PLAN D'OCCUPATION DES SOLS

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1 PLAN D'OCCUPATION DES SOLS projet Déclaration de projet & mise en compatibilité du P.O.S. n 2 Pour la réalisation d un lotissement DÉLARATION DE PROJET & MISE EN COMPATIBILITÉ n 1 Enquête Publique 2014

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3 Sommaire 1 ère partie : CADRE JURIDIQUE ET OBJET DE LA PROCEDURE Objet de la procédure Choix de la procédure pour la régularisation d opération d aménagement autorisés ème partie : LA DECLARATION DE PROJET Présentation du projet Contenu Incidences sur le site et l environnement et mesures prises pour sa préservation et sa mise en valeur Etat initial du site et de l environnement Incidences du projet Justification de l intérêt général du projet ème partie : LA MISE EN COMPATIBILITÉ DU P.O.S Objet de la mise en compatibilité Mise en compatibilité du zonage Mise en compatibilité du règlement

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5 1 ère partie : CADRE JURIDIQUE ET OBJET DE LA PROCEDURE 3

6 Le contexte territorial 4

7 1. Objet de la procédure La commune disposait d un P.L.U. approuvé le 9 septembre Toutefois, par jugement du 30 septembre 2014, le Tribunal Administratif de Strasbourg a annulé la délibération du 9 septembre 2011 approuvant le P.L.U. pour différents motifs liés à la procédure. Or, l article L du code de l urbanisme stipule que : «L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un (..) plan local d'urbanisme, (..) d'un plan d'occupation des sols ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le (..) plan local d'urbanisme, (..) le plan d'occupation des sols ou le document d'urbanisme en tenant lieu immédiatement antérieur.» Conformément à l article L du code de l urbanisme, le P.O.S. précédent (de fait, le P.O.S. partiel approuvé le 25 octobre 1996 concernant le territoire d Ungersheim, à l exception du site de l Ecomusée et le P.O.S. partiel approuvé le 19 décembre 1990) retrouve son existence juridique. 2. Choix de la procédure pour la régularisation d opération d aménagement autorisés. L approbation du P.L.U. en septembre 2011 a permis la délivrance d autorisations d urbanisme sur la base de ce document. Dans le cadre du P.L.U. approuvé en septembre 2011, une propriété foncière desservie par la voirie et les réseaux, située rue de Réguisheim, préalablement classée pour partie en zone constructible UC et pour partie en zone NC du P.O.S. de 1996, a été classé en zone UB du P.L.U. Cette unité foncière, sur la base du classement constructible du P.L.U., a fait l'objet d une décision de non opposition à déclaration préalable en date du 25 septembre 2014 en vue de la constitution d un petit lotissement de 3 lots et est devenue définitive. Du fait de l annulation du P.L.U., les dispositions du P.O.S. approuvé en 1996 sont de nouveau en vigueur; une partie des lots autorisés se retrouve classée en zone NC et les dispositions du P.O.S. empêchent la délivrance des permis de construire sur ces lots. Une modification du P.O.S. ne peut pas être envisagée pour rendre ces lots constructibles dans la mesure où les articles L et L interdisent de recourir à une procédure de modification dès lors que le changement envisagé a pour effet de réduire la zone agricole NC. En revanche, compte tenu du caractère d intérêt général que présente, pour la collectivité, la régularisation de cette opération de lotissement afin d'assurer la sécurité juridique de l autorisation délivrée, et la possibilité de construire pour les acquéreurs des lots, la commune a la faculté d utiliser la procédure de déclaration de projet et de mise en compatibilité du P.O.S. organisée par les articles L , L , L et R b du code de l urbanisme. 5

