l'actualité en matière de sites et sols pollués

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Daniel Simon
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1 l'actualité en matière de sites et sols pollués

2 Sommaire De quoi parlons-nous? Ce qui ne change pas Ce qui est en train d'évoluer L'enjeu patrimonial et financier Comment se préparer?

3 DE QUOI PARLONS-NOUS?

4 De quoi parlons-nous? Le thème des sites et sols pollués est complexe, essentiellement en raison : D'une part de ses enjeux, variables selon les activités et la taille des entreprises ainsi que de leur implantation (toutes les entreprises ne sont pas égales devant la pollution des sols ) D'autre part, du grand nombre d'aspects à prendre en compte : La nature de la pollution Les intérêts à protéger Les acteurs impliqués par le sujet La réglementation l'élément le plus troublant est que la réglementation n'est que la partie émergée de l'iceberg et ne constitue qu'un des aspects de la "sanction" potentielle

5 De quoi parlons-nous? L'origine de la pollution : Pollution accidentelle (assimilable à une situation d'urgence) Pollution chronique (a priori non prise en charge par les assurances) La nature de la contamination : HCT, HAP, BTEX COHV Métaux lourds et métalloïdes CN PCB Pesticides

6 Les intérêts à protéger : De quoi parlons-nous? Les occupants (actuels ou futurs) du site Les riverains Les eaux souterraines Les acteurs impliqués par le sujet : L'administration (préfecture, DREAL, Mairie ) Les exploitants et les propriétaires Les assurances Les riverains Les associations environnementales Les acheteurs (notaires, banques et avocats )

7 De quoi parlons-nous? La réglementation Il convient de distinguer deux situations fondamentales relatives au site concerné par une éventuelle pollution des sols : Le site est assujetti à la réglementation des ICPE. Dans ce cas l'encadrement réglementaire sera fixé par les circulaires du 08/02/07. Le site est non assujetti à la réglementation des ICPE. Dans ce cas, ce sera le droit commun qui s'appliquera (responsabilité civile et/ou pénale et/ou contractuelle selon les cas).

8 CE QUI NE CHANGE PAS

9 Ce qui ne change pas Plusieurs notions afférentes aux sites et sols pollués ont été largement diffusées depuis plusieurs années. Certaines sont maintenant assez bien connues et, à priori, non remises en cause dans l'immédiat. On peut ainsi citer par exemple : L'exposition en "première ligne" de l'exploitant, soit au titre des ICPE, soit au titre du droit commun. L'évaluation de l'impact d'une pollution des sols et des eaux souterraines en fonction de l'usage futur du site.

10 Ce qui ne change pas L'obligation d'informer le Maire sur l'usage futur du site, lors de la cessation d'activité d'une ICPE. La prééminence de la méthodologie prônée par les circulaires du 08/02/07 dans le cas d'établissements ICPE : L'investigation historique Le diagnostic approfondi des sols et des eaux souterraines Le schéma conceptuel L'interprétation de l'état des milieux (IEM) Le plan de gestion L'EQRS et l'arr il convient de noter que l'influence de la méthodologie des circulaires du 08/02/07 tend à s'étendre aux contextes hors ICPE!

11 Ce qui ne change pas L'obligation (article L du code de l'environnement) pour le vendeur d'un terrain ayant accueilli une entreprise assujettie à la réglementation ICPE, selon le régime de l'autorisation : de prévenir par écrit l'acheteur de cette situation ; ainsi que de toute autre information relative aux dangers et inconvénients qui ont été engendrés par l'exploitation de ladite ICPE et dont il aurait connaissance.

12 CE QUI EST EN TRAIN D'EVOLUER

13 Ce qui est en train d'évoluer La mise en place d'une politique renforcée d'information d'ordre public à partir d'outils déjà existants : BASIAS ; BASOL. L'apparition (prochaine) d'une "certification de service"(*) des prestataires dans le domaine des sites et sols pollués et ce, autour de trois types de missions : Études, assistance et contrôle Ingénierie des travaux de réhabilitation Réalisation des travaux de réhabilitation (*) L'organisme de certification accrédité COFRAC sera le LNE L'alignement prévisible du statut d'exploitant non ICPE avec celui de l'exploitant ICPE.

