Responsable maintenance parc immobilier h/ f Paris A négocier / an Pour un organisme financier régional, assurer la maintenance à moyen et long terme du parc immobilier d exploitation et des projets de gros entretiens: Vous contribuerez à l élaboration et au suivi qualitatif et budgétaire du plan d entretien des immeubles et équipements. Vous participerez à la mise en place et au suivi d une démarche d asset management et proposerez les priorités d investissements et de requalification technique et patrimoniale. Vous prendrez part à la mise en place de méthodes et d outils de gestion du parc. Diplômé de l enseignement supérieur en bâtiment, vous bénéficiez d une expérience de 5 ans, de préférence sur des sites d exploitation tertiaire à forte densité d équipements techniques. Vous maîtrisez les techniques d expertise des dossiers de sinistres. Source : Apec 101

104 R ESPONSABLE ENTRETIEN / MAINTENANCE / TECHNIQUE TÉMOIGNAGE Didier PLOUCHART Responsable de la maintenance du patrimoine à Patrimoine SA Languedocienne d HLM «Le responsable de la maintenance optimise les performances du secteur maintenance en veillant à la rentabilité, à la qualité et à la cohérence des opérations d investissement et d entretien.» Après des études de métreur, c est un peu par hasard que Didier PLOUCHARD débute sa carrière dans le secteur HLM : il a occupé la fonction de responsable de la maintenance du patrimoine au sein de différentes structures. Depuis 6 ans, il a en charge la responsabilité de la maintenance de logements. «C est un métier où les domaines d interventions sont multiples, il faut savoir passer d un sujet à l autre.» Il implique de nombreuses relations avec les maîtres d œuvres, les architectes, les bureaux d études et de contrôle (élaboration de diagnostics techniques), CSPS (coordonnateur sécurité et protection de la santé), cabinets d acoustique et les entreprises titulaires de contrats d entretien, titulaires de marchés de travaux (gros entretien, grosses réparations et réhabilitations) «Pour réussir dans ce métier, il faut être un généraliste avec une bonne approche des différents domaines techniques; il faut surtout savoir aller chercher les compétences pointues (ingénierie spécifique) en fonction des problèmes à résoudre.» Négocier, valider, contrôler, suivre les dossiers sont les actions quotidiennes du responsable de la maintenance. Aujourd hui, nous évoluons plus que jamais dans le cadre de contraintes économiques, trouver des entreprises en capacité de réaliser des travaux en respectant l équation délais /coût /qualité, est un challenge au quotidien. De ces choix découlent la rationalisation et la pertinence de la politique technique de l entreprise. A voir aussi Dans ce document N 3 - Ingénieur travaux N 12 - Directeur du patrimoine N 17 - Ingénieur de maintenance N 19 Responsable des services généraux Les fiches Fonctions. Collection Métiers N 3.4 Entretien-maintenance, travaux neufs, sécurité N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» Didier PLOUCHART note que son rôle va plus loin encore, dans le cadre de la décentralisation de l organisme en agences de proximité. Il doit veiller à la bonne application, par les techniciens d agence et les régisseurs, des produits sélectionnés : ce rôle d interface n est pas toujours simple à gérer dans le cadre de relations fonctionnelles. Autre aspect très important: c est l évolution constante de la réglementation qui le pousse à se mettre à niveau en permanence et à opérer une veille technologique (Plan de prévention, CSPS). Sa participation à l élaboration d un plan stratégique de patrimoine à dix ans le met au devant de la scène en matière de constitution et alimentation de base de données (métrés, programmation de travaux), et de la constitution de la mémoire technique du patrimoine.

105 N 19 - Responsable des services généraux Responsables des moyens généraux, responsable des affaires générales, responsable de la logistique ou «facilities manager» interne Le responsable des services généraux coordonne l ensemble des activités concernant la gestion, l entretien et la sécurité de l immobilier de l entreprise (services, installations, équipements). Ainsi, il contribue à la réalisation des objectifs stratégiques de l entreprise par la mise à disposition de la meilleure infrastructure dans le cadre des budgets alloués. Cadre confirmé : entre 45 à 60 k L échelle des salaires de la fonction est très large, en raison de multiples critères dont elle dépend : contenu du poste, niveau de sous-traitance, nombre de m 2 et de sites à gérer, nombre de personnes à manager Propriétaires publics (État, régions, département, communes) Établissements publics (hôpitaux, universités ) Direction générale Direction administrative et financière Secrétariat général Services financier et juridique Grandes entreprises propriétaires ou locataires d un important patrimoine immobilier Direction des ressources humaines Directeur immobilier Prestataires Responsable des services généraux 103

