Atelier C 05. Construction: L assurance des grands chantiers

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1 Atelier C 05 Construction: L assurance des grands chantiers 1

2 Atelier C 5 Intervenants Jacques JESSENNE SOCOTEC Membre du Directoire Chargé du Développement André LAVALLEE AON France Directeur Technique Chief broking Officer Hugues PERINET-MARQUET UNIVERSITE PANTHEON-ASSAS (PARIS II) Professeur Modérateur Pascal DESSUET SOCIETE GENERALE Responsable des Assurances pour les Affaires Immobilières 2

3 L assurance des grands chantiers: Position du problème Un double constat: * La problématique est circonscrite aux constructions réalisées sur le sol français, à raison des règles impératives applicables en matière d assurance * Ces règles impératives, le régime obligatoire, s imposent aux constructeurs sous la forme d une police RC décennale et aux maîtres d ouvrage, sous la forme d une police de préfinancement, dénommée «Dommages Ouvrage» * Les garanties obligatoires de ces polices sont circonscrites à la réparation des désordres les plus graves affectant les travaux de construction d un ouvrage dans les 10 ans suivant la réception. 3

4 L assurance des grands chantiers: Position du problème Pourquoi existe-il un problème pour l application de ce régime obligatoire? A raison d une dichotomie entre la quadruple contrainte posée par la loi en matière d assurance: * L assureur n a pas la faculté de sélectionner techniquement son risque: il doit assurer (sauf hors habitation pour ce qui est > 150 M ) * Une durée ferme des garanties: 10 ans minimum * L étendue des garanties est encadrée par des clauses types * Le plafond des garanties pour chaque constructeur et pour le Maître d ouvrage en préfinancement, est fixé au coût des réparations quel qu'en soit le montant, sauf lorsqu il ne s agit pas d un ouvrage d habitation 4

5 L assurance des grands chantiers: Position du problème Et le marché de la réassurance non tenu par les contraintes légales françaises et auquel les assureurs ont nécessairement recours au-delà de leur rétention pour les grands chantiers (3M ) Lequel peut * sélectionner techniquement les risques * délivrer des garanties limitées à des montants inférieurs au coût de l ouvrage, des durées inférieures à 10 ans et une amplitude moins étendue que celle prévue par la loi en matière d assurance. 5

6 L assurance des grands chantiers: Position du problème Et ce * Alors même que l obligation de s assurer est pénalement sanctionnée pour les constructeurs (sans aucune exception possible en habitation et jusqu à 150 M hors habitation), interdisant de ce fait toute intervention, s il n est pas satisfait à la loi. *Et alors même que pour les constructeurs, dans tous les cas de figure, demeurent tenus en responsabilité, au coût des réparations sans dérogation possible et ce, quel que soit le coût de l opération et le secteur d activité (logement ou non) 6

7 La question peut donc être envisagée sous deux angles: * Comment satisfaire aux contraintes légales? Jacques JESSENNE SOCOTEC Membre du Directoire Chargé du Développement André LAVALLEE AON France Directeur Technique Chief broking Officer * Comment s abstraire des contraintes légales? Hugues PERINET-MARQUET UNIVERSITE PANTHEON-ASSAS (PARIS II) Professeur Pascal DESSUET SOCIETE GENERALE Responsable des Assurances pour les Affaires Immobilières 7

8 Comment satisfaire aux contraintes légales? Deux pistes: * La maîtrise des problèmes techniques: le rôle du contrôle technique: * Concevoir des montages astucieux en matière de réassurance: 8

9 Comment satisfaire aux contraintes légales? La maîtrise des problèmes techniques La maîtrise des problèmes techniques: Le rôle du contrôle technique Jacques JESSENNE SOCOTEC Membre du Directoire 9

10 Le rôle du contrôle technique - Le contrôle technique : évolution du contexte - Le contexte des grands chantiers - La maîtrise des risques - Perspectives d évolution 10

11 Le rôle du contrôle technique Le contrôle technique : évolution du contexte - L exercice de l activité (loi Spinetta) nécessité d un agrément ministériel mission : contribuer à la prévention des aléas techniques - Les limites de cette définition étendue de la contribution visibilité de la prévention - Les limites de l agrément évaluation de la compétence et de l indépendance sur dossier pas d audit ni d évaluation des méthodes et moyens mis en œuvre 11

12 Le rôle du contrôle technique Le contrôle technique : évolution du contexte - Évolution des attentes : maîtrise d ouvrage : AMO pouvoirs publics : sécurité, respect réglementation assureurs : garantie décennale - Évolution du contexte de la construction complexité croissante multiplication des acteurs et des interactions de la culture de moyens à la culture de performance - Dérives, confusions dans les missions La régulation par le marché ne suffit plus, notamment concernant les moyens mis en œuvre. 12

