Le guide de la. copropriété. éditions

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5 Table des matières La copropriété en un coup d œil 7 La copropriété, c est quoi? 8 Le fonctionnement 8 Les organes de contrôle et de décision 9 Le syndic 10 Les travaux et les charges 10 I. Le régime juridique 12 La législation 13 La copropriété horizontale 15 Le lotissement 17 L indivision 20 La multipropriété 23 AAPour aller plus loin 28 Astuces 28 Questions/réponses de pro 30 II. Le fonctionnement d une copropriété 33 Le règlement 33 La comptabilité 36 Les assurances 39 Les copropriétés en difficulté 42 AAPour aller plus loin 47 Astuces 47 Questions/réponses de pro 50 III. Les organes de contrôle et de décision 53 Les copropriétaires 53 L assemblée générale 56 Le conseil syndical 60 AAPour aller plus loin 62 Astuces 62 Questions/réponses de pro 64

6 IV. Le syndic de copropriété 68 Le syndic professionnel 68 Le syndic bénévole 71 Le contrat 73 Les honoraires du syndic 75 Changer de syndic 79 AAPour aller plus loin 82 Astuces 82 Questions/réponses de pro 84 V. Les travaux et les charges 88 Les travaux 88 Les charges de copropriété 91 Les parties privatives 95 Les parties communes 97 AAPour aller plus loin 100 Astuces 100 Questions/réponses de pro 102 Lexique 106 Index des questions / réponses et astuces 110 Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 111 Trouver des professionnels près de chez vous 112

7 La copropriété en un coup d œil La copropriété est l organisation d un immeuble ou d un groupe d immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Si vous désirez acheter un appartement en copropriété, alors vous devrez vous conformer à certaines obligations. Cela vous engage personnellement, puisque des frais seront à prévoir en ce qui concerne l ensemble des parties communes. 7

8 La copropriété en un coup d œil La copropriété, c est quoi? La copropriété divise un immeuble en mille parts égales (millièmes ou tantièmes), puis chaque lot (appartement, cave, place de parking) se voit attribuer un nombre de parts qui détermine : ππsa valeur ; π π π la part de charges redevables par chaque copropriétaire ; π le nombre de voix pour voter en assemblée générale. Par opposition à la copropriété verticale, on parle de copropriété horizontale pour un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance. Lorsqu un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits, on parle alors d indivision. Elle peut avoir pour origine une succession (indivision successorale), une donation, un divorce ou un achat en commun. Généralement, l indivision est plutôt vécue comme une contrainte que comme un choix. Enfin, le régime de la multipropriété est différent de celui de la copropriété. Il concerne surtout des appartements situés dans des résidences de vacances. Le fonctionnement Le règlement est la charte commune de fonctionnement de la copropriété ; il précise les droits et obligations des copropriétaires. La comptabilité est quant à elle tenue par le syndic. Depuis le 1 er janvier 2007, la copropriété doit adopter une comptabilité d engagement, c est-à-dire une comptabilité dite «en partie double». 8

9 La copropriété en un coup d œil Par ailleurs, il n existe aucune obligation législative qui oblige une copropriété à s assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de risques dont il convient de se prémunir. Il peut aussi arriver qu une copropriété se retrouve en difficulté pour différentes raisons. Pour cela, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs, judiciaires et administratifs, destinés à pallier ces problèmes. Selon la gravité de la situation, les dispositifs sont prévus pour être mis en place graduellement, de la nomination d un administrateur provisoire jusqu à la situation extrême de la déclaration de carence. Les organes de contrôle et de décision Les copropriétaires, l assemblée générale et le conseil syndical sont les trois organes de prise de décision d une copropriété. En effet, en faisant l acquisition d un lot de copropriété, le copropriétaire bénéficie de droits, mais il est également soumis à des obligations. Il doit ainsi respecter le règlement et payer ses charges. L assemblée générale réunit l ensemble des copropriétaires au moins une fois par an. Sa réunion est l occasion pour chacun des propriétaires de faire entendre leur voix en votant les décisions. En outre, il existe différentes règles de majorité selon la nature et l importance des décisions à prendre : simple, absolue, double et unanimité. Les résolutions votées sont consignées dans un procès-verbal et mises en œuvre par le syndic. Enfin, le conseil syndical est composé de copropriétaires élus qui aident à la gestion de la copropriété en surveillant le syndic. 9

10 La copropriété en un coup d œil Le syndic Le syndic de copropriété, personne morale ou physique, peut être un organisme professionnel ou bénévole. L ensemble des tâches et attributions dont il doit s acquitter est normalement listé dans le contrat qui le lie à la copropriété. De même, les honoraires du syndic de copropriété sont fixés dans son mandat. C est au moment où l assemblée générale vote sur le choix du syndic qu il convient de se prononcer sur le montant de ses honoraires. En cas de litige ou si vous n êtes pas satisfait, vous pouvez également changer de syndic. Ses fonctions peuvent en effet prendre fin de plusieurs manières : fin de contrat, démission, etc. Les travaux et les charges Pour savoir à quelles dépenses vous devrez contribuer comme copropriétaire, il est essentiel de comprendre la distinction entre parties privatives et communes. Ainsi, les parties communes d une copropriété regroupent tous les éléments du bâtiment réservés à l usage commun des copropriétaires (ascenseur, chauffage, eau, antenne, etc.) ; alors que les parties privatives sont les éléments d un bâtiment réservés à l usage exclusif d un copropriétaire (travaux, charges, etc.). 10

