ANIL HABITAT ACTUALITE

Transcription

1 Juin 2008 ANIL HABITAT ACTUALITE ACCESSION A LA PROPRIETE Les aides des communautés urbaines et communautés d agglomération Béatrice Herbert

2 SOMMAIRE PRÉAMBULE...3 PREMIÈRE PARTIE L ACCESSION SOCIALE DANS LES INTERCOMMUNALITÉS URBAINES : CONTEXTE...5 Spécificités et compétences des CU et CA % des EPCI mais 27 millions d habitants ; des territoires au coeur des aires urbaines, au parc locatif développé et au marché actif...5 Une compétence habitat de droit ; une nouvelle génération de PLH, territorialisés et opérationnels, intégrant la question de l accession sociale...6 Les enjeux et objectifs de l accession sociale mis en exergue dans les PLH : parcours résidentiel, mixité sociale et développement durable...7 Caractéristiques de l accession sociale dans les intercommunalités urbaines...8 PTZ 2006 dans les CU et CA : prépondérance des achats dans l ancien et prédominance des petits ménages...8 Peu d opérations neuves financées avec un PTZ ; des coûts fonciers élevés...8 Forte mobilisation du PTZ dans l ancien...9 Intercommunalités urbaines et hétérogénéité des marchés...10 DEUXIÈME PARTIE LES AIDES LOCALES À L ACCESSION ACCORDÉES PAR LES INTERCOMMUNALITÉS URBAINES (CU & CA)...12 Modes et cadre d intervention des intercommunalités...12 Présentation des modes d intervention des CU et CA...12 Le cadre d intervention des intercommunalités urbaines : conditions d obtention du PTZ, PTZ majoré, PSLA et PASS-FONCIER...13 Tableaux de synthèse...15 Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien...15 Un renforcement des aides locales allouées au neuf ou à l ancien en 2007 ; une majorité de prêts à taux zéro...15 Des critères d éligibilité souvent plus restrictifs que les critères d éligibilité au PTZ...16 Montant d aides et contraintes imposées aux acquéreurs...17 Budget des collectivités locales et premiers éléments de bilan...18 L achat ou la construction d un bien exclusivement neuf...20 Un net renforcement en 2007 des aides au neuf, allouées quasi-exclusivement sous forme de subventions...20 Des critères d éligibilité nettement plus restrictifs que les critères d éligibilité au PTZ majoré ou PTZ...20 Montant d aide et contraintes imposées aux acquéreurs...21 Budget prévisionnel des collectivités locales...22 Le soutien à la location - accession (PSLA) et à la vente en accession sociale par un organisme à loyer modéré...22 Un intérêt marqué pour la location-accession (financement PSLA) mais aussi l accession sociale avec maîtrise d ouvrage HLM, notamment dans les quartiers «PNRU»...22 Panorama des aides locales...24 L action foncière et la production de logements à prix maîtrisés : aperçu...25 Une spécificité des secteurs au marché tendu ; un préalable indispensable à l accession sociale...25 Aperçu sur les politiques locales...26 TROISIÈME PARTIE LES AIDES LOCALES À L ACCESSION EN VIGUEUR : FICHES DÉTAILLÉES PAR CU OU CA...28 Liste des fiches disponibles...28 Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien...30 Prêt à taux zéro...30 Les prêts à faible taux...34 Les subventions

3 Les aides à l achat ou la construction d un bien neuf...39 Prêt à taux zéro...39 Subventions...40 Le soutien aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux (accession sociale et financement PSLA)...44 Le soutien à la production de foncier à coûts maîtrisés...49 SYNTHÈSE...51 La question de l accession sociale dans les communautés urbaines et communautés d agglomération : une préoccupation croissante...51 Un nombre modeste d aides locales mais une montée en régime en Des critères d éligibilité aux aides locales généralement restrictifs...52 Les perspectives...53 ANNEXES

4 Préambule Après une première étude consacrée aux conseils généraux 1, ce deuxième volet du panorama des dispositifs locaux en faveur de l accession sociale présente les aides accordées par les communautés urbaines (CU), communautés d agglomération (CA) et syndicats d agglomérations nouvelles 2 (SAN) existant au 1 er janvier 2006, soit 184 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) regroupant plus de 50 % de la population française et quelques communes, quasi exclusivement urbaines, où les prix de vente des terrains et des biens sont parfois hors de portée des accédants les plus modestes. Soumises à l obligation d élaboration d un Programme local de l Habitat (PLH) depuis la promulgation de la loi Engagement National pour le Logement et dotées d une compétence obligatoire dans le domaine de l habitat, à la différence des communautés de communes, au demeurant beaucoup trop nombreuses pour faire l objet d une enquête exhaustive, les communautés urbaines et communautés d agglomération, «chefs de file» des politiques locales de l habitat portent indéniablement un intérêt accru à l accession sociale, dans le droit fil de la politique nationale du logement. A partir de 2004, en effet, l accession sociale devient un point systématiquement abordé par les circulaires annuelles relatives à la mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l Etat, et de nombreux dispositifs nouveaux voient le jour 3. Outre la mise en place du Prêt Social Location Accession en 2004 et l ouverture du Prêt à Taux zéro (PTZ) à l ancien, sans obligation de travaux, en 2005, des mesures facilitant l accession sociale à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine sont adoptées en C est également en 2004 que la loi relative aux libertés et aux responsabilités locales permet explicitement l intervention financière des collectivités territoriales et de leurs groupements en faveur des personnes accédant à la propriété, sous conditions de ressources définies localement et sous diverses formes, en complément ou indépendamment des aides de l Etat. Compte - tenu de cette possibilité, deux nouveaux modes d aide au logement neuf, explicitement liés aux politiques locales d aide à l accession, sont entrés en vigueur le 1 er janvier 2007 : majoration du PTZ et création du PASS-FONCIER 4, permettant l achat du seul bâti 5. Cette orientation de la politique nationale du logement et la mise en œuvre de ces différents dispositifs, dont au premier chef la majoration substantielle du PTZ de l Etat en cas d aide locale conduisent les communautés d agglomération et communautés urbaines à s interroger sur les conditions d accession à la propriété des ménages à ressources modestes candidats à la construction ou à l acquisition d un bien situé sur le territoire communautaire. Cette réflexion, aboutissant le cas échéant à l adoption de dispositifs financiers ad hoc est souvent menée dans le cadre de l élaboration d un nouveau PLH, aux objectifs conformes au Plan de cohésion sociale et au contenu bien plus opérationnel et territorialisé qu avant la loi Libertés et responsabilités locales (décret d avril 2005 redéfinissant le contenu des PLH). Afin de recenser la palette d aides à l accession sociale en vigueur en mars 2008, l enquête menée début 2007 auprès des 14 CU, 164 CA et 6 SAN existant au 1 er janvier 2006, à laquelle 80.% des EPCI ont répondu (soit quelques 150 communautés) a été actualisée début 2008, afin de présenter des aides adoptées plutôt qu en projet. 1 Voir «Aides locales à l accession, subventions et prêts aux particuliers des conseils généraux», ANIL Habitat Actualité, octobre Tous appelés à se transformer en communautés d agglomération. 3 Voir annexe 1 : extraits des circulaires annuelles 2004, 2005, 2006 et 2007 relatives à la mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l Etat (Ministère en charge du logement). 4 PASS-FONCIER est une marque déposée pour le compte du 1 % Logement. 5 Voir «Engagement National pour le Logement», ANIL Habitat Actualité, juillet 2006, p. 9. 3

5 Préalablement à la présentation des caractéristiques des aides locales à l accession sociale (ménages, territoires et logements concernés, mais aussi nature et montant des aides prêts ou subventions directes aux particuliers, soutien à la location accession, action foncière -), un rappel des spécificités urbaines et démographiques des CU, CA et SAN que nous appellerons, par souci de simplification «intercommunalités urbaines» et une analyse des caractéristiques de l accession sociale dans les territoires communautaires à partir des PTZ accordés en 2006, apportent un éclairage indispensable à la compréhension des enjeux et de la réalité de l accession sociale. Ce travail sera évidemment régulièrement actualisé, de nouveaux dispositifs étant appelés à voir le jour, après une année 2007 plutôt consacrée à la réflexion qu à l adoption d aides adossées aux nouveaux dispositifs nationaux dédiés au logement neuf (PTZ majoré et PASS- FONCIER ) 6. Cette enquête exhaustive a été réalisée avec le concours des 68 ADIL ouvertes au public en , mais aussi, dans les départements sans ADIL, grâce à l appui de l Assemblée des Communautés de France. 137 EPCI ont ainsi été enquêtés par les ADIL et 47 EPCI ont reçu un questionnaire transmis par l AdCF. 6 Voir la rubrique «aides des collectivités locales : les aides des CU et CA à l accession sociale», 7 Depuis cette date, cinq nouvelles ADIL ont été créées dans les départements de Charente Maritime, des Yvelines, de l Isère, du Maine-et-Loire et des Hautes-Alpes. 4

6 Première partie L accession sociale dans les intercommunalités urbaines : contexte Une brève présentation des spécificités urbaines et démographiques des «intercommunalités urbaines», de leurs compétences en matière d habitat, ainsi que des enjeux et objectifs des politiques locales en faveur de l accession sociale, clairement explicités par les CU et CA dans la plupart des PLH récents, éclaire le contexte présidant à la mise en place d aides locales. Alors que la majorité des locataires, candidats potentiels à l accession à la propriété, habite une communauté urbaine ou communauté d agglomération, le montant des biens et terrains dans ces mêmes territoires est parfois hors de portée des ménages aux ressources les plus modestes ; en effet, en dépit d une indéniable variété de situations entre intercommunalités, les prix pratiqués dans les secteurs urbains sont souvent bien plus élevés que ceux des secteurs ruraux ou périurbains plus lointains, et les opérations financées avec un PTZ plus rares que dans les communautés de communes, comme le révèle l analyse des PTZ accordés en Spécificités et compétences des CU et CA 7 % des EPCI mais 27 millions d habitants ; des territoires au coeur des aires urbaines, au parc locatif développé et au marché actif Les communautés urbaines et communautés d agglomération, dénommés dans le cadre de cette étude «intercommunalités urbaines» constituent la partie la plus urbanisée et la plus dense des agglomérations, leurs communes se répartissant sensiblement à parité entre pôles urbains et couronnes périurbaines 8, selon la nomenclature spatiale définie par l INSEE (voir définition en annexe 2). Si les 14 communautés urbaines, 164 communautés d agglomération et 6 syndicats d agglomération nouvelle 9 ne représentaient que 7 % des EPCI au 1 er janvier , ils regroupaient à eux seuls plus de la moitié de la population des EPCI et environ 40 % de la population française, soit un peu plus de 27 millions d habitants 11. A noter qu à cette date, la région Ile-de France faisait figure d exception, l intercommunalité à fiscalité propre ne représentant encore que 47 % de la population régionale et 58 % hors Paris. Avec une population moyenne de habitants pour les communautés urbaines et habitants pour les communautés d agglomération, les intercommunalités urbaines ont à l évidence la taille critique requise pour élaborer une véritable politique de l habitat, à la différence d une majorité des communautés de communes, aux moyens humains et financiers plus limités (population moyenne de habitants, source DGCL) En 1999, la densité de population s élevait à 812 habitants par km 2 dans les pôles urbains, pour 71 dans les couronnes périurbaines. 9 Les SAN, créés au cours des années 80, sont des établissements spécifiques aux agglomérations nouvelles ; suite à la loi de 1999, 3 SAN se sont transformés en CA et tous ont vocation à faire de même. 10 Voir en annexe 3 la liste des CA, CU et SAN au 1 er janvier 2006, classés par région et département. 11 Au 1 er janvier 2007, on compte 5 CA supplémentaires (pour 1 SAN de moins), soit 169 CA ; au 1 er janvier 2008, s y ajoutent 2 nouvelles CA (transformation de 2 communautés de communes en CA), soit 171 CA. 12 Voir en annexe 4 les données chiffrées publiées par la DGCL sur les EPCI, leur composition communale et leur population. 5

7 Sachant que les pôles urbains concentrent à eux seuls, en 2005, près de 75 % du parc locatif privé et 82 % du parc locatif public 13, et que les intercommunalités urbaines regroupent la moitié des communes appartenant à un pôle urbain, une large part des locataires réside dans une CU ou CA, sans être nécessairement en mesure, par choix ou par obligation d y acquérir un logement. Les politiques locales en faveur de l accession s inscrivent en effet dans un marché caractéristique des secteurs urbains, à savoir des prix fonciers et immobiliers souvent élevés et en tout état de cause toujours plus élevés qu en secteur moins dense, mais aussi des disponibilités foncières souvent limitées, source de débats parfois vifs sur l affectation des terrains disponibles, qu ils soient vierges de construction ou à reconvertir (sites de renouvellement urbain - habitat dégradé, logement social voué à la démolition, friches industrielles -). Une compétence habitat de droit ; une nouvelle génération de PLH, territorialisés et opérationnels, intégrant la question de l accession sociale Dotées de compétences obligatoires dans le domaine de l habitat 14, les intercommunalités urbaines sont, depuis la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, dans l obligation d adopter un PLH dans un délai de trois ans suivant la publication de cette loi. Le PLH, document d orientation et de programmation de la politique de l habitat sur le territoire communautaire est en effet, depuis la loi Libertés et responsabilités locales, le support de la délégation de compétences pour l attribution des aides à la pierre ; à compter de 2008, son adoption conditionne la conclusion de la convention entre l EPCI et l Etat 15. Ces nouveaux PLH, outils centraux de la politique de l habitat de l agglomération, au contenu beaucoup plus opérationnel et territorialisé qu auparavant, conformément au décret d avril 2005, intègrent désormais quasi-systématiquement la question de l accession sociale, en phase de diagnostic, mais aussi en phase d orientations ; au titre de la production neuve, par exemple, l évaluation du nombre de logements nécessaires, répartis entre production aidée (locatif HLM, locatif privé conventionné mais aussi accession sociale) et production libre figure parfois dans le document d orientation, cet objectif quantitatif étant ensuite éventuellement décliné par soussecteurs de l agglomération, voire par commune. Ainsi, si le développement et l amélioration du parc locatif tant social que privé demeurent les sujets de préoccupation majeurs des intercommunalités urbaines, l accession sociale à la propriété tend à occuper une place croissante dans les PLH, faisant ainsi écho aux préoccupations de l Etat ; pour celui-ci, l accession à la propriété est un enjeu important de la politique du logement d une part parce qu elle répond aux aspirations d une majorité de ménages, favorise le choix des parcours résidentiels, augmentant à ce titre la mobilité dans le parc locatif social, d autre part parce qu elle contribue au soutien de l activité dans le secteur du bâtiment et permet aux ménages de se constituer un patrimoine en vue de leur retraite 16. La présentation succincte de quelques PLH récemment adoptés (voir annexe 6) illustre la manière dont la question de l accession sociale est abordée, dans le diagnostic, les orientations et enfin le programme d actions. Les exemples sélectionnés (CU de Nantes, CA d Orléans, CA de Chambéry) sont ceux d intercommunalités urbaines ayant mis en place une ou plusieurs aides en faveur de l accession sociale (voir deuxième partie) et les extraits proposés font référence à des documents mis en ligne sur les sites Internet des communautés concernées. 13 Source : Filocom 2005, MEDAD, d après DGI / ANAH. 14 Voir annexe 5 : les compétences en matière d habitat et d aménagement de l espace des CU et CA. 15 Le PLH est également obligatoire pour les communautés de communes de plus de habitants comprenant au moins une commune de plus de habitants. 16 Projet de loi de finances initiale pour 2008, question n DL 26, Commission des finances, de l économie générale et du plan de l Assemblée Nationale : «Quels sont les objectifs de la politique d aide à l accession à la propriété? Quels sont les objectifs du gouvernement en la matière?» (Mission Ville et Logement, Programme Logement). 6

8 D après le bilan établi par le Ministère du logement et de la ville 17, 40 % des intercommunalités urbaines sont aujourd hui dotées d un PLH adopté, quelques 50 % disposent d un document en cours d élaboration et 10 % en sont dépourvues. Si l on ajoute aux 20 communautés soumises à l obligation d élaboration d un PLH les 20 autres dont le PLH, adopté en 2002 ou 2003, sera prochainement à renouveler, les nouveaux PLH intégrant la question de l accession sociale devraient rapidement devenir majoritaires. Les enjeux et objectifs de l accession sociale mis en exergue dans les PLH : parcours résidentiel, mixité sociale et développement durable Si de nombreuses intercommunalités urbaines partagent avec l Etat le souci du choix d un parcours résidentiel et d une mobilité accrue dans le parc social, elles mettent aussi l accent sur la nécessité de retenir sur leur territoire les ménages jeunes et actifs, qu elles décrivent comme contraints de s éloigner de leur lieu de travail pour accéder à la propriété. Cette volonté de limiter les départs des primo-accédants «en grande couronne» en leur offrant une possibilité de parcours résidentiel traduit plusieurs soucis : celui du maintien de la population, celui de l équilibre entre tranches d âge, mais aussi celui de combattre l étalement urbain. La publication par l INSEE de quelques résultats récents sur l étalement urbain, à partir des résultats provisoires des enquêtes annuelles du recensement de population 2004 à 2006 semble confirmer la justesse des préoccupations des «intercommunalités urbaines» 18 en matière de départ des ménages, puisque les pôles urbains sont les seuls espaces à enregistrer un solde migratoire négatif, alors que celui-ci est nettement positif dans les communes multi polarisées 19 et l espace à dominante rurale. L auteur de la communication présentée lors d une journée de travail du Conseil National de l Information Statistique (CNIS) indique «qu outre une périurbanisation croissante autour des grandes villes, synonyme de déplacements domicile-travail de plus en plus longs (en 2004, trois actifs sur quatre travaillent hors de leur commune de résidence, parcourant en moyenne 35 kilomètres), les tendances à l œuvre durant la décennie 1990 se prolongent, voire s accentuent, avec une accélération de la croissance de la population dans les espaces les moins denses, les plus éloignés des centres urbains, dans les communes multi polarisées et surtout dans l espace à dominante rurale, alors que les tendances sont stables ailleurs.» Les enjeux ne sont toutefois pas les mêmes selon les territoires et les prix du marché ; certains EPCI estiment que l accession sociale existe dans le neuf et /ou le parc ancien et n appelle pas d intervention particulière là où d autres jugent a contrario que les prix très élevés rendent illusoire l accession sociale ; d autres encore se déclarent hostiles à ce type d intervention et privilégient la construction de logements locatifs sociaux ou la réhabilitation du parc locatif tant social que privé. Entre ces positions extrêmes, nombre de collectivités estiment utile une intervention ciblée, destinée à faciliter l accession sociale ou à rendre possible l acquisition d un bien par des ménages résidant et/ou travaillant déjà sur le territoire communautaire. Dans les marchés les plus tendus, la distinction introduite dans les PLH entre accession sociale et accession dite «abordable» mérite d être soulignée, et fonde nombre de politiques locales, notamment celles visant à la production de programmes à prix maîtrisés, inférieurs, généralement de 20 à 25 % au prix du marché (sont concernés les ménages à revenus intermédiaires, souvent supérieurs au plafond d éligibilité au PTZ). Enfin, les politiques locales en faveur de l accession sont parfois dédiées à des territoires particuliers, jugés plus fragiles ou en difficulté, à l attractivité et la qualité résidentielle faibles. Sont 17 Question n DL61, posée par la commission des affaires économiques et du plan du Sénat, dans le cadre du PLFI 2008 «Rôle des collectivités locales : faire le point, notamment au moyen de données chiffrées, sur l élaboration des PLH» 18 Patrick Redoir, «Mesures et définition de l étalement urbain, de quoi parle-t-on?», INSEE, CNIS, mai Communes multi polarisées (rappel): communes rurales et unités urbaines situées hors des aires urbaines, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans plusieurs aires urbaines, sans atteindre ce seuil avec une seule d entre elles, et qui forment avec elles un ensemble d un seul tenant. 7

9 prioritairement concernées les Zones Urbaines Sensibles (ZUS) 20, où le poids du parc privé et l existence d un marché de l accession sociale sont plus fréquents qu on ne l imagine, tant dans des centres anciens que dans des immeubles collectifs en copropriété situés dans des quartiers à dominante d habitat social. Caractéristiques de l accession sociale dans les intercommunalités urbaines Créé en 1995, le principal instrument de la politique d accession à la propriété est le prêt à 0 %, instrument financier majeur permettant de solvabiliser les ménages à revenus modestes et moyens qui accèdent à la propriété, grâce à un allègement des mensualités de remboursement d emprunt (voir page 13). Entré en vigueur le 1 er février 2005, le nouveau prêt à 0 %, étendu à l acquisition de logements anciens sans travaux, a considérablement modifié la géographie du prêt aidé. Il est désormais largement distribué dans les zones urbaines denses, où peu de logements neufs sont construits. Alors qu en 2004, seuls 26 % des anciens prêts à 0 % étaient mobilisés dans les zones A et B 21, ce pourcentage a presque doublé en 2005 et 2006 ; une récente publication du Ministère en charge du logement s intitule d ailleurs «le nouveau prêt à 0 % gagne un nouveau public et le centre ville» 22. L analyse réalisée par l ANIL des PTZ émis en 2006 selon le type d EPCI apporte un éclairage inédit sur les caractéristiques des opérations financées dans les CU et CA et le profil de leurs bénéficiaires, comparé à celui des Communautés de communes (CC). PTZ 2006 dans les CU et CA : prépondérance des achats dans l ancien et prédominance des petits ménages L acquisition d un bien existant regroupe plus de ¾ des opérations bénéficiant d un prêt à 0 % dans une intercommunalité urbaine, phénomène particulièrement sensible dans les CU où près de 9 achats sur 10 ont lieu dans l ancien, contre 1 sur 2 seulement dans les CC. Outre cette première caractéristique, la surreprésentation des petits ménages (60 % de ménages d une ou deux personnes, contre un peu moins de 50 % dans les CC) et des cadres (deux fois plus nombreux dans les CU ou CA que dans les CC) et la sous - représentation des ouvriers (à peine 20.% contre 1/3 pour les CC 23 ) caractérisent également les intercommunalités urbaines. En revanche, ni l âge, ni le statut d occupation ne distinguent les différents types d EPCI : plus de 70 % des bénéficiaires d un PTZ ont moins de 35 ans et sont essentiellement des locataires du privé (70 %), des jeunes vivant chez leurs parents (13 %) et marginalement des locataires du parc HLM (8 %). Peu d opérations neuves financées avec un PTZ ; des coûts fonciers élevés Outre le nombre très modeste de PTZ alloués pour l achat d un bien neuf dans une intercommunalité urbaine ( soit à peine le quart des PTZ dédiés au parc neuf en 2006), la présence d un tiers de parc collectif dans la construction neuve caractérise les CU et CA. 20 D après les données de l Observatoire National des ZUS, issues du RGP 1999 de l INSEE, les quelques 750 ZUS regroupaient en 1999 plus d 1,8 million de logements, soit 6,4 % de l ensemble du parc et résidences principales ; en dépit de la prédominance du parc locatif social, le parc privé représentait tout de même quelques 40 % des résidences principales, soit environ logements, dont 1 sur 2 occupé en propriété ( ). 21 Zone A : Agglomération parisienne, Côte d Azur, Genevois français ; zone B : Agglomérations de plus de habitants et agglomérations chères situées aux franges de l agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières ; zone C : Reste du territoire. 22 Karl Even et Josée Rakotomalala, SESP en bref, n 21, octobre L Ile-de-France, d après les données exploitées par la SGFGAS compte d une part 26 % de cadres supérieurs et 23 % de professions intermédiaires chez les bénéficiaires d un prêt à 0 %, d autre part une très grande majorité d isolés (40 %) ou ménages de 2 personnes (28 %). 8

10 Le coût d acquisition d un bien neuf et a fortiori de construction d une maison neuve étant nettement plus élevé dans les intercommunalités urbaines que dans les communautés de communes (voir tableaux page 11), celles-ci, avec PTZ octroyés en 2006, sont les territoires de prédilection des candidats à la construction ou l achat d une maison individuelle. Elles offrent notamment à la clientèle de primo-accédants avec plusieurs enfants, dans l impossibilité de réduire la taille du bien acquis, des prix plus conformes à leurs budgets ; pour un foyer de 5 personnes, le coût d opération moyen s élève ainsi à dans une CC, pour dans une CA et dans une CU. Dans un tel contexte, l achat d un bien neuf suppose vraisemblablement la mobilisation d un apport personnel conséquent, comme le soulignent les données issues d un tableau extrait des questions parlementaires préparatoires au Projet de Loi de Finances Initiale pour ; dans le neuf, l apport personnel des bénéficiaires d un PTZ en 2006 se révèle d autant plus élevé que le marché est tendu, soit en zone A, en zone B et en zone C. L enquête sur le prix des terrains à bâtir en métropole en 2006, menée par le Ministère de l écologie, du développement et de l aménagement durables, qui permet d appréhender le prix au m 2 des opérations (terrain + maison) et la part du terrain dans le coût total de l opération selon la taille de l agglomération 25, met en évidence le fait que tant le prix que la part du terrain croissent avec la taille de l agglomération ; ainsi seuls 16 % des terrains à bâtir vendus en 2006 (26 235) l ont été dans une agglomération de plus de habitants, alors que les agglomérations de moins de habitants et le secteur rural concentrent près des ¾ des terrains acquis. Prix, surface et part des terrains achetés dans le coût total d une construction de maison individuelle (achat du terrain + construction) en 2006 Taille agglo Agglomération parisienne habitants ou plus 100 à habitants 50 à habitants 10 à habitants Moins de habitants Rural péri-urbain Rural éloigné Nombre terrains Effectif 2 % 7 % 3 % 4 % 11 % 18 % 30 % 25 % Prix moyen en /m² Surface moyenne Prix moyen terrain en Part moyenne du prix des terrains dans le coût total 50 % 41 % 34 % 32 % 31 % 30 % 28 % 22 % Total % % Forte mobilisation du PTZ dans l ancien Avec près de PTZ accordés en 2006, les CU et CA concentrent plus de 45 % des PTZ dédiés au parc existant ; dans les CA, les achats de maisons individuelles et d appartements sont assez proches en proportion, alors que dans les CU, le parc collectif domine. Bien que le coût moyen d acquisition s élève à 130 à aussi bien dans les intercommunalités urbaines que dans les communautés de communes (voir tableaux p. 11), les prix au m 2 sont vraisemblablement plus élevés dans les premières, la surface des biens acquis étant en moyenne plus réduite au regard du profil des acquéreurs, composés d une majorité de ménages de 1 ou 2 personnes. L ancien semble ainsi offrir aux petits ménages des opportunités d achat adaptées à leur budget, comme en attestent les prix moyens d opération selon le nombre de person- 24 Question n DL30-21 SECAE «Eléments statistiques relatifs au prêt à 0 %», posée par la commission des affaires économiques et du plan du Sénat (Mission Ville et Logement, programme développement et amélioration de l offre de logement»). 25 Voir présentation en annexe 7. 9

