«Ma maison et les impôts» Joël Desaules, avocat 9 mars 2017

Transcription

1 «Ma maison et les impôts» Joël Desaules, avocat 9 mars 2017

2 Plan 1. Introduction 2. Acquisition de l immeuble 3. Estimation cadastrale 4. Valeur locative 5. Revenu immobiliers 6. Déductions 7. Impôts sur gains immobiliers

3 Déductions fiscales écologiques (I) Energies renouvelables 1. Investissements consacrés aux énergies renouvelables sont déductibles à 100% Solaire Géothermie Biogaz Chauffage au bois, pellets Attention! délai de 2 ans pour les nouvelles constructions

4 Déductions fiscales écologiques (II) Rationalisation 2. Dépenses effectuées en vue de rationaliser la consommation d énergie sont également déductibles à 100% Isolation du bâtiment Remplacement des fenêtres (2 vitrages par 3 vitreage p. ex.) Changement du chauffe-eau Analyses énergétiques Renouvellement des appareils gourmands en énergie

5 Subventions et rétribution (RPC) 1. Les subventions pour les améliorations écologiques (p. ex du service de l énergie, communale, etc ) viennent en déduction des frais. 2. Subventions des monuments et sites viennent en déduction des frais. 3. Rétribution du prix coûtant (Swissgrid) ne vient pas en déduction des coûts d installation.

6 Introduction

7 Acquisition de l immeuble (1) 1. Frais de Notaire 2. Frais de constitution d une cédule hypothécaire 3. Impôts à l achat - Droits de mutation - Lods (NE) 1ère acquisition dans le canton destiné à l'habitation principale de l'acquéreur: taux = 2.2% Acquisitions successives: taux = 3.3% Transfert par succession: taux = 0 Transfert en cas de divorce: taux = 0 Transfert entre époux ou partenaires enregistrés ( plus de 2 ans de partenariat)

8 Acquisition de l immeuble (2) 4. Le retrait anticipé 2 ème pillier (LPP) Montant maximum 10% de la valeur du bien Montant taxé en tant que prestation en capital Le taux se situe à environ 6.5 % (NE) L impôt est remboursé sans intérêt en cas de remboursement du capital Possibilité de mettre en gage le montant plutôt que de le retirer 5. Retrait du 3 ème pilier (3a) Montant taxé en tant que prestation en capital Possibilité de mettre en gage le montant plutôt que de le retirer

9 Impôt sur la fortune 1. Valeur cadastrale 2. Immeuble hors canton valeur cadastrale du canton adapté selon un coefficient 3. Immeuble étranger 80% de la valeur d acquisition

10 Estimation cadastrale (1) 1. Nouvelle estimation cadastrale lors de l achat d un bien (environ 80% du prix d acquisition) 2. Révision en cas de transformation complète/partielle 3. Valeur retenue pour l imposition sur la fortune sous déduction de la dette hypothécaire 4. L estimation cadastrale permet également de calculer la valeur locative 5. L estimation est faite en principe suite à la visite d un inspecteur fiscal

11 Estimation cadastrale (2) 1. Nouvelle estimation cadastrale lors de l achat d un bien (environ 80% du prix d acquisition) 2. Révision en cas de transformation complète/partielle transformation complète ou plus de 20% de la valeur cadastrale du bâtiment l'estimation cadastrale est réexaminée. transformation partielle d'un bâtiment ne dépassant pas les 20% de l'estimation cadastrale: la nouvelle estimation est égale à l'ancienne estimation, à laquelle est ajoutée la plus-value apportée par les travaux entrepris, et estimée à 80% ou 70%

12 Estimation cadastrale (3) 1. Les plus-value sont prises en compte dans le calcul de la nouvelle estimation cadastrale (EC) Toutefois, les dépenses liées aux installation qui utilisent des énergies renouvelables n engendrent pas d augmentation de l EC 2. Augmentation de la valeur cadastrale (fortune) 3. Augmentation de la valeur locative (revenu) Influence fiscale négative

13 Impôt sur le revenu 1. Revenus Loyers et fermages brut sans les frais de chauffage décomptés 2. Autres rendements L exploitation d installation solaire photovoltaïques uniquement les revenu excédant la consommation privée 3. Valeur locative