11 La copropriété en un coup d œil De ce fait, les travaux sur les parties privatives sont réalisés par les propriétaires de l appartement en question, tandis que ceux des parties communes sont votés en assemblée générale et réalisés par le syndic. En ce qui concerne la répartition des charges, elle est fixée par le règlement de copropriété en fonction de la valeur relative de chaque lot et de l utilité et du service rendu à chaque lot. Les charges générales concernent les dépenses d entretien, de conservation et d administration de l immeuble. Les charges spéciales sont relatives aux services collectifs et aux équipements communs. 11

12 I. Le régime juridique Le régime juridique de la copropriété repose sur deux textes fondamentaux : la loi n du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et le décret n du 17 mars 1967 en application de la loi. Bien que ces textes aient été modifiés récemment, ils réglementent encore aujourd hui toute copropriété. Codifiés en lien avec d autres lois, ils constituent le Code de la copropriété. Ces lois ont été mises en place principalement pour faciliter la gestion d'un immeuble, que ce soit un regroupement de quelques logements à plusieurs centaines d'habitations réparties en différents bâtiments. 12

13 I. Le régime juridique La législation En la dotant d un organe de décision démocratique, l assemblée générale, et de deux organes de gestion qui se contrôlent l un l autre, le syndic et le conseil syndical, la législation tient à garder une copropriété équilibrée. Définition La copropriété est l organisation d un immeuble ou d un groupe d immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Dès qu un immeuble est divisé en lots, il est soumis au régime de la copropriété. En outre, la loi oblige toute copropriété à posséder un état descriptif de division, qui identifie les différents lots qui la constituent. Chaque lot est obligatoirement composé d une partie privative (appartement, cave, garage ) et d une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, équipements communs ). Le tout est indivisible, et chaque lot est numéroté. Tout copropriétaire est donc propriétaire d une partie privative et propriétaire, avec les autres copropriétaires, des parties communes d un immeuble. Le lot de copropriété est un bien : il peut donc être loué, vendu ou faire l objet d une transmission patrimoniale. En cas de vente, le propriétaire du lot est néanmoins tenu à des obligations : toute vente doit faire l objet d un acte notarié. Il doit également demander au syndic de lui fournir un état daté qui indique les sommes qui restent dues par le vendeur, les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur, les sommes qui incombent à l acheteur (provisions pour charges et travaux). 13

14 I. Le régime juridique De plus, le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic attestant qu il est libre de toute obligation vis-à-vis de lui. Après signature de l acte de vente, le vendeur transmet au syndic le transfert de propriété. Par ailleurs, un immeuble se divise en mille parts égales, dont l unité de division est le tantième ou le millième. Cette notion est essentielle pour connaître la valeur de chaque lot et la part des charges que doit payer chaque copropriétaire. Les tantièmes ou millièmes sont calculés en proportion de la valeur du lot, en fonction de : ππsa consistance (cave, garage, appartement ) ; ππsa superficie ; ππsa situation (étage élevé, ensoleillement, etc.). Selon le nombre de tantièmes attribué à son lot, le copropriétaire dispose d un nombre de voix plus ou moins important pour voter en assemblée générale. Obligations La loi impose aux copropriétés un mode de fonctionnement (le règlement de copropriété), une comptabilité particulière ainsi que des organes de contrôle et de gestion (assemblée générale, syndicat de copropriétaires, conseil syndical, syndic). La loi définit également les parties privatives et les parties communes, le mode de répartition des charges, ainsi que les droits et devoirs des copropriétaires. 14

15 I. Le régime juridique Forces et faiblesses du régime Forces Permet à une personne d être propriétaire d un logement privé et d avoir des droits sur la collectivité dans laquelle il est inclus Financement des parties communes partagé entre les copropriétaires Mode d acquisition le plus courant pour toute personne qui souhaite habiter dans un centre urbain Faiblesses Jurisprudence importante sur l usage des parties communes, les troubles de voisinage, les dépenses d entretien Défense des intérêts collectifs avant les intérêts privés Règles de majorité strictes qui peuvent mener à la paralysie Copropriétaires aux intérêts divergents Une collectivité forcée La copropriété horizontale Le système de copropriété le plus courant est celui d un immeuble de plusieurs étages, on parle alors de copropriété verticale. Par opposition à la copropriété verticale, la copropriété horizontale concerne un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance. La copropriété horizontale est donc spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles. On l appelle aussi «copropriété pavillonnaire». Constitution Dans une copropriété horizontale, le copropriétaire n est pas propriétaire du terrain sur lequel est édifié son pavillon. En fait, un promoteur réalise un programme immobilier de construction de pavillons, puis divise le terrain en lots. 15

16 I. Le régime juridique Chaque lot comprend : ππune partie privative (le pavillon) ; π π une quote-part des parties communes (la portion de terrain sur laquelle est construite la maison et les bâtiments et équipements communs selon la valeur du lot). En revanche, la propriété du terrain reste la propriété indivise de tous les copropriétaires. À noter : même si le terrain est découpé en plusieurs parcelles au niveau du cadastre, il reste une partie commune. Gestion La copropriété horizontale est soumise au régime juridique de la copropriété. Elle est dotée d un état descriptif de division et d un règlement. Elle est donc tenue de choisir un syndic pour assurer sa gestion, souvent un professionnel de l immobilier. La copropriété horizontale implique également la réunion, au moins annuelle, d une assemblée générale. Toute copropriété horizontale est tenue d élire un conseil syndical. Pour faire réaliser certains travaux, le copropriétaire doit les soumettre à l approbation de l assemblée générale. S il désire faire construire une véranda ou un abri de jardin, comme cela touche aux parties communes, il est contraint d avoir l accord de tous les copropriétaires. 16

