CONTRAT D ETUDE PROSPECTIVE : GARDIENS D IMMEUBLE, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE

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1 DELEGATION GENERALE A L EMPLOI ET ETA LA FORMATION PROFESSIONNELLE PARTENAIRES SOCIAUX SIGNATAIRES DE LA CONVENTION COLLECTIVE DES GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE AGEFOS-PME CONTRAT D ETUDE PROSPECTIVE : GARDIENS D IMMEUBLE, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE Rapport du contrat d étude prospective : gardiens d immeuble, concierges et employés d immeuble Le 31 octobre 2007, N/Réf. : 0609/08

2 Sommaire 1. Bilan du secteur, de son emploi et des facteurs de changement 1 2. Scénarios d évolution Recommandations Projection quantitative 69 Annexes 76 Bilan quantitatif 77 Rapport qualitatif 137 Confirmation par enquête téléphonique auprès des gestionnaires et employés 232 1

3 DELEGATION GENERALE A L EMPLOI ET ETA LA FORMATION PROFESSIONNELLE PARTENAIRES SOCIAUX SIGNATAIRES DE LA CONVENTION COLLECTIVE DES GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE AGEFOS-PME CONTRAT D ETUDE PROSPECTIVE : GARDIENS D IMMEUBLE, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE Bilan du secteur, de son emploi et des facteurs de changement (phase 3) Le 20 avril 2007, N/Réf. : 0609/04

4 Sommaire 1. Etat des lieux de la Branche des gardiens et employés d immeuble 2. Bilan sur les facteurs dévolution 1

5 1. Etat des lieux de la Branche des gardiens et employés d immeuble 2. Bilan sur les facteurs d évolution 2

6 Objectifs du présent document Ce document est une synthèse à mi-parcours des principaux éléments recueillis sur la Branche, son emploi et ses facteurs d évolution. Il s agit d établir un constat synthétique et partagé du diagnostic et des premiers éléments d évolution avant de passer à la phase prospective du CEP (les scénarios et la projection quantitative) et les recommandations à la Branche. 3

7 Une Branche aux fortes spécificités Un périmètre de la Branche original, défini à la fois par le statut des employeurs et le contenu du métier Le champ de la Branche des gardiens, concierges et employées d immeuble (CCN n 3144) est défini par le statut des employeurs et non uniquement par le métier, contrairement à ce que son intitulé pourrait laisser entendre. Ainsi, certains personnels, dont les fonctions et la dénomination sont celles de gardiens, sont employés par des entreprises relevant du champ d autres CCN et ne sont donc pas régis par la convention des gardiens. 1 Par ailleurs, certains employeurs appliquant la CCN des gardiens ont également d autres types de salariés (employés administratifs par exemple) et leur appliquent une autre CCN. Une diversité des employeurs Type d employeur/gestionnaire % emplois Type de parc Champ d application de la convention collective n 3144 Copropriété Syndics bénévoles 3,9% Privé Syndics professionnels 91,7% Sociétés immobilières 0,7% Gérants Sociétés d Economie Mixte (SEM) 3,6% Privé et social Les employeurs appliquant la convention collective sont très diversifiés. Ils ont des tailles, des ressources et des problématiques très différentes. La convention collective reprend le principe de la délégation d une partie des responsabilités de l employeur à un mandataire. - les syndics bénévoles n ont en général qu un salarié - les syndics professionnels - les gérants (à qui les propriétaires uniques peuvent confier la gestion de leur bien). - les SEM et sociétés immobilières 1 Les gardiens exerçant leur métier dans un HLM, un camping, un hôtel, un établissement scolaire, etc. ne relèvent pas de la convention collective des gardiens, concierges et employés d immeuble. 4

