LAW REFORM COMMISSION

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1 LAW REFORM COMMISSION Issue Paper Bail d habitation [December 2014] 13 th Floor, SICOM Building II Reverend Jean Lebrun Street Port Louis, Republic of Mauritius Tel: (230) / Fax: (230) lrc@govmu.org URL

2 LAW REFORM COMMISSION Chairperson : Mr. Guy OLLIVRY, QC, GOSK Chief Executive Officer : Mr. Pierre Rosario DOMINGUE [Barrister] Members : Mr. Satyajit BOOLELL, SC [Director of Public Prosecutions] Mrs. Aruna D. NARAIN [Parliamentary Counsel] Mr. Nicholas F. OHSAN BELLEPEAU [Master & Registrar] Mr. Rishi PURSEM, SC [Barrister] Mr. Narendra APPA JALA, SA [Attorney] Mrs. Wenda SAWMYNADEN [Notary] Mrs. Luvishka SEEJORE BILTOO [Law Academic (UoM)] Mrs. Daisy Rani BRIGEMOHANE [Civil Society] Mr. Navin GUNNASAYA [Civil Society] Secretary : Mrs. Saroj BUNDHUN

3 Law Reform Cadre Chief Executive Officer Consultant Senior Law Reform Officer Law Reform Officer : Mr. Pierre Rosario DOMINGUE : Professor Robert Louis GARRON : Mr. Sabir M. KADEL : Dr. Goran GEORGIJEVIC Administrative Support Staff Secretary Senior Office Management Assistant Office Management Assistant : Mrs. Saroj BUNDHUN : Mrs. Marie Roselilette SOOBRAMANIA : Mrs. Neelamani BANSRAM : Mrs. Kajal RAMDUT Senior Office Attendant/Technical Assistant Driver/Office Attendant : Mr. Subhas CHUMMUN : Mr. Claude François JEAN-PIERRE Mr. Naraindranathsingh JANKEE

4 About the Commission THE LAW REFORM COMMISSION OF MAURITIUS consists of (a) a Chairperson, appointed by the Attorney-General; (b) a representative of the Judiciary appointed by the Chief Justice; (c) the Solicitor-General or his representative; (d) the Director of Public Prosecutions or his representative; (e) a barrister, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Bar Council; (f) an attorney, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Law Society; (g) a notary, appointed by the Attorney-General after consultation with the Chambre des Notaires; (h) a full-time member of the Department of Law of the University of Mauritius, appointed by the Attorney-General after consultation with the Vice-Chancellor of the University of Mauritius; and (i) two members of the civil society, appointed by the Attorney-General. Under the direction of the Chairperson, the Chief Executive Officer is responsible for all research to be done by the Commission in the discharge of its functions, for the drafting of all reports to be made by the Commission and, generally, for the day-to-day supervision of the staff and work of the Commission. The Secretary to the Commission is responsible for taking the minutes of all the proceedings of the Commission and is also responsible, under the supervision of the Chief Executive Officer, for the administration of the Commission. The Commission may appoint staff on such terms and conditions as it may determine and it may resort to the services of persons with suitable qualifications and experience as consultants to the Commission.

5 Executive Summary Issue Paper Bail d habitation [December 2014] The Commission has reviewed provisions of our law on bail d habitation with equivalent provisions in the French legislation. Our Findings are presented in this Issue Paper. A number of issues are raised for discussion with stakeholders: «l obligation pour le copropriétaire-bailleur de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges» ; «les clauses réputées non écrites» ; «la sous-location» ; «la protection des familles nombreuses» ; «la durée du contrat de location» ; «le délai de préavis que le locataire doit respecter avant de donner congé au bailleur» ; «le dépôt de garantie ; le cautionnement» ; and «le bail meublé».

