CHANGEMENT CLIMATIQUE, ENERGIE ET IMMOBILIER: LA NOUVELLE DONNE

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1 Immobilier et Perspectives L IMPACT DU DEVELOPPEMENT DURABLE SUR LA STRATEGIE DES INVESTISSEURS IMMOBILIERS 25 Novembre 2008 CHANGEMENT CLIMATIQUE, ENERGIE ET IMMOBILIER: LA NOUVELLE DONNE Jean Carassus Directeur du département Economie et Sciences Humaines Professeur à l Ecole des Ponts ParisTech Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 1/34

2 Sommaire 1/ Changement climatique et approvisionnement énergétique: deux enjeux planétaires stratégiques 2/ L immobilier: près de la moitié du problème 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux 4/ Le politique définit les standards de demain et d après-demain 5/ Nouvelle norme de marché et rentabilité potentielle 6/ Un nouveau paradigme pour les professionnels de l immobilier 7/ Crise et pétrole à 50$ le baril Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 2/34

3 1/ Changement climatique et approvisionnement énergétique: deux enjeux planétaires stratégiques Les rapports du GIEC (Groupe Intergouvernemental sur l Evolution du Climat) expliquent que dans l atmosphère: - avant l ère industrielle, la quantité de gaz à effet de serre était de 280 parties par millions (ppm), - aujourd hui, elle est de 350 ppm, l augmentation étant pour l essentiel, d origine humaine, - il ne faudrait pas dépasser 450 ppm d ici 2050 pour que l augmentation de la température ne soit pas supérieure à 2 C et ainsi éviter des conséquences graves pour le climat. James Hausen, de l Institut Goddard (NASA) dit qu il ne faudrait pas dépasser 350 ppm. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 3/34

4 1/ Changement climatique et approvisionnement énergétique: deux enjeux planétaires stratégiques Qu en pense l armée? Un service de renseignement de l armée américaine a publié en 2007 «A System Vulnerability Approach to Consider the Potential Impacts to 2050 of a Mid-Upper Greenhouse Gaz Emissions Scenario». Conclusion: sont «sous pression, au bord de la rupture» notamment les éco-systèmes, les ressources en eau, les formes urbaines, l ordre civil, les systèmes politiques. La même année dans leur rapport «National Security and the Threat of Climate Change», onze officiers supérieurs de la Marine américaine écrivent: «en tant que chefs militaires, nous savons que nous ne pouvons pas nous permettre d attendre la certitude. Renoncer à agir parce qu un investissement manque de précision est inacceptable»*. *dans Geoffrey Delcroix «Changement climatique: enjeu géostratégique» Futuribles n 341, mai Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 4/34

5 1/ Changement climatique et approvisionnement énergétique: deux enjeux planétaires stratégiques Le rapport établi en 2006 sous la responsabilité de Nicholas Stern*, conseiller économique du gouvernement britannique, ancien économiste en chef de la Banque Mondiale, montre que le changement climatique a une dimension économique considérable. Les deux principales conclusions du rapport sont: - si aucune mesure n est prise ( business as usual ), le changement climatique va se traduire par une catastrophe économique, - l humanité a les moyens d agir rapidement contre ce changement climatique à un coût raisonnable. *The Stern Review: the Economics of Climate Change: Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 5/34

6 1/ Changement climatique et approvisionnement énergétique: deux enjeux planétaires stratégiques En l absence de politique volontariste contre l émission des gaz à effet de serre, la baisse annuelle du produit mondial brut par habitant serait sur longue période de l ordre de: - 5 % si on prend en compte les seuls dommages sur la production et les activités sources de revenus, - plus de 10 % si on intègre les pertes en vies humaines et les pertes écologiques, - 14 % si on prend en compte des hypothèses plus extrêmes sur la sensibilité du climat amplifiant les déséquilibres, - 20 % en tenant compte du fait que les populations les plus pauvres des pays les moins développés seront proportionnellement plus touchées, avec un impact modéré d ici 2050 (moins de 1 %), significatif entre 2050 et 2100 (de 1 à 7 %), catastrophique entre 2100 et Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 6/34

7 1/ Changement climatique et approvisionnement énergétique: deux enjeux planétaires stratégiques Les énergies fossiles (pétrole, gaz, charbon) sont à l origine d une grande partie des émissions de gaz à effet de serre. L approvisionnement en pétrole et gaz est depuis longtemps un grand enjeu stratégique planétaire. C est l une des trois principales causes actuelles des guerres, avec l approvisionnement en eau et les problèmes de frontières. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 7/34