11 nes du ménage ( pour une personne, pour 2 personnes et pour 3 personnes). Si le montant moyen d apport personnel est, à l image du parc neuf, plus élevé dans les marchés les plus tendus, son montant est en moyenne inférieur de à l apport personnel affecté à l achat d un bien neuf, et ce quelle que soit la zone considérée ( en zone A, en zone B et en zone C). Intercommunalités urbaines et hétérogénéité des marchés En dépit d une appartenance commune aux secteurs urbains denses, la diversité des marchés entre CU et CA est indéniable, comme en attestent d une part le taux de PTZ neuf et ancien pour habitants, d autre part les tranches de prix des biens et terrains acquis entre 2006 et Quel que soit le type d achat considéré, les écarts de prix sont notamment corrélés à l attractivité économique du territoire considéré (région, département), au poids démographique de la ville centre de l EPCI, à sa qualité ou proximité d une métropole ou bien encore à sa situation en secteur touristique. 26 Voir annexe 8 : répartition des CU et CA selon le taux de PTZ pour 1000 habitants en 2006 et selon le prix des biens et terrains à bâtir (données des notaires de province dans les arrondissements d appartenance des EPCI) ; annexe 9 : chiffres détaillés par CA et CU du nombre de PTZ 2006 ; annexe 10 : prix moyens des biens anciens et des terrains à bâtir par arrondissement d appartenance des CU et CA de province. 10

12 Profil des opérations d accession selon le type d EPCI, la nature du bien et le nombre de bénéficiaires (PTZ 2006) Communautés urbaines Effectif Neuf Montant opération Montant PTZ Effectif Ancien Montant opération Montant PTZ 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes et Ensemble Communautés d agglomération Effectif Neuf Montant opération Montant PTZ Effectif Ancien Montant opération Montant PTZ 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes et Ensemble Communautés de communes Effectif Neuf Montant opération Montant PTZ Effectif Ancien Montant opération Montant PTZ 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes et Ensemble Source : SGFGAS, exploitation ANIL 11

13 Deuxième partie Les aides locales à l accession accordées par les intercommunalités urbaines (CU & CA) Après une brève présentation de l enquête menée auprès de l ensemble des intercommunalités urbaines et un rappel du cadre d intervention des EPCI, les aides locales en vigueur depuis 2007, voire depuis 2008, font l objet de quatre chapitres distincts, à savoir : - les prêts ou subventions alloués aux primo-accédants pour l achat d un bien neuf ou ancien - les prêts ou subventions allouées aux primo accédants uniquement pour l achat ou la construction d un bien exclusivement neuf - le soutien aux opérations de location-accession avec financement PSLA - la production de programmes à coûts maîtrisés. Pour chaque dispositif adopté, une fiche détaillée figure en troisième partie. Modes et cadre d intervention des intercommunalités Présentation des modes d intervention des CU et CA L enquête menée au cours de l année 2007 auprès de l ensemble des intercommunalités urbaines (actualisation en fin d année des réponses obtenues au cours du premier trimestre 2007, date à laquelle de nombreuses aides n étaient qu en projet) offre un large panorama des aides locales en vigueur début 2008 (taux de réponse supérieur à 80 % soit plus de 150 EPCI). Les aides allouées par une ou plusieurs communes membres de l EPCI (généralement la ville centre) ont également été intégrées à la présentation. Pour chaque aide allouée, les mêmes informations ont été recueillies, à savoir l objectif et la nature du dispositif, sa date de mise en place, les conditions d éligibilité liées au logement et /ou au ménage ainsi que les contraintes imposées à l acquéreur (clauses anti-spéculatives). Le nombre de bénéficiaires et le budget dédiés ont été, chaque fois que possible, précisés, soit à titre prévisionnel pour les aides récemment adoptées, soit à titre de bilans pour les aides plus anciennes. Alors que l objectif initial de l enquête était le recueil des prêts et subventions alloués directement aux primo accédants, afin de mettre en perspective les décisions prises par les collectivités locales avec les évolutions au plan national (ouverture du PTZ à l ancien sans travaux, majoration du PTZ et mise en place du PASS-FONCIER ), les réponses des communautés nous ont conduit à élargir la présentation au soutien à la location-accession avec financement PSLA, ainsi qu aux actions en matière d action foncière et production de programmes à coûts maîtrisés. Seuls les prêts et subventions alloués aux primo accédants ont toutefois fait l objet d un recueil exhaustif, et sont présentés en deux chapitres, consacrés d une part aux aides à l achat d un bien neuf ou ancien, d autre part à celles dédiées exclusivement à l achat ou la construction d un bien neuf. Si l entrée en vigueur, en 2007, du PTZ majoré et PASS - FON- CIER, réservés au parc neuf justifie cette présentation, il faut toutefois souligner que l année 2007 est bien plus une année d élaboration et de vote de dispositifs locaux en faveur de l offre neuve que d octroi à proprement parler d aides locales, le volume d aides attribué 12

14 demeurant faible ; ainsi, au 16 août 2007, d après les éléments statistiques sur le PTZ disponibles dans les questions parlementaires préparatoires à la loi de finances 2008, 206 prêts majorés avaient été enregistrés dans le système d information, «l adaptation des différents acteurs à cette nouvelle disposition induisant une lente montée en régime» 27. Objet d un troisième chapitre, les aides dédiées au soutien des opérations de location accession (financement PSLA) ne font pas l objet d une présentation exhaustive, mais offrent un aperçu des formes d intervention des communautés dans ce domaine. A l échelle nationale, le nombre d agréments délivrés en 2006 pour des opérations financées en PSLA est effectivement très faible (1 746) et le caractère ponctuel ou «expérimental» de nombre d aides locales a conduit certaines CA et CU à ne pas faire état de celles-ci au titre de leur politique en faveur de l accession sociale, en dépit d un intérêt manifeste pour ce dispositif. Enfin, un quatrième chapitre présente, à partir de quelques exemples, l action foncière des intercommunalités urbaines. Le recueil des modes d intervention et des difficultés des EPCI dans ce domaine mériterait à lui seul une étude ad hoc, tant la question de la maîtrise des coûts fonciers est au cœur des préoccupations de nombreuses communautés et trouve sa traduction dans un programme foncier présenté dans les nouveaux PLH. Les CA et CU définissant parfois plusieurs types d aides et/ou élaborant des dispositifs adossés à l aide d autres collectivités territoriales, les articulations entre aides locales sont bien sûr mentionnées, le strict découpage selon la nature de l aide se révélant parfois trop réducteur. Le cadre d intervention des intercommunalités urbaines : conditions d obtention du PTZ, PTZ majoré, PSLA et PASS-FONCIER A côté du PTZ, véritable pilier du système d aide à l accession en matière d aide à la pierre, l accession «progressive» à la propriété grâce au PSLA n a pour l heure rencontré qu un succès très limité. Au 1 er janvier 2007, la mise en place du PTZ majoré et du PASS-FONCIER permettant de dissocier l acquisition d une maison neuve de l achat du terrain, aussi bien pour une opération financée en PTZ qu en PSLA, vient compléter la palette des outils favorisant l accession sociale. Dans la mesure où les aides locales se réfèrent quasi systématiquement à ces différents dispositifs nationaux, tout particulièrement en matière de plafonds de ressources, une présentation résumée de leurs conditions d obtention s impose 28. Le prêt à 0 % ou «PTZ» de l Etat Créé en 1995, le PTZ est ouvert aux primo-accédants sous condition de ressources. Réservé à l origine aux opérations d accession dans le neuf ou d acquisition de logements anciens comportant une quotité minimale de travaux, il est, depuis février 2005, ouvert à l acquisition de logements anciens sans travaux. Distribué à guichet ouvert par tous les établissements financiers qui le souhaitent, le PTZ, conçu pour qu une large majorité des ménages y soit éligible (80 % des foyers d après la SGFGAS), véhicule une aide dégressive en fonction du revenu du bénéficiaire ; il y a notamment un écart important entre ceux des trois premières tranches de revenu, qui bénéficient d un différé d amortissement, et ceux des deux tranches supérieures. Comme, en outre, le coût des opérations croît avec le revenu, la différence de l impact relatif du PTZ est bien différente selon que les accédants bénéficient ou non d un différé d amortissement. En 2006, l équivalent subvention apporté en moyenne par le PTZ était, en pourcentage du montant 27 Projet de loi de finances initiale pour 2008, question n DL SECAE, Commission des affaires économiques et du plan, Sénat : «Eléments statistiques relatifs au prêt à 0 %» (Mission Ville et Logement, Programme développement et amélioration de l offre de logements). 28 Pour plus de détails, se reporter au site du Ministère du Logement : ; au site de l ANIL : ou au site de l UESL : et aux annexes 11 à

15 de l opération, de 5,6 % pour les bénéficiaires de PTZ avec différé et de 1,7 % pour les bénéficiaires de PTZ sans différé. 29 Le PTZ majoré Depuis le 1 er janvier 2007, et jusqu au 31 décembre 2010, le PTZ peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d un logement neuf, à condition qu une aide soit attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités du lieu d implantation du logement (voir en annexe les plafonds de ressources d éligibilité au PTZ majoré, distincts des plafonds PTZ). Montant minimum des aides accordées par les collectivités et montant de la majoration du PTZ Nombre d occupants Montant minimum de la subvention ou de la bonification Montant de la majoration du PTZ Zone A Zone B et C Zone A Zone B et C 3 et moins 4 et plus Le PSLA Le prêt social de location accession (PSLA) a été institué en Ce nouveau dispositif permet à un ménage de se porter acquéreur de son logement à l issue d une phase dite locative, au cours de laquelle il peut mesurer sa capacité de remboursement et constituer un apport personnel. Il repose sur l attribution d un prêt conventionné dédié à ce type d opération et ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux que le prêt locatif social (PLS) : taux réduit de TVA (5,5 %) et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans (TFPB). Ce dispositif s applique aux opérations de construction ou d acquisition de logements neufs réalisés par les promoteurs publics ou privés. Pour en bénéficier, les opérateurs doivent conclure une convention avec l Etat, par laquelle ils s engagent à respecter les caractéristiques sociales définissant le PSLA. Le PASS-FONCIER Issu d une convention entre l Etat, le 1 % logement et la Caisse des dépôts et consignations signée le 20 décembre 2006 pour quatre ans à compter du 1 er janvier 2007, le dispositif PASS- FONCIER, réservé aux primo - accédants d une résidence principale, a pour objectif de favoriser l acquisition dans le neuf en limitant le coût initial de l opération au seul coût de la construction grâce à la neutralisation du prix du terrain. Celui-ci est mis gratuitement à disposition de l accédant pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction (de 18 ans minimum à 25 ans maximum), dans le cadre d un bail à construction 30 (l accédant a toutefois la faculté d acheter le foncier à toute date de sa convenance pendant la période de portage). Le dispositif, applicable à ce jour en maison individuelle, permet de bénéficier d une réduction de la TVA à 5,5 % et d un mécanisme de sécurisation qui assure à l accédant une garantie de rachat et un relogement en cas de difficulté de paiement. Tout comme le PTZ majoré, le bénéfice du PASS-FONCIER est subordonné au respect de plafonds de ressources (plafonds PSLA) et à l octroi d une aide attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités du lieu d implantation du logement, sous forme de subvention ou bonification de prêt dont le montant doit être au moins égal au montant minimal ouvrant droit à la majoration du PTZ. Toutefois, si la majoration du PTZ est un droit ouvert (tout accédant satisfaisant aux critères d éligibilité peut en bénéficier), 29 «Aides à l accession : l heure des collectivités locales?», Jean Bosvieux, ANIL Habitat Actualité, avril 2008, p Le bail à construction est un bail de longue durée par lequel le preneur s engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance, et lui conférant la propriété des constructions qu il y édifie. 14

16 l octroi d un PASS-FONCIER est soumis à la décision du collecteur du 1% logement (choisi par l accédant), en fonction notamment de son appréciation de la faisabilité et de la sécurité de l opération et du prix du terrain. Montant minimum des aides accordées par les collectivités locales et montant du PASS-FONCIER Nombre d occupants Montant minimum de la subvention ou bonification Montant maximum du PASS- FONCIER opération «accédant» Montant maximum du PASS- FONCIER Opération «fléchée» (PSLA) Zone A Zone B et C Zone A Zone B Zone C Zone A Zone B Zone C 3 et moins 4 et plus Tableaux de synthèse Pour ces différents dispositifs nationaux d aide à l accession, sur lesquels s appuient nombre d aides locales on trouvera en annexes 11 à 13 une fiche synthétique de présentation, accompagnée des plafonds de ressources en vigueur et de leur mode d appréciation à la date de la publication. Compte tenu de la complexité des barèmes, figurent également en annexe 14 des tableaux de synthèse pour le parc neuf, par zone géographique (conditions d obtention et montant du PTZ majoré et PASS-FONCIER selon le nombre d occupants du logement, dans les zones auxquelles appartiennent la majorité des intercommunalités urbaines, à savoir l Ile-de France, hors Paris et communes limitrophes, la Côte d Azur et le Genevois français en zone A, ainsi que les agglomérations de plus de habitants en zone B). Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien Un renforcement des aides locales allouées au neuf ou à l ancien en 2007 ; une majorité de prêts à taux zéro Si le nombre d aides locales allouées indistinctement au neuf ou à l ancien est modeste (12), on note toutefois un renforcement de l intervention des collectivités locales en 2006 et plus encore en 2007 (6 aides nouvelles), essentiellement dans le sillage de l ouverture du PTZ à l ancien sans obligation de travaux. Les 2/3 des aides locales, dédiées à l achat d un bien existant, avec ou sans obligation de travaux ou à l achat d un bien neuf, sont allouées sous forme de prêt ; 4 prêts à taux nul sont octroyés par des CU ou CA (CU d Arras, CU de Nantes, CA d Annecy, CA d Orléans), 3 autres par les villes centre des CA d Amiens, Caen et Toulouse, et un prêt à faible taux par une CA (CA de Châteauroux). Seules 4 collectivités allouent des subventions (CA du Pays de Vannes, CU de Dunkerque, CA de la Porte du Hainaut et Ville de Marseille). Selon les critères d éligibilité retenus, les aides sont réservées à de nombreux acquéreurs ou au contraire à un nombre restreint, les conditions d obtention liées au ménage (notamment lieu et ancienneté de résidence) ou au logement (notamment localisation, prix plafonds des terrains ou des logements, surface des parcelles pour l individuel) réduisant le volume de bénéficiaires potentiels. Plus le dispositif est restrictif, plus la collectivité locale s éloigne du simple «accompagnement» de la politique nationale du logement, au profit d une intervention ciblée intégrée à une réflexion urbanistique ou sociologique. En effet, outre la volonté quasi-généralisée d un soutien à l accession à la propriété de ménages à revenus modestes, l objectif affiché est, selon les cas, de favoriser le parcours résidentiel au sein de la collectivité, voire de «fluidifier» la rotation dans le parc locatif social, de lutter contre l étalement urbain en retenant sur le territoire communautaire ou la ville des ménages jeunes, actifs et/ou avec enfants 15

17 Des critères d éligibilité souvent plus restrictifs que les critères d éligibilité au PTZ Critères d éligibilité liés au ménage Outre le respect systématique d un plafond de ressources, une condition de lieu (voire d ancienneté) de résidence et/ou de lieu de travail dans la commune ou l intercommunalité octroyant l aide est exigée dans 2/3 des cas. Seule une collectivité prend en compte, en sus, le profil du ménage (âge et statut d occupation). Plafonds de ressources Dans la moitié des cas, les plafonds de ressources retenus sont ceux du PTZ de l Etat, le prêt local étant d ailleurs octroyé aux bénéficiaires d un PTZ ; après révision des critères d éligibilité en 2007, une CA retient quant à elle les plafonds de ressources requis pour l obtention d un PTZ majoré. Alors que ces 7 collectivités articulent clairement leur dispositif au dispositif national, d autres choisissent de mettre en place des plafonds de ressources distincts des barèmes nationaux, quoique toujours déclinés selon la composition du ménage acquéreur. Ces barèmes sont, selon les cas, légèrement supérieurs au plafond d éligibilité au PTZ (par exemple, plafond PLS retenu à Marseille), soit nettement inférieurs à ce même plafond, le plafond d éligibilité au Prêt à l Accession Sociale (PAS) étant alors retenu (CA de Châteauroux et CU de Dunkerque). Lieu (voire ancienneté) de résidence et/ou de travail Deux tiers des collectivités réservent les aides aux ménages résidant et/ou travaillant déjà sur leur territoire, afin de leur offrir une possibilité de «parcours résidentiel» et ajoutent parfois à cette contrainte un critère d ancienneté de résidence variant de 1 à 3 ans. La CU de Nantes a en outre élaboré des règles plus complexes que la seule ancienneté de résidence, puisque celleci se conjugue avec l âge de l acquéreur ou son statut d occupation : le PTZ Nantes Métropole est ainsi réservé soit aux jeunes ménages (le plus âgé ayant moins de 35 ans) soit aux locataires du parc social, quel que soit leur âge ; en outre, le prêt est aussi accordé aux ménages ayant au moins un enfant à charge de moins de 16 ans dont les plafonds de ressources sont supérieurs de 10% maximum aux plafonds d éligibilité au PTZ de l Etat. A noter que dans 2 cas (ville de Caen et CU de Nantes), l exigence d une ancienneté de résidence respective de 1 et 3 ans n est pas exigée pour les ménages handicapés. Critères d éligibilité liés au logement A deux exceptions près, les critères d éligibilité liés au logement sont le fait d EPCI ou villes n ayant pas instauré de conditions d éligibilité propres aux ménages autres que le respect d un plafond de ressources. Pour le parc existant, sont exigés, selon les cas, prix plafond d achat, ancienneté du bien ou quotité minimum de travaux ; pour le parc neuf, la superficie de la parcelle ou le prix d achat peuvent être plafonnés ; en outre un nombre de pièces minimum peut être requis. On peut rattacher la diversité des critères édictés à quatre types de préoccupations : - favoriser la clientèle familiale (la ville d Amiens réserve son prêt aux acquéreurs d un logement d au moins 3 pièces) ; - limiter l effet potentiellement inflationniste de l aide locale par l instauration de prix plafonds d une part (un prix plafond d acquisition, proche de est exigé par la CU d Arras non compris le foncier pour le neuf, les frais de notaire et d agence pour l ancien ; les prix de vente maximum sont de par m² pour l ancien et par m² pour le neuf à Marseille) par le financement privilégié des travaux d autre part (subvention répartie pour moitié entre l acquisition proprement dite et le programme de travaux pour la CU de Dunkerque en cas d achat dans l ancien avec travaux supérieurs à ) ; 16

18 - éviter une consommation foncière trop importante (superficie maximum de parcelles de 450 à 600 m² pour la CA du Pays de Vannes, mais aussi pour la CA d Orléans) ; - favoriser les secteurs éligibles à la politique de la ville (la CA d Orléans cible son aide sur le parc collectif ancien situé en ZUS, la CU de Dunkerque majore l aide à l achat d un logement neuf en site de renouvellement urbain). Montant d aides et contraintes imposées aux acquéreurs Montant des aides octroyées par les collectivités locales Les aides adossées au PTZ de l Etat 5 collectivités accordent une aide dont le montant est directement corrélé au montant du PTZ de l Etat, celui-ci véhiculant, rappelons-le, une aide d autant plus importante que les revenus de l acquéreur sont plus faibles. 4 collectivités allouent ainsi un prêt à taux nul local, d un montant toutefois très variable : inférieur au PTZ de l Etat pour la ville de Toulouse (60 % pour les acheteurs d un logement neuf, 40 % dans l ancien), il est identique pour la CA d Annecy et la ville d Amiens et supérieur pour la CU de Nantes (deux fois le montant du PTZ de l Etat) ; en outre, la CA Porte du Hainaut attribue une subvention à hauteur de 35 % du PTZ, plafonnée à ). Les aides fixées forfaitairement Contrairement aux aides directement adossées au PTZ de l Etat, les aides fixées de manière forfaitaire ne sont pas proportionnelles aux ressources des demandeurs. Les critères retenus par les 7 collectivités concernées sont de diverses natures : la composition du ménage (exemple de la ville de Caen : PTZ à hauteur de pour un célibataire, pour les autres foyers), la localisation du logement, conjuguée le cas échéant avec le type de bien et/ou la quotité de travaux (PTZ de la CA d Orléans variant de à pour une personne seule selon le secteur, de à selon le secteur pour 5 personnes ou plus ; subvention de la CU de Dunkerque de pour une construction neuve hors renouvellement urbain ou pour l acquisition d un logement ancien sans travaux, portée à en cas de construction neuve dans un site en renouvellement urbain ou en cas d achat dans l ancien avec travaux supérieurs à ). Les prêts à taux nul des collectivités locales sont instruits et distribués par les banques signataires d une convention avec la CU, CA ou la ville, celle-ci prenant en charge la bonification d intérêt du prêt (versement aux établissements prêteurs d une subvention dont le montant est déterminé sur la base de la valeur capitalisée des intérêts qu ils auraient à payer s ils se refinançaient au taux du marché). La durée de remboursement des prêts à taux nul locaux est généralement de 15 ans, plutôt par mensualités fixes ; en sus du prêt local, les collectivités ont parfois cherché à obtenir une contribution active des banques via par exemple l octroi de prêts complémentaires à taux privilégié (CU de Nantes). Les subventions, quant à elles, sont directement allouées par les collectivités. Contraintes L octroi d un prêt à taux nul local n est généralement pas accompagné de clauses antispéculatives particulières ; en effet, l avantage conféré par ce type de prêt est proportionnel à sa durée. Si l accédant revend rapidement, il perd une grande partie de cet avantage : une clause anti-spéculative n est donc pas nécessaire. A noter que les collectivités rappellent parfois la réglementation attachée à l octroi d un PTZ de l Etat, notamment dans le cas d une acquisition accompagnée de travaux «conformément à l article R du CCH, ceux-ci doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d émission de l offre d avance relative au PTZ» ; en outre «l occupation doit être effective dans le délai maximum d un an, à compter soit de la déclaration d achèvement de travaux (DAT), soit de l acquisition du logement, si celleci est postérieure à la date de la déclaration». 17

