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1 table des matières (Les chiffres renvoient aux numéros de pages)

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3 SOMMAIRE... liste des abréviations... remerciements... VII XI XV TITRE I L opération immobilière, ses acteurs et ses mécanismes CHAPITRE I Notion d opération immobilière et notions voisines Section I La notion d aménagement L objectif de l aménagement foncier : produire du terrain constructible Les outils de l aménagement Les ZAC Les lotissements Les permis de construire valant division... 7 SECTION II La notion de montage immobilier L objectif du montage immobilier : construire et commercialiser un immeuble La spécificité du montage immobilier : l intervention d un opérateur immobilier... 9 CHAPITRE II Les différentes opérations immobilières Section I Construire pour soi L intervention d un architecte L intervention d une entreprise de travaux Section II Construire pour autrui : le contrat de promotion immobilière Définition du contrat de promotion immobilière (CPI) Dispositions applicables au CPI Dispositions spécifiques au secteur de l habitation Section III Construire pour vendre : la vente à terme et la vente en l état futur d achèvement Les différents contrats de vente Conclusion d un contrat de vente : entre le contrat préliminaire et l achèvement de l immeuble Principales obligations des parties au contrat de vente Le contrat de construction de maison individuelle... 22

4 474 Montages d opérations immobilières CHAPITRE III les acteurs et les principales étapes d un montage immobilier Section I Les acteurs Le promoteur Le client final La banque Les partenaires d études et de réalisation Les entreprises de travaux Section II Les principales étapes d un montage d opération immobilière Les étapes d un montage d opération immobilière Le calendrier d un montage immobilier Les moments clés d une opération immobilière TITRE II LES BONNES QUESTIONS à SE POSER AVANT D ACHETER UN TERRAIN CHAPITRE I COMMENT IDENTIFIER UN TERRAIN ET APPRéCIER ses POTENTIALITés socio économiques? Section I L identification du foncier Les apporteurs d affaires : qui sont-ils? Les prospections foncières Les appels à projets Les exceptions à l obligation de publicité et de mise en concurrence Section II Les potentialités socio-économiques du foncier identifié Logements collectifs ou maisons individuelles Bureaux Résidences hôtelières ou de vacances Opérations commerciales CHAPITRE II QUELLES SONT LES CONTRAINTES JURIDIQUES LIéES AU FONCIER ET AU PROJET? Section I L audit de la situation foncière du terrain Analyse de la situation juridique du terrain La saisine du bureau de la Conservation des Hypothèques Exploitation des informations communiquées... 54

5 Table des matières Les précautions à prendre lorsque le vendeur est une personne publique ou un aménageur intervenant dans le cadre d une concession d aménagement Le bien vendu par la collectivité publique a été acquis préalablement par expropriation ou préemption Le bien vendu par la collectivité publique a été acquis préalablement par expropriation Le bien vendu par la collectivité publique a été acquis préalablement par préemption Le terrain vendu appartient au domaine public de la collectivité publique Quand un bien appartient-il au domaine public d une collectivité publique? Quelles sont les conséquences de l appartenance d un bien au domaine public? Comment déclasser un bien dépendant du domaine public? Que se passe-t-il si la collectivité publique souhaite que l opérateur immobilier réalise un équipement public sur le terrain qu elle envisage de lui vendre? Montages contractuels publics permettant la construction Section II L audit de l état d occupation du terrain Détermination de l identité du propriétaire et des éventuels ayants droit Désintéressement des éventuels ayants droit L immeuble loué dans le cadre d un bail commercial L immeuble loué dans le cadre d un bail rural Résiliation pour changement de la destination des terrains Non-renouvellement du bail à échéance L immeuble loué dans le cadre d un bail d habitation L occupation illicite sans droit ni titre Squats Occupation de terrains par les gens du voyage Section III L audit de la situation du terrain au regard du droit de l urbanisme Le projet envisagé est-il possible et dans l affirmative, dans quel délai? Rappel des principales contraintes supracommunales La Loi Montagne (art. L à L du Code de l urbanisme) La Loi Littoral (art. L à L et R à R du Code de l urbanisme) La Loi Aérodrome (art. L à L et R à R du Code de l urbanisme) Le schéma directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF), approuvé par décret en date du 26 avril Les directives territoriales d aménagement (art. L du Code de l urbanisme) Les schémas directeurs et les schémas de cohérence territoriale (art. L à L et R à R du Code de l urbanisme) Les documents d urbanisme locaux Le RNU L évolution des règles d urbanisme Analyse des règles applicables Les règles directement issues du document local d urbanisme... 99