13 Le rôle du contrôle technique Le contexte des grands chantiers - Notions de prototype, d innovation, de complexité, d interfaces : plus sensibles - Enjeux plus importants - Décret du 22 décembre 2008 Art R : «dispositif d analyse et maîtrise des risques de construction mis en place par les intéressés» 13

14 Le rôle du contrôle technique La maîtrise des risques - Opération de construction acteurs : rôle, compétences système : fonctionnement, interactions - Principes d un dispositif d analyse et maîtrise des risques identification et hiérarchisation des risques aux différentes phases d avancement du projet élaboration d un Plan Général de Maîtrise des Risques régulièrement actualisé (PGMR) aspects techniques, ex : fondations, structure aspects organisationnels, ex: gestion des interfaces, gestion des avis du CT élaboration des Plans de Maîtrise des Risques Particuliers (PMRP) audit de la mise en œuvre des PMR 14

15 Le rôle du contrôle technique Perspectives d évolution - Mise en place d une AMO tierce partie constituant la chaine de confiance basée sur : le contrôle technique la mise en place d un dispositif d analyse et maîtrise des risques les attestations finales et/ou certifications - Attestations finales / certification d ouvrage attester l atteinte de la performance par la maîtrise des processus. Évoluer d une fonction contrôle vers une fonction qualité (à l instar de l industrie) Accréditer la tierce partie en prenant en compte et en évaluant les moyens et méthodes mis en œuvre 15

16 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance LA CAPACITE DISPONIBLE POUR LES GRANDS CHANTIERS André LAVALLEE AON France Directeur Technique Chief Broking Officer 16

17 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance L achat de la capacité de réassurance s inscrit d abord et avant tout, dans un processus de souscription d un Contrat d assurance collectif de RC décennale (CCRD) à hauteur du plafond requis par la loi Un plafond minimum de 150 M pour le «hors habitation» ou le coût des réparations en habitation, sous déduction des franchises stipulées dans les polices individuelles (3,6,10 M ) Elle s inscrit aussi dans la souscription d une police de préfinancement sans franchise à hauteur du plafond requis par la loi: La police Dommages Ouvrage Un plafond minimum de 150 M pour le «hors habitation» ou le coût des réparations en habitation sans franchises 17

18 Comment satisfaire aux contraintes légales? Les montages en réassurance Les sinistres importants du marché Français depuis 45 ans (source Hannover Re) Montants en mios 1 - Aérogare 2E - 95 Roissy (1999) - couverture béton 124, Centre Commercial TREMA (Ouest) - 13 Marseille (1994) Tassement sol 87, Centre Commercial TREMA (Est) - 13 Marseille (1994) Tassement sol 25, Tour MH3-92 Puteaux (1974) - Tassement pieux 25, Clinique Mermoz - 69 Lyon (2000) - Diverses malfaçons 21, La Lagune - Ile St Martin (1986) - Alcali réaction 21, Grand Panorama - 73 Valmeinier (2004) - Béton sulfaté 21, Mosquée Hassan II - Casablanca (Maroc) (1992) - Corrosion 18, Galerie souterraine énergie - 75 Paris (1994) - Incendie 17, Centre Commercial Carrefour - 64 Anglet (1981) Méthane dans sol 16, Cinéma UGC - 13 Marseille (1996) - Tassement sol 15,35 18

19 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance Les mécanismes de Réassurance 1er Niveau : Les Traités de Réassurance. * Les compagnies d assurance de la place disposent d une capacité automatique en traité d un maximum de 50 mios pour les chantiers jusqu à cette limite. * Cette capacité est donnée en XS et les rétentions nettes des assureurs varient de 1 à 4 mios. Nb: Ces capacités «Traités» ne sont pas cumulables entre elles. 19

20 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance Les mécanismes de Réassurance 2eme Niveau : La réassurance facultative * Pour les chantiers jusqu à 120 mios ou ne pouvant être versés dans les traités pour des raisons techniques il convient de faire appel au marché de la réassurance Facultative. * La cession intervient toujours en XS,au-delà de la rétention nette de la cédante et non de la limite du traité. 20

21 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance Les mécanismes de Réassurance 3eme Niveau : Le Traité Grands Chantiers * Il intervient au-delà des capacités de Réassurance Facultative * Sa limite théorique est de 150 ou 180 mios euros et est accessible aux assureurs moyennant paiement d une prime minimum et de dépôt. 21

