L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE

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1 L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE ÉTAT DES LIEUX 2005 ÉVOLUTION

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3 SOMMAIRE 1. INTRODUCTION Contexte et objectifs de l étude Champ couvert et périmètre d étude Recueil des données et méthode de travail ETAT DES LIEUX ET ÉVOLUTION DE L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE SUR L ARRONDISSEMENT DE LILLE Des catégories d hébergement diversement présentes Une offre d hébergement différente selon les territoires Une évolution très sensible de l hébergement entre 2003 et L OFFRE EN HÉBERGEMENT PAR CATÉGORIE L hôtellerie, une offre majoritaire et en évolution qualitative L importance croissante des résidences de tourisme Les gîtes et meublés de tourisme ont le vent en poupe Les chambres d hôtes, une formule en plein développement Les campings : une offre moyen - bas de gamme, à vocation résidentielle Des hébergements collectifs et auberges de jeunesse peu présents CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES GLOSSAIRE L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 3

4 4 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole L hébergement touristique dans l arrondissement de Lille

5 1. INTRODUCTION 1.1. CONTEXTE ET OBJECTIFS DE L ÉTUDE Depuis plus d une dizaine d années, l image de Lille évolue en profondeur et, fait nouveau, la métropole s affirme comme destination touristique. La candidature à l organisation des Jeux olympiques, le classement des labels "ville touristique" de Lille (2001), "ville d art et d histoire" de Roubaix (2003) et de Lille (2004), l événement "Lille 2004, Capitale européenne de la culture" ont notamment participé au développement de la notoriété et au changement de l image de la métropole lilloise. A la demande de Lille Métropole Communauté urbaine (LMCU), l Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole a engagé depuis 2002 des études sur l hébergement touristique dans l arrondissement afin de favoriser l émergence d une "Destination Lille Métropole". Après un premier travail réalisé en 2003, la présente étude propose un nouvel état des lieux pour l année 2005 et une première analyse de l évolution de l hébergement. Cette courte période (2 ans) permet néanmoins d observer des évolutions très sensibles pour certaines catégories d hébergement. Par la suite, l Agence souhaite élargir le périmètre de l étude à l aire de coopération métropolitaine, vaste territoire transfrontalier qui s étend de Béthune à Maubeuge et intègre au nord les agglomérations belges de Tournai, Mouscron, Ypres et Courtrai. Une comparaison avec les grandes métropoles françaises sera également engagée. La présente étude s inscrit dans la continuité des travaux de 2003 qui avaient associé la plupart des acteurs du tourisme de la métropole lilloise, au travers d un comité de pilotage qui comprend le Comité départemental du tourisme, le Comité régional du tourisme, la Chambre de commerce et d industrie de Lille Métropole, les offices de tourisme et les syndicats d initiatives de la métropole, la ville de Lille, Lille Métropole Communauté urbaine et Lille Grand Palais CHAMP COUVERT ET PÉRIMÈTRE D ÉTUDE L étude est un état des lieux qui aborde les questions de la capacité et de la nature de l hébergement disponible dans l arrondissement. Elle recense l ensemble de l offre marchande d hébergement dans les hôtels, les résidences de tourisme, les gîtes et meublés de tourisme, les chambres d hôtes, les campings, les gîtes de groupes, les centres de vacances et les auberges de jeunesse. Elle ne prend donc pas en compte les hébergements non-touristiques (tels que les hôtels réquisitionnés par arrêté préfectoral), ainsi que l hébergement non marchand (tel que les résidences secondaires ou l hébergement "en famille"). Elle ne contient pas de données économiques telles que le taux d occupation des hébergements, la durée des séjours ou la dépense des touristes. L étude s étend sur l arrondissement de Lille, qui comprend la totalité du territoire de Lille Métropole Communauté urbaine, ainsi que 39 communes situées en dehors du périmètre communautaire. Elle reprend donc les territoires infra-communautaires qui correspondent au découpage du schéma directeur de Lille Métropole : le territoire lillois, le territoire roubaisien, le territoire tourquennois, le territoire est, la couronne nord, la couronne sud, la Lys (qui inclut l Armentiérois), les Weppes, la Pévèle et le sud interurbain (ces deux derniers territoires étant hors du périmètre communautaire). L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 5

6 1.3. RECUEIL DES DONNÉES ET MÉTHODE DE TRAVAIL La réalisation de cette étude s appuie sur un partenariat fort entre l Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole et le Comité départemental du tourisme (CDT) du Nord. Une convention signée entre les deux structures a permis la constitution d une première base de données reprenant les hébergements classés et labellisés du territoire métropolitain. Cette collaboration s est également traduite par un travail de relecture et de suivi de l étude (relecture, apport d informations sur l offre, de précisions juridiques et réglementaires) par le CDT. Durant l été 2005, un courrier a été envoyé aux mairies, offices de tourisme et syndicats d initiative afin d obtenir la liste des hébergements présents sur chacun des territoires. Cette démarche a permis de valider l actualité des informations disponibles et de compléter la base de données avec les hébergements non labellisés mais participant à l accueil de touristes. La base de données a été arrêtée le 30 septembre Chacune des données utilisées dans cette étude a été vérifiée soit en croisant les différentes sources d information, soit par entretien téléphonique avec les hébergeurs, afin d obtenir l information la plus exhaustive et la plus fiable possible. L unité de référence de l étude est le "lit" car il constitue l unité la plus simple pour la comparaison des capacités des différentes formes d hébergement. 6 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

