JLL Capital Markets La nouvelle géographie de l investissement immobilier en Europe ACTIVATING INSIGHT THIS IS THE EDGE *

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1 JLL Capital Markets 216 La nouvelle géographie de l investissement immobilier en Europe ACTIVATING INSIGHT THIS IS THE EDGE *

2 La Chine, premier investisseur émergent en Europe Ce qu il faut retenir : L immobilier d entreprise européen restera le point de mire des investisseurs asiatiques. La volatilité profite au marché européen, dont les actifs contribuent à diversifier les flux de revenus des investisseurs. Le Brexit a aussi offert aux investisseurs opportunistes une possibilité d entrée sur le marché britannique. La divergence entre la politique monétaire US et européenne va provoquer un écart croissant entre les taux des deux continents qui, couplée à la baisse de l Euro face au dollar, va rendre l immobilier européen d autant plus attractif et compétitif. Graphique 1 : Classement des investisseurs par pays sur le marché immobilier européen (hors pays européens) États-Unis Australie Émirats arabes unis Koweït Oman Classement 28 /29 États-Unis Classement 214 /21 2 Russie Corée du Sud Israël Island Libye Chine La quote-part actuelle des pays émergents asiatiques sur le marché immobilier européen ne pourrait être qu un avant-goût de ce qui nous attend, car les investisseurs commencent à prospecter au-delà de leurs frontières domestiques. Les actifs immobiliers européens présentent deux atouts majeurs pour les Asiatiques : leur valorisation paraît compétitive par rapport à d autres classes d actifs, et ils génèrent un flux garanti de revenus en devises. Source : JLL Qatar Russie Afrique du Sud Taiwan Canada Singapour Émirats arabes unis Hong Kong Les investisseurs des pays émergents asiatiques continuent de gagner du terrain La présence des pays émergents asiatiques sur le marché européen de l immobilier d entreprise a fortement progressé depuis 28, modifiant la géographie du marché européen, évolution illustrée notamment par l essor des investissements chinois. Ainsi, en 28-29, la Chine était encore loin du Top 1 des plus grands investisseurs en immobilier d entreprise. Six ans plus tard, elle était en seconde position, juste derrière les États-Unis. Une recherche approfondie met en évidence un niveau d engagement de plus en plus marqué de la part des investisseurs chinois dans cette classe d actifs, puisque leur part dans l investissement immobilier européen a doublé entre et Et bien que le référendum sur la sortie du Royaume-Uni de l Union européenne ait suscité des divergences d opinion parmi les investisseurs asiatiques, leur engagement à long terme reste fort au Royaume-Uni et en Europe, comme en témoigne la volonté d opportunistes et autres investisseurs de long terme de renforcer leur présence dans l immobilier d entreprise européen.

3 Graphique 2 : Investissement chinois sur le marché immobilier européen (milliards d euros) d euros Milliards, 4, 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1, Source : JLL Milliards de dollars Graphique 3 : Sorties de capitaux en provenance de Chine (en milliards de dollars) Les monnaies affaiblies des pays émergents sont un facteur de soutien des volumes d investissement à destination de la zone euro Compte tenu des incertitudes actuelles à court terme dans le monde, il est raisonnable de penser que les flux de revenus stables générés par l immobilier européen continueront de séduire les investisseurs internationaux en quête de placements refuges. Si les valorisations nous paraissent élevées en valeur absolue, elles restent attrayantes en valeur relative. Par conséquent, les investisseurs internationaux qui cherchent à se prémunir des risques liés aux monnaies locales resteront prêts à payer plus cher pour bénéficier de ces flux de revenus sécurisés. Les risques de dévaluation dans les économies émergentes sont une motivation supplémentaire pour se diversifier à l international. Ainsi par exemple, en alignant la convertibilité du Yuan (renminbi) sur le dollar américain, la Banque Populaire de Chine pourrait voir sa monnaie s apprécier à la suite du dollar et devenir chère par rapport aux pays émergents, entrainant un risque de dévaluation. Ce type de risque devrait inciter les investisseurs chinois à rechercher d autres opportunités de diversification à l international afin de se couvrir contre la dévaluation de leur propre monnaie Graphique 4 : Renminbi par rapport aux panniers des devises des marchés émergents Source : Bloomberg 1 9 Les pays émergents pourront-ils maintenir leurs niveaux d investissement? Étant donné les taux quasi nuls, voire négatifs, de nombreux emprunts d État européens à court terme, l immobilier d entreprise européen est encore plus compétitif aux yeux d investisseurs internationaux réticents à prendre des risques, et ce pour plusieurs raisons Source : Bloomberg