8 Cette procédure présente l'avantage d'être plus rapide que celle de la révision générale. L'article L dispose que : "Lorsque la réalisation d'un projet public ou privé de travaux, de construction ou d'opération d'aménagement, présentant un caractère d'utilité publique ou d'intérêt général, nécessite une mise en compatibilité d'un plan local d'urbanisme, ce projet peut faire l'objet d'une déclaration d'utilité publique ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet. Dans ce cas, l'enquête publique porte à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général du projet et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence." Or nous sommes en présence d'un P.O.S. (puisque le P.L.U. a été annulé) et selon l'article L du Code de l'urbanisme : "Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L à L Les dispositions de l'article L.123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables. Ils peuvent faire l'objet : a) D'une modification lorsqu'il n'est pas porté atteinte à l'économie générale du plan et hors les cas prévus aux 2 et 3 du I de l'article L ; b) D'une mise en compatibilité selon les modalités définies par les articles L et L " Par conséquent, la mise en œuvre d'une procédure de déclaration de projet avec mise en compatibilité du P.O.S. est possible. Compte tenu du caractère d intérêt général que présente, pour la collectivité, la régularisation de cette opération d'aménagement afin d'assurer la reconnaissance juridique de l autorisation délivrée, et l'intérêt de terminer cette opération d aménagement en pouvant délivrer les permis de construire sur les lots autorisés, viabilisés, la commune a la faculté d utiliser la procédure de déclaration de projet et de mise en compatibilité du P.O.S. organisée par les articles L , L , L et R b du code de l urbanisme. 6

9 2 ème partie : LA DECLARATION DE PROJET 7

10 Localisation du projet Ungersheim : rue de Réguisheim et location du projet 8

11 1. Présentation du projet 1.1. Contenu Le projet situé rue de Réguisheim correspond à une autorisation d urbanisme. Il s agit en fait, d une déclaration préalable, présentée le 2 juillet 2014 pour une division foncière en 3 lots maximum autorisé, situés en zone UB du P.L.U., depuis lors annulé, et pour laquelle un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable a été pris le 25 septembre L'ensemble du projet porte sur une superficie totale de m 2 superficie de 21 ares 68. de terrain, soit une Localisation du projet 1 : Rue de Réguisheim : localisation initiale : attention seuls 3 lots sont concernés par la mise en compatibilité et non l intégralité de la surface «en vert» 1 Source : SARL Jung 9

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13 Le projet - La déclaration préalable déposée le 2 juillet 2014 consiste en un projet de création de 3 lots, à l arrière des parcelles 139 et 141 situées au 9b et 9c rue de Réguisheim, et pour lesquelles, une voie dont l emprise est bien matérialisée, permet l accès de part et d autre de ces lots. Extrait cadastral - Novembre

14 2. Incidences sur le site et l environnement et mesures prises pour sa préservation et sa mise en valeur 2.1. Etat initial du site et de l environnement Le site en question ne présente pas d'enjeux particuliers au plan écologique. Il s'agit de terrains faisant transition au Nord du village entre la zone urbaine et les espaces agricoles. Compte tenu des pratiques culturales, les terrains ne présentent pas un milieu de haut niveau de biodiversité. Aucun arbre à haute tige n'est recensé au sein de ce milieu, ni d espèces végétales remarquables ou protégées Incidences du projet Sur le milieu naturel Le projet conduit à l'artificialisation de près de 22 ares (2 168 m 2 ) de terrain ne présentant aucun intérêt majeur au plan biologique, ni aucune plante ou espèce protégée. Sur le paysage La profondeur constructible le long de la rue de Réguisheim va augmenter avec une desserte de l opération en impasse. Sur la qualité de l air et l ambiance sonore L aménagement prévu reste compatible avec une vie de village paisible, cette opération n aura que peu d impact sur la qualité de l air et l ambiance sonore au sein du village. Sur l'eau L'aménagement de l opération (maisons, voirie. ) va engendrer une augmentation de l ordre de quelques ares les surfaces imperméabilisées. Les eaux de ruissellement de la voie d accès nouvelle seront recueillies par l intermédiaire de siphons de rue. Les eaux de ruissellement provenant des surfaces imperméables des parties privatives (toitures, descentes de garage, accès ) seront collectées et rejetées dans un puits d infiltration à mettre en place sur la parcelle d implantation?. De fait, les volumes d eau pluviale ruisselée devraient restés très limités du fait de cette opération. 3. Justification de l intérêt général du projet La reconnaissance juridique de ce projet déclarée le 2 juillet 2014, devenue définitive le 2 octobre 2014 par arrêté de non-opposition à déclaration préalable sur un ensemble de terrains qui était classé en zone UB dans le P.L.U. et qui se retrouve, pour partie, classé en NC du P.O.S. de 1996 du fait de l annulation juridictionnelle du P.L.U., présente incontestablement un caractère d intérêt général, dont il est d'intérêt général de pouvoir reconnaître l'existence juridique par un classement constructible dans le document et pour pouvoir délivrer les permis de construire sur les lots. 12

