ANIL HABITAT ACTUALITE

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1 Juin 2008 ANIL HABITAT ACTUALITE ACCESSION A LA PROPRIETE Les aides des communautés urbaines et communautés d agglomération Béatrice Herbert

2 SOMMAIRE PRÉAMBULE...3 PREMIÈRE PARTIE L ACCESSION SOCIALE DANS LES INTERCOMMUNALITÉS URBAINES : CONTEXTE...5 Spécificités et compétences des CU et CA % des EPCI mais 27 millions d habitants ; des territoires au coeur des aires urbaines, au parc locatif développé et au marché actif...5 Une compétence habitat de droit ; une nouvelle génération de PLH, territorialisés et opérationnels, intégrant la question de l accession sociale...6 Les enjeux et objectifs de l accession sociale mis en exergue dans les PLH : parcours résidentiel, mixité sociale et développement durable...7 Caractéristiques de l accession sociale dans les intercommunalités urbaines...8 PTZ 2006 dans les CU et CA : prépondérance des achats dans l ancien et prédominance des petits ménages...8 Peu d opérations neuves financées avec un PTZ ; des coûts fonciers élevés...8 Forte mobilisation du PTZ dans l ancien...9 Intercommunalités urbaines et hétérogénéité des marchés...10 DEUXIÈME PARTIE LES AIDES LOCALES À L ACCESSION ACCORDÉES PAR LES INTERCOMMUNALITÉS URBAINES (CU & CA)...12 Modes et cadre d intervention des intercommunalités...12 Présentation des modes d intervention des CU et CA...12 Le cadre d intervention des intercommunalités urbaines : conditions d obtention du PTZ, PTZ majoré, PSLA et PASS-FONCIER...13 Tableaux de synthèse...15 Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien...15 Un renforcement des aides locales allouées au neuf ou à l ancien en 2007 ; une majorité de prêts à taux zéro...15 Des critères d éligibilité souvent plus restrictifs que les critères d éligibilité au PTZ...16 Montant d aides et contraintes imposées aux acquéreurs...17 Budget des collectivités locales et premiers éléments de bilan...18 L achat ou la construction d un bien exclusivement neuf...20 Un net renforcement en 2007 des aides au neuf, allouées quasi-exclusivement sous forme de subventions...20 Des critères d éligibilité nettement plus restrictifs que les critères d éligibilité au PTZ majoré ou PTZ...20 Montant d aide et contraintes imposées aux acquéreurs...21 Budget prévisionnel des collectivités locales...22 Le soutien à la location - accession (PSLA) et à la vente en accession sociale par un organisme à loyer modéré...22 Un intérêt marqué pour la location-accession (financement PSLA) mais aussi l accession sociale avec maîtrise d ouvrage HLM, notamment dans les quartiers «PNRU»...22 Panorama des aides locales...24 L action foncière et la production de logements à prix maîtrisés : aperçu...25 Une spécificité des secteurs au marché tendu ; un préalable indispensable à l accession sociale...25 Aperçu sur les politiques locales...26 TROISIÈME PARTIE LES AIDES LOCALES À L ACCESSION EN VIGUEUR : FICHES DÉTAILLÉES PAR CU OU CA...28 Liste des fiches disponibles...28 Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien...30 Prêt à taux zéro...30 Les prêts à faible taux...34 Les subventions

3 Les aides à l achat ou la construction d un bien neuf...39 Prêt à taux zéro...39 Subventions...40 Le soutien aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux (accession sociale et financement PSLA)...44 Le soutien à la production de foncier à coûts maîtrisés...49 SYNTHÈSE...51 La question de l accession sociale dans les communautés urbaines et communautés d agglomération : une préoccupation croissante...51 Un nombre modeste d aides locales mais une montée en régime en Des critères d éligibilité aux aides locales généralement restrictifs...52 Les perspectives...53 ANNEXES

4 Préambule Après une première étude consacrée aux conseils généraux 1, ce deuxième volet du panorama des dispositifs locaux en faveur de l accession sociale présente les aides accordées par les communautés urbaines (CU), communautés d agglomération (CA) et syndicats d agglomérations nouvelles 2 (SAN) existant au 1 er janvier 2006, soit 184 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) regroupant plus de 50 % de la population française et quelques communes, quasi exclusivement urbaines, où les prix de vente des terrains et des biens sont parfois hors de portée des accédants les plus modestes. Soumises à l obligation d élaboration d un Programme local de l Habitat (PLH) depuis la promulgation de la loi Engagement National pour le Logement et dotées d une compétence obligatoire dans le domaine de l habitat, à la différence des communautés de communes, au demeurant beaucoup trop nombreuses pour faire l objet d une enquête exhaustive, les communautés urbaines et communautés d agglomération, «chefs de file» des politiques locales de l habitat portent indéniablement un intérêt accru à l accession sociale, dans le droit fil de la politique nationale du logement. A partir de 2004, en effet, l accession sociale devient un point systématiquement abordé par les circulaires annuelles relatives à la mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l Etat, et de nombreux dispositifs nouveaux voient le jour 3. Outre la mise en place du Prêt Social Location Accession en 2004 et l ouverture du Prêt à Taux zéro (PTZ) à l ancien, sans obligation de travaux, en 2005, des mesures facilitant l accession sociale à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine sont adoptées en C est également en 2004 que la loi relative aux libertés et aux responsabilités locales permet explicitement l intervention financière des collectivités territoriales et de leurs groupements en faveur des personnes accédant à la propriété, sous conditions de ressources définies localement et sous diverses formes, en complément ou indépendamment des aides de l Etat. Compte - tenu de cette possibilité, deux nouveaux modes d aide au logement neuf, explicitement liés aux politiques locales d aide à l accession, sont entrés en vigueur le 1 er janvier 2007 : majoration du PTZ et création du PASS-FONCIER 4, permettant l achat du seul bâti 5. Cette orientation de la politique nationale du logement et la mise en œuvre de ces différents dispositifs, dont au premier chef la majoration substantielle du PTZ de l Etat en cas d aide locale conduisent les communautés d agglomération et communautés urbaines à s interroger sur les conditions d accession à la propriété des ménages à ressources modestes candidats à la construction ou à l acquisition d un bien situé sur le territoire communautaire. Cette réflexion, aboutissant le cas échéant à l adoption de dispositifs financiers ad hoc est souvent menée dans le cadre de l élaboration d un nouveau PLH, aux objectifs conformes au Plan de cohésion sociale et au contenu bien plus opérationnel et territorialisé qu avant la loi Libertés et responsabilités locales (décret d avril 2005 redéfinissant le contenu des PLH). Afin de recenser la palette d aides à l accession sociale en vigueur en mars 2008, l enquête menée début 2007 auprès des 14 CU, 164 CA et 6 SAN existant au 1 er janvier 2006, à laquelle 80.% des EPCI ont répondu (soit quelques 150 communautés) a été actualisée début 2008, afin de présenter des aides adoptées plutôt qu en projet. 1 Voir «Aides locales à l accession, subventions et prêts aux particuliers des conseils généraux», ANIL Habitat Actualité, octobre Tous appelés à se transformer en communautés d agglomération. 3 Voir annexe 1 : extraits des circulaires annuelles 2004, 2005, 2006 et 2007 relatives à la mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l Etat (Ministère en charge du logement). 4 PASS-FONCIER est une marque déposée pour le compte du 1 % Logement. 5 Voir «Engagement National pour le Logement», ANIL Habitat Actualité, juillet 2006, p. 9. 3