106 R ESPONSABLE DES LE POSTE Activités principales Gestion technique Assurer le suivi de la maintenance et de l entretien des immeubles, et être responsable des travaux et de la négociation des contrats d entretien. Gérer l ensemble des approvisionnements de l entreprise. Arbitrer entre «faire» et «faire-faire» et pouvoir si besoin, recourir à des prestataires extérieurs, en externalisant un certain nombre de prestations ou de services. Organisation interne Animer et motiver des équipes (administratifs, techniciens, accueil ). Variabilité des activités Les activités du responsable des services généraux peuvent varier, notamment lorsqu il met en application un concept d externalisation et / ou de sous-traitance de tout ou partie des fonctions «support». Dans le cas extrême, où toutes les activités «support» sont externalisées, le responsable des services généraux devient le gestionnaire des contrats confiés à un ou des prestataires. Il peut prendre le nom de facility manager. C est un métier au contour «élastique», et selon les entreprises, la fonction peut varier de «l intendance» à un poste de cadre de haut niveau regroupant des responsabilités fonctionnelles, d achats, de gestion immobilière et financière. Assurer la rédaction et le suivi des plans opérationnels. Économie et finance Élaborer le budget puis en assurer le suivi. Négocier avec les autres directions et services. Déterminer les prix de revient et les coûts des différentes activités. Assurer les relations avec les clients internes et être le garant de la sécurité des personnes et des biens dans les locaux. Activités secondaires Évaluer et assurer les possibilités de développement des collaborateurs directs en vue de la réalisation des objectifs fixés. Veiller en permanence à bien comprendre les besoins des salariés dans leur entreprise spécifique et y apporter des solutions adaptées. Organiser et superviser les déménagements.

107 SERVICES GÉNÉRAUX LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Postes précédents (P-1) DUT de l université de Marne-la-Vallée Bac+4 filières économiques et de gestion Diplôme d école d ingénieurs Mastère ESTP, etc. Expérience C est un poste de confirmé avec de multiples compétences (technique, achats, organisation ) qui est peu accessible aux cadres de moins de 35 ans. Cependant, il existe des postes d adjoint. Compétences Gestion prévisionnelle, budgets, contrôle de gestion, tableaux de bord, benchmarking, réduction de coûts. Achats : consultations, négociation, gestion des contrats des fournisseurs et prestataires, relations avec les prestataires ou partenaires externes. Technologie et veille technologique : bâtiments, équipements techniques, matériels, etc. Bureautique, réseaux, progiciels et logiciels spécialisés Langues étrangères, en raison de l internationalisation des marchés, mais l anglais est la règle. Aptitude à la négociation en interne et avec les prestataires. Ingénieur space planning Architecte DPLG, ESA Responsable entretien / maintenance Évolutions professionnelles (P+1) Acheteur de prestations Directeur immobilier Responsable de site en facilities management Exemple d offre Responsable des moyens généraux Paris 49 à 53 ke /an Une importante société du secteur immobilier recherche un responsable des moyens généraux. Rattaché à la direction Organisation et Informatique, vous encadrez une équipe de cinq collaborateurs au service de 250 personnes au siège et de 250 personnes réparties dans les immeubles appartenant à l entreprise. Vous assurez le pilotage et le contrôle de: la gestion des locaux et des moyens généraux (aménagement et entretien des espaces et installations, suivi des prestataires et contrats) ; la gestion de la télécommunication, de l accueil et de la sécurité ; la gestion du restaurant inter-entreprises ; l organisation des transferts. Vous participez aux projets d évolution des outils de travail des collaborateurs de l entreprise. Formation Bac+2 minimum ; expérience d au moins cinq ans en grande entreprise dans la gestion de bâtiment et / ou les services généraux. Rigueur, méthode, initiative et sens de la relation client. Connaissances bureautiques. Source : Apec Personnalité Être orienté vers le client interne et la société pour assumer le rôle d encadrement et d animation d équipes hétérogènes. Être logique, pratique et méthodique pour optimiser le fonctionnement du service. 105

