LES AGENCES IMMOBILIÈRES À VOCATION SOCIALE. Panorama DÉCEMBRE 2015

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1 LES AGENCES IMMOBILIÈRES À VOCATION SOCIALE Panorama DÉCEMBRE 2015

2 Sommaire Développer un réseau professionnel 4 Les AIVS, un outil d insertion par le logement 4 Des compétences immobilières au service des plus fragiles 4 L animation du réseau AIVS 4 Des acteurs des politiques sociales et du logement 5 La démarche ADEL pour renforcer la professionnalisation du réseau 5 Gérer un parc de logements accessibles et diversifiés 6 La gestion de logements de droit commun comme cœur de métier 6 Une offre complémentaire adaptée aux besoins des personnes 6 Un parc situé principalement dans le diffus 7 Des logements majoritairement conventionnés 8 Accueillir et accompagner 9 Accueillir, informer, orienter 9 Accompagner les ménages 9 Promouvoir l insertion des ménages 11 Les nouveaux ménages logés en Des ménages souvent sans logement 11 Une précarisation des ménages logés 12 L accès durable à un logement de droit commun 13 Notre réseau d agences 14 Données 2014 collectées auprès du réseau AIVS

3 Édito Mobiliser des logements accessibles et de qualité dans le parc privé, c est permettre à des personnes en situation de mal-logement de construire un projet d insertion durable. Le logement est une condition essentielle d accès à l emploi et un élément clé pour permettre aux personnes de se stabiliser après un parcours personnel souvent fait de ruptures. C est ce projet global d insertion que nous défendons au sein de la Fapil. Nos 45 agences immobilières à vocation sociale (AIVS ) gèrent des logements détenus principalement par des propriétaires privés et les louent à des ménages rencontrant des difficultés d accès au logement et exclus du marché immobilier «classique». Ces derniers bénéficient alors d un statut de locataire de droit commun. En prospectant, en aidant les propriétaires à remettre sur le marché des logements qui nécessitent des travaux, notre réseau d AIVS crée et développe un parc social facilement disponible et accessible, en complémentarité avec les bailleurs sociaux. Par leur action dans la proximité et par la mise en œuvre d une gestion locative adaptée qui prend en compte la situation des ménages, elles sécurisent le risque locatif auprès des propriétaires privés et accompagnent les ménages dans leur projet d insertion. Les AIVS interviennent dans 50 départements, aux spécificités locales contrastées, mais tous confrontés à la problématique du mal-logement. Elles représentent un levier d action essentiel pour y répondre. C est pourquoi, plus que jamais, le soutien des pouvoirs publics est indispensable pour développer le parc privé à vocation sociale. C est par la mobilisation de tous les acteurs locaux et nationaux que nous parviendrons à proposer des logements de qualité pour tous ceux qui en sont exclus. Thierry Debrand Président de la Fapil

4 4 Développer un réseau professionnel Les AIVS, un outil d insertion par le logement Les AIVS sont des agences immobilières associatives qui mettent leur savoir-faire au service des ménages rencontrant des difficultés à accéder à un logement. Elles participent à la mise en œuvre du Droit au logement en gérant des logements du parc privé avec des loyers accessibles et en développant, en plus d une gestion immobilière classique, un service spécifique de gestion locative de proximité auprès du locataire. Cette gestion, qui se traduit concrètement par un soutien régulier du locataire afin de l aider à résoudre toute question liée au logement, favorise le maintien du locataire dans son logement et améliore de manière globale ses conditions de vie. Elle contribue pleinement à sécuriser les propriétaires privés qui ont confié leur bien en gestion en prévenant les difficultés locatives. Des compétences immobilières au service des plus fragiles Les AIVS répondent aux normes de professionnalisme des agents immobiliers encadrées par la loi Hoguet. Titulaires d une carte d agent immobilier, elles bénéficient également d un agrément délivré par la Préfecture pour l activité d intermédiation locative sociale, ainsi que pour celle d ingénierie sociale, financière et technique. Par ailleurs, la Fapil a négocié un contrat avec la Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions (CEGC), garant de référence dans le secteur de l administration de biens où elle compte près de entreprises clientes pour 5,6 milliards d euros de garanties délivrées. Ce contrat permet aux AIVS de satisfaire à l exigence de sécurisation des fonds des mandants prévue par la loi Hoguet. L animation du réseau des AIVS La Fapil anime le réseau des AIVS, déploie les outils nécessaires à leur activité et au renforcement de leurs compétences, et porte leurs enjeux auprès des pouvoirs publics. Elle délivre aux agences un Label annuel en fonction d un cahier des charges qui définit leur vocation sociale, leurs publics cibles et leurs modalités d intervention sur le territoire.

