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1 Impayés de loyers et de charges CTRC ILE DE FRANCE 6 rue de Chantilly Paris Tél. : Fax : c.t.r.c-idf@wanadoo.fr -

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3 Sommaire Introduction... 3 Constats... 4 Première partie...6 Les obligations et les droits du bailleur et du locataire...7 Obligations principales du bailleur...7 Droits du bailleur...8 Obligations du locataire Droits du locataire La caution Deuxième partie...18 Les aides personnelles au logement Le Fonds de solidarité pour l accès et le maintien dans le logement (FSL) Dispositifs d accès à une fourniture minimum d eau et d énergie Le nouveau rôle des Caisses des Allocations Familiales dans la prévention des expulsions Les Commissions Départementales de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) Troisième partie...31 Le traitement amiable de l impayé Le traitement judiciaire de l impayé L expulsion Conclusion...47 ANNEXES

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5 Introduction La loi du 22 juin 1982 dite Loi Quillot affirme dans son article 1 er que : «Le droit à l habitat est un droit fondamental». Cette première étape sera reprise par la loi du 6 juillet 1989 qui précise que ces dispositions sont d ordre public et qu il ne peut y être dérogé par des conventions. La Loi du 31 mai 1990 garantit que «le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l ensemble de la nation» Toutefois ce droit ne reste qu un objectif à atteindre, et non pas un droit constitutionnel. Cela permet juste à l Etat d engager un certain nombre d actions afin de protéger ce droit au nom de l intérêt général contre les atteintes qui pourraient lui être portées, y compris par le législateur mais n est pas dans l obligation d attribuer un logement à toute personne qui en fait la demande. Ce droit est protégé au niveau international par l article 25 de la Déclaration Universelle des Droits de l Homme qui affirme que : «Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien être et ceux de sa famille notamment pour l alimentation, l habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires». Cependant la Cour Européenne des Droits de l Homme n a jamais reconnu le droit au logement malgré les textes et les déclarations de bonnes intentions. De nombreux dispositifs existent à tous les échelons du territoire. Ils sont souvent mal connus voire ignorés d une partie de ceux qui en ont besoin. Un retard de paiement de loyer entraîne locataires et propriétaires dans une spirale d endettement ou de pertes de revenus dommageables parfois dramatiques menant au surendettement et surtout à l expulsion, phase ultime d une dégradation de la situation. Il convient avant d en arriver là de connaître les différents acteurs intervenant dans ce domaine ainsi que les démarches utiles 3

6 Constats Jamais les Français n ont ressenti autant de difficultés liées au logement : «En une quinzaine d années seulement, les prix des logements ont été multipliés par 2,5 dans notre pays, soit une hausse bien plus vive que celle des revenus (multipliés par 1,6 depuis 1995). Les loyers ayant eux aussi augmenté plus vite que le coût de la vie, le poids de l ensemble des dépenses de logement des ménages s est fortement accentué». (Etude du Credoc, Février 2010) Près d une personne sur deux (49 % exactement) déclare que ses dépenses de logement constituent une «lourde charge», une «très lourde charge» ou une «charge à laquelle elle ne peut faire face» ; seule une sur trois (34 %) était dans cette situation au début des années L impression d être mis en difficulté à cause du logement, s est particulièrement accentuée pour les catégories modestes (+17 points) et les classes moyennes inférieures (+9 points). 4

7 Le rapport de la Commission des comptes logement souligne en effet l accélération des dépenses courantes de logement (loyers, charges et consommation d énergie). Le taux d effort pour les dépenses de logement pèse de plus en plus fortement sur le revenu des ménages à faible ressource. Selon l enquête nationale logement 2006 réalisée par l Insee, ménages ont rencontré des difficultés pour payer leur loyer et parmi eux, se sont retrouvés en situation d impayé (contre en 2002, ce qui correspond, selon la Fondation Abbé Pierre, à environ personnes). Le nombre de procédures pour défaut de paiement des loyers a progressé depuis 2001 à un rythme moyen de + 8 % par an pour atteindre en En 2009, il y a eu résiliations de bail (+ 25 % depuis 2002), dont 10 % ont entraîné une expulsion avec concours de la force publique (+ 50 % depuis 2002). Selon la Fondation Abbé Pierre (rapport 2010), ménages, soit environ personnes occupent un logement sans droit ni titre, suite à une décision judiciaire d expulsion non encore effective. L écart entre le nombre d impayés de loyer et le nombre de procédures judiciaires tient pour une grande part à la conclusion de règlements amiables entre les bailleurs et les locataires, sans déclenchement de procédure. 5

8 Première partie Les obligations et les droits des bailleurs et des locataires n Obligations principales du bailleur n Droits du bailleur n Obligations du locataire n Droits du locataire La caution 6