6 Bail d habitation Dispositions relatives au droit au logement 1. Le bail d habitation est réglementé en France par une loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 1 A Maurice, le Landlord and Tenant Act 1999 et les articles 1714 et suivants du Code civil mauricien régissent ce type de bail. 2. L article 1 de la loi française de 1989 reconnaît que «le droit au logement est un droit fondamental», et «l exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d habitation grâce au maintien et au développement d un secteur locatif et d un secteur d accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales». «Aucune personne ne peut se voir refuser la location d un logement pour un motif discriminatoire défini à l article du Code pénal». 3. La Commission a déjà recommandé, dans son Issue Paper sur le «Constitutional Protection of Human Rights» [octobre 2010], que the right to housing soit constitutionnellement garanti, notamment the right to have access to adequate housing. Q : Serait-il utile d incorporer dans notre législation relative au bail d habitation des dispositions équivalentes à l article 1 er de la loi française n du 6 juillet 1989? 1 J. P. BLATTER, Bail d habitation, Locations soumises à la loi du 6 juillet Caractère d ordre public, fasc. 110, Jurisclasseur Code civil, art à 1762, novembre 2008, n 2 1

7 Local d habitation situé dans un immeuble soumis au régime de copropriété 4. La copropriété est un concept bien connu en droit mauricien, auquel sont consacrés les articles 664 et suivants du Code civil mauricien. Néanmoins, la législation mauricienne sur les baux d habitation ne dit rien sur la location d un local d habitation situé dans un immeuble soumis au statut de copropriété. Aux termes de l article 3 alinéa 4 de la loi française du 6 juillet 1989, «le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges». Q : Faut-il incorporer dans notre législation l obligation pour le copropriétairebailleur de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges? 2

8 Clauses réputées non écrites 5. Dans le but de protéger le locataire contre des abus commis par le bailleur, l article 4 de la loi française du 6 juillet 1989 établit la liste de clauses du contrat de bail réputées non écrites. Il en va ainsi de toute clause qui: - oblige le locataire, en vue de la vente ou d une nouvelle location du local loué, à laisser visiter ce local les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; - oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d une compagnie choisie par le bailleur ; - impose au locataire le paiement des loyers par prélèvements automatiques bancaires ou par prélèvement direct sur son salaire ; - autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ; - interdit au locataire l exercice d une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; - interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ; - interdit au locataire d héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; - prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; - interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d une durée supérieure à 21 jours. Q : Faut-il introduire dans notre droit positif une liste de clauses contractuelles réputées non écrites à l instar de ce que prévoit l article 4 de la loi française du 6 juillet 1989? 3

9 Sous-location 6. En droit mauricien, les conditions de la sous-location découlent des sections 21 et 28 du Landlord and Tenant Act. Il est nécessaire que le bailleur donne son consentement écrit à la sous-location, sinon le contrat de sous-location sera nul. 7. La même règle est prévue à l article 8 de la loi française du 6 juillet 1989, mais elle contient aussi quelques précisions qu on ne retrouve pas dans le Landlord and Tenant Act. Selon l article 8 de la loi française du 6 juillet 1989, le bailleur doit consentir non seulement au principe de sous-location mais aussi au prix du loyer. De plus, «le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.» Finalement, «en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d aucun droit à l encontre du bailleur ni d aucun titre d occupation». Q : Serait-il utile d ajouter des précisions similaires à notre législation relative au bail d habitation? 4

10 Protection des familles nombreuses 8. Le nombre de naissances est un phénomène important dans chaque pays, parce qu il assure directement la survie de la nation. C est pourquoi de nombreux pays prennent souvent des mesures pour récompenser les efforts des familles nombreuses. L article 9 de la loi française du 9 juillet 1989 en fournit un bon exemple. Il peut arriver que deux locataires occupent deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier (bâtiment, lotissement). Lorsque les deux demandent un échange de logements entre eux, cet échange est de droit à condition que : -l une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et -l échange ait pour conséquence d accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse. En l occurrence, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant. Q : Faut-il prévoir une règle similaire dans notre Landlord and Tenant Act ou dans notre Code civil? 5