19 En cas d octroi d une subvention, des clauses d inaliénabilité de 5 à 7 ans, sous peine de remboursement total ou partiel de l aide versée (hors cas de force majeurs tels que mutation professionnelle, perte d emploi ou bien encore état de santé justifiant d un changement de domicile ) sont le plus souvent édictées. En outre, certaines communautés rappellent que l octroi de la subvention ne constitue pas un droit «le président de la CA, au vu de l instruction menée par ses services sera habilité à se prononcer sur l octroi de cette aide, en fonction de l opportunité et de la viabilité du projet. Ces éléments seront appréciés au vu du dossier de financement constitué par le demandeur». A noter que pour présenter les critères d éligibilité et contraintes afférentes à l aide locale, les communautés et villes, dont au premier chef celles dont le prêt s adresse à un large public, ont pour la plupart édité une brochure de présentation, disponible sur leur site Internet (CU de Nantes, CA d Annecy, ville de Caen, CA d Orléans - voir les liens figurant dans les fiches descriptives des aides -). Budget des collectivités locales et premiers éléments de bilan Les collectivités ayant instauré un dispositif d aide à l accession à la propriété se montrent généralement soucieuses d en faire le bilan ; on peut ainsi prendre connaissance, via les rapports d activité ou les magazines publiés par les communautés des objectifs et budgets dédiés, tant prévisionnels que réels. On peut même pour la CA d Annecy et la CU de Nantes appréhender le profil des opérations aidées et de leurs bénéficiaires. Budgets prévisionnels et dépenses réelles On rappellera tout d abord que le nombre de ménages aidés est extrêmement variable et est étroitement lié aux critères d éligibilité édictés, bien plus qu au poids démographique de l EPCI. De 50 à 100 ménages bénéficiaires en cas de conditions restrictives (prix plafond d acquisition, statut d occupation particulier, secteurs géographiques précis), on passe à plusieurs centaines, voire un millier pour les dispositifs les plus «ouverts», où l aide locale est adossée au PTZ de l Etat (voir fiches détaillées par communauté ou ville en troisième partie). Le montant moyen d aide (subvention ou équivalent subvention véhiculée par le prêt à taux nul local) s échelonne de à (aides versées), voire (aide prévisionnelle), le montant moyen des subventions n apparaissant pas inférieur à l avantage conféré par le prêt à taux nul. Ainsi les subventions moyennes allouées respectivement par la CA du Pays de Vannes et la CA Porte du Hainaut s élèvent-elles à et 5 600, pour un montant moyen de prise en charge des intérêts d un PTZ local de pour la CA d Annecy (la CA, le conseil général et la commune d implantation participant à cette dépense à hauteur respective de 40 %, 40 % et 20 %) et pour la CU de Nantes. A l évidence, les dispositifs les plus ouverts (PTZ adossés au PTZ de l Etat dans le neuf et dans l ancien) sont budgétairement les plus onéreux : pour la CU de Nantes (en juillet 2007, sur 10 mois), pour la CA d Annecy (dont pris en charge par la CA elle-même sur 9 mois en 2007). Pour deux autres CA, le budget dédié est moindre ( pour la CA du Pays de Vannes en 2006, pour la CA de la Porte du Hainaut en 2007, sur 10 mois). Profil des opérations aidées et des bénéficiaires Deux cas d EPCI au marché tendu Si les PTZ alloués par la CU de Nantes et la CA d Annecy sont à l évidence un succès, les objectifs quantitatifs étant atteints voire dépassés, l aide locale ne semble guère modifier le type de bien acquis et le profil des bénéficiaires, conformes à ceux des «intercommunalités urbaines» (cf. première partie). En effet, d une part les personnes seules et ménages sans enfants prédominent très largement (cf. encadrés suivants), d autre part l essentiel des achats se fait dans le parc ancien (respectivement 75 % et 84 % pour la CA d Annecy et la CU de Nantes) ; la part de la 18

20 maison individuelle est marginale voire résiduelle, tout particulièrement dans le parc neuf où les prix ne correspondent pas au budget des accédants bénéficiaires d un PTZ. Plus le marché est tendu, plus il est vraisemblable que l aide locale bénéficie à des ménages disposant d un apport personnel important. Si comme le souligne la CA d Annecy, le prêt logement est une aide significative (7 % du coût total) permettant aux ménages à revenus modestes ou intermédiaires de réaliser leur projet d accession à la propriété dans l agglomération et de s y installer durablement, il est indéniable que l existence d un apport personnel conséquent est tout aussi fondamentale dans ce territoire caractéristique des zones chères. En effet, les montants et taux moyens d apport personnel sont élevés, l apport moyen s élevant au double du PTZ de l Etat conjugué au PTZ de la CA. En dépit d une réelle diversité de situations (le taux d apport personnel est inférieur à 10 % dans 23 % de cas, alors qu à l opposé, il est supérieur à 40 % dans 22 % des cas), sans doute la solidarité familiale joue-t-elle un rôle majeur dans la concrétisation des projets. A noter enfin que si les prêts à taux nul locaux à mensualité constante, sans différé, et à durée de remboursement fixe (15 ans dans plusieurs cas) ont l avantage de la simplicité, ils peuvent parfois poser problème, articulés avec le remboursement du prêt principal et d éventuels prêts secondaires (mensualités globales trop élevées pour certaines périodes). Bilan du Prêt Logement de l agglomération d Annecy, septembre 2006 à mai 2007 (Extraits du document mis en ligne par la CA sur son site Internet) Opérationnel depuis le 1 er septembre 2006, avec un objectif de 333 dossiers par an, le Prêt Logement, d un montant équivalent au PTZ de l Etat, a été accordé à 243 bénéficiaires en 9 mois. Profil des bénéficiaires Majorité de ménages jeunes et de petite taille résidant et/ou travaillant sur la CA depuis plus de 2 ans, dont les 2/3 occupent un logement de 1 à 3 pièces (70 % de ménages de 1 ou 2 personnes, dont 44 % d isolés, seulement 35 % de plus de 35 ans) ; près de 2/3 d employés, 16 % de cadres, 10 % d ouvriers ; revenu moyen des bénéficiaires : Projet d acquisition Achat quasi-exclusif d appartements et prépondérance de l ancien (3/4 des acquisitions) ; les logements achetés sont plus petits que les logements précédemment occupés, la surface moyenne du logement passant de 69 à 64 m² ; près de ¾ des biens acquis comptent 1 à 3 pièces et l acquisition se fait principalement dans les 5 communes urbaines de l agglomération ; près de 2/3 d achat dans l ancien sans travaux, 25 % dans le neuf, 10 % dans l ancien avec travaux. Coût de l opération et financement Coût moyen : , dont prêt principal de (55 %), PTZ Etat de (7%), Prêt C2A de (7 %), apport personnel de (28 %) et prêt complémentaire de (3 %). Bilan PTZ CU Nantes (juillet 2007, sur 10 mois) 994 prêts délivrés, au-delà de l objectif annuel (600/an) Profil des bénéficiaires Des ménages jeunes (29 ans en moyenne) Une forte proportion de petits ménages (40 % d isolés, 31 % de foyers de 2 personnes, 17 % de ménages de 3 personnes, 9 % de 4 personnes et 3 % de 5 personnes) Des revenus modestes Projet d acquisition Près de 2/3 d appartements Prédominance du parc ancien : 84 % des acquisitions Peu de maisons individuelles neuves (10 %) Coût de l opération Montant moyen de l investissement : Prix d acquisition au m² :

21 Deux cas d EPCI de plus petite taille Dans des communautés d agglomération plus petites ou au marché moins tendu, les aides locales à l accession touchent probablement davantage les familles, et la part du neuf est plus élevée. Ainsi, en 2007 (sur 10 mois), 63 ménages vivant dans 9 cas sur 10 en couple, dont 1 sur 2 avec enfants ont bénéficié de la subvention de la CA Porte du Hainaut. La moitié des accédants ont fait construire et 5 ont bénéficié d un PTZ majoré. En 2006, dans la CA du pays de Vannes, 125 ménages ont bénéficié d une aide : la CA ayant adossé depuis 2007 les plafonds de ressources d éligibilité à l aide locale à ceux du PTZ majoré, on peut supposer que de nombreuses aides ont été allouées au parc neuf. L achat ou la construction d un bien exclusivement neuf Un net renforcement en 2007 des aides au neuf, allouées quasiexclusivement sous forme de subventions Alors que Rennes Métropole était avant 2007 la seule CA à attribuer une aide destinée à l acquisition d un logement exclusivement neuf, l entrée en vigueur du dispositif PTZ majoré et PASS-FONCIER a suscité la mise en place de 8 nouvelles aides locales, allouées, à une exception près (PTZ CA de La Rochelle), sous forme de subventions (CA Saint-Brieuc, Vitré, Saint- Nazaire, Angers, Beauvais ; villes de Lorient et Bordeaux). Si ce nombre est modeste et concerne essentiellement des collectivités de Bretagne et Pays de Loire, de nombreux projets sont à l étude et ce bilan est appelé à évoluer rapidement. Bien qu explicitement articulées au dispositif national, les règles d attribution des aides locales sont, à l image des aides accordées indistinctement au neuf ou à l existant, souvent motivées par des préoccupations environnementales et/ou sociologiques, d où des critères d éligibilité liés au ménage ou au logement plus restrictifs. La volonté de maîtriser le budget dévolu à ce type d actions peut aussi induire la mise en place d un dispositif «expérimental», dédié à un nombre restreint de ménages, et dont les règles seront vraisemblablement appelées à évoluer à la lumière d une première évaluation. Des critères d éligibilité nettement plus restrictifs que les critères d éligibilité au PTZ majoré ou PTZ Critères d éligibilité liés au ménage Si le respect du plafond d éligibilité au PTZ majoré est bien évidemment la première règle d éligibilité aux aides locales, la subvention allouée par la CA de Rennes est d autant plus élevée que le taux de différé est important. Nonobstant cette première condition, les critères d attribution des aides locales au logement neuf sont souvent plus restrictifs que ceux du PTZ majoré, 2 CA parlant même «d opérations expérimentales» ; alors que la condition de lieu de résidence et/ou lieu de travail est presque inexistante, la composition familiale et le statut d occupation sont mis en avant par la plupart des collectivités (7). Sont ainsi privilégiés les locataires du parc social, à des fins de libération de logements, mais aussi les jeunes ménages, contraints, aux dires des collectivités, de quitter le cœur des agglomérations pour la couronne périurbaine plus éloignée. Les aides peuvent ainsi être dédiées, selon les cas, aux couples de moins de 35 ans, voire aux seuls ménages avec enfants, les conditions d octroi de l aide pouvant également être assouplies ou plus avantageuses pour les ménages avec enfants (la CA de Saint-Nazaire réserve par exemple son aide aux ménages avec au moins un enfant et octroie une subvention proportionnelle au nombre 20

22 d enfants : de pour 1 enfant à pour 3 enfants). Quant aux locataires du parc social, ils peuvent être les seuls destinataires de l aide locale (CA de La Rochelle) ou bénéficier de conditions plus favorables que les locataires du privé (par exemple suppression du critère d âge à Lorient, suppression du critère d octroi d un PTZ avec différé d amortissement pour les CA de Rennes et Vitré). Critères d éligibilité liés au logement Les 2/3 des collectivités instaurent des critères d éligibilité liés au logement afin de favoriser la qualité urbaine, technique ou environnementale des opérations, mais aussi d offrir aux acquéreurs des biens ou terrains à un prix maîtrisé, compatible avec leurs ressources. Ainsi : - pour l individuel neuf, plusieurs CA ont instauré une taille maximum de parcelles (de 450 à 750 m 2 dans les CA de Rennes, Vitré, Saint-Brieuc, Saint Nazaire ). - pour le collectif neuf, 4 CA ont fixé un prix plafond d acquisition inférieur au prix du marché libre (1 800 TTC par m 2 pour Rennes Métropole et Vitré par exemple). - l aide locale peut être majorée en cas de respect de critères de type «haute qualité environnementale» (HQE), même si ce critère n est pas explicitement requis pour en bénéficier (Angers Métropole majore l aide allouée de si la construction répond à des critères de développement durable). Montant d aide et contraintes imposées aux acquéreurs Montant d aide Le montant d aide véhiculé par l aide locale correspond dans 6 cas (5 subventions et un PTZ) au montant minimum destiné à déclencher la majoration du PTZ, 3 collectivités ayant quant à elles choisi de majorer l aide minimum requise, au profit des ménages avec enfants (Ville de Bordeaux et CA de Saint Nazaire) ou au profit d opérations répondant aux critères de développement durable (référentiel établi par Angers Métropole visant une réduction des consommations énergétiques et d eau potable, une amélioration de la qualité de l air intérieur). La CA de Rennes, dont les aides sont antérieures à la mise en place du PTZ majoré et du PASS- FONCIER, offre le système le plus sophistiqué ; à une subvention d un montant de à selon la tranche de revenu déterminant le différé d amortissement du PTZ, la ville propose aux acquéreurs des programmes à prix maîtrisés, grâce à une aide au foncier versée au promoteur. L aide à l accession sociale du Conseil général d Ille et Vilaine, également adossée au différé PTZ vient renforcer le dispositif. Le montant d aide globale mobilisé devient alors substantiel, cette politique particulièrement volontariste ayant manifestement porté ses fruits : si l on considère le taux de PTZ neuf pour habitants en 2006, la CA de Rennes est le seul EPCI de plus de habitants où ce taux est important (voir annexe 8). En 2007, 2 autres CA articulent leur aide à celle d une autre collectivité : le conseil général d Ille et Vilaine ayant mis en place une aide variable selon le taux de différé d amortissement du PTZ, la CA de Vitré a voté un complément d aide aboutissant dans tous les cas au plafond minimum requis ; Angers Métropole, quant à elle, accorde une aide équivalente à la moitié du plancher minimum requis, l autre part pouvant être apportée soit par le conseil général, soit par la commune d implantation du logement. Contraintes Les collectivités octroyant des subventions exigent l occupation personnelle du logement et instaurent des clauses d inaliénabilité de 5 à 10 ans, sous peine de remboursement total ou partiel de l aide versée. Toutefois, des cas de force majeure à caractère familial ou professionnel sont prévus (perte d emploi, séparation, invalidité ou longue maladie, décès ). 21

23 Budget prévisionnel des collectivités locales Contrairement aux aides allouées indistinctement au neuf ou à l ancien, les collectivités, via les critères d éligibilité retenus, dédient bien plus souvent leurs aides aux ménages avec enfants et/ou locataires du parc social, dans l objectif de retenir sur le territoire communautaire des familles et de libérer des logements sociaux. Désireuses de faire preuve de prudence et de maîtriser le budget affecté à ce type d opérations, certaines collectivités évoquent même une expérimentation. Dans ce contexte, il n est pas interdit de penser que certains critères seront peut être assouplis. Le nombre de ménages visés est généralement de l ordre de 150 à 200, sauf à La Rochelle où le public cible (les locataires du parc social) réduit cet objectif à une cinquantaine. En dépit de leur modicité, ces objectifs risquent de se révéler ambitieux, les prix des biens de grande surface, a fortiori des maisons individuelles neuves, ne correspondant pas au budget des acquéreurs les plus modestes (plafonds de ressources PTZ majoré). Dans cette perspective, la mise sur le marché de parcelles de faible surface dans le cadre d opérations de type ZAC ou lotissements, et la production de programmes neufs collectifs à prix maîtrisés (action foncière concomitante) feront sans doute l objet de la plus grande attention. Le soutien à la location - accession (PSLA) et à la vente en accession sociale par un organisme à loyer modéré Un intérêt marqué pour la location-accession (financement PSLA) mais aussi l accession sociale avec maîtrise d ouvrage HLM, notamment dans les quartiers «PNRU» Compte-tenu du caractère parfois ponctuel, voire exceptionnel des aides allouées par les intercommunalités urbaines à la location accession, le recensement présenté (12 aides) est tout à fait partiel mais offre une bonne vision des formes d aides mises en place ; dans 2 cas, l aide allouée touche également la construction de logements neufs par des bailleurs sociaux dans le cadre de programmes d accession sociale à prix plafonnés assortis de clauses de sécurisation des accédants. L indéniable intérêt que portent les intercommunalités urbaines aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux tient à plusieurs facteurs, à savoir d une part le souci de diversifier les statuts d occupation à l occasion de projets de rénovation urbaine, d autre part la volonté d améliorer la rotation dans le parc HLM et d offrir aux locataires une possibilité de «parcours résidentiel» dans de bonnes conditions de sécurisation, via une garantie de rachat et de relogement. En outre, les conditions avantageuses liées au PSLA (voir annexe 14) mais aussi à l accession sociale dans les quartiers bénéficiant d une convention de rénovation urbaine signée avec l ANRU, au titre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) ne sont pas étrangères aux dispositifs mis en place. Le nombre d opérations engagées demeure toutefois très modeste, comme en attestent le bilan des agréments PSLA et les rares éléments disponibles quant à l accession dans les quartiers relevant du PNRU. 22

24 La location-accession : un bilan modeste 31 Le bilan des agréments PSLA est pour l heure très modeste, voire anecdotique au regard du nombre de PTZ accordés annuellement. De 270 opérations en 2004, on passe à 995 en 2005 et à en 2006, pour un nombre d agréments possible fixé à cette même année. Pour l année 2007, logements pouvaient faire l objet d un agrément délivré par le préfet. Les opérations agréées en 2006 sont majoritairement situées en zone B (640 logements), et C (754 logements). La région Ile-de-France reste minoritaire (80 logements) ; les types de logement concernés sont principalement des grands logements, dont le prix de revient au m 2 est moins élevé que celui des petits logements. «Ce sont principalement les opérateurs publics - société de HLM notamment - qui s engagent dans des opérations de PSLA. Les opérateurs privés restent réticents à recourir au PSLA, compte - tenu de l obligation de relogement de l accédant en cas de non levée d option». Outre ces quelques éléments, le ministère en charge du logement souligne que le «succès» du PSLA tient aussi à l existence d une «culture de l accession», ou aux politiques volontaristes des élus locaux. La consultation de la répartition régionale et départementale des agréments met en lumière la très grande disparité de situations. Ainsi quatre régions concentrent 60 % des agréments (Midi- Pyrénées : 254, Bretagne : 237 ; Pays de la Loire : 223 et Languedoc Roussillon : 163), et seuls 46 départements sont concernés par le PSLA. Agréments PSLA par département en à à 29 Bas-Rhin, Puy-de-Dôme, Côte d Or, Cher, Corrèze, Meurthe-et-Moselle, Ariège, Lot, Tarn, Bouches-du-Rhône, Ain, Loire Pyrénées-Atlantiques, Cantal, Haute-Loire, Ille-et-Vilaine, Loir-et-Cher, Loiret, Aude, Gard, Aveyron, Hautes-Pyrénées, Eure, Sarthe, Var, Drôme, Haute-Savoie 30 à 49 Gironde, Côtes d Armor, Indre-et-Loire, Haute-Saône, Maine-et-Loire, Mayenne 50 à 70 Hauts-de-Seine, Hérault, Pyrénées-Orientales, Seine-Maritime, Loire-Atlantique Plus de 70 Finistère, Morbihan, Haute-Garonne, Tarn-et-Garonne, Calvados, Manche, Vendée Source : Site FNSCHLM, d après les chiffres communiqués par la DGUHC L accession sociale dans les quartiers PNRU 32 : davantage de projets que de réalisations Pour faciliter la mixité sociale, les opérations d accession sociale à la propriété d un logement neuf situés dans les quartiers en rénovation urbaine et 500 mètres alentour bénéficient d un taux de TVA réduit à 5,5 % (mesures applicable aux opérations réalisées à partir du 17 juillet 2006). Lorsqu elles sont réalisées par une personne morale dans le cadre du PNRU, ces constructions, destinées à des personnes physiques, peuvent également bénéficier d une subvention d un montant maximum de par logement accordée par l ANRU. A titre exceptionnel cette prime peut atteindre par logement dans le cas d un profil d accédants particulièrement modeste, ainsi qu au vu des conditions d acquisition du foncier par le maître d ouvrage. Les aides de l Agence donnent lieu à l établissement d une convention entre l Agence, la collecti- 31 Pour plus de précisions sur le dispositif PSLA et son bilan, voire les réponses apportées par le Ministère en charge du logement aux questions posées, dans le cadre des projets de loi de finances 2006, 2007 et 2008, par la commission des finances, de l économie générale et du plan de l Assemblée Nationale. Mission Ville et Logement, programmes logement, question n DL 36 (PLFI 2008) 32 Voir circulaire de l ANRU du 18 décembre 2006, adressé aux délégués territoriaux de l ANRU et consacrée à l accession sociale à la propriété dans les projets de rénovation urbaine. Voir également sur le site des coopératives d HLM ( la note consacrée aux aides aux opérations d accession sociale en zone ANRU. 23

25 vité locale et l opérateur retenu ; elles sont cumulables avec les dispositifs publics existants ayant pour objectif de favoriser l accession à la propriété (notamment PTZ et PSLA). Le prix de vente des logements bénéficiant des aides de l Agence ne peut dépasser le plafond fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du budget de l économie et du logement concernant la vente de logement dans les opérations d accession des organismes à loyers modérés prévu à l article R du CCH, diminué de la subvention dont a bénéficiée le maître d ouvrage. L étude réalisée par la Fédération Nationale des coopératives HLM mi-2005, consacrée à l accession sociale à la propriété dans les «quartiers ANRU» met en lumière l existence d un volet accession dans de nombreux sites (10 % de la production logement dans les 86 sites analysés, sous forme de construction neuve sociale et libre, mais aussi de vente HLM), ce volet accession n étant toutefois cité que pour mémoire, dans la mesure où les opérations d accession ne constituent pas une volet privilégié des dossiers de rénovation urbaine et ne sont pas envisagées avant la réalisation des interventions de restructuration lourde du quartier. Panorama des aides locales Soutien à la location accession et/ou la vente en accession sociale Les exemples des CA de Chambéry et Nîmes illustrent le soutien aux opérations réalisées au sein des quartiers éligibles au PNRU (vente en accession sociale ou location accession) et dédiées aux locataires du parc social. Le montant alloué par logement est de pour Chambéry Métropole, répartis à parité entre la CA et le conseil général, de pour Nîmes Métropole. Ces aides d un montant relativement élevé touchent un petit nombre de ménages en 2007 (respectivement 30 et 7) et prennent la forme de subventions forfaitaires ou calculées par m 2 de surface utile, ainsi que d une aide à l acquisition foncière pour l une des CA. Dans les deux cas, des clauses anti spéculatives et de sécurisation des accédants figurent dans le contrat de vente. Dans une des conventions, la garantie de rachat peut être mise en jeu, sur demande de l accédant dans les 15 ans à compter de la date d acquisition du bien, avec fixation du montant du rachat intégrant un abattement annuel ; la garantie de relogement, conséquence de la mise en jeu de la garantie de rachat est fixée à la même durée et mise en œuvre à la demande de l acquéreur. Afin de faire bénéficier les acquéreurs d une opération d accession sécurisée (garantie de rachat et garantie de relogement), la CA d Henin Carvin attribue quant à elle une subvention aux ménages achetant un logement neuf vendu en VEFA par une coopérative HLM, dont le montant, fixé à 4 000, ouvre droit au PTZ majoré (seuls les ménages éligibles au PAS peuvent en bénéficier). Soutien à la location-accession (financement PSLA) Les aides allouées aux opérations financées par un PSLA par 10 autres CA (Laval, Montluçon, Pays de Vannes, Saint Brieuc, Morlaix, Caen, Perpignan, Artois communauté, Rodez et Chartres) ne sont pas quant à elles spécifiquement dédiées à des quartiers bénéficiant du PNRU. S agissant des critères d éligibilité liés au ménage, seul le respect des plafonds de ressources PSLA est requis, à deux exceptions près (clause de résidence de 2 ans, plafond de ressources fixé à 90% du plafond PSLA). Quant aux critères liés au logement, seule une CA ajoute une clause de localisation aux critères généraux d obtention d un PSLA (secteurs particuliers définis dans le PLH). 6 CA accordent une subvention versée à l opérateur, 2 conjuguent subvention et vente de foncier à coûts réduits, 1 CA intervient exclusivement sous forme de minoration du prix du foncier ; 1 dernière enfin participe au financement des voieries et réseaux divers (VRD). Le montant des subventions versées aux opérateurs, fixées forfaitairement ou selon un montant décliné par m 2 de surface habitable, est assez variable, la fourchette allant de à

26 Quant à l aide au foncier, elle prend diverses formes : subvention à la commune qui cède le terrain à l opérateur ou cession par la CA, à un prix inférieur au marché, à la commune ou à l opérateur. Dans le cas de la participation aux VRD, l aide atteint les 2/3 de la dépense, plafonnée à Début 2008, Angers Loire Métropole a mis en place une subvention prenant une double forme : prime de versée à l opérateur HLM conjuguée à une prime de en cas de recours à un PASS- FONCIER. Ces deux aides sont portées à en cas de logement répondant aux critères de développement durable définis par la CA. Bien que nous ne disposions pas du bilan des aides attribuées, leur nombre est semble-t-il très modeste (moins d une dizaine par collectivité). De nombreux EPCI ont toutefois signalé leur intention de renforcer ce type d intervention ; à noter par exemple l entrée de la CA Plaine Commune, en Seine Saint Denis, dans l actionnariat de la coopérative d accession sociale à la propriété (CAPS). L action foncière et la production de logements à prix maîtrisés : aperçu Une spécificité des secteurs au marché tendu ; un préalable indispensable à l accession sociale La conjugaison action foncière/aide financière semble être aujourd hui l apanage des secteurs au marché tendu, où les prêts et subventions aux particuliers ne peuvent seuls suffire à rendre possible l accession sociale ou abordable dans le parc neuf. Pour favoriser celle-ci, certaines collectivités locales, où le foncier est particulièrement cher, optent alors pour une politique foncière permettant de proposer aux candidats à l accession, éligibles au PTZ dans la majorité des cas, des logements à des prix inférieurs à ceux du marché libre. A la lumière de la consultation de différents PLH et des informations partielles recueillies par les ADIL, la production de programmes à coûts maîtrisés semble relever tout autant des communes que des intercommunalités. En effet, contrairement à l habitat où les intercommunalités urbaines sont clairement chefs de file des politiques locales, l urbanisme demeure une compétence largement exercée à l échelle communale 33. Outre le fait que l élaboration des PLU relève toujours essentiellement des communes, en dépit des dispositions légales, la mobilisation d outils opérationnels (réserves foncières, droit de préemption urbain et ZAC) relève plutôt, elle aussi, des villes elles-mêmes. Dans son dernier ouvrage 34, Paule Quilichini souligne que nombre d EPCI n ont pas repris dans leurs statuts le droit de préemption communautaire ou l exercent peu, tout comme les CA sont peu nombreuses à utiliser la possibilité de création de ZAC d intérêt communautaire : «d un côté les maires ne souhaitent pas nécessairement voir les groupements de communes s immiscer dans leur politique foncière, de l autre côté, les communautés ne veulent pas user de leur droit d ingérence et privilégient la maturation politique en matière d enjeux communautaires». Enfin, en matière de réserves foncières, la voie du financement de la surcharge foncière semble davantage empruntée que celle de la constitution de réserves foncières, ce qui a une double conséquence. Tout d abord la politique communautaire de l habitat est subordonnée 33 Pour mettre en œuvre et accompagner la politique du logement, les EPCI disposent de compétences en matière d urbanisme et d aménagement ; dans le domaine de «l aménagement de l espace», les CU et CA sont obligatoirement compétentes en matière de planification spatiale (Schéma de Cohérence Territoriale, SCOT), urbanisme opérationnel (ZAC d intérêt communautaire) et organisation des transports urbains. S y ajoutent pour les CU la réalisation des documents d urbanisme (PLU), la constitution de réserves foncières d intérêt communautaire, la voierie et le stationnement (voir annexe 15 : les compétences des CU et CA en matière d habitat et d aménagement de l espace). 34 Paule Quilichini, «La politique locale de l habitat», Paris, Le Moniteur,