6 476 Montages d opérations immobilières 2.2. Le certificat d urbanisme Intérêt du certificat d urbanisme Procédure de délivrance Précautions à prendre si le terrain est situé dans le périmètre d une opération d aménagement Les autres règles d urbanisme susceptibles d avoir une incidence sur le projet Les secteurs de protections patrimoniales Les spécificités de la Région Ile-de-France Les précautions à prendre si le projet consiste en la réhabilitation ou la rénovation d un bâtiment existant Vérification de la régularité des travaux au regard du droit de l urbanisme L article L du Code de la construction et de l habitation Section IV L audit de la situation du terrain au regard du droit de l environnement La situation du terrain au regard du droit de l environnement Les risques majeurs prévisibles Les risques que l opérateur immobilier est susceptible de rencontrer Les principaux documents qui permettent d identifier ces risques Les périmètres protégés par la réglementation sur le patrimoine naturel Les zones de protection que l opérateur immobilier est susceptible de se voir opposer Les documents qui permettent d identifier ces zones de protection du patrimoine Le risque de pollution Précautions à prendre Cas particulier des ICPE L obligation d information du vendeur lors de la cession d un site pollué au titre de l article L du Code de l environnement L éventuel engagement de la responsabilité du vendeur d un site pollué Le risque archéologique Principe applicable en matière d archéologie Les outils à la disposition de l opérateur immobilier Maîtrise des «risques archéologiques» Les conséquences de la nature du projet sur l environnement La dépollution Prise en compte de la loi sur l eau CHAPITRE III QUELLE FAISABILITé TECHNIQUE? Quel PRé PROGRAMME? Section I Le choix d un programmiste Le cas du recours à un programmiste, partenaire habituel de l opérateur immobilier Le concours ou l appel d offres «privé» de marchés d étude Section II La définition du programme Éléments à prendre en considération pour la détermination des missions confiées aux programmistes

7 Table des matières «Mission habituelle» pouvant être confiée à un programmiste L étude préalable Le pré-programme Le programme (stricto sensu) Missions complémentaires pouvant être confiées aux programmistes Section III L objectif de l étude de faisabilité Les plans Les surfaces du programme Surface de plancher et emprise au sol Le coût de construction CHAPITRE IV QUEL PRIX DE REVIENT de l opération? Quel BILAN DE FAISABILITé? Section I Le coût du terrain L état du marché L état des lieux et l estimation de l existant La viabilité du terrain Les frais de commission des agences ou des apporteurs de terrains Les frais d éviction Les frais de notaire Section II Les participations financières des constructeurs Hypothèse n 1 : le terrain d assiette de l opération est situé dans le champ d application de la ta La taxe d aménagement Institution de la TA Champ d application et fait générateur Opérations exonérées Base d imposition Taux d imposition Établissement et recouvrement de la taxe Décharge, réduction ou restitution de la TA Reversement aux collectivités Versement pour sous-densité Établissement du seuil minimal de densité et du versement pour sous-densité Détermination Détermination de la valeur du terrain Exonérations Établissement et recouvrement Affectation Participation à la réalisation d équipements publics Participation pour non-réalisation d aire de stationnement Participation spécifique pour la réalisation d équipements publics exceptionnels Participation pour voirie et réseau