5 5 La démarche ADEL pour renforcer la professionnalisation du réseau Soucieuse de renforcer la professionnalisation du réseau, la Fapil a lancé fin 2015 la démarche ADEL (Animation d une Démarche pour l Évolution du Label) : cette initiative vise, à partir de pratiques professionnelles développées par certaines agences, à les partager et les diffuser dans le réseau, à les améliorer le cas échéant, et à en inventer de nouvelles. Avec ADEL, les agences immobilières à vocation sociale de la Fapil construisent, plus que jamais, une relation locative sécurisée au profit des propriétaires et des locataires. Des acteurs des politiques sociales et du logement 45 AIVS labellisées par la Fapil 400 salariés (ETP) Les AIVS sont investies dans l élaboration et la mise en œuvre des politiques publiques. Cet engagement se traduit par leur représentation dans les instances locales et les lieux de programmation des politiques publiques. siègent à la Commission de médiation DALO siègent à la CCAPEX participent aux commissions du SIAO et 27% sont membres de l instance de gouvernance du SIAO siègent en Commission Locale de l Habitat (ANAH) sont membres du Comité Directeur du PLALHPD et 75% sont consultées sur le PLALHPD

6 6 Gérer un parc de logements accessibles et diversifiés + 3% logements gérés Progression / % Progression / logements pérennes ordinaires logements temporaires 563 logements en pensions de famille La gestion de logements de droit commun comme cœur de métier Les logements pérennes représentent 77% de l offre totale gérée par les AIVS. La gestion de cette offre de logements constitue une spécificité des AIVS et favorise pleinement l insertion des ménages. En effet, dans un logement «pérenne», le ménage est locataire de droit commun. Il a les mêmes droits et les mêmes obligations que n importe quel autre locataire. + 6% + 12% logements pérennes ordinaires gérés Progression / 2013 Progression / ménages entrés en 2014 La grande majorité des logements pérennes gérés (84%) appartiennent à des propriétaires privés ou SCI familiales, 14% sont issus de la production en Maîtrise d Ouvrage d Insertion par les associations. Les autres logements (2%) proviennent du parc des bailleurs sociaux et des collectivités. Une offre complémentaire adaptée aux besoins des personnes Les AIVS ont développé d autres offres qui constituent ainsi une alternative au logement ordinaire et permettent de proposer une solution adaptée à la situation des ménages et à leurs besoins.