14 Ce qui est en train d'évoluer L'évolution possible de l'actuel statut jurisprudentiel de "détenteur" du sol pollué, attribué au propriétaire du foncier, vers un renforcement des situations potentielles de mise en cause (discussion en cours). Le "recouvrement" partiel de la réglementation des sites et sols pollués par la réglementation sur les déchets (arrêté du 28/10/10), susceptible de jouer un rôle non négligeable sur la valorisation immobilière d'emprises foncières peu ou pas polluées au regard de la réglementation sur les sites et sols pollués Le traitement des terres polluées sur site ne sera plus assujettie à la réglementation ICPE (circulaire du 24/12/10 ). La possible introduction d'un chapitre sites et sols pollués dans le code de l'environnement

15 L'ENJEU PATRIMONIAL ET FINANCIER

16 L'enjeu patrimonial et financier La notion de valeur patrimoniale est fondamentale pour les PMI (souvent familiales et non cotées en bourse) : La valeur patrimoniale brute (VPb) est déterminée par des critères d'évaluation à la fois objectifs (comptabilité, chiffre d'affaires, résultats d'exploitation ) et subjectifs (image de marque, clientèle, positionnement sur le marché, savoir-faire ). La valeur patrimoniale nette (VPn), est obtenue en pondérant la VPb par la prise en compte d'aléas prévisibles ou plausibles.

17 L'enjeu patrimonial et financier Le facteur environnemental, notamment la pollution des sols, intervient alors en tant : qu'élément objectif, venant en diminution de la VPb si le problème a déjà été décelé ; qu'aléa potentiel, venant en diminution de la VPn si aucun diagnostic n'a été réalisé. Dans les deux cas la valeur de cession est pénalisée!

18 L'enjeu patrimonial et financier L'impact financier de la pollution des sols sur le prix de cession peut être significatif. Cet impact financier est directement lié à des "chiffres clés" en matière de réhabilitation des sols : Densité des sols : 1,65 à 1,80 Prix d'élimination des terres* (hors excavation et hors transport) : ISDI : 8 à 12 HT / m³ (sans TGAP) ISDND : 50 à 65 HT / t (plus TGAP) ISDD : 120 à 130 HT / t (plus TGAP) *Ces prix ne concernent que les terres, ils ne prennent pas en compte l'éventuelle dépollution des eaux souterraines

19 L'enjeu patrimonial et financier Ainsi, les "chiffres clés" en matière de réhabilitation des sols nous permettent de comparer le coût* d'un même volume excavé, par exemple m³ : Sans pollution avec travaux de génie civil : a priori HT Avec une légère pollution et avec travaux : a priori HT Avec une forte pollution et avec travaux : a priori HT *Ces prix n'intègrent pas les frais d'excavation et de transport, ni la TGAP. Ils ne concernent que les terres et ne prennent pas en compte l'éventuelle dépollution des eaux souterraines

20 COMMENT SE PREPARER

21 Comment se préparer? Pour faire face aux risques environnementaux sur la valeur patrimoniale, en cas de vente d'une entreprise ou d'un foncier industriel, il convient de se préparer le plus tôt possible. Dans cette perspective, il importe d'anticiper et de mettre en œuvre un programme séquentiel en quatre phases : Investiguer Provisionner Réhabiliter Argumenter

22 Comment se préparer Phase 1 : Investiguer au moyen d'un véritable audit des sols, comportant : une étude historique ; un diagnostic approfondi (sondages, prélèvements, pose éventuelle de piézomètres) ; un plan de gestion (incluant le cas échéant une ARR prédictive). Phase 2 : Provisionner Dans l'hypothèse où la phase précédente ait mis en évidence une pollution des sols, le cédant aura tout intérêt de chiffrer la réhabilitation du foncier, afin d'en provisionner le coût sur un ou deux exercices

23 Comment se préparer? Phase 3 : Réhabiliter Si nécessaire, dépolluer le site et réaliser une ARR finale, avec un dossier de récolement, éventuellement validé par l'administration (DREAL / DRIEE) Phase 4 : Argumenter Dans tous les cas de figure (absence de problème ou remise en état) le cédant trouvera avantage (notaire, acheteur, organismes de financement, administration ) à élaborer un dossier rigoureux mettant en valeur la situation de conformité du site et l'absence de tout risque significatif afférent à la qualité des sols!

24 Fin de la présentation Merci pour votre patience!...

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