Environnement et bâtiment : le contexte

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1 Environnement et bâtiment : le contexte a- Le Grenelle de l environnement : le plan bâtiment Outre la hausse de la fiscalité, notamment par la taxe foncière, qui incite les entreprises à négocier et réviser leurs loyers, un autre facteur émergent influence le marché de l immobilier d entreprise aujourd hui : il s agit des obligations issues des décrets d application du «Grenelle Environnement», poussant les propriétaires à mettre leurs immeubles de bureaux aux normes, voire à les reconvertir. Le plan Bâtiment Grenelle est un engagement politique du gouvernement français, visant à prendre des décisions à long terme en matière de lutte contre le changement climatique et de développement durable dans le secteur du bâtiment. Il a donné lieu à un premier ensemble de lois, le «Grenelle 1» (promulgué le 3 août 2009), qui définit notamment le cadre de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires. Les priorités fixées sont de rénover les bâtiments existants et de réduire leur consommation énergétique de 38% d ici 2020 ; plus spécifiquement les bâtiments publics sont soumis à une rénovation d ici 2012 pour une réduction de la consommation énergétique de 40% sur huit ans. b- Le Grenelle II : objectifs et conséquences L objectif fixé par le gouvernement, pour les bâtiments tertiaires, est d atteindre 50kWh/m²/an en énergie primaire, en appliquant la Réglementation thermique (RT 2012) issue du second volet de la loi, appelée Grenelle II, qui entre en vigueur en octobre Sont également prévues des modifications du Code de la Construction (dont la prise en compte de la Réglementation thermique au dépôt du permis de construire), du Code de l Urbanisme, du Code de l Environnement. Les objectifs du Grenelle II prévoient aussi l affichage de diagnostic de performance énergétique depuis octobre 2010, l établissement d un bail vert 14 pour les bâtiments tertiaires de plus de 2000m², applicable en janvier 2012 et à plus longue échéance (horizon 2020), la prise en compte des émissions de gaz à effets de serre dans les constructions. 14 Bail vert : est une annexe au bail commercial qui définit des objectifs environnementaux entre le bailleur et le locataire

2 Pourquoi des dispositions aussi draconiennes? La principale motivation consiste à lutter contre le réchauffement climatique, déclaré enjeu planétaire majeur. Dans le cadre du protocole de Kyoto 15, l Union Européenne s est engagée collectivement à réduire ses émissions de gaz à effets de serre de 8% à l horizon par rapport à Le gouvernement français s est engagé à diviser par quatre ses émissions à l horizon Il s avère que le bâtiment est le premier consommateur énergétique en France, avec 43% de l énergie finale totale. Il contribue par ailleurs à 23% des émissions nationales de gaz à effets de serre. Il est à noter que la consommation d énergie des bâtiments en France a augmenté de 30% ces trente dernières années. (Ceci comprend l augmentation du nombre des bâtiments, de leurs surfaces du confort et des besoins spécifiques) (Source Mines Paris Tech, Mastère QSE DD 2010). c- Vers un immobilier durable : la haute qualité environnementale Dans une démarche vertueuse d immobilier plus durable, on assiste donc à une offre labellisée «verte». Les investisseurs et gestionnaires sont aujourd hui obligés d intégrer cette nouvelle philosophie. Le centre de gravité des enjeux se déplace désormais sur l exploitation des bâtiments, élargissant ainsi le cercle des parties prenantes aux gestionnaires d immeubles tertiaires et à leurs utilisateurs. Plusieurs enquêtes d opinion témoignent de cette prise en compte grandissante des facteurs environnementaux dans la politique immobilière des organisations. La communication environnementale n a jamais été aussi présente, drainant une batterie de normes et de référentiels. 70% des directeurs immobiliers identifient le développement durable comme un sujet fondamental de leur activité et 89% le considèrent comme un critère majeur dans les décisions d implantation (Source Jones Lang Lassalle). Il s agit à la fois d une obligation légale, mais aussi pour certains, d une démarche volontaire pour laquelle de nouveaux indicateurs de performance «verte» sont nécessaires pour pouvoir faire face aux objectifs du Grenelle II. Bilans carbone, diagnostics de performance énergétique, mais aussi gestion de la mobilité domicile/bureau, gestion de l eau et des déchets sont désormais intégrés aux tableaux de bords des gestionnaires d immeubles tertiaires. 15 Protocole de Kyoto : après le Sommet de la Terre, à Rio en 1992, qui a marqué la prise de conscience internationale du risque de changement climatique, les états les plus riches, en outre responsables des émissions de gaz à effet de serre les plus importantes, ont pris l'engagement de stabiliser en 2000 leurs émissions au niveau de C'est le Protocole de Kyoto, en 1997, qui traduisit en engagements quantitatifs juridiquement contraignants cette volonté.