108 R ESPONSABLE DES SERVICES GÉNÉRAUX TÉMOIGNAGE Annie ROUSSEY Directrice des services généraux, au sein du groupe de communication DDB «Ma mission consiste à gérer certains métiers des fonctions supports de l entreprise permettant au groupe DDB de réaliser son cœur de métier dans un environnement confortable et productif, en parfaite adéquation avec ses besoins en termes d image de marque, de ressources, de disponibilité de respect et d anticipation de ses besoins.» Après des études de droit, un début de carrière dans diverses fonctions touchant à l administration, à la gestion et à l organisation d événements, elle prit en charge pendant 4 ans les services généraux d une agence de communication internationale, avant de rejoindre le groupe DDB pour lequel elle gère les métiers de l immobilier, des achats hors production et des services généraux. Un métier généraliste, très polyvalent, qui s articule sur des dizaines d autres qui en constituent la face visible. Ainsi elle nomme : Les métiers de l immobilier : recherche d immeubles en location, audit des surfaces, architecture d intérieur et travaux, aménagements et déménagements, gestion administrative et financière, rédaction et négociation des baux, gestion des opérations de maintenance et d entretien des immeubles ; le groupe DDB est aujourd hui implanté dans 18 sites en région parisienne et 15 en province, pour une surface totale de m 2. Les métiers des achats hors production : dans le cadre des achats hors production du groupe DDB, elle permet à chaque filiale du groupe d avoir accès à une possible globalisation porteuse d économies d échelles pour l ensemble des achats des frais généraux (biens et services). Les métiers des services généraux : principalement assurés dans l immeuble siège social du groupe (800 personnes). Elle gère la plus large palette des métiers de services : reprographie, flotte automobile, voyages, courrier, audiovisuel, accueil, télécommunications C est grâce à ces valeurs que le métier de direction des services généraux sort aujourd hui de son manteau de discrétion pour s imposer comme support incontournable de l évolution des entreprises. C est un métier de passion dont l intérêt sans cesse renouvelé par la pluralité des dossiers traités ne s érode jamais. A voir aussi Dans ce document N 11 - Directeur immobilier N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique N 20 - Responsable de site en facilities management Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Entretien-maintenance, travaux neufs, sécurité N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché» Le métier des services généraux, nous confie-t-elle, s il est réalisé avec la passion qu il mérite, est l une des très rares fonctions qui mette un manager en situation de chef d entreprise. C est un métier extrêmement complet qui nécessite des compétences de manager et de communication, mais également un très forte capacité à organiser, décider, gérer des masses financières considérables. «Être directeur des services généraux à l aube du 3 e millénaire, c est participer pleinement à l évolution des entreprises dans lesquelles nous exerçons aux côtés des équipes de direction générale qui savent aujourd hui en mesurer plus justement l importance.»

109 N 20 - Responsable de site en facilities management Responsable d affaires Le responsable de site met en œuvre et développe des activités de facilities management immobilier en garantissant des niveaux de qualité de services définis contractuellement et ce, dans des conditions de profitabilité demandées par la direction générale. Son rôle est d assurer la gestion et l exploitation d immeubles, tant en termes de travaux que de services aux locataires, pour le compte des sociétés clientes dans un souci de maîtrise des coûts et d amélioration des performances. Cadre junior : entre 30 et 40 k Cadre confirmé : entre 40 et 60 k L échelle des salaires de la fonction est très ouverte, en raison des multiples critères dont elle dépend : contenu du poste, niveau de sous-traitance, nombre de m 2 et de sites à gérer, le nombre de personnes à manager Sociétés de facilities management Direction des sites Direction commerciale Directeur régional Prestataires Responsable de site en facilities management 107