7 7 Des pensions de famille Les pensions de famille associent des logements autonomes, des services et des espaces collectifs animés par la présence quotidienne d hôtes de maison ayant une qualification dans le domaine social et / ou de l insertion. + 12% + 25% 563 logements en pensions de famille Progression / 2013 Progression / ménages entrés en 2014 Parce qu elle contribue à favoriser le lien social tout en offrant un vrai «chez soi», cette offre d habitat est particulièrement adaptée aux personnes seules qui ont besoin de retrouver de la stabilité et une certaine sérénité face à des difficultés souvent importantes (ruptures familiales et sociales, vieillissement, addictions, troubles psychiques, etc.). Des solutions temporaires de logement Près de la moitié des AIVS gèrent aussi un parc de logements à vocation temporaire, destiné à des ménages qui ont besoin de stabiliser leur insertion logements temporaires gérés ménages entrés en en location / sous-location (81% de l offre temporaire gérée) 241 baux glissants (8%) 228 logements-foyers (7%) 113 en habitat plus spécifique (4%) Si les logements temporaires prennent des formes diverses, la grande majorité des logements (81%) sont en location / sous-location. Un parc situé principalement dans le diffus 94% du parc des AIVS est situé «dans le diffus» : ces logements sont donc le plus souvent intégrés dans des copropriétés classiques, au sein de quartiers de mixité sociale.

8 8 Afin d accroître le nombre de logements mobilisés dans le diffus, plus de 33% des AIVS développent une activité d assistance à maîtrise d ouvrage et mettent ainsi leur expertise technique au service des propriétaires bailleurs pour mener à bien leur projet de réhabilitation et de rénovation. Cette activité a permis de mettre à disposition 208 nouveaux logements en une année : 26% pour des propriétaires privés, 37% pour des collectivités locales et 37% pour le compte d organismes agréés en maîtrise d ouvrage d insertion et d organismes HLM. Des logements majoritairement conventionnés 54% du parc total géré par les AIVS est conventionné permettant de garantir des loyers maîtrisés. Parmi ces logements conventionnés : 58% le sont en PLAI ou ANAH TS 27% le sont en PLUS ou ANAH S 15% le sont en «Intermédiaire» Même lorsque ces logements ne sont pas conventionnés, leurs loyers sont négociés à la baisse avec les propriétaires de manière à ce qu ils soient accessibles aux ménages défavorisés. Pour mobiliser davantage de logements dans le parc privé, la Fapil milite pour des conditions de conventionnement facilitées et plus attractives financièrement. Pourtant, malgré les freins, les AIVS parviennent à convaincre les propriétaires privés de s engager dans ce dispositif : en 2014, logements appartenant à des propriétaires privés sont conventionnés avec l Agence Nationale de l Habitat (Anah). 44% conventionnés en «Très Social» 38% conventionnés en «Social» 18% conventionnés en «Intermédiaire»

9 9 Accueillir et accompagner Accueillir, informer, orienter Au-delà de la gestion immobilière, près de 2 / 3 des AIVS développent une activité d accueil, d information et d orientation des ménages en situation de mal-logement ménages accueillis ou informés en 2014 Ces missions prennent des formes diverses (accueil téléphonique ou physique, entretiens individuels, entretiens collectifs) et peuvent être cumulables en fonction des besoins des ménages : 52% des ménages ont été informés et orientés via des permanences téléphoniques 34% des ménages ont été reçus lors de permanences d accueil physique 7% des ménages ont été reçus dans le cadre d entretiens individuels 5% des ménages ont participé à des réunions collectives dont 41% à un atelier de Recherche de Logement sur des thématiques visant à faciliter l accès vers le logement Accompagner les ménages La mission d accompagnement est réalisée par plus de la moitié des AIVS, l autre moitié confiant cette compétence à des associations partenaires ménages accompagnés en % 34 % des ménages accompagnés sont logés dans le parc des AIVS des ménages sont accompagnés en dehors du parc géré Des formes diversifiées d accompagnement Les formes d accompagnement varient en fonction des besoins des ménages et des dispositifs mais le service proposé au ménage vise toujours à favoriser l accès et le maintien dans le logement et à améliorer ainsi ses conditions de vie.

