CHAPITRE IX LE DROIT DE PROPRIETE

Transcription

1 CHAPITRE IX LE DROIT DE PROPRIETE Est le plus complet des droits réels. Intrinsèquement lié au capitalisme. Section I Théorie générale de la propriété 544 du CC : La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolu pourvu qu on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. Est un droit réel principal (lien de droit entre une personne et une chose) qui donne à son titulaire des prérogatives très fortes. Ces prérogatives très fortes sont appelées les attributs. A. Les attributs du droit de propriété Le droit de propriété confère trois prérogatives très fortes : 1. Usus Le droit d usage : d utiliser la chose, s en servir 2. Fructus Droit de jouissance : d en percevoir les fruits. Les fruits n altere pas la substance de la chose (Exemple de fruits : loyer d un appart, récolte d un champ, intérêts d une somme d argent) Ne diminue pas la valeur de la chose. 3. Abusus Droit de disposition : droit d en disposer, de la modifier, transformer, voire de détruire. Exemple : hypothèque d un immeuble, apporter son épargne dans une société, extraire des produits d une mine ou d une carrière. B. Les caractères du droit de propriété Il est en principe 1. Absolu Le propriétaire a des prérogatives très fortes sur la chose. Le propriétaire a la maitrise totale de la chose. C est un principe. Il existe de nombreuses exceptions du fait de l évolution de la société. La propriété n est pas seulement individuelle mais également collective. Exemple : servitude de passage, la hauteur des haies et immeubles, barrières est réglementée. 2. Exclusif En principe le droit de propriété est individuel mais il existe de nombreuses exceptions qui font qu un même bien peut appartenir à plusieurs propriétaires. Exemple : parties communes d un immeuble (co propriété) ; usufruitier et nu propriétaire ; l indivision 3. Perpétuel Le droit de propriété dure temps que la chose elle même existe. Le droit de propriété ne se perd pas par le non usage sauf en cas de possession. Au décès d une personne s ouvre la succession. Tous les biens du défunt sont transmis { ses héritiers. S il a prévenu quelque chose on parle de libéralités. Il peut faire des donations de son vivant. Les enfants sont réservataires. Limite : l expropriation. Section II L acquisition de la propriété Le droit de propriété s acquiert de trois façons : actes juridiques (ex : contrat de vente), faits juridiques (ex : la possession) et occupation pour les «choses sans maître» (sans propriétaire)