110 R ESPONSABLE DE SITE LE POSTE Activités principales Management Animer, diriger et organiser son équipe dans un souci d optimisation des moyens humains et matériels. Faire appliquer la législation sociale et les directives de la direction des ressources humaines. Exploitation Assurer la maintenance des installations par l élaboration, la mise en place et le suivi des programmes de maintenance. Élaborer et soumettre à la direction technique d exploitation les chiffrages des devis ou travaux supplémentaires. Gérer les réclamations des clients. Établir et suivre les budgets de fonctionnement et d investissement du service et être responsable de leur tenue. Finaliser les rapports d exploitation du site : reporting techniques et commerciaux Proposer le budget d investissement des travaux propriétaires. Établir le cahier des charges des prestations. Vérifier l adéquation entre le contrat ou le cahier des charges et les contrats de sous-traitance. Suivre et contrôler les contrats sous-traités en liaison avec la direction technique d exploitation : des tâches multitechniques et multiservices par le personnel (de la société ou des sous traitants). Rendre compte à sa direction des événements marquants liés à l exécution des contrats. Réglementation Proposer et mettre en œuvre toutes mesures correctives aux fins de respecter les obligations légales, réglementaires ou contractuelles. Faire strictement appliquer la législation en matière d hygiène et de sécurité et la mettre en œuvre pour que soient assurées à tout moment la santé et la sécurité du personnel. Élaborer, faire approuver et appliquer les plans de préventions. Garantir le respect de la réglementation environnementales au niveau des installations et des activités de l organisme. Activités secondaires Être attentif aux opportunités externes qu il transmet à la direction commerciale. Promouvoir la politique qualité et environnement de la société au sein de son service et auprès des sous-traitants. Variabilité des activités En fonction des prérogatives données par l organisme, plusieurs schémas sont envisageables Contrat «unique» par lequel le donneur d ordre confie un ensemble de prestations à l entreprise de facilities management. Le responsable de site FM réalise directement une part plus ou moins importantes de ces prestations. Mission confiée à une entreprise de FM qui assure les fonctions de management et de pilotage du ou des contrats multitechniques (pour les missions techniques) ou multiservices (pour les services à l occupant), par l intermédiaire du responsable de site. Commercialisation Établir des offres commerciales en réponse aux demandes de travaux des clients. Contribuer à l optimisation des coûts et à l amélioration de la qualité de services. Développer le périmètre de ses prestations sur le site.

111 EN FACILITIES MANAGEMENT LE PROFIL LA MOBILITÉ Diplômes Une formation spécialisée est impérative BTS ou DUT bâtiment Ingénieur ESTP Architecte DPLG Mastère facilities management de l ESTP Postes précédents (P-1) Acheteurs de prestations de maintenance Responsable entretien / maintenance / technique Évolution professionnelle (P+1) Responsable multi-sites en facilties management Expérience Une expérience de 3 à 5 ans dans la fonction est généralement requise. Cependant, il existe quelques postes de juniors avec une première expérience. Compétences En site tertiaire ou site industriel, bonnes notions d électricité et de climatisation. Bonnes connaissances en matière de réglementation sur l environnement. Maîtriser l établissement et le suivi de budget. Savoir élaborer une offre commerciale pour répondre aux besoins des clients. Exemple d offre Directeur de site tertiaire h / f Paris 55 ke /an Filiale d un leader opérateur immobilier, gestion et exploitation d immeubles tertiaires (facilities management): fonction technique et services aux entreprises occupantes. 100 personnes, 450 locataires, 300 MF de services généraux. Direction d une équipe pour gérer des locataires et exploiter des locaux d un important site tertiaire de référence parisien. Budget d exploitation du site : 32 MF. Perspectives d évolution dans le Groupe pour de plus larges responsabilités dont l international. Ingénieur ESTP ou généraliste technique, architecte. Expérience dans un poste similaire pour des immeubles tertiaires en liaison avec des asset managers, property managers et groupes sous-traitants. Bon gestionnaire potentiel pour évoluer. Excellents contacts. Source : Apec Savoir manager des sous-traitants afin d obtenir les meilleures prestations possibles. Personnalité Bonnes capacités relationnelles et commerciales pour développer l activité. Esprit de synthèse face à des problèmes multiples. 109