8 478 Montages d opérations immobilières 2. Hypothèse n 2 : le terrain d assiette de l opération n est pas situé dans le champ d application de la ta Le terrain est situé dans une ZAC où l application de la Ta a été exclue Qui paye la participation? Quel sera le montant de la participation? Le terrain est situé dans le périmètre d un projet urbain partenarial Section III Les frais d études techniques Le géomètre Les sondages de sol Les frais de branchement Les diagnostics Section IV Les coûts techniques Les démolitions Le coût de la construction Les caractéristiques techniques générales de l immeuble Les appartements et leurs équipements Annexes privatives Parties communes de l immeuble Équipements généraux et parties communes extérieures Section V Les frais divers Les frais administratifs et financiers Les frais d huissier et d avocats Section VI Bilan de faisabilité TITRE III LA CONCRéTISATION DU PROJET CHAPITRE I DE L OFFRE À LA PROMESSE DE VENTE SECTION I L offre Nature de l offre d achat Contenu de l offre d achat Exemple d offre d achat SECTION II Les avant-contrats La capacité du vendeur à aliéner Le vendeur est une personne physique Le vendeur est une personne soumise à une procédure collective Le vendeur est une personne publique Le vendeur est une société Les différents types d avant-contrats La promesse unilatérale de vente Formation de la promesse unilatérale de vente

9 Table des matières La promesse synallagmatique de vente Formation de la promesse de vente valant vente Formation de la promesse ne valant pas vente Le versement d une indemnité d immobilisation L indemnité «d immobilisation» dans les promesses unilatérales L indemnité «d immobilisation» dans les promesses synallagmatiques L obligation d information à la charge du vendeur Les informations que le vendeur doit fournir à l acheteur Au plan juridique Au plan technique L obligation d information spécifique de l article L du Code de l environnement SECTION III Les conditions suspensives La condition suspensive de l obtention d une autorisation administrative La condition consistant en l obtention d un prêt Les conditions suspensives liées à l environnement Information d une cession foncière Pérennisation des obligations de remise en état SECTION IV Les clauses spécifiques à intégrer en matière d urbanisme Les deux catégories de certificat d urbanisme Le certificat d information générale Le certificat préalable à la réalisation d une opération Régime juridique Délivrance des certificats d urbanisme À qui présenter une demande de certificat d urbanisme? Instruction de la demande et décision Contenu du certificat d urbanisme Les effets du certificat d urbanisme Le principal effet : garantie contre les changements de réglementation Autre effet : absence de garantie d obtention d autorisation de construire CHAPITRE II LA MAîTRISE D ŒUVRE SECTION I Quelques principes fondamentaux relatifs aux missions de maîtrise d œuvre Maîtrise d œuvre de conception Les études d esquisse (ESQ) : pour les ouvrages de bâtiments en construction neuve Les études de diagnostic (DIA) : pour les opérations de réhabilitation ou de réutilisation (ces études remplacent pour ce type d opération les études dites d esquisse) Les études d avant-projet (AVP) Les études de projet (PRO) L assistance au maître de l ouvrage pour la passation du (ou des) contrat(s) de travaux (ACT) Maîtrise d œuvre d exécution Les études d exécution (EXE)

10 480 Montages d opérations immobilières 2.2 La direction de l exécution des contrats de travaux (DET) L ordonnancement, le pilotage et la coordination (OPC) L assistance apportée à l opérateur immobilier lors des opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement (AOR) SECTION II Régime juridique applicable aux marchés de maîtrise d œuvre Régime de droit commun Régime spécifique aux sem et sa hlm Marché de maîtrise d œuvre confié par une société d économie mixte (SEM) Marché de maîtrise d œuvre conclu par un organisme privé d HLM SECTION III Les aspects financiers Honoraires du maître d œuvre Modalités précises de rémunération Modalités précises de paiement SECTION IV Le rendu des missions du maître d œuvre Les différents rendus du maître d œuvre Programme Mission de maîtrise d œuvre au sens strict Protection des droits patrimoniaux et moraux du maître d œuvre architecte CHAPITRE III LES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES SECTION I Étude d impact Domaine d application de l étude d impact Projets soumis à étude d impact de plein droit ou au cas par cas Cas des projets complexes Projets relevant d un examen au cas par cas Contenu de l étude d impact Précision sur le dossier d étude d impact Contenu minimal de l étude d impact Information et participation du public Décision d autorisation SECTION II Le permis de construire Champ d application Le permis de construire et la déclaration de travaux En principe, toute construction est soumise à permis de construire Par exception, certaines constructions ne sont pas soumises à permis de construire Les permis spécifiques La déclaration préalable (ancienne déclaration de travaux) Le permis de construire valant division Le permis de construire des opérations complexes Le permis modificatif