7 2. ÉTAT DES LIEUX ET ÉVOLUTION DE L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE SUR L ARRONDISSEMENT DE LILLE 2.1. DES CATÉGORIES D HÉBERGEMENT DIVERSEMENT PRÉSENTES L arrondissement de Lille compte 246 lieux d hébergement touristique, qui proposent lits à la disposition des touristes. L hôtellerie constitue l essentiel de l offre : les lits répartis dans 119 hôtels représentent 81% des lits touristiques du territoire. Les résidences de tourisme comptent pour 10% des lits touristiques de la métropole et constituent la seconde forme d accueil sur le territoire. Leur développement récent élève la capacité d accueil à lits, répartis dans 6 résidences de grande capacité. 47 propriétaires de gîtes et meublés et 58 propriétaires de chambre d hôtes proposent respectivement 365 et 363 lits. Le nombre de lits proposés est marginal par rapport à l ensemble de l offre : ils représentent 2% de l offre globale. Les campings et les hébergements collectifs (qui rassemblent les gîtes de groupe, l auberge de jeunesse et le centre de vacances), peu représentés sur le territoire (16 structures), proposent un nombre de lits quasi-équivalent à celui de la catégorie précédente, soit également 2% de l offre du territoire. Hôtel Carlton, Lille Chambre d hôtes, Lille Flottante COMPOSITION DE L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE SUR L ARRONDISSEMENT DE LILLE Nombre (1) Chambres (2) Lits (3) Hôtels Résidences de tourisme Gîtes et meublés de tourisme Chambres d hôtes Hébergements collectifs Campings TOTAL (1) Cette colonne correspond au nombre d établissements pour les hôtels, les résidences de tourisme, les hébergements collectifs et les campings, au nombre de propriétaires pour les chambres d hôtes, les gîtes et meublés de tourisme. (2) Les chambres correspondent au nombre de chambres pour les hôtels et les chambres d hôtes, au nombre d appartements pour les résidences de tourisme, au nombre de gîtes et meublés de tourisme et aux emplacements des campings. (3) A défaut de données validées, le calcul du nombre de lits se fait à partir d un ratio par mode d hébergement : 2 lits par chambre pour l hôtellerie, 3 lits par emplacement pour les campings (source : direction du Tourisme). L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 7

8 L hébergement touristique dans l arrondissement de Lille 8 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

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10 2.2. UNE OFFRE D HÉBERGEMENT DIFFÉRENTE SELON LES TERRITOIRES Les territoires de l arrondissement de Lille proposent une offre d hébergement très variée et très spécifique, notamment en fonction de leur localisation et de leur densité urbaine. Ainsi, la composition de l hébergement touristique est très semblable pour les territoires roubaisien, tourquennois et est, de même qu elle est similaire entre les Weppes, la Pévèle et la Lys. Lille et le nord-est de l arrondissement, c est-à-dire l espace le plus urbanisé, concentrent la grande majorité de l offre : 72% des hébergements touristiques sont localisés sur les territoires lillois, roubaisien, tourquennois et est. Avec 44% de l offre, Lille est le premier pôle d hébergement de l arrondissement et en propose toutes les formes, à l exception des campings. La couronne sud, en particulier l entrée de l autoroute A1 dans la métropole, constitue le second pôle d hébergement (15% des lits), essentiellement dans l hôtellerie. Les territoires roubaisien, tourquennois et est représentent respectivement 6,6%, 9,2% et 11,3% de l offre d hébergement du territoire. Les territoires "à dominante rurale" disposent d une offre d hébergement faible : la Lys représente 2,9% des lits, les Weppes 4,5%, la Pévèle 1,5% et le Sud Interurbain 0,1%. La faiblesse de leur part relative s explique par la nature des hébergements qu ils proposent : essentiellement des meublés de tourisme, des chambres d hôtes et des campings dont les capacités d accueil sont relativement réduites. Mais ces territoires participent à la diversification de l offre de l arrondissement. La présence importante de l hôtellerie dans les Weppes est principalement due à la commune d Englos, dont la zone commerciale compte 3 hôtels (Formule 1, Etap Hôtel et Novotel). RÉPARTITION TERRITORIALE DE L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE PAR CATÉGORIE SUR L ARRONDISSEMENT DE LILLE (EN NOMBRE DE LITS) Hôtels Résidences de tourisme Gîtes Chambres d hôtes Campings Hébergement collectif TOTAL Territoire lillois Territoire roubaisien Territoire tourquennois Territoire est Couronne nord Couronne sud La Lys Les Weppes La Pévèle Sud interurbain TOTAL L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