9 Les obligations et les droits du bailleur et du locataire Obligations principales du bailleur n Louer un logement en bon état d usage et de réparation Le propriétaire bailleur a l obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de bail location en bon état de fonctionnement. Si le logement n est pas en bon état d usage à l entrée dans les lieux, une clause expresse dans le contrat de bail peut prévoir une réduction de loyer pendant une période donnée pour le locataire qui prendra alors en charge les travaux. Cette clause expresse devra aussi prévoir les modalités de remboursement en cas de départ anticipé du locataire. n Louer un logement décent Ce principe est précisé par la loi du 13 décembre 2000 qui définit les conditions minimales de mise en location d un bien. Elle prescrit que le logement ne doit pas laisser apparaître de «risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé» et qu il soit «doté des éléments le rendant conforme à l usage d habitation». Par ailleurs, des «critères de décence» (décret du 30 janvier 2002) imposent que le logement loué dispose soit une surface minimum de 9 m2 ou d une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m ou d un volume habitable au moins égal à 20m3. Sont obligatoires également : n La ventilation et l éclairage naturels n Des réseaux et branchements d électricité ou de gaz et des équipements de chauffage et de production d eau chaude «conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d usage et de fonctionnement» n De l eau chaude n Du chauffage n D une installation sanitaire intérieure minimale (WC et salle d eau) pour les logements de plus d une pièce. n L obligation d entretien (Loi du 6 juillet 1989, art. 6 a et c) Pendant toute la durée du bail, le propriétaire bailleur doit par ailleurs veiller à son obligation d entretien du logement loué et à la réparation des outrages naturels du temps. (Par exemple, remplacer une chaudière, un chauffe-eau ) L obligation d entretien concerne également les «grosses réparations» sur la toiture, les menuiseries, notamment en cas d attaque par des termites et autres insectes xylophages, ou les fissures du carrelage qui résulteraient d un vice de fabrication. 7

10 Le propriétaire défaillant encourt le risque d être condamné en justice. Le juge saisi par le locataire peut prononcer l exécution des travaux (il condamne le propriétaire bailleur à exécuter les réparations nécessaires) ou la résiliation du contrat de location. Dans le premier cas, le bailleur dispose d un certain délai pour réaliser les travaux nécessaires. Dans le second, c est le bail lui-même qui peut être annulé. Le locataire peut en outre se voir attribuer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. En cas d urgence, le juge peut cependant autoriser le locataire à réaliser lui-même les travaux, au propriétaire bailleur de lui rembourser ensuite les dépenses correspondantes. n Ne pas s opposer aux aménagements du locataire Le propriétaire ne peut pas s opposer aux aménagements réalisés par le locataire. Attention, il s agit des simples aménagements, et non de travaux qui constitueraient une transformation du logement. Par exemple, si le locataire veut changer les revêtements des sols ou les papiers peints, le propriétaire bailleur ne peut s y opposer ; en revanche, il est en droit de s opposer à des travaux plus lourds : destruction d une cloison, remplacement d une moquette par du carrelage... Si le locataire prend l initiative de réaliser de tels travaux sans son accord et si ces travaux posent un problème de sécurité, le propriétaire bailleur pourra même exiger une remise immédiate des locaux en l état. n De délivrer une quittance Le propriétaire bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Cette quittance ne peut être facturée. Plus précisément, «les frais d établissement et d envoi d une quittance de loyer (frais postaux et/ou d agence) ne peuvent, en aucun cas, être imputés au locataire». (QE, 15 mai 2007, n ). La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. Ces dispositions sont applicables même en cas de bail verbal et de paiement effectué en espèces (QE, 30 octobre 2007, n 2252). Il a été jugé qu «en cas de manquements par le propriétaire à ses obligations, les juges peuvent estimer que la rétention de tout ou partie des loyers par le preneur ne peut constituer une cause de résiliation dès lors qu il n y a fait justificatif» (Com ) et, la Cour d Appel de Paris a jugé à plusieurs reprises que «le défaut de délivrance des quittances par le bailleur constitue un fait justificatif». (CA Paris, ; ; ). Droits du bailleur Les droits du bailleur correspondent aux obligations du locataire. En cas de non-respect par le locataire de ses obligations, le contrat de location peut être rompu par une résiliation judiciaire ou par la mise en jeu de la clause résolutoire. 8

11 n Résiliation du bail par le juge : Quand l une des deux parties ne respecte pas ses obligations, l autre partie peut s appuyer sur les dispositions de l article 1184 du Code civil pour demander au juge du tribunal d instance soit : n D imposer à la partie défaillante d exécuter les obligations qui lui incombent ; n De prononcer la résiliation du contrat et une demande de dommages et intérêts. n Clauses résolutoires de plein droit : (Loi du : art. 7G et art.24 modifiés par le loi du et par la loi du ) La loi autorise l insertion dans le contrat de bail d une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location dans certains cas : n Le non-paiement du loyer ; n Le non-paiement des charges ; n Le non-versement du dépôt de garantie ; n La non-souscription d une assurance des risques locatifs ; n Le non-respect de l obligation d user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de jouissance constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. L application d une de ces clauses résolutoires motive la plupart des expulsions prononcées en matière de location d immeuble d habitation et prive le juge de tout pouvoir d appréciation quant à la gravité de la faute et aux conséquences qu il convient d en tirer (toute autre clause pour un autre motif que ceux précédemment cités doit être considérée comme nulle). n Clause résolutoire pour retard, défaut de paiement ou défaut d assurance : n Retard de paiement : quand un locataire accuse des retards réguliers dans le paiement de son loyer et/ou de ses charges, il s expose à : Une action en non-paiement des loyers pour toute la durée du retard ; Un refus de renouvellement du contrat pour motif légitime et sérieux à l expiration du contrat (Loi du 6 juillet 1989, art.15-1) n Défaut de paiement : Le bailleur doit adresser dans un premier temps un commandement de payer notifié par huissier pour acter la clause résolutoire. Ce commandement est remis au locataire ou déposé en mairie en cas d absence. Un avis de passage est alors déposé dans la boîte aux lettres du locataire. Dans le cas d un défaut de paiement du loyer, des charges ou le nonversement du dépôt de garantie : Le commandement de payer doit reproduire les dispositions des cinq premiers aliénas de l article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles du premier aliéna de l article 6 de la loi du 31 mai 1990 «visant à 9