5 Préalablement à la présentation des caractéristiques des aides locales à l accession sociale (ménages, territoires et logements concernés, mais aussi nature et montant des aides prêts ou subventions directes aux particuliers, soutien à la location accession, action foncière -), un rappel des spécificités urbaines et démographiques des CU, CA et SAN que nous appellerons, par souci de simplification «intercommunalités urbaines» et une analyse des caractéristiques de l accession sociale dans les territoires communautaires à partir des PTZ accordés en 2006, apportent un éclairage indispensable à la compréhension des enjeux et de la réalité de l accession sociale. Ce travail sera évidemment régulièrement actualisé, de nouveaux dispositifs étant appelés à voir le jour, après une année 2007 plutôt consacrée à la réflexion qu à l adoption d aides adossées aux nouveaux dispositifs nationaux dédiés au logement neuf (PTZ majoré et PASS- FONCIER ) 6. Cette enquête exhaustive a été réalisée avec le concours des 68 ADIL ouvertes au public en , mais aussi, dans les départements sans ADIL, grâce à l appui de l Assemblée des Communautés de France. 137 EPCI ont ainsi été enquêtés par les ADIL et 47 EPCI ont reçu un questionnaire transmis par l AdCF. 6 Voir la rubrique «aides des collectivités locales : les aides des CU et CA à l accession sociale», 7 Depuis cette date, cinq nouvelles ADIL ont été créées dans les départements de Charente Maritime, des Yvelines, de l Isère, du Maine-et-Loire et des Hautes-Alpes. 4

6 Première partie L accession sociale dans les intercommunalités urbaines : contexte Une brève présentation des spécificités urbaines et démographiques des «intercommunalités urbaines», de leurs compétences en matière d habitat, ainsi que des enjeux et objectifs des politiques locales en faveur de l accession sociale, clairement explicités par les CU et CA dans la plupart des PLH récents, éclaire le contexte présidant à la mise en place d aides locales. Alors que la majorité des locataires, candidats potentiels à l accession à la propriété, habite une communauté urbaine ou communauté d agglomération, le montant des biens et terrains dans ces mêmes territoires est parfois hors de portée des ménages aux ressources les plus modestes ; en effet, en dépit d une indéniable variété de situations entre intercommunalités, les prix pratiqués dans les secteurs urbains sont souvent bien plus élevés que ceux des secteurs ruraux ou périurbains plus lointains, et les opérations financées avec un PTZ plus rares que dans les communautés de communes, comme le révèle l analyse des PTZ accordés en Spécificités et compétences des CU et CA 7 % des EPCI mais 27 millions d habitants ; des territoires au coeur des aires urbaines, au parc locatif développé et au marché actif Les communautés urbaines et communautés d agglomération, dénommés dans le cadre de cette étude «intercommunalités urbaines» constituent la partie la plus urbanisée et la plus dense des agglomérations, leurs communes se répartissant sensiblement à parité entre pôles urbains et couronnes périurbaines 8, selon la nomenclature spatiale définie par l INSEE (voir définition en annexe 2). Si les 14 communautés urbaines, 164 communautés d agglomération et 6 syndicats d agglomération nouvelle 9 ne représentaient que 7 % des EPCI au 1 er janvier , ils regroupaient à eux seuls plus de la moitié de la population des EPCI et environ 40 % de la population française, soit un peu plus de 27 millions d habitants 11. A noter qu à cette date, la région Ile-de France faisait figure d exception, l intercommunalité à fiscalité propre ne représentant encore que 47 % de la population régionale et 58 % hors Paris. Avec une population moyenne de habitants pour les communautés urbaines et habitants pour les communautés d agglomération, les intercommunalités urbaines ont à l évidence la taille critique requise pour élaborer une véritable politique de l habitat, à la différence d une majorité des communautés de communes, aux moyens humains et financiers plus limités (population moyenne de habitants, source DGCL) En 1999, la densité de population s élevait à 812 habitants par km 2 dans les pôles urbains, pour 71 dans les couronnes périurbaines. 9 Les SAN, créés au cours des années 80, sont des établissements spécifiques aux agglomérations nouvelles ; suite à la loi de 1999, 3 SAN se sont transformés en CA et tous ont vocation à faire de même. 10 Voir en annexe 3 la liste des CA, CU et SAN au 1 er janvier 2006, classés par région et département. 11 Au 1 er janvier 2007, on compte 5 CA supplémentaires (pour 1 SAN de moins), soit 169 CA ; au 1 er janvier 2008, s y ajoutent 2 nouvelles CA (transformation de 2 communautés de communes en CA), soit 171 CA. 12 Voir en annexe 4 les données chiffrées publiées par la DGCL sur les EPCI, leur composition communale et leur population. 5

7 Sachant que les pôles urbains concentrent à eux seuls, en 2005, près de 75 % du parc locatif privé et 82 % du parc locatif public 13, et que les intercommunalités urbaines regroupent la moitié des communes appartenant à un pôle urbain, une large part des locataires réside dans une CU ou CA, sans être nécessairement en mesure, par choix ou par obligation d y acquérir un logement. Les politiques locales en faveur de l accession s inscrivent en effet dans un marché caractéristique des secteurs urbains, à savoir des prix fonciers et immobiliers souvent élevés et en tout état de cause toujours plus élevés qu en secteur moins dense, mais aussi des disponibilités foncières souvent limitées, source de débats parfois vifs sur l affectation des terrains disponibles, qu ils soient vierges de construction ou à reconvertir (sites de renouvellement urbain - habitat dégradé, logement social voué à la démolition, friches industrielles -). Une compétence habitat de droit ; une nouvelle génération de PLH, territorialisés et opérationnels, intégrant la question de l accession sociale Dotées de compétences obligatoires dans le domaine de l habitat 14, les intercommunalités urbaines sont, depuis la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, dans l obligation d adopter un PLH dans un délai de trois ans suivant la publication de cette loi. Le PLH, document d orientation et de programmation de la politique de l habitat sur le territoire communautaire est en effet, depuis la loi Libertés et responsabilités locales, le support de la délégation de compétences pour l attribution des aides à la pierre ; à compter de 2008, son adoption conditionne la conclusion de la convention entre l EPCI et l Etat 15. Ces nouveaux PLH, outils centraux de la politique de l habitat de l agglomération, au contenu beaucoup plus opérationnel et territorialisé qu auparavant, conformément au décret d avril 2005, intègrent désormais quasi-systématiquement la question de l accession sociale, en phase de diagnostic, mais aussi en phase d orientations ; au titre de la production neuve, par exemple, l évaluation du nombre de logements nécessaires, répartis entre production aidée (locatif HLM, locatif privé conventionné mais aussi accession sociale) et production libre figure parfois dans le document d orientation, cet objectif quantitatif étant ensuite éventuellement décliné par soussecteurs de l agglomération, voire par commune. Ainsi, si le développement et l amélioration du parc locatif tant social que privé demeurent les sujets de préoccupation majeurs des intercommunalités urbaines, l accession sociale à la propriété tend à occuper une place croissante dans les PLH, faisant ainsi écho aux préoccupations de l Etat ; pour celui-ci, l accession à la propriété est un enjeu important de la politique du logement d une part parce qu elle répond aux aspirations d une majorité de ménages, favorise le choix des parcours résidentiels, augmentant à ce titre la mobilité dans le parc locatif social, d autre part parce qu elle contribue au soutien de l activité dans le secteur du bâtiment et permet aux ménages de se constituer un patrimoine en vue de leur retraite 16. La présentation succincte de quelques PLH récemment adoptés (voir annexe 6) illustre la manière dont la question de l accession sociale est abordée, dans le diagnostic, les orientations et enfin le programme d actions. Les exemples sélectionnés (CU de Nantes, CA d Orléans, CA de Chambéry) sont ceux d intercommunalités urbaines ayant mis en place une ou plusieurs aides en faveur de l accession sociale (voir deuxième partie) et les extraits proposés font référence à des documents mis en ligne sur les sites Internet des communautés concernées. 13 Source : Filocom 2005, MEDAD, d après DGI / ANAH. 14 Voir annexe 5 : les compétences en matière d habitat et d aménagement de l espace des CU et CA. 15 Le PLH est également obligatoire pour les communautés de communes de plus de habitants comprenant au moins une commune de plus de habitants. 16 Projet de loi de finances initiale pour 2008, question n DL 26, Commission des finances, de l économie générale et du plan de l Assemblée Nationale : «Quels sont les objectifs de la politique d aide à l accession à la propriété? Quels sont les objectifs du gouvernement en la matière?» (Mission Ville et Logement, Programme Logement). 6