11 Table des matières La qualité du pétitionnaire Le propriétaire Autres titres Le dépôt d un permis de construire sur le domaine public La promesse de vente La copropriété Transfert du permis du permis de construire Les spécificités de certaines opérations Les immeubles de grande hauteur (IGH) Les établissements recevant du public (ERP) La proximité d un monument historique Projet soumis à enquête publique Le dépôt de la demande Formalités Les plans Le volet paysager La gestion des délais d instruction Début des délais Calcul des délais Instruction et décision Consultation des services Adaptations mineures Les conséquences de la délivrance du permis de construire La gestion du permis tacite Le permis de construire exprès Le permis de construire conditionné L exigibilité des taxes Gérer la durée de validité du permis SECTION III Les autorisations connexes Autorisation de clôture Autorisation de défrichement Installation classée pour la protection de l environnement L urbanisme commercial CHAPITRE IV LA LEVéE DES CONDITIONS SUSPENSIVES ET LA CONCLUSION DE LA VENTE SECTION I La promesse unilatérale de vente Rappel succinct de la notion de promesse unilatérale de vente Effets de la promesse unilatérale de vente Effets de la promesse unilatérale de vente avant la levée de l option Absence de droits réels Constitution de droits personnels

12 482 Montages d opérations immobilières 2.2. Effets de la promesse unilatérale de vente à la levée de l option Conditions de la levée de l option Effets de la levée de l option Durée des effets de la promesse unilatérale de vente Date des effets de la promesse unilatérale de vente Date d extinction des effets de la promesse unilatérale de vente Causes normales d extinction de la promesse unilatérale de vente Causes exceptionnelles Sanctions de la promesse unilatérale de vente SECTION II Les effets de la promesse de vente valant vente Promesse non assortie des modalités Contenu de la promesse valant vente Sanctions de la promesse valant vente Sanction du non-accomplissement des formalités prévues Sanction de la vente à un tiers Promesse assortie de modalités Promesse de vente valant vente conditionnelle Conditions de validité des promesses de vente conditionnelles Effets des promesses de vente conditionnelles Promesse de vente valant vente à terme SECTION III Le régime de la promesse de vente ne valant pas vente TITRE IV LA RéALISATION DU PROJET ET SA COMMERCIALISATION CHAPITRE I Le financement DU PROJET, les assurances ET LES GARANTIES Section I Le financement Besoin de financement Quels sont les éléments appréciés par l organisme prêteur? La nature du risque pris par le financeur Les critères à prendre en compte par le financeur Les critères relatifs à l opérateur empruntant Les critères propres à l opération Les garanties exigées par le financeur Les différents types de crédits (exemple opération Lafayette) Section II Les assurances de la construction Les assurances obligatoires Dispositions communes aux deux assurances obligatoires L assurance de responsabilité décennale Personnes soumises à l obligation de souscrire une assurance responsabilité

13 Table des matières Les dommages couverts Clauses limitatives de responsabilité Période de garantie L assurance dommages-ouvrage (DO) Principe de l assurance dommages-ouvrage Personnes assujetties et personnes bénéficiaires Risques couverts par l assurance et exclusions Période de garantie Mise en jeu de l assurance décennale Quelques assurances facultatives Exemples de risques non couverts La police unique par chantier (PUC) L assurance tous risques chantier Définition Extension de garanties Durée de la garantie La garantie multirisque immeubles Chantiers importants : CCRD Section III Les garanties Les garanties bénéficiant à l opérateur immobilier La retenue de garantie Mécanisme de la retenue de garantie ou de la caution personnelle et solidaire Mise en œuvre de la retenue de garantie ou de la caution personnelle et solidaire La garantie de bonne fin ou de bon achèvement La garantie de paiement de l entrepreneur de travaux Mécanisme de la garantie de paiement Conséquences de la non-constitution de la garantie La garantie de paiement du sous-traitant Garantie de paiement prévue par la loi du 31 décembre Garantie de paiement prévue par l article du Code civil CHAPITRE II LE choix des intervenants et des entreprises Section I Le choix des divers assistants à la maîtrise d ouvrage Le maître d ouvrage délégué (MOD) Missions du MOD Rémunération du MOD Le maître d œuvre L architecte-urbaniste Le maître d œuvre de démolition L architecte Les missions du maître d œuvre architecte Rémunération du maître d œuvre L architecte décorateur