8 Deux métiers seulement, mais aux contenus et aux perspectives différents Environ les 2/3 des emplois dans la Branche sont des fonctions d employés d immeuble, mais le nombre d ETP 2 ou de salariés est beaucoup plus faible car la part des temps partiels est élevée et le cumul des emplois probable. Salariés de l immeuble, ils réalisent principalement des tâches basiques de nettoyage et de sortie de poubelles. Le 1/3 des postes restants sont des emplois de gardiens Il s agit de personnels logés dans l immeuble, qui sont davantage à temps plein. L éventail des tâches qui leur sont confiées est beaucoup plus large et le poste globalement plus valorisé que celui d employé d immeuble. Les perspectives d évolution de ce métier semblent également plus ouvertes que celles des employés d immeuble. Des métiers aux caractéristiques particulières Les salariés de la Branche sont souvent isolés. Ils sont souvent l unique employé de l immeuble et travaillent seuls. Ils n ont que rarement des représentants auprès de l employeur. Pour les gardiens, le logement de fonction est facteur d attractivité, - mais aussi d une forte porosité entre vie professionnelle et vie privée, - et d une certaine vulnérabilité du salarié face à son employeur (risque de perte du logement en plus de l emploi en cas de différend). Des profils de salariés également spécifiques Les salariés sont pour beaucoup des «seniors», avec un âge moyen dans la Branche de 48 ans. Les salariés sont globalement très faiblement qualifiés. 50% des salariés interrogés lors de l enquête téléphonique étaient au niveau VI 3, et 40% étaient au niveau V. Les femmes occupent 2/3 des emplois. 2 Equivalent plein temps 3 Classification éducation nationale : niveau VI : sans qualification ; niveau V : CAP ou BEP 5

9 L ancienneté moyenne est relativement importante (de 10,5 ans) pour les gardiens comme les employés. Des situations d exercice du travail, et des tâches et compétences demandées assez hétérogènes En fonction des attentes des gestionnaires, des résidants et du lieu d exercice du travail, les contenus des emplois sont variables, particulièrement pour les gardiens. Ils peuvent ainsi aller du simple nettoyage dans un petit immeuble, jusqu à l encadrement de plusieurs employés, la gestion des relations avec les locataires, la gestion des relations avec les entreprises extérieures, etc. dans les grands ensembles de plusieurs dizaines de logements. 6

10 Une gestion des ressources humaines globalement peu développée Une hétérogénéité des pratiques, qui dépendent largement du type de gestionnaire La gestion des ressources humaines est plus ou moins professionnalisée selon le type de structure : - les syndics bénévoles, avec un seul salariés et pas de connaissances particulières de la GRH ; - les syndics professionnels, avec des pratiques variables ; - les SEM et sociétés immobilières sont très structurées et ont de véritables politiques de RH. L encadrement hiérarchique dans les copropriétés est rendu complexe par l obligation de nommer un syndic qui gère le travail des salariés : les instructions, qui devraient émaner uniquement du gestionnaire (syndic), viennent parfois du président du conseil syndical, voire de certains résidants en direct. Des évolutions de carrières très limitées Les tâches et le niveau de responsabilité n évoluent presque pas au sein d un même immeuble. Les coefficients étant liés aux responsabilités (initiative, etc.), ils ne changent pas au sein d un poste et évoluent même peu au cours de la carrière. La mobilité reste très faible. C est le meilleur moyen de changer de coefficient et donc de bénéficier d une «promotion». Mais de fait la population salariée de la Branche est peu mobile. Cette inertie s explique pour les gardiens par le logement de fonction, qui est une partie essentielle du poste et donc un frein à la mobilité professionnelle. Mais même les employés d immeuble changent peu d emplois. Ce phénomène pourrait s expliquer aussi par le fait qu il s agit souvent d emplois d opportunité et non de vocation. Un changement de poste signifierait souvent un changement de secteur. Les salaires évoluent donc peu. Car en outre l ancienneté ne revalorise pas le salaire de manière importante. 7

11 Un recours à la formation professionnelle particulièrement faible Les salariés des copropriétés ont un très faible accès à la formation professionnelle. Les fonds versés à Agefos-PME sont peu utilisés (50% du plan et 7% de la professionnalisation en 2005). Les principaux freins 4 au départ en formation sont les compétences jugées suffisantes des salariés pour des postes souvent présentés comme à faible technicité, la méconnaissance de l offre de formation, et un coût jugé trop élevé. Seuls les employeurs institutionnels (principalement les SEM) ont des politiques de formation développées. Elles concernent une part importante des salariés et portent sur des thématiques comme l entretien du bâti, la gestion locative et la médiation sociale. La Branche s est mobilisée sur ce thème depuis et a élaboré une politique commune, qui s est concrétisée notamment par la mise en place d une offre de formation sélectionnée par Agefos-PME. Une convention collective qui ne s adapte pas toujours aux tâches exercées par les gardiens, et qui pourrait freiner leur évolution Le système des unités de valeur (UV) est complexe et pas toujours ajusté aux besoins - les UV fixent une liste figée de tâches et limitent leurs évolutions (notamment dans les SEM), malgré une certaine souplesse apportée par les travaux spécialisés et qualifiés - la correspondance entre les UV et le temps passé n est pas toujours adaptée et conduit à survaloriser ou sous-estimer certaines tâches - Ce système engendre parfois des difficultés avec les organismes sociaux (URSSAF), qui ne reconnaissent pas facilement ce mode de fonctionnement. La classification comporte six coefficients, mais 90% des salariés sont dans les deux premiers niveaux. Par ailleurs, le lien entre la réalisation de certaines tâches et le coefficient n est sans doute pas toujours respecté sur le terrain. 4 D après les résultats de l enquête téléphonique auprès de gestionnaires et des salariés 8

