Vanves le 26 mars Madame Castagnet, bat 48 Monsieur Pellé, bat 48 Madame Olive, bat avenue Pasteur Vanves

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1 Madame Castagnet, bat 48 Monsieur Pellé, bat 48 Madame Olive, bat avenue Pasteur Vanves Madame Chauvelot, bat 49 Madame Croiset, bat 49 Monsieur Szojchert, bat 49 Madame Zapater, bat 49 Madame Bozo, bat 50 Madame Sales, bat 50bis 55 rue Jean Jaurès Vanves Vanves le 26 mars 2012 FONCIA LUTECE A l attention de Mr Cyrille Gorin 26 rue Gassendi Paris Lettre recommandée avec accusé de réception Ref : Résidence Guyenne Gascogne Monsieur le Président, Nous vous remercions par avance de bien vouloir mettre à l ordre du jour de notre prochaine assemblée Générale du 30 mai 2012, les quatre projets de résolution joints à la présente Durant les débats de l assemblée générale de 2011, plusieurs d entre nous ont évoqué l urgence d établir un plan quinquennal des travaux rendus obligatoires par la loi, et pour la structure, ceux suggérés par le rapport Marnez (resté lettre morte depuis 2008). Certains propriétaires avaient même proposé leur expertise pour vous aider ainsi que le conseil syndical sur un certain nombre de points. Le problème des compteurs d eau a également été soulevé Dans le premier compte rendu du conseil syndical du 25 mai, plusieurs de ces questions sont évoquées mais jamais reprises par la suite. Nous ne souhaitons pas être mis devant l urgence de réaliser ces lourds travaux sans étalement. Aussi nous présentons à l assemblée générale ces quatre résolutions concernant un plan quinquennal de travaux, l assurance dommage-ouvrage, les compteurs d eau chaude et froide, l ouverture d un compte bancaire séparé. Nous vous prions d agréer, Monsieur le Président, l expression de nos salutations distinguées.

2 PROJETS DE RESOLUTIONS A PRESENTER A L'ASSEMBLEE GENERALE DE 2012 RESIDENCE GUYENNE-GASCOGNE Plan quinquennal des travaux Pages 2 et 3 Travaux relevant de la garantie décennale, assurance dommage ouvrage Page 4 Eau froide Eau chaude sanitaire Pages 5 et 6 Ouverture d'un compte bancaire séparé Page 7 1

3 PLAN QUINQUENNAL DES TRAVAUX La mise en conformité de la copropriété au regard des contraintes environnementales définies par la Loi du Grenelle 2 sera coûteuse et doit être étudiée au cours de l'année à venir. Afin de préparer ces échéances en terme financier pour répondre à ces contraintes environnementales et dans le souci pour chaque copropriétaire d'appréhender l'étalement du coût des travaux qui seront nécessaires dans ce cadre, ainsi que ceux des travaux à prévoir dans le cadre de l'entretien de l'immeuble, à savoir : travaux de structure de l'immeuble, mise aux normes des ascenseurs, ravalement, gestion du chauffage et de l'eau, un plan quinquennal doit être établi. PROJET DE RESOLUTION L'Assemblée Générale après avoir pris connaissance de la demande de la mise en place d'un plan quinquennal des travaux sur la copropriété, demande au Syndic de procéder à son élaboration suivant les modalités ci-après définies : 1. Elaborer un plan quinquennal des travaux à prévoir sur la copropriété au regard des délais légaux, ainsi qu'un calendrier qui devra intégrer, par bâtiment : a) les travaux de mise en conformité des ascenseurs non terminés et ceux à venir en fonction des échéances légales, b) les travaux de structure sur l'ensemble de la copropriété à prévoir dans les 5 ans à venir, c) le ravalement, d) les travaux de mise en conformité relevant de la Loi Grenelle : étanchéité des façades, isolation des toitures, et plus généralement tout travaux relevant de cette Loi e) économie d'énergie (gestion du chauffage) et de l'eau. 2. Le syndic aura le souci de profiter de la mise en place de l'échafaudage lors du ravalement pour traiter l'isolation des façades. 3. Il appartiendra au Syndic, en tant que de besoin et au regard des dispositions légales et réglementaires, d'intégrer dans ce plan quinquennal les travaux qui seraient nécessaires. 4. Elaborer avec le concours des bureaux d'études spécialisés et qualifiés (structure et environnement) et d'un architecte, un cahier des charges techniques pour chaque poste ci-dessus. 2