8 D après le bilan établi par le Ministère du logement et de la ville 17, 40 % des intercommunalités urbaines sont aujourd hui dotées d un PLH adopté, quelques 50 % disposent d un document en cours d élaboration et 10 % en sont dépourvues. Si l on ajoute aux 20 communautés soumises à l obligation d élaboration d un PLH les 20 autres dont le PLH, adopté en 2002 ou 2003, sera prochainement à renouveler, les nouveaux PLH intégrant la question de l accession sociale devraient rapidement devenir majoritaires. Les enjeux et objectifs de l accession sociale mis en exergue dans les PLH : parcours résidentiel, mixité sociale et développement durable Si de nombreuses intercommunalités urbaines partagent avec l Etat le souci du choix d un parcours résidentiel et d une mobilité accrue dans le parc social, elles mettent aussi l accent sur la nécessité de retenir sur leur territoire les ménages jeunes et actifs, qu elles décrivent comme contraints de s éloigner de leur lieu de travail pour accéder à la propriété. Cette volonté de limiter les départs des primo-accédants «en grande couronne» en leur offrant une possibilité de parcours résidentiel traduit plusieurs soucis : celui du maintien de la population, celui de l équilibre entre tranches d âge, mais aussi celui de combattre l étalement urbain. La publication par l INSEE de quelques résultats récents sur l étalement urbain, à partir des résultats provisoires des enquêtes annuelles du recensement de population 2004 à 2006 semble confirmer la justesse des préoccupations des «intercommunalités urbaines» 18 en matière de départ des ménages, puisque les pôles urbains sont les seuls espaces à enregistrer un solde migratoire négatif, alors que celui-ci est nettement positif dans les communes multi polarisées 19 et l espace à dominante rurale. L auteur de la communication présentée lors d une journée de travail du Conseil National de l Information Statistique (CNIS) indique «qu outre une périurbanisation croissante autour des grandes villes, synonyme de déplacements domicile-travail de plus en plus longs (en 2004, trois actifs sur quatre travaillent hors de leur commune de résidence, parcourant en moyenne 35 kilomètres), les tendances à l œuvre durant la décennie 1990 se prolongent, voire s accentuent, avec une accélération de la croissance de la population dans les espaces les moins denses, les plus éloignés des centres urbains, dans les communes multi polarisées et surtout dans l espace à dominante rurale, alors que les tendances sont stables ailleurs.» Les enjeux ne sont toutefois pas les mêmes selon les territoires et les prix du marché ; certains EPCI estiment que l accession sociale existe dans le neuf et /ou le parc ancien et n appelle pas d intervention particulière là où d autres jugent a contrario que les prix très élevés rendent illusoire l accession sociale ; d autres encore se déclarent hostiles à ce type d intervention et privilégient la construction de logements locatifs sociaux ou la réhabilitation du parc locatif tant social que privé. Entre ces positions extrêmes, nombre de collectivités estiment utile une intervention ciblée, destinée à faciliter l accession sociale ou à rendre possible l acquisition d un bien par des ménages résidant et/ou travaillant déjà sur le territoire communautaire. Dans les marchés les plus tendus, la distinction introduite dans les PLH entre accession sociale et accession dite «abordable» mérite d être soulignée, et fonde nombre de politiques locales, notamment celles visant à la production de programmes à prix maîtrisés, inférieurs, généralement de 20 à 25 % au prix du marché (sont concernés les ménages à revenus intermédiaires, souvent supérieurs au plafond d éligibilité au PTZ). Enfin, les politiques locales en faveur de l accession sont parfois dédiées à des territoires particuliers, jugés plus fragiles ou en difficulté, à l attractivité et la qualité résidentielle faibles. Sont 17 Question n DL61, posée par la commission des affaires économiques et du plan du Sénat, dans le cadre du PLFI 2008 «Rôle des collectivités locales : faire le point, notamment au moyen de données chiffrées, sur l élaboration des PLH» 18 Patrick Redoir, «Mesures et définition de l étalement urbain, de quoi parle-t-on?», INSEE, CNIS, mai Communes multi polarisées (rappel): communes rurales et unités urbaines situées hors des aires urbaines, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans plusieurs aires urbaines, sans atteindre ce seuil avec une seule d entre elles, et qui forment avec elles un ensemble d un seul tenant. 7