2 A. Acquisition de la propriété par l acte juridique (ex : le contrat) Le contrat est le mode le plus fréquent d acquisition de la propriété. Il faut distinguer les actes gratuits ou { titre onéreux. Ex : M. Dupond tient { ce que la femme avec laquelle il vit garde la maison qu il occupe s il venait { mourir. Que peut il faire? 3 types d actes juridiques : - Il peut vendre la maison { sa concubine. Il s agit d un contrat de vente { titre onéreux. - Il peut faire un testament au profit de sa concubine. Il s agit d un acte unilatéral { titre gratuit. - Il peut faire une donation : acte unilatéral à titre gratuit qui produit des effets du vivant de la personne. 1. Le principe du transfert immédiat dans le contrat de vente 1583 du CC : La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de plein droit à l acheteur { l égard du vendeur dès qu on est convenu de la chose et du prix. Le transfert de propriété se fait même si la chose n a pas été payée et livrée. Principe : transfert de propriété est immédiat dès l échange des consentements parce qu il y a accord entre les parties. Cependant ce principe peut entrainer des inconvénients pour les parties comme pour les tiers si la chose n a pas été payé immédiatement ou la chose livrée. Exemple d inconvénients : l acheteur supporte les risques de la chose (voiture brule ou accident) le vendeur reste en possession d un bien qui ne lui appartient pas plus. Risque pour les tiers. Ils ne peuvent pas savoir qui est le propriétaire. 2. Limites - nées de la volonté des parties : les parties elles mêmes conviennent de différer le transfert de propriété et d attendre la livraison du bien et le paiement du prix par un close de réserve de propriété. - A la nature de la chose vendue : o Soit la chose est un corps certain : une chose parfaitement identifiable qui se distingue des autres choses de même nature. En droit, on dit que les corps certains ne sont pas interchangeables, ils ne sont pas fongibles. Ex : un tableau de Picasso, une voiture mais pas neuve. Pour les corps certains le transfert de propriété est immédiat. o Soit le bien est une chose de genre, c'est-à-dire fongible (Ex : cerise, argent) le transfert de propriété intervient lors de l individualisation de la chose (pesage, comptage) - Quant à la production des tiers : les tiers qui envisagent d acheter un bien doivent savoir si le possesseur du bien en est le propriétaire. Les solutions juridiques diffèrent selon s il s agit d un bien meuble ou immeuble : - Immeuble : la loi impose une publicité foncière de tout acte immobilier. Acte notarié qui l inscrit à la conservation des hypothèques (donc terme générique). La loi considère qu il y a transfert de propriété uniquement à compter de la publicité foncière. Le transfert est opposable au tiers. Si un vendeur malhonnête a vendu 2 fois le même immeuble quel sera l acquéreur qui sera considéré comme le véritable propriétaire? Ce sera celui qui publie son titre en premier. - Meuble : les meubles sont par principe non immatriculés donc non publiés. Sauf exception. En cas de vente multiple, le code civil (1141) donne une solution. L acquéreur qui est entré en possession du bien le premier est préféré s il est de bonne foi. B. L acquisition de la propriété par un fait juridique Le droit de propriété est en principe perpétuel. Cependant dans certains cas le possesseur d un bien peut devenir propriétaire { la place du véritable propriétaire sous certaines conditions. Ce mode d acquisition concerne aujourd hui davantage les meubles que les immeubles. Annonce 1. Les conditions de la possession pour qu elle produise des effets juridiques. Eléments constitutifs o Corpus : élément matériel de la possession : le possesseur donne l apparence du propriétaire vis-à-vis des tiers. (ex : porter un bijou, conduire une voiture) o Animus : élément intentionnel, traduit l état psychologique du possesseur qui a l intention de se comporter comme s il était le propriétaire. Le locataire est donc différent du possesseur.

3 + 1 Qualité requise de la possession pour que la possession soit considérée comme utile. Doit remplir quatre qualités cumulatives : o Doit être continue (sinon discontinue) : actes matériels doivent être accomplis de façon régulière (un champ doit être ensemencé une fois l an) o Doit être paisible (sinon elle est violentée) le possesseur doit détenir le bien sans contrainte (un voleur qui dérobe un tableau ne deviendra jamais propriétaire il est possesseur violent) o Doit être publique c'est-à-dire apparente aux yeux de tous (ex : captation d une source grâce { des travaux souterrains ne peut pas produire d effets) o Doit être non équivoque (ne doit pas donner lieu à interprétation, ne doit pas être ambiguë) (ex : une personne retenant les bijoux d une amie avec qui elle vivait, décédée, et qui prétend les avoir reçus en cadeau est un possesseur équivoque) o Possession ne doit pas être précaire (on ne peut posséder pour un autre). Un locataire qui siège dans un appartement ne pourra jamais être possesseur. Un salarié qui possède des outils de travail de son employeur ne sera jamais propriétaire. Lorsque les conditions sont remplies la possession produit des effets juridiques car elle est considérée comme utile. La possession utile peut faire devenir propriétaire le possesseur à la place du véritable propriétaire. Le possesseur est présumé propriétaire. Ce sera donc au propriétaire de prouver son titre. Il faut cependant distinguer la possession d un meuble par rapport { un immeuble et il faut distinguer les incidences de la bonne et la mauvaise foi. 2. Les effets de la possession et le vis-à-vis des meubles Principe : «En fait de meuble, possession vaux titre» 2276 Code Civil Le possesseur va se comporter vis-à-vis du bien comme s il était propriétaire. Dans la pratique le propriétaire est aussi le possesseur. Lorsque le possesseur détient un meuble et qu il est de bonne foi c'est-à-dire qu il ignorait qu une chose autre personne en était propriétaire et bien il devient propriétaire { la place du propriétaire dès lors qu il a le bien en sa possession. S il était de mauvaise foi il pourrait néanmoins devenir propriétaire mais au bout de 30 ans. Ex : Mme X a acheté un bijou à sa voisine Mme Y qui désirait se procurer une forte somme en liquide (pr dette de jeu) or il s avérait que le bijou n appartenait pas à Mme Y mais à son amie Mme Z. Mme X était de bonne foi en achetant ce bijou, elle devient donc immédiatement propriétaire (elle a le bijou en sa possession) Si le véritable propriétaire (Mme C) veut récupérer son bien elle peut racheter son bijou à Mme X. Si Mme X avait été de mauvaise foi elle aurait pu devenir propriétaire au bout de 30 ans. Exceptions : le vol ou la perte Art 2276 : «Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve» ( Donc 3 ans si possesseur de bonne foi et 30 si MF) L acheteur d un tableau au prix du marché chez un brocanteur est supposé avoir été acheté de bonne foi. Il est supposé ignorer le vol du tableau. Si le véritable propriétaire revendique la propriété du tableau il pourra le récupérer pendant 3 ans. Le droit n exige pas le remboursement. Si le possesseur est de mauvaise foi le véritable propriétaire pourra revendiquer le chose pendant 30 ans. Art 2277 : «Si le possesseur actuel de la chose volée ou perdue l'a achetée dans une foire ou dans un marché, ou dans une vente publique, ou d'un marchand vendant des choses pareilles, le propriétaire originaire ne peut se la faire rendre qu'en remboursant au possesseur le prix qu'elle lui a coûté.» 3. Immeubles Le principe veut qu après l écoulement d un certain délai le possesseur devienne propriétaire { la place du véritable propriétaire : prescription acquisitive ou usucapion. Bonne foi ou mauvaise foi du possesseur a une influence sur ce délai. La mauvaise est beaucoup plus simple à prouver pour un immeuble. Si l immeuble est possédé de MF délai de 30 ans. Si BF prescription acquisitive abrégée de 10 ans. En cas de loyer perçu sur l immeuble lorsque le possesseur de BF et qu il doit rendre l immeuble parce que le délai n est pas échu il peut conserver le montant des loyers. S il est de MF et qu il doit rendre l immeuble il devra restituer les loyers avec.