4 5. Réaliser un appel d'offre d'un contrat d'assurance dommage-ouvrage par type de travaux à exécuter, 6. Procéder par bâtiment aux évaluations financières de ces travaux par voie d'appel d'offre avec au minimum trois devis par poste de travaux, et établir des tableaux comparatifs des devis. 7. Faire, à partir de cette dernière étude, une estimation financière de ces travaux par année pour chaque copropriétaire L'ensemble de ces études devra être présenté à l'assemblée Générale de l'année 2013 afin de soumettre au vote des copropriétaires : 1. le plan quinquennal des travaux ci-dessus, 2. le budget de ces travaux sur 5 ans par bâtiment, 3. les cahiers charges techniques des travaux relevant de ce plan quinquennal, 4. le ou les bureaux d'études, de contrôle et architecte qui suivront les travaux 5. les tableaux comparatifs des devis desdits travaux par bâtiment afin de permettre le vote par les copropriétaires des entreprises qui entreprendront les travaux. 3

5 TRAVAUX RELEVANT DE LA GARANTIE DECENNALE ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE Historique La garantie dommage ouvrage est un contrat que tout maître d ouvrage doit obligatoirement souscrire lorsque la nature des travaux entrepris bénéficie d une garantie décennale de la part de ou des entreprises. En cas de désordres, ce contrat permet la réparation au plus vite de ces désordres, sans attendre une décision de justice, la compagnie d assurances se retournant ensuite contre le(s) responsable(s) des désordres. Son coût est souvent un pourcentage du montant des travaux. Souvenons-nous de deux expériences : 1. le ravalement (travaux «hors budget», votés en AG) : un contrat avait été souscrit par notre précédent syndic mais il s est avéré que nos travaux ne bénéficiaient pas de la garantie décennale, en particulier pour nos problèmes concernant les joints d étanchéité 2. reprise de la poutre dans la descente du parking (travaux «au budget» de 2011) : en l absence de précisions, nous ignorons ce qui a été fait. A l évidence ce chantier relevait d une garantie décennale et donc d un contrat dommage ouvrage Il serait prudent désormais : de mettre en «hors budget» et donc de faire voter systématiquement par l Assemblée Générale tous les travaux relevant d une garantie décennale de faire voter séparément -et non pas dans une question gigogne- la souscription d un contrat d'assurance dommage ouvrage tout comme pour les travaux, de faire un appel d offre pour ce contrat Projet de résolution : L Assemblée Générale, après avoir délibéré, décide qu à compter de ce jour, pour tous travaux relevant d'une garantie décennale, le syndic procédera à un appel d'offre pour un contrat d'assurance dommage-ouvrage pour le compte de la copropriété, qui sera présenté à l'assemblée Générale et soumis à son vote concomitamment au vote des travaux relevant d'une garantie décennale et pour lesquels ce contrat sera souscrit. 4