9 prioritairement concernées les Zones Urbaines Sensibles (ZUS) 20, où le poids du parc privé et l existence d un marché de l accession sociale sont plus fréquents qu on ne l imagine, tant dans des centres anciens que dans des immeubles collectifs en copropriété situés dans des quartiers à dominante d habitat social. Caractéristiques de l accession sociale dans les intercommunalités urbaines Créé en 1995, le principal instrument de la politique d accession à la propriété est le prêt à 0 %, instrument financier majeur permettant de solvabiliser les ménages à revenus modestes et moyens qui accèdent à la propriété, grâce à un allègement des mensualités de remboursement d emprunt (voir page 13). Entré en vigueur le 1 er février 2005, le nouveau prêt à 0 %, étendu à l acquisition de logements anciens sans travaux, a considérablement modifié la géographie du prêt aidé. Il est désormais largement distribué dans les zones urbaines denses, où peu de logements neufs sont construits. Alors qu en 2004, seuls 26 % des anciens prêts à 0 % étaient mobilisés dans les zones A et B 21, ce pourcentage a presque doublé en 2005 et 2006 ; une récente publication du Ministère en charge du logement s intitule d ailleurs «le nouveau prêt à 0 % gagne un nouveau public et le centre ville» 22. L analyse réalisée par l ANIL des PTZ émis en 2006 selon le type d EPCI apporte un éclairage inédit sur les caractéristiques des opérations financées dans les CU et CA et le profil de leurs bénéficiaires, comparé à celui des Communautés de communes (CC). PTZ 2006 dans les CU et CA : prépondérance des achats dans l ancien et prédominance des petits ménages L acquisition d un bien existant regroupe plus de ¾ des opérations bénéficiant d un prêt à 0 % dans une intercommunalité urbaine, phénomène particulièrement sensible dans les CU où près de 9 achats sur 10 ont lieu dans l ancien, contre 1 sur 2 seulement dans les CC. Outre cette première caractéristique, la surreprésentation des petits ménages (60 % de ménages d une ou deux personnes, contre un peu moins de 50 % dans les CC) et des cadres (deux fois plus nombreux dans les CU ou CA que dans les CC) et la sous - représentation des ouvriers (à peine 20.% contre 1/3 pour les CC 23 ) caractérisent également les intercommunalités urbaines. En revanche, ni l âge, ni le statut d occupation ne distinguent les différents types d EPCI : plus de 70 % des bénéficiaires d un PTZ ont moins de 35 ans et sont essentiellement des locataires du privé (70 %), des jeunes vivant chez leurs parents (13 %) et marginalement des locataires du parc HLM (8 %). Peu d opérations neuves financées avec un PTZ ; des coûts fonciers élevés Outre le nombre très modeste de PTZ alloués pour l achat d un bien neuf dans une intercommunalité urbaine ( soit à peine le quart des PTZ dédiés au parc neuf en 2006), la présence d un tiers de parc collectif dans la construction neuve caractérise les CU et CA. 20 D après les données de l Observatoire National des ZUS, issues du RGP 1999 de l INSEE, les quelques 750 ZUS regroupaient en 1999 plus d 1,8 million de logements, soit 6,4 % de l ensemble du parc et résidences principales ; en dépit de la prédominance du parc locatif social, le parc privé représentait tout de même quelques 40 % des résidences principales, soit environ logements, dont 1 sur 2 occupé en propriété ( ). 21 Zone A : Agglomération parisienne, Côte d Azur, Genevois français ; zone B : Agglomérations de plus de habitants et agglomérations chères situées aux franges de l agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières ; zone C : Reste du territoire. 22 Karl Even et Josée Rakotomalala, SESP en bref, n 21, octobre L Ile-de-France, d après les données exploitées par la SGFGAS compte d une part 26 % de cadres supérieurs et 23 % de professions intermédiaires chez les bénéficiaires d un prêt à 0 %, d autre part une très grande majorité d isolés (40 %) ou ménages de 2 personnes (28 %). 8

10 Le coût d acquisition d un bien neuf et a fortiori de construction d une maison neuve étant nettement plus élevé dans les intercommunalités urbaines que dans les communautés de communes (voir tableaux page 11), celles-ci, avec PTZ octroyés en 2006, sont les territoires de prédilection des candidats à la construction ou l achat d une maison individuelle. Elles offrent notamment à la clientèle de primo-accédants avec plusieurs enfants, dans l impossibilité de réduire la taille du bien acquis, des prix plus conformes à leurs budgets ; pour un foyer de 5 personnes, le coût d opération moyen s élève ainsi à dans une CC, pour dans une CA et dans une CU. Dans un tel contexte, l achat d un bien neuf suppose vraisemblablement la mobilisation d un apport personnel conséquent, comme le soulignent les données issues d un tableau extrait des questions parlementaires préparatoires au Projet de Loi de Finances Initiale pour ; dans le neuf, l apport personnel des bénéficiaires d un PTZ en 2006 se révèle d autant plus élevé que le marché est tendu, soit en zone A, en zone B et en zone C. L enquête sur le prix des terrains à bâtir en métropole en 2006, menée par le Ministère de l écologie, du développement et de l aménagement durables, qui permet d appréhender le prix au m 2 des opérations (terrain + maison) et la part du terrain dans le coût total de l opération selon la taille de l agglomération 25, met en évidence le fait que tant le prix que la part du terrain croissent avec la taille de l agglomération ; ainsi seuls 16 % des terrains à bâtir vendus en 2006 (26 235) l ont été dans une agglomération de plus de habitants, alors que les agglomérations de moins de habitants et le secteur rural concentrent près des ¾ des terrains acquis. Prix, surface et part des terrains achetés dans le coût total d une construction de maison individuelle (achat du terrain + construction) en 2006 Taille agglo Agglomération parisienne habitants ou plus 100 à habitants 50 à habitants 10 à habitants Moins de habitants Rural péri-urbain Rural éloigné Nombre terrains Effectif 2 % 7 % 3 % 4 % 11 % 18 % 30 % 25 % Prix moyen en /m² Surface moyenne Prix moyen terrain en Part moyenne du prix des terrains dans le coût total 50 % 41 % 34 % 32 % 31 % 30 % 28 % 22 % Total % % Forte mobilisation du PTZ dans l ancien Avec près de PTZ accordés en 2006, les CU et CA concentrent plus de 45 % des PTZ dédiés au parc existant ; dans les CA, les achats de maisons individuelles et d appartements sont assez proches en proportion, alors que dans les CU, le parc collectif domine. Bien que le coût moyen d acquisition s élève à 130 à aussi bien dans les intercommunalités urbaines que dans les communautés de communes (voir tableaux p. 11), les prix au m 2 sont vraisemblablement plus élevés dans les premières, la surface des biens acquis étant en moyenne plus réduite au regard du profil des acquéreurs, composés d une majorité de ménages de 1 ou 2 personnes. L ancien semble ainsi offrir aux petits ménages des opportunités d achat adaptées à leur budget, comme en attestent les prix moyens d opération selon le nombre de person- 24 Question n DL30-21 SECAE «Eléments statistiques relatifs au prêt à 0 %», posée par la commission des affaires économiques et du plan du Sénat (Mission Ville et Logement, programme développement et amélioration de l offre de logement»). 25 Voir présentation en annexe 7. 9

11 nes du ménage ( pour une personne, pour 2 personnes et pour 3 personnes). Si le montant moyen d apport personnel est, à l image du parc neuf, plus élevé dans les marchés les plus tendus, son montant est en moyenne inférieur de à l apport personnel affecté à l achat d un bien neuf, et ce quelle que soit la zone considérée ( en zone A, en zone B et en zone C). Intercommunalités urbaines et hétérogénéité des marchés En dépit d une appartenance commune aux secteurs urbains denses, la diversité des marchés entre CU et CA est indéniable, comme en attestent d une part le taux de PTZ neuf et ancien pour habitants, d autre part les tranches de prix des biens et terrains acquis entre 2006 et Quel que soit le type d achat considéré, les écarts de prix sont notamment corrélés à l attractivité économique du territoire considéré (région, département), au poids démographique de la ville centre de l EPCI, à sa qualité ou proximité d une métropole ou bien encore à sa situation en secteur touristique. 26 Voir annexe 8 : répartition des CU et CA selon le taux de PTZ pour 1000 habitants en 2006 et selon le prix des biens et terrains à bâtir (données des notaires de province dans les arrondissements d appartenance des EPCI) ; annexe 9 : chiffres détaillés par CA et CU du nombre de PTZ 2006 ; annexe 10 : prix moyens des biens anciens et des terrains à bâtir par arrondissement d appartenance des CU et CA de province. 10