12 la mise en œuvre du droit au logement» et celles instituant un Fonds de Solidarité pour le Logement ainsi que mentionner la faculté de sa saisine par les locataires tout en précisant ses coordonnées 1 (VOIR plus loin). n Défaut d assurance : Le locataire doit s assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre, le contrat de location peut prévoir une clause résolutoire pour défaut d assurance. Si c est le cas, cette clause ne produit d effet qu un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire, sous peine de nullité, le dernier alinéa de l article 7 de la loi du 6 juillet Le locataire dispose alors d un délai de 1 mois pour souscrire une assurance à compter de la réception du commandement de payer. A défaut, il est déchu de ses droits et doit quitter les lieux, le juge ne pouvant lui accorder de délai de grâce (Cass.civ., 3 e, 11 mai 1988). La clause résolutoire ne produit d effet que : n deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux dans le cas de défaut de paiement du loyer et/ou de charges, ou de nonversement du dépôt de garantie (ou plus si le contrat le prévoit) dans le cadre d une location de la loi du 6 juillet 1989 (art.24) ou dans un délai de 1 mois dans le cadre de la loi du 1 er septembre 1948 (art.80) ou dans le délai prévu au contrat pour les locations soumises aux seules dispositions du Code civil (par exemple les locations meublées). n un mois après un commandement de remplir son obligation d assurance, demeuré infructueux, dans le cas de défaut d assurance. Le locataire, qui reçoit un commandement de payer, doit selon le délai imparti : S acquitter de sa dette pour éviter la mise en œuvre de la clause résolutoire ; Saisir les travailleurs sociaux pour lui permettre d apurer sa dette ; Saisir le juge des référés pour obtenir des délais de paiement en application des articles 1244 et du Code civil. Cette demande de délai de paiement peut être formulée désormais à tout moment tant que le bail n est pas résilié. Le locataire n est pas tenu d attendre de faire l objet d un commandement de payer pour demander des délais de paiement. Ces délais peuvent également être demandés même si c est le propriétaire qui a saisi les tribunaux. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (Loi du , art.24). Le contrat de location continue de s exécuter. En effet la loi précise que «les délais et modalités de paiement accordés par le juge ne peuvent affecter l exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges» (Loi du , art.24, al.4). 1 Loi n 449 du 31 mai 1990, art.6 et 27 JO 2 août, modif. Par Loi n du 29 julll. 1998, Jo du 31 juillet 10

13 Si la dette est remboursée selon les modalités et dans le délai fixé par le juge, la clause résolutoire est réputée n avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprend tous ses effets et l expulsion peut être prononcée.! Le commandement est délivré par huissier et doit reproduire, à peine de nullité, un certain nombre de mentions, il doit être notifié à chacun des locataires ainsi qu aux époux si le bail est consenti aux deux. Si une personne s est portée caution du locataire, le commandement doit lui être également signifié dans un délai de 15 jours. A défaut, la caution ne pourra pas être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. n Congés au terme du contrat (secteur privé) Le bailleur ne peut donner congé en cours de bail. A l expiration du bail, le bailleur a la possibilité de donner congé à condition que le congé soit motivé par : n la reprise du logement pour lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire, n la vente, n un motif légitime et sérieux. En cas de congé pour reprise, vente, ou motif légitime et sérieux, une protection particulière est prévue pour les locataires âgés de plus de 70 ans et sous conditions de ressources. Cette protection ne s applique pas lorsque le bailleur a lui-même plus de 60 ans ou des ressources inférieures à un certain seuil. Lorsque le bailleur a fait une proposition de renouvellement de bail avec une réévaluation du loyer, il ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du bail. Obligations du locataire n Payer le loyer et les charges aux termes convenus Le paiement du loyer et des charges intervient à la date convenue dans le contrat. Il peut être trimestriel. Cependant si cela ne lui convient pas, le locataire peut imposer au propriétaire le règlement mensuel. Le règlement du loyer peut se faire soit à terme échu ou à terme à échoir de trois façons : n Un règlement en liquide si le loyer ne dépasse pas Au-delà, le locataire peut seulement donner un acompte de 460 maximum et régler le solde par un autre moyen de paiement. 11