4 C. Synthèse Prescription acquisitive en cas d immeuble ou de meuble Meuble Immédiat / 3 ans Possession utile de BF Immeuble 10 ans Fruits (loyer) Meuble 30 ans Possession utile de MF Immeuble 30 ans Fruits (loyer) 30 ans Le droit a prévu un mode d acquisition immédiat pour les biens qui n appartiennent { personne. Chose sans maître. Ex : produits de la chasse et la pêche, les choses abandonnées. Section III L étendue du droit de propriété A. L objet du droit de propriété 1. L étendue : l assiette du droit de propriété Le droit de propriété ne s applique pas seulement { la chose, il s applique également aux accessoires de la chose. Chose (immobilière) + accessoire Ex : le propriétaire du sol est également propriétaire du sous-sol mais également de l espace aérien au dessus. Le propriétaire a donc le droit de construire sur son sol dans le respect des règles de l urbanisme. Il peut couper les racines qui avancent sur un fonds, construire un héliport, un immeuble. Un propriétaire peut s opposer aux empiètements faits sur son fonds. 2. Le droit d accession immobilisation La propriété d une chose donne droit sur ce qui est produit par la chose elle-même. Ex : les récoltes, les fruits ce qui s unit et s incorpore { la chose Ex : les plantations, les alluvions (droit d accessions) Art 555 : «Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.» Le droit de propriété est en principe absolu. Cependant il peut faire l objet de restrictions dans l intérêt des particuliers ou de la société. Les contraintes s appellent des servitudes. Le droit de propriété est en principe individuel. Cependant exceptionnellement les prérogatives peuvent être partagées (Ex : usufruit) B. Les servitudes (Code Civil) 1. Définition Art 637 CC : «Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.» Une servitude grève un immeuble. Il y a donc un fonds dominant par rapport à un fonds servant. La servitude est au profit du fonds dominant et imposée au fonds servant (servitude de passage, de vue)