12 Profil des opérations d accession selon le type d EPCI, la nature du bien et le nombre de bénéficiaires (PTZ 2006) Communautés urbaines Effectif Neuf Montant opération Montant PTZ Effectif Ancien Montant opération Montant PTZ 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes et Ensemble Communautés d agglomération Effectif Neuf Montant opération Montant PTZ Effectif Ancien Montant opération Montant PTZ 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes et Ensemble Communautés de communes Effectif Neuf Montant opération Montant PTZ Effectif Ancien Montant opération Montant PTZ 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes et Ensemble Source : SGFGAS, exploitation ANIL 11

13 Deuxième partie Les aides locales à l accession accordées par les intercommunalités urbaines (CU & CA) Après une brève présentation de l enquête menée auprès de l ensemble des intercommunalités urbaines et un rappel du cadre d intervention des EPCI, les aides locales en vigueur depuis 2007, voire depuis 2008, font l objet de quatre chapitres distincts, à savoir : - les prêts ou subventions alloués aux primo-accédants pour l achat d un bien neuf ou ancien - les prêts ou subventions allouées aux primo accédants uniquement pour l achat ou la construction d un bien exclusivement neuf - le soutien aux opérations de location-accession avec financement PSLA - la production de programmes à coûts maîtrisés. Pour chaque dispositif adopté, une fiche détaillée figure en troisième partie. Modes et cadre d intervention des intercommunalités Présentation des modes d intervention des CU et CA L enquête menée au cours de l année 2007 auprès de l ensemble des intercommunalités urbaines (actualisation en fin d année des réponses obtenues au cours du premier trimestre 2007, date à laquelle de nombreuses aides n étaient qu en projet) offre un large panorama des aides locales en vigueur début 2008 (taux de réponse supérieur à 80 % soit plus de 150 EPCI). Les aides allouées par une ou plusieurs communes membres de l EPCI (généralement la ville centre) ont également été intégrées à la présentation. Pour chaque aide allouée, les mêmes informations ont été recueillies, à savoir l objectif et la nature du dispositif, sa date de mise en place, les conditions d éligibilité liées au logement et /ou au ménage ainsi que les contraintes imposées à l acquéreur (clauses anti-spéculatives). Le nombre de bénéficiaires et le budget dédiés ont été, chaque fois que possible, précisés, soit à titre prévisionnel pour les aides récemment adoptées, soit à titre de bilans pour les aides plus anciennes. Alors que l objectif initial de l enquête était le recueil des prêts et subventions alloués directement aux primo accédants, afin de mettre en perspective les décisions prises par les collectivités locales avec les évolutions au plan national (ouverture du PTZ à l ancien sans travaux, majoration du PTZ et mise en place du PASS-FONCIER ), les réponses des communautés nous ont conduit à élargir la présentation au soutien à la location-accession avec financement PSLA, ainsi qu aux actions en matière d action foncière et production de programmes à coûts maîtrisés. Seuls les prêts et subventions alloués aux primo accédants ont toutefois fait l objet d un recueil exhaustif, et sont présentés en deux chapitres, consacrés d une part aux aides à l achat d un bien neuf ou ancien, d autre part à celles dédiées exclusivement à l achat ou la construction d un bien neuf. Si l entrée en vigueur, en 2007, du PTZ majoré et PASS - FON- CIER, réservés au parc neuf justifie cette présentation, il faut toutefois souligner que l année 2007 est bien plus une année d élaboration et de vote de dispositifs locaux en faveur de l offre neuve que d octroi à proprement parler d aides locales, le volume d aides attribué 12

14 demeurant faible ; ainsi, au 16 août 2007, d après les éléments statistiques sur le PTZ disponibles dans les questions parlementaires préparatoires à la loi de finances 2008, 206 prêts majorés avaient été enregistrés dans le système d information, «l adaptation des différents acteurs à cette nouvelle disposition induisant une lente montée en régime» 27. Objet d un troisième chapitre, les aides dédiées au soutien des opérations de location accession (financement PSLA) ne font pas l objet d une présentation exhaustive, mais offrent un aperçu des formes d intervention des communautés dans ce domaine. A l échelle nationale, le nombre d agréments délivrés en 2006 pour des opérations financées en PSLA est effectivement très faible (1 746) et le caractère ponctuel ou «expérimental» de nombre d aides locales a conduit certaines CA et CU à ne pas faire état de celles-ci au titre de leur politique en faveur de l accession sociale, en dépit d un intérêt manifeste pour ce dispositif. Enfin, un quatrième chapitre présente, à partir de quelques exemples, l action foncière des intercommunalités urbaines. Le recueil des modes d intervention et des difficultés des EPCI dans ce domaine mériterait à lui seul une étude ad hoc, tant la question de la maîtrise des coûts fonciers est au cœur des préoccupations de nombreuses communautés et trouve sa traduction dans un programme foncier présenté dans les nouveaux PLH. Les CA et CU définissant parfois plusieurs types d aides et/ou élaborant des dispositifs adossés à l aide d autres collectivités territoriales, les articulations entre aides locales sont bien sûr mentionnées, le strict découpage selon la nature de l aide se révélant parfois trop réducteur. Le cadre d intervention des intercommunalités urbaines : conditions d obtention du PTZ, PTZ majoré, PSLA et PASS-FONCIER A côté du PTZ, véritable pilier du système d aide à l accession en matière d aide à la pierre, l accession «progressive» à la propriété grâce au PSLA n a pour l heure rencontré qu un succès très limité. Au 1 er janvier 2007, la mise en place du PTZ majoré et du PASS-FONCIER permettant de dissocier l acquisition d une maison neuve de l achat du terrain, aussi bien pour une opération financée en PTZ qu en PSLA, vient compléter la palette des outils favorisant l accession sociale. Dans la mesure où les aides locales se réfèrent quasi systématiquement à ces différents dispositifs nationaux, tout particulièrement en matière de plafonds de ressources, une présentation résumée de leurs conditions d obtention s impose 28. Le prêt à 0 % ou «PTZ» de l Etat Créé en 1995, le PTZ est ouvert aux primo-accédants sous condition de ressources. Réservé à l origine aux opérations d accession dans le neuf ou d acquisition de logements anciens comportant une quotité minimale de travaux, il est, depuis février 2005, ouvert à l acquisition de logements anciens sans travaux. Distribué à guichet ouvert par tous les établissements financiers qui le souhaitent, le PTZ, conçu pour qu une large majorité des ménages y soit éligible (80 % des foyers d après la SGFGAS), véhicule une aide dégressive en fonction du revenu du bénéficiaire ; il y a notamment un écart important entre ceux des trois premières tranches de revenu, qui bénéficient d un différé d amortissement, et ceux des deux tranches supérieures. Comme, en outre, le coût des opérations croît avec le revenu, la différence de l impact relatif du PTZ est bien différente selon que les accédants bénéficient ou non d un différé d amortissement. En 2006, l équivalent subvention apporté en moyenne par le PTZ était, en pourcentage du montant 27 Projet de loi de finances initiale pour 2008, question n DL SECAE, Commission des affaires économiques et du plan, Sénat : «Eléments statistiques relatifs au prêt à 0 %» (Mission Ville et Logement, Programme développement et amélioration de l offre de logements). 28 Pour plus de détails, se reporter au site du Ministère du Logement : ; au site de l ANIL : ou au site de l UESL : et aux annexes 11 à