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12 2.3. UNE ÉVOLUTION TRÈS SENSIBLE DE L HÉBERGEMENT ENTRE 2003 ET 2005 De manière générale, l offre d hébergement touristique est en hausse sur l arrondissement de Lille entre 2003 et 2005 : 16% de structures supplémentaires, 5% de lits en plus. Cependant, ce chiffre à la hausse est à nuancer, car les réalités sont très différentes en fonction des catégories d hébergement. Ainsi, l hôtellerie enregistre-t-elle une très légère baisse du nombre d hôtels et de lits à vocation touristique, qu il convient cependant de relativiser 1. En conséquence, dans un contexte de développement des autres formes d hébergement, l hôtellerie ne représente plus que 81% des lits en 2005 contre 86% en Si le nombre de résidences de tourisme a significativement augmenté (+50%), le nombre de lits qu elles proposent a plus que doublé (+115%). Formule d hébergement en pleine expansion, les résidences de tourisme représentaient 5% des lits en 2003 et 10% actuellement. Les possibilités d hébergement "chez l habitant" se sont également développées rapidement : +24% pour les gîtes, +45% pour les chambres d hôtes, soit respectivement +40% et +51% de lits en 2 ans. Ces formes d hébergement ont un faible impact en nombre de lits créés, par rapport aux hôtels et aux résidences de tourisme, mais leur développement indique une forte tendance de l évolution de l offre d hébergement. La fermeture du camping "le leu pindu" à La Neuville a fortement réduit la capacité d accueil en plein air de la métropole (-28%). La baisse du nombre de lits en hébergement collectif s explique par la non-prise en compte en 2005 d un hébergement destiné exclusivement à l accueil de scolaires et de groupes pédagogiques, comptabilisé en 2003 comme accueillant des touristes. 1 Cf. partie hôtellerie page 15 ÉVOLUTION DE L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE ENTRE 2003 ET Évolution 2003/2005 Etab./ Prop. Lits Etab./ Prop. Lits Etab./ Prop. Lits Hôtels % -1% Résidences de tourisme % +115% Gîtes et meublés de tourisme % +39% Chambres d hôtes % +51% Héb. collectif % -9% Campings % -28% TOTAL % +5% Hôtel Lille Europe, Lille Chambre d hôtes "La maison au vitrail", Roubaix 12 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

13 3. L OFFRE EN HÉBERGEMENT PAR CATÉGORIE 3.1. L HÔTELLERIE, UNE OFFRE MAJORITAIRE ET EN ÉVOLUTION QUALITATIVE Les hôtels sont des établissements commerciaux classés, qui proposent à la location des chambres à la nuit, à la semaine ou au mois pour une clientèle qui n y élit pas domicile. La loi n du 5 juillet 1996 impose aux établissements hôteliers hors Ile-de-France, qui, par création ou extension, dépassent 30 chambres, d être soumis à une autorisation en commission départementale d équipement commercial (CDEC). Avant de statuer, la CDEC recueille l avis de la commission départementale d action touristique par le biais du délégué régional au tourisme présent lors de la séance (mais qui ne prend pas part au vote). Les hôtels proposent une gamme de services étendue : le petit déjeuner, la fourniture du linge de toilette, l entretien des chambres L arrondissement de Lille compte 119 hôtels, 6698 chambres, soit une totalité de lits à disposition de la clientèle touristique. A l exception du "Domaine des Cigognes" à Ennevelin qui offre quelques suites et lofts dans son offre de réception (séminaires, mariages ) mais ne sollicite pas de classement, l ensemble des hôtels est localisé sur le territoire de Lille Métropole Communauté urbaine. Une qualité d offre large et diversifiée L offre haut de gamme avait quasiment doublé en 2003 avec les ouvertures de l Hermitage Gantois ( luxe) et du Crowne Plaza Hôtel ( ). Elle représente maintenant 5% des établissements et 7% des lits du territoire. Elle est largement concentrée en milieu urbain : 4 hôtels sont situés dans le centre-ville de Lille, les deux autres étant à proximité immédiate (couronnes nord et sud). Ces hôtels visent essentiellement une clientèle d affaires pendant la semaine, relayée par une clientèle de tourisme le week-end. Ils bénéficient à la fois de la proximité des infrastructures (gares), des équipements (Lille Grand Palais, Nouveau Siècle ) et de l intérêt touristique du centre-ville lillois. La grande majorité du parc hôtelier est orientée vers la moyenne gamme, 59% des hôtels et 61% des lits étant classés et, avec une certaine prépondérance des qui représentent 42% des hôtels et 37% des lits. Leur répartition est cependant différente en fonction du classement des établissements : les sont essentiellement localisés dans les noyaux urbains (30% à Lille, mais aussi à Roubaix ou Tourcoing) ou en périphérie immédiate, alors que les sont davantage répartis sur l ensemble des communes formant la zone urbaine dense de l arrondissement, en particulier le long des infrastructures. L offre "entrée et bas de gamme" ( ou sans ) est également importante, avec 28% des hôtels et 23% des lits. Elle se situe davantage en périphérie qu en centre-ville. L Hermitage Gantois, Lille Enfin, 8% des établissements et 2% des lits sont non-classés. Cette offre non-classée est aussi bien constituée de petits hôtels indépendants que de "domaines" qui ont complété leur offre de réception (séminaires, mariages, etc.) par des possibilités d hébergement de bonne, voire très bonne qualité. L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 13