3 En marge de ces paramètres, une nouvelle considération fait son apparition : le bien-être global au travail, mesuré, entre autres, à travers certaines des 14 cibles proposées par la démarche française Haute Qualité Environnementale (HQE). A chacune des cibles est attribué un niveau de performance à atteindre : Base (B), Performant (P) ou Très Performant (TP). Pour être certifié, chaque bâtiment doit au moins obtenir 7 niveaux Base, 4 niveaux Performant et 3 niveaux Très Performant. Les 14 cibles du bâtiment HQE La haute qualité environnementale façonne le paysage immobilier français de sorte que tous les critères font désormais l objet de certifications autour de référentiels français ou internationaux. L immobilier durable en bref selon Jones Lang Lassalle 2009

4 Bien que des référentiels différents existent suivant les pays, (LEED pour les Etats-Unis et BREEAM pour le Royaume Uni), le protocole de Kyoto a obligé chacun à aller dans le même sens de la performance énergétique, d une part, et de la prise en compte du confort et de la santé des utilisateurs, d autre part. d- Le système de management de la qualité environnementale La Haute Qualité Environnementale se définit comme étant une démarche de management de projet visant à obtenir la qualité environnementale d une opération de construction ou de réhabilitation. Elle s inscrit donc naturellement dans l approche coût global 16, notamment parce que l analyse des impacts environnementaux d un bâtiment ne peut se faire sérieusement sans prendre en compte le cycle du bâtiment. En deuxième lieu, l exigence environnementale n est rien d autre qu une exigence supplémentaire par rapport aux exigences techniques habituelles. L obtention des performances environnementales de l'ouvrage est autant une question de management environnemental qu une question architecturale et technique. Une des méthodes les plus fiables pour y parvenir est de s appuyer sur une organisation efficace et rigoureuse du projet. C'est pourquoi l évaluation des performances à atteindre se fonde sur deux éléments structurants de la démarche HQE :! le référentiel du Système de Management de l'opération (SMO) pour évaluer le management environnemental mis en œuvre par le maître d'ouvrage! le référentiel de la Qualité Environnementale du Bâtiment (QEB) pour évaluer la performance architecturale et technique de l'ouvrage. La mise en œuvre d un Système de Management d Opération permet de définir la Qualité Environnementale visée pour le bâtiment et d organiser l opération pour l atteindre, tout en maîtrisant l ensemble des processus opérationnels liés à la programmation, la conception et la réalisation de l ouvrage. Son référentiel est organisé selon les chapitres suivants : 16 Le coût global = le coût d acquisition et d implantation en termes d amortissements annuels+ le coût de conception et de construction en termes de choix architecturaux et de matériaux+ le coût d exploitation du bâtiment notamment environnementale et spatiale en termes de productivité

5 ! engagement, où sont décrits les éléments d'analyse demandés pour la définition du profil environnemental de l'opération et les exigences pour formaliser l'engagement,! mise en œuvre et fonctionnement, où sont décrites les exigences en matière d organisation,! pilotage de l opération, où sont décrites les exigences en matière de surveillance et revues des processus, d évaluation de la QEB et d actions correctives! capitalisation, ou sont décrits les éléments relatifs au bilan de l opération. Le SMO s'inscrit dans une démarche qualité : c'est un dispositif au service de l'obtention des performances environnementales de l'opération. Il implique la formalisation de certaines analyses, décisions et modifications. Il conduit à faire des choix argumentés et concertés. Il donne au projet une dimension systémique. Il renforce le rôle du maître d'ouvrage et sa maitrise du projet et encourage les études en amont (analyse du site, anticipation des coûts). Le système de management des opérations permet de mieux maîtriser le projet et augmente les chances d'atteindre les objectifs de départ. Il conduit à bien s'organiser entre acteurs pour bien travailler ensemble, prendre les bonnes décisions au bon moment, progresser, en améliorant régulièrement l'efficacité du système. La qualité environnementale du bâtiment se structure, quant à elle, suivant les quatorze cibles évoquées précédemment, qu on peut regrouper en quatre familles :! Site et construction (Cible n 1, 2, 3) & Gestion (Cible n 4, 5, 6, 7)! Confort (Cible n 8, 9, 10, 11) & Santé (Cible n 12, 13, 14) " Cependant, une quinzième cible portant sur l intégration de la biodiversité devrait être ajoutée _ bien qu elle ne fasse pas partie officiellement de la démarche haute qualité environnementale _. Pour répondre à l urgence des écosystèmes déjà largement dégradés, une réflexion sur la contribution du bâtiment dans ce domaine, s impose. La quinzième cible pose la question du remboursement, à une juste mesure des impacts de l'urbanisation et de la construction. Les architectes s entourent donc timidement depuis quelques années du génie écologique pour prendre en considération cette «résilience», notamment dans les plans locaux d urbanisme (PLU) et la conception des infrastructures proches des immeubles de bureaux. En synthèse, l étude des différents contextes met en évidence à ce stade un réflexe nécessaire d anticipation, aboutissant à une véritable stratégie de programmation, le plus en amont possible des projets. En synthèse, l étude des différents contextes met en évidence à ce stade un réflexe nécessaire d anticipation, aboutissant à une véritable stratégie de programmation, le plus en amont possible des projets.