8 2/ L immobilier: près de la moitié du problème L immobilier représente selon les pays de 30 à 40 % des émissions de gaz à effet de serre et de 40 à 50 % de la consommation d énergie. L immobilier devient soudainement l enjeu principal de deux défis planétaires majeurs: le changement climatique et l approvisionnement énergétique. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 8/34

9 2/ L immobilier: près de la moitié du problème En France, le chiffre est plus faible pour les gaz à effet de serre (GES), avec l énergie nucléaire décarbonnée, mais l évolution va, comme dans les transports, dans le mauvais sens Emmissions de GES par secteur en France Part en 2004 Evolution depuis 1990 Industrie 20% moins 22% Agriculture 19% moins 10% Energie 13% moins 9% Traitement des déchets 3% moins 8% Immobilier 19% plus 22% Transports 26% plus 23% Source «Division par quatre des émissions de gaz à effet de serre de la France à l horizon 2050» (rapport De Boissieu). Ministère de l Economie, des Finances, de l Industrie, Ministère de l Ecologie et du Développement Durable Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 9/34

10 2/ L immobilier: près de la moitié du problème Pour l énergie, la France est dans la moyenne, l immobilier représente près de la moitié de la consommation Consommation d énergie primaire en France Part en 2005 Immobilier 45% Transports 26% Industrie 28% Agriculture 1% Source: J.Orselli. Economies et substitutions d énergie dans les bâtiments. Commission Urbanisme et habitat. Commission Energie et changement climatique. Académie des Technologies. 2007, Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 10/34

11 2/ L immobilier: près de la moitié du problème En France, en matière de consommation d énergie finale, par segment du marché, les ordres de grandeur sont: Construction neuve Qq millièmes du parc par an Maisons des particuliers 42% Copropriétés des particuliers 14% Organismes HLM, sociétés d économie mixte, institutionnels 10% Tertiaire public 17% Tertiaire privé 17% Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 11/34

12 2/ L immobilier: près de la moitié du problème Le premier rapport du projet Energy Efficient Buildings du World Business Council for Sustainable Development, copiloté par Lafarge et United Technologies Corporation met en évidence que les professionnels de l immobilier*: - sous-estiment fortement l impact environnemental de l immobilier en termes de CO 2 (de 12 % à 30 % selon les pays alors que la réalité est en général de 30 à 40 %), - surestiment le surinvestissement initial d un immeuble à haute qualité environnementale (de 11 à 28 % selon les pays alors que les auteurs de l étude l estiment proche de 5 %). Rapport sur * enquête auprès de acteurs immobiliers dans six marchés principaux: Amérique du Nord, Europe, Japon, Chine, Inde, Brésil Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 12/34

13 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux Un benchmark international récent réalisé pour le PREBAT (Programme de Recherche et d expérimentation sur l Energie dans le Bâtiment) et piloté par le CSTB met en évidence, en simplifiant, trois modèles internationaux de maîtrise de l énergie dans le monde. 1/ Premier modèle: basse consommation d énergie et bâtiments passifs. Le principe est une faible consommation dans des bâtiments sur-isolés. Les Allemands savent faire des constructions neuves pratiquement sans équipement de chauffage,avec un surinvestissement de l ordre de 5 à 7%. Une maison labellisée Passivhaus doit avoir: - un besoin pour le chauffage limité à 15 KWh/m²an, - une consommation totale d énergie primaire inférieure à 120 KWh/m²/an, - une étanchéité à l air maximum de 0,6 volume/heure. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 13/34

14 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux Pour obtenir ces caractéristiques, un nouveau concept de bâtiment a été inventé, à la fin des années 80, notamment par Wolfgang Feist, créateur du Passivhaus Institut. Il s agit de bâtiments pratiquement sans système conventionnel de chauffage. Le bâtiment est dit passif, car pour l essentiel, l utilisation «passive» de la chaleur issue du rayonnement solaire, des personnes et des appareils (éclairage, électro ménager, micro-ordinateur ) est suffisante pour obtenir une température normale en période froide. Site: Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 14/34

15 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux En Suisse, un bâtiment labellisé Minergie a une consommation de chauffage, eau chaude et ventilation de 42 KWh/m²an d énergie primaire, pour l habitat neuf, soit la moitié de la consommation des bâtiments usuels. L objectif est de 80 KWh/m² pour l habitat rénové. Le label s applique aussi aux bâtiments non résidentiels. Il s agit de bâtiments à isolation thermique renforcée, avec enveloppe étanche à l air, aération contrôlée, et consommation électrique maîtrisée. Site: Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 15/34