14 Valeur locative (VL) 1. Imposition d un revenu fictif/en nature du propriétaire correspondant à 70% de la valeur de location du bien qu il occupe. 2. La valeur locative est calculée en principe en % de l estimation cadastrale

15 Déductions 1. Intérêts hypothécaires 2. Frais d entretien 3. Investissements écologiques 4. Frais d exploitation et frais d administration (primes d assurance incendie, dégâts d eau, etc) 5. Ne sont pas déductibles les frais de chauffage (pellets, gaz, mazout), entretien du brûleur, taxe d enlèvement des déchets, taxe d épuration des eaux.

16 Système des déductions 1. Frais forfaitaires ou dépenses effectives? Possibilité de choix chaque année Frais forfaitaire 10% du revenu pour les immeubles récents et 20% pour les immeuble anciens (plus de 10 ans) Frais effectifs déterminés selon les travaux réalisés Frais facturés durant l année fiscale Acomptes pris en compte que lors de la facture finale Subventions déduites

17 Déductions fiscales écologiques (I) Energies renouvelables 1. Investissements consacrés aux énergies renouvelables sont déductibles à 100% Solaire Géothermie Biogaz Chauffage au bois, pellets 2. Attention! délai de 2 ans pour les nouvelles constructions

18 Déductions fiscales écologiques (II) Rationalisation Dépenses effectuées en vue de rationaliser la consommation d énergie sont également déductibles Isolation du bâtiment Remplacement des fenêtres (2 vitrages par 3 vitrage p. ex.) Changement du chauffe-eau Analyses énergétiques Renouvellement des appareils gourmands en énergie

19 Déductions fiscales en relation avec les monuments et sites Travaux de restauration de monuments historiques Travaux de restauration Sur des monuments historique Entrepris par le contribuable en vertu de dispositions légale Sur demande ou en accord avec le service du patrimoine Pas couverte par une subvention

20 Subventions et rétribution (RPC) 1. Les subventions pour les améliorations écologiques (p. ex du service de l énergie, communale, etc ) viennent en déduction des frais. 2. Subventions des monuments et sites viennent en déduction des frais. 3. Rétribution du prix coûtant (Swissgrid) ne vient pas en déduction des coûts d installation.

21 Exemples (1) Type de travaux Chauffage à pellets, etc Isolation périphérique Dépenses d amélioration Non-déductibles Dépenses en vue d économiser l énergie Dépenses d entretien 100% 100% 50% 50% 100% Nouvelle véranda 100% 0% Insert de cheminée Nouvelle cuisine 100% 2/3 du solde dépassant Nouveau Frigo 100% 100% Déductions /3 du solde

22 Exemples (2) Type de travaux Dépenses d amélioration Non-déductibles Dépenses en vue d économiser l énergie Dépenses d entretien Déductions Isolation plancher galetas Aménagement des combles Aménagement extérieur Architecte, échafaudage Frais d assainissement en raison d humidité 50% 50% 100% 100% 0% 0% 100% 0% 0% À répartir dans la même proportion que les travaux 100% 100%

23 Exemples (3) Type de travaux Dépenses d amélioration Non-déductibles Dépenses en vue d économiser l énergie Dépenses d entretien Déductions Installation d un paratonnerre Remplacement d un escalier en bois par un escalier de béton Nouvelle cuisinière 50% 50% 100% 2/3 0% 1/3 1/3 1/3 0% 2/3 2/3 À répartir dans la même proportion que les travaux

24 Impôts sur gains immobiliers (1) 1. En cas de vente de l immeuble le vendeur est taxé sur le bénéfice soit la différence entre le prix de vente et le prix de revient de l objet 2. Le prix de revient correspond au prix d achat + lods + travaux à plus-value + frais de vente (courtage, annonce) 3. Le taux est dégressif en fonction du nombre d année de détention de l immeuble

25 Impôts sur gains immobiliers (2) 1. Reports Transfert par succession ou donation Transfert entre époux 2. Remploi En cas de rachat d un immeuble pour son propre usage

26 Questions?