27 pour sa mise en oeuvre aux décisions communales, d autre part, le rôle des EPCI reste limité à celui d un financeur et non pas d un décideur». Aperçu sur les politiques locales La production de programmes à coûts maîtrisés ou la participation à la surcharge foncière semble être l apanage d une part des grandes villes et intercommunalités, d autre part des CA et communes de moindre importance situées dans des marchés très tendus et confrontées aux difficultés de logement des actifs (Ile-de-France et secteurs touristiques). Les exemples des CU et CA de Nantes et Aix-en-Provence, ceux des villes de Montpellier et Angers, ainsi que celui de la petite ville du Luc dans le Var illustrent ce propos. Financement de la surcharge foncière : un exemple Depuis octobre 2005, la CA du Pays d Aix en Provence participe au financement du surcoût foncier des opérations destinées à l accession sociale, afin de favoriser le développement d un parc destiné à des ménages primo-accédants ayant vocation à sortir du parc social dans une perspective de trajectoire résidentielle. A la suite d une extension des règles de participation au financement du surcoût foncier des opérations de logements sociaux instauré en 2002, la CA intervient à hauteur de 20 % du surcoût foncier 35 des opérations en construction ou acquisitionamélioration (financement PAS, PSLA ou PTZ), destinés aux locataires du parc social ou en situation précaire, éligibles au PTZ, et dont la maîtrise d ouvrage est assurée par une commune, un bailleur social ou un établissement de crédit immobilier. Des clauses anti-spéculatives figurent au contrat. Production de programmes à coûts maîtrisés : quelques exemples (Voir fiches présentées en troisième partie) Après avoir acheté les terrains, la collectivité locale les cède, le cas échéant via un aménageur, à un promoteur à un prix inférieur de 20 à 25 %, voire 30 % à celui du marché, d où une diminution de la charge foncière ; les logements proposés à la vente sont alors réservés à certains ménages, dont le profil est défini par la collectivité (outre les critères de plafonds de ressources, les jeunes actifs sont particulièrement visés). Ces logements, généralement situés dans des programmes neufs édifiés dans une Zone d Aménagement Concerté (ZAC), sont parfois répertoriés sur les sites Internet des CU et CA (ZAC d intérêt communautaire) ou des villes 36. Le souci majeur des collectivités étant alors de se prémunir contre les reventes spéculatives, une attention particulière est portée aux clauses anti-spéculatives. Outre les clauses d inaliénabilité de 5 à 7 ans et d occupation à titre de résidence principale du logement, certaines collectivités prévoient un droit de préemption renforcé de la commune, le prix de rachat proposé tenant compte du prix initial avec application d un coefficient monétaire (indexation tenant compte de l inflation et/ou de l indice du coût de la construction). Les actes de vente entre commune et promoteur mais aussi promoteur et accédants prévoient ces dispositions. Devant l importance du nombre de candidats, certaines collectivités confient à l ADIL, non pas le soin de définir qui sera bénéficiaire ou non du logement, mais le soin d évaluer la capacité financière des postulants (taux d endettement, apport personnel ), afin de sélectionner des candidats capables de se porter acquéreurs dans de bonnes conditions. 35 Pour le calcul du financement d un logement aidé, des références de prix au m² de surface utile construite sont fixées, au niveau national, pour le coût de la construction et pour celui du foncier. Le surcoût foncier représente la différence entre le prix induit par cette référence et le prix réel des terrains. 36 Voir, à titre d exemples, les sites de Rennes Métropole et de la ville de Nanterre 26

28 Une intervention appelée à se développer La production de logements à coûts maîtrisés et l intégration systématique d un quota de logements dédiés à l accession sociale dans certains programmes neufs semble une pratique de plus en plus répandue, vraisemblablement appelée à se développer à l avenir. L intégration d un volet foncier aux PLH, la création d Etablissements Publics Fonciers à différentes échelles, le souci d assurer une meilleure compatibilité entre PLH et PLU sont autant de signe de l intérêt croissant porté à «la question foncière», celle-ci méritant d ailleurs une approche beaucoup plus détaillée. 27

29 Troisième partie Les aides locales à l accession en vigueur : fiches détaillées par CU ou CA Chaque aide locale en vigueur en mars 2008 fait l objet d une fiche synthétique récapitulant l objet et la nature de l aide, sa date de mise en place, les conditions d éligibilité liées au ménage d une part, au logement d autre part, le montant de l aide accordée. Dans la mesure du possible, figurent également le budget prévisionnel affecté au dispositif, voir les premiers éléments de bilan disponibles ainsi que les contraintes imposées au bénéficiaire. Les aides allouées sont classées en quatre rubriques : - aides (prêts ou subventions) dédiés à l achat d un bien neuf ou ancien - aides (prêts ou subventions) dédiés à l achat d un bien exclusivement neuf - soutien aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux (accession sociale et financement PSLA) - Le soutien à la production de programmes à coûts maîtrisés Les prêts et subventions pour l achat d un bien neuf ou ancien sont présentés sur le site de l ANIL, à la rubrique «aides des collectivités locales. Toute nouvelle aide mise en place par une CA ou CU en 2008 y figurera. Liste des fiches disponibles Rappel : outre les aides accordées par les EPCI, l enquête fait aussi état des aides accordées par la ville centre de la communauté. Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien (Recensement exhaustif) Prêt à taux zéro - CU d Arras - CA d Annecy (C2A) - CU de Nantes (Nantes Métropole) - CA d Orléans (Orléans Val de Loire) - Ville de Toulouse - Ville de Caen - Ville d Amiens Prêt à faible taux - CA de Châteauroux Subventions - CA du Pays de Vannes - CU de Dunkerque (CUD) - CA des Porte du Hainaut (CAPH) - Ville de Marseille 28

30 Les aides à l achat ou la construction d un bien exclusivement neuf (Recensement exhaustif) Prêt à taux zéro - CA de La Rochelle Subventions - CA de Rennes (Rennes Métropole) - CA de la région nazairienne et de l estuaire (CARENE) - CA de Saint Brieuc (Cabri) - CA de Vitré (Vitré Communauté) - CA d Angers (Angers Loire Métropole) - Ville de Bordeaux - Ville de Lorient Le soutien aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux (accession sociale ou financement PSLA) (Recensement partiel) Soutien à l accession sociale et aux opérations PSLA - CA de Chambéry (Chambéry Métropole) - CA de Nîmes Soutien aux opérations PSLA - CA de Laval - CA d Hénin Carvin - CA de Caen (Caen la Mer) - CA de Perpignan (Perpignan Méditerranée) - CA de l Artois (Artois communauté) - CA de Montluçon - CA de Vannes - CA de Saint Brieuc (Cabri) - CA de Morlaix - CA de Chartres - CA du Grand Rodez - CA d Angers (Angers Loire Métropole) Le soutien à la production de programmes à coûts maîtrisés (Quelques exemples) - CU de Nantes - Ville de Montpellier - Ville d Angers - Ville du Luc 29

31 Les aides à l achat d un bien neuf ou ancien Prêt à taux zéro Communauté urbaine d Arras (CU Arras, 62) Objet et nature De l aide Prêt à taux zéro pour achat d un logement neuf ou ancien, destiné à faciliter l accession à la propriété des ménages les plus modestes. Date de mise en place 1996 (prêt «District») liées au logement liées au ménage Montant de l aide accordée Budget prévisionnel, éléments de bilan Contraintes Evolution de l aide Prix plafond d opération de ( F) (non compris le foncier pour le neuf, les frais de notaires et honoraires d agence pour l ancien). Résider ou travailler sur le territoire de la CU depuis 1 an Bénéficiaires d un PTZ de l Etat Jusqu en 2002, PTZ de 4 573, depuis 2003 (prise en charge des intérêts du prêt par la CU d Arras) Prêt distribué par les banques 75 prêts en 2003, 32 en 2005 (compte tenu de la croissance des prix de l immobilier et du foncier, le nombre d opérations correspondant au prix plafond a diminué). Pas de clause anti-spéculative Nouvelle aide 2008 en projet, compte tenu : - de la volonté de la CU d un développement de l accession sociale (un des axes du PLH à échéance 2010) - de l effet levier possible de l aide communautaire sur la solvabilisation des ménages les plus modestes, via l octroi d un PTZ majoré et/ou PASS-FONCIER Communauté d agglomération d Annecy (C2A, 73) Objet et nature De l aide Date de mise en place Septembre 2006 Prêt à taux zéro, s ajoutant au PTZ de l Etat, pour achat d un logement neuf ou ancien liées au logement liées au ménage Montant de l aide accordée Pas de critères particuliers. Bénéficiaires du PTZ Résider ou travailler dans l agglomération depuis au moins deux ans Prêt identique au montant initial du PTZ de l Etat obtenu (montant en vigueur avant le 1 er janvier 2007, date d application de la majoration prévue par la loi ENL) Le montant du PTZ C2A varie donc en fonction de la taille du ménage qui va occuper le logement (exemple ; de pour une personne seule dans l ancien à pour 6 personnes dans le neuf) Les prêts sont instruits et distribués par les 8 banques signataires d une convention avec l agglomération. Brochure disponible sur le site Internet de la communauté d agglomération «le prêt logement de la C2A en 9 questions» Budget prévisionnel, bilan Contraintes Objectif : 333 prêts par an à l échelle de l agglomération, répartis entre les communes en fonction des logements sociaux qu elles ont construit Premier bilan : 243 prêts accordés en 9 mois (bilan au 31 mai 2007 disponible sur le site Internet de la C2A), soit un budget de correspondant à 40 % des intérêts pris en charge - prise en charge de par prêt - (autres financeurs : le conseil général et les communes à hauteurs respectives de 40 % et 20.% des intérêts pris en charge, soit respectivement et ) Aucune 30

32 Communauté urbaine de Nantes (Nantes Métropole, 44) Objet et nature de l aide Date de mise en place Septembre 2006 Prêt à taux zéro, s ajoutant au PTZ de l Etat, pour achat d un logement neuf ou ancien liées au logement liées au ménage Pas de critères particuliers Ménages éligibles au PTZ de l Etat : plusieurs catégories de bénéficiaires du PTZ Nantes Métropole Jeunes ménages (dont le plus âgé à moins de 35 ans) résidant sur le territoire de Nantes Métropole depuis au moins trois ans et qui n ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans Locataires d un logement locatif social depuis au moins 3 ans sur le territoire de Nantes métropole, Personnes handicapées souhaitant acquérir pour elles-mêmes un logement adapté ou à adapter (la personne handicapée doit être l emprunteur ou le coemprunteur) Ménages dont les ressources sont supérieures de 10 % maximum au plafond de ressources du PTZ de l Etat : une seule catégorie de bénéficiaires Ménages familiaux (couples ou familles monoparentales avec au minimum un enfant à charge de moins de 16 ans) qui résident depuis au moins trois ans en location sur le territoire de Nantes Métropole et qui n ont pas été propriétaires de leur logement depuis au moins 2 ans Doublement du PTZ de l Etat (Prêt Nantes Métropole = 2 fois le montant du PTZ de l Etat) Prêt remboursable en 15 ans. Montant de l aide Accordée Prêts complémentaires à taux privilégié (2,25 %) accordé par les établissements financiers (six banques partenaires) signataires de la convention avec Nantes Métropole (pour proposer le PTZ Nantes Métropole, obligation pour les banques d accorder ce prêt) Montant moyen de la participation de Nantes Métropole par logement au titre de la prise en charge des intérêts : Brochure disponible sur le site Internet de la communauté urbaine «le prêt à taux Zéro Nantes Métropole vous aide pour une 1 ère accession à la propriété» Budget prévisionnel, éléments de bilan Objectif : 600 PTZ par an, soit un budget d environ 6 M Prise en charge intégrale des intérêts du PTZ Nantes Métropole par la CU. Au bout de 10 mois (juillet 2007), 994 prêts délivrés, correspondant à un engagement financier de la CU de 7,8 M (84 % de prêts accordés pour l achat d un bien ancien) Contraintes Sans objet 31

33 Communauté d agglomération d Orléans (Orléans Val de Loire, 45) Objet et nature de l aide Objectif de l aide Prêt «vivre en ville», à taux zéro, pour acquisition d un logement neuf, avec priorité donnée aux logements collectifs ou d un logement collectif ancien situé en ZUS Favoriser le parcours résidentiel, faciliter l accession sociale en ZUS, lutter contre l étalement urbain Date de mise en place 1 er juin 2007 Trois secteurs géographiques ont été définis (carte disponible) ; selon les secteurs, le prêt Vivre en Ville concerne : Les logements neufs en collectif Les logements anciens, uniquement en collectif et en zone urbaine sensible (3 ZUS) Les logements neufs, de type maison individuelle sur une petite parcelle (inférieure à 350 m²) liées au logement liées au ménage Critères spécifiques selon la nature du bien immobilier Nature du bien immobilier acquis Secteur 1 Secteur 2 Secteur 3 Ancien uniquement collectif Eligible en ZUS Non éligible Non éligible Neuf en collectif Eligible en totalité Eligible en totalité Eligible en totalité Neuf en individuel Eligible si parcelle < 250 m² Eligible si parcelle <350 m² Eligible si parcelle <350 m² Primo accession Plafonds de revenus fixés en fonction de la composition du ménage Revenu fiscal de référence : 1 personne : personnes : personnes : personnes : personnes et + : Prêt à taux zéro, modulé selon la taille du ménage et le lieu de l acquisition ; plus on s approche du centre, plus le prêt est élevé Le prêt Vivre en ville peut se cumuler, en fonction des revenus, avec le PTZ de l Etat Montant de l aide accordée Nombre de personnes composant le ménage et + Quotité de capital prêté à taux zéro Secteur 1 Secteur 2 Secteur Remboursement sur 15 ans 4 banques distribuent le prêt Vivre en Ville Brochure disponible sur le site Internet de la communauté d agglomération «prêt Vivre en Ville : du rêve à la réalité, la clef de votre agglomération» Budget prévisionnel Contraintes 90 à 100 prêts par an Budget de en 2007 Aucune 32

34 Ville de Toulouse (31) Objet et nature De l aide Prêt à taux zéro, s ajoutant au PTZ de l Etat, pour achat d un logement neuf ou ancien Objectif de l aide Date de mise en place liées au logement liées au ménage Faciliter l accession à la propriété des ménages à revenus limités. Juin 2002, avec révision des conditions d octroi en février 2005 (suite à l extension du PTZ de l Etat à l achat d un bien ancien sans travaux) Logement situé à Toulouse, neuf ou ancien Bénéficiaires du PTZ de l Etat Résider en Haute Garonne à la date de la demande de prêt Seuil d endettement du ménage limité à 33 % 60 % du PTZ de l Etat pour l acquisition d un logement neuf 40 % du PTZ de l Etat pour l acquisition d un logement ancien Montant de l aide accordée Remboursement sur 15 ans Les banques octroyant le PTZ de l Etat proposent le PTZ ville de Toulouse à leurs clients. Le montant de l aide de l Etat variant selon les ressources déterminées à partir du revenu fiscal de référence et de la taille du ménage, ipso facto, même règle pour le PTZ de la ville de Toulouse. Budget prévisionnel, bilan Contraintes En 2005, 592 ménages ont bénéficié de l aide (versement par la ville de ) Pendant les sept premiers mois de 2006, 596 ménages aidés. Assurance obligatoire Ville de Caen (14) Objet et nature De l aide Objectif de l aide Prêt à taux zéro, dénommé «prêt immobilier caennais» (PIC), pour achat d un logement neuf ou ancien Offrir un parcours résidentiel aux caennais, ne pas faire de l accession à la propriété un privilège et éviter le départ des jeunes ménages contraints de s installer à plusieurs kilomètres de la ville. Date de mise en place Février 2007 liées au logement Logement situé à Caen, neuf ou ancien, avec ou sans travaux Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale lors de l année en cours et des deux dernières années précédant l offre de prêt. Résider à Caen depuis un an (cette disposition ne s applique pas aux personnes handicapées faisant l acquisition d un logement adapté en vue de l occuper). liées au ménage Montant de l aide accordée Budget prévisionnel Contraintes Plafonds de ressources fixés en fonction de la composition du ménage Revenu fiscal de référence : 1 personne : personnes : personnes : personnes : personnes et + : Plaquette disponible sur le site Internet de la ville «Etre propriétaire à Caen? Avec le prêt immobilier caennais, la mairie vous accompagne», pour un foyer d une personne seule, pour les autres foyers Remboursement sur 15 ans Aide financière proposée par les établissements bancaires ayant signé une convention avec la mairie de Caen (prise en charge des intérêts par la ville) Pas d éléments de bilan disponibles. Néant 33

35 Ville d Amiens (80) Objet et nature De l aide Objectif de l aide Prêt à taux zéro dénommé Prêt Accession Sociale Amiénois, dénommé «PASA», pour acquisition d un bien neuf ou ancien Favoriser l accession à la propriété des ménages à revenus modestes notamment des ménages avec enfants Date de mise en place Janvier 2007 liées au logement liées au ménage Logement d au minimum 3 pièces principales Logement situé à Amiens Pour les logements anciens, normes de surface et d habitabilité à respecter Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années Bénéficiaire d un PTZ de l Etat Montant de l aide accordée Budget prévisionnel et bilan Contraintes Prêt équivalent au PTZ de l Etat (montant du prêt variable en fonction du type de logement (ancien ou neuf) et de la composition familiale du ménage ; différé total ou partiel de remboursement pour les accédants à revenus modestes) La ville verse aux banques ayant signé une convention avec la ville les intérêts à la place de l emprunteur (4 banques signataires) Bilan en 2008 Aucune Les prêts à faible taux Communauté d agglomération de Châteauroux (36) Objet et nature De l aide Objectif de l aide Prêt à faible taux pour achat d un logement neuf ou ancien avec travaux Soutien à l accession sociale, dans le cadre de la politique mise en place par le Conseil général. Date de mise en place 2000 liées au logement liées au ménage Montant de l aide accordée Budget prévisionnel, bilan Quotité de travaux minimum (20 % de l opération) Plafonds de ressources requis pour l éligibilité au Prêt Accession Sociale (PAS) Prêt accordé par le Comité Départemental d Aide à la Construction (CODAC) Montant : à Taux : 2 % Durée de remboursement : 8 ans Financement conjoint Conseil général, communauté d agglomération de Châteauroux (CA adhérente au CODAC) Budget 2006 : ; 35 à 40 prêts annuels Contraintes Remboursement du prêt en cas de vente. 34

36 Les subventions Communauté d agglomération du pays de Vannes (56) Objet et nature de l aide Subvention pour construction neuve ou achat d un logement neuf ou ancien sans obligation de travaux Objectif de l aide Favoriser l accession à la propriété de locataires déjà résidents sur le territoire communautaire et libérer des logements locatifs sociaux Sécuriser le montage financier pour les ménages pouvant être dissuadés par les prix fonciers Date de mise en place liées au logement liées au ménage Montant de l aide accordée En 2004, suite à l approbation du PLH en 2003 ; (subvention 2004/2009) ; modification au 1 er janvier 2008 (plafonds de ressources et subventions revus pour permettre l attribution d un PTZ majoré). Dans le neuf, superficie maximum de parcelle à respecter : m² à Vannes et en première couronne - 600m² en deuxième couronne Bénéficiaires d un PTZ Locataire (ou hébergé par les parents) depuis plus de 2 ans dans une des communes de la communauté d agglomération Plafonds de ressources correspondant à l éligibilité à un PTZ majoré Subvention de pour les ménages de 1 à 3 personnes Subvention de pour les ménages de 4 personnes et plus Budget prévisionnel bilan Objectifs du PLH : aider 100 ménages par an (recherche d une stabilisation du nombre de PTZ annuels à 350) ; avant la modification du dispositif intervenue au 1 er janvier 2008, pour déclencher la majoration du PTZ, 131 ménages aidés dont 6 en location-accession ont été aidés en 2006, pour d aides accordées (source : rapport d activité 2006 de la CA disponible sur Internet) Contraintes Remboursement à la valeur nominale en cas de revente dans un délai de 10 ans. 35

37 Communauté urbaine de Dunkerque CUD (59) Objet et nature de l aide Objectif de l aide Date de mise en place Subvention pour achat d un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux Permettre aux ménages à revenus modestes d acquérir leur logement tout en restant dans l agglomération 2007 (Suite à l approbation du PLH) Logement de plus de 15 ans pour l ancien ; certificat de conformité aux normes de surface et d habitabilité pour l achat d un logement ancien sans travaux ; maîtrise d oeuvre complète exigée en cas de travaux supérieurs à ou de subvention pour sortie d insalubrité. liées au logement ; critères techniques ou environnementaux Travaux subventionnables dans l ancien : amélioration de l habitat en matière de sécurité, salubrité, économies d énergie, isolation acoustique ou accessibilité et adaptation du logement aux personnes en situation de handicap, dans la mesure où ces travaux figurent sur la liste des travaux subventionnables par l ANAH Les travaux doivent relever d un des objectifs suivants : - travaux de mise aux normes de décence (y compris les travaux de mise en sécurité, sortie d insalubrité ou de péril, éradication de l accessibilité au plomb, éradication de l amiante), - travaux améliorant la performance énergétique des bâtiments (isolation, toiture, menuiseries, chauffage), - travaux permettant de mettre en valeur la richesse patrimoniale du bâtiment (recours matériaux origine, réfection à l identique des façades et éléments de modénature) - travaux d accessibilité et d adaptation du logement Ne pas avoir été propriétaire dans les deux ans qui précèdent l acquisition, sauf mutation professionnelle Plafond de ressources requis : plafonds PAS (prêt accession sociale) Nombre personnes occupant le logement à ne pas Revenu fiscal de référence 2006 dépasser liées au ménage Par pers supplémentaire Un apport personnel est obligatoire ; son montant est examiné en fonction de la situation sociale et familiale du demandeur, ainsi que du montant du projet. Montant de l aide accordée Aide destinée à compléter l apport personnel de l acquéreur, variable selon la localisation et le type de bien acquis : - Subvention plafonnée à pour une construction neuve hors renouvellement urbain ou pour l acquisition d un logement ancien sans travaux - en cas de construction neuve dans un site en renouvellement urbain (foncier déjà urbanisé), subvention portée à Pour un achat dans l ancien avec travaux supérieurs à , subvention à l acquisition plafonnée à et subvention à hauteur de 50 % d un programme de travaux d un montant maximum de L aide est cumulable lorsque les diverses réglementations le permettent avec les autres financements de l accession et de l aide à la réhabilitation (PTZ, prêt PAS, prime ANRU, aides de l ANAH, prêt employeur, dispositif de la CUD pour le foncier différé ) 4 opérateurs agréés par la CUD procèdent à l étude du projet d acquisition du demandeur : l ADIL, le Crédit Immobilier, le CILGERE Nord, le Crédit Foncier Budget prévisionnel, bilan Prévisions pour l année 2007 («Coup de pouce à l accession», Le Mag de la CU de Dunkerque, janvier 2007) : 100 ménages aidés ; budget maximum de Contraintes Signature d une convention entre le propriétaire et la CUD, annexée à l acte de vente (fixe les conditions de versement de l aide et de son montant ou remboursement au prorata en cas de non respect des obligations réglementaires) Délai de 2 ans pour réaliser les travaux après notification de la subvention, porté à 3 ans en cas de versement d aides de l ANAH. Engagement d occupation pendant 9 ans du logement (sauf cas de force majeure : décès, chômage de plus d un an, invalidité, divorce ) 36

38 Communauté d agglomération de la Porte du Hainaut (CAPH, 59) Objet et nature de l aide Subvention pour construction neuve (ménage disposant déjà du terrain ou non) ou achat d un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux Objectif de l aide Favoriser l accession à leur premier logement de familles aux revenus modestes (avec comme corollaire la libération d autant de logements locatifs pour d autres foyers) Date de mise en place 2007 liées au logement Respect des normes de surface et d habitabilité applicables aux opérations financées en PTZ ; en cas d acquisition avec travaux, délai de réalisation des travaux fixé à 3 ans à compter de la date d émission de l offre d avance relative au PTZ L aide doit constituer un complément d apport personnel dans le plan de financement du projet (l apport personnel ne doit pas être supérieur à ) Le montant total des aides (apport personnel, PTZ de l Etat avant majoration et prime de la CAPH) doit être inférieur ou égal à un tiers du coût total de l opération. liées au ménage Aide réservée aux ménages qui n ont jamais été propriétaires (ni d une résidence principale, ni d une résidence secondaire) Au moins l une des personnes composant le ménage doit résider ou travailler sur le territoire de la Porte du Hainaut Bénéficiaires du PTZ de l Etat Montant de l aide accordée Budget prévisionnel, bilan Subvention à hauteur de 35 % du montant du PTZ de l Etat, avant toute majoration ; Plafond maximum d aide fixé à Descriptif de l aide sur le site de la CA, Le magazine de la CAPH de novembre 2007 présente un premier bilan des aides accordées : en 10 mois, 63 futurs propriétaires ont bénéficié d une subvention moyenne de 5 608, soit un budget total de L aide communautaire représente en moyenne 4 % du coût total de l opération, voir 7 % pour certains. Un PTZ majoré a été accordé à 5 ménages. Les bénéficiaires sont dans 9 cas sur 10 des couples, dont 1 sur 2 avec enfants. Contraintes Occuper à titre de résidence principale le logement pendant 5 ans, sauf cas dérogatoires applicables au PTZ. 37