14 484 Montages d opérations immobilières 3. Les organismes de financement Les compagnies d assurances Le programmiste L économiste de la construction Le géomètre Les bureaux d études La cellule de synthèse L OPC : Ordonnancement Pilotage Coordination Le bureau de contrôle Mission de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé des travailleurs (CSPS) Section II Le choix des entreprises Les différents types de marchés de travaux Principe Marchés à bons de commande Marchés à tranches Le mode de consultation des entreprises de travaux Marché en entreprise générale Marchés allotis Publicité Le dossier de consultation La remise de propositions des entreprises et le choix du titulaire La remise de propositions des entreprises de travaux Choix du titulaire du marché de travaux par l opérateur immobilier Mise au point du marché CHAPITRE III L éxécution DES TRAVAUX Section i Préparation du chantier Réunions de préparation Déclaration et demande d autorisations diverses L ouverture de registres Mise en œuvre des mesures de prévention et de coordination en matière d hygiène et de sécurité Réalisation des installations nécessaires à l ouverture du chantier Installations destinées au personnel Raccordement des travaux au VRD Section II L exécution des travaux Gestion administrative Contrôles préalables Les mesures générales Les difficultés spécifiques soulevées par la mitoyenneté

15 Table des matières La vie du chantier est rythmée par les réunions de chantiers organisées par le maître d œuvre Comment organiser le bureau de chantier? Mais que faut-il aborder lors d une réunion de chantier? Échantillons appartement témoin Les plannings Le planning des études d exécution Le planning des travaux La gestion financière du chantier Le compte prorata Gestion des situations mensuelles de travaux Gestion des travaux modificatifs La garantie de paiement Section III La réception des travaux Le nettoyage de fin de chantier Définitions liminaires : réception des travaux et notions voisines Les modalités de la réception des travaux Les caractéristiques de la réception Les conditions de la réception L intervention du juge dans la réception La réception expresse La réception tacite La réception avec réserves Les effets de la réception des travaux Fin des obligations contractuelles Transfert de la garde de l ouvrage Point de départ du délai de libération de la retenue de garantie Point de départ des délais de garantie post contractuelle Autres effets de la réception La levée des réserves La remise des DOE et DIU Le DOE (Dossier des Ouvrages Exécutés) Le DIU (Dossier d Intervention Ultérieure sur l Ouvrage) Section IV La fin de l opération La déclaration d achèvement des travaux (DAT) Certificat de conformité L établissement des DGD (Décompte Général Définitif de travaux) Les ratios Les documents à archiver L entretien et la maintenance Le transfert au syndic Les caractéristiques du RCP Le RCP est obligatoire Le RCP est un acte conventionnel

16 486 Montages d opérations immobilières 7.2. Établissement du RCP Principe Formalités nécessaires pour l établissement du RCP Le contenu du RCP Dispositions obligatoires : distinction des parties privatives (PP) et des parties communes (PC) Les dispositions facultatives pouvant être insérées dans le RCP Les stipulations prohibées Les effets du RCP Le livret d accueil CHAPITRE IV La commercialisation du projet section I Les modalités juridiques de commercialisation du projet Encadrement juridique La protection de l acquéreur immobilier Les délais de réflexion et de rétractation La réglementation des versements de l acquéreur Section II La commercialisation opérationnelle Phase préparatoire La grille de prix Les plans de vente La gestion commerciale Les documents à préparer Les négociateurs La publicité et la commercialisation du programme Les argumentaires commerciaux Les outils commerciaux Les supports commerciaux La gestion commerciale au cours de l opération L information des partenaires de l opération Le suivi des acquisitions La livraison de l opération au client jurisprudence Index alphabétique table des matières