14 ! Ne pas oublier de demander une quittance de loyer car c est la seule preuve de paiement. Un règlement par chèque qui constitue une preuve de paiement.! Ne pas donner de chèques d avance, même s ils sont postdatés puisqu un chèque postdaté peut être encaissé immédiatement. Un règlement par prélèvement automatique qui a l avantage de laisser une trace de paiement au locataire.! Ce mode de paiement ne peut pas être imposé au locataire même en cas de clause demandant le règlement par prélèvement. Le locataire ne peut suspendre sous aucun prétexte le paiement de son loyer, même partiellement car il risque de voir résilier son contrat de location. Le locataire ne peut pas, par exemple, cesser de payer son loyer au motif que le propriétaire refuse de réaliser des travaux. L exception d inexécution n est pas admise par la jurisprudence que dans le cas où le locataire est totalement privé de la possibilité de d utiliser le logement. Par ailleurs la consignation des sommes ne peut être assimilée à un paiement. L article 1239 du Code civil précise que le paiement du loyer doit être fait au créancier (le propriétaire) ou à quelqu un qu il autorisé à percevoir les fonds à sa place (un administrateur de biens). En réglant le loyer à un homme de loi (huissier), sans l accord du propriétaire ou d un magistrat, le locataire ne respecte pas ses obligations. Il prouve sa bonne foi mais son bailleur est en droit de demander en justice la résiliation du bail en faisant jouer la clause résolutoire pour non-paiement du loyer.! Face à un propriétaire qui ne respecte pas ses obligations, le locataire a intérêt à saisir les tribunaux. n User paisiblement des lieux loués La loi impose au locataire «d user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location». Le manquement à cette obligation peut entraîner la résiliation du bail ou le refus de renouvellement pour motif légitime. Exemples d obligation : Interdiction d encombrer les parties communes, d étendre du linge aux fenêtres, de faire des barbecues sur les balcons ou dans les espaces verts de la résidence... le locataire qui ne respecte pas ces restrictions risque de voir ses voisins demander à son propriétaire d agir contre lui afin que cessent les troubles. 12

15 n Respecter la destination du local Si le contrat stipule que le local est consenti uniquement à usage d habitation, le locataire ne peut pas y exercer une profession. Il existe cependant la possibilité de domiciliation administrative. Le locataire doit néanmoins en faire la demande au propriétaire et cette domiciliation n est valable que pour une durée de deux ans. Le locataire doit respecter la destination de l immeuble. Si le bien est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire a l obligation de fournir au locataire les extraits relatifs à la destination de l immeuble et à l utilisation des parties communes et privatives lors de la signature du contrat de location. n Répondre de la dégradation et des pertes Le locataire est responsable des dégradations anormales intervenues en cours de location jusqu à la date d effet du congé et de remise des clés à moins qu il ne prouve qu elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d un tiers qu il n a pas introduit dans le logement. n Prendre à sa charge l entretien et les menues réparations La loi du 6 juillet 1989 n indique pas avec précision les notions d entretien et de menues réparations, il convient de se référer au décret n du 26 août 1987 qui définit les réparations locatives à la charge du locataire (le décret comporte en annexe une liste très détaillée des réparations à la charge du locataire). n Laisser exécuter certains types de travaux d amélioration Le locataire doit autoriser les travaux des parties communes ou privatives destinés à l entretien ou à la rénovation de l appartement ou de la maison louée. Il ne peut pas s opposer à des travaux. Néanmoins l article 1724 du code civil prévoit que si ces derniers durent plus de 40 jours, le locataire est en droit de négocier une réduction du montant de son loyer avec le propriétaire en fonction du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. De plus, si les réparations ont rendu le logement inhabitable, le locataire peut également faire résilier le bail. n Ne pas transformer les lieux et les équipements loués Un locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l accord écrit du propriétaire, sinon ce dernier peut exiger du locataire la remise en état des locaux ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la possibilité d exiger, au frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. La loi ne donne pas de définition juridique des «transformations» visées, mais les tribunaux considèrent que toute modification importante et durable de l état matériel du logement constitue une transformation interdite. n Assurer le logement Le logement loué doit être assuré pendant toute la durée du bail pour au moins les risques suivants : 13

16 - dégâts des eaux - incendies - explosions. Le bailleur est en droit de demander un justificatif d assurance au moment de la remise des clés, et de réitérer cette demande chaque année. La justification se fait par la remise d une attestation de l assureur ou de son représentant. Dans le cas où le locataire n est pas assuré, le bailleur peut, si une clause du contrat le prévoit, résilier de plein droit le contrat pour défaut d assurance. Il devra cependant avoir, un mois avant, envoyé au locataire un commandement demeuré infructueux et reprenant le texte de l article 7g de la loi du 6 juillet Droits du locataire Les droits du locataire correspondent aux obligations du bailleur. Si le bailleur ne les remplit pas, le locataire doit saisir le tribunal pour le contraindre à respecter ses engagements éventuellement sous astreinte et avec des dommages et intérêts.! En aucun cas, le locataire ne peut se faire justice lui-même en arrêtant de payer ses loyers en tout ou en partie. La caution (A ne pas confondre avec le dépôt de garantie) Le bailleur peut demander à ce qu un tiers se porte caution du locataire. Ce dernier s engage à payer en lieu et place du locataire les sommes (loyer, charges, réparations locatives,..) dont ce dernier est redevable vis-à-vis du propriétaire et qu il ne règlerait pas. L article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n du 24 novembre 2009 prévoit que le cautionnement ne peut être demandé par le bailleur (personne physique ou morale) lorsque celui-ci a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (assurance privée ou GRL). Une exception est prévue toutefois si le locataire est un étudiant ou un apprenti.. Lorsque le propriétaire ne respecte pas la loi et cumule assurance impayée et cautionnement, ce dernier est considéré comme nul. Le cautionnement pour les personnes morales est interdit sauf dans deux cas : n lorsqu il est délivré par certains organismes dont la liste est fixée par le décret n du 28 décembre Il s agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass ou au Fonds Solidarité Logement(FSL), n lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d une bourse de l enseignement supérieur. 14