39 Ville de Marseille (13) Subvention intitulée «Chèque premier logement» Objet et nature De l aide Dispositif articulé avec une action visant la baisse des prix d achat : 20% des logements de chaque nouveau programme neuf sont mis en vente au prix maximum de le m² (accords avec les promoteurs) ; dans l ancien, le chèque est réservé aux ventes de logements d un coût maximum de le m². Ces valeurs sont révisées trimestriellement en fonction de l indice BT 01. Programme expérimental de deux ans (2007 & 2008) Objectif de l aide Favoriser l accession à la propriété de jeunes ménages Date de mise en place Début 2007 liées au logement liées au ménage Achat d un logement neuf dans un programme labellisé au prix de /m² Achat d un logement ancien à un prix inférieur ou égal à /m² et conforme au décret sur le logement décent. Plafonds de ressources PLS Habiter le territoire de Marseille Métropole depuis au moins 1 an N avoir pas été propriétaire depuis au moins 2 ans L aide de la ville est couplée à une aide de la banque du même montant. Cependant, l aide de la ville étant placée sur un compte rémunéré, elle est légèrement supérieure. Montant de l aide accordée Cette aide se décline sous forme d un allègement de la mensualité pendant les 10 premières années de crédit (environ 10 % des mensualités pendant 5 ans et 5 % de la sixième à la dixième année) ; elle est modulée en fonction de la composition familiale (5 000 pour une personne seule, pour un couple sans enfants, pour un ménage avec un enfant, pour un ménage avec deux enfants ou plus) Mise à disposition gratuite, en sus, pendant 15 ans, du parking correspondant au logement. Partenariat Ville de Marseille, Caisse des dépôts et consignations, organismes bancaires et promoteurs immobiliers. Budget prévisionnel, bilan Contraintes La ville espère contribuer à achats par an en 2007 et 2008, répartis à égalité entre neuf et ancien. Seulement une cinquantaine de chèques attribués en septembre 2007 (source : journaux régionaux) Conserver le bien pendant 5 ans 38

40 Les aides à l achat ou la construction d un bien neuf Prêt à taux zéro Communauté d agglomération de La Rochelle (CdA La Rochelle, 17) Objet et nature De l aide Prêt à taux zéro, s ajoutant au PTZ de l Etat et déclenchant sa majoration Objectif : fluidifier l occupation du parc social en facilitant la mobilité résidentielle Date de mise en place Délibération du conseil communautaire du 28 septembre 2007 liées au logement liées au ménage Le PTZ majoré de l Etat est réservé au logement neuf. au PTZ Prêt réservé aux locataires du parc social de la communauté d agglomération PTZ CdA d environ pour un ménage jusqu à 3 personnes PTZ CdA d environ pour un ménage de 4 personnes ou plus Prêt remboursable en 15 ans. Montant de l aide accordée L apport de la CdA (versé à la banque) constitue les intérêts du prêt et correspond au plancher défini par l Etat (3 000 à selon la composition du ménage) Convention type signée avec les trois organismes bancaires les plus concernés par le PTZ (Caisse Epargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel) Plaquette disponible sur le site Internet de la CA «Profitez du prêt à taux zéro de la CA de La Rochelle» ; Budget prévisionnel, réservés au BP 2008 Contraintes Aucune : objectif de libération du parc social recherché. 39

41 Subventions Communauté d agglomération de Rennes (Rennes métropole, 35) Objet et nature de l aide Objectif de l aide Aide à l achat de logements neufs, individuels, collectifs ou semi-collectifs construits et mis en vente par les promoteurs Permettre la mise en œuvre des objectifs du PLH en matière d accession aidée, soit un objectif annuel de 600 logements répartis entre PSLA, accession très sociale et accession abordable. Le volume annuel moyen de logements neuf, défini dans le PLH 2005/2012, comprend 50 % de logements bénéficiant d interventions publiques (pour moitié en locatif social et pour moitié en locatif intermédiaire ou accession aidée), afin de favoriser mixité sociale et générationnelle. Date de mise en place Antérieur à 2007 liées au logement Acquisition d un logement dans des programmes précis, avec un prix de vente plafonné à TTC/m2 habitable, stationnement compris ; en cas de stationnement souterrain, ce prix peut être porté à TTC liées au ménage Primo-accédant Bénéficiaire du PTZ Ressources correspondant au plafond d éligibilité au parc HLM au 1 er janvier de l année en cours Au moins une personne du ménage doit demeurer dans une commune de Rennes Métropole ou travailler sur Rennes Métropole. L aide à l acquisition est variable selon le taux de différé du PTZ ; elle est versée directement au promoteur et vient en déduction du prix de vente. Montant d aide en fonction du différé du PTZ Différé à 100 % Différé à 75 % Différé à 50 % Sans différé Montant de l aide accordée A noter : - cette aide peut se cumuler avec celle du Conseil général Différé à 100 % Différé à 75 % Différé à 50 % Sans différé pour les locataires HLM Outre l aide à l acquisition, Rennes Métropole verse aussi une aide au foncier au promoteur pour aboutir à ces prix plafonds (aide de à par logement) Descriptif de l aide et présentation des programmes d accession sociale consultables sur le site de Rennes Métropole Contraintes Obligation de remboursement de l aide au prorata du temps d occupation en cas de revente dans les 10 ans. 40

42 Communauté d agglomération région nazairienne et de l estuaire (CARENE, 44) Objet et nature De l aide Subvention directe à l'acquéreur pour l'achat d'un logement neuf en résidence principale visant à favoriser l'accession très sociale à la propriété Date de mise en place Mars 2007 liées au logement liées au ménage Montant de l aide accordée Budget prévisionnel Contraintes Logements labellisés par une convention entre la commune, la CARENE et l'aménageur Prix de vente limité et économie d opération contrôlée (limitation du foncier et des frais de maîtrise d ouvrage) Respect de la qualité urbaine, technique et environnementale Ménages primo accédant éligibles au PTZ de l'etat Ayant au moins un enfant vivant au foyer (enfant à charge au sens fiscal) Revenus inférieurs au plus bas des plafonds PLUS ou PTZ pour un ménage avec un enfant pour un ménage avec deux enfants pour un ménage avec trois enfants Opération expérimentale limitée à 200 logements Budget alloué de Clauses anti-spéculatives contractuelles Communauté d agglomération de Saint-Brieuc (CABRI, 22) Objet et nature De l aide Construction ou acquisition d une résidence principale neuve sur l agglomération Objectif de l aide Conformément aux objectifs du PLH 2005/2010, faciliter l accès au logement des jeunes ménages modestes désireux d accéder à la propriété «coup de pouce financier permettant d atténuer les hausses immobilières et foncières, tout en privilégiant une gestion durable du foncier et la qualité des constructions neuves» Date de mise en place 1 er juillet 2007 liées au logement liées au ménage Montant de l aide Accordée Contraintes Respect de la réglementation thermique 2005 (copie de l étude de performance énergétique ou synthèse de l étude thermique justifiant que la construction est conforme à cette réglementation à fournir) Pour les constructions neuves, superficie maximum des parcelles fixée à : m² à Saint Brieuc et en première couronne (6 communes) m² en deuxième couronne (8 communes) Bénéficiaires du PTZ Ménages de 2 personnes ou plus Revenu imposable n excédant pas 70 % des plafonds d éligibilité au PTZ Ménage de 2 à 3 personnes : aide de 3 000, qui déclenche une majoration du PTZ de Ménage de 4 personnes ou plus : aide de 4 000, qui déclenche une majoration du PTZ de Plaquette disponible sur le site de la CA, Ne pas revendre le logement pendant une durée minimale de 5 ans (sauf cas de force majeure à caractère familial ou professionnel), sous peine d un remboursement total de l aide versée. 41

43 Communauté d agglomération de Vitré (Vitré communauté, 35) Objet et nature de l aide Objectif de l aide Aide pour l obtention de la majoration du PTZ et/ou du PASS-FONCIER Permettre aux ménages accédants de bénéficier d une majoration du PTZ de l Etat et/ou du PASS-FONCIER (aide complémentaire à l aide du Département) Répondre ainsi aux souhaits de parcours résidentiel des ménages - notamment les locataires du parc social - dans une perspective de libération de logements. Date de mise en place Juin 2007 liées au logement liées au ménage. Superficie du terrain inférieure ou égale à 750 m2 et d un coût inférieur ou égal à HT. Prix de vente du logement inférieur ou égal à HT/ m² de surface utile (conditions définies par le conseil général) Obtenir l aide du Conseil Général et être éligible à un PTZ majoré et/ou d un PASS- FONCIER : - Bénéficiaires d un PTZ de l Etat - Locataire du parc social pour les PTZ sans différé Aide de à selon le niveau de ressources du ménage et l aide du conseil général (objectif : aboutir à une aide globale de ou de pour tous les ménages) Montant de l aide accordée Plafonds de revenus < et < et < > si locataire HLM Différé du PTZ 100 % 75 % 50 % 0 % Aide du département Aide de Vitré Communauté 3 personnes 4 personnes max et + max Budget prévisionnel pour l exercice 2008 Contraintes Habiter le logement pendant une période minimum de 5 ans, ne pas le louer ou le mettre en vente pendant cette même période. (contraintes identiques à celle du Conseil Général) Communauté d agglomération d Angers (Angers Loire Métropole, 49) Objet et nature de l aide Subvention à l acquisition d un logement neuf (habitat groupé ou collectif), déclenchant la majoration du PTZ ou la mobilisation du PASS-FONCIER Objectif de l aide Aide communautaire visant à dynamiser l accession sociale, dans le cadre des objectifs de production de logements du PLH approuvé fin 2007 (soutien au logement abordable - locatifs sociaux et intermédiaires mais aussi accession sociale -) Date de mise en place Janvier 2008 liées au logement liées au ménage Communes de l agglomération sous réserve de l octroi d une subvention au moins égale à celle d Angers Loire Métropole par la commune ou le conseil général. Primo accédants Plafond de ressources d éligibilité au PTZ majoré ou au PASS-FONCIER Prime de s ajoutant à la prime accordée par une autre collectivité. Montant de l aide Accordée Budget prévisionnel Contraintes Prime portée à en cas de logement répondant aux critères de développement durable défini par Angers Loire Métropole dans le cadre du référentiel établi par l agglomération (réduction des consommations énergétiques, réduction des consommations d eau potable, amélioration de l air intérieur) - charte à intervenir en Objectif : 160 logements au maximum Non précisées 42

44 Ville de Lorient (56) Objet et nature de l aide Objectif de l aide Subvention à l acquisition d un logement neuf déclenchant la majoration du PTZ Favoriser l accession de ménages à ressources modestes, mais aussi favoriser la rotation dans le parc social en permettant un véritable parcours résidentiel aux locataires. Date de mise en place Délibération du 29 mars 2007 liées au logement Ménages issus du parc privé : Construction ou achat d un logement neuf (collectif ou individuel) de plus de 60 m² Ménages issus du parc locatif social : Logement neuf, sans aucun critère de superficie exigé au PTZ majoré liées au ménage Montant de l aide accordée Contraintes Critères supplémentaires (plus restrictifs que les critères nationaux) : Ménages issus du parc privé : - couples dont l un des 2 conjoints a 35 ans ou moins avec ou sans enfant(s) ; - personnes seules de 35 ans ou moins avec enfants ; Ménages issus du parc social : - Pas de critère d âge ni de composition familiale pour les ménages de 3 personnes et moins pour les ménages de 4 personnes et plus En cas de revente dans un délai inférieur à 10 ans (sauf motif grave : perte d emploi, séparation, invalidité ou longue maladie, décès), le bénéficiaire devra rembourser la subvention octroyée Ville de Bordeaux (33) Objet et nature De l aide Objectif de l aide Date de mise en place liées au logement liées au ménage Subvention pour acquisition d un logement neuf dans le cadre du dispositif «PTZ majoré» ou PASS-FONCIER Profiter de l opportunité offerte par les nouveaux dispositifs nationaux (PTZ majoré et Pass Foncier liés aux aides locales) pour faciliter l installation à Bordeaux de jeunes ménages, dans un contexte marqué par des prix de vente rendant difficiles l accession des primo accédants à revenus moyens et modestes. Délibération du conseil municipal le 24 septembre 2007 ; Les aides prennent fin au 31/12/2010 (comme le dispositif PTZ majoré) Logement situé à Bordeaux. Eligibilité au dispositif PTZ majoré de l Etat ou au dispositif PASS-FONCIER (plafonds de ressources inférieurs au plafond PSLA) Les aides accordées dans le cadre du dispositif PTZ majoré et PASS-FONCIER ne sont pas cumulables. Montant de l aide Accordée Budget prévisionnel et bilan Contraintes Règles communes aux deux types d aide : - la subvention accordée à l accédant ; elle est versée soit au notaire (acquisition du logement, acquisition du terrain), soit au constructeur s il s agit d une opération de construction -le montant de l aide est fixé au seuil minimum requis pour le déclenchement du PASS- FONCIER ou PTZ majoré, soit jusqu à 2 personnes devant occuper le logement. A partir de 3 personnes, aide de la ville portée à (soit un montant supérieur de à au seuil minimal) Coût prévisionnel annuel de l aide de la Ville : soit environ 150 subventions attribuées au titre de l aide au PTZ majoré et au PASS-FONCIER, pour un montant moyen de L aide de la Ville reste acquise au bénéficiaire si l occupation du logement est d au moins 5 ans. En cas de cession avant 5 ans (vente, donation, démembrement du droit de propriété, apport en société), l aide doit être reversée à la Ville dans les 3 mois de la survenance de l évènement. La clause de remboursement ne s applique pas en cas de décès. 43

45 Le soutien aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux (accession sociale et financement PSLA) Accession sociale et PSLA Communauté d agglomération de Chambéry (Chambéry Métropole, 73) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Montant de l aide accordée Programme et budget prévisionnel Subvention pour construction neuve dans deux quartiers classés en zones urbaines sensibles, concernés par le programme national de rénovation urbaine (PNRU) «Dans le cadre de la diversification de l offre d habitat dans les secteurs où il y a forte concentration locative, retrouver de l accession sociale et du locatif privé qui favoriseraient le parcours résidentiel des locataires» Extrait du PLH de Chambéry Métropole, programme d actions 2007 Aide mise en place en 2007 Liées au logement - Quartiers concernés par le programme national de rénovation urbaine (Les Hauts de Chambéry et le Biollay) - Opération conforme au projet de rénovation urbaine défini par la collectivité (localisation, nature et typologie des logements ) - Application d une démarche de qualité environnementale - Prix de vente plafonné (minoré de 15 % par rapport aux plafonds légaux de l accession sociale) Liées au ménage - Plafonds de ressources à respecter (plafonds PLS) - Priorité de vente aux locataires directement concernés par les déconstructions et les habitants des ZUS, et plus généralement aux habitants du parc locatif social. 100 / m² de surface utile Aide versée aux organismes de constructions quel que soit le montage (location-accession ou accession sociale) Signature d une convention entre Chambéry Métropole et le maître d ouvrage 200 logements en accession sociale sont inscrits dans la convention avec l ANRU et bénéficient de financements de l Agence, dont une trentaine en Pour les 170 logements à financer à partir de 2008 environ 1,4 millions pour Chambéry Métropole, 1,4 millions pour le département et 1,7 millions pour l ANRU. Contraintes Inscription au contrat de vente de clauses anti spéculatives et de sécurisation des accédants Communauté d agglomération de Nîmes (Nîmes Métropole, 30) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Montant de l aide accordée Budget prévisionnel, bilan Contraintes Participation financière aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux et à titre exceptionnel d autres organismes institutionnels - programmes conformes à la charte nationale «maison à » - opérations réalisées au sein des quartiers ANRU (objectifs : favoriser les parcours résidentiels des ménages sur le territoire communautaire en permettant la diversification de l offre de logements ; permettre une meilleure rotation dans le parc social) Aide mise en place en 2006 Locataires du parc social, respect de plafonds de ressources et primo-accédant Autres critères mis en place pour chaque opération retenue (grille de cotation à partir de la composition familiale, du mode de financement de l opération ) Subvention de par maison pouvant être porté à en zone ANRU En cas d acquisition du foncier auprès d un propriétaire privé, aide à hauteur de 25 % maximum du coût de l acquisition, sous réserve que le prix de vente de la maison n excède pas 1200 HT le m², base ICC 2006 (aide au cas par cas) 55 logements en accession sociale prévus au titre de la reconstitution de l offre dans les quartiers ANRU ; 7 maisons à livrées en 2008 (subventions de allouée par Nîmes Métropole au bailleur social, dont d aide à l acquisition foncière) Inscription au contrat de vente de clauses anti spéculatives et de sécurisation des accédants 44

46 Communauté d agglomération d Henin Carvin (62) Objet et nature de l aide Date de mise en place 2007 Subvention pour acquisition d un logement neuf vendu en VEFA (vente en état futur d achèvement), construit par une coopérative HLM (sécurisation du parcours) liées au ménage liées au logement Plafonds de ressources PAS à respecter Mobilisation du Pas et du PTZ par l acquéreur Taux d endettement lié à l accession ne dépassant pas un taux d effort moyen de 27 %, voire 30 % Attachement au territoire (résidant depuis plus de 3 ans sur le territoire communautaire, activité professionnelle sur le territoire, rapprochement familial ) Opérations de logements neufs vendus en VEFA Opérations offrant la sécurisation du parcours résidentiel par le biais d un contrat de sécurisation (garantie de rachat, garantie de relogement, assurance «perte à la revente») Logements construits par les coopératives HLM susceptibles d intervenir sur le territoire de la communauté (Coopartois, Escault Habitat, Copronord, Accecura, Habitat du Nord Coop et tous autres promoteurs remplissant les conditions de sécurisation demandées Opérations conformes aux orientations du PLH Montant de l aide accordée Contraintes Subvention de 4 000, ouvrant droit à une majoration de PTZ de à selon la composition familiale. Opérations intégrant des clauses anti-spéculatives Le soutien à la location accession (financement PSLA) Communauté d agglomération de Laval (53) Nature et objectif de l aide Montant de l aide accordée Contraintes Soutien à l acquisition de logements neufs financés avec un PSLA grâce à un dispositif en trois étapes : minoration du coût du foncier, minoration du prix de la vente et prime versée à l opérateur. Liées au logement Prix de vente du logement plafonné à 90 % du plafond déterminé pour l obtention du PSLA par m² de surface utile Liées au ménage Revenus (à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut du contrat de locationaccession) inférieurs à 90 % du plafond de ressources déterminé pour l obtention d un PSLA. - Laval Agglomération se porte acquéreur des terrains à bâtir et les revend à des prix limités : prix plafonnés à 50 /m² (communes de zone B2, soit les 3 communes au cœur de l agglomération) ou 40 /m² (17 communes de zone C) - Prime versée à l opérateur destinée à augmenter la part acquisitive (3 375 en zone B2 et en zone C) Le logement destiné à être occupé à titre de résidence principale pendant toute la durée ouverte pour le rachat (soit 15 ans) 45

47 Communauté d agglomération de Caen (Caen la mer, 14) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Subvention à titre expérimental et non systématique d opérations de location-accession. Aide mise en place en 2005 au PSLA Montant de l aide accordée Subvention de 30 / m² de surface habitable, versée à l opérateur social Subvention plancher : / logement Subvention plafond : / logement Communauté d agglomération de Perpignan (Perpignan Méditerranée, 66) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Montant de l aide accordée Soutien aux opérations de location accession (PSLA) par atténuation des surcharges foncières ; aide mise en place en mai En cas de surcharge foncière, aide versée soit à la commune qui cède le terrain, soit à l opérateur, par le Fonds d Intervention foncière (FIF) 45 /m² de Surface hors œuvre nette (SHON), auquel est appliqué un coefficient de pondération de 0,45 Communauté d agglomération de l Artois (Artois Communauté, 62) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Montant de l aide accordée Soutien à la réalisation de logements en location avec option d achat Aide destinée à répondre à «une demande insatisfaite sur le marché, en permettant à des ménages à ressources modestes ne disposant pas d un apport personnel suffisant d accéder à la propriété sur une durée longue et dans le cadre d un dispositif sécurisé» (extrait de la délibération en date de mars 2006) au PSLA Priorité accordée à la partie ouest du territoire, en particulier au bassin minier, afin d améliorer les possibilités de parcours résidentiel (territorialisation retenue dans le PLH) Subvention de par logement ; plafond par opération : (soit 20 logements) Communauté d agglomération de Montluçon (03) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Aide à l acquisition dans le cadre d une opération de location accession, via la prise en charge des frais de voierie et réseaux divers (VRD) Octobre 2006 Montant de l aide accordée Critères d obtention du PSLA Prise en charge des VRD des logements locatifs avec option d achat, à hauteur des 2/3 d un plafond maximum de , soit pour la CA, le tiers restant devant être financé par le locataire accédant, dans le cadre du contrat avec le bailleur social. 46

48 Communauté d agglomération du Pays de Vannes (56) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Aide aux opérations de location accession, en sus des subventions pour construction neuve ou achat d un logement neuf ou ancien (voir fiche descriptive chapitre précédent) Favoriser l accession à la propriété de locataires déjà résidents sur le territoire communautaire et libérer des logements locatifs sociaux Aide expérimentale (6 ménages aidés en 2006) Locataire depuis plus de 2 ans dans une des communes de la communauté d agglomération Montant de l aide Subvention versée à l acquéreur : Communauté d agglomération de Saint Brieuc (22) Nature et objectif de l aide Montant de l aide accordée Subvention dans le cadre d un achat en location-accession (PSLA), destinée à aider les ménages modestes issus du parc locatif social à accéder à la propriété de manière progressive et sécurisée. au PSLA Aide de versée aux organismes HLM réalisant des opérations de location-accession. Communauté d agglomération de Morlaix (29) Nature de l aide et date de mise en place Objectif de l aide Montant de l aide accordée Subvention dans le cadre d une opération de location-accession, (programme PLH 2007 / 2012) Favoriser la diversification de l offre de logements au PSLA Aide de par logement, dont 500 pour la collectivité et 500 pour l opérateur Communauté d agglomération de Chartres (28) Nature et objectif de l aide Participation aux opérations de construction ou d acquisition de logements neufs faisant l objet d un contrat de location-accession (financement PSLA), dont les bénéficiaires sont des organismes HLM, SEM ou promoteurs privés (VEFA) Subvention allouée par Chartres Métropole et le Conseil régional dans le cadre du contrat régional d agglomération de Chartres. Montant de l aide accordée Type de financement Subvention du fonds (Contrat Régional d Agglomération de Chartres) Part Chartres Part Région Total fonds Métropole PSLA / logt / logt / logt PSLA avec label ou certification incluant des performances énergétiques / logt / logt / logt 47

49 Communauté d agglomération du Grand Rodez (12) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Montant de l aide accordée Dans le cadre du PLH, afin de favoriser la réalisation d opérations mixtes de logements (privé/hlm, location / accession), mise en place d un fonds d intervention foncière et, à titre expérimental, aide directe aux opérateurs sociaux. Aides mises en place en 2007 et 2008 Dans le cadre du fonds d intervention foncière (achat de terrain par la collectivité et revente à des opérateurs), cession du terrain à un tarif inférieur au prix de revient. Subvention à hauteur de / logement en cas de financement PSLA, avec maîtrise d ouvrage par un opérateur social. Communauté d agglomération d Angers (Angers Métropole, 49) Objet et nature de l aide Objectif de l aide Participation financière aux programmes en accession sociale développés par les bailleurs sociaux Aide communautaire visant à dynamiser l accession sociale, dans le cadre des objectifs de production de logements du PLH approuvé fin 2007 (soutien au logement abordable - locatifs sociaux et intermédiaires mais aussi accession sociale -) Date de mise en place Janvier 2008 liées au logement liées au ménage Montant de l aide Accordée Budget prévisionnel et bilan Contraintes Communes de l agglomération sous réserve de l octroi d une subvention au moins égale à celle d Angers Loire Métropole par la commune ou le conseil général. Primo accédants Ménages éligibles au PSLA Deux types de primes cumulables : (s ajoutant aux primes accordées par une autre collectivité) Prime de versée aux bailleurs sociaux Prime portée à en cas de logement répondant aux critères de développement durable défini par Angers Loire Métropole dans le cadre du référentiel établi par l agglomération (réduction des consommations énergétiques, réduction des consommations d eau potable, amélioration de l air intérieur) - charte à intervenir en 2008 Prime de (ou si respect des critères environnementaux), en cas de recours à un PASS-FONCIER Objectif : 60 logements au maximum Non précisées 48