15 de l opération, de 5,6 % pour les bénéficiaires de PTZ avec différé et de 1,7 % pour les bénéficiaires de PTZ sans différé. 29 Le PTZ majoré Depuis le 1 er janvier 2007, et jusqu au 31 décembre 2010, le PTZ peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d un logement neuf, à condition qu une aide soit attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités du lieu d implantation du logement (voir en annexe les plafonds de ressources d éligibilité au PTZ majoré, distincts des plafonds PTZ). Montant minimum des aides accordées par les collectivités et montant de la majoration du PTZ Nombre d occupants Montant minimum de la subvention ou de la bonification Montant de la majoration du PTZ Zone A Zone B et C Zone A Zone B et C 3 et moins 4 et plus Le PSLA Le prêt social de location accession (PSLA) a été institué en Ce nouveau dispositif permet à un ménage de se porter acquéreur de son logement à l issue d une phase dite locative, au cours de laquelle il peut mesurer sa capacité de remboursement et constituer un apport personnel. Il repose sur l attribution d un prêt conventionné dédié à ce type d opération et ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux que le prêt locatif social (PLS) : taux réduit de TVA (5,5 %) et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans (TFPB). Ce dispositif s applique aux opérations de construction ou d acquisition de logements neufs réalisés par les promoteurs publics ou privés. Pour en bénéficier, les opérateurs doivent conclure une convention avec l Etat, par laquelle ils s engagent à respecter les caractéristiques sociales définissant le PSLA. Le PASS-FONCIER Issu d une convention entre l Etat, le 1 % logement et la Caisse des dépôts et consignations signée le 20 décembre 2006 pour quatre ans à compter du 1 er janvier 2007, le dispositif PASS- FONCIER, réservé aux primo - accédants d une résidence principale, a pour objectif de favoriser l acquisition dans le neuf en limitant le coût initial de l opération au seul coût de la construction grâce à la neutralisation du prix du terrain. Celui-ci est mis gratuitement à disposition de l accédant pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction (de 18 ans minimum à 25 ans maximum), dans le cadre d un bail à construction 30 (l accédant a toutefois la faculté d acheter le foncier à toute date de sa convenance pendant la période de portage). Le dispositif, applicable à ce jour en maison individuelle, permet de bénéficier d une réduction de la TVA à 5,5 % et d un mécanisme de sécurisation qui assure à l accédant une garantie de rachat et un relogement en cas de difficulté de paiement. Tout comme le PTZ majoré, le bénéfice du PASS-FONCIER est subordonné au respect de plafonds de ressources (plafonds PSLA) et à l octroi d une aide attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités du lieu d implantation du logement, sous forme de subvention ou bonification de prêt dont le montant doit être au moins égal au montant minimal ouvrant droit à la majoration du PTZ. Toutefois, si la majoration du PTZ est un droit ouvert (tout accédant satisfaisant aux critères d éligibilité peut en bénéficier), 29 «Aides à l accession : l heure des collectivités locales?», Jean Bosvieux, ANIL Habitat Actualité, avril 2008, p Le bail à construction est un bail de longue durée par lequel le preneur s engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance, et lui conférant la propriété des constructions qu il y édifie. 14

16 l octroi d un PASS-FONCIER est soumis à la décision du collecteur du 1% logement (choisi par l accédant), en fonction notamment de son appréciation de la faisabilité et de la sécurité de l opération et du prix du terrain. Montant minimum des aides accordées par les collectivités locales et montant du PASS-FONCIER Nombre d occupants Montant minimum de la subvention ou bonification Montant maximum du PASS- FONCIER opération «accédant» Montant maximum du PASS- FONCIER Opération «fléchée» (PSLA) Zone A Zone B et C Zone A Zone B Zone C Zone A Zone B Zone C 3 et moins 4 et plus Tableaux de synthèse Pour ces différents dispositifs nationaux d aide à l accession, sur lesquels s appuient nombre d aides locales on trouvera en annexes 11 à 13 une fiche synthétique de présentation, accompagnée des plafonds de ressources en vigueur et de leur mode d appréciation à la date de la publication. Compte tenu de la complexité des barèmes, figurent également en annexe 14 des tableaux de synthèse pour le parc neuf, par zone géographique (conditions d obtention et montant du PTZ majoré et PASS-FONCIER selon le nombre d occupants du logement, dans les zones auxquelles appartiennent la majorité des intercommunalités urbaines, à savoir l Ile-de France, hors Paris et communes limitrophes, la Côte d Azur et le Genevois français en zone A, ainsi que les agglomérations de plus de habitants en zone B). Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien Un renforcement des aides locales allouées au neuf ou à l ancien en 2007 ; une majorité de prêts à taux zéro Si le nombre d aides locales allouées indistinctement au neuf ou à l ancien est modeste (12), on note toutefois un renforcement de l intervention des collectivités locales en 2006 et plus encore en 2007 (6 aides nouvelles), essentiellement dans le sillage de l ouverture du PTZ à l ancien sans obligation de travaux. Les 2/3 des aides locales, dédiées à l achat d un bien existant, avec ou sans obligation de travaux ou à l achat d un bien neuf, sont allouées sous forme de prêt ; 4 prêts à taux nul sont octroyés par des CU ou CA (CU d Arras, CU de Nantes, CA d Annecy, CA d Orléans), 3 autres par les villes centre des CA d Amiens, Caen et Toulouse, et un prêt à faible taux par une CA (CA de Châteauroux). Seules 4 collectivités allouent des subventions (CA du Pays de Vannes, CU de Dunkerque, CA de la Porte du Hainaut et Ville de Marseille). Selon les critères d éligibilité retenus, les aides sont réservées à de nombreux acquéreurs ou au contraire à un nombre restreint, les conditions d obtention liées au ménage (notamment lieu et ancienneté de résidence) ou au logement (notamment localisation, prix plafonds des terrains ou des logements, surface des parcelles pour l individuel) réduisant le volume de bénéficiaires potentiels. Plus le dispositif est restrictif, plus la collectivité locale s éloigne du simple «accompagnement» de la politique nationale du logement, au profit d une intervention ciblée intégrée à une réflexion urbanistique ou sociologique. En effet, outre la volonté quasi-généralisée d un soutien à l accession à la propriété de ménages à revenus modestes, l objectif affiché est, selon les cas, de favoriser le parcours résidentiel au sein de la collectivité, voire de «fluidifier» la rotation dans le parc locatif social, de lutter contre l étalement urbain en retenant sur le territoire communautaire ou la ville des ménages jeunes, actifs et/ou avec enfants 15