10 10 21% des ménages accompagnés ont bénéficié d un accompagnement thématique : 81% d entre eux ont été accompagnés dans le cadre de la prévention d une procédure d expulsion locative 14% d entre eux ont été accompagnés dans le cadre du traitement de l habitat indigne ou non conventionnel 5% d entre eux ont été accompagnés dans le cadre d un recours DALO Un accompagnement dans la proximité La durée de l accompagnement est généralement plus longue quand le ménage est logé par l AIVS. En effet, lorsqu il est réalisé auprès d un ménage logé hors de la structure, l accompagnement n excède généralement pas 18 mois. En revanche, pour les ménages logés par l AIVS, 58% des accompagnements durent entre 18 et 36 mois, ce qui témoigne d une forte relation de proximité. L accompagnement social vient ainsi renforcer la gestion locative adaptée dont bénéficient tous les ménages logés par les AIVS.

11 11 Promouvoir l insertion des ménages Les nouveaux ménages logés en 2014 En 2014, nouveaux ménages ont pu accéder à un logement adapté et abordable : 74 % ont accédé à un logement pérenne de droit commun 2% sont entrés en pension de famille 24 % ont bénéficié d une autre offre de logement temporaire développée par les AIVS (dont 89% en location / sous-location et bail glissant, 7% en résidence sociale et 4% en logement-foyer) Des ménages souvent sans logement Les ménages entrés en 2014 sont plus nombreux qu en 2013 à être auparavant dépourvus de logement (75% contre 64% en 2013), preuve d une précarisation de leur situation vis-à-vis du logement. 5% des ménages étaient à la rue 7% des ménages étaient en structure d hébergement d urgence 21% des ménages étaient en structure d hébergement d insertion 2% des ménages étaient sortant d institutions 38% des ménages étaient hébergés chez un tiers 15% des ménages étaient menacés d expulsion 2% des ménages étaient en habitat non conventionnel (camping, squats) 10% des ménages étaient en surpeuplement L étude approfondie des dossiers de candidature et notamment la réalisation d un diagnostic social, permet d effectuer une orientation pertinente au regard du parcours résidentiel antérieur des personnes et de leurs besoins.

12 12 Une précarisation des ménages logés Les AIVS logent un public reconnu prioritaire au titre du Plan Départemental d Action pour le Logement et l Hébergement des Personnes Défavorisées. Composition familiale et ressources 24% des ménages ont un emploi dont 80% en emploi précaire et / ou temps partiel 12% des ménages sont au chômage 7% des ménages ont d autres ressources 58% des ménages sont bénéficiaires des minimas sociaux 48% des ménages sont des personnes seules 31% des familles monoparentales 14% des couples avec enfant(s) 6% des couples sans enfant 1% des cohabitants Si la part de familles monoparentales reste stable (+ 1% / 2013 et +1 % / 2012), le nombre de ménages bénéficiaires de minimas sociaux augmente (+ 4% / 2013 et + 8% / 2012) alors que le nombre de ménages ayant un emploi a tendance à diminuer (- 2% / 2013 et - 1% / 2012). Les actions des AIVS pour faciliter l insertion des personnes condamnées et des sortants de prison et prévenir le risque de récidive : le partenariat avec le secteur pénitentiaire. Lorsqu ils quittent l établissement pénitentiaire après avoir purgé leur peine, les anciens détenus sont trop souvent sans solution de logement ou d hébergement, sans ressources et sans réseau social : ils sont donc très fortement fragilisés. De même, pour les personnes condamnées qui exécutent leur peine d emprisonnement sous surveillance électronique et / ou en semi-liberté, une solution acceptable de logement ou d hébergement contribue à leur insertion durable. Pour répondre à ces enjeux, les AIVS de la Fapil ont développé des actions spécifiques. Pour les mener à bien, elles travaillent avec l ensemble des acteurs locaux de la Justice et avec des associations et des structures spécialisées. Deux exemples :