17 I. Le régime juridique Copropriété horizontale vs lotissement Pourquoi construire une copropriété horizontale plutôt qu un lotissement? Le promoteur peut choisir cette solution, faute d avoir obtenu l autorisation de diviser le terrain en parcelles. Copropriété horizontale Le terrain est la propriété de tous les copropriétaires La gestion doit être confiée à un syndic Il existe des parties communes, d où des charges La copropriété horizontale est soumise au régime de la copropriété Lotissement Le terrain appartient au propriétaire de la maison Obligation de créer une association syndicale libre Il n existe pas nécessairement de parties ou d équipements communs Seuls les équipements ou les parties communes sont soumis au régime de la copropriété Le lotissement Un lotissement est une opération d aménagement qui a pour objet la division d une propriété foncière en vue de l implantation de bâtiments pour une période de dix ans. La création et l aménagement d un lotissement sont soumis aux règles d urbanisme. Un arrêté d autorisation doit également être délivré par le maire de la commune pour sa création. Bon à savoir : le statut du lotissement n impose pas un régime de gestion des biens. Principes L aménagement d un lotissement est entrepris par un opérateur immobilier, appelé lotisseur, qui décide d acheter un terrain, généralement en périphérie d une commune. Il réalise les études techniques 17

18 I. Le régime juridique nécessaires à la viabilisation et élabore un plan de division cadastrale qui délimite les terrains à construire, les espaces communs (rues, places, espaces verts). Le lotisseur fait ensuite réaliser les travaux de voirie et l installation des réseaux suivants : eau, électricité, évacuation des eaux usées, télécommunications, équipements contre l incendie. Dès lors, il peut vendre les lots à construire : ππsoit directement à des propriétaires qui y feront construire leur maison ; π π soit à un constructeur immobilier qui édifiera les constructions et les vendra à l unité. Enfin, le lotisseur cède les voies et espaces communs à l association syndicale libre ou à la commune. En parallèle, le lotisseur a l obligation de rédiger un cahier des charges qui définit les règles d usage et les servitudes du lotissement. Il détaille la répartition des charges, le stationnement, la tranquillité des résidents Le cahier des charges n est pas obligatoire, mais il est souvent présent. Par ailleurs, un règlement peut imposer des règles plus strictes concernant l implantation des bâtiments, l aspect extérieur des constructions, les clôtures, les plantations, etc. Ainsi, acheter un terrain dans un lotissement vous permet d être pleinement propriétaire d une parcelle de terrain privative et de la maison édifiée dessus. Le propriétaire est alors appelé coloti, et non plus copropriétaire. Il doit aussi s acquitter des charges relatives à l entretien et à la gestion des espaces et équipements communs. Il aménage sa parcelle privative en respectant, le cas échéant, le cahier des charges et le règlement du lotissement. 18

19 I. Le régime juridique Association syndicale libre Lorsque des espaces et équipements communs existent dans le lotissement, la création d une Association Syndicale Libre (ASL) est obligatoire. Elle doit être déclarée en préfecture, où ses statuts sont déposés. Le lotisseur peut aussi créer l association syndicale libre et définir ses statuts. Les statuts de l ASL doivent contenir les noms, l objet et l adresse du siège, les règles de fonctionnement (délibérations, réunions, quorum, par exemple), les attributions, les modalités de financement et de recouvrement des cotisations. Tous les propriétaires de parcelles privatives sont membres de droit de l ASL. Cette association est d ailleurs propriétaire des parcelles communes, des bâtiments et équipements collectifs. En outre, l association syndicale libre possède trois fonctions : ππl entretien et la gestion des espaces et équipements communs ; ππla vérification du respect du cahier des charges ; ππle vote et la collecte de fonds pour financer les charges. Pour pouvoir être effective et remplir pleinement ses obligations, l ASL doit également créer une assemblée de propriétaires, un comité syndical en charge de la gestion (trois à sept membres élus, appelés syndics), ainsi qu un président, un trésorier et un secrétaire, tous désignés par le comité syndical. Enfin, l association syndicale libre du lotissement peut être dissoute quand son objet disparaît. La dissolution peut intervenir du fait du transfert des réseaux et de la voirie à la commune, ou bien s il n existe plus d équipements communs. 19

20 I. Le régime juridique Lotissement et copropriété Seuls les espaces et équipements communs sont soumis au régime de la copropriété. Cependant, on constate que la gestion du lotissement par l association syndicale libre est plus souple que la gestion d une copropriété horizontale. En effet, les règles de majorité peuvent être assouplies par rapport aux règles d une assemblée générale de copropriété. De plus, les équipements et espaces communs peuvent être supprimés, ce qui est impossible dans une copropriété classique. Enfin, ce sont les propriétaires qui gèrent directement leur lotissement, par l intermédiaire du comité syndical, sans obligation d avoir un syndic. Important : certains lotissements peuvent contenir des lots occupés par un ou plusieurs immeubles soumis au régime de la copropriété. Dans ce cas, le régime de la copropriété s applique uniquement à l intérieur du lot. Le syndicat des copropriétaires joue alors le rôle de propriétaire du lotissement. L indivision On parle d indivision quand un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits. L indivision peut avoir pour origine une succession (on parle alors d indivision successorale), une donation, un divorce ou un achat en commun. Généralement, l indivision est plutôt vécue comme une contrainte que comme un choix. 20