17 Des critères d éligibilité souvent plus restrictifs que les critères d éligibilité au PTZ Critères d éligibilité liés au ménage Outre le respect systématique d un plafond de ressources, une condition de lieu (voire d ancienneté) de résidence et/ou de lieu de travail dans la commune ou l intercommunalité octroyant l aide est exigée dans 2/3 des cas. Seule une collectivité prend en compte, en sus, le profil du ménage (âge et statut d occupation). Plafonds de ressources Dans la moitié des cas, les plafonds de ressources retenus sont ceux du PTZ de l Etat, le prêt local étant d ailleurs octroyé aux bénéficiaires d un PTZ ; après révision des critères d éligibilité en 2007, une CA retient quant à elle les plafonds de ressources requis pour l obtention d un PTZ majoré. Alors que ces 7 collectivités articulent clairement leur dispositif au dispositif national, d autres choisissent de mettre en place des plafonds de ressources distincts des barèmes nationaux, quoique toujours déclinés selon la composition du ménage acquéreur. Ces barèmes sont, selon les cas, légèrement supérieurs au plafond d éligibilité au PTZ (par exemple, plafond PLS retenu à Marseille), soit nettement inférieurs à ce même plafond, le plafond d éligibilité au Prêt à l Accession Sociale (PAS) étant alors retenu (CA de Châteauroux et CU de Dunkerque). Lieu (voire ancienneté) de résidence et/ou de travail Deux tiers des collectivités réservent les aides aux ménages résidant et/ou travaillant déjà sur leur territoire, afin de leur offrir une possibilité de «parcours résidentiel» et ajoutent parfois à cette contrainte un critère d ancienneté de résidence variant de 1 à 3 ans. La CU de Nantes a en outre élaboré des règles plus complexes que la seule ancienneté de résidence, puisque celleci se conjugue avec l âge de l acquéreur ou son statut d occupation : le PTZ Nantes Métropole est ainsi réservé soit aux jeunes ménages (le plus âgé ayant moins de 35 ans) soit aux locataires du parc social, quel que soit leur âge ; en outre, le prêt est aussi accordé aux ménages ayant au moins un enfant à charge de moins de 16 ans dont les plafonds de ressources sont supérieurs de 10% maximum aux plafonds d éligibilité au PTZ de l Etat. A noter que dans 2 cas (ville de Caen et CU de Nantes), l exigence d une ancienneté de résidence respective de 1 et 3 ans n est pas exigée pour les ménages handicapés. Critères d éligibilité liés au logement A deux exceptions près, les critères d éligibilité liés au logement sont le fait d EPCI ou villes n ayant pas instauré de conditions d éligibilité propres aux ménages autres que le respect d un plafond de ressources. Pour le parc existant, sont exigés, selon les cas, prix plafond d achat, ancienneté du bien ou quotité minimum de travaux ; pour le parc neuf, la superficie de la parcelle ou le prix d achat peuvent être plafonnés ; en outre un nombre de pièces minimum peut être requis. On peut rattacher la diversité des critères édictés à quatre types de préoccupations : - favoriser la clientèle familiale (la ville d Amiens réserve son prêt aux acquéreurs d un logement d au moins 3 pièces) ; - limiter l effet potentiellement inflationniste de l aide locale par l instauration de prix plafonds d une part (un prix plafond d acquisition, proche de est exigé par la CU d Arras non compris le foncier pour le neuf, les frais de notaire et d agence pour l ancien ; les prix de vente maximum sont de par m² pour l ancien et par m² pour le neuf à Marseille) par le financement privilégié des travaux d autre part (subvention répartie pour moitié entre l acquisition proprement dite et le programme de travaux pour la CU de Dunkerque en cas d achat dans l ancien avec travaux supérieurs à ) ; 16

18 - éviter une consommation foncière trop importante (superficie maximum de parcelles de 450 à 600 m² pour la CA du Pays de Vannes, mais aussi pour la CA d Orléans) ; - favoriser les secteurs éligibles à la politique de la ville (la CA d Orléans cible son aide sur le parc collectif ancien situé en ZUS, la CU de Dunkerque majore l aide à l achat d un logement neuf en site de renouvellement urbain). Montant d aides et contraintes imposées aux acquéreurs Montant des aides octroyées par les collectivités locales Les aides adossées au PTZ de l Etat 5 collectivités accordent une aide dont le montant est directement corrélé au montant du PTZ de l Etat, celui-ci véhiculant, rappelons-le, une aide d autant plus importante que les revenus de l acquéreur sont plus faibles. 4 collectivités allouent ainsi un prêt à taux nul local, d un montant toutefois très variable : inférieur au PTZ de l Etat pour la ville de Toulouse (60 % pour les acheteurs d un logement neuf, 40 % dans l ancien), il est identique pour la CA d Annecy et la ville d Amiens et supérieur pour la CU de Nantes (deux fois le montant du PTZ de l Etat) ; en outre, la CA Porte du Hainaut attribue une subvention à hauteur de 35 % du PTZ, plafonnée à ). Les aides fixées forfaitairement Contrairement aux aides directement adossées au PTZ de l Etat, les aides fixées de manière forfaitaire ne sont pas proportionnelles aux ressources des demandeurs. Les critères retenus par les 7 collectivités concernées sont de diverses natures : la composition du ménage (exemple de la ville de Caen : PTZ à hauteur de pour un célibataire, pour les autres foyers), la localisation du logement, conjuguée le cas échéant avec le type de bien et/ou la quotité de travaux (PTZ de la CA d Orléans variant de à pour une personne seule selon le secteur, de à selon le secteur pour 5 personnes ou plus ; subvention de la CU de Dunkerque de pour une construction neuve hors renouvellement urbain ou pour l acquisition d un logement ancien sans travaux, portée à en cas de construction neuve dans un site en renouvellement urbain ou en cas d achat dans l ancien avec travaux supérieurs à ). Les prêts à taux nul des collectivités locales sont instruits et distribués par les banques signataires d une convention avec la CU, CA ou la ville, celle-ci prenant en charge la bonification d intérêt du prêt (versement aux établissements prêteurs d une subvention dont le montant est déterminé sur la base de la valeur capitalisée des intérêts qu ils auraient à payer s ils se refinançaient au taux du marché). La durée de remboursement des prêts à taux nul locaux est généralement de 15 ans, plutôt par mensualités fixes ; en sus du prêt local, les collectivités ont parfois cherché à obtenir une contribution active des banques via par exemple l octroi de prêts complémentaires à taux privilégié (CU de Nantes). Les subventions, quant à elles, sont directement allouées par les collectivités. Contraintes L octroi d un prêt à taux nul local n est généralement pas accompagné de clauses antispéculatives particulières ; en effet, l avantage conféré par ce type de prêt est proportionnel à sa durée. Si l accédant revend rapidement, il perd une grande partie de cet avantage : une clause anti-spéculative n est donc pas nécessaire. A noter que les collectivités rappellent parfois la réglementation attachée à l octroi d un PTZ de l Etat, notamment dans le cas d une acquisition accompagnée de travaux «conformément à l article R du CCH, ceux-ci doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d émission de l offre d avance relative au PTZ» ; en outre «l occupation doit être effective dans le délai maximum d un an, à compter soit de la déclaration d achèvement de travaux (DAT), soit de l acquisition du logement, si celleci est postérieure à la date de la déclaration». 17