22 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance Les montages applicables au-delà des capacités de 300 mios existent-ils? *Déjà convient-il de rappeler que cette capacité théorique de 300 mios n est disponible que sous réserves de la bonne qualité et expérience des intervenants, de contrôles drastiques et dans la limite de techniques de construction standard. * Toujours en capitalisation de type Spinetta et au-delà de cette limite, il semblerait que sur le marché traditionnel, mais à un prix qui renchérit finalement l opération, il soit possible de trouver encore un peu plus de 50 mios. * Au-delà 22

23 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance Les montages applicables au-delà de 300 M? Comment s assurer pour ce qui excède cette somme? En hors Habitation uniquement et moyennant une prime unique pour la période: Possibilité également de mettre en place en complément une police de dommages aux biens qui couvrent les coûts de réparation des dommages matériels atteignant l ouvrage et trouvant exclusivement leur origine dans un vice de conception,de matériaux ou d exécution du gros œuvre. * La qualité d assuré est donnée au maître d ouvrage et aux propriétaires successifs de l ouvrage avec possibilité de renonciation à recours à l encontre des entreprises, architectes, maitres d œuvre, BET, mais jamais à l encontre du contrôleur technique et des fournisseurs. * Capacité disponible : Environ 100 mios euros. 23

24 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance Les montages applicables au-delà de 300 M? Comment s assurer pour ce qui excède cette somme? En «habitation» ou «hors habitation» : * L assureur fronteur prête son bilan: Il offre une garantie de type Spinetta, en habitation ou inférieure en «hors habitation», et se réassure en base annuelle ou triennale, avec des garanties limitées à la solidité de l ouvrage, de l effondrement et de l incendie. Une centaine de Mios au moins, sont disponibles. * Un «nouvel» intervenant décide d intervenir en complément des capacités existantes de réassurance facultative, voire également du traité grands chantiers ou à coté de ces capacités. Si cette solution n a encore été mise en place faute de demande, elle risque de se heurter à une problématique de coût, mais en tout état de cause, pourra répondre à la loi Française. 24

25 Comment satisfaire aux contraintes légales? Des montages astucieux en réassurance D autres solutions seraient envisageables en réassurance, mais supposeraient des modifications législatives: * Une piste consisterait dans des opérations mixtes à cumuler les capacités et de faire en sorte que la partie «habitation» soit toujours considéré comme un «bénéficiaire» de 1er rang dans le paiement d une éventuelle indemnité. * Mais après tout et si l on se réfère aux sinistres passés (cf liste hannover Re) l exposition réelle est-elle aussi importante que cela et le problème ne pourrait-il pas être traité simplement par la mise en place d une limite à hauteur des capacités existantes (300 mios ) y compris pour les opérations «d habitation»...? 25

26 Comment s abstraire des contraintes légales? Deux Pistes * Concevoir un montage juridique original pour la réalisation de l opération * Modifier les textes eux-mêmes. 26

27 Comment s abstraire des contraintes légales? Concevoir un montage juridique original: quelques pistes Hugues PERINET-MARQUET Université Panthéon Sorbonne (PARIS II) 27

28 Comment s abstraire des contraintes légales? REFLEXIONS PRELIMINAIRES Le sujet impose prudence et précautions Le recours à l usufruit est exclu Il en va de même du recours à la copropriété Nécessité de raisonner sur un exemple concret 28

29 Comment s abstraire des contraintes légales? Exemple concret choisi Tour de Bureaux 1 Tour de bureaux 2 Complexe cinématographi que CENTRE COMMERCIAL PARKINGS 29

30 Comment s abstraire des contraintes légales? Première solution: répartir l assurance sur plusieurs personnes (1) L assurance RC est une assurance de personnes L assurance DO est une assurance de choses Mais 30

31 Comment s abstraire des contraintes légales? Première solution: répartir l assurance sur plusieurs personnes (2) Article L242-1 Toute personne physique ou morale qui, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages Article R243-3 I. Le montant de garantie du ou des contrats d'assurance mentionnés à l'article L doit couvrir les personnes mentionnées aux articles L , L , L et L à hauteur d'un montant minimum par ouvrage. 31

32 Comment s abstraire des contraintes légales? Première solution: répartir l assurance sur plusieurs personnes (3) Intérêt, dès lors, du contrat de promotion immobilière Cf Article L242-2 : Dans les cas prévus par les articles à du code civil relatifs au contrat de promotion immobilière, ainsi que par les articles L à L du code de la construction et de l'habitation les obligations définies aux articles L et L incombent au promoteur immobilier. Possibilités dès lors de répartir l opération entre plusieurs promoteur qui en assureront chacun une partie 32