21 I. Le régime juridique Caractéristiques L indivision se caractérise par l absence de personnalité juridique. Ce qui a pour conséquence la nécessité de l accord de tous les indivisaires pour les décisions concernant le bien en indivision. Néanmoins, une réforme législative permet maintenant la majorité des deux tiers pour certains actes : ππles parts d indivision peuvent être incluses dans le patrimoine. ππles co-indivisaires ne sont pas solidaires entre eux. On voit donc que l indivision est un système qui nécessite une bonne entente entre tous les indivisaires. Selon le Code civil, «nul ne peut être contraint de rester dans l indivision». Ainsi, la seule manière d en sortir est de vendre le bien. Mais l accord de tous les détenteurs du bien est requis. En cas de désaccord, chaque indivisaire peut s adresser au tribunal de grande instance pour que le bien soit vendu. La vente du bien se fera alors par licitation, c est-à-dire la vente du bien commun aux enchères publiques. Obligations Pour bien comprendre les obligations qui découlent de l indivision, prenons l exemple d un immeuble reçu par plusieurs héritiers. Les propriétaires indivis ont tous les mêmes droits, en fonction de leur quote-part. C est-à-dire qu ils peuvent avoir reçu des parts plus ou moins importantes de l immeuble lors de la succession : l un 40 %, un autre 20 %, et les quatre autres 10 % chacun, par exemple. Néanmoins, dans le principe de l indivision, l immeuble est un ensemble non sécable, il forme un tout indivisible. L immeuble n est donc pas soumis au régime de la copropriété, car il n est pas divisé en lots. 21

22 I. Le régime juridique Pour gérer l immeuble, les héritiers peuvent alors choisir entre trois solutions : ππse mettre d accord sur les décisions de gestion et gérer ensemble cet immeuble ; ππchoisir un mandataire qui va gérer le bien pour eux ; ππsigner une «convention d indivision» devant un notaire. Cette dernière option permet de déterminer les règles de fonctionnement de l indivision, ce qui offre une gestion plus souple. Et si les héritiers ne souhaitent pas rester en indivision, ils doivent être tous d accord pour mettre l immeuble en vente. Indivision dans la copropriété La copropriété repose sur la division d un immeuble en lots. Toutefois, dans deux cas précis, le régime de l indivision entre dans les principes de la copropriété. En effet, l indivision des parties communes est une indivision forcée et perpétuelle. On parle de «propriété indivise» des parties communes. Un copropriétaire ne peut donc pas demander à en sortir. D autre part, on peut aussi recevoir un lot de copropriété par le biais d une donation ou d un héritage. S il est reçu en indivision, sa gestion peut être problématique pour les héritiers, car aucun n a plus de droits que les autres. Pourtant, les instances de la copropriété vont avoir besoin d un interlocuteur unique pour assister aux assemblées générales. Un mandataire commun peut alors être désigné pour représenter les indivisaires. 22

23 I. Le régime juridique La multipropriété Acheter en multipropriété, c est acheter le droit d utiliser un bien à temps partiel. La multipropriété concerne surtout des appartements situés dans des résidences de vacances. Acquisition d un bien Le régime de la multipropriété est différent de celui de la copropriété. En faisant l acquisition d un bien en multipropriété, l acheteur achète un droit de jouissance sur un lot à date fixe, pour une durée maximale de 99 ans (durée de la concession). L acquéreur n est pas propriétaire de son bien, et la multipropriété ne permet pas d obtenir un titre de propriété. L acheteur est seulement occupant, et c est la société vendeuse qui reste propriétaire du bien. L acheteur devient alors associé de la société auprès de laquelle il a signé le contrat et en détient des parts. En tant qu associé, l acheteur en multipropriété doit satisfaire aux appels de fonds nécessaires à la construction, l acquisition, l aménagement, la restauration en proportion de la somme qu il a investie. En cas de faillite de la société, il peut être obligé de rembourser les dettes, dans la limite de son apport. 23

24 I. Le régime juridique Contrat d un bien Outre le prix de vente, l acheteur d un bien en multipropriété se doit de payer les charges classiques de copropriété, les charges d exploitation (services d hôtellerie et de blanchisserie, renouvellement des équipements) et la commission du vendeur. Comme tout acte contractuel, le contrat de multipropriété doit être rédigé et comporter un certain nombre de mentions : ππl identité et le domicile du professionnel ou, s il s agit d une entreprise, la dénomination, la forme juridique et le siège ; ππla désignation et la description du bien ou des services et leur situation ; ππl objet du contrat et la nature juridique des droits conférés au consommateur ; ππla période précise pendant laquelle s exercent ces droits ; ππla durée du contrat et la prise d effet ; ππle prix principal + les frais accessoires obligatoires éventuels ; ππles services et les installations mis à disposition et leur coût ; ππla durée du droit de rétractation ; ππles informations sur la résiliation du contrat et ses effets ; ππl interdiction de tout paiement d avances ; ππla possibilité ou non de participer à un système d échanges et son coût, le cas échéant. De plus, le consommateur dispose d un droit de rétractation d une durée de quatorze jours, à compter de la date de signature du contrat. S il respecte le délai légal, il ne peut lui être réclamé aucune indemnité au titre de sa rétractation. 24

25 I. Le régime juridique Échange et revente d un bien Les contrats d achat en temps partagé («timeshare») contiennent souvent une possibilité d échange du bien. Toutefois, l échange est très difficile, voire impossible, puisqu il y a peu de turnover ; le professionnel ne propose donc souvent que des échanges dans son propre réseau, ce qui limite les possibilités. De plus, le contrat impose peu d engagements au professionnel chargé de l échange. En outre, le droit de jouissance d un bien en temps partagé fait partie de votre patrimoine. Vous pouvez donc le transmettre à vos héritiers, en faire don ou le vendre. Vous avez aussi le droit de le louer, pendant les périodes où il vous est acquis. Cependant, la revente d un bien en multipropriété est délicate, car l offre est plus forte que la demande et les contraintes nombreuses, notamment en ce qui concerne les dates d occupation. Bon à savoir : pour vendre un bien en multipropriété, il faut avoir réglé toutes les charges. Avantages et inconvénients Avantages Des prix attractifs Un placement intéressant si on loue pendant les périodes de hautes saisons touristiques Une possibilité d aller en vacances à l étranger Un investissement minime Inconvénients Des charges locatives qui renchérissent le prix, surtout dans les résidences de standing Un système d échange peu satisfaisant Une revente difficile Une absence de plus-value, voire une décote Pas de défiscalisation possible 25