4 Les niveaux d investissement des pays émergents se maintiendront-ils? Les revers essuyés par la livre sterling sont autant d opportunités pour les investisseurs asiatiques sur le marché britannique La livre sterling est parvenue à intégrer efficacement l impact des incertitudes suscitées par le référendum sur le Brexit. Elle est tombée à son plus bas niveau depuis 3 ans face au dollar, sous l effet d une révision à la baisse des prévisions de croissance du PIB, du déficit courant du Royaume-Uni et de l incertitude politique. Les investisseurs qui sauront faire fi des turbulences actuelles pourront déceler des opportunités parmi certains actifs de qualité à Londres, l une des métropoles les plus importantes de la planète ; mais l évolution du niveau d activité du marché locatif sera déterminante. Toutefois, sachant que les foncières offrent actuellement que une prime de risque quasiment deux fois supérieure à sa moyenne historique sur cinq ans, les opportunistes pourraient soutenir que la plupart des risques baissiers sont déjà pris en compte. L effet papillon du ralentissement chinois Si le ralentissement de l économie chinoise a un impact indéniable sur son activité d investissement, il faut aussi tenir compte de ses répercussions sur les pays en développement exportateurs de matières premières. Ces derniers sont les principales victimes de l effondrement de la demande chinoise. Étant donné l incertitude ambiante, nous pensons que les investisseurs de ces pays ainsi que les chinois seront de plus en plus attirés par le refuge offert par l immobilier européen. Les divergences entre la politique monétaire européenne et américaine restent un facteur de soutien pour l immobilier européen Alors qu elles devraient maintenir la monnaie européenne sous pression d ici la fin 216, les divergences de politique monétaire de part et d autre de l Atlantique pourraient inciter les investisseurs émergents à confirmer leur penchant pour l immobilier européen. Les bienfaits d une politique monétaire durablement ultra accommodante sont doubles. D abord, le secteur industriel européen profite d un rebond des exportations, ce qui fournit un appui supplémentaire au marché de la location. Ensuite, avec le nouveau report des anticipations de relèvement des taux d intérêt, les investisseurs en dollar américain continueront de bénéficier d un effet de change favorable. Toutefois, le Brexit constitue un risque dans ce scénario autrement favorable aux investisseurs en livre sterling. L essor des investissements internationaux des pays émergents asiatiques se poursuit La montée en puissance des investisseurs des pays émergents asiatiques a transformé le paysage de l investissement immobilier européen. Soutenu par des valorisations attractives en valeur absolue, mais aussi par rapport à d autres classes d actifs, ce dernier devrait continuer de séduire les investisseurs du monde entier, y compris ceux des pays émergents asiatiques. Le ralentissement des économies émergentes et la persistance des risques de dévaluation devraient eux aussi contribuer à soutenir les volumes d investissement des pays émergents en Europe, et plus particulièrement ceux en provenance d Asie. Cette nouvelle géographie est vouée à perdurer. Graphique : Taux de rendement des bureaux de la zone euro par rapport aux autres classes d actifs Taux de rendement % Taux de rendement des bureaux «prime» en Europe occidentale Source : Bloomberg, JLL Rendement des dividendes européens Obligations allemandes

5 Graphique 6 : Classement des monnaies dans les transactions mondiales en 21 (%) % Source : FT Dollar Us Euro Livre Renminbi Yen Dollar sterling Canadien Dollar Australien Franc Suisse Dollar de Baht Hong Kong Thaïlandais La force de JLL Nous aidons les investisseurs internationaux à saisir les opportunités immobilières, où qu elles se trouvent. Le rôle de notre International Capital Group est de faciliter les flux de capitaux et les transactions d investissement à l échelle mondiale. Nous conseillons nos clients pour les aider à envisager l immobilier autrement. Peu d agences peuvent se targuer de rivaliser avec l importance et la portée de notre effort de recherche. Partout dans le monde, nos collaborateurs confrontent les études de terrain sur les marchés locaux avec des analyses complètes de facteurs macroéconomiques, de secteurs, de services et de grandes thématiques. Nos experts travaillent ensemble à la mise en commun des études, données et résultats nécessaires pour procurer à nos clients un avantage décisif dans leurs investissements à long terme.

6 À PROPOS DE JLL CAPITAL MARKETS JLL Capital Markets est un leader indépendant du conseil pour l investissement dans l immobilier commercial. Ses 12 collaborateurs accompagnent toutes sortes de clients bien au-delà de la simple transaction et proposent les services qui leur conféreront l avantage lors de leurs investissements. Selon notre expérience, le fait de voir les choses sous plusieurs angles permet d identifier de nouvelles opportunités. JLL combine l expertise financière à l accès aux capitaux mondiaux et à ses connaissances poussées de l immobilier pour permettre à ses clients d envisager les choses autrement. Contact: Tom Mundy European Capital Markets Research Director Tom.Mundy@eu.jll.com *Mettre nos savoirs à votre service - Prendre l avantage theedge.jll.com/fr Tous droits réservés. Les informations contenues dans les présentes proviennent de sources réputées fiables ; aucune garantie n étant toutefois donnée quant à leur exactitude. 216 JONES LANG LASALLE IP, INC.