15 3 ème partie : LA MISE EN COMPATIBILITÉ DU P.O.S. 13

16 Extrait du zonage au 1/2000 avant mise en compatibilité Localisation des terrains concernés par le projet de Mise en compatibilité Rapport 14 ADAUHR 2014

17 1. Objet de la mise en compatibilité Le projet de régularisation de l opération d aménagement afin d assurer la sécurité juridique de l autorisation et les droits acquis des acquéreurs de lots constitue un projet d intérêt général. La partie Nord de l opération de lotissement, constituant la Déclaration de projet, est toutefois incompatible avec les dispositions du P.O.S. en vigueur, puisque classée en zone agricole NC. Dès lors, le Plan d'occupation des Sols doit faire l objet d une mise en compatibilité avec Déclaration de Projet, pour permettre la réalisation de cette opération. Cette mise en compatibilité a pour objet de mettre en cohérence le zonage et le règlement avec l opération délivrée sur la base du P.L.U. approuvé en La surface de terrains lotis, reclassés en NC du fait de l annulation du P.L.U., fait l objet de la mise en compatibilité et est reclassée en zone UD nouvellement créée dans le cadre de cette procédure- qui serait calquée sur la réglementation de la zone UB du P.L.U. approuvé afin d assurer la délivrance des 3 permis de construire à venir. 2. Mise en compatibilité du zonage. Extrait du zonage au 1/2000 après mise en compatibilité Rapport 15 ADAUHR 2014

18 3. Mise en compatibilité du règlement Le règlement de P.O.S. reprend la réglementation de la zone UB du P.L.U. approuvé afin d assurer dans la cohérence et la sécurité juridique ce qui a d ores et déjà été délivré et de permettre l instruction des trois derniers permis de construire. Il est décidé de créer pour cela une zone UD spécifique. Toutefois, s agissant d un règlement de P.O.S., le caractère de la zone mixte est précisé, les articles 1 et 2 sont revus. Principales caractéristiques de la zone UD, reprises de la zone UB du PLU: Caractère mixte de moyenne densité Caractéristiques des terrains non réglementés Implantation des constructions par rapport aux voies et emprise publiques : recul des constructions de 4 mètres minimum par rapport à l alignement de la voie ; toutefois l implantation selon un alignement architectural est possible Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : recul minimal de 3 mètres, implantation de constructions sur limites possible, sous conditions Un COS de 0.5 (issu de la zone UB du PLU) est fixé. Toutefois : A l article 2 : la rédaction relative aux affouillements et exhaussements de sol est reprise de la modification simplifiée approuvée au printemps 2014, favorisant l insertion paysagère des futures constructions. A l article 8 : la rédaction relative aux constructions sur une même propriété est reprise de la modification simplifiée approuvée au printemps 2014 et exige une distance minimale de 2 mètres, favorisant la densité. A l article 10 : la rédaction relative aux hauteurs est reprise et identique à celle de l article UC 10 du POS, afin de favoriser une morphologie urbaine harmonieuse à l échelle villageoise. 16

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