112 R ESPONSABLE DE SITE EN FACILITIES MANAGEMENT TÉMOIGNAGE Alain GROUT Directeur de la formation et du campus chez Faceo Systems La technique : assurer la maintenance des installations qui lui sont confiées ; suivre les contrats sous traités, et contrôler l exécution des tâches multi techniques et multiservices du personnel ; gérer les budget d investissement et de fonctionnement du site ; appliquer les réglementations environnementales au niveau des installations qui sont confiées, et l application de la législation en matière d hygiène et de sécurité sont les autres prérogatives du responsable de site. «Compte tenu de la diversité des activités du responsable de site, il est indispensable d être très réactif et répondre au quart de tour aux sollicitations des clients. Il faut être capable de développer et entretenir de bonnes relations avec les clients et les fournisseurs.» Les métiers du facilities management sont en plein essor et offrent des débouchés intéressants. «Fournir au client un service au meilleur rapport qualité / coût.» Il vient d être nommé à ce poste pour construire et mettre en place les outils nécessaires à qualifier les métiers du facilities management. «C est un métier nouveau, où tout est à inventer et où le potentiel humain constitue la clé de voûte de notre réussite.» Avant d accéder à ces fonctions, il a exercé, au sein de la structure Thomson Gestion Immobilière, le métier de responsable de site puis de responsable de la région nord de Paris ( m 2 et une centaine de personnes à manager). «Le responsable de site a une double compétence : la première est le management du personnel et la seconde, la gestion du patrimoine ainsi que l exploitation et la maintenance des sites pour le compte des différents clients.» Trois mots clés Les clients : l objectif majeur est de garantir les niveaux de qualité de services définis contractuellement. On peut noter que la réalisation de cet objectif est récompensée par une prime liée au degré de satisfaction du client (enquête annuelle établie à partir de différents critères réactivité, qualité et maîtrise des coûts ). «Cette approche client doit être développée, ce qui n est pas aisé car compte tenu de l historique de la société, la difficulté est de passer d une relation hiérarchique à une relation fournisseur / client.» Le personnel : animer et diriger son équipe sur le site mais aussi organiser l activité dans un souci d optimisation des moyens humains et matériels constituent l activité de base du responsable de site ; elle n est pas toujours facile à gérer car les équipes sont très hétérogènes. Exemple d offre Responsable de site Île-de-France 34 ke /an Groupe européen spécialisé dans le facilities management de sites tertiaires ou industriels. Vous optimisez la gestion et le fonctionnement du site dans le cadre d engagements contractuels de progrès et enrichissez le contrat par de nouvelles prestations. Vous recherchez et assurez la mise en œuvre des solutions techniques et services adaptés aux besoins des clients (climatisation, chauffage, courants forts, courants faibles, courrier, nettoyage, téléphone ). Vous animez une équipe de onze1 personnes, coordonnez et contrôlez l intervention de sous traitants. De formation ingénieur généraliste ou technique bâtiment, vous justifiez d une exp. dans les métiers de service aux bâtiments, maintenance technique. Doté de bonnes capacités relationnelles, vous êtes force de proposition, rigoureux et organisé. Source : Apec A voir aussi Dans ce document N 18 - Responsable entretien / maintenance / technique Les fiches Fonctions. Collection Métiers N Entretien-maintenance, travaux neufs, sécurité N Les métiers de l immobilier Les fiches Secteurs. Collection Métiers N 17 - Immobilier Consultables aussi sur : rubrique «marché»

113 POUR ALLER PLUS LOIN ASSOCIATIONS, FÉDÉRATIONS PROFESSIONNELLES ÉTABLISSEMENTS DE FORMATION RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES

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115 Associations, organismes professionnels ADEME (Agence de l Environnement et de la Maîtrise de l Énergie) 27, rue Louis-Vicat Paris ANAH (Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat) 17, rue de la Paix Paris APOGEE (Institut français du management immobilier) 11, boulevard Brune Paris Cedex 14 ASPIM (Association professionnelle des sociétés civiles de placement immobilier) 18, rue de Vienne Paris ARSEG (Association des Responsables de Services Généraux) 24, rue Jacques-Ibert Levallois-Perret Chambre syndicale des Experts immobiliers de France 129, rue du Faubourg-Saint-Honoré Paris CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) 53, rue du Rocher Paris Conseil Supérieur du Notariat 31, rue du Général-Foy Paris COPREC (Confédération des Organismes Professionnels de Prévention et de Contrôle) Les Quadrants - 3, avenue du Centre Saint-Quentin-en-Yvelines Cedex ESH (Entreprises sociales pour l Habitat) Fédération Nationale des Sociétés Anonymes et fondations d HLM 14, rue Lord-Byron Paris CAPEB (Confédération de l Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment) 46, avenue d Ivry Paris CARGIM (Compagnie des Architectes chargés de la Gestion et de l entretien des Immeubles) 8 bis, avenue Percier Paris CEFLU (Centre d Étude et de Formation pour le Logement et l Urbanisme) 5, rue de Vienne Paris Fédération Nationale des Offices Publics d HLM (OPHLM) et d Aménagement et de Construction (OPAC) 14, rue Lord-Byron Paris Cedex 08 Fédération Nationales des Sociétés Coopératives d HLM 14, rue Lord-Byron Paris Cedex 08 FFB (Fédération Française du Bâtiment) 9, rue de La Pérouse Paris 113