26 I. Le régime juridique Des pièges à éviter La multipropriété a une mauvaise image, surtout à cause de méthodes commerciales douteuses appliquées. Aussi, la législation a davantage encadré cette pratique afin de protéger le consommateur, mais des abus persistent. Alors, avant de vous engager dans l achat d un bien en multipropriété, veillez toujours à bien lire le règlement de copropriété (usage de l immeuble) et soyez prudent quant aux modalités d utilisation des équipements collectifs. Enfin, étudiez avec attention le bilan comptable de l exercice précédent. D autre part, les acheteurs se plaignent souvent des frais de charges abusifs, qui augmentent souvent à compter de la deuxième année d acquisition dans des proportions importantes. C est une manière pour le promoteur de se constituer une rente. Vous devez donc impérativement demander que le professionnel vous transmette les décisions de l assemblée générale concernant les charges. L union fait la force : les occupants d une même résidence peuvent faire une demande collective afin de faire baisser des charges abusives. La multipropriété concernant la plupart du temps des résidences de vacances, elles sont souvent situées à l étranger. Dans ce cas, il faut aussi faire face aux difficultés liées aux achats à l étranger. Ainsi, si vous signez un contrat en France, c est la loi française qui s applique. Par contre, si la signature a lieu dans un pays de l Union européenne, c est la loi du pays concerné qui s applique, mais vous êtes quand même protégé par la législation européenne. Mais hors de l UE, l achat est plus risqué quant aux modalités du contrat. 26

27 I. Le régime juridique Il existe aussi beaucoup de pratiques douteuses concernant l échange et la vente. Des entreprises peu scrupuleuses proposent aux détenteurs de biens en temps partagé d échanger leur droit d occupation ou de le revendre, en exigeant le versement à l avance des frais et de commissions. Elles profitent ainsi du fait que l échange et la revente sont difficiles. Afin de contourner l obligation du délai de rétractation, une entreprise peut aussi proposer à un revendeur potentiel d échanger son droit d occupation contre des séjours de vacances. Bon à savoir : en cas de litige, le consommateur peut déposer plainte auprès de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes). 27

28 I. Le régime juridique Astuces AA Pour aller plus loin Interdictions de mise en copropriété : loi et sanctions La législation en vigueur relative à la copropriété a été renforcée. Cela a pour but de protéger les futurs acquéreurs, mais aussi d engager la responsabilité des vendeurs enfreignant la loi. Il vaut donc mieux vous renseigner sur les éventuelles interdictions avant d investir dans l achat d une copropriété. Énumérées dans l article L du Code de la construction et de l habitation, les interdictions sont régies par trois lois : ππla loi du 31 décembre 1975, qui fixe les interdictions de mise en copropriété relatives aux logements vétustes et insalubres ; ππla loi SRU du 13 décembre 2000, qui ajoute à la loi précédente des critères de superficie, de confort et de sécurité ; ππla loi ENL datant du 13 juillet 2006, qui renforce les sanctions pénales encourues par les personnes physiques ou morales qui ne respecteraient pas ces interdictions. Attention! Toute personne, physique ou morale, qui ne respecte pas les interdictions prévues dans l article du Code s expose à de lourdes sanctions. En effet, sont passibles de d amende et de 2 ans d emprisonnement les personnes qui mettent en vente, en location ou à disposition d autrui une copropriété vétuste, c est-à-dire détériorée, insalubre, mal entretenue et présentant des risques pour la santé des habitants, ou une copropriété ne respectant pas les normes de sécurité ou de superficie. Sont aussi passibles d une interdiction d exercer leur activité professionnelle pour une durée de 5 ans ou plus les personnes physiques ayant commis ce type d infractions. Que penser de la très controversée multipropriété immobilière? La réputation sulfureuse de la multipropriété vient probablement de son ambiguïté. En effet, acheter en multipropriété ne veut pas dire que vous deviendrez propriétaire immobilier, mais que vous achetez le droit d habiter un logement pour une certaine période. Le nom de «temps partagé» est donc plus clair. 28

29 I. Le régime juridique Le temps partagé fait parler de lui et des escroqueries qu il occasionne. Sur des lieux de vacances, les vendeurs attirent les clients potentiels en les invitant à participer à un jeu, puis leur font signer un contrat de multipropriété. Les signataires ne sont pas propriétaires de l habitation concernée, mais ils disposent d un droit de jouissance, dit aussi droit d usage. Par contre, la société qui vous fait signer le contrat devient, elle, propriétaire. Donc, si vous devez souscrire un crédit, ce sera un crédit à la consommation, et non un crédit immobilier. Sachez néanmoins que vous disposez d un délai de dix jours après la signature du contrat et que pendant cette période, aucune somme ne peut vous être réclamée. En outre, le marché immobilier pour ce type de produits est très restreint, et les possibilités de plus-value sont très rares. Donc si vous tenez à contracter un achat immobilier à temps partagé, veillez bien à éclaircir les modalités de la revente avec les signataires et la société : délais, prix, supports, annonces, etc. Sachez tout de même que vous n avez aucun recours si la vente ne se fait pas. Parfois, les sociétés-propriétaires vous proposent une autre multipropriété, vantée comme plus avantageuse après la vente de votre premier achat immobilier à temps partagé. Le risque étant de voir échouer cette vente et de vous retrouver avec deux multipropriétés. De surcroît, vous vous exposez à des frais de dossier plus ou moins importants. Néanmoins, le temps partagé peut être un bon pari si l habitation concernée est d un bon standing, si la période d occupation choisie est avantageuse, que les perspectives de revente ou d échange sont réelles et que vous vous êtes assuré de plusieurs choses : ππméfiez-vous des prix attrayants, car les charges locatives sont proportionnelles au lieu de l habitation. Ne signez pas si le montant des charges n est pas clairement mentionné. ππrenseignez-vous aussi sur l état du marché immobilier dans la région où vous comptez acheter. ππla loi de 1998 protégeant le signataire d une multipropriété n est applicable qu aux contrats durant au mois trois ans. Méfiez vous donc particulièrement des contrats dont la durée est donnée en mois. ππenfin, sachez que les contrats hors UE sont les plus risqués. 29