17 n L acte de caution Le cautionnement concerne trois parties : le débiteur (le locataire), soumis à une obligation, le créancier (le bailleur) et la caution, qui s engage à remplir l obligation du débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Obligatoirement écrit, l engagement de caution est le plus souvent établi «sous seing privé», c est-à-dire signé directement entre le bailleur et celui qui apporte sa caution. Il peut figurer sur le bail ou dans un acte séparé. L acte de caution appelé «acte authentique» peut aussi être établi par un notaire, Le notaire doit obligatoirement informer chaque partie de la portée de ses engagements. Dans tous les cas, la personne qui se porte caution doit demander et conserver un exemplaire de l acte de caution quel que soit le type d acte (acte sous seing privé, ou acte authentique). Le bailleur doit également lui remettre un exemplaire du contrat de location. L acte de caution doit obligatoirement comporter, écrit de la main de la caution : n Le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail. n éventuellement le montant maximal de la caution (principal, intérêts, frais et accessoires compris). Même si la dette est supérieure, il ne pourra être réclamé un montant plus élevé. Si aucun montant n est mentionné, l engagement est alors plus étendu et non chiffrable. Chaque année, le bailleur doit informer de l évolution de la garantie. A défaut, la personne se portant caution ne sera pas tenue au paiement des accessoires, frais et pénalités. n Une mention exprimant clairement la nature et l étendue de l engagement. n La reproduction de l article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1) «Lorsque le cautionnement d obligations résultant d un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu il s agisse du contrat initial ou d un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation». n La durée de la caution Si l engagement est pour une durée déterminée (par exemple, la durée du bail initial ou en cours, sous réserve qu elle soit précisée clairement), la personne qui s est portée caution peut se retirer avant le terme prévu. Elle peut toutefois prévoir par écrit, que certains événements mettront fin à son cautionnement : divorce ou décès du locataire... Si le bail du locataire se poursuit alors que l engagement de caution est expiré, la caution est dégagée de ses obligations pour les sommes dues postérieurement à cette date, à moins que le bailleur ne lui ait demandé de signer un nouvel acte de caution. 15

18 Si l engagement de la caution est pour une durée indéterminée ou non précisée, elle peut retirer son engagement à tout moment. Toutefois, la caution ne prendra fin qu à l expiration du bail en cours, qu il s agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, au cours duquel le bailleur aura reçu la notification de résiliation. La caution sera tenue pour les sommes dues jusqu à l expiration du bail.! Afin d éviter tout litige, la caution doit notifier son retrait au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle ne se manifeste pas avant l expiration du bail en cours, elle est engagée jusqu à la fin de la période qui fait suite au bail en cours, c est-à-dire jusqu à la fin du bail renouvelé ou reconduit. n En cas d impayé Le bailleur peut informer la caution dès le premier impayé non régularisé dans le mois de son exigibilité. Dans tous les cas, lorsque le bailleur a signifié un commandement de payer au locataire, celui-ci dispose de quinze jours pour signifier le commandement à la caution ; faute de quoi, la caution ne sera pas tenue de payer des pénalités ou intérêt de retard. n La caution simple Le «bénéfice de discussion» permet à la caution de demander au bailleur de poursuivre directement, sur ses biens, la personne cautionnée. Elle ne sera alors tenue de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites échouent. En revanche, si la caution a renoncé au bénéfice de discussion dans l acte de caution, le bailleur pourra s adresser à elle, avant même d effectuer des poursuites contre le locataire cautionné. S il y a plusieurs cautions, le montant total sera réparti entre les différentes cautions, à moins qu une des cautions ait renoncé au bénéfice de division. n La caution solidaire Elle est engagée au même titre que la personne cautionnée. Le créancier peut, à son choix, s adresser à l une ou l autre pour demander le paiement de la totalité de la dette. La caution peut être poursuivie pour toute la dette dont le débiteur est redevable, dans la limite des sommes pour lesquelles elle s est engagée. S il y a plusieurs cautions, chaque caution peut être poursuivie pour l ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier. La caution bénéficie ensuite d une action directe contre le débiteur. Elle peut le poursuivre par tous les moyens légaux et elle dispose des mêmes droits à son encontre que le créancier initial. n La fin de la caution L engagement de la caution prend fin en principe : n au terme prévu dans l acte de caution, si celui-ci a fixé une durée déterminée ; 16

19 n à l expiration du bail au cours duquel la caution a résilié son engagement si la durée de ce dernier n était pas précisée ; n au remboursement total de la dette par le débiteur principal; n au décès du débiteur garanti, si le contrat principal disparaît avec lui; n au décès de la caution si l acte le prévoit (dans le cas contraire, les héritiers sont en principe tenus de payer). 17

20 Deuxième partie Les Aides Personnelles au Logement Le Fonds de Solidarité de Logement (FSL) Les Dispositifs d accès à une fourniture minimum d eau et d énergie Le nouveau rôle des Caisses des Allocations Familiales dans la prévention des expulsions Les Commissions Départementales de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) 18