19 En cas d octroi d une subvention, des clauses d inaliénabilité de 5 à 7 ans, sous peine de remboursement total ou partiel de l aide versée (hors cas de force majeurs tels que mutation professionnelle, perte d emploi ou bien encore état de santé justifiant d un changement de domicile ) sont le plus souvent édictées. En outre, certaines communautés rappellent que l octroi de la subvention ne constitue pas un droit «le président de la CA, au vu de l instruction menée par ses services sera habilité à se prononcer sur l octroi de cette aide, en fonction de l opportunité et de la viabilité du projet. Ces éléments seront appréciés au vu du dossier de financement constitué par le demandeur». A noter que pour présenter les critères d éligibilité et contraintes afférentes à l aide locale, les communautés et villes, dont au premier chef celles dont le prêt s adresse à un large public, ont pour la plupart édité une brochure de présentation, disponible sur leur site Internet (CU de Nantes, CA d Annecy, ville de Caen, CA d Orléans - voir les liens figurant dans les fiches descriptives des aides -). Budget des collectivités locales et premiers éléments de bilan Les collectivités ayant instauré un dispositif d aide à l accession à la propriété se montrent généralement soucieuses d en faire le bilan ; on peut ainsi prendre connaissance, via les rapports d activité ou les magazines publiés par les communautés des objectifs et budgets dédiés, tant prévisionnels que réels. On peut même pour la CA d Annecy et la CU de Nantes appréhender le profil des opérations aidées et de leurs bénéficiaires. Budgets prévisionnels et dépenses réelles On rappellera tout d abord que le nombre de ménages aidés est extrêmement variable et est étroitement lié aux critères d éligibilité édictés, bien plus qu au poids démographique de l EPCI. De 50 à 100 ménages bénéficiaires en cas de conditions restrictives (prix plafond d acquisition, statut d occupation particulier, secteurs géographiques précis), on passe à plusieurs centaines, voire un millier pour les dispositifs les plus «ouverts», où l aide locale est adossée au PTZ de l Etat (voir fiches détaillées par communauté ou ville en troisième partie). Le montant moyen d aide (subvention ou équivalent subvention véhiculée par le prêt à taux nul local) s échelonne de à (aides versées), voire (aide prévisionnelle), le montant moyen des subventions n apparaissant pas inférieur à l avantage conféré par le prêt à taux nul. Ainsi les subventions moyennes allouées respectivement par la CA du Pays de Vannes et la CA Porte du Hainaut s élèvent-elles à et 5 600, pour un montant moyen de prise en charge des intérêts d un PTZ local de pour la CA d Annecy (la CA, le conseil général et la commune d implantation participant à cette dépense à hauteur respective de 40 %, 40 % et 20 %) et pour la CU de Nantes. A l évidence, les dispositifs les plus ouverts (PTZ adossés au PTZ de l Etat dans le neuf et dans l ancien) sont budgétairement les plus onéreux : pour la CU de Nantes (en juillet 2007, sur 10 mois), pour la CA d Annecy (dont pris en charge par la CA elle-même sur 9 mois en 2007). Pour deux autres CA, le budget dédié est moindre ( pour la CA du Pays de Vannes en 2006, pour la CA de la Porte du Hainaut en 2007, sur 10 mois). Profil des opérations aidées et des bénéficiaires Deux cas d EPCI au marché tendu Si les PTZ alloués par la CU de Nantes et la CA d Annecy sont à l évidence un succès, les objectifs quantitatifs étant atteints voire dépassés, l aide locale ne semble guère modifier le type de bien acquis et le profil des bénéficiaires, conformes à ceux des «intercommunalités urbaines» (cf. première partie). En effet, d une part les personnes seules et ménages sans enfants prédominent très largement (cf. encadrés suivants), d autre part l essentiel des achats se fait dans le parc ancien (respectivement 75 % et 84 % pour la CA d Annecy et la CU de Nantes) ; la part de la 18

20 maison individuelle est marginale voire résiduelle, tout particulièrement dans le parc neuf où les prix ne correspondent pas au budget des accédants bénéficiaires d un PTZ. Plus le marché est tendu, plus il est vraisemblable que l aide locale bénéficie à des ménages disposant d un apport personnel important. Si comme le souligne la CA d Annecy, le prêt logement est une aide significative (7 % du coût total) permettant aux ménages à revenus modestes ou intermédiaires de réaliser leur projet d accession à la propriété dans l agglomération et de s y installer durablement, il est indéniable que l existence d un apport personnel conséquent est tout aussi fondamentale dans ce territoire caractéristique des zones chères. En effet, les montants et taux moyens d apport personnel sont élevés, l apport moyen s élevant au double du PTZ de l Etat conjugué au PTZ de la CA. En dépit d une réelle diversité de situations (le taux d apport personnel est inférieur à 10 % dans 23 % de cas, alors qu à l opposé, il est supérieur à 40 % dans 22 % des cas), sans doute la solidarité familiale joue-t-elle un rôle majeur dans la concrétisation des projets. A noter enfin que si les prêts à taux nul locaux à mensualité constante, sans différé, et à durée de remboursement fixe (15 ans dans plusieurs cas) ont l avantage de la simplicité, ils peuvent parfois poser problème, articulés avec le remboursement du prêt principal et d éventuels prêts secondaires (mensualités globales trop élevées pour certaines périodes). Bilan du Prêt Logement de l agglomération d Annecy, septembre 2006 à mai 2007 (Extraits du document mis en ligne par la CA sur son site Internet) Opérationnel depuis le 1 er septembre 2006, avec un objectif de 333 dossiers par an, le Prêt Logement, d un montant équivalent au PTZ de l Etat, a été accordé à 243 bénéficiaires en 9 mois. Profil des bénéficiaires Majorité de ménages jeunes et de petite taille résidant et/ou travaillant sur la CA depuis plus de 2 ans, dont les 2/3 occupent un logement de 1 à 3 pièces (70 % de ménages de 1 ou 2 personnes, dont 44 % d isolés, seulement 35 % de plus de 35 ans) ; près de 2/3 d employés, 16 % de cadres, 10 % d ouvriers ; revenu moyen des bénéficiaires : Projet d acquisition Achat quasi-exclusif d appartements et prépondérance de l ancien (3/4 des acquisitions) ; les logements achetés sont plus petits que les logements précédemment occupés, la surface moyenne du logement passant de 69 à 64 m² ; près de ¾ des biens acquis comptent 1 à 3 pièces et l acquisition se fait principalement dans les 5 communes urbaines de l agglomération ; près de 2/3 d achat dans l ancien sans travaux, 25 % dans le neuf, 10 % dans l ancien avec travaux. Coût de l opération et financement Coût moyen : , dont prêt principal de (55 %), PTZ Etat de (7%), Prêt C2A de (7 %), apport personnel de (28 %) et prêt complémentaire de (3 %). Bilan PTZ CU Nantes (juillet 2007, sur 10 mois) 994 prêts délivrés, au-delà de l objectif annuel (600/an) Profil des bénéficiaires Des ménages jeunes (29 ans en moyenne) Une forte proportion de petits ménages (40 % d isolés, 31 % de foyers de 2 personnes, 17 % de ménages de 3 personnes, 9 % de 4 personnes et 3 % de 5 personnes) Des revenus modestes Projet d acquisition Près de 2/3 d appartements Prédominance du parc ancien : 84 % des acquisitions Peu de maisons individuelles neuves (10 %) Coût de l opération Montant moyen de l investissement : Prix d acquisition au m² :