14 L hébergement touristique dans l arrondissement de Lille 14 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

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16 OFFRE D HÉBERGEMENT EN HÔTEL Hôtels Chambres Lits (1) Luxe Indépendant Chaîne Indépendant Chaîne Indépendant Chaîne Indépendant Chaîne Indépendant Chaîne Sans Indépendant Chaîne Non classé ou en cours de classement Indépendant Chaîne TOTAL Indépendant Chaîne (1) Le nombre de lits se calcule à partir d un ratio par mode d hébergement : en hôtellerie, 2 lits par chambre (source : direction du Tourisme) Résidence de tourisme "Les Citadines", Lille L hôtellerie à proximité de la gare Lille Flandres 16 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

17 Une offre qui obéit à des logiques urbaines et d activités économiques L hôtellerie est principalement concentrée sur le centre et le nord-est du territoire, à la fois en centre-ville (Lille, Roubaix, Tourcoing) et le long des principaux axes autoroutiers, sur les grandes zones d activités économiques (Lesquin, Seclin, Lomme, Englos). La plus grande partie du parc (38% des hôtels, 42% des lits) est concentrée sur Lille intra-muros, qui conjugue à la fois dynamisme économique et attractivité touristique. La ville propose tous types d hôtels, dans une gamme de prix très large. Dans Lille, les alentours des gares constituent des lieux d implantation privilégiés : l hôtellerie, originellement présente autour de la gare Lille Flandres, se développe progressivement autour de la gare Lille Europe (avec l hôtel Lille Europe, le Crowne Plaza et le futur Suitehôtel). L hôtellerie rayonne également autour de la place du Général de Gaulle, site d implantation historique des premiers hôtels lillois (Grand hôtel Bellevue, Carlton). Le second pôle hôtelier (19% des hôtels et des lits) de l arrondissement se situe dans la Couronne sud, soit à proximité immédiate de Lille (Ronchin, Faches-Thumesnil, Lezennes) soit sur les grandes zones d activités de la métropole (Seclin, Lesquin). Ces communes, lieux d implantation "historiques" des hôtels de chaîne, bénéficient de la proximité des autoroutes et de l aéroport (Lesquin) pour attirer une clientèle professionnelle. Les territoires roubaisien, tourquennois et est disposent d une offre équivalente aussi bien en termes d hôtels (respectivement 9%, 12% et 9%) que de lits (7%, 11% et 10%). Les territoires "à dominante rurale" se caractérisent par une faible offre hôtelière. La Lys, les Weppes et la Pévèle ne regroupent que 7% des établissements et 5% des lits disponibles sur l arrondissement. Et la grande partie de ces hôtels est implantée à Armentières et sur la zone commerciale d Englos. De manière générale, plus la classification des hôtels est basse, plus il s agit d établissements de chaîne situés autour des zones d activités et des espaces économiques dynamiques. Un parc hôtelier en évolution qualitative La très légère réduction du parc hôtelier (-2% d hôtels, -1% de lits) ne correspond pas à un recul équivalent de la capacité d accueil. Sur le territoire lillois, des déclassements ou réquisitions ont été confirmés pour 4 établissements qui ne sont donc plus considérés comme participant à l hébergement touristique. Un hôtel (le Central Hôtel) a effectivement cessé son activité. Enfin, un établissement a transformé son offre pour proposer des appartements de tourisme. Les légères augmentations observées sur le territoire roubaisien, les couronnes nord et sud et les Weppes s expliquent soit par l intégration de l offre d hébergement de "domaines", soit par des créations de chambres, souvent dans des hôtels indépendants et non-classés. L offre est restée quasiment stable sur les territoires tourquennois et est, la Lys et la Pévèle. Cette légère baisse ne doit cependant pas occulter la tendance à l élévation du niveau de la qualité de l offre, très perceptible avec les ouvertures de l Hermitage Gantois et du Crowne Plaza Hôtel en Cette tendance devrait être prochainement confirmée sur la métropole, et en particulier à Euralille, avec plusieurs projets d implantation : un Suitehotel de 252 lits à proximité de la tour du Crédit Lyonnais et un B&B de 254 lits dans "Le Bois Habité". L implantation du casino à Lille devrait également être accompagnée d un hôtel, et un projet de 200 lits pourrait voir le jour à Villeneuve d Ascq. L ensemble de ces projets proviennent de groupes hôteliers et devraient renforcer le poids de l hôtellerie de chaîne sur le territoire. L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 17

18 RÉPARTITION TERRITORIALE DE L OFFRE HÔTELIÈRE ET ÉVOLUTION 2003/ Évolution 2003/2005 Hôtel Lits Hôtel Lits Hôtel Lits Territoire lillois % -6% Sans Non classés ou en cours Territoire roubaisien % +5% Sans Non classés ou en cours Territoire tourquennois % Sans Non classés ou en cours Territoire est Sans Non classés ou en cours Couronne nord % +1% Sans Non classés ou en cours Couronne sud % Sans Non classés ou en cours L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