21 Les aides personnelles au logement Références : Code la Sécurité sociale, articles L à L et D à D.542 ; articles L à L et R à Code la construction et de l habitation, (CCH) articles L à L et R à R Toute personne assumant une charge de logement au titre de sa résidence principale est susceptible de percevoir une aide au logement sous réserve de disposer de revenus n y faisant pas obstacle. Deux sortes d aides à la location peuvent être accordées au locataire pour alléger ses charges de loyer : n L aide personnelle au logement (APL) ; n L allocation de logement se subdivisant en allocation de logement sociale (ALS) et en allocation de logement familiale (ALF) Ces aides sont octroyées après étude du dossier que le locataire constitue, voire dans certains cas le propriétaire-bailleur. Elles sont instituées dans un but de soutenir la solvabilité du locataire. Elles répondent à des conditions d attribution qui leur sont propres mais certaines règles de forme leur sont communes. L attribution de l APL et l octroi de l allocation logement sont exclusifs l un de l autre. Le champ d application des trois aides Aide Personnalisée au logement (APL) : Cette aide peut être attribuée aux locataires ou aux accédants à la propriété pour certains types de logements. Ces logements ont fait l objet d un accord entre l Etat et le propriétaire-bailleur qui reçoit une subvention sous forme de prêt conventionné, prêt locatif ou primes, pour lui permettre soit de construire pour louer le futur immeuble ou d effectuer des travaux d amélioration dans un immeuble existant en vue d améliorer la qualité des locations. L Etat en accordant cette aide fixe le plafond du loyer que le propriétaire-bailleur peut exiger de son locataire. Sont également susceptibles d ouvrir droit à cette allocation (APL) (Code de la Construction et de l Habitation, art. L.351-2) n Les logements à usage locatif appartenant ou gérés par les organismes, ou appartenant à des sociétés d économie mixte même s ils n ont pas bénéficié d aides de l Etat ; n Les logements à usage locatif acquis, même sans travaux, grâce aux aides de l Etat ; n Les logements foyers de jeunes travailleurs et logements foyers assimilés, conventionnés sans travaux à compter du 10 octobre

22 Allocation de logement à caractère familial (ALF) : Elle concerne les personnes qui n entrent pas dans le champ d application de l APL, mais qui : n attendent un enfant, ont des enfants ou certaines autres personnes à charge ; n sont mariés depuis moins de cinq ans (le mariage ayant eu lieu avant les 40 ans de chacun des conjoints). Allocation de logement à caractère social (ALS) : Elle s adresse à ceux qui ne peuvent bénéficier ni de l APL ni de l ALF. n Les conditions d ouverture du droit : La plupart des conditions d ouverture du droit sont identiques pour ces trois prestations. Conditions communes n Assumer une charge de logement (loyer ou remboursement de prêt) n Le logement peut être occupé en tant que locataire ou accédant à la propriété ; est assimilé à l accession à la propriété le remboursement par le propriétaire d un prêt destiné à financer des travaux d agrandissement et certains travaux d amélioration. n S il s agit d une location, le droit ne peut être ouvert si le propriétaire est un ascendant ou un descendant du demandeur ou de son conjoint. n Sont ainsi susceptibles de percevoir une aide au logement : les personnes qui vivent à l hôtel, dans un meublé ou dans une résidence universitaire ; les personnes hébergées en foyer, en maison de retraite, voire en unité ou centre de long séjour ; les personnes âgées ou handicapées accueillies au domicile des particuliers dans le cadre de la loi du 10 juillet Les personnes de nationalité étrangère doivent être titulaires d un titre de séjour ou d un document administratif justifiant de la régularité de leur séjour en France. n Le logement doit constituer la résidence principale : En conséquence il doit être occupé au moins huit mois par an. Il peut être occupé par le demandeur ou son conjoint (ou concubin) ou par une personne à sa charge. Outre les enfants à charge au sens des prestations familiales, certaines personnes vivant au foyer du demandeur et dont les ressources sont modestes peuvent être considérées à charge. Ce sont : n le père, la mère, les grands parents âgés de plus de 65 ans (ou de plus de 60 ans s ils sont inaptes au travail) ; n les proches parents infirmes qui ont un taux d incapacité d au moins 80 % ou de moins de 80 % si la Commission des droits pour l autonomie (CDA) les a reconnus inaptes au travail et dans l impossibilité de se procurer un emploi. 20

23 n Pour une même famille, une seule aide au logement est liquidée sauf en cas de constitution de deux foyers distincts après séparation de droit ou de fait. Dans le cas d un couple, les droits sont appréciés de manière identique, qu il s agisse d une vie maritale ou d un mariage. En cas de location d un même logement par des personnes constituant des foyers distincts (colocation), un droit propre est étudié pour chaque ménage sur la base de ses ressources, les personnes à charge et de sa quote-part de loyer. Il existe des paramètres de calcul spécifiques à ces cas de colocation. n Le montant de la prestation de logement Elle varie selon : n le nombre d enfants et autres personnes à charge ; n le montant du loyer ou de la mensualité de remboursement de prêts (dans la limite d un certain plafond) ; n les ressources du foyer ; n le lieu de résidence n Date d ouverture du droit En règle générale, le droit s ouvre avec une date d effet se situant au premier jour du mois suivant celui au cours duquel toutes les conditions sont satisfaites. n Seuil de non-versement La prestation de logement n est pas due si son montant est inférieur à 15 Conditions spécifiques à l allocation de logement (ALF et ALS) : Le logement doit être salubre : il doit être équipé de wc, chauffage, moyens d évacuation des eaux usées... Sa superficie doit être au moins égale à : n 9 m 2 pour une personne seule, n 16 m 2 pour deux personnes (+ 9 m 2 par personne supplémentaire). Cependant, si les conditions de superficie ne sont pas remplies, l AL peut être accordée, par dérogation, pour une période de deux ans renouvelable après enquête sociale. n Les modalités de versement C est au locataire de faire toutes les demandes pour obtenir les aides auxquelles il peut prétendre. Il doit signaler tout changement de sa situation matrimoniale ou sociale aux organismes liquidateurs. Aide personnalisée au logement La pratique du tiers payant est la règle générale (CCH : art. R ), l APL est 21