50 Le soutien à la production de foncier à coûts maîtrisés Communauté urbaine de Nantes (Nantes Métropole, 44) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Dans le cadre des orientations définies par le PLH, mise en place d un dispositif en faveur de l accession abordable, pour «redonner aux ménages à revenus intermédiaires des possibilités d itinéraire résidentiels sur l agglomération et pour solvabiliser les primo - accédants et les aides à acheter un bien sur le territoire de Nantes Métropole». Délibération de mars 2007 qui pose les bases d une démarche partenariale à construire le plus en amont des projets avec les communes puis les aménageurs et les promoteurs pour assurer la production de logements à prix abordables Primo-accédants de revenus PTZ ou PLS (suivant contexte de l opération ou de la commune) Montant de l aide accordée Vente de logements à des prix minorés de 20 à 25 % par rapport aux prix du marché libre, soit entre 2200 et 2400 / m² habitable. Pour parvenir à ces prix de vente maîtrisés, la charge foncière est cédé aux opérateurs par l aménageur à un prix minoré (200 à 220 /m² SHON). Ce dispositif n est applicable que dans les opérations d aménagement publiques sous convention tripartite Commune/Aménageur/Nantes Métropole. Pour disposer des terrains constructibles nécessaires au soutien à la production de logements à court, moyen et long terme (programme du PLH), Nantes Métropole a mis en place des outils tels que le «programme d action foncière habitat», adopté en juin 2004, avec un objectif d acquisition de 25 ha / an. Contraintes L application de clauses anti-spéculatives aux opérations d accession abordables aidées par les collectivités est exigée. Un cadre anti-spéculatif, fondé sur l instauration d un droit de préemption conventionnel exercé par Nantes Métropole, est en cours d élaboration pour être proposé aux communes et à leurs aménageurs pour sécuriser l accession abordable dans la durée. Ville de Montpellier (34) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Soutien à l accession abordable, via la production de logements neufs à prix maîtrisés en ZAC (objectifs de production de logement et mixité sociale définis dans le PLH) Au sein de chaque zone d aménagement, construction d 1/3 de logement social, 1/3 de logement intermédiaire, locatif (PLS) ou en primo-accession à la propriété et 1/3 de logement privé sans plafond de revenu. Liées au ménage - primo - accédants - plafonds de ressources inférieurs à 125 % du plafond PTZ. Montant de l aide accordée Politique d acquisition foncière par la Ville, via une société d économie mixte, avec revente aux primo - accédants à un prix inférieur d environ 30 % à celui du marché (2 000 et du m² de surface habitable, contre à du m² pour le marché libre). Eléments de bilan Contraintes Sur 885 logements intermédiaires réalisés ou en cours, 590 logements ont été réservés à la primo - accession ; 70 % des acquéreurs ont entre 24 et 35 ans, 75 % ont mobilisé un PTZ de l Etat et 29 % n avaient aucun apport personnel. Coût pour la ville : 6M en deux ans, soit environ par logement et près de 100 par m², pour l ensemble des logements intermédiaires (locatif et accession) (Source : bilan figurant sur le site Internet de la ville) Occupation en résidence principale pendant 5 ans, sauf cas de force majeure, et revente au prix d acquisition indexé à un primo-accédant. 49

51 Ville d Angers (49) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Pour faciliter l accession à la propriété au plus grand nombre, la ville propose aux promoteurs de s engager à ses côtés, notamment sur un prix plafond pour les logements neufs. Favoriser la mixité sociale dans le secteur concerné («plateau Mayenne Capucins» au nord de l agglomération), par un projet de construction de logements comprenant logement locatif social, logements intermédiaires et accession à la propriété aidée ou non. Chaque programme privé doit prévoir 20 % de logements en accession aidée. Programme 2008 Montant de l aide accordée Contraintes La ville d Angers baisse le prix de vente du terrain dont elle est propriétaire, baisse que le promoteur s engage à répercuter dans le prix de vente des appartements concernés. Le label «Habiter Angers» permet aux particuliers d identifier les opérations qui bénéficient du soutien de la ville et sont proposées à un coût inférieur à celui du marché. (Extrait d Info Métropole n 16, décembre janvier 2008, disponible sur le site Internet de l agglomération). L acheteur ne doit pas revendre son appartement avec une plus value dans les cinq années suivantes, sauf exception. Ville du Luc (83) Nature et objectif de l aide, date de mise en place Montant de l aide accordée Contraintes Proposer un programme immobilier aux primo-accédants à des prix de vente inférieurs aux prix du marché grâce à la mobilisation d une réserve foncière (terrain acquis en 2001), négociation avec un promoteur pour définir un programme immobilier de mixité sociale, alliant location et accession. Programme proposé fin Etre primo accédant Résider au Luc ou y travailler depuis plus de 2 ans Revenus plafonnés à 125 % du plafond PLS Taux d endettement maximum, tous prêts confondus, de 33 % 42 appartements du T1 au T4 et 4 villas proposés au prix plafonné de du m², sur un programme d une soixantaine de logements. Clause d inaliénabilité pendant 7 ans ; occupation en résidence principale. Rencontre obligatoire avec l ADIL pour un diagnostic financier (une centaine de candidats rencontrés). 50

52 Synthèse La question de l accession sociale dans les communautés urbaines et communautés d agglomération : une préoccupation croissante Les communautés urbaines, communautés d agglomération et syndicats d agglomération nouvelle, au nombre de 184 au 1 er janvier 2006, 191 au 1 er janvier 2008, regroupent plus de 50 % de la population française et quelques communes, quasi exclusivement urbaines, où résident la majorité des locataires, candidats potentiels à l accession à la propriété. En dépit d une indéniable variété de situations entre intercommunalités, les prix observés sont souvent bien plus élevés que ceux des secteurs ruraux ou périurbains plus lointains, et les opérations financées avec un PTZ plus rares que dans les communautés de communes, comme le révèle l analyse des PTZ accordés en Dans un tel contexte, de nombreuses «intercommunalités urbaines» partagent avec l Etat le souci d offrir aux candidats à l accession une possibilité de parcours résidentiel et de favoriser la mobilité dans le parc social. Dans une perspective de lutte contre l étalement urbain, elles mettent l accent sur la nécessité de retenir sur leur territoire les ménages jeunes et actifs, enclins, par choix ou par nécessité financière, de s éloigner de leur lieu de travail pour accéder à la propriété. L élaboration de nouveaux PLH intégrant la question de l accession sociale est alors un moment privilégié de réflexion et de mise au point d une stratégie dans ce domaine, via notamment la définition d objectifs chiffrés de construction neuve, la définition d une politique foncière, mais aussi la mise en place d aides financières dédiées au parc existant et/ou au parc neuf, en accompagnement des dispositifs nationaux (extension du PTZ à l ancien sans obligation de travaux en 2005, PTZ majoré et PASS-FONCIER en 2007). Les enjeux ne sont toutefois pas les mêmes selon les territoires et les prix du marché ; certains EPCI estiment que l accession sociale existe dans le neuf et /ou le parc existant et n appelle pas d intervention particulière là où d autres jugent a contrario que les prix très élevés l interdisent aux ménages modestes ; d autres encore se déclarent hostiles à ce type d intervention et privilégient la construction de logements locatifs sociaux ou la réhabilitation du parc locatif tant social que privé. Entre ces positions extrêmes, nombre de collectivités estiment utile une intervention ciblée, destinée à faciliter l accession sociale de ménages résidant et/ou travaillant déjà sur le territoire communautaire. Dans les marchés les plus tendus, la distinction introduite dans les PLH entre accession sociale et accession dite «abordable» fonde nombre de politiques locales, notamment celles visant à la production de programmes à prix maîtrisés, inférieurs, généralement de 20 à 25 %, au prix du marché, parfois destinés à des ménages à revenus dits «intermédiaires», supérieurs au plafond d éligibilité au PTZ. Ainsi, si les aides des CU et CA sont surtout dévolues au parc locatif social et à l amélioration de l habitat privé, nombre d entre elles ayant considérablement renforcé leur intervention financière à l occasion de la signature d une convention de délégation des aides à la pierre 37, les «intercommunalités urbaines» ont à l évidence la capacité d intégrer des aides à l accession sociale à leur budget logement, une telle décision relevant avant tout de choix politiques et d arbitrages budgétaires. L enquête exhaustive menée auprès de l ensemble des CU et CA par le réseau des ADIL, avec le concours de l Assemblée des Communautés de France (AdCF) dans les départements sans ADIL offre à cet égard une bonne connaissance des aides locales en vigueur au premier trimestre 2008, un an après l adoption des dispositifs nationaux liés au logement neuf. 37 Soit en 2007, 85 % des CU (12) et 1/3 des CA (55) 51

53 Un nombre modeste d aides locales mais une montée en régime en 2007 Début 2008, et hors opérations financées par un PSLA, 10 % des CU et CA allouent une aide financière directe aux primo-accédants (15 EPCI sur 150 réponses). En y ajoutant les 6 villes centres dans le même cas et les 2 nouveaux EPCI signalés par les ADIL 38, 15 % des intercommunalités urbaines sont concernées, ce taux ayant considérablement progressé en En effet, alors qu auparavant, très peu de collectivités accordaient leur soutien à l accession sociale (8 EPCI ou villes), 15 aides nouvelles ont vu le jour depuis 2007, dont 80 % expressément liées au PTZ majoré et/ou PASS-FONCIER, et par là-même réservées au parc neuf. Après une période 2006/2007 caractérisée par la prépondérance des prêts à taux zéro locaux, essentiellement destinés à compléter le prêt à 0 % de l Etat, récemment ouvert à l acquisition de logements anciens sans obligation de travaux, la mise en place de subventions majoritairement destinées au parc neuf (9 collectivités) caractérise la période 2007/2008, et ce surtout dans l ouest de la France, terre traditionnelle d accession. Des critères d éligibilité aux aides locales généralement restrictifs Certaines collectivités ouvrent très largement le bénéfice des aides, d autres choisissent des politiques plus ciblées liant l ouverture des aides à des conditions plus strictes relatives au ménage ou au logement. La plupart des communautés urbaines et communautés d agglomération privilégient une intervention ciblée, intégrée à une réflexion urbanistique ou sociologique ; plus le dispositif est restrictif, plus la collectivité locale s éloigne du simple «accompagnement» de la politique nationale du logement. Désireuses de maîtriser leur budget, les collectivités locales font en outre, à quelques exceptions près, initialement preuve de prudence, quitte à élargir ultérieurement les conditions d éligibilité, si le nombre de bénéficiaires est trop faible. Les critères d éligibilité aux aides locales liés au ménage sont de trois types : plafond de ressources, conditions de lieu, voire d ancienneté de résidence mais aussi composition familiale et statut d occupation. Selon le type de parc concerné, ces critères diffèrent sensiblement. En matière de plafond de ressources, la solution la plus répandue consiste à adosser ce dernier à celui du PTZ pour les aides locales allouées indifféremment au neuf ou à l ancien ou à celui du PTZ majoré pour les aides allouées au seul parc neuf ; certaines collectivités vont toutefois plus loin et réservent leurs aides aux ménages aux ressources les plus modestes (PTZ avec différé d amortissement par exemple). En sus de ce premier critère, une condition de lieu, voire d ancienneté de résidence et/ou de lieu de travail de 1 à 3 ans dans la commune ou la communauté octroyant l aide est exigée pour 2/3 des aides allouées au neuf ou à l ancien. Pour celles ciblées sur le seul parc neuf, la composition familiale et le statut d occupation sont mis en avant : sont ainsi privilégiés les jeunes ménages, les conditions d octroi de l aide pouvant être assouplies ou plus avantageuses pour les ménages avec enfants, mais aussi les locataires du parc social, qui peuvent être les seuls destinataires de l aide locale ou bénéficier de conditions plus favorables que les locataires du privé. Les critères d éligibilité liés au logement correspondent, quant à eux, à trois grands types de préoccupations : - offrir aux candidats à l accession des biens ou terrains à un prix maîtrisé, compatible avec leurs ressources et situés dans des programmes précis, - éviter une consommation foncière trop importante via la fixation d une taille maximum de parcelle et favoriser les constructions respectant des normes environnementales (référentiel développement durable, constructions de type Haute Qualité Environnementale), - favoriser les secteurs éligibles à la politique de la ville. 38 Subventions pour achat d un logement neuf pour la CU Brest Métropole Océane (29) en mai 2008, et la CA du Pays Royannais (17) en

54 Dans le neuf, l instauration de prix plafonds d achat, tout comme la fixation d une taille maximum de parcelles est généralement articulée à la création de ZAC ou lotissements. Dans l ancien, l aide est parfois réservée aux seuls travaux, afin d éviter tout effet inflationniste. Le montant des prêts à 0 % locaux, distribués par les établissements bancaires ayant signé une convention avec la collectivité est soit corrélé au montant du PTZ de l Etat, soit fixé de manière forfaitaire selon des critères variables. Les subventions, octroyées directement par l EPCI ou la commune, correspondent pour le parc neuf, au montant minimum destiné à déclencher la majoration du PTZ, parfois majoré au profit des ménages avec enfants de à Les perspectives Sachant d une part que l acquisition d un bien existant regroupe, tant en 2005 qu en 2006, la grande majorité des opérations bénéficiant d un prêt à 0 % dans une CU ou CA, notamment dans les communautés urbaines où près de 9 achats sur 10 ont lieu dans l ancien, d autre part que le foncier est sinon rare du moins cher dans les secteurs urbains denses, il est aujourd hui difficile d émettre des hypothèses quant à l évolution des aides locales liées aux dispositifs nationaux. Nombre de communautés sont toutefois intéressées par les avantages associés au PASS- FONCIER, espérant que celui-ci sera étendu au parc collectif, et souhaitent mettre en place ou développer un volet «accession aidée», destinées prioritairement aux ménages avec enfants, dans des ZAC ou lotissements mais aussi dans les secteurs en renouvellement urbain. Grâce au concours des 72 ADIL du réseau ANIL/ADIL, l ANIL actualise en permanence les aides des collectivités locales à l accession sociale, consultables sur le site de l ANIL ( rubrique «aides des collectivités locales»). 53

55 Annexes Annexe 1 - Extraits des circulaires annuelles 2004 à 2007 du ministère en charge du logement, relatives à la mise en oeuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l Etat Annexe 2 - Définition du zonage en aires urbaines de l INSEE (ZAU) Annexe 3 - Liste des communautés urbaines, communautés d agglomération et SAN au 1 er janvier 2006 Annexe 4 - Répartition des EPCI selon leur nature, leur composition communale et leur population Annexe 5 - l espace Annexe 6 - Annexe 7 - Compétences des CU et CA en matière d habitat et d aménagement de La question de l accession sociale dans les PLH : trois exemples Enquête sur le prix des terrains à bâtir en métropole : présentation Annexe 8 - Disparités entre CU et CA : taux de PTZ pour 1000 habitants et prix des terrains à bâtir et des biens anciens Annexe 9 - Nombre de PTZ 2006 par CA et CU, selon le type de bien acquis (neuf / ancien) Annexe 10 - Prix des maisons anciennes, des appartements anciens et des terrains à bâtir dans les arrondissements auxquels appartiennent les intercommunalités (données notaires de province) Annexe 11 - Annexe 12 - Annexe 13 - Le PTZ et le PTZ majoré Le PSLA Le PASS-FONCIER Annexe 14 Tableaux de synthèse : conditions d obtention et montant des PTZ majorés et PASS-FONCIER selon le nombre d occupants du logement et la zone géographique 54

56 Annexe 1 - Extraits des circulaires annuelles 2004 à 2007 du ministère en charge du logement, relatives à la mise en oeuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l Etat Circulaire n /UHC/IUH2/7 du 18 février 2004 La troisième priorité du gouvernement est le développement de l accession sociale à la propriété qui repose sur trois leviers : - le prêt à taux zéro qui a été recalibré pour mieux prendre en compte les ressources des ménages et mieux solvabiliser ceux qui ont les ressources les plus faibles, - le développement de l acquisition des logements locatifs sociaux par leur locataire, - la création et la mise en oeuvre d un nouveau produit de location accession, le prêt social location accession (PSLA) pour lequel une enveloppe de prêts a été réservée. Ce nouveau dispositif s adresse aux ménages dont les revenus sont inférieurs à ceux du Prêt d Accession Sociale (P.A.S.) et qui sont insuffisamment sécurisés par les dispositifs de droit commun. Il ouvre droit à une TVA à taux réduit, à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans et, à l APL accession. Vous aurez à programmer et à agréer des opérations proposées par les maîtres d ouvrage. Pour ce faire, un contingent d agréments vous sera prochainement notifié. Vous veillerez à ce que les opérateurs respectent les objectifs sociaux assignés à ce produit, à ce que les collectivités soient associées aux projets, et à ce que leur localisation soit adéquate. Annexe III : L accession sociale à la propriété par le nouveau dispositif de location accession Le mécanisme de location-accession permet à des ménages ne disposant pas d apport personnel d acquérir un logement après une phase locative, dans les conditions du contrat prévu par la loi du 12 juillet Un nouveau prêt conventionné, le Prêt social de location-accession (PSLA), permettra de réaliser des opérations de location-accession bénéficiant d avantages fiscaux. a) Rappel sur le déroulement des opérations de location-accession Les opérations financées au moyen d un PSLA se dérouleront, en deux phases, comme des opérations de location-accession classiques. - Pendant la première phase de l opération, dite «phase locative», le logement est la propriété d un opérateur. Le ménage verse une redevance constituée d un loyer et d un montant imputable sur le prix du logement. - Le ménage peut, s il le souhaite, lever l option sur son logement, aux dates prévues dans le contrat de location-accession. La levée d option s accompagne du transfert de propriété du logement. Elle marque le début de la deuxième phase de l opération, dite «phase d accession», au cours de laquelle le ménage est pleinement accédant à la propriété et rembourse un emprunt. b) Décision d agrément et avantages fiscaux Pour bénéficier des avantages fiscaux, l opération devra faire l objet d une décision d agrément par le Préfet du département. La décision d agrément sera délivrée pour les opérations satisfaisant notamment aux obligations suivantes : - respect de plafonds de ressources pour les locataires-accédants - respect de plafonds de loyer pendant la phase locative - plafonnement du prix de vente du logement - engagement d offrir au ménage, en cas de levée d option, une garantie de rachat du bien et une garantie de relogement afin de le couvrir contre les accidents de la vie. L opérateur s engagera à respecter ces obligations, en signant une convention à cet effet avec l Etat. Le nouveau dispositif ouvrira droit à la TVA à taux réduit (5,5%) dans le cadre de la livraison à soi-même (LASM), et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. Les opérations pourront être réalisées par des organismes HLM ou par des promoteurs privés. c) Textes et calendrier La mise en oeuvre du PSLA nécessite des dispositions législatives, notamment en ce qui concerne les avantages fiscaux, qui sont prévus dans le cadre de la loi relative à l accession à la propriété (projet de loi «Propriété pour tous»). La création du PSLA nécessite également des textes réglementaires en cours d élaboration qui devraient être publiés avant la loi. Afin de faciliter le montage de ces opérations par les promoteurs et leur instruction par les services déconcentrés, des précisions complémentaires seront apportées qui permettront de délivrer les premiers agréments dès la parution des textes réglementaires. La partie du projet de loi relative au PSLA prévoit l application des avantages fiscaux à toutes les opérations de location accession ayant bénéficié d un agrément de l Etat. Il vous est donc possible dès la publication des textes réglementaires, de garantir aux promoteurs qu ils bénéficieront de ces avantages, dès lors que leurs opérations auront reçu par vos soins un agrément. 55

57 Circulaire n UHC/IUH2 du 17 mars 2005 L accession sociale à la propriété Le prêt à taux zéro : Le dispositif vient d être considérablement amélioré : le profil du prêt a été recalibré pour permettre à davantage de ménages d accéder à la propriété, et l acquisition de logements anciens sans condition de travaux est désormais possible. Le prêt social de location-accession : [ ] tous les éléments sont en place pour créer cette offre particulière qui s avère pertinente et permet un parcours résidentiel ascendant aux personnes insuffisamment sécurisées par les dispositifs de droit commun. Une enveloppe de prêts a été réservée pour la mise en oeuvre de ce produit pour L ensemble des dispositions législatives et réglementaires applicables figurent en annexe I. Annexe 1 : Prêts sociaux location-accession (PSLA) : Le mécanisme de location-accession adossé à un prêt conventionné spécifique dit «prêt social de location accession» (PSLA) a fait l objet du décret et de l arrêté du 26 mars 2004 ainsi que de la circulaire du 26 janvier Le dispositif ouvre droit à un taux réduit de TVA et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. Ces dispositions sont incluses dans la loi n du 9 août 2004 pour le soutien à la consommation et à l investissement (art.9). Les conditions sont réunies pour garantir aux opérateurs l équilibre financier de leurs projets de construction en location-accession. La loi n du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale adapte la loi n du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière pour faciliter la réalisation des opérations d accession à la propriété à l aide du prêt social de location-accession (PSLA), notamment en instaurant une garantie de relogement au bénéfice de l occupant qui ne lève pas l option (art.102). Circulaire n UHC/IUH2 du 1 er mars 2006 Les mesures destinées à favoriser l accession sociale à la propriété : L accession sociale à la propriété a fait l objet de réformes importantes l année dernière avec notamment l ouverture du prêt à 0% à l ancien, le cas échéant, sans travaux. Dans le cadre du pacte national pour le logement, le plafond de ressources des ménages éligibles au nouveau prêt à 0% a été revalorisé, en zone tendue, à compter du 1er février Une revalorisation des plafonds de ressources du prêt social de location accession (PSLA) est également intervenue en décembre 2005 et des mesures de simplification du dispositif vous sont précisées par circulaire du 20 février Dans la continuité des réformes engagées pour favoriser l'accession, la circulaire du 1er février 2006 relative à la mise en œuvre de la charte de la maison à euros et le mode d'emploi qui l'accompagne vous permettront de promouvoir auprès des maires le développement de ce type de projets. Il est essentiel que les services de l Etat : - encouragent les opérations d accession sociale à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine, ces opérations introduisant une diversification de statut dans ces quartiers et facilitant un parcours résidentiel intéressant pour certains ménages qui y vivent. Les dispositions prévues dans le projet de loi ENL vont permettre de faciliter l accession sociale dans ces quartiers par l application d un taux réduit de TVA à 5,5% pour les opérations destinées aux ménages sous plafond de ressources PLS. La réalisation d opérations de location-accession sera également soutenue dans ces quartiers par la mise en place d une aide spécifique pour ces opérations dans le prochain règlement général de l ANRU ; - développent, de façon plus générale, le dispositif de location-accession au travers du PSLA sur l ensemble du territoire ; - appuient les communes (en partenariat avec les ADIL) et incitent les opérateurs à présenter des programmes de maisons à Ces programmes pourront être financés en utilisant, selon le cas, les dispositifs précédents : TVA à 5,5% dans les quartiers de rénovation urbaine et subventions de l ANRU ou dispositif de location-accession. Les projets de maisons à euros pourront également faire appel à un mécanisme d acquisition du foncier en différé mis en œuvre par les collectivités locales. Les services de l Etat pourront donc orienter les projets d accession respectant les objectifs de qualité de la charte du 8 décembre 2005, vers l une ou l autre de ces modalités de financement. Circulaire n UHC/IUH2 du 16 mai 2007 L accession sociale à la propriété bénéficie de nouveaux moyens (Prêt à 0 % majoré, TVA à 5,5 % en zone de rénovation urbaine, acquisition différée du foncier, PSLA) pour permettre à ceux qui le souhaitent d accéder à la propriété. Il convient de mobiliser les acteurs locaux pour mettre en place et développer ces nouveaux outils. Pour faciliter la mise en œuvre des mesures de la loi ENL et de celles relatives à l accession sociale, vous pourrez avantageusement vous appuyer sur les ADIL. 56

58 Annexe III : «l accession sociale» L accession sociale à la propriété a fait l objet de nombreuses mesures nouvelles tendant à la développer auprès de ménages disposant de ressources modestes : Aménagement et renforcement des conditions d octroi du prêt à 0 % : En 2006, son profil a été recalibré avec des plafonds de ressources augmentés en zone tendue (décret du 31 janvier 2006) et la mise en place d une majoration allant jusqu à euros (décret du 23 décembre 2006). Cette majoration peut être attribuée dans le neuf aux ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du logement locatif social (PLUS) et qui bénéficient d une ou de plusieurs aides de collectivités locales ou de groupements de collectivités locales. La location accession : Ce dispositif permet de sécuriser les ménages les plus modestes dans leur parcours d accession à la propriété ; les directives ont été précisées dans la circulaire de programmation de 2005 et la circulaire du 20 février 2006 modifiant la circulaire relative à la mise en œuvre du PSLA. La maison à euros : La charte correspondante offre une garantie de qualité et un montage administratif, juridique et financier qui permet de respecter le prix de euros. Les modalités de réalisation sont présentées dans la circulaire du 1er février 2006 sur la mise en œuvre de la charte de la maison à euros. Cet outil permet de mobiliser les acteurs sur la maîtrise des coûts de l accession sociale à la propriété. La TVA réduite pour les opérations d accession sociale à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine : L article 28 de la loi «ENL» prévoit l application du taux réduit de TVA à 5,5 % aux opérations d accession sociale à la propriété d un logement neuf dans les périmètres des ZUS, ou à une distance de 500 mètres de la limite de ces périmètres, dès lors que la ZUS est couverte en tout ou partie par une opération de rénovation urbaine faisant l objet d une convention signée avec l ANRU. 57