19 RÉPARTITION TERRITORIALE DE L OFFRE HÔTELIÈRE ET ÉVOLUTION 2003/2005 (suite) Évolution 2003/2005 Hôtel Lits Hôtel Lits Hôtel Lits La Lys % Sans Non classés ou en cours Les Weppes % +10% Sans Non classés ou en cours La Pévèle (hors LMCU) Sans Non classés ou en cours Sud inter. (hors LMCU) TOTAL % -1% De l avis de certaines personnes impliquées dans le tourisme d affaires, l arrondissement de Lille souffre de l absence d un hôtel gros porteur haut de gamme (plus de 500 lits), capable d accueillir des congressistes et qui permettrait de développer plus encore le tourisme d affaires. L absence d un tel équipement avait déjà été soulignée lors de la candidature de Lille aux Jeux olympiques de Cette évolution et ces projets sont intéressants à plusieurs titres : la légère baisse du nombre de lits relève de fermetures administratives d hôtels bas de gamme, alors que l essor du haut de gamme dans la ville témoigne d un pari des investisseurs et de la confiance qu ils mettent dans la métropole. Il en résulte une hausse globale de la qualité de l hébergement. Par ailleurs, en s implantant dans les quartiers très fréquentés (le centre-ville) ou les nouveaux quartiers (Euralille), l hôtellerie participe au renouvellement urbain, voire patrimonial (l Hermitage Gantois) ou développe des bâtiments remarquables (Crowne Plaza). Enfin, en s installant dans des secteurs recherchés et en proposant des catégories de classement supérieures, l hôtellerie révèle des indicateurs tangibles de l attractivité touristique de Lille. L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 19

20 L hôtellerie de chaîne L hôtellerie de chaîne est particulièrement présente sur l arrondissement : elle compte pour 52% des hôtels et représente 72% des lits du territoire, du sans au. Elle est très majoritaire (93% des lits) au niveau des hôtels sans (enseignes Formule 1, Première Classe, Etap Hôtel). L hôtellerie indépendante est davantage présente dans les catégories et, où elle représente 38% des lits mais surtout dans le haut de gamme (47% des lits, essentiellement liés au groupe SLIH). Le groupe Accor (enseignes Sofitel, Novotel, Mercure, SuiteHôtel, Ibis, Etap Hôtel et Formule 1) est le groupe le plus présent sur l arrondissement de Lille, avec 43% des hôtels de chaîne et 53% des lits, suivi par le groupe Louvre Hôtels, anciennement Envergure (enseignes Kyriad, Campanile et Première Classe), avec 29% des hôtels de chaîne et 22% des lits. Avec l établissement de Lesquin et une ouverture prochaine à Euralille, Lille disposera de deux Suitehôtels, derniers nés de la gamme du groupe Accor. Destinés majoritairement à une clientèle d affaires, cette offre expérimentale propose des espaces modulables qui peuvent concilier la détente et le travail. L implantation à Euralille témoigne de la confiance que met le groupe Accor dans le développement du tourisme d affaires dans la métropole. L hôtellerie de chaîne est localisée à la fois le long des axes autoroutiers et à proximité des centres économiques (centres-villes et zones d activités). L importante présence d hôtels sur les communes de Lesquin, Seclin ou Englos s explique aussi par l implantation "historique" des premiers hôtels de chaîne, à une époque (années 70) où la vocation touristique de Lille n était pas évidente. Ces hôtels visaient alors une clientèle uniquement professionnelle et de passage, liée à l activité industrielle, en s implantant au niveau des sorties d autoroutes et des échangeurs routiers. Depuis les années 90, la tendance a nettement évolué, avec un retour très sensible de l hôtellerie de chaîne en centre-ville, sans pour autant quitter ses premières implantations : cette évolution, favorisée par l arrivée du TGV en 1993, met en évidence un changement de la demande d hébergement sur Lille, à la fois du fait de son développement économique tertiaire, mais aussi de son attractivité touristique. Elle s explique également par des coûts de construction moindre pour ces hôtels, au confort standardisé et à la rentabilité accrue. De manière générale, un hôtel de chaîne propose au minimum deux fois plus de lits qu un hôtel indépendant de même catégorie. Si un hôtel indépendant propose en moyenne 99 lits, un hôtel de chaîne de même classe en compte 203. Ceci reste valable pour la catégorie des (une moyenne de 69 lits en hôtellerie indépendante, de 136 lits en hôtellerie de chaîne) et des (respectivement 75 et 156 lits). Dans les catégories "extrêmes", la situation est encore plus remarquable : le nombre moyen de lits en hôtellerie de chaîne est 2,5 fois supérieur à celui de l hôtellerie indépendante pour les et près de 3 fois en ce qui concerne les hôtels sans. La taille plus importante des hôtels de chaîne peut s expliquer par des bâtiments récents, plus grands, une capacité d investissement supérieure des groupes hôteliers et une présence importante à l origine dans les zones d activités et les espaces économiques périphériques (Lesquin, Seclin, Lomme et Englos) ainsi que le long des principaux axes autoroutiers de la métropole. 20 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