24 versée au bailleur. Elle est déduite du montant du loyer et des charges accessoires figurant sur la quittance. Les rappels sont versés au bailleur. Toutefois, l APL est dans certains cas versée directement au locataire : n lorsque le locataire a passé un contrat conforme à l article 6 de la loi du relative à l accueil de personnes âgées ou handicapées adultes ; n lorsque le logement est compris dans un patrimoine conventionné de moins de dix logements, si le bailleur ou le gestionnaire n a pas demandé l application du tiers payant ; n lorsque le logement est encore soumis à la loi de 1948 au moment de l expiration ou de la résiliation de la convention, dans la mesure où le bénéficiaire est âgé d au moins 65 ans ou 60 ans en cas d inaptitude au travail et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC. Allocation logement L allocation logement est versée directement au bénéficiaire. Elle est incessible et insaisissable. La règle générale est le paiement direct à l allocataire. Toutefois, trois dérogations sont possibles : n le titulaire de l AL peut donner son accord pour le versement direct de l allocation au bailleur ; ces modalités de versement ne peuvent être modifiées qu avec l accord de l allocataire et du propriétaire; n en cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut demander à l organisme débiteur que l AL soit versée pendant une période déterminée, et au plus tard, jusqu à l extinction de la dette résultant des impayés. Désormais, en cas de location d un logement social non conventionné, le versement de l allocation (ALF et ALS) en tiers payant, c est-à-dire directement au bailleur, est obligatoire comme en matière d APL. Deux conditions doivent être remplies : n le bailleur ne peut être qu un organisme d HLM au sens strict n le logement doit faire partie d un patrimoine d au moins dix logements afin d éviter le développement du coût unitaire de gestion. Le montant de l ALF doit apparaître clairement en déduction du montant du loyer du titulaire ; celui-ci est informé du montant exact de cette imputation par le bailleur. En cas d impayé de loyer, des conditions particulières sont prévues pour la poursuite du versement des aides au logement ; elles visent à aider le locataire à résorber sa dette en maintenant les versements d APL ou d AL pendant toute la période d apurement de la dette. En savoir plus : 22

25 n Suppression de la rétroactivité des aides au logement à l ouverture du droit : (Loi de financement pour la sécurité sociale pour 2011 : art.103 / CCH : L / CSS : L et L.542-2) Auparavant, lorsqu une personne présentait une demande d aide individuelle au logement avec retard, l allocation était versée dans la limite des trois mois précédant celui au cours duquel la demande était déposée. Désormais, afin d aligner la date d ouverture des droits des aides personnelles au logement sur celle des minima sociaux, l aide ne sera due qu à compter du 1er jour du mois de la demande. n Les limites de l aide au logement : Comme le souligne le quatrième rapport du comité de suivi de la mise en œuvre du DALO 2 le revenu maximal ouvrant droit aux aides au logement a été considérablement abaissé depuis les années quatre-vingt. Aujourd hui, les trois quarts des bénéficiaires ont des revenus inférieurs au Smic : le revenu maximal des bénéficiaires de l aide personnalisée au logement était en 2007 de 1,93 SMIC pour un couple avec deux enfants, de 1,07 SMIC pour une personne seule. Indispensables pour maintenir à un niveau supportable le coût du logement, l impact des aides est cependant limité par la prise en compte forfaitaire (et insuffisante) des charges et par le plafonnement du loyer pris en comptes : sur l ensemble du parc locatif, 72 % des allocataires payaient en 2007 un loyer supérieur au plafond. Malgré ces limites, toute remise en cause des aides (en cas d impayé de loyer, de rupture du bail, de recouvrement d indus de certaines prestations sociales) a des effets catastrophiques sur la situation financière des ménages 3 ; A cet égard, le comité de suivi du DALO s inquiète des conséquences de la suppression de la rétroactivité de trois mois des aides prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour De nombreuses personnes ne peuvent en effet déposer leur dossier de demande dès leur entrée dans un logement, ou dès qu elles deviennent éligibles à l aide : elles risquent donc d être déjà en situation d impayés quand elles commenceront à la percevoir et la suppression du rappel des aides les empêchera de rétablir cette situation dépassant 33 % en moyenne en Ile-de-France (et plus de 40 % dans 18,5 % des cas). 2 L Etat ne peut pas rester hors la loi» - décembre Avant aide, la quittance peut représenter les trois quarts des revenus des ménages les plus pauvres. 23