11 Durée du contrat de location 9. Notre droit ne précise pas la durée du contrat de location. En revanche, l article 10 de la loi française du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Il est également prévu que le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. Notons que «dans le cas où, en violation des règles fixées par l'article 10, un contrat d'une durée inférieure à trois ans ( ) aurait été conclu, ( ) la jurisprudence considère que la clause qui modifie la durée légale minimale du bail pour la fixer à une durée d'un an avec possibilité de tacite reconduction est nulle et doit être réputée non écrite. La durée du bail doit en conséquence être portée à trois ans 2. Mais les autres clauses du bail, non contraires à l'ordre public, sont maintenues.» 3 Q : Faut-il expressément prévoir dans notre législation la durée du contrat de location? 10. L article 11 de la loi française de 1989 prévoit aussi que: «Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales les parties peuvent conclure un contrat d une durée inférieure à trois ans mais d au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l événement invoqués.» «( ) Le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l événement.» «Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu une seule fois.» «Lorsque l événement ne s est pas produit ou n est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans». 2 CA Versailles, 1re ch. B, 15 mai 2000, n 98/05483 : JurisData n ; D. 2002, p Comp. avec : J.-P. BLATTER, Bail d habitation. Locations soumises à la loi du 6 juillet Contrat de location. Durée, Fasc. 130, Jurisclasseur Code civil, juillet 2013, n 14 6

12 Q : Est-il opportun d incorporer dans notre législation sur les baux d habitation les règles similaires à celles de l article 11 de la loi française du 6 juillet 1989? Congé émanant du locataire 11. Le Landlord and Tenant Act reste muet sur le délai de préavis que le locataire doit respecter avant de donner congé au bailleur. Le Code civil mauricien dispose, dans son article 1737, que le bail fait par écrit cesse de plein droit à l expiration du terme fixé, sans qu il soit nécessaire de donner congé. En revanche, si le bail a été fait sans écrit, le preneur, selon l article 1736 de notre Code civil, ne pourra donner congé au bailleur qu après avoir observé les délais fixés par l usage des lieux. 12. Selon l article 15 de la loi française du 6 juillet 1989, le locataire doit respecter a priori un délai de préavis de trois mois. Il peut donner congé au bailleur en respectant le délai de préavis, en dépit du fait que le contrat de location écrit doit mentionner la date de prise d effet et sa durée. Notre Code civil et le Landlord and Tenant Act ne traitent pas la question susmentionnée (délai de préavis pour le congé émanant du preneur et donné avant l expiration du bail écrit) alors qu il peut arriver que le locataire doive quitter le logement loué avant l expiration de sa durée initialement prévue pour des causes justifiées dont la diversité est facile à imaginer (mutation professionnelle, construction de sa propre maison, etc.) La situation est à peine plus facile lorsque le bail d habitation est oralement conclu. Le délai fixé «par l usage des lieux» est une notion cadre susceptible de créer des contentieux, car le bailleur et le locataire peuvent ne pas interpréter de la même façon le délai de préavis fixé de cette façon. 4 BLATTER, fasc. précit., n 9 7

13 Q : Les questions qui se posent en droit mauricien sont les suivantes : - dans un bail d habitation écrit, qui précise sa durée, faut-il autoriser le locataire à donner congé avant l expiration de la durée du bail, tout en respectant un délai de préavis qui serait fixé par la loi ; - dans un bail d habitation verbal, ne serait-il pas bien de remplacer le délai de préavis flou dont fait mention l article 1736 du Code civil par un délai plus précis qui éviterait des discussions sur son interprétation? Dépôt de garantie 14. Le Landlord and Tenant Act et le Code civil mauricien ne prêtent aucune attention à la question du dépôt fourni par le locataire lors de la conclusion du contrat de bail d habitation. En revanche, la loi française du 6 juillet 1989 consacre, dans son article 22, des règles cohérentes et détaillées à cette question : - lorsqu un dépôt de garantie est prévu dans le contrat de location pour garantir l exécution des obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ; - le dépôt de garantie est versé au bailleur au moment de la conclusion du contrat de bail ; - aucun dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d avance pour une période supérieure à deux mois ; - le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clefs au bailleur ou son mandataire ; le locataire doit indiquer au bailleur ou son mandataire, à cette fin et lors de la remise des clés, l adresse de son nouveau domicile ; 8