21 L hébergement touristique dans l arrondissement de Lille L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 21

22 3.2. L IMPORTANCE CROISSANTE DES RÉSIDENCES DE TOURISME Les résidences de tourisme sont des établissements commerciaux d hébergement classés, qui proposent à la location des appartements meublés à la semaine ou au mois pour une clientèle qui n y élit pas domicile. La loi n du 5 juillet 1996 s applique uniquement aux "établissements hôteliers", appellation ambiguë qui concerne les hôtels mais pas obligatoirement les résidences de tourisme : ainsi, les résidences de tourisme ne se réclamant pas en tant qu "établissement hôtelier" ne sont pas soumises à l autorisation de la CDEC et leur passage en Commission Départementale de l Action Touristique (CDAT) n intervient que lors du classement. Les résidences de tourisme proposent moins de services que les hôtels : le petit déjeuner, la fourniture du linge de toilette ou l entretien des chambres n y sont par exemple pas systématiques. Par ailleurs, les normes d habitabilité sont différentes, les unités d habitation des résidences doivent être équipées d une cuisine ou d un coin-cuisine et d un sanitaire privé. Les résidences de tourisme représentent donc une formule intermédiaire entre l hôtel de tourisme et le meublé de tourisme. 6 résidences qui proposent lits L arrondissement de Lille compte six résidences de tourisme, qui proposent un total de 589 appartements et lits. Cinq des six résidences font partie de chaînes proposant ce type de services, seule Olivarius à Villeneuve d Ascq est gérée par un propriétaire indépendant. Les résidences proposent en majorité des studios, T1 et T1bis (64% du parc), des duplex, T2 et T2bis (29%) et dans une moindre mesure des T3 (7%). Elles ciblent donc essentiellement une clientèle d affaire et de tourisme qui recherche les services d un appartement (confort et autonomie) plutôt qu une chambre d hôtel, à des prix compétitifs. A noter toutefois que la clientèle individuelle peut aussi bien occuper un studio qu un T2. OFFRE D HÉBERGEMENT EN RÉSIDENCE DE TOURISME Studio, T1, T1bis Duplex, T2, T2 bis T3 Total Appts Lits (1) Appts Lits (1) Appts Lits (1) Appts Lits Résidences n.c. / e.c. (2) TOTAL (1) Le calcul du nombre de lits se fait à partir d un ratio par appartement : 2 lits pour les studios, T1 et T1bis ; 4 lits pour les duplex, T2 et T2 bis ; 6 lits pour les T3 (2) n.c. / e.c. : non classé ou en cours de classement RÉPARTITION ET ÉVOLUTION DE L OFFRE D HÉBERGEMENT EN RÉSIDENCE DE TOURISME, ENTRE 2003 ET /2005 Rés. Hôt. Lits Rés. Hôt. Lits Rés. Hôt. Lits Territoire lillois % +72% Territoire est n.s. (1) n.s. (1) Reste du territoire TOTAL % +115% (1) n.s. : non significatif. 22 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

23 L hébergement touristique dans l arrondissement de Lille L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 23

24 La localisation des résidences de tourisme révèle les stratégies des différents établissements. Trois sont situées dans le quartier Euralille (Cap Affaires dans le secteur du Romarin, les Citadines et Métropole Europe dans le centre Euralille), permettant une accessibilité optimale au centre-ville de Lille, aux transports en commun métropolitains et au quartier d affaires, aussi bien pour les touristes, la clientèle d affaires que les étudiants 2. Ainsi, "Métropole Europe", dernière résidence de tourisme ouverte dans la 4 ème tour d Euralille et jouxtant l Ecole Supérieure de Commerce de Lille, était occupée non par des touristes mais à 40% par des étudiants, un mois après son ouverture, palliant à la crise du logement étudiant dans Lille-centre. Deux autres résidences sont situées à proximité immédiate des universités, dans la zone d activité de la Haute-Borne de Villeneuve d Ascq pour Olivarius et dans le quartier Vauban pour Citea Lille Vauban. Cette localisation leur permet d accueillir temporairement les chercheurs, conférenciers, intervenants de l Université des sciences et technologiques de Lille et de l Université catholique de Lille, ainsi que les stagiaires et les cadres d entreprises présents temporairement à Lille (dans le cadre d une formation ou en attente d un logement définitif). qui disposent alors de plus d autonomie. Aussi intéressant financièrement pour les investisseurs que pour les clients, le développement futur des résidences de tourisme sur le territoire mérite un intérêt tout particulier. Les professionnels de l hôtellerie regardent avec une certaine méfiance le développement des résidences de tourisme à Lille, comme partout en France. D abord localisées dans les zones balnéaires ou de montagne, les résidences se sont progressivement implantées dans les zones urbaines et ont de plus en plus développé une offre à la nuitée. Elles entrent ainsi en concurrence directe avec l offre des hôtels, alors que leur régime fiscal est plus favorable, leur réglementation plus souple (pas de passage en CDEC) et l exigence moindre en termes de personnel et d équipements obligatoires (par exemple, le téléphone dans les chambres uniquement obligatoire pour les résidences, mais dès les dans l hôtellerie). Néanmoins, le concept séduit et certaines résidences créent de nouveaux standards d hébergement touristique élevés. 2 L étude ne recense que les résidences ouvertes aux touristes et n inclut donc pas les résidences étudiantes. Un nombre de lits doublé en 2 ans La période 2003/2005 a vu l ouverture de deux résidences de tourisme, qui ont plus que doublé la capacité d accueil (+115%), alors que le nombre d appartements a augmenté de 75%. Une nouvelle résidence de tourisme, d une capacité de 264 lits, qui devrait prochainement être construite sur la Zone d Aménagement Concertée Euralille 2, augmentera encore cette capacité d accueil. Le fort développement des résidences de tourisme transforme en profondeur l offre d hébergement sur l arrondissement de Lille : elles accroissent fortement la capacité d accueil du territoire, permettent d accueillir des familles pour des moyens séjours à des prix abordables et modifient le comportement des touristes, 24 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