30 I. Le régime juridique Questions/réponses de pro Répartition des millièmes En copropriété horizontale, chaque copropriétaire, selon la surface de son pavillon, possède un nombre de millièmes de la copropriété. Certains copropriétaires ont cependant modifié leur pavillon en ajoutant une ou deux pièces à leur habitation, notamment au-dessus d un garage souterrain. Or, ces derniers refusent le relèvement de leur nombre de millièmes pourtant déterminant dans le calcul des charges communes, au motif qu il faut l unanimité des copropriétaires pour modifier la répartition des charges. En conséquence, des maisons plus grandes en surface ont moins de millièmes que des habitations plus petites, qui paient donc aussi plus de charges communes. Question de Maryse ΔΔ Réponse de Pasdem C est insoluble, sauf si vous contestez tous les copropriétaires qui n auraient pas respecté le règlement. Il faut l unanimité pour modifier la répartition des tantièmes. Vous pouvez cependant faire passer une telle résolution en AG à la double majorité, mais il faut un bon syndic et une majorité qui vous suit, car l AG est souveraine. Vous verrez à ce moment-là si recours il y a, mais la résolution est applicable. Sinon, regardez le règlement pour voir s il n y a pas atteinte à la destination des ouvrages construits par rapport aux droits de construction : POS, emprise, réseaux, etc. Vendre une loge Peut-on vendre la loge de la concierge inusitée au sein d une copropriété? Question de Maélie ΔΔ Réponse de Procédurière La loge de la concierge appartient aux parties communes. 30

31 I. Le régime juridique Sa vente doit donc faire l objet d un vote de l assemblée générale des copropriétaires à l unanimité, qui doit également être informée de son prix de vente. Un géomètre doit également calculer la nouvelle quote-part des parties communes affectées à ce lot, annexée au projet de modification de l état descriptif de division afin d être soumis à l assemblée, car cette partie commune va devenir une partie privative. Le notaire chargé de la vente doit ensuite déposer l état descriptif de division ainsi modifié, à la Conservation des hypothèques. Combles d une copropriété Les combles d un immeuble d habitation sont-ils associés aux parties privatives ou aux parties communes? Question de Mia ΔΔ Réponse de Procédurière Les combles ne sont pas des parties privatives, quand bien même ils ne seraient accessibles que depuis l appartement d un copropriétaire. En effet, les combles permettent l accès à la toiture de l immeuble sur laquelle des travaux peuvent être réalisés. Attention donc si vous souhaitez agrandir votre appartement en annexant les combles, il vous faudra obtenir l accord des copropriétaires par un vote à la majorité des deux tiers en assemblée générale. Espace commun d un lotissement Les colotis d un lotissement de sept maisons ont décidé de placer des containers d ordures ménagères sur l espace commun du lotissement en indivision. Cinq colotis sur sept ont voté favorablement à cette disposition, c est-à-dire plus des deux tiers. Cependant, un des colotis refuse. Que dit la loi en la matière? Question de Marie 31

32 I. Le régime juridique ΔΔ Réponse de Patrick Vous devez être en ASL (Association Syndicale Libre), puisque votre lotissement est composé de plus de cinq maisons et possède des biens et équipements communs. Sachez donc que les statuts de votre association syndicale vous renseigneront sur ce point. Généralement, pour ce type de votes, la majorité absolue des colotis prise en AG suffit, ou même la simple décision du Président du bureau syndical. Vous pouvez vous référer aux articles 7 à 10 de l ordonnance (O) n du 1 er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ; aux articles 3 à 6 du décret (D) n du 3 mai 2006 portant application de l ordonnance précitée ; ainsi qu à l article R du 1 er juillet 2007 du Code de l urbanisme. Règlement de copropriété et loi Si la loi prévoit que pour le détachement parcellaire d une copropriété (horizontale), c est la majorité des propriétaires qui s applique, est-ce que le règlement de copropriété peut exiger l unanimité? La loi prévaut-elle sur le règlement? Question de Caledunoise ΔΔ Réponse de Guitou La loi de 1965 qui régit les copropriétés est «d ordre public». Par conséquent, elle s applique en cas de contradiction avec le règlement de copropriété. 32

33 II. Le fonctionnement d une copropriété Pour fonctionner, une copropriété a besoin d un règlement, de règles comptables, et d assurances indispensables pour la protection des bâtiments et des occupants. Si ces différents éléments ne sont pas respectés, il peut alors arriver que la copropriété se retrouve en grande difficulté. Dans ce cas, il existe des dispositifs judiciaires et administratifs. Le règlement Le règlement est la charte commune de fonctionnement de la copropriété. Toute copropriété doit en être dotée. C est un acte écrit qui fonde ses principes de fonctionnement. 33