14 - le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire et ne peut faire l objet d aucune révision durant l exécution du contrat de location ; - des majorations du dépôt de garantie sont prévues si le bailleur ne le restitue pas au locataire dans les délais prévus par la loi ; - en cas d aliénation des locaux loués par le bailleur, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur et toute clause contraire est inopposable au locataire. Q : Faut-il réglementer le dépôt de garantie en droit mauricien? Cautionnement 15. Il n existe pas dans notre législation de règles spéciales sur le cautionnement donné pour garantir l exécution des obligations résultant d un bail d habitation. 16. Aux termes de l article 22-1 alinéa 5 de la loi française du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d obligations résultant d un bail d habitation ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, conformément au principe d interdiction d engagements perpétuels. La résiliation produira effet au terme du contrat de location au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. 17. Dans le but de protéger la caution, le dernier alinéa de l article 22-1 de la loi de 1989 impose une série de mentions manuscrites obligatoires (montant du loyer, conditions de sa révision, confirmation de la conscience de la nature et de l étendue de l obligation souscrite). Le non-respect de ces mentions obligatoires entraîne la nullité relative du contrat de cautionnement. 9

15 Q : Faut-il transposer les deux derniers alinéas de l article 22-1 de la loi française de 1989 dans notre système juridique? Bail meublé 18. L article 3 (2) du Landlord and Tenant Act mauricien exclut explicitement les baux d habitation meublés du domaine d application de la loi : «This Act shall not apply to (a) premises bona fide let at a rent which includes payment in respect of furniture ( )». Ainsi, les articles 1714 et suivants du Code civil mauricien, qui constituent le droit commun des baux d habitation, s appliqueront au bail meublé. 19. En France, les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 régissent avec minutie le bail meublé. Les règles en questions sont d ordre public et on ne peut y déroger par des conventions privées. La définition du bail meublé 20. L article 25-4 de la loi française de 1989 définit le logement meublé de façon suivante : «Un logement meublé est un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.» Q : Faut-il définir dans notre législation le bail meublé? 10

16 L inventaire et l état détaillé du mobilier 21. Afin de prévenir des abus éventuels, l article 25-5 de la loi française de 1989 dispose que «un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.» Q : Faut-il réglementer en droit mauricien l inventaire et l état détaillé établis lors de la remise et de la restitution des clés? Le dépôt de garantie 22. A la différence de ce qui est prévu pour le bail non meublé, dans les baux meublés «le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal» (art. 25-6). Q : Faut-il prévoir dans les baux d habitation meublés que le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal? La forme et la durée du bail meublé 23. Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret (art. 25-7). Il est conclu pour une durée d au moins un an. Lorsque le bail meublé est consenti à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois et les règles sur la reconduction tacite du bail sont inapplicables. 11

17 Q : Faut-il introduire dans notre législation les règles sur la forme et la durée du bail meublé? Congé : règle générale 24. Même s il s agit ici d un bail à durée déterminée, il peut être résilié à tout moment, sous réserve du respect d un préavis d un mois (art I al. 1). Q : Faut-il incorporer une règle similaire dans notre système juridique? La modification du contenu du contrat de bail 25. Si le bailleur souhaite, à l expiration du contrat, en modifier les conditions, il doit informer le locataire avec préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an (art I al. 2). Q : Faut-il introduire une règle similaire dans notre système juridique? Le congé empêchant le renouvellement du contrat de bail 26. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l inexécution par le locataire de l une des obligations qui lui incombent (art I al. 4). Q : Faut-il prévoir en droit mauricien que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail? 12

18 Le motif du congé 27. Le motif du congé doit être indiqué à peine de nullité (art I al. 5). 28. En cas de contestation, le juge peut, même d office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l article 25-8 de la loi. Il peut notamment déclarer non valide le congé, si la non-reconduction du bail n apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (art I al. 6). Q : Faut-il ajouter à la législation mauricienne la règle que le motif du congé doit être indiqué à peine de nullité ainsi que la règle sur le rôle du juge dans le contrôle dudit motif? La protection des personnes âgées dans les baux meublés 29. Une attention particulière est prêtée dans la législation française à la protection des personnes âgées. Le bailleur ne peut s opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert (art II al. 1). Néanmoins, la règle précédente ne s applique pas si le bailleur lui-même est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond susmentionné (art II al. 2). Q : La transposition de ces règles est-elle envisageable en droit mauricien? 13