12 1. Etat des lieux de la Branche des gardiens et employés d immeuble 2. Bilan sur les facteurs d évolution 9

13 Des tendances générales d évolution peu dynamiques Une perte moyenne d emplois dans la Branche de 2,2% par an depuis 1997 Suite au départ (souvent à la retraite) d un salarié, certaines copropriétés ne renouvellent pas le poste. Elles font alors appel à des sociétés extérieures. En revanche, les licenciements sont peu nombreux dans la Branche. Pour les gardiens, les non-renouvellements de poste touchent principalement les petites copropriétés. En effet, l utilité d un gardien est rarement remise en cause dans les grands ensembles, et le décret du «1 gardien pour 100 logements» 5 incite au maintien d un gardien. Les métiers ont peu évolué Mis à part chez les employeurs institutionnels, les tâches confiées aux salariés de la Branche ont peu évolué. Il n a pas été réalisé de revalorisation générale du métier. Les tâches restent les mêmes et les profils des gens en poste ont également peu évolué. 5 Décret du 28/12/2001 «Art. R.* Les fonctions de gardiennage ou de surveillance sont assurées sur l'ensemble de l'année par au moins une personne à temps plein ou équivalent temps plein par tranche de cent logements. «Les personnes affectées à ces fonctions sont employées par le bailleur en qualité de concierges, de gardiens ou d'employés d'immeuble à usage d'habitation. Le bailleur peut, à titre de complément, recourir à des agents de prévention et de médiation ou à des correspondants de nuit. Le bailleur peut également faire assurer le gardiennage ou la surveillance par un prestataire de services.» 10

14 Les employeurs (les copropriétés) sur le terrain n impulsent pas particulièrement de dynamique de changement dans la Branche, même si leurs représentants les y incitent Ceci s explique en partie par leur nature particulière : des employeurs avec un seul salarié, et avec peu de ressources. Parallèlement, une partie du logement social a refondu son cadre conventionnel et misé sur le développement des gardiens La nouvelle convention collective semble offrir un statut plus avantageux - elle met fin au système de rémunération à la tâche et revient à une notion plus classique de temps de travail, - elle attribue de nouvelles missions aux gardiens, - elle incite au développement de la formation professionnelle Elle revalorise le métier de gardien, qui devient un davantage un régisseur, un gestionnaire, assurant le lien social dans la résidence. Les évolutions profondes de cette Branche voisine pourraient avoir des incidences sur la Branche des gardiens, concierges et employés d immeuble. Elles pourraient engendrer une nouvelle dynamique de changement, une nouvelle concurrence, etc. 11

15 Les principaux facteurs d évolution impactant les emplois dans la Branche Une demande qui pourrait s accentuer et devenir de plus en plus exigeante La demande des résidants pourrait évoluer et s intensifier dans les années à venir Le vieillissement de la population et l élargissement de la demande de services individuels pourraient avoir un impact sur les emplois dans la Branche. La demande sera axée entre autres sur la qualité du service, la proximité, la disponibilité et la sécurité. Les gestionnaires pourraient confier de nouvelles tâches à leurs gardiens Certains gestionnaires pourraient compter encore plus qu aujourd hui sur un gardien pour réaliser certaines tâches administratives, effectuer directement de petites réparations, gérer certaines relations avec les entreprises, et assurer un rôle de «régisseur» dans les grands immeubles. Un renforcement possible de la concurrence des sociétés extérieures Les sociétés extérieures, principalement de nettoyage, se positionnent de plus en plus sur les missions du gardien, en développant les «services associés». Leur principal avantage concurrentiel est la flexibilité et la simplicité de gestion, mais ils ne remplacent pas la présence, la sécurité et le lien social qu assure un gardien. La multiplication des systèmes de centrales d appel et d intervention 24h/24 pourrait se développer en complément des emplois de gardien ou d employé d immeuble, voire dans certains cas remplacer des emplois de gardien. Des évolutions juridiques aux enjeux très importants C est principalement la jurisprudence sur la récupération des charges locatives auprès des locataires qui a un impact sur les emplois. Elle impose en effet la réalisation par le gardien lui-même de l intégralité des tâches d entretien de l immeuble et de l élimination des déchets. 12