34 II. Le fonctionnement d une copropriété Une obligation Le règlement est établi au moment de la création de la copropriété lors de la construction d un immeuble par le promoteur ou lors de la division par lots par le propriétaire. Il est rédigé par un professionnel, généralement un notaire ou un géomètre, puis doit être publié à la Conservation des hypothèques, y compris lorsqu il est modifié. Le règlement de copropriété s impose donc aux copropriétaires, locataires, futurs acquéreurs, créanciers qui ont fait saisir un lot, et aux personnes qui reçoivent un lot en donation. Ainsi, le copropriétaire doit recevoir un exemplaire au moment de la signature de l acte de vente. S il loue son bien, il est tenu d en fournir un exemplaire à son locataire, lors de la signature du bail. Important : le non-respect du règlement de copropriété peut être sanctionné, y compris devant la justice. Contenu Le règlement de copropriété précise les droits et obligations des copropriétaires. Il détermine : ππla destination des biens ; ππles conditions d utilisation ; ππl administration des parties communes et des parties privatives ; ππles différentes catégories de charges selon les principes de répartition définis par la loi ; 34

35 II. Le fonctionnement d une copropriété ππles règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires ; π π les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l assemblée générale. Bon à savoir : un état descriptif de division peut être annexé au règlement de copropriété. Modification Il est possible de modifier un règlement de copropriété, mais cela nécessite l accord de la majorité des copropriétaires, voire un vote à l unanimité au sein de l assemblée générale. Certains règlements étant très anciens, ils ne sont plus en conformité avec la loi. L assemblée générale peut donc procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires. Ces dernières peuvent ainsi supprimer des clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, insérer des clauses obligatoires qui font défaut. En outre, les modifications du règlement de copropriété concernent les parties communes, la destination de l immeuble et les charges et doivent être votées en assemblée générale. Il existe cependant des conditions de vote plus restrictives pour les modifications au règlement de copropriété : Objet de la demande de modification Conditions d usage, d administration et de jouissance des parties communes Destination de l immeuble Répartition des charges Exemples Installation d un portail Interdiction de l exercice d une activité professionnelle dans l immeuble Changement de clé de répartition pour les espaces verts Conditions de vote Majorité des 2/3 Unanimité Unanimité 35

36 II. Le fonctionnement d une copropriété Coût d une mise à jour Pour mettre à jour un règlement de copropriété, il est possible de faire appel soit à l ARC, l Association des Responsables de Copropriété, soit à des professionnels du droit, comme un avocat spécialisé ou un notaire. Le tableau qui suit vous présente les tarifs pratiqués par l ARC. Adhésion annuelle à l ARC (plafonnée à 790 ) Frais de numérisation 99 forfaitaires + 3,70 par lot 3 par page + 4,50 par page de tableau Rédaction de la nouvelle mouture Environ Publication au Bureau des hypothèques 125 de droits fixes + 15 de salaire du conservateur Frais de notaire pour la publication 480 Le tableau qui suit vous présente les tarifs pratiqués par un notaire ou un avocat spécialisé. Notaire Avocat spécialisé Rédaction du règlement à à Publication au Bureau des hypothèques 125 de droits fixes + 15 de salaire du conservateur 125 de droits fixes + 15 de salaire du conservateur Frais de notaire pour la publication Environ 350 Environ 350 Honoraires du syndic Environ 400 Environ 400 La comptabilité Les règles comptables suivantes s appliquent à la comptabilité du syndicat des copropriétaires et non à celle du syndic. 36

37 II. Le fonctionnement d une copropriété Tenue de la comptabilité La comptabilité de la copropriété est tenue par le syndic. Depuis le 1 er janvier 2007, la copropriété doit adopter une comptabilité d engagement, c est-à-dire une comptabilité dite «en partie double». Ainsi, toute opération comptable s enregistre par une écriture en deux temps : ππau débit d un compte ; π π au crédit d un autre compte. Le montant du débit doit être égal au montant du crédit. En outre, les charges et les produits sont enregistrés dès leur engagement, indépendamment de leur encaissement ou de leur décaissement. Une distinction doit être faite cependant entre des charges et des produits pour des opérations courantes, et des charges et des produits pour des travaux et opérations exceptionnelles. Par ailleurs, le syndic doit tenir une liste des comptes numérotés et classés selon une nomenclature imposée. Ainsi, les comptes se divisent en cinq classes : ππclasse 1 : provisions, avances, subventions, emprunts. ππclasse 4 : copropriétaires et tiers. ππclasse 5 : comptes financiers. ππclasse 6 : comptes de charges. ππclasse 7 : comptes de produits. Si la nomenclature comptable ne lui permet pas d enregistrer distinctement toutes les opérations, le syndic peut créer des sous-comptes, obligatoirement rattachés au compte dont ils dépendent. 37

38 II. Le fonctionnement d une copropriété D autre part, les écritures comptables doivent également comporter des mentions obligatoires : libellé, date et numéro de facture, date et référence du paiement, période et objet de l appel de fonds. Les opérations sont toujours enregistrées en TTC, mais il est recommandé de faire apparaître le taux et le montant de la TVA. Les documents comptables sont tenus par le syndic et doivent contenir le livre-journal qui enregistre chronologiquement les opérations, le grand livre des comptes du syndicat qui contient l ensemble des comptes de la nomenclature comptable ainsi que la balance des comptes qui présente de manière exhaustive l ensemble des comptes. Présentation des comptes L exercice comptable est d une durée de douze mois ; les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l exercice. Soumis à l assemblée générale pour approbation au moins une fois par an, les comptes doivent cependant être présentés dans un délai de six mois à compter de la clôture de l exercice. Une présentation des comptes en cinq tableaux est alors obligatoire : ππl annexe 1 doit présenter l état financier après répartition à la clôture de l exercice. ππl annexe 2 présente le compte de gestion générale et le budget prévisionnel. ππl annexe 3 détaille le compte de gestion pour les opérations courantes de l exercice clos et du budget prévisionnel de l exercice. 38