6 EAU FROIDE EAU CHAUDE SANITAIRE Historique Alors que le prix de l eau ne fait que croître et contrairement à l exemple de notre Ville de Vanves, aucune mesure d économie n a encore été envisagée dans notre copropriété. Mais toute mesure d économie passe par une parfaite connaissance des consommations alors que notre dispositif actuel ne le permet pas : 1. les appartements n ont pas de compteurs individuels d eau froide et les copropriétaires ne sont donc pas motivés en cas de fuite, par exemple, dans un WC. Après déduction de la consommation d eau pour l eau froide des commerces et de l eau qui sera réchauffée pour devenir de l eau chaude sanitaire, tout le reste est réparti entre les copropriétaires en raison de leurs tantièmes «habitation» et non selon les tantièmes de «charges communes» comme le précise notre règlement de copropriété. Mais, contrairement encore aux stipulations de notre règlement de copropriété, ce n est pas que la consommation individuelle d eau froide (autrement dit, propre aux appartements) qui est ainsi répartie mais un «tout le reste» comme il est dit ci-dessus, y compris par exemple l eau pour arroser les pelouses qui n a pas de compteur divisionnaire. 2. contrairement encore à notre règlement de copropriété qui dispose «les lots concernant les locaux à usage commercial ou professionnel, de par leur nature commerciale, ont leur propre compteurs d eau froide et règlent directement à la Compagnie leur consommation» ce n est encore pourtant pas/plus le cas aujourd hui : comme il a été dit ci-dessus leur consommation est comprise dans celle de l ensemble de la copropriété puis leur est débitée selon des relevés de leurs compteurs divisionnaires. Conséquence : si les commerces n ont effectivement pas à participer aux consommations privatives des appartements, ils ne contribuent pas non plus pour l arrosage des pelouses et le nettoyage des parties communes. 3. pour l eau chaude sanitaire, il y a en principe partout des compteurs. Ils sont en location selon un contrat pour leur entretien et les relevés. Un lot peut avoir un ou plusieurs compteurs. Certains compteurs sont bloqués. Nous avons tous pu constater qu ils ne sont ni régulièrement vérifiés, ni systématiquement remplacés. Pourtant, il est notoire qu un compteur «sous compte» avec le temps et qu il est d usage de le remplacer en moyenne au bout de 7 ans. 4. du fait de la taille de notre copropriété, des absences lors des relevés et des indisciplines sont inévitables. L application de forfaits une année puis leur régularisation l année suivante produisent des distorsions qui ne permettent même pas de faire un contrôle de cohérence entre la consommation relevée sur les compteurs «généraux» et le cumul des relevés des compteurs «divisionnaires». Nous sommes donc incapables de détecter une fuite éventuelle dans nos réseaux. 5

7 Dans le souci de réduire la consommation d'eau et de sensibiliser chaque copropriétaire au coût de l'eau qui dans les années à venir risque de devenir un problème environnemental majeur, et afin d'être équitable devant ce coût, il est soumis au vote de la présente AG la résolution suivante : PROJET DE RESOLUTION L'Assemblée Générale des copropriétaires charge le syndic de faire procéder au cours de l'année à venir et avant la prochaine AG de 2013 : 1. Au recensement des points d'eau dans les parties communes non munis de compteur divisionnaire, 2. A la vérification et à l'entretien de tous les compteurs d'eau chaude 3. A la pose de compteurs d'eau chaude dans les locaux poubelles et dans les parties communes où cela est nécessaire, 4. A la pose de compteur d'eau froide dans chaque appartement et commerce de la copropriété, ainsi que dans les parties communes (arrosage des plantations, chaufferie), 5. De soumettre au Conseil Syndical ou à la prochaine Assemblée Générale un contrat d'entretien des compteurs d'eau froide, 6. A la mise de place d'un système de relevé par télé-comptage des compteurs d'eau chaude et d'eau froide pour les appartements, les commerces et les parties communes. Système qui devra être opérationnel à compter du 1er janvier 2013 afin d'avoir, à partir de 2013, une année pleine des comptages de chaque copropriétaire. A cet effet, le syndic s'adjoindra la compétence de l entreprise, déjà en charge des relevés des compteurs d'eau froide et chaude et qui est en mesure, avec l'historique en sa possession, de faire le relais adéquat. Le syndic sera chargé de procéder, à compter du 1er janvier 2013, à la répartition des charges d'eau froide et d'eau chaude entre chaque copropriétaire en fonction de sa consommation et pour la consommation des parties communes en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire. 6

8 OUVERTURE D'UN COMPTE BANCAIRE SEPARE Notre copropriété gère un budget d'environ 1 millions d'euros par an (hors travaux). Ce montant non négligeable nous incite à proposer à l'assemblée Générale le vote de l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour la gestion des comptes de la copropriété et que les montants provenant de la rémunération de celui-ci reviennent à la copropriété. PROJET DE RESOLUTION L'Assemblée Générale prend acte des honoraires de gestion du Syndic sur la base du forfait annuel proposé dans son contrat présenté à la présente Assemblée. Elle demande au Syndic d'entreprendre les démarches auprès d'une banque ayant son siège en France et notoirement solvable, en vue d'ouvrir un compte bancaire séparé pour la gestion des comptes de la copropriété. Elle demande à ce qu'il s'assure de la rémunération de ce compte au meilleur taux possible. L'Assemblée Générale demande au Syndic de ne pas réintégrer dans ses honoraires de gestion, le forfait, calculé par an et par lot, prévu en cas d'ouverture d'un compte séparé. 7