16 Des évolutions technologiques qui ne remettent pas en question l utilité des emplois Les évolutions technologiques, et principalement de la domotique et la télésurveillance ne semblent pas aujourd hui de nature à «concurrencer» fortement les emplois de gardien. Des évolutions très lentes de la structure du bâti, mais dont les impacts sont majeurs La structure du bâti a une² influence directe sur les emplois de la Branche à deux niveaux : le nombre de lots dans l immeuble, l existence ou non d une loge pour le gardien ou d un local pour l employé d immeuble. Les tendances actuelles dans ces deux domaines ne sont pas favorables aux emplois de la Branche, mais il faut noter que le taux de renouvellement 6 du parc immobilier et le taux de réhabilitation 7 sont tous deux inférieurs à 1% par an. Les impacts quantitatifs ne seront donc pas massifs à moyen terme. 6 Nombre d autorisations de construction de logements/nombre de résidences principales 7 Nombre de réhabilitations/nombre de résidences principales 13

17 Ces facteurs ont des impacts différents selon la taille de la résidence Les impacts de ces facteurs sur les emplois (symbolisés par les ) 8 sont analysés selon qu ils s appliquent à des immeubles de plus de 100 logements ou moins de 100 logements. Combinés à d autres éléments, ils serviront de base aux scénarios de projection de la phase 4. 8 Le nombre d étoiles montre l intensité de l impact de ce facteur sur les emplois. 14

18 Les principaux facteurs d évolution dans les immeubles de plus de 100 logements Echelle d impact Nature de l évolution Spécificités et problématiques des immeubles de plus de 100 logements La demande des gestionnaires Les gestionnaires se reposent surtout sur les gardiens dans les grandes résidences, où ils leur attribuent des tâches importantes de gestion, de supervision, de régisseur. Les évolutions juridiques La problématique de la récupération des (devrait évoluer très vite) charges est plus présente dans les grands ensembles où les gardiens ne peuvent pas à la fois réaliser les tâches d entretien, la sortie des poubelles, et les tâches d accueil, de surveillance et de gestion. Les SEM et sociétés immobilières, qui sont propriétaires de l intégralité de l immeuble sont plus touchées par ce problème que les autres gestionnaires, dans la mesure où elles devraient prendre en charge l intégralité du coût du salarié s il ne pouvait plus le récupérer auprès des locataires. La demande des résidants La demande des résidants est potentiellement importante en volume, mais dans les grands ensembles, les services individuels sont sans doute plus réduits (surtout s il y a une majorité de locataires). Les évolutions du bâti Elles sont importantes car l emploi est fortement lié au nombre de logements dans l immeuble. Même si le taux de renouvellement du parc est faible, les grands ensembles sont les plus touchés par les politiques de construction et de rénovation. Les évolutions technologiques Elles peuvent servir de relais, ou d outil supplémentaire pour les gardiens mais n ont pas vraiment vocation à les remplacer. La concurrence des sociétés Dans les grands ensembles, la nécessité d un extérieures gardien à plein temps n est pas remise en question, et le décret du 28/12/01 en renforce la nécessité. Par contre, un certain nombre de tâches peuvent leur être déléguées. 15