33 Comment s abstraire des contraintes légales? Exemple Tour de Bureaux Promoteur 1 Complexe cinématographi que Promoteur 3 Tour de bureaux Promoteur 2 CENTRE COMMERCIAL Promoteur 4 PARKINGS Promoteur 4 (ou 5) 33

34 Comment s abstraire des contraintes légales? Première solution: répartir l assurance sur plusieurs personnes (4) Solution assez simple Le promoteur devant construire sa partie d ensemble immobilier demande le permis et passe les contrats d entreprise nécessaires à la construction. Pas besoin de division en propriété ou en volumes, le régime contractuel de la promotion immobilière étant indépendant du régime des biens 34

35 Comment s abstraire des contraintes légales? Première solution: répartir l assurance sur plusieurs personnes (5) Mais quelques limites Impact du texte de C Civ: Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices 35

36 Comment s abstraire des contraintes légales? Première solution: répartir l assurance sur plusieurs personnes (6) Nécessité de plusieurs PC avec l impact de CE 17 juillet 2009 Cne de Grenoble N ? que s'il résulte de ces dispositions qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ; Mais : «ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet 36

37 Comment s abstraire des contraintes légales? Deuxième solution: répartir l assurance entre plusieurs biens appartenant à la même personne (1) En cas de pluralité de bâtiments Possibilité de diviser le sol d assiette avec un document d arpentage pour isoler l assiette de chaque bâtiment En cas d ensemble immobilier complexe Nécessité de recourir à la division en volumes (EDDV) Dans la division volumétrique, le droit de propriété s'exerce non sur le sol, mais sur un volume défini selon des cotes planimétriques et altimétriques ; ce volume identifié par des coordonnées immuables est un immeuble par nature, lequel fait l'objet d'une appropriation et peut être cédé, hypothéqué, grevé de servitudes, donné à bail à construction ; chaque volume constitue ainsi une propriété distincte, lequel peut, le cas échéant, inclure une copropriété ; 37

38 Comment s abstraire des contraintes légales? Deuxième solution: répartir l assurance entre plusieurs biens appartenant à la même personne (2) Nécessité d éviter la fraude au droit de la copropriété Cf Recommandation n 5 relative à la division des immeubles et au respect des règles de la publicité foncière pour les états descriptifs de division La Commission, compte tenu de l'absence de structure légale de la division volumétrique rappelle : - que la division volumétrique ne doit donner naissance à aucune partie commune : cette absence de parties communes étant une exigence dans ce type d'organisation à la différence de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui implique l'existence de parties communes et qui, dans le silence ou la contradiction des titres, présume parties communes le sol, le gros œuvre des bâtiments et l'ensemble des équipements communs ; - qu'avant de recourir à la division volumétrique complexe, il convient d'établir et de justifier très clairement dans le document constitutif de l'ensemble immobilier complexe que la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas ; 38

39 Comment s abstraire des contraintes légales? Deuxième solution: répartir l assurance entre plusieurs biens appartenant à la même personne (3) Situation plus compliquée en cas de bâtiment unique: exemple bureaux volume 1 Complexe cinématographique Volume 2 CENTRE COMMERCIAL Volume 3 PARKINGS Volume 4 39

40 Comment s abstraire des contraintes légales? Deuxième solution: répartir l assurance entre plusieurs biens appartenant à la même personne (4) Dans les deux cas: maintien d une unité foncière car la même personne reste propriétaire de tous les terrains ou de tous les volumes donc: Pas de lotissement Mais Un seul permis de construire peut être demandé: cf art A C Urb cadre 3.1: Le terrain est constitué de l ensemble des parcelles cadastrales d un seul tenant appartenant au même propriétaire Si un seul permis et un seul maître d ouvrage, n y a-t-il pas un seul assuré? 40

41 Comment s abstraire des contraintes légales? Troisième solution: répartir l assurance entre plusieurs biens appartenant à plusieurs personnes (1) Division de l assiette foncière en plusieurs terrains ou en plusieurs volumes et attribution de ces terrains ou de ces volumes à des personnes morales différentes. Ouvrages différents et maîtres d ouvrage différents Possibilité d appliquer le montant de l article R à chaque ouvrage. 41

42 Comment s abstraire des contraintes légales? Exemple Tour de Bureaux Sté A Complexe cinématographi que Sté C Tour de bureaux Sté B CENTRE COMMERCIAL Ste D PARKINGS Sté E 42