25 3.3. LES GÎTES ET MEUBLÉS DE TOURISME ONT LE VENT EN POUPE Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et qui n y élit pas domicile (3 mois maximum). Le classement "meublé de tourisme" est une démarche officielle, correspondant à des normes du ministère du Tourisme. La labellisation des meublés de tourisme ne constitue pas une démarche obligatoire. Elle correspond cependant à une démarche de promotion volontaire qui assure une certaine qualité de réception pour le client et une bonne promotion pour le propriétaire. Sur l arrondissement lillois, on distingue : le gîte rural labellisé "Gîte de France", meublé de tourisme situé dans un habitat de qualité, de préférence à caractère régional et en environnement rural ; le label "Clévacances", davantage attribué à des meublés de tourisme en milieu urbain, dans un habitat de qualité ; enfin, le label "accueil paysan", qui distingue les hébergements situés en milieu agricole. Cette catégorie reprend donc l ensemble des gîtes et meublés de tourisme de l arrondissement de Lille, labellisés ou non. 365 lits en gîte et meublé de tourisme L arrondissement de Lille compte 96 meublés de tourisme, représentant 365 lits. En moyenne, un propriétaire dispose de 2 meublés, pouvant accueillir 3,8 personnes. L offre de meublés de tourisme non labellisés représente 19% des meublés et des lits de l arrondissement. Cette situation ne préjuge pas des conditions de l accueil, mais ne permet pas d évaluer la qualité de ce parc. Les propriétaires de meublés non labellisés préfèrent s affranchir des démarches de labellisation afin de ne pas avoir à en supporter les contraintes : ils peuvent offrir un service parfois équivalent aux hébergements labellisés tout en gardant la possibilité de choisir leur saisonnalité et leur clientèle, afin par exemple de préserver leur vie privée (ne proposer leur meublé que la semaine à la location pour disposer librement de leurs week-ends). Ils échappent ainsi aux règles de non-discrimination et de refus de vente. Ces propriétaires disposent souvent de contacts et de réseaux qui leur assurent une fréquentation suffisante de leur hébergement, sans avoir recours à la promotion des labels. L offre de meublés labellisés se concentre quasi-exclusivement sur la moyenne gamme : les hébergements 2 et 3 clés / épis représentent près de 95% des meublés (respectivement 58% et 36%) et des lits (respectivement 51% et 44%) disponibles sur l arrondissement. Par conséquent, l offre "entrée de gamme" est faible, avec 3 meublés 1 clé ou 1 épi, de même que l offre haut de gamme, particulièrement réduite, avec un seul meublé labellisé 4 clés (Lille Flottante), dont l ouverture est très récente (été 2005). L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 25

26 "Clévacances" et "Gîtes de France" sont les deux principales structures qui délivrent des labels aux gîtes de l arrondissement de Lille. "Gîtes de France" est le label le plus répandu, avec 81% des propriétaires, 88% des gîtes et 90% des lits labellisés. En moyenne, un propriétaire labellisé "Gîtes de France" propose 1,8 gîte pouvant accueillir 3,9 personnes et est labellisé 2,4 épis. En comparaison, un propriétaire labellisé "Clévacances" propose 1 meublé pouvant accueillir 2,5 personnes, labellisé également 2,4 clés. La présence beaucoup plus importante du label "Gîtes de France" dans le parc labellisé s explique aisément : d une part, "Gîtes de France" constitue la référence de ce type d hébergement en France et bénéficie d une antériorité très importante par rapport à "Clévacances" : le premier label existe depuis 50 ans, "Clévacances" n est développé que depuis 5 ans dans le Nord. D autre part, la formule d hébergement en meublé est essentiellement proposée en milieu rural, "terrain de prédilection" de "Gîtes de France" : elle représente une possibilité intéressante de diversifier l activité et de générer des revenus supplémentaires pour certains agriculteurs. Cette prédominance de "Gîtes de France" est accentuée au regard du nombre de lits labellisés, compte tenu de la capacité d accueil des gîtes, supérieure en milieu rural qu en milieu urbain. Enfin, les subventions du Conseil général du Nord pour la création de gîte ne sont accordées qu en milieu rural. Très peu de "Clévacances" sur le territoire de Lille Métropole ont bénéficié d aides publiques à l investissement. le label "accueil paysan" n est attribué qu à un seul gîte sur l arrondissement, à Erquinghem-Lys, au sud-ouest d Armentières. OFFRE D HÉBERGEMENT EN GÎTE ET MEUBLÉ DE TOURISME Propriétaires Gîtes Lits 4 clés / 4 épis Dont Clévacances (4 clés) Dont Gîtes de France (4 épis) clés / 3 épis Dont Clévacances (3 clés) Dont Gîtes de France (3 épis) clés / 2 épis Dont Clévacances (2 clés) Dont Gîtes de France (2 épis) clé / 1 épi Dont Clévacances (1 clé) Dont Gîtes de France (1 épi) Accueil paysan TOTAL LABELLISÉS 42 (1) Non labellisés TOTAL (1) Un même propriétaire peut disposer de gîtes ou meublés labellisés différemment à la même adresse (ex : 2 et 3 épis) 26 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