26 Le Fonds de Solidarité pour l accès et le maintien dans le Logement (FSL) Institué par l article 6 de la loi n du 31 mai 1990 (dite loi Besson), visant la mise en œuvre du droit au logement, le Fonds Solidarité Logement est l outil financier du Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD). Le FSL a pour objectif d aider les ménages à accéder à un logement décent ou à s y maintenir alors qu ils éprouvent des difficultés particulières en raison notamment de l inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d existence. A ce titre, il accorde des aides directes à la personne pour le maintien dans les lieux ou pour l accès au logement. Ces aides prennent la forme de subventions, de prêts, d engagements de cautionnement ou de garantie. Il finance également des associations pour des mesures d accompagnement social dans le domaine du logement. Ce financement se décline en 3 niveaux : n mesure d accompagnement social global ; n mesure d accompagnement social lié au logement ; n mesure d aide à la gestion locative ; n S y ajoute le financement des contre-garanties. n Aides financières à la personne : Depuis le 1er janvier 2005, (loi n du relative aux libertés et responsabilités locales), le Fonds de Solidarité Logement relève de la seule compétence du Conseil général. Le règlement intérieur du FSL est désormais élaboré et voté par le Conseil Général tout en s articulant avec les autres actions du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), qui restent définies conjointement par l Etat et le Conseil Général. La gestion administrative, financière et comptable est confiée à la Caisse d Allocations Familiales (CAF) et fait l objet d une convention triennale. L attribution des aides est décidée par le Comité des Financeurs en ce qui concerne les aides à attribuer au titre des mesures d accompagnement social aux organismes bailleurs ou associations. Pour les aides individuelles, les décisions sont prises par le gestionnaire CAF par délégation du Président du Conseil Général pour les dossiers respectant les critères définis par le règlement intérieur ; pour les dossiers les plus complexes, les décisions sont prises par les commissions déconcentrées, au niveau des Territoires d Action Sociale (TAS). n Aides à l accès au logement (FSL) Ces aides sont octroyées à toute personne, qui veut accéder à un logement en tant que locataire ou sous-locataire, mais dont les ressources sont limitées. Ces aides financières sont proposées par le FSL dans le cadre des mesures destinées à favoriser l accès au logement. 24

27 Il s agit, selon les cas : n de la garantie du paiement des loyers et des charges locatives ; n de la caution (dépôt de garantie) ; n de l aide partielle au paiement du premier loyer ; n de la participation aux frais d agence ; n de l aide aux frais de déménagement ; n du paiement de l assurance habitation et de l aide aux frais d aménagement ; n des aides pour le mobilier de première nécessité ; n des frais d acquisition d une caravane, logement à titre de résidence principale, avec stationnement dûment autorisé. Ces aides prennent la forme de subventions ou de prêts sans intérêt. Leur montant est variable et dépend des certaines conditions : Dans le cadre du plan départemental en faveur du logement des personnes défavorisées, adopté par le Conseil général, le Fonds intervient prioritairement auprès des personnes : n mal logées ou sans logement ; n rencontrant des difficultés pour accéder au logement. Son intervention est exclusivement limitée au secteur locatif, public ou privé, ainsi qu aux personnes résidant en logement-foyer et aux sous-locataires. Le demandeur qui rencontre de telles difficultés, peut contacter un référent social qui examine sa situation et constitue, le cas échéant, un dossier de demande qui comprend plusieurs éléments : n des informations sur la situation familiale du demandeur, n les ressources et les charges du foyer, n le logement et la nature des difficultés du demandeur. En fonction, de la situation du demandeur, le dossier comprend également les documents suivants : n la proposition de logement, n les évaluations de la CAF (ou de la caisse de Mutualité Sociale Agricole MSA) pour le versement d aides au logement. Une fois le dossier complété, il est transmis au secrétariat du FSL. En cas d avis favorable, le règlement intérieur du fonds fixe la nature et le montant de l aide. n Aides au maintien dans le logement (FSL) Ces aides peuvent bénéficier à tout locataire ou sous-locataire qui n arrive plus à faire face aux dépenses liés à son logement. Ces mesures, sous forme de prêts sans intérêt dont le montant est variable et dépend des situations, sont destinées à favoriser le maintien dans le logement. Il s agit, selon les cas : 25

28 n de la prise en charge des impayés de loyer, n de la prise en charge des impayés d assurance, n ainsi que des impayés d eau, d énergie et de téléphone. Le Fonds de Solidarité Logement intervient prioritairement auprès des personnes menacées d expulsion ou éprouvant des difficultés financières telles que leur maintien dans les lieux est menacé. Son intervention est exclusivement limitée au secteur locatif, public ou privé, ainsi qu aux personnes résidant en logement-foyer. Le demandeur qui rencontre de telles difficultés, doit contacter un référent social afin qu il examine sa situation et constitue, le cas échéant, un dossier de demande qui comprend plusieurs éléments : n des informations sur la situation familiale du demandeur, n les ressources et les charges du foyer, le logement, n et la nature des difficultés du demandeur. Par ailleurs, en fonction des situations, le dossier comprend également les documents suivants : n le contrat de bail ; n les évaluations de la CAF (ou MSA) pour le versement d aides au logement. n les quittances de loyer. Le dossier complet est transmis au secrétariat du FSL. En cas d avis favorable, le règlement intérieur du fonds fixe la nature et le montant de l aide. n Le soutien aux propriétaires Le dispositif de traitement des difficultés des accédants à la propriété Le Fonds de Solidarité Logement finance également une mission en faveur des difficultés des accédants à la propriété. Il s agit d un accompagnement juridique, technique, social et budgétaire. Les ménages concernés sont en situation de surendettement ou de déséquilibre financier avéré. Cette action vise à permettre au processus d accession à la propriété de se poursuivre. Le traitement des difficultés des accédants à la propriété Enfin, le FSL intervient en faveur des copropriétés en difficulté, faisant l objet d un plan de sauvegarde. Elle s adresse aux personnes et familles ayant la capacité financière de se maintenir en copropriété et consiste en une régularisation des arriérés de charges de copropriété (pour les copropriétaires occupants). n Les mesures d accompagnement social : Le FSL peut également mettre en place une mesure d accompagnement social en faveur des ménages en difficultés. Pour rencontrer un travailleur social, le demandeur doit contacter la mairie de son domicile ou le secteur d action sociale dont dépend sa commune ou s adresser à une association qui peut l aider dans ces démarches. 26