43 Comment s abstraire des contraintes légales? Troisième solution: répartir l assurance entre plusieurs biens appartenant à plusieurs personnes (2) Mais Nécessité d un montage contractuel complexe avec AFUL ou ASL Application du DPU à la vente ou à l apport en société de terrains ou de volumes (cf art L C Urb) Application de la règlementation des lotissements cf art L C Urb applicable au 1/7/12: Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Interrogation pour les volumes: cf CE 30 nov 2007 Ville de Strasbourg n

44 Comment s abstraire des contraintes légales? Conclusion Transparence nécessaire du montage au regard des assureurs pour que ceux-ci puissent percevoir l intégralité du risque Impossibilité de s abstraire des contraintes légales mais possibilités de les contourner avec prudence 44

45 Comment s abstraire des contraintes légales? Modifier les textes? Pascal DESSUET Société Générale Responsable des Assurances pour les Affaires Immobilières AMRAE Président de la Commission Construction Chargé d Enseignements à l Université de Paris Val de Marne (Paris XII) 45

46 Comment s abstraire des contraintes légales? Deux Pistes * Etendre les dispositions sur la légalisation du plafonnement des garanties d assurance obligatoire au secteur de l habitation * Mais cantonner cette extension aux seules hypothèses où cela est strictement nécessaire pour éviter le blocage d une opération. 46

47 Comment s abstraire des contraintes légales? Etendre les dispositions sur la légalisation du plafonnement des garanties d assurance obligatoire au secteur de l habitation * Modifier le texte de l article L Code Ass: *Les contrats d'assurance souscrits par les personnes assujetties à l'obligation d'assurance de responsabilité ou de dommages en vertu du présent titre peuvent, pour des travaux de construction destinés à un usage autre que l'habitation, comporter des plafonds de garantie. 47

48 Comment s abstraire des contraintes légales? Mais cantonner cette extension aux seules hypothèses où cela est strictement nécessaire pour éviter le blocage d une opération * Il convient de modifier le texte du Décret du 22 décembre 2008 sur les modalité de plafonnement: * Mais cantonner cette extension aux seules hypothèses où cela est strictement nécessaire pour éviter le blocage d une opération: Plafonnement possible pour les seuls IGH d habitation Plafonnement possible uniquement pour les désordres affectant la destination. 48

49 Comment s abstraire des contraintes légales? Projet de texte: R243-3 C Ass I.-Le montant de garantie du ou des contrats d'assurance mentionnés à l'article L doit couvrir les personnes mentionnées aux articles L , L , L et L à hauteur d'un montant minimum par ouvrage. Pour les travaux de construction destinés à un usage autre que l habitation, ce montant ne peut être inférieur, pour cet ouvrage, au coût total de construction déclaré par le maître de l'ouvrage, ou à 150 millions d'euros si ce coût est supérieur à 150 millions d'euros. Pour les travaux de construction destinés à un usage d habitation, ce montant ne peut être inférieur au coût des travaux de réparation, hormis le cas des travaux de construction d un immeuble de grande hauteur au sens de l article R122-2 Alinéa 1 du Code de la Construction et de l Habitation. Dans ce dernier cas, ce montant ne peut être inférieur, pour cet ouvrage, au coût total des réparations pour la réparation des désordres compromettant sa solidité au sens de l article 1792 du Code Civil. Pour les autres désordres, ce montant sera fixé au montant des réparations et ne saurait être inférieur à 300 M si le coût de l ouvrage excède 300 M 49

50 Comment s abstraire des contraintes légales? Le tout complété par deux adaptations d ordre technique * Reprise du mécanisme de l art L du CCH «Pour les travaux de construction partiellement destinés à l habitation, les travaux seront considérés comme destinés à l habitation dès lors que 10% de la superficie de l ouvrage réalisé est affectée à un tel usage.» * Légalisation de la non affectation des indemnités aux réparations pour le cas où le plafonnement des garanties empêche une indemnisation permettant la reconstruction Art A Annexe II Nature des garanties «Pour les travaux de construction destinés à un usage d habitation, lorsque le montant de la garantie ne permet pas le paiement intégral des travaux de réparation, la garantie pourra être constituée par le paiement de dommages et intérêt constitués pour le Maître de l ouvrage ou les acquéreurs successifs de l ouvrage par la perte de leur bien, à raison de l impossibilité de le reconstruire» 50

51 Comment s abstraire des contraintes légales? Deux Pistes Non complètement satisfaisantes * Elles aboutissent à étendre partiellement dans le secteur de l habitation, ce qui existe depuis le Décret du 22 décembre 2008 dans le «hors habitation» A savoir: * Le décalage entre responsabilité décennale et assurance obligatoire: L assurance peut être plafonnée à un montant inférieur à l étendue de la responsabilité. 51

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