116 FIABCI (Fédération internationale des professions immobilières) 23, avenue Bosquet Paris FNAIM (Fédération Nationale de l Immobilier) 129, rue du Faubourg-Saint-Honoré Paris FNPC (Fédération Nationale des Promoteurs-Constructeurs) 106, rue de l Université Paris FNSEM (Fédération Nationale des Sociétés d Économie Mixte) 11-15, rue Saint-Georges Paris FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières) 48, rue de Rome Paris UNFOHLM (Union Nationale des Fédérations d Organismes d Habitations à Loyer Modéré) 14, rue Lord-Byron Paris Cedex 08 Union Générale des Notaires de France 73, boulevard Malesherbes Paris UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) 11, quai Anatole-France Paris UNTEC (Union Nationale des Techniciens Economistes de la Construction) 8, avenue Percier Paris Ministère de l Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer Secrétariat d État au Logement La Grande Arche La Défense Cedex Ordre des Géomètres-Experts 40, avenue Hoche Paris SNPI (Syndicat National des Professions Immobilières) 26, avenue Victor-Hugo Paris SYPEMI (Syndicat Professionnel des Entreprises de Multiservice Immobilier et de facilities management) 28, rue de la Pépinière Paris UNAPOC (Union nationale des professionnels de la coordination en OPC, sécurité et protection de la santé) 6 au 12, rue Raffet Paris UNCMI (Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles) 3, avenue du Président-Wilson Paris

117 Etablissements de formation École Centrale Paris Grande Voie des Vignes Chatenay-Malabry Cedex École Nationale des Travaux Publics de l État Rue Maurice-Audin Vaulx-en-Velin Cedex École Polytechnique Palaiseau Cedex EFAB (École Française des Administrateurs de Biens) 179, rue de Charonne Paris Elegia Formation 80, avenue de la Marne Montrouge Cedex ENPC (École Nationale des Ponts et Chaussées) 28, rue de Saints-Pères Paris ENSAM (École Nationale Supérieure des Arts et Métiers) 151, boulevard de l Hôpital Paris ESCI DE L AIN (École Supérieure de Commerce et d Industrie de l Ain) CEFORAL Rue Henri-de-Boissieu Bourg-En-Bresse Cedex ESCP - EAP (European school of management) 79, avenue de la République Paris ESPI (École Supérieure des Professions Immobilières) 2, villa du Mont-Tonnerre Paris ESSEC (École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales) Avenue Bernard-Hirsch Cergy-Pontoise Cedex ESTP (École Spéciale des Travaux Publics) 57, boulevard Saint-Germain Paris HEI (École des Hautes Études Industrielles) 13, rue de Toul Lille Cedex ICH (Institut d études économiques et juridiques appliquées à la Construction et à l Habitat) Formation au Cnam Paris et dans les antennes ICH en région 2, rue Conté Paris Cedex 03 IEIF (Institut de l Épargne Immobilière et Foncière) 23, boulevard Poissonnière Paris IFMO (Institut de Formation à la Maîtrise d Ouvrage) 15, rue de Châteaubriand Paris INSA (Institut National des Sciences Appliquées) 20, rue Albert-Einstein Villeurbanne Cedex Université Paris IX Dauphine Place du Maréchal-de-Lattre-de-Tassigny Paris Cedex 16 IUT Marne la Vallée Cité Descartes 2, rue Alber- Einstein Champs-sur-Marne 115

118 Références bibliographiques LIVRES Les métiers de l immobilier B. Charluet, C. Cuinat, P. Le Palec, B. Trébosc, K. Schmitt-Jaegert Éditions du Puits Fleuri Les métiers de l immobilier Laure Montesinos L Étudiant Guide pratique du management immobilier Apogée ARTICLES ET REVUES Administrer (mensuel) SARL Publications Administrer 53, rue du Rocher Paris Tél. : Éditions Insignia Bourdais Publications des Éditions Bourdais et base de données d ouvrages consacrés à l immobilier d entreprise, au logement, à l urbanisme, au droit et à la fiscalité immobilière (à commander en ligne) SITES INTERNET Site de recrutement en ligne exclusivement dédié aux métiers de l immobilier. Portail des achats, des services généraux et du facilities management Site de l ANIL (Agence Nationale pour l Information sur le Logement) où trouver les adresses des différentes agences départementales (ADIL). Informations FNAIM juridiques et pratiques (mensuel) Fédération Nationale de l Immobilier (FNAIM) 129, rue du Faubourg-Saint-Honoré Paris Tél. : Le Moniteur des Travaux Publics et du Bâtiment (hebdomadaire) 17, rue d Uzès Paris AJDI - Actualité Juridique, Droit Immobilier (mensuel) Éditions Dalloz 31-35, rue Froidevaux Paris Cedex 14 L Information immobilière (mensuel) La Presse Immobilière 11, quai Anatole-France paris