59 Annexe 2 - Définition du zonage en aires urbaines de l INSEE (ZAU) Le zonage en aires urbaines est construit à partir des unités urbaines et des déplacements domicile-travail pour mesurer l influence des villes et distinguer l espace à dominante urbaine de l espace à dominante rurale. Il permet notamment de prendre en compte le phénomène de périurbanisation en s appuyant sur l attractivité en termes d emploi. La France compte actuellement 354 aires urbaines. Le zonage n est pas défini dans les départements d outre-mer. Une aire urbaine est un ensemble de communes d un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain et par une couronne périurbaine. Cette dernière est formée de communes rurales (au sens du découpage en unités urbaines) ou d unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. La couronne périurbaine est construite à partir d un processus itératif. On effectue quelques corrections finales pour éliminer les communes isolées géographiquement et pour inclure les communes enclavées. Cependant, il peut arriver qu une aire urbaine se réduise au seul pôle urbain. Définitions Pôle urbain Il est constitué par une unité urbaine offrant emplois ou plus et n appartenant pas à la couronne périurbaine d un autre pôle urbain. Certaines unités urbaines dépassant le seuil de emplois sont sous la dépendance économique d une unité urbaine plus importante (plus de 40 % de leur population active résidente travaille dans le pôle ou dans les communes attirées par celui-ci). Ces unités urbaines sont alors incluses dans la couronne périurbaine du pôle sous l influence duquel elles se trouvent. Couronne périurbaine Ensemble des communes de l aire urbaine à l exclusion de son pôle urbain. Communes multipolarisées Communes rurales et unités urbaines situées hors des aires urbaines, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans plusieurs aires urbaines, sans atteindre ce seuil avec une seule d entre elles, et qui forment avec elles un ensemble d un seul tenant. Espace à dominante urbaine Ensemble des aires urbaines et des communes multipolarisées. Il peut également se définir comme l ensemble des espaces urbains. Espace à dominante rurale Ensemble des communes n appartenant pas à l espace à dominante urbaine. Dans cet espace, on définit des aires d emploi de l espace rural. Répartition par type de zonage des communes appartenant à un EPCI à fiscalité propre au 1er janvier 2006 en Métropole Nombre de communes appartenant à CA CU SAN Ensemble CA, CU et SAN (1) Communautés de communes (2) Ensemble EPCI (3) Part des CA, CU &SAN (1/3) Pôle urbain ,2% Péri-urbain ,6% Espace à dominante rurale ,8% TOTAL ,6% Source : DGCL, «l intercommunalité à fiscalité propre en 2006», Bis n 50 Au 1er janvier 2006, d après la DGCL, plus de 72 % de la population des aires urbaines de plus de habitants (hors Paris) se trouvait dans une commune appartenant à une CA ou CU ; sur les 141 aires urbaines remplissant les conditions démographiques pour pouvoir être transformées en CA ou CU, 120 abritaient déjà cette forme d intercommunalité. A cette date, la région Ile de France faisait figure d exception, l intercommunalité à fiscalité propre ne représentant encore que 47 % de la population régionale et 58 % hors Paris (417 communes représentant 3,8 millions d habitants n appartenaient pas à un EPCI). 58

60 Annexe 3 - Liste des communautés urbaines, communautés d agglomération et SAN au 1 er janvier 2006 (Classement par région et département selon le poids démographique de l EPCI) Région Dépt NOM EPCI Population totale Nbre de communes Alsace 67 CU de Strasbourg CA Mulhouse Sud Alsace CA de Colmar CA Périgourdine CU de Bordeaux Aquitaine 33 CA du Bassin d Arcachon Sud - Pôle Atlantique CA du Marsan CA d Agen CA de Pau - Pyrénées CA de Bayonne Anglet Biarritz CA de Vichy Val d'allier CA Montluçonnaise Auvergne Basse Normandie 3 CA de Moulins CA du Bassin d'aurillac CA du Puy-en-Velay CA Clermont Communauté CA Caen la Mer CU de Cherbourg CU d Alençon CA du Pays de Flers CA Grand Dijon Bourgogne 58 CA de Nevers CA Chalon - Val de Bourgogne CU Le Creusot - Montceau les Mines CA du Mâconnais- Val de Saône CA de Saint Brieuc (CABRI) CA de Lannion Trégor CU de Brest Métropole Océane CA Quimper Communauté Bretagne 29 CA du Pays de Morlaix CA Rennes Métropole CA de Saint Malo Aggloméraion CA Vitré communauté CA du Pays de Vannes Agglomération CA du Pays de Lorient CA Bourges Plus CA de Chartres Métropole CA du Drouais Centre 36 CA Castelroussine CA Tours Plus CA de Blois Agglopolis CA d'orléans - Val de Loire CA Montargoise et des Rives du Loing CA de Charleville-Mézières Champagne Ardennes 10 CA Troyenne - CAT CA de Reims CA de Châlons en Champagne

61 Région Dépt NOM EPCI Population totale Nbre de communes Corse Franche Comté 2A CA du Pays Ajaccien B CA de Bastia CA du Grand Besançon CA du Pays de Montbéliard CA Belfortaine CA d'évreux CA Seine - Eure Haute Normandie 27 CA des Portes de l'eure CA Rouennaise CA Havraise- CODH CA Elbeuf - Boucle de Seine CA de la Région Dieppoise CA Melun Val de Seine SAN de Sénart Ville Nouvelle SAN de Marne la Vallée - Val Maubuée CA du Pays de Meaux CA de Marne et Gondoire SAN du Val d'europe CA de Saint Quentin en Yvelines CA de Mantes en Yvelines (CAMY) CA du Val d Orge CA d'évry Centre Essonne CA du Plateau de Saclay CA du Val d'yerres CA Sénart Val de Seine CA de Seine-Essonne CA Les Lacs de l'essonne Ile-de-France 91 SAN de Sénart en Essonne CA Arc de Seine CA des Hauts de Bièvre CA Sud de Seine CA Val-de-Seine CA Cœur de Seine CA Plaine Commune CA de Clichy sous Bois - Montfermeil CA Val de Bièvre CA Plaine Centrale du Val de Marne CA le Haut Val de Marne CA de la Vallée de la Marne CA de Cergy-Pontoise CA Val de France CA Argenteuil - Bezons CA de la Vallée de Montmorency CA Val et Forêt

62 Région Dépt NOM EPCI Population totale Nbre de communes 11 CA de la Narbonnaise CA du Carcassonnais CA Nîmes Métropole CA du Grand Alès en Cévennes Languedoc Roussillon 34 CA Montpellier Agglomération CA Béziers Méditerranée CA du Bassin de Thau CA Hérault Méditerranée CA Perpignan Méditerranée Limousin Lorraine 19 CA de Brive CA de Limoges Métropole CU du Grand Nancy CA de Metz Métropole (CA 2M) CA de Forbach - Porte de France CA Portes de France-Thionville CA du Val de Fensch CA de Sarreguemines Confluences CA du Grand Rodez CA du Grand Toulouse CA du Muretin Midi Pyrénées 31 CA Sicoval CA du Grand Tarbes (CAGT) CA de Castres Mazamet (CACM) CA de l Albigeois (C2A) CA du Pays de Montauban et des Trois Rivières CU de Lille Métropole CU de Dunkerque Grand Littoral CA de Valenciennes Métropole CA du Douaisis CA de la Porte du Hainaut CA Maubeuge Val de la Sambre (AMVS) Nord Pas de Calais 59 CA de Cambrai CA de Lens - Liévin CA de l Artois CA d Hénin Carvin CA du Boulonnais CA du Calaisis CU d'arras CA de Saint Omer

63 Région Dépt NOM EPCI Population totale Provence Alpes Côte d'azur (PACA) Pays de Loire Picardie Poitou Charentes Rhône Alpes Nbre de communes 6 CA de Nice - Côte d Azur CA de Sophia Antipolis CA du Moyen Pays Provençal - Pôle Azur Provence CA de la Riviera Française CU Marseille Provence Métropole CA du Pays d'aix-en-provence (CPA) CA Salon-Etang de Berre-Durance SAN Ouest Provence CA Arles - Crau - Camargues - Montagnette CA Garlaban Huveaune - Sainte Baume CA de l Ouest de l Étang de Berre (CAOEB) CA Toulon Provence Méditerranée CA Dracénoise CA de Fréjus - Saint Raphaël CA du Grand Avignon CA Ventoux Comtat Venaissin CU Nantes Métropole CA Région Nazairienne et de l Estuaire (la CARENE) CA de la Presqu'île de Guérande - Atlantique (CAP Atlantique) CA Angers Loire Métropole CA du Choletais CA Saumur Loire Développement CA Laval Agglomération CU Le Mans Métropole CA de Saint Quentin CA du Soissonais CA Amiens Métropole CA du Beauvaisis CA de la Région de Compiègne CA du Grand Angoulême CA de La Rochelle CA du Pays Royannais CA du Pays Rochefortais CA de Niort CA de Poitiers CA du Pays Châtelleraudais CA de Bourg en Bresse CA Grenoble Alpes Métropole CA du Pays Voironnais CA du Pays Viennois SAN de l'isle d'abeau CA de Saint Etienne Métropole CA Loire-Forez CA le Grand Roanne CU de Lyon (COURLY) CA de Villefranche-sur-Saône CA Chambéry Métropole CA Annécienne

64 Région Dépt NOM EPCI Population totale Nbre de communes 972 CA du Centre de la Martinique CA de l Espace Sud de la Martinique DOM 974 CA Territoire de la Côte Ouest (TCO) CA Intercommunale du Nord de la Réunion (CINOR) CA CIVIS (Communauté Villes Solidaires) CA Intercommunale de la Réunion Est (CIREST) Sources : DGCL départements sans ADIL ouverte au public au 31/12/2006 Enquête sur les aides locales à l'accession faite avec le concours de l'adcf 63

65 Annexe 4 - Répartition des EPCI selon leur nature, leur composition communale et leur population au 1 er janvier 2006 Répartition des EPCI à fiscalité propre Communautés urbaines (CU) Communautés d agglomération (CA) Syndicats d agglo. nouvelle (SAN) Communautés de communes (CC) Nombre EPCI 39 Nombre communes Population (millions d hab) , , , ,1 Ensemble EPCI ,3 Part des CU/CA et SAN 7 % 9,5 % 51 % Population moyenne et médiane des intercommunalités Moyenne Médiane Population de l EPCI Nombre moyen de communes de l EPCI Population de l EPCI Nombre médian de communes de l EPCI CU CA SAN CC Répartition des CU, CA et SAN selon leur population en moins hab de 75 à moins hab de 100 à moins hab de 200 à moins hab de 300 à moins hab plus de hab Source : DGCL, Bulletin statistique Bis n 50, «L intercommunalité à fiscalité propre en 2006» et données chiffrées sur les EPCI. 39 Au 1 er janvier 2007, on compte 5 CA supplémentaires (pour 1 SAN de moins), soit 169 CA ; au 1 er janvier 2008, s y ajoutent 2 nouvelles CA (transformation de 2 communautés de communes en CA), soit 171 CA. 64

66 Annexe 5 - Compétences des CU et CA en matière d habitat et d aménagement de l espace Compétences des CU et CA en matière d habitat Les communautés urbaines sont obligatoirement pourvues d un bloc de compétences «équilibre social de l habitat» qui regroupe le PLH, la politique du logement d intérêt communautaire, les actions et les aides financières au logement social d intérêt communautaire, l action en faveur du logement des personnes défavorisées par des opérations d intérêt communautaire, les opérations en faveur de l habitat ancien d intérêt communautaire (OPAH, RHI), les actions de réhabilitation et de résorption de l habitat insalubre d intérêt communautaire. Les communautés d agglomération sont dotées du même bloc de compétences ; elles disposent en outre de la compétence «amélioration du parc immobilier bâti d intérêt communautaire» ainsi que des compétences «amélioration du parc immobilier bâti d intérêt communautaire» et «réserves foncières pour la mise en œuvre de la politique communautaire d équilibre social de l habitat». Le contenu des compétences varie d un EPCI à l autre en fonction tout d abord des choix opérés par le conseil de la communauté, qui doit préciser le contenu et l étendue des compétences statutaires des EPCI à travers la définition de l intérêt communautaire (majorité des 2/3 requise). Cette définition de l intérêt communautaire, imposée par le principe de spécialité qui régit tout établissement public, permet à l EPCI d exercer effectivement une compétence introduite dans ses statuts. Cette exigence concerne uniquement les compétences partagées et non les compétences exclusives comme le PLH ou conventionnelles, comme la délégation des aides à la pierre. Compétences des CU et CA en matière d aménagement de l espace Planification urbaine Schéma de cohérence territoriale : les CU et CA sont, de droit, compétentes pour l élaboration et la gestion d un SCOT. Plans locaux d Urbanisme : les CU sont compétentes de droit en matière de PLU, alors que les CA n ont pas de compétence obligatoire dans ce domaine (transfert facultatif). Outils opérationnels mobilisables (à condition d avoir été déclarés d intérêt communautaire) Droit de préemption urbain : les CA disposent d un droit de préemption particulier, plus restreint que celui dont disposent les communes. Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, elles peuvent exercer le DPU dans les périmètres fixés par le conseil de communauté pour mettre en œuvre la politique communautaire d équilibre social de l habitat. L exercice de ce droit est de plus subordonné à une délibération correspondante de la (ou des) commune(s) concernée(s). ZAC et lotissements : les CU et CA sont compétentes de plein droit pour la création et la réalisation des ZAC d intérêt communautaire. Réserves foncières : les CU et CA ont, en principe, les moyens de conduire des politiques foncières à long terme à travers, d une part la compétence «réserves foncières pour la mise en œuvre de l équilibre social de l habitat et d autre part le financement de la surcharge foncière. D après Paule Quilichini, La politique locale de l habitat, Paris, Le Moniteur, 2006, p.28 & 29, 39 &

67 Annexe 6 - La question de l accession sociale dans les PLH : trois exemples PLH de la Communauté Urbaine de Nantes, adopté le 18/06/2004 (extraits) Diagnostic : - Dans le neuf : «un marché de l accession à la propriété en neuf de plus en plus sélectif : malgré le développement depuis 3 ans du logement collectif en périphérie, l accession à la propriété dans le neuf continue de reposer principalement sur la maison individuelle. Pour autant, le marché de la maison individuelle en diffus, principale composante du marché est aujourd hui plus important sur les communes de l aire urbaine que dans la Communauté urbaine. [ ] Premier vecteur de l accession à la propriété, le marché de la maison individuelle est de plus en plus réservé à une clientèle aisée. [ ] Faute de logements en accession compatibles avec leur budget, la majorité des familles désireuses d accéder à la propriété, notamment en individuel, n ont d autre choix que de réaliser leur projet au-delà des limites du territoire.» - Dans l ancien : «un marché de l occasion particulièrement actif, une fonction de report qui s atténue. [ ] les ménages dont le souhait est de rester dans l agglomération dans des conditions de logements abordables se reportent en nombre sur l ancien, avec là aussi un effet d augmentation des prix à la revente ou demeurent locataires, contribuant ainsi à l engorgement du parc privé et à l augmentation de ses loyers». Enjeux et orientations stratégiques : «Traiter les besoins en logements prioritaires» -«Agir sur les carences actuelles de l offre et atténuer les déséquilibres naturels du marché selon les territoires : aux objectifs quantitatifs de production neuve, définis au niveau de l agglomération et des territoires du PLH, s ajoutent des objectifs qualitatifs, définis comme des enjeux et des défis à relever pour les communes de chacun de ces secteurs. L offre actuelle répond finalement à peu de clientèles et bon nombre de demandes restent insatisfaites faute d une offre de logements adaptés. Ces demandes concernent principalement les ménages jeunes primo accédants sans ou avec peu d apport personnel, mais aussi les familles à revenus intermédiaires souhaitant accéder à la propriété mais avec des capacités d investissement limitées. [ ]» - «Encourager la diversité dans l offre d habitat privé en agissant principalement en direction du logement intermédiaire : réintroduire une offre en accession abordable (segments entrée de gamme et moyen de gamme). Entrée de gamme : < en collectif, < 135 K en individuel groupé, < 150 K en individuel diffus. Moyen de gamme : de 135 à 185 K en individuel groupé, de 150 à 200 K en individuel diffus Constatant que sur la période seuls 18 % de la production neuve de logements privés correspond à l entrée de gamme (environ 530 logements par an), le document préconise un objectif de 435 logements par an en entrée de gamme sur la durée du PLH (15 % de la production neuve), objectif qui va nécessiter une intervention forte, en particulier à Nantes, et la mise en œuvre de moyens conjugués : -maîtrise de l augmentation des coûts du foncier et de leur part dans le coût global des opérations, en particulier dans le logement individuel où son impact est le plus fort ; - développement de nouveaux produits (collectifs, individuels groupés, maisons de villes ) en s appuyant sur la diversification des besoins et les attentes identifiées des ménages - recherche de sites appropriés, en particulier dans les secteurs peu exploités - contrôle de la part des ventes à des investisseurs, très présents sur le segment, en collectif comme en individuel, ce qui passe par des accords préalables mais aussi une réflexion sur les produits. Pour le segment moyen de gamme (830 logements par an sur la période ), l objectif, pour la durée du PLH, est de 870 logements par an (près de 30 % du marché privé), soit le maintien voire le renforcement de la position de ce segment. Pour y parvenir, trois pistes sont évoquées : - œuvrer au développement de la diversité de l offre et des produits (individuels, collectifs) - contrecarrer la tendance à la montée en gamme des produits lors de la définition des programmes - tirer le meilleur parti des sites en périphérie» Actions : (fiche action n 16) : «Mobiliser les partenaires pour développer un dispositif d accession spécifique» Le PLH préconise la mise en place d un dispositif opérationnel combinant plusieurs types d outils, mobilisables par les communes en fonction de leur projet d habitat, et la mise en place d un groupe de travail partenarial (CU, communes, bailleurs sociaux, professionnels de l immobilier, Adil, banques, conseil général et Etat) 66

68 PLH de l agglomération orléannaise, approuvé en septembre 2006 (extraits) Diagnostic : «les classes moyennes et en particulier les primo-accédants peinent à devenir propriétaires dans l agglomération. De leur migration contrainte en périphérie, résultent des conséquences dommageables sur le plan économique (difficultés pour les salariés des entreprises à trouver un logement, accroissement des dépenses d infrastructures ), environnemental (étalement urbain au détriment des espaces agricoles et naturels, pollution générée par l augmentation du trafic automobile ) et social (spécialisation des territoires au profit de certaines populations)» Objectifs : «il est nécessaire de favoriser la construction de logements en nombre suffisant et de répondre à la diversité des demandes, tant au niveau du locatif que de l accession, particulièrement pour les primo-accédants et les jeunes ménages, et tant en termes de variétés des produits que des prix. On observe que les accédants à la propriété sont de plus en plus jeunes. Le premier investissement est primordial pour s assurer un parcours résidentiel autonome.» Actions : «Soutenir l accession sociale à la propriété» : «Tous les ménages en capacité d accéder doivent avoir le choix de concrétiser leur projet dans l agglomération. Or, actuellement, ceux dont le revenu est inférieur à mensuels (soit 95 % des locataires et 45 % de l ensemble des ménages) éprouvent des difficultés à trouver un produit compatible avec leur budget. [ ] Afin de limiter le départ de ces ménages en périphérie, il est nécessaire de développer une offre qui leur soit abordable et de compléter les dispositifs d aide à l accession existante». Propositions d un Prêt AgglO, combiné au PTZ de l Etat et suggestion d une mobilisation des communes pour négocier avec les promoteurs une part de logements à prix modérés destinés aux propriétaires occupants et notamment aux primo-accédants. (Objectifs quantitatifs : 100 à 150 ménages aidés / an). Mise au point du produit à mener après l approbation du PLH PLH de l agglomération de Chambéry, approuvé le 14 février 2008 (extraits) Diagnostic et orientations : l analyse du fonctionnement du marché immobilier montre que toute une partie des ménages de l agglomération est aujourd hui dans l impossibilité d acquérir une résidence principale en raison des prix pratiqués. Pour fluidifier les parcours résidentiels et répondre aux besoins et capacités financières des ménages, il convient donc de favoriser la production d une offre en accession sociale destinée aux primo-accédants exclus par le fonctionnement du marché libre, mais aussi de favoriser la production de logements à des prix dits «abordables» (2 100 pour les premiers, pour les seconds). Pour la ville centre et les communes urbaines desservies par les transports en commun, l enjeu est de réguler le marché par des produits à prix maîtrisés, d éviter la fuite des familles à revenus intermédiaires vers le péri-urbain ; pour les autres communes de la CA, l enjeu est de développer une offre de logements de taille moyenne à prix maîtrisés pour éviter la fuite des familles vers le périurbain plus lointain. Sur un objectif annuel de construction de logements neufs pendant 6 ans, 30 % de la production dite «structurée» (locatif social, accession, et autres logements en promotion privée par opposition à la maison individuelle en diffus), soit quelques 300 logements, sera consacrée à l accession neuve (158 logements en accession sociale à la propriété et 158 en accession dite «abordable» - réalisation par les promoteurs privés -). Le budget annuel dédié en investissement à l accession sociale à la propriété s élève à , soit 21 % du budget d investissement «logement» (dont prévus pour un éventuel fonds de portage foncier). En outre, pour accompagner le projet de rénovation urbaine par la promotion résidentielle des habitants des 2 ZUS de la CA et diversifier l offre d habitat dans ces secteurs à forte concentration de constructions locatives sociales (retrouver de l accession ou du locatif privé favorisant le parcours résidentiel des locataires), 200 logements en accession sociale sont inscrits dans la convention avec l ANRU et bénéficient des subventions de l agence, financements complétés par Chambéry Métropole et le conseil général. Pour accompagner la prise en compte des objectifs du PLH dans les documents d urbanisme, mise en place d une étude action pour analyser les 24 documents d urbanisme communaux, associant un juriste et un urbaniste ; définition de projets d intérêt communautaire et mobilisation de la CA en matière foncière, développement d un partenariat fort avec les opérateurs privés autour d objectifs partagés (charte pour le logement durable, déclinant de manière opérationnelle sur les différents projets en promotion les objectifs de qualité, mixité et densité du PLH). 67

69 Annexe 7 - Enquête sur le prix des terrains à bâtir en métropole : présentation Présentation et méthodologie Présentation L enquête sur le prix des terrains à bâtir en métropole, menée par le Ministère de l écologie, du développement et de l aménagement durables, permet d appréhender annuellement le nombre de permis de construire délivrés à des particuliers pour des maisons individuelles, le mode d acquisition du terrain ainsi que le prix au m² des opérations et la part du terrain dans le coût total de l opération selon la région mais aussi selon la taille de l agglomération. Méthodologie Le champ de l enquête sur le prix des terrains à bâtir est constitué des permis délivrés en 2006 à des particuliers pour la construction d une maison individuelle. L échantillon est tiré dans la base Sitadel qui recense les permis délivrés, avec une stratification par canton et un taux de sondage de 2/3 en règle générale. Les régions Alsace, Champagne-Ardenne, Ile-de-France et Pays de la Loire (pour les départements de la Loire-Atlantique et de la Vendée) sont toutefois enquêtées exhaustivement. Les questions posées portent sur le terrain (mode d acquisition, superficie, date d achat, prix), la maison édifiée sur celui-ci (surface SHON, prix, degré de finition, mode de chauffage, type de maître d oeuvre, etc.) et les caractéristiques du ménage (âge et catégorie socioprofessionnelle). L enquête est réalisée par voie postale et son exploitation est annuelle. Aperçu sur les résultats La publication par le MEDAD, fin 2007, des résultats de l enquête annuelle 2006 fait état de permis de construire délivrés à des particuliers pour des maisons individuelles. Alors que près d un dixième des ménages concernés édifient la maison sur un terrain acquis par succession ou donation, les neuf dixièmes restant procèdent à son achat. L investissement global moyen (terrain + maison) s élève dans ce cas à et le prix du terrain représente en moyenne 30 % du coût total, soit quelques pour une surface moyenne de m² et un prix moyen de vente de 67 euros/m². Ce prix moyen varie considérablement selon la région (17 euros/m² en Limousin, 245 euros/m² en Ile-de-France), la taille de l agglomération considérée ( dans le rural éloigné pour une surface moyenne de m², dans une agglomération de plus de habitants pour une surface moyenne de m²) ainsi que selon la catégorie socio - professionnelle de l acheteur ( pour les ouvriers et employés, pour les cadres et professions intellectuelles supérieures). 40 «En 2006, le prix moyen des terrains à bâtir est de 67 euros par mètre carré», MEDAD, SESP Infos rapides n 406, décembre

