ÉTUDE DE MARCHÉ ASSURANCE DES COPROPRIÉTÉS. Conférence de presse au Pavillon Condo de l'expo-habitation de Montréal (RÉSUMÉ) 5 février 2015

Transcription

1 ÉTUDE DE MARCHÉ ASSURANCE DES COPROPRIÉTÉS Conférence de presse au Pavillon Condo de l'expo-habitation de Montréal (RÉSUMÉ) 5 février 2015

2 Contexte } Annonce d AVIVA, en novembre, de se retirer } Décision de faire un sondage en 4 étapes } Identifier les bonnes pratiques de souscription afin d être mieux outillés } Le devoir d expert-conseil ne peut appartenir qu aux courtiers, les assureurs directs doivent également se soucier de ce devoir 2

3 Objectifs } Définir les défis de chacun des intervenants : } Administrateurs/gestionnaires/assureurs/courtiers } Mieux apprécier les efforts à consentir aussi bien en gestion de copropriété qu en souscription d assurance } Ultimement, proposer des alternatives aux assureurs afin que l assurance de la copropriété puisse être viable et pérenne Avant de débuter, ceux qui EXIGENT l acte de copropriété, levez la main 3

4 Sommaire du sondage Syndicats de copropriétés Courtiers d assurance Méthode de collecte des données Sondage électronique via Survey Monkey Taille de l échantillon Nombre de questions Dates de collecte des données Du 7 janvier au 25 janvier

5 Profil des répondants (syndicats) Répartition des répondants en fonction du nombre d unités 2 à 12 unités 3 à 24 unités 25 à 49 unités 50 unités et plus 16 % 16 % 49 % 19 % 84 % des répondants se situent dans la tranche des moins de 49 unités 5

6 Profil des répondants (syndicats) Année de construction de la copropriété Entre 2000 et 2015 Avant 2000 Type de gestion de l'immeuble Gestionnaire résident Gestionnaire externe Auto-gestion 11 % 13 % 50 % 50 % 76 % 6

7 Profil des courtiers Assurez-vous un nombre significatif de syndicats de copropriétés? Oui Non 43 % 57 % 7

8 Profil des courtiers Croyez-vous qu'une formation spécialisée en copropriété devrait être suivie par les courtiers d'assurance? Oui Non 14 % 86 % 8

9 Profil des courtiers Croyez-vous qu'une formation spécialisée en copropriété devrait être suivie par les agents d'assurance? Oui Non 10 % 90 % 9

10 Expertise des courtiers Croyez-vous que les courtiers soient suffisamment formés au marché des assurances de copropriétés? Oui Non Croyez-vous que seuls les courtiers expérimentés devraient faire de l'assurance de copropriété? Oui Non 63 % 37 % 30 % 70 % 10

11 Soumission 1. Quels documents vous ont été demandés par votre courtier/agent lors de la soumission initiale d'assurance ou lors du renouvellement? 2. La même question a été posée aux courtiers à savoir s ils l exigent 3. Comparaison 11

12 Soumission La liste des réservoirs à eau chaude et leur âge Oui Non 45% 36 % 94 % Chiffres en : Noir = Syndicats Blanc = Courtiers 55% 64 % 6 % 12

13 Soumission Le carnet d entretien de l immeuble ou la liste des entretiens Oui Non 14 % 45 % Chiffres en : Noir = Syndicats Blanc = Courtiers 94% 86 % 55 % 13

14 Soumission Un rapport de conformité des cheminées Oui Non 17 % 63 % Chiffres en : Noir = Syndicats Blanc = Courtiers 83 % 37 % 14

15 Soumission Un rapport d'inspection de l'immeuble Oui Non 35 % 34 % Chiffres en : Noir = Syndicats Blanc = Courtiers 65 % 66 % 15

16 Soumission Votre courtier/agent vous a-t-il demandé une copie de votre déclaration de copropriété avant de vous assurer? Oui Non 56 % 34 % Chiffres en : Noir = Syndicats Blanc = Courtiers 66 % 44 % 16

17 Soumission Un rapport d évaluation déterminant la valeur de reconstruction de l immeuble en entier (parties privatives et communes) Oui Non 45 % Chiffres en : Noir = Syndicats Blanc 34% = Courtiers 55 % 53 % 47 % 17