19 Les principaux facteurs d évolution dans les immeubles de moins de 100 logements Echelle d impact Nature de l évolution Spécificités et problématiques des immeubles de moins de 100 logements La demande des résidants Dans les petits immeubles, la valeur ajoutée d un gardien provient en grande partie des services, individuels ou collectifs qu il peut rendre aux résidants. La concurrence des sociétés - Les principales tâches aujourd hui remplies extérieures par les gardiens, et surtout par les employés d immeuble, dans les petits immeubles sont des tâches de nettoyage et de sortie des poubelles. De nombreuses copropriétés ont fait le choix, ces dernières années, de faire appel à des sociétés extérieures pour effectuer ces travaux. - Les centrales d appel pourraient peut-être remplacer certains emplois de gardiens puisqu elles permettent d avoir un interlocuteur en cas d urgence. Les évolutions du bâti La construction de logements neufs ne touche que peu de logements chaque année, mais la vente des loges est un phénomène plus courant. La demande des gestionnaires Les gestionnaires attendent globalement peu des gardiens en ce qui concerne les relations avec les résidants. Ils mettent l accent sur l autonomie et la capacité à gérer les problèmes sur place. Les évolutions juridiques La jurisprudence sur la récupération des charges a nettement moins d impact sur les petits immeubles car le salarié peut effectuer l ensemble des tâches sans trop de difficultés. Les évolutions technologiques Les évolutions de la domotique et de la télésurveillance ne semblent pas de nature à concurrencer actuellement les emplois dans la Branche. 16

20 DELEGATION GENERALE A L EMPLOI ET ETA LA FORMATION PROFESSIONNELLE PARTENAIRES SOCIAUX SIGNATAIRES DE LA CONVENTION COLLECTIVE DES GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE AGEFOS-PME CONTRAT D ETUDE PROSPECTIVE : GARDIENS D IMMEUBLE, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE Scénarios d évolution Le 15 juin 2007, N/Réf. : 0609/05

21 Petites unités de logement scénario négatif ❶ La demande de services collectifs (et individualisés) dans les immeubles stagne ou diminue, principalement à cause d un pouvoir d achat trop faible - Les personnes âgées n ont pas les moyens de recourir à l offre privée de services et se rabattent sur l offre publique ou associative. - Les jeunes et les primo accédants (ainsi qu une partie des locataires) ne peuvent pas se permettre de payer les services d un salarié ou le craignent. OU ❷ La demande existe mais il n y a pas de réponse de la part de la profession - les pratiques des personnels d immeubles n évoluent pas pour s y conformer, - on ne trouve pas de solutions formelles sur l individualisation des services - la branche ne se positionne pas ❸ Alors la concurrence gagne des parts de marché sur toutes les activités du gardien Les copropriétés choisissent : - une société de nettoyage pour le ménage et la sortie des poubelles - des contrats de maintenance pour tous les équipements - des sociétés spécialisées si nécessaire (espaces verts, voire même de prestation de services de gardien) - avec en complément des centrales d appel pour gérer les situations les plus urgentes (fuite en pleine nuit ) - enfin les résidants font appel à des sociétés de services pour les services à domicile (ménage, repassage, garde d enfants, etc.) Ils peuvent aussi souscrire à des «bouquets» de services. ❹ La vente des loges continue et les nouvelles constructions n en prévoient pas, rendant durablement impossible le retour d un salarié dans d immeuble Pour éviter ce scénario négatif, il existe des solutions autour desquelles la profession peut se mobiliser 17

22 Petites unités de logement scénario positif Deux évolutions simultanées à accompagner Pour garantir durablement sa viabilité économique et son utilité sociale au métier de gardien, une logique de maîtrise des charges et d adaptation de l offre Dans ce scénario : ❶ Les personnels d immeuble 1 répondent de mieux en mieux aux attentes des propriétaires et résidants Grâce à une adaptation de l offre aux besoins qui pourrait porter, à titre d illustration, par exemple sur : - la qualité du relationnel et l entretien du lien social - la gestion apaisante et professionnelle des conflits éventuels - la disponibilité et la réactivité (notamment grâce aux nouvelles technologies) - la limitation des absences pour accident de travail, invalidité, etc., grâce à une limitation des risques pour le salarié - le développement du petit bricolage pour la copropriété - le développement des services aux résidants (cf plus loin) - l accueil des entreprises pour les parties communes mais aussi pour les résidants - l amélioration de la qualité de certaines tâches de base, notamment le ménage (nouveaux produits, nouvelles techniques) - la prise en charge des colis, en volume croissant ❷ Les personnels d immeuble développent un rôle vis-à-vis de l extérieur de la copropriété, à l échelle d un quartier par exemple - rôle de médiateur dans les quartiers difficiles - implication dans des associations de quartier ❸ Parallèlement les coûts se réduisent et de nouvelles sources de financement sont identifiées Grâce à : - de nouvelles organisations : groupements d employeurs, gardiens de jour 1 Les gardiens et employés d immeuble 18