16 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux En France, l association Effinergie fondée par trois conseils régionaux (Alsace, Franche Comté, Languedoc Roussillon), un collectif d industriels («Isolons la terre contre le CO 2»), deux banques (Caisse des Dépôts, Banque Populaire) et le CSTB a défini un label (neuf et rénovation) basse consommation «à la française», le label Effinergie inspiré de Minergie. Effinergie rassemble aujourd hui 18 conseils régionaux sur Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 16/34

17 EFFINERGIE Des techniques bien maîtrisées PASSIVHAUS Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 Page 17/34

18 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux 2/ Deuxième modèle: Energie et environnement. L énergie est alors un objectif articulé à d autres cibles (insertion dans le site, confort, matériaux, déchets ). C est un modèle adapté à des investisseurs pour lesquels l énergie n est pas l objectif principal. Les labels américain LEED, britannique BREEAM et français HQE sont des exemples de cette stratégie. Une récente initiative européenne vise à harmoniser ces différents labels: Sustainable Buildings Alliance Voir le site Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 18/34

19 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux LEED est une certification américaine de qualité environnementale conçue à l origine pour les bâtiments non résidentiels, créée en 1998 par l US Green Building Council, organisation non gouvernementale à but non lucratif. C est une certification accordée si une performance suffisante est atteinte dans six domaines: site, gestion de l eau, énergie, matériaux et ressources, qualité de l ambiance intérieure, innovation et processus de conception. Site: Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 19/34

20 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux Au Royaume Uni, le label BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Model) fut lancé en Il utilise pour les bâtiments résidentiels sept critères (énergie, eau, pollution, matériaux, transport, écologie et utilisation du sol, santé et confort). Il est appliqué à sept types d immeubles: logements (EcoHomes), industrie, bureaux, commerces, écoles, justice et prisons. Site Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 20/34

21 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux La méthode française Haute Qualité Environnementale HQE a été créée en Elle utilise quatorze critères dans quatre champs d action: - le site: intégration, matériaux, chantier, - la gestion: énergie, eau, déchets, maintenance, - le confort: hydrométrique, visuel, acoustique, olfactif, - la santé: qualité de l air, de l eau et de l espace. Les certifications «NF bâtiments tertiaires démarche HQE», «NF maisons individuelles démarche HQE» et «Habitat et Environnement» ont été lancées en 2005 et Sites: pour «NF bâtiments tertiaires démarche HQE» pour «NF maisons individuelles démarche HQE» pour «Habitat et Environnement» Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 21/34

22 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux 3/ Troisième modèle: économie et production d énergie. Les bâtiments sont isolés et le solaire assure une production locale d énergie. Les maisons de la variante américaine sont plus isolées et moins industrialisées que celles de la variante japonaise, la production locale d énergie est photovoltaïque. Le mix économie et production ouvre la voie aux bâtiments à énergie positive Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 22/34

23 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux Aux Etats-Unis, une maison économe type entrant dans le programme «Building America», est une maison à ossature bois : - à épaisseur des ossatures augmentée, avec une membrane d étanchéité en extérieur ; - aux combles bien isolés ; - avec des fenêtres double vitrage peu émissif ; - munie d une ventilation mécanique ; - avec une chaudière à haute efficacité et des réseaux courts; - équipée de lampes fluo compactes. Quand la maison tend vers une «Zero Energy Home», le dispositif est complété par du solaire thermique et un système photovoltaïque. Cela peut être un bâtiment à énergie positive. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 23/34

24 3/ Immobilier à haute efficacité énergétique et/ou environnementale: trois modèles internationaux Une maison japonaise à basse consommation type est une maison préfabriquée, toute électrique, avec une isolation légèrement renforcée, fenêtres double vitrage, ventilation mécanique, pompe à chaleur et production locale par modules photovoltaïques intégrés dans le modèle. L approche est centrée sur la préfabrication et le photovoltaïque. En France, l association Effinergie va prochainement proposer un label Bâtiment à Energie Positive. Pour en savoir plus sur le benchmark international bâtiment et énergie du PREBAT, voir (rubrique Actualités, rapports d études) Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 24/34

25 4/ Le politique définit les standards de demain et d après-demain Trois niveaux politiques interviennent avec chacun son rôle: - au niveau européen, suite à l accord de Kyoto et dans la perspective d un accord post-kyoto, l Europe fixe les objectifs, avec obligation de résultat, et définit des actions par directives, - au niveau national, l Etat définit le cadre (réglementation, incitations fiscales et économiques, secteur public exemplaire, programme de R&D, labels); en France le Grenelle de l Environnement a défini un cadre volontariste, - l action se fait au niveau régional et local, avec un rôle moteur des collectivités territoriales, direct ou indirect, en partenariat avec les acteurs locaux de la construction. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 25/34

