Bail commercial de deux ans : et après?

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1 LETTRE D INFORMATION JUILLET / AOUT Bail commercial de deux ans : et après? Lorsqu'un bail commercial conclu initialement pour une durée dérogatoire de deux ans se poursuit sans que le bailleur s'y oppose, il devient soumis au statut des baux commerciaux. Cassation civile 3e, 13 juin 2012, n Cassation civile 3e, 31 mai 2012, n En principe, un bail commercial est soumis à la réglementation stricte du statut des baux commerciaux et doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans. Toutefois, la loi autorise les parties à déroger à ce statut à condition qu'elles concluent un bail pour une durée de deux ans maximum. On parle alors de «bail dérogatoire» ou de «bail de courte durée». Et attention, si, à l'expiration de la durée de deux ans, les parties renouvellent le bail, ou si le locataire se maintient dans les lieux sans que le bailleur s'y oppose, commence alors un nouveau bail soumis, cette fois, au statut des baux commerciaux, avec tous les avantages qui y sont associés pour le preneur (durée de 9 ans, droit au renouvellement du bail ). Les juges ont à nouveau appliqué cette règle dans une décision du 13 juin dernier. Étant toutefois précisé que la conclusion de baux dérogatoires successifs d'un même local entre les mêmes parties est possible. Mais là encore, la durée totale du bail initial et du (des) bail (baux) renouvelé(s) ne doit pas excéder deux ans. Car si le second bail dérogatoire portait cette durée totale à plus de deux ans, il deviendrait régi par le statut des baux commerciaux. Et peu importe, viennent de préciser les juges dans une autre décision, que l'activité exercée par le locataire dans le cadre du second bail soit différente de celle exercée lors du bail initial. Article du 31/07/ Copyright SID Presse

2 La vente d un bien en viager Après avoir été longtemps ignorée, la vente en viager est de retour sur le devant de la scène. Le départ en retraite est souvent synonyme d une baisse de revenus. Aussi, pour s assurer des ressources complémentaires jusqu à la fin de ses jours, une formule, bien qu ancienne, connaît actuellement un regain d intérêt : la vente en viager. Qu est-ce que la vente en viager? La vente en viager consiste pour une personne appelée le «crédirentier» (le vendeur) à céder un bien à un acquéreur appelé le «débirentier». Dans ce type de vente, le prix est payé sous la forme d une rente dite «viagère» versée par le débirentier au crédirentier pendant le restant de ses jours. Étant précisé que le prix de vente peut être partiellement réglé au comptant à la signature du contrat. Le versement de ce capital, appelé «le bouquet», n est toutefois pas obligatoire et demeure librement déterminé par les intéressés. Bien entendu, plus le montant du bouquet est élevé, moins la rente est importante. À noter : on distingue deux types de viager. Le viager dit «occupé», qui porte sur un logement dans lequel peut demeurer le vendeur, et le viager «libre», qui permet à l acquéreur de prendre possession du bien afin de l occuper lui-même ou de le donner en location. Comment est calculé le montant de la rente? Versée mensuellement ou trimestriellement, la rente est calculée en fonction de plusieurs paramètres parmi lesquels se trouvent : - le taux de rendement du logement ; - l existence d un bouquet ; - l occupation, ou non, du bien par le vendeur ; - la réversibilité de la rente ou la réduction de celle-ci au premier décès (ce critère concerne en particulier les personnes mariées) ; - le nombre de bénéficiaires ; - la valeur du bien. Bien entendu, tous les éléments tels que l âge ou encore le sexe du ou des cédants, qui permettent d estimer leur espérance de vie et donc la durée de versement de la rente, sont également pris en compte. Dès lors, plus le vendeur est âgé, plus le montant de la rente est important. À noter : la loi prévoit que la rente viagère est réévaluée annuellement en fonction d un indice de référence librement choisi par les parties. En pratique, l indice des prix à la consommation hors tabac est le plus utilisé. Quels intérêts pour les parties? Grâce au viager, l acheteur se constitue un patrimoine immobilier sans nécessairement disposer d un apport. La vente reposant sur un aléa (la durée de vie

3 du vendeur), l acheteur peut également espérer acquérir le bien à un prix moindre que s il l avait acheté de manière traditionnelle. Quant au vendeur, généralement âgé et confronté à une stagnation de ses pensions de retraite ainsi qu à une baisse des revenus de ses placements (tels que les fonds en euros, par exemple), le viager permet de lui assurer un revenu jusqu à son décès. Mais attention, certaines garanties sont tout de même à prévoir, en dépit de l existence du privilège que possède tout vendeur d un bien immobilier, pour se prémunir contre le défaut de paiement du débirentier. La plupart des notaires prévoient ainsi dans leurs actes une clause dite «résolutoire» permettant au cédant, en cas de non-paiement, de faire annuler la vente et de récupérer la propriété du bien vendu. Le conjoint survivant est-il protégé? Les parties peuvent insérer dans le contrat de vente une clause dite de «réversibilité». Cette clause permet de protéger l un ou l autre des époux au décès de son conjoint, la rente continuant, en effet, d être intégralement ou partiellement versée au conjoint survivant jusqu à son propre décès. En l absence d une telle clause, le conjoint survivant ne perçoit que la moitié de la rente à condition toutefois qu il soit covendeur. Quelles conséquences pour les héritiers? Les conséquences sont importantes pour les héritiers du vendeur car en réalisant la cession de son bien en viager, ce dernier les prive, sans recours possible, d un actif qu ils auraient dû recevoir lors de la succession. Quant aux héritiers de l acquéreur, ils devront continuer à payer la rente si ce dernier décède avant le vendeur, à la condition toutefois qu ils acceptent la succession du défunt. Article du 01/08/ Copyright SID Presse des droits de donation et de succession Les barèmes et abattements s en 2012 aux droits de mutation à titre gratuit sont les suivants : des droits s aux donations et successions en ligne directe jusqu'au 17 août à compter du N'excédant pas % Comprise entre et %

4 18 août 2012 Comprise entre et Comprise entre et Comprise entre et Comprise entre et % 20 % 30 % 40 % Supérieure à % des droits s entre époux et entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) (1) N'excédant pas % Comprise entre et Comprise entre et Comprise entre et Comprise entre et Comprise entre et % 15 % 20 % 30 % 40 % Supérieure à % (1) Ce tarif s'applique aux donations entre époux et entre partenaires liés par un Pacs. En revanche, aucun droit n'est dû pour les successions entre époux et entre partenaires liés par un Pacs. (2) des droits s aux donations et successions en ligne collatérale et entre non-parents (2) Entre frères et soeurs : N'excédant pas Supérieure à % 45 % Entre parents jusqu'au 4 e degré 55 %

5 inclusivement Entre parents au-delà du 4 e degré et entre personnes non-parentes 60 % (2) Les successions sur la part de chaque frère ou soeur, célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, âgé de plus de 50 ans ou infirme et domicilié avec le défunt pendant les 5 années précédant le décès sont exonérées de droit. [ historique ] Article du 20/08/ Copyright SID Presse