23 - une meilleure efficacité sur certaines tâches (nouveaux produits, nouvelles machines, nouvelles formations ) - la possibilité pour la copropriété d éviter le recours à des prestataires coûteux pour des petits travaux - une fiscalité incitative (avantages fiscaux pour les propriétaires et résidants sur la construction ou réhabilitation de loges ; exonérations de charges fiscales ou sociales, etc.) ❹ Les personnels d immeuble trouvent ainsi une place solide face à la concurrence des sociétés extérieures ❺ La tendance à vendre les loges diminue et les nouveaux programmes de construction intègrent davantage de loges ou a minima un espace adapté aux fonctions de gardien de jour ❻ La profession se trouve revalorisée et remotivée par ce nouveau positionnement sur la qualité de service. Offrant un service de qualité en réponse à une demande solvable, la profession est en mesure de proposer de meilleures conditions de salaire, une plus grande professionnalisation, et devient plus attractive. Une offre formalisée de services individuels aux résidants Cette piste ne concerne que les employés d immeuble et les gardiens travaillant à temps partiel et qui pourraient augmenter leur taux d emploi grâce à ces services. ❶ La demande des résidants se renforce et s avère solvable - Pour l ensemble de la population, l évolution du budget du foyer (notamment le poids du logement) permet un arbitrage favorable au développement des services associés au logement - La population vieillit et attend par conséquent certains services, tout en gardant un pouvoir d achat suffisant - La natalité, conjuguée au travail des femmes, diminue la disponibilité des ménages et alimente la demande de services à domicile - La demande de services augmente, ainsi que le niveau d exigence en terme de qualité 19

24 ❷ Certes, la concurrence se développe dans le domaine Suivant une tendance déjà engagée et fortement soutenue par les pouvoirs publics (TVA à 5,5%), les sociétés de prestation de services à la personne se positionnent sur cette demande. Elles étoffent leur offre de services, proposent des «bouquets» de services (à domicile, au bureau), développent des offres promotionnelles, des stratégies de communication et de marketing, etc. ❸ Mais l atout concurrentiel des personnels d immeuble joue à plein - Les avantages par rapport aux sociétés de service assurent : * la présence sur place permettant de rendre, outre des services réguliers de type ménage, des services de dépannage ; * la relation de confiance nouée dans le temps avec une personne connue. - Malgré certaines limites : * l arbitrage entre les résidants est difficile à gérer ; * un refus du salarié de rendre un service à un résidant peut créer des tensions ; * certaines personnes pourraient préférer ne pas mélanger les rapports résidant/gardien - employé d une part et bénéficiaire/prestataire pour des services plus personnels d autre part ; * peut-être une réticence à passer à un système de contractualisation. ❹ La branche se saisit de ces opportunités et développe activement des moyens concrets de répondre à cette demande, en proposant des solutions formalisées, des actions de formation par exemple. ❺ Enfin, les salariés estiment que cette évolution est positive, se l approprient et répondent, en bout de ligne, à cette demande - Avantages : * permet, pour les très nombreux salariés à temps partiel de la branche, de tendre vers un temps complet ; * permet d avoir des revenus supplémentaires sans se déplacer géographiquement. 20

25 - Limites : * ici aussi une difficulté à gérer les deux statuts (gardien ou employé d immeuble/salarié) ; * comme pour les résidants, une possible réticence à passer à un système de contractualisation. 21

26 Grandes unités de logement scénario négatif Au-delà des hypothèses de développement négatif citées pour les petites structures, et dont certaines sont aussi valables dans les grands ensembles. ❶ La jurisprudence et/ou la législation sur la récupération des charges se confirme, voire se durcit Le gardien est donc dans l obligation de consacrer une partie non négligeable de son temps au ménage et à la sortie des poubelles pour que son salaire puisse être récupéré à 75% auprès des locataires. Il se replie donc sur des fonctions moins valorisantes et qui peuvent être effectuées par des sociétés extérieures. ❷ Les gestionnaires ne peuvent par conséquent pas faire évoluer le contenu du métier en le recentrant sur des tâches plus valorisantes ❸ La concurrence se développe et gagne des parts de marché puisque le gardien ne peut plus mettre en avant sa valeur ajoutée Par ailleurs, le décret dit «1 gardien pour 100 logements» n empêchant pas le recours à une société extérieure pour assurer le gardiennage, il ne constitue pas une protection totale. ❹ Sans revalorisation du métier, le nombre d emplois risque de stagner, voire de diminuer y compris dans ces grandes structures, même si le recours à un gardien restera sans doute plus élevé que dans les petites unités 22