39 II. Le fonctionnement d une copropriété ππl annexe 4 présente le compte de gestion pour les travaux et opérations exceptionnels. ππl annexe 5 doit contenir l état des travaux et opérations exceptionnels non clôturés à la fin de l exercice. Bon à savoir : les règles comptables sont allégées pour les petites copropriétés de moins de dix lots et un budget prévisionnel inférieur à Elles ne sont pas soumises à la comptabilité en partie double, mais doivent établir un budget prévisionnel. Les assurances Quelles sont les assurances indispensables pour la protection de la copropriété et de ses occupants? Il n existe aucune obligation législative qui oblige une copropriété à s assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de risques dont il convient de se prémunir. Assurances en copropriété Généralement, le règlement prévoit une obligation d assurance de la copropriété. Il appartient alors au syndic de souscrire un contrat d assurance. Ce contrat garantit les dommages liés à l immeuble et la responsabilité civile de la copropriété et des organes de gestion. Ainsi, les garanties classiques concernant les dommages liés à l immeuble couvrent : ππles incendies, la foudre, les explosions ; ππles dégâts des eaux (infiltration par la toiture, par exemple) ; π π les tempêtes, la grêle et la neige sur les toitures ; 39

40 II. Le fonctionnement d une copropriété ππles catastrophes naturelles, technologiques et les actes de terrorisme (inondation, par exemple) ; ππle vol (dégradations causées par un voleur à la copropriété) ; ππles bris de glace (vitres des parties communes). Mais il est possible d étendre cette couverture en prévoyant des garanties supplémentaires, telles que les frais de relogement après un sinistre rendant l immeuble inhabitable, le paiement des honoraires de l expert, les frais de recherche des fuites d eau, etc. En outre, les contrats prévoient l assurance des parties communes, mais d autres incluent en plus les parties privatives. La copropriété doit aussi avoir une responsabilité civile, car elle peut être tenue pour responsable en cas de sinistre concernant un élément défectueux d un bâtiment ou le personnel au service de la copropriété. Par ailleurs, tout syndic professionnel est soumis à une obligation d assurance de responsabilité civile, contrairement au syndic bénévole, pour qui elle n est obligatoire que si elle est prévue dans le règlement de copropriété. Il s agit d une assurance professionnelle qui couvre les dommages causés à la copropriété par les membres du syndic, et d une garantie financière permettant de couvrir les fonds confiés au syndic en cas de faillite de celui-ci. Enfin, le contrat d assurance de la copropriété prévoit généralement une clause garantissant la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Sa responsabilité peut être engagée en cas de dommages causés aux copropriétaires sur les parties privatives. Le syndic est donc tenu de vérifier que le syndicat des copropriétaires a bien souscrit un contrat d assurance. 40

41 II. Le fonctionnement d une copropriété Assurances du copropriétaire Même si, en général, le contrat d assurance de la copropriété inclut les parties privatives, cela ne dispense pas chaque copropriétaire d un contrat d assurance à titre individuel. En effet, il convient d assurer sa partie privative et sa responsabilité civile personnelle. Ainsi, si le copropriétaire occupe son bien, il peut souscrire un contrat multirisque habitation. Mais s il le loue, c est son locataire qui est tenu de le souscrire. Il est en outre conseillé au propriétaire non occupant de souscrire une assurance, car sa responsabilité en tant que bailleur peut être recherchée. Autres contrats d assurance La protection juridique, l assurance dommage-ouvrage ou encore la garantie pour impayés sont des assurances supplémentaires qu il est conseillé de souscrire selon les usages et le fonctionnement de la copropriété. L assurance de protection juridique permet de recouvrir les frais engagés par la copropriété si celle-ci a subi un dommage causé par un tiers, et de garantir la défense de la copropriété devant la justice lorsque sa responsabilité est mise en cause. À noter : elle ne peut s exercer contre un copropriétaire. Elle n est pas obligatoire, mais permet de limiter les frais de justice. Ces dispositions peuvent cependant être incluses dans le contrat d assurance multirisque de la copropriété. 41

42 II. Le fonctionnement d une copropriété D autre part, lorsque la copropriété engage des travaux de construction portant sur les parties communes, elle est tenue de souscrire une assurance dommage-ouvrage. Elle s applique aux dommages compromettant la solidité de l immeuble, par exemple, l affaissement d un mur. Cette assurance ne s applique pas aux travaux d entretien, mais couvre le paiement des travaux de réparation de ces dommages pendant une période de dix ans, à compter de la date de réception des travaux. La garantie décennale s applique également à la construction d une nouvelle copropriété. Enfin, l assurance pour impayés fonctionne sur le même principe que l assurance pour loyers impayés. Elle garantit contre le risque des charges de copropriété impayées. En cas de défaut de paiement, l assureur paie les charges dues à la copropriété et se substitue au syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des créances auprès du débiteur. Toutefois, cette assurance ne peut être que préventive. Les copropriétés en difficulté Devant l ampleur du phénomène des copropriétés en difficulté, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs judiciaires et administratifs destinés à pallier ces problèmes. Selon la gravité de la situation, ces dispositifs sont prévus pour être mis en place graduellement, voire conjointement. Administration provisoire Ce dispositif de prévention, mis en place par les pouvoirs publics, prévoit un seuil afin de prévenir des difficultés encore plus importantes. Ce seuil est mis en place lorsqu à la clôture des comptes, la copropriété a plus de 25 % d impayés au titre des charges et des travaux. 42