18 Articles d actes de copropriété L ÉVALUATION A B C (nouveau formulaire) S ils le jugent opportun ou si l assureur l exige, les administrateurs obtiendront une évaluation indépendante faite par une personne compétente antérieurement à l obtention d une telle police d assurance ou à son renouvellement afin de s assurer que la valeur assurable est suffisante et équivaut à la valeur à neuf de l immeuble. Dans tous les cas, les administrateurs ont le devoir de s assurer que le montant de la protection est suffisant. Les frais d évaluation sont comptabilisés comme des dépenses communes. Une évaluation scientifique indépendante, faite par un évaluateur qualifié et compétent, doit être demandée par le syndicat antérieurement à l obtention d une telle police d assurance ou son renouvellement par un autre assureur, afin de s assurer que la valeur assurable est suffisante et équivaut à la valeur à neuf de l immeuble. Dans le cas d un renouvellement avec a le même assureur, les administrateurs doivent néanmoins s assurer que le montant de protection est suffisant. Ils doivent également demander une évaluation écrite chaque fois qu une telle évaluation est requise. Les frais d évaluation sont comptabilisés comme des dépenses communes. Conformément aux dispositions cidessus, le conseil d administration doit obtenir périodiquement une évaluation indépendante faite par un évaluateur agréé aux 3 ans afin de s assurer que la valeur assurable est suffisante et équivaut à la valeur de reconstruction telle que définie au paragraphe cidessus. La première évaluation devra être faite dans les 30 jours de la tenue de l assemblée de transition. Dans tous les cas, le conseil d administration a le devoir de s assurer que le montant de la protection est suffisant. Les frais d évaluation sont comptabilisés comme des dépenses communes. 18

19 Expertise des courtiers Le droit de subrogation à l'encontre d'un copropriétaire responsable d'un sinistre est-il un enjeu discuté lors de la souscription? Oui Non 45% Chiffres en : Noir = Syndicats Blanc = Courtiers 55% 45% 55 % 19

20 Articles d actes de copropriété SUBROGATION A B C (nouveau formulaire) Telles assurances doivent prévoir un droit de recours d un assuré à l encontre d un autre assuré, comme si une police distincte avait été émise à chacun d eux. Cependant, cette disposition n aura pas pour effet, en cas de pluralité d assurés, d augmenter le montant d assurance prévu dans la police. Une clause ou avenant stipulant qu il y aura renonciation par l assureur à se prévaloir des droits acquis par subrogation à l encontre des administrateurs et officiers du syndicat, ses employés et préposés, des copropriétaires et toute autre personne assurée en vertu de la police. Toute police d assurance contractée par le syndicat doit prévoir une renonciation partielle par l assureur du syndicat à tout recours contre les administrateurs, chacun des copropriétaires et, pourvu qu ils habitent avec lui, le conjoint d un copropriétaire, tout parent de l un ou de l autre ainsi que toute autre personne de moins de 21 ans dont le copropriétaire a la garde, sauf dans les cas d incendie volontaire, de fraude et d impact de véhicules. Cette renonciation doit valoir seulement pour les sommes excédant le montant de la couverture d assurance en responsabilité civile du copropriétaire a concerné moins les sommes à payer aux assureurs individuels des autres copropriétaires, occupants ou autres tiers qui seront subrogés dans les droits de leurs assurés. Ainsi, telle assurance du syndicat prévoira que l assureur du syndicat pourra exercer un recours subrogatoire contre l auteur du dommage, mais ne pourra être subrogé au-delà du montant de la couverture d assurance en responsabilité civile du copropriétaire ou personne responsable restant disponible, une fois les autres assureurs subrogés. La couverture minimale en assurance responsabilité des copropriétaires est stipulée ci-dessous. 20

21 Finalement À quelle fréquence demandez-vous une vérification de l étanchéité des éléments suivants : portes et fenêtres, baignoires, douche, toilettes, lave-vaisselle et lave-linge? Jamais Au cas par cas Annuellement Tous les 2 ans Tous les 3 ans Tous les 4 ans Tous les 5 ans 1 % 01 %% 4 % 7% 30% 57% 21

22 Constats } Problématique en aval : les administrateurs de copropriétés n ont pas les connaissances requises pour choisir les bons produits d assurance } L entretien et le suivi préventif sont également des enjeux auxquels il faudra les sensibiliser } L analyse du risque effectuée par les courtiers et agents d assurance gagnerait à être plus poussée : la demande de documentation pertinente et des recommandations en conséquence réduiraient, selon nous, le ratio sinistres/primes } 80% des courtiers ne demandent pas les procès verbaux du C.A ou des assemblées générales 22

23 Constats } Le retrait progressif des assureurs en copropriété ne saurait être une solution envisageable, car les syndicats de copropriétaires ont une obligation légale d être assurés 23

24 Recommandations et pistes } Créer un comité de travail tripartite (copropriétés/ courtiers/assureurs) avec comme objectifs : } Outiller les courtiers afin de leur permettre une meilleure gestion des risques } Former les gestionnaires et les administrateurs } Éduquer et communiquer les devoirs et obligations de chacune des parties afin de réduire la sinistralité en copropriété 24