27 Grandes unités de logement scénario positif Au-delà des hypothèses de développement positif citées pour les petites structures, et dont certaines sont aussi valables dans les grands ensembles (ce n est pas le cas des services individualisés). ❶ La jurisprudence et/ou la législation évolue et assouplit les règles de récupération des charges Cela permet au gardien de se positionner clairement sur ce qui fait aujourd hui sa valeur ajoutée : - les tâches administratives ; - le lien social ; - la gestion des conflits ; - l accueil et la surveillance des entreprises ; - la réception des colis et la garde des clefs (s il le souhaite). ❷ Les gestionnaires délèguent d importantes responsabilités aux gardiens, qui affirment leur rôle de régisseur En leur confiant des tâches (différentes selon que l on se trouve dans une copropriété ou chez un bailleur propriétaire de tout l immeuble) telles que : - la gestion locative, - le contact direct avec les entreprises pour de petites réparations, - l encadrement des personnels de l immeuble, - la gestion des commandes pour l immeuble, - la rédaction de comptes-rendus (notamment sur les interventions des entreprises extérieures) - ❸ La construction de loges redevient beaucoup plus systématique dans tous les nouveaux programmes de construction ❹ A plus forte raison encore que dans les petites unités, le métier est revalorisé et augmente son attractivité 23

28 DELEGATION GENERALE A L EMPLOI ET ETA LA FORMATION PROFESSIONNELLE PARTENAIRES SOCIAUX SIGNATAIRES DE LA CONVENTION COLLECTIVE DES GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE AGEFOS-PME CONTRAT D ETUDE PROSPECTIVE : GARDIENS D IMMEUBLE, CONCIERGES ET EMPLOYES D IMMEUBLE Recommandations Le 14 septembre 2007, N/Réf. : 0609/06

29 Les enjeux Le métier de gardien d immeubles est aujourd hui en crise. Souvent considérée comme rétrograde, l intérêt et la viabilité économique mêmes de la profession sont remises en question dans les copropriétés de petites et de moyenne taille. Les chiffres de l emploi dans la branche en sont le reflet : une baisse de plus de 12% du nombre de salariés entre 2004 et 2010 si l on se base sur la moyenne des huit dernières années, et de 33% si l on retient la tendance des deux dernières années. Face à la pression exercée par les sociétés de prestations de service, la profession ne peut plus aujourd hui compter sur son image pour se maintenir dans les copropriétés ni pour attirer du personnel à la hauteur des exigences des résidants. Pourtant, les services rendus ou pouvant être rendus de manière pertinente par le gardien répondent aujourd hui à un réel besoin de la société. Leur utilité sociale est inestimable, mais nécessite d être accompagnée par des politiques volontaristes de communication, d amélioration de la qualité et d élargissement des services rendus pour répondre au mieux à la demande des résidants. La profession fait aujourd hui face un enjeu global de modernisation dont va dépendre en grande partie son avenir. En effet, le fonctionnement du métier reste souvent fondé sur des bases d un autre temps, que tant les employeurs, les résidants 1 que les salariés 2 contribuent à pérenniser. Il est donc indispensable que la profession s adapte aux mécanismes de la société actuelle qui sont de plus en plus tournés vers la contractualisation, la relation client/fournisseur, la communication (et même le marketing), la concurrence, etc. Or aujourd hui la profession accuse un retard important par rapport au reste de la société dans ces domaines. Les recommandations qui vont suivre partiront de ces constats, mais aussi des potentialités non négligeables de maintien ou même de développement des activités dans la Branche. La formalisation, l individualisation des services, la formation professionnelle, la modernisation des règles de la profession, la communication sont 1 en ne respectant pas la limite entre vie privée et vie professionnelle du gardien, en donnant des étrennes, en ne tenant pas compte des risques (notamment en termes d assurance) à faire travailler une personne chez soi en dehors d un cadre contractuel, etc. 2 en rendant des services sans contractualisation par exemple 24

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