119 ANNEXES QUELQUES ACTEURS MAJEURS ABRÉVIATIONS LEXIQUE

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121 Quelques acteurs majeurs Raison sociale Activité Appartenance à un groupe Altys gestion d immobilier d entreprise, Filiale de Sodexho Alliance facilities management Archon Group Bouygues immobilier Cogedim asset management promoteur généraliste promoteur généraliste Comadim conseil et gestion d immobilier d entreprise, Filiale de Meunier facilities management, ingénierie technique Dalkia gestion des énergies et des fluides, Filiale de Vivendi facilities management Environnement et EDF Difa Eiffage immobilier fonds d investissement immobilier allemand promoteur-constructeur Elyo gestion des énergies et des fluides, Filiale de Tractebel (Suez) gestion et maintenance des équipements techniques, facilities management Exprimm entreprise de multiservices, Filiale de Bouygues Construction de la maintenance du patrimoine à la délégation des services généraux Faceo facilities management, Filiale de Thalès gestion d immobilier d entreprise Foncia transaction, syndic, gérant, conseil en immobilier d entreprise, loueur, gérant de SCPI, mandataire Foncière 1 % association ayant pour objet le développement de l offre locative destinée en priorité aux salariés des entreprises assujetties au 1 % logement GE Capital UIS investissements et financements immobiliers, Filiale de General Electric asset management Gecina foncière d habitations, de bureaux et de commerces Groupe 3F construction et gestion de logements sociaux Dont Immobilière 3F, SA d HLM 119

122 Hammerson Insignia Bourdais Jones Lang LaSalle Kaufman & Broad foncière franco-britannique de bureaux et de centres commerciaux transaction, conseil, administration de biens, expertise conseil et gestion d immobilier d entreprise, conseil et gestion en investissements immobiliers promoteur généraliste Klépierre foncière de bureaux et de centres commerciaux Filiale de BNP-Paribas Filiale : SEGECE Meunier promoteur généraliste, administration de biens, Filiale de BNP-Paribas commercialisation de logements neufs Filiales : Sinvim, Comadim Nexity promotion, assistance à maîtrise d ouvrage Filiales : George V, Sari, Coteba Omnitec facilities management concernant l ensemble Filiale de Forclum (groupe Eiffage) des services généraux Perexia transaction, administration de biens, Filiale du Crédit Foncier gestion de logements et immobilier d entreprise (Caisse d Épargne) Filiales : Gestrim, Sagi Promogim promoteur d immobilier résidentiel SCIC Développement conseil, expertise, assistant maître d ouvrage, Filiales : GFF, G3A promotion, transaction Simco Société Foncière Lyonnaise Unibail foncière d habitations, de bureaux et de commerces foncière de bureaux, de commerces et d habitations foncière de bureaux, de centres commerciaux et de complexes d exposition et de congrès Vendôme Rome VRSI transaction, services immobiliers, Filiale : Auguste-Thouard gestion d immobilier d habitation, de loisir, résidences étudiants, gérant de SCPI Vinci construction, travaux routiers, concessions, Filiale : GTIE technologies de l information et des énergies Source : Apec, 2002

123 A bréviations et sigles APL Aide Personnalisée au Logement BTP Bâtiment et Travaux Publics CDEC Commission Départementale d Équipement Commercial CHSCT Comité d Hygiène, de Sécurité et des Conditions de Travail FM Facilities Management GIP Groupement d Intérêt Public GMAO Gestion de Maintenance Assistée par Ordinateur GPU Grand Projet Urbain COS Coefficient d Occupation du Sol CSPS Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé DCF Discounted Cash Flows DDE Direction Départementale de l Équipement DIUO Dossier d Intervention Ultérieure sur l Ouvrage DNTS Diplôme National de Technologie Spécialisée (bac+3) DSQ Développement Social des Quartiers DSU Développement Social Urbain DTU Document Technique Unifié EIC Ensemble Immobilier Complexe ERP Enterprise Ressources Planning ERP Etablissement Recevant du Public GPV Grand Projet de Ville GR / GE Grosses Réparations/ Gros Entretien GTB Gestion Technique du Bâtiment GTC Gestion Technique Centralisée IGH Immeuble de Grande Hauteur ISO International Standards Organization MOP Maîtrise d Ouvrage Publique OPAC Office Public d Aménagement et de Construction OPC Ordonnancement Pilotage Coordination OPHLM Office Public d Habitation à Loyer Modéré PLU Plan Local d Urbanisme PLV Promotion sur le Lieu de Vente 121