26 4/ Le politique définit les standards de demain et d après-demain En mars 2007, le Conseil Européen des chefs d Etat et de gouvernement a défini la politique dite des trois 20 pour le continent, tous secteurs confondus, avec obligation de résultat: - augmentation de l efficacité énergétique de 20% par rapport à 1990; - moins 20% d émissions de gaz à effet de serre (GES) par rapport à 1990 unilatéralement, moins 30% si accord international post-kyoto; - part des énergies renouvelables égale à 20%. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 26/34

27 4/ Le politique définit les standards de demain et d après-demain Pour atteindre les objectifs européens, le Grenelle de l Environnement a défini un plan d action bâtiment très ambitieux. La loi votée en première lecture par l Assemblée Nationale prévoit: - un plan de rénovation du parc existant avec une baisse de 38% de la consommation d énergie d ici une rupture pour le neuf avec une obligation pour toute la construction neuve d être:. fin 2012 à moins 50% de consommation d énergie par rapport à 2005, (fin 2010 pour le tertiaire et les bâtiments publics), soit une généralisation très rapide du label Effinergie. en 2020 à moins 100% (bâtiment zéro énergie ou à énergie positive). - incitation à des plans climat énergie territoriaux d ici 2012 pour les conseils régionaux, les conseils généraux, les communes et leurs regroupements de plus de habitants; - un passage de la part des énergies renouvelables de 9% aujourd hui à 23% en Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 27/34

28 5/ Nouvelle norme de marché et rentabilité potentielle L immobilier résidentiel dépendra fortement des règles qui seront imposées au secteur. Une anticipation des règles donnera un avantage compétitif par rapport à la concurrence. L immobilier non résidentiel connaitra un mix de contraintes réglementaires et de nouvelles normes de marché. On peut dire que la HQE est aujourd hui la nouvelle norme du marché de l immobilier tertiaire francilien. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 28/34

29 5/ Nouvelle norme de marché et rentabilité potentielle La rentabilité d un immeuble à haute efficacité énergétique et/ou environnementale est potentiellement plus forte qu un immeuble usuel: - le loyer pourra être plus élevé qu un immeuble courant, - la relocation pourra être plus rapide, - les charges seront plus faibles pour le locataire, - le coût de remise à niveau sera moins élevé, car l obsolescence moins forte, La valeur actuelle nette et le taux de rentabilité interne sont potentiellement plus élevés. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 29/34

30 5/ Nouvelle norme de marché et rentabilité potentielle De plus: - la qualité d usage (en particulièrement en terme de santé) sera meilleure - certains en espèrent une meilleure productivité du personnel, - l image de la société occupante sera meilleure. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 30/34

31 5/ Nouvelle norme de marché et rentabilité potentielle Mais cela n a rien d automatique. Pour que la rentabilité soit au rendez-vous, il faut: - garder les fondamentaux de l immobilier (le terrain, le terrain, le terrain) - maîtriser le surinvestissement initial, par un mécanisme d apprentissage rapide (a quick learning by doing) - garantir en exploitation les performances énergétiques et environnementales prévues à la conception. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 31/34

32 6/ Un nouveau paradigme pour les professionnels de l immobilier Pour cela un nouveau paradigme est en cours de définition pour (et par) les professionnels de l immobilier. 1/ Nouveaux montages financiers: bonus de COS, prêts énergie, tiers investisseur, certificats d économie d énergie, contrats de performance énergétique, partenariat public privé, 2/ Programme performanciel, avec un maître d ouvrage exigeant une garantie de performance, 3/ Ingénierie concourante architecte ingénieur économiste, avec participation du futur exploitant à la conception et optimisations successives climat enveloppe équipements, 4/ Composants et équipements plus performants et moins chers, 5/ Mise en oeuvre avec préoccupation inhabituelle d étanchéité à l air, 6/ Mise en service (commissioning) de qualité, avec réglage fin des équipements, 7/ Une exploitation maintenance exigeante, 8 / Une bonne information des occupants, avec un suivi fin des consommations. Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 32/34

33 7/ Crise et pétrole à 50$ le baril Immobilier: près de la moitié de 2 problèmes planétaires Le politique définit les standards de demain et d après-demain Le marché s en empare Un nouveau paradigme immobilier est en cours d élaboration J attends ou j anticipe? Mais la crise immobilière s annonce sévère Et le prix du pétrole est redescendu à 50 $ le baril Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 jean.carassus@cstb.fr Page 33/34

34 Merci pour votre attention Avez-vous des questions? Immobilier et Perspectives 25 novembre 2008 Page 34/34