5 2. Caractéristiques juridiques C est un droit réel principal qui limite l exercice du droit de propriété du fons servant au profit d un fonds dominant. Ex : droit de passage oblige le propriétaire d un fonds servant { laisser passer le propriétaire d un fonds dominant sur ses terres. La servitude est en principe perpétuelle et s attache au fonds. Différents types de servitudes (639 CC) : - Servitude découle de la situation naturelle des lieux (en cas d écoulement des eaux il est normal que le fonds inférieur reçoivent le ruissellement des eaux du fonds supérieur - Obligation imposée par la loi : exemple de la mitoyenneté et les auteurs de plantation - Conventions entre propriétaires (servitudes conventionnelles ou du fait de l homme) C. L usufruit Est un droit démembré : il y a partage de la propriété entre l usufruitier et le nu propriétaire. Usufruitier : Usus + Fructus. Nu propriétaire : Abusus. 578 CC : L usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire le ferait à charge d en conserver la substance. L usufruit est un droit réel principal mais il ne donne qu une maîtrise partielle de la chose. 1. Constitution (loi ou convention) La loi : 1 er ex : l usufruit du conjoint survivant sur les biens de l époux décédé. 2 e ex : l usufruit des parents sur les biens de leur enfant mineur âgé de 16 ans Convention : 2 personnes décident devant notaire de démembrer le droit de propriété (donation d usufruit) 2. Effets L usufruit va entrainer des obligations vis-à-vis de l usufruit L usufruitier a le droit d utiliser la chose et d en récolter les fruits. Il peut consentir un bail sur le bien mais en cas de bail commercial il faut l accord du nu propriétaire. Avant l usufruit il faut dresser un inventaire du bien pour qu il n y ait pas de contestation après. «L usufruitier doit jouir «en bon père de famille»» c'est-à-dire il faut conserver la substance (doit faire réparation par ex, usufruitier paye les impôts) En principe l usufruit est temporaire (max : jusqu'à la mort du propriétaire) D. L exercice entravé du droit de propriété Le droit de propriété est en principe absolu, il donne donc des prérogatives très fortes. Il a une fonction sociale et le droit individuel doit être en harmonie avec les droits collectifs. En cas d atteinte aux libertés, en cas d abus du droit de propriété, la jurisprudence est venu limiter le droit de propriété, l entraver. 1. Abus de droit Intention de nuire. Si le propriétaire exerce son droit dans le but de nuire à autrui il commet une faute. Il engage sa responsabilité civile délictuelle. 2. Troubles anormaux du voisinage Sans intention malveillante. Si le propriétaire occasionne un trouble qui dépasse les inconvénients acceptables de voisinage. Sans volonté de nuire, il engage néanmoins sa responsabilité civile mais sans faute. (Le + souvent : bruit, fumées, odeurs) Lorsque les activités agricoles, industrielles, artisanales, ou commerciales occasionnent des nuisance à des habitations (à des riverains) dont le permis de construire est postérieur aux activités les riverains ne peuvent pas prétendre à réparation. (affaire ciment Lafarge)

6 SYNTHESE LE DROIT DE PROPRIETE Théorie générale de la propriété : Article 544 du CC Acquisition de la propriété Par un acte juridique : Attributs Caractères - A titre gratuit (ex : contrat de donation) Par un fait juridique : La Possession - A titre onéreux (ex : contrat de vente) - Usus - Fructus - Abusus - Réel - Absolu - Exclusif - Perpétuel Principe : Article 1138 du CC Limites Conditions de la possession pour qu elle produise des effets de droit : possession utile Effets de la possession utile : présomption de propriété pour le possesseur et effet créateur de la possession - Nés de la volonté des parties Transfert immédiat : dès l échange des consentements - Tenant à la nature du bien vendu - Liées à la protection des tiers (possession de BF pour les meubles vaut titre et publicité foncière pour les immeubles) Eléments : - Corpus - Animus Pour les meubles Pour les immeubles Qualités : - Continue - Publique - Paisible - Non équivoque Principe : acquisition de la propriété mobilière article 2279 du CC : - Si BF : acquisition immédiate - Si MF : acquisition trentenaire Principe : acquisition de la propriété immobilière (usucapion ou prescription acquisitive) - Si BF prescription abrégée (10 ou 20 ans) et fruits conservés - Si MF prescription trentenaire et fruits restitués Exceptions : meubles perdu ou volé : 3 ans (sf si possesseur de MF : 30 ans)