124 PTZ Prêt à Taux Zéro SAHLM Société Anonyme d Habitation à Loyer Modéré SEM Société d Économie Mixte SRU Solidarité et Renouvellement Urbain TCE Tous Corps d État VEFA Vente en l État Futur d Achèvement VMC Ventilation Mécanique Contrôlée ZAC Zone d Aménagement Concertée ZUS Zone Urbaine Sensible

125 L exique IMMOBILIER Asset management : gestion d actifs immobiliers. Cette activité consiste à optimiser les investissements immobiliers en gérant et arbitrant un portefeuille de biens. Il s agit d une financiarisation de l immobilier où le bâti n est envisagé que comme un actif et un produit de placement. Cash-flow actualisés : méthode d évaluation financière permettant d établir une valeur objective à partir de laquelle sera fixée un prix pivot dans le cadre de cession ou d acquisition. Data room : salle d informations permettant aux acquéreurs potentiels d avoir confidentiellement accès à l ensemble des documents nécessaires à l évaluation du bien. Facilities management : multiservice immobilier. L entreprise de FM organise et exécute, sous sa propre responsabilité et selon des critères de performances, la gestion des services techniques ou généraux d un ensemble immobilier tertiaire, commercial ou industriel. Fluides : l air et l eau, chauds et froids, les gaz, et leur réseau de circulation, c est-à-dire principalement les installations frigorifiques, climatiques et sanitaires. Maître d œuvre : chargé par le maître d ouvrage de concevoir l ouvrage, c est-à-dire d établir le projet architectural, de diriger l exécution du ou des marchés de travaux conclus avec les entreprises, et de proposer la réception et le règlement des travaux. Il est le plus souvent constitué en équipe : architecte, bureau d études techniques, ingénieur-conseil, économiste de la construction, etc. Maître d ouvrage : décide de l opération. Il définit son programme, détermine l enveloppe financière, conclut les marchés, opère le paiement et réceptionne les travaux. Il peut consentir une délégation d exercice à un mandataire: le maître d ouvrage délégue ou se fait assister par des assistants à maître d ouvrage. Property management : gestion de propriétés immobilières. Activité de gestion d immeubles pour le compte de tiers, prenant en charge des biens pour en assurer la location. RESSOURCES HUMAINES Activité: Ensemble de tâches à accomplir par le salarié dans le cadre d une situation de travail et mobilisant des compétences déterminées. Par exemple, l une des activités du responsable de la communication interne consiste à définir les actions de communication, une autre de ses activités est de conseiller les cadres dirigeants. Fiche métier: Elle décrit un emploi type, c est-à-dire un modèle d emploi théorique reconstruit à partir d un ensemble de postes réels présentant des proximités suffisantes (en termes de compétences mobilisées et de finalité) pour être étudiés et traités de façon globale. On peut distinguer plusieurs emplois types (ou «métiers») au sein d une même fonction. Par exemple, au sein de la fonction communication, on distingue les métiers de directeur de la communication, responsable de la communication interne, responsable de la communication externe, attaché de presse, chargé des relations publiques, journaliste d entreprise. Finalité (du métier): La finalité du métier est sa raison d être. Elle permet d en comprendre le rôle et l utilité dans l organisation. Par exemple, la finalité du métier de responsable de la communication interne est de développer la culture de l entreprise ou du groupe. 123

126 Fonction : Ensemble de métiers qui concourent à un même objectif final nécessaire au bon fonctionnement de l entreprise. La plupart des entreprises présentent un même découpage interne entre grandes fonctions: direction générale, production, comptabilité, ressources humaines, communication, fonction commerciale, etc. Par exemple, l objectif de la fonction communication est de construire et promouvoir une image positive et cohérente de l entreprise. Poste de travail: Regroupement d activités exercées régulièrement par un salarié. Le poste de travail est défini par l entreprise quant à son lieu d exercice, son contenu et ses modalités d exécution. Secteur (d activité): Regroupement de l ensemble des entreprises ou des établissements exerçant une activité principale similaire. A titre d illustration, on peut citer les secteurs de l hôtellerie, des transports, de l industrie mécanique, de la construction, de l assurance, etc. Le secteur définit l activité de l entreprise et non celle du salarié.

127 Prix : 9,90 E Les Référentiels des métiers cadres. Les métiers de l immobilier. Association Pour l Emploi des Cadres 51, boulevard Brune Paris Cedex 14 Tél. : (prix appel local)