70 Annexe 8 - Disparités entre CU et CA : taux de PTZ pour 1000 habitants et prix des terrains à bâtir et des biens anciens PTZ neuf Répartition des CA, CU et SAN selon le taux de PTZ pour 1000 habitants en 2006 PTZ ancien Source ; SGFGAS, exploitation ANIL Inférieur à 0,5 0,5 à moins de 1 1 à moins de 1,5 Plus de 1,5 Ensemble EPCI 63 (34 %) 48 (26 %) 53 (29 %) 20 (11 %) 184 (100 %) Inférieur à 2 2 à moins de 2,5 2,5 à moins de 3 Plus de 3 Ensemble EPCI 45 (24 %) 50 (27 %) 43 (23 %) 46 (25 %) 184 (100 %) Répartition des CU et CA de province selon les prix moyen des biens Compte tenu de l absence de données territorialisées sur les prix à l échelle des intercommunalités, nous nous sommes appuyés sur les données des notaires de province (données «grand public» afférentes aux transactions réelles enregistrées du 1 er juillet 2006 au 30 juin 2007, disponibles sur le site Immoprix) pour appréhender le prix moyen des terrains à bâtir et des biens existants dans les arrondissements correspondant aux intercommunalités urbaines. Pour approximative que soit cette approche 41, les limites des arrondissements ne correspondant pas aux limites des intercommunalités, une nette hiérarchie des prix se dessine entre intercommunalités de province. En Ile-de-France, où l intercommunalité est peu développée, les prix moyens départementaux se situent toujours dans la fourchette haute des biens ou terrains acquis en province, bien qu il existe toutefois de fortes disparités d un département mais aussi d une ville, voire d un quartier à l autre (voir les données de la chambre des notaires d Ile-de-France). Répartition des EPCI de province selon le prix moyen au m2 des maisons anciennes (Arrondissements d appartenance des CU, CA & SAN) Prix moyen des 100 à moins de 150 à moins de 175 à moins 200 à moins de plus de Ensemble maisons anciennes Effectif Effectif Effectif Effectif Effectif Effectif Alsace Aquitaine Auvergne Basse Normand Bourgogne Bretagne Centre Ch. Ardennes F. Comté Hte Normand L. Roussillon Limousin Lorraine Midi Pyrénées Nord Pas de C PACA Pays de Loire Picardie P. Charentes Rhône Alpes Ensemble «Les moyennes sont calculées à partir des transactions les plus représentatives du marché et n ont qu une valeur indicative», comme indiqué sur le site Internet 69

71 Répartition des EPCI de province selon le prix moyen au m² des appartements anciens (Arrondissements d appartenance des CU, CA & SAN) Prix au m2 des appartements anciens à moins de à moins de à moins de plus de Ensemble Effectif Effectif Effectif Effectif Effectif Alsace Aquitaine Auvergne Basse Normand Bourgogne Bretagne Centre Ch. Ardennes F. Comté Hte Normand 7 7 L. Roussillon Limousin 2 2 Lorraine Midi Pyrénées Nord Pas de C PACA Pays de Loire Picardie P. Charentes Rhône Alpes Ensemble Répartition des EPCI de province selon le prix moyen des terrains à bâtir (Arrondissements d appartenance des CU, CA & SAN) Prix moyens des parcelles Moins de à moins de à moins de à moins de plus de Ensemble Effectif Effectif Effectif Effectif Effectif Effectif Alsace Aquitaine Auvergne Basse Normand Bourgogne Bretagne Centre Ch. Ardennes F. Comté Hte Normand L. Roussillon Limousin 2 2 Lorraine Midi Pyrénées Nord Pas de C PACA Pays de Loire Picardie P. Charentes Rhône Alpes Ensemble Source : données Notaires de province, transactions réelles du 1 er juillet 2006 au 30 juin

72 Annexe 9 - Nombre de PTZ 2006 par CA et CU, selon le type de bien acquis (neuf / ancien) Région Dpt Nom de la CA, de la CU ou du SAN Population totale Nombre PTZ 2006 neuf ancien total Alsace 67 CU de Strasbourg CA Mulhouse Sud Alsace CA de Colmar CA Périgourdine CU de Bordeaux CA du Bassin d Arcachon Sud - Pôle Atlantique Aquitaine 40 CA du Marsan CA d Agen CA de Pau - Pyrénées CA de Bayonne Anglet Biarritz CA de Vichy Val d'allier CA Montluçonnaise Auvergne Basse Normandie 3 CA de Moulins CA du Bassin d'aurillac CA du Puy-en-Velay CA Clermont Communauté CA Caen la Mer CU de Cherbourg CU d Alençon CA du Pays de Flers CA Grand Dijon Bourgogne 58 CA de Nevers CA Chalon - Val de Bourgogne CU Le Creusot - Montceau les Mines CA du Mâconnais- Val de Saône CA de Saint Brieuc (CABRI) CA de Lannion Trégor CU de Brest Métropole Océane CA Quimper Communauté Bretagne 29 CA du Pays de Morlaix CA Rennes Métropole CA de Saint Malo Aggloméraion CA Vitré communauté CA du Pays de Vannes Agglomération CA du Pays de Lorient CA Bourges Plus CA de Chartres Métropole CA du Drouais Centre Champagne Ardennes 36 CA Castelroussine CA Tours Plus CA de Blois Agglopolis CA d'orléans - Val de Loire CA Montargoise et des Rives du Loing CA de Charleville-Mézières CA Troyenne - CAT CA de Reims CA de Châlons en Champagne

73 Région Dpt Nom de la CA, de la CU ou du SAN Corse Population totale Nombre PTZ 2006 neuf ancien total 2A CA du Pays Ajaccien B CA de Bastia Franche Comté 25 CA du Grand Besançon CA du Pays de Montbéliard CA Belfortaine CA d'évreux CA Seine - Eure Haute Normandie 27 CA des Portes de l'eure CA Rouennaise CA Havraise- CODH CA Elbeuf - Boucle de Seine CA de la Région Dieppoise CA Melun Val de Seine SAN de Sénart Ville Nouvelle SAN de Marne la Vallée - Val Maubuée CA du Pays de Meaux CA de Marne et Gondoire SAN du Val d'europe CA de Saint Quentin en Yvelines CA de Mantes en Yvelines (CAMY) CA du Val d Orge CA d'évry Centre Essonne CA du Plateau de Saclay CA du Val d'yerres CA Sénart Val de Seine CA de Seine-Essonne CA Les Lacs de l'essonne Ile de France 91 SAN de Sénart en Essonne CA Arc de Seine CA des Hauts de Bièvre CA Sud de Seine CA Val-de-Seine CA Cœur de Seine CA Plaine Commune CA de Clichy sous Bois - Montfermeil CA Val de Bièvre CA Plaine Centrale du Val de Marne CA le Haut Val de Marne CA de la Vallée de la Marne CA de Cergy-Pontoise CA Val de France CA Argenteuil - Bezons CA de la Vallée de Montmorency CA Val et Forêt

74 Région Dpt Nom de la CA, de la CU ou du SAN Population totale Nombre PTZ 2006 neuf ancien total 11 CA de la Narbonnaise CA du Carcassonnais CA Nîmes Métropole CA du Grand Alès en Cévennes Languedoc Roussillon 34 CA Montpellier Agglomération CA Béziers Méditerranée CA du Bassin de Thau CA Hérault Méditerranée CA Perpignan Méditerranée Limousin Lorraine 19 CA de Brive CA de Limoges Métropole CU du Grand Nancy CA de Metz Métropole (CA 2M) CA de Forbach - Porte de France CA Portes de France-Thionville CA du Val de Fensch CA de Sarreguemines Confluences CA du Grand Rodez CA du Grand Toulouse CA du Muretin Midi Pyrénées 31 CA Sicoval CA du Grand Tarbes (CAGT) CA de Castres Mazamet (CACM) CA de l Albigeois (C2A) CA du Pays de Montauban et des Trois Rivières CU de Lille Métropole CU de Dunkerque Grand Littoral CA de Valenciennes Métropole Nord Pas de Calais 59 CA du Douaisis CA de la Porte du Hainaut CA Maubeuge Val de la Sambre (AMVS) CA de Cambrai CA de Lens - Liévin CA de l Artois CA d Hénin Carvin Nord Pas de Calais 62 CA du Boulonnais CA du Calaisis CU d'arras CA de Saint Omer

75 Région Dpt Nom de la CA, de la CU ou du SAN Population totale Nombre PTZ 2006 neuf ancien total 6 CA de Nice - Côte d Azur CA de Sophia Antipolis CA du Moyen Pays Provençal - Pôle Azur Provence CA de la Riviera Française CU Marseille Provence Métropole CA du Pays d'aix-en-provence (CPA) CA Salon-Etang de Berre-Durance Provence Alpes Côte d'azur (PACA) 13 SAN Ouest Provence CA Arles - Crau - Camargues - Montagnette CA Garlaban Huveaune - Sainte Baume CA de l Ouest de l Étang de Berre (CAOEB) CA Toulon Provence Méditerranée CA Dracénoise CA de Fréjus - Saint Raphaël CA du Grand Avignon CA Ventoux Comtat Venaissin CU Nantes Métropole Pays de Loire 44 CA Région Nazairienne et de l Estuaire (la CARENE) CA de la Presqu'île de Guérande - Atlantique (CAP 44 Atlantique) CA Angers Loire Métropole CA du Choletais CA Saumur Loire Développement CA Laval Agglomération CU Le Mans Métropole CA de Saint Quentin Picardie 2 CA du Soissonais CA Amiens Métropole CA du Beauvaisis CA de la Région de Compiègne CA du Grand Angoulême CA de La Rochelle Poitou Charentes 17 CA du Pays Royannais CA du Pays Rochefortais CA de Niort CA de Poitiers CA du Pays Châtelleraudais CA de Bourg en Bresse CA Grenoble Alpes Métropole CA du Pays Voironnais CA du Pays Viennois SAN de l'isle d'abeau Rhône Alpes 42 CA de Saint Etienne Métropole CA Loire-Forez CA le Grand Roanne CU de Lyon (COURLY) CA de Villefranche-sur-Saône CA Chambéry Métropole CA Annécienne

76 Région Dpt Nom de la CA, de la CU ou du SAN Population totale Nombre PTZ 2006 neuf ancien total 972 CA du Centre de la Martinique CA de l Espace Sud de la Martinique DOM 974 CA Territoire de la Côte Ouest (TCO) CA Intercommunale du Nord de la Réunion (CINOR) CA CIVIS (Communauté Villes Solidaires) CA Intercommunale de la Réunion Est (CIREST) Source : Exploitation fichier SGFGAS, ANIL

77 Annexe 10 - Prix des maisons anciennes, des appartements anciens et des terrains à bâtir dans les arrondissements auxquels appartiennent les intercommunalités (données notaires de province) Région dpt Arrondissement Prix moyen maison Prix moyen appartements (par m2) Prix moyen terrains à bâtir 67 Strasbourg Campagne Alsace 67 Strasbourg Ville ns 68 Mulhouse Colmar Périgueux Bordeaux Aquitaine 40 Mont de Marsan Agen Pau Bayonne Vichy Montluçon Auvergne Basse Normandie Bourgogne 3 Moulins Aurillac Puy en Velay Clermont Ferrand Caen Cherbourg Octeville Alençon Argentan Dijon Nevers Châlon sur Saone Macon Saint Brieuc Lannion Brest Quimper Bretagne 29 Morlaix Rennes Saint Malo Vannes Lorient Bourges Chartres Dreux Centre 36 Châteauroux Tours Blois Orléans Montargis Charleville Mézières Champagne Ardennes 10 Troyes Reims Chalons en Champagne

78 Région dpt Arrondissement Prix moyen maison Prix moyen appartements (par m2) Prix moyen terrains à bâtir Franche Comté Haute Normandie 25 Besançon Montbéliard Belfort Evreux Andelys Rouen Le Havre Dieppe Narbonne Carcassonne ns Languedoc Roussillon 30 Nîmes Alès ns Montpellier Béziers Perpignan Limousin Lorraine 19 Brive Limoges Nancy ns Metz campagne Metz Ville ns 57 Forbach Thionville Est Thionville Ouest Sarreguemines Rodez Toulouse Muret Midi Pyrénées 31 Toulouse Tarbes Castres Albi Montauban Lille Dunkerque Valenciennes Douai Avesnes s/helpe Nord Pas de Calais 59 Cambrai Lens Béthune Boulogne sur Mer Calais Arras Saint Omer ns

79 Région dpt Arrondissement Prix moyen maison Prix moyen appartements (par m2) Prix moyen terrains à bâtir 6 Nice Grasse Marseille Aix en Provence Provence Alpes Côte d'azur (PA- CA) 13 Istres Arles Marseille Toulon Draguignan Avignon Carpentras Nantes Saint Nazaire Pays de Loire 49 Angers Cholet Saumur Laval Le Mans Picardie 2 Saint Quentin Soissons Beauvais Compiègne Amiens Angoulême La Rochelle Poitou Charentes 17 Rochefort Niort Poitiers Châtellerault Bourg en Bresse Grenoble Vienne Tour du Pin Rhône Alpes 42 Saint Etienne Monbrison Roanne Lyon Villefranche sur Saône Chambéry Annecy Source : Perval, données des notaires de France, site Immoprix (transactions réelles du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007) 78

80 Annexe 11 - Le PTZ et le PTZ majoré Conditions d attribution et montant PTZ Peut bénéficier d un PTZ l acquéreur d une résidence principale dont les revenus ne dépassent pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation. Sauf cas particulier, l emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l offre de prêt. Le PTZ est destiné soit à construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf qui n a encore jamais été occupé, soit à acquérir un logement existant, quel que soit son âge et financer le cas échéant les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l emprunteur lors de l acquisition, soit transformer un local en logement. Le montant du PTZ ne peut dépasser un double plafond : il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d une durée supérieure à 2 ans concourant au financement de l opération ; il ne peut pas non plus être supérieur à 20 % du coût de l opération (30 % en ZUS et ZFU), dans la limite d un montant variable en fonction de la localisation du logement (zonage Robien), du nombre de personnes destinées à l occuper, et du caractère neuf ou ancien du logement. Les conditions de remboursement varient selon la tranche de revenus de l emprunteur : les trois tranches les plus basses bénéficient de différés d amortissement total ou partiel, ce qui permet d alléger la charge initiale de remboursement. Ainsi, l aide véhiculée par le prêt est dégressive : pour un montant de prêt donné, l équivalent subvention transféré au bénéficiaire est d autant plus élevé que son revenu est faible 42. Code de la construction et de l Habitation (CCH) : art R et suivants PTZ majoré Les plafonds de ressources pour bénéficier de la majoration du nouveau PTZ sont déterminés selon un zonage différent du PTZ, correspondant au plafond de ressources PLUS à l origine, mais dont l évolution n est pas calquée sur celles des plafonds PLUS (Paris et communes limitrophes, reste de l Ile de France, autres régions). Cette condition s ajoute à celle qui conditionne l éligibilité au PTZ non majoré. Autrement dit, pour être éligible à la majoration, un ménage doit avoir un revenu inférieur ou égal au plafond de ressources PTZ et PTZ majoré. L aide locale accordée par la collectivité locale, déclenchant la majoration, peut prendre plusieurs formes : subvention ou bonification permettant l octroi d un prêt à 0 % ou d un prêt à un taux inférieur à celui du marché ; mise à disposition du terrain sur lequel sera implantée la construction par bail emphytéotique ou bail à construction (bail de longue durée), pour un loyer limité (inférieur à 15 par an). Sont notamment exclues des aides locales ouvrant droit à la majoration du PTZ, la vente de terrains d assiette du logement à un prix inférieur à celui du marché, la prise en charge de travaux de viabilisation du terrain d assiette du logement, les exonérations ou abattements portant sur la fiscalité locale induite par la construction du logement, la prise en charge du déficit d une opération d aménagement, les prêts sans intérêt ou à taux réduit accordé directement à l accédant par une collectivité. Le montant de la subvention ou de la bonification doit atteindre un montant minimum variable selon le nombre d occupants du logement et sa localisation géographique. Si le logement est situé dans une ZUS ou une ZFU, cette majoration est cumulable avec celles prévues dans ces zones. Code Général des Impôts (CGI) art 244 quater J / CCH, art R et R , circulaire du 10 juillet Voir ANIL Habitat Actualité Avril 2008, Jean Bosvieux, «Aides à l accession : l heure des collectivités locales», pour apprécier l équivalent subvention véhiculé par un PTZ en neuf selon le nombre de personnes et la tranche de revenus du ménage, pour un taux d intérêt de marché de 4,7% 79

81 Plafonds de ressources applicables au 01/04/2007 Nombre d occupants Plafonds de ressources PTZ (en ) 100 % (PTZ de base) Zone A Zone B ou C 60 % ouvrant droit au PTZ majoré dans les DOM Nombre d occupants Plafond de ressources PTZ majoré (en ) Paris et communes limitrophes Reste de l Ile de France Autres régions, y c. DOM et Décret et arrêté du ; JO du Par pers.sup Le revenu à comparer à ces plafonds est le revenu fiscal de référence de l année n-2 jusqu au 31 mars et de l année n-1 à partir du 1 er juin. Montant maximum du PTZ Nombre de personnes Logement ancien destinées à occuper le logement Prix maximum pris en compte (en ) Montant maximum du prêt à 0 % (en ) Zone A Zone B Zone C Zone A Zone B Zone C et plus Nombre de personnes Logement neuf destinées à occuper le logement Prix maximum pris en compte (en ) Montant maximum du prêt à 0 % (en ) Zone A Zone B ou C Zone A Zone B ou C et plus Conditions de remboursement du PTZ et du PTZ majoré (offres émises à compter du 1er avril 2007) Revenu fiscal de référence Durée totale du prêt PTZ Période 1 * Période 2 * Durée totale du prêt < ans 18 ans 100 % différé 4 ans 24 ans à ans 18 ans 75 % différé 3 ans 22,5 ans à ans 15 ans 50 % différé 2 ans 18 ans à ans 12 ans Pas de différé > ans 9 ans PTZ majoré Période 1 * Période 2 * 18 ans 100 % différé 18 ans 75 % différé 15 ans 50 % différé Pas de différé 6 ans 4,5 ans 3 ans CCH art R et R ; décret et arrêté du Période 1 : période de différé de remboursement du prêt Période 2 : période de remboursement des sommes dues à l issue du différé 80

82 Annexe 12 - Le PSLA Quelques caractéristiques sociales du PSLA Ménages dont les ressources n excèdent pas les plafonds du prêt à 0 % au moment de la signature du contrat de location-accession ou, le cas échéant, du contrat préliminaire (en zone A, les plafonds sont inférieurs au plafond d éligibilité au PTZ) Fraction locative de la redevance plafonnée : niveaux de loyers correspondant à ceux appliqués au prêt locatif social, définis selon les zones A, B ou C du dispositif d amortissement fiscal «Robien», Prix de vente des logements plafonnés et modulés en fonction des zones du dispositif Robien, Mensualité de remboursement à la charge du ménage, en début de phase d accession, inférieure ou égale à la dernière redevance payée par le locataire. Fonctionnement général du dispositif de location accession support du PSLA Le contrat de location classique comporte deux phases. Au cours de la première, dite phase locative, le logement appartient à un opérateur auquel le ménage verse une redevance qui se divise en une fraction «locative» et une fraction acquisitive. La fraction «locative», assimilable à une épargne, représente un paiement anticipé du prix du logement. La durée maximale de la phase locative est fixée dans le contrat de location initial. Pendant la phase «locative», le ménage a la possibilité de lever l option sur son logement, c'est-à-dire de s en porter acquéreur de son logement. La levée d option marque le début de la phase d accession, au cours de laquelle le ménage est propriétaire du logement et rembourse un emprunt. La fraction acquisitive accumulée pendant la phase locative s impute sur le prix de vente, par ailleurs fixé dans le contrat de location-accession. Si le ménage ne lève pas l option, il ne bénéficie pas d un droit au maintien dans les lieux mais peut disposer d une garantie de relogement. La fraction acquisitive lui est alors restituée. CCH : art. R R / arrêté du modifié Plafonds de ressources, prix de vente maximum du logement et plafond de la redevance Plafonds de ressources ouvrant droit au PSLA (en ) Prix de vente maximum du logement (en ) Plafond de la redevance locative (au 01/07/2007) Nombre d occupants Zone B Zones Prix maximum (1) Zones Plafonds de Zone A ou C loyers(2) A A 9, B A bis(3) 10, C B 7, C 6,99 5 et (1) Prix au m² de surface utile (possibilité de majoration liée au stationnement dans la limite de 6 m²) (2) En, par m² surface utile, par mois (3) Paris et 29 communes limitrophes (plafond augmenté de 20 % par rapport à la zone A) Références : pour les ressources arrêté du modifié par arrêté et par l arrêté du ; pour la redevance locative : arrêté du / circulaire du ; pour le prix de vente : arrêté du A compter du 1 er janvier 2008, les prix de vente en PSLA sont fixés selon un zonage distinguant zone B1 et zone B2 (voir arrêté du 10 août 2006 qui procède à la réforme du dispositif Robien ; pour encourager la production de logements dans les zones au marché immobilier le plus tendu, le zonage est plus précis, avec la division de la zone B en deux zones B1 et B2 ; la zone B1 comprend les agglomérations de plus de habitants, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo, le pourtour de la Côte d Azur, les Dom, la Corse et les îles, la zone B2 comprend les zones frontalières ou littorales chères ainsi que les limites de l Ile de France) ; Prix de vente au 1 er janvier 2008 : en zone A, en zone B1, en zone B2 et en zone C, pour les opérations d accession bénéficiant d une TVA à 5,5 % 81

83 Annexe 13 - Le PASS-FONCIER Type d opérations financées et modalités d acquisition du terrain Deux types d opérations : - des opérations d acquisition ou de construction d un logement individuel par un ménage, dites opérations «accédant». Une personne morale désignée par le collecteur 1 % se porte acquéreur du terrain ; elle signe un bail à construction au profit de l accédant et une promesse de cession du foncier au terme du bail à construction, sous condition suspensive du prix du terrain. - des opérations dites «fléchées», financées en prêt social location-accession (PSLA) et agréées par un comité Etat-CDC- UESL. Le foncier est, comme dans le cas précédent, financé par une structure ad hoc qui signe avec l opérateur un bail à construction. A la levée de l option du contrat de location-accession, la promesse de cession du terrain est transférée à l accédant. Achat du foncier à l issue de la période de portage : libre choix de l accédant A l issue de la période de portage, le bénéficiaire peut, soit acquérir le foncier à un prix égal au prix du foncier à l origine, indexé au taux de 1,5 % chaque année pour les salariés du secteur assujetti au 1 %, à un taux indexé sur l inflation entre 2 % et 4,5 % pour les autres salariés, soit renoncer au bénéfice de la promesse de cession et devenir locataire du foncier. Convention du 20 décembre 2006 entre l'etat, l'uesl et la CDC sur le développement de l'accession sociale par portage foncier, modifiée par l avenant du 27 septembre 2007 Plafonds de ressources Plafonds PSLA, voir annexe 12 82

84 Annexe 14 - Tableaux de synthèse : montant maximum et conditions d obtention et montant des PTZ majorés et PASS-FONCIER selon le nombre d occupants du logement et le zonage géographique En Ile-de-France, en zone A (hors Paris et communes périphériques) Montant maximum et conditions d obtention d un PTZ majoré (Ile de France, hors Paris et communes limitrophes) Nombre d occupants Plafond ressources PTZ Zone A (en ) Plafonds ressources PTZ majoré Ile de France, hors Paris & communes limitrophes (en ) Seuil minimum aides collectivités locales (en ) Montant maximum PTZ de base - majoration 50 % en ZFU et ZUS - (en ) Majoration du PTZ (en ) Par pers. Sup Montant maximum et conditions d obtention d un PASS-FONCIER (zone A) Nombre d occupants Plafonds ressources PSLA (en ) Seuil minimum aides collectivités locales (en ) Montant du PASS- FONCIER ; opération «accédant» (en ) Montant du PASS- FONCIER ; opération «fléchée» (PSLA) (en ) et Hors Ile-de-France, en zone A (Côte d Azur et genevois français) Montant maximum et conditions d obtention d un PTZ majoré (Hors Ile de France, y compris DOM) Nombre d occupants Plafond ressources PTZ Zone A (en ) Plafonds ressources PTZ majoré Hors Ile de France (en ) Seuil minimum aides collectivités locales (en ) Montant maximum PTZ de base - majoration 50% en ZFU et ZUS - (en ) Majoration du PTZ (en ) Par pers. Sup Montant maximum et conditions d obtention d un PASS-FONCIER (zone A ) Nombre d occupants Plafonds ressources PSLA (en ) Seuil minimum aides collectivités locales (en ) et Montant du PASS- FONCIER ; opération «accédant» (en ) Montant du PASS- FONCIER ; opération «fléchée» (PSLA) (en )

85 Hors Ile-de-France, dans les agglomérations de plus de habitants situées en zone B Montant maximum et conditions d obtention d un PTZ majoré (Hors Ile-de-France, y compris DOM) Nombre d occupants Plafond ressources PTZ Zone B (en ) Plafonds ressources PTZ majoré Hors Ile de France (en ) Seuil minimum aides collectivités locales (en ) Montant maximum PTZ de base - majoration 50% en ZFU et ZUS (en ) Majoration du PTZ (en ) Par pers. Sup Montant maximum et conditions d obtention d un PASS-FONCIER (zone B) Nombre d occupants Plafonds ressources PSLA (en ) Seuil minimum aides collectivités locales (en ) et Montant du PASS- FONCIER ; opération «accédant» (en ) Montant du PASS- FONCIER ; opération «fléchée» (PSLA) (en ) Date de publication : 3 juin 2008 N ISNN : Directeur de la publication : Bernard Vorms Comité de rédaction : Isabelle Couëtoux du Tertre, Marie Armenak, Jean Bosvieux, Lilas Bousseksou, Béatrice Herbert, Nicole Maury, Sylvie Merlin, Antonin Ollivier, Sandrine Zerbib 84