13 13 L accès durable à un logement de droit commun L action des AIVS permet une insertion durable des ménages, grâce à une stabilisation et à une sécurisation de leur parcours résidentiel. Lorsqu ils quittent leur logement, plus de 8 ménages sur 10 trouvent une solution auprès d un bailleur HLM ou dans le parc privé, en conservant ainsi leur statut de locataire de plein droit. Preuve que, du point de vue du logement, leur situation s est améliorée. 51% accèdent à un logement HLM 8 ménages sur 10 conservent leur statut de droit commun 28% accèdent à un logement privé en bail direct 6% ont été réorientés vers un logement pérenne en GLA 15% ont été réorientés vers une solution adaptée ou un hébergement La Clef 43 (Puy-en-Velay) accompagne des détenus de la Maison d Arrêt du Puy-en-Velay dans le cadre du dispositif «Unité de Préparation à la Sortie de Maison d Arrêt» initié en Ainsi, par des entretiens individuels et collectifs, l association informe les personnes sur leurs droits (accès aux soins, accès à l hébergement et au logement, etc.), sur les institutions et les dispositifs d insertion existants sur le territoire et les accompagne dans la construction d un projet d insertion (emploi, logement) à leur sortie. De même, l AISCAL (Caen) accueille et loge dans une offre pérenne des sortants de prison ou des personnes en aménagement de peine qui rencontrent d importantes difficultés d accès au logement du fait, entre autres, d une impossibilité de retourner sur leur lieu de vie habituel (mesure d éloignement, rupture familiale, interdiction de séjour, etc.). Les personnes sont orientées vers l AISCAL par une association partenaire, Revivre, après une étape intermédiaire en centre d hébergement ou en logement temporaire. Parce qu elles accèdent à un logement autonome de droit commun et bénéficient d une gestion locative adaptée, elles peuvent stabiliser leur situation et se donner les chances de leur réinsertion.

14 14 Notre réseau d agences Accors (Guadeloupe) Act Habitat (Haute-Savoie) Actilog (Haut-Rhin) ADLS (Drôme et Ardèche) AGIS 06 (Alpes-Maritimes) AISCAL (Calvados) AI Soleil (La Réunion) AIVS ALP (Gironde) AIVS Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) AIVS du Doubs (Doubs) AIVS Hérault (Hérault) AIVS Objectif Logement (Seine-Maritime) AIVS Rennes Métropole (Ille-et-Vilaine) AIVS SOLIHA Est Parisien (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) AIVS 59 (Nord) AIVS 80 (Somme) AIS 87 (Haute-Vienne) ALIS (Haute-Corse) Alizés 17 (Charente-Maritime) ALMA (Finistère) Association Service Logement (Loire) Assimmo 18 (Cher) F3 Immobilier (Seine-Maritime) Habitat et Humanisme Vendée (Vendée) HH Gestion (National) HH Gestion Alsace (Bas-Rhin) HH Gestion Gard (Gard) HH Gestion Lorraine (Lorraine) Immobilière Ravel (Nord) Immobilière Sociale de Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) Immobilière Sociale 62 (Pas-de-Calais) ISBA (Bourgogne) La Clef 43 (Haute-Loire) Laklé (Guyane) Le Toit (Var) Locarythm (Val-d Oise) Maison de l habitat de l Ariège (Ariège) Régie Nouvelle HH (Rhône) Se Loger en Terre Catalane (Pyrénées Orientales) Solidarité Habitat Île-de-France (Île-de-France) Soligone (Vaucluse) Solincité (Lot-et-Garonne) Synergie Habitat (Lorraine) Tandem Immobilier (Oise) Territoires (Isère)

15 Territoires d implantation d une ou plusieurs AIVS

16 6, avenue du Professeur André Lemierre Paris Conception, infographie et réalisation : Pascal Ridel ; Photographie : James Keogh Avec le soutien du Ministère du Logement, de l Égalité des territoires et de la Ruralité ; du Ministère des Affaires sociales, de la Santé et des Droits des femmes ; de la Caisse de garantie du logement locatif social ; de l Agence nationale de l habitat (Anah) et de la Fondation Abbé Pierre.