27 L hébergement touristique dans l arrondissement de Lille L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 27

28 La majorité de l offre se trouve en zone rurale : en effet, la Pévèle, les Weppes et la Lys concentrent près de 65% de l offre sur l arrondissement de Lille. La Lys se caractérise par une offre particulièrement abondante, avec 31 gîtes. Il s agit d une offre concentrée, car, sur ce territoire, un propriétaire propose en moyenne 2,6gîtes, pouvant accueillir 4,1 personnes. L offre demeure faible sur les territoires roubaisien et tourquennois, la couronne sud et le sud interurbain. La concentration des gîtes sur certains territoires s explique, entre autres, par un effet d entraînement et de réseau local : il suffit parfois de la création d un hébergement pour que la famille ou le voisinage du propriétaire décide de se lancer dans un projet semblable. La différence de capacité d accueil est très sensible entre le milieu urbain et le milieu rural : pour les territoires lillois, tourquennois et roubaisien, un gîte comporte en moyenne 2,8 lits, alors que pour la Pévèle, les Weppes et la Lys, la moyenne s élève à 4 lits par gîte. Cette situation s explique par une plus grande facilité de création de gîtes en milieu à dominante rurale qu en secteur urbain (subventions, superficies des maisons, performance de l occupation des gîtes ruraux, droit du sol). Les hébergements non labellisés sont particulièrement concentrés : en effet, ceux-ci se situent essentiellement à Lille et, dans une moindre mesure, à Roubaix, dans les territoires de la Lys et des Weppes. 40% de lits supplémentaires en 2 ans 2003/2005 a été une période favorable à la création de gîtes et meublés de tourisme : avec 25% de meublés et 40% de lits supplémentaires, les nouveaux hébergements se caractérisent par une capacité d accueil supérieure, faisant passer la moyenne générale de 3,4 à 3,8 lits par meublé. RÉPARTITION TERRITORIALE DE L OFFRE EN GÎTE ET MEUBLÉ DE TOURISME ET ÉVOLUTION 2003/ /2005 Gîtes Lits Gîtes Lits Gîtes Lits Territoire lillois % +56% Dont labellisés n.s. (1) n.s. (1) Territoire roubaisien % -72% Dont labellisés n.s. (1) n.s. (1) Territoire tourquennois % - Dont labellisés % - Territoire est % -10% Dont labellisés % Couronne nord % +100% Dont labellisés % +100% Couronne sud n.s. (1) n.s. (1) Dont labellisés n.s. (1) n.s. (1) La Lys % +40% Dont labellisés % +31% Les Weppes % +50% Dont labellisés % +13% La Pévèle (hors LMCU) % +93% Dont labellisés % +36% Sud interurbain (hors LMCU) n.s. (1) n.s. (1) Dont labellisés n.s. (1) n.s. (1) TOTAL % +40% Dont labellisés % +38% (1) n.s. : non significatif. 28 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

29 Cette évolution s explique notamment par un véritable effet de mode pour la création de gîtes, également plébiscités par certains touristes, qui recherchent l hébergement chez l habitant, alliant une certaine autonomie et une bonne qualité de services. Elle correspond également à une demande des touristes étrangers (en particulier les britanniques) en provenance de pays où cette formule est très développée et à la recherche d authenticité, de contact avec l habitant et de déplacement en famille mais aussi par des touristes d affaires qui délaissent l accueil et le confort standardisé des hôtels pour un hébergement plus convivial. L événement "Lille 2004, capitale européenne de la culture", a participé au développement de cette offre, en assurant une bonne fréquentation. Il sera intéressant de poursuivre l observation les prochaines années, afin de vérifier si ces créations se sont pérennisées au-delà de 2004 ou s il ne s agissait que d un effet d aubaine destiné à bénéficier de l afflux de touristes LES CHAMBRES D HÔTES, UNE FORMULE EN PLEIN DÉVELOPPEMENT Les chambres d hôtes ne font pas l objet d une réglementation spécifique, mais il existe une définition issue des chartes "Gîtes de France" et "Clévacances". Du point de vue procédural, une simple déclaration en mairie suffisait pour ouvrir une chambre d hôtes, mais cette disposition a été abrogée par la loi n du 25 juin Actuellement, seule la législation fiscale impose une déclaration auprès des services fiscaux. Cette catégorie d hébergement reprend donc l ensemble des chambres d hôtes proposées sur l arrondissement de Lille, labellisées ou non. Seuls "Clévacances", essentiellement en milieu urbain et "Gîtes de France", davantage en milieu rural délivrent des labels aux chambres d hôtes en fonction de la qualité de l environnement, du niveau de confort et des prestations associées. Présente sur Lille, l association "Bed and Breakfast - Lille" rassemble également 17 propriétaires de chambres d hôtes, pas nécessairement labellisées. 363 lits en chambre d hôtes On compte 157 chambres d hôtes, représentant 363 lits dans l arrondissement de Lille. En moyenne, un propriétaire propose 2,7 chambres d hôtes, pouvant accueillir 2,3 personnes. Chambre d hôtes, Lille L offre non labellisée est particulièrement importante pour les chambres d hôtes : elle représente 29% des hébergements et 28% des lits disponibles sur la métropole lilloise. De même que pour les gîtes, elle ne préjuge pas des conditions d accueil et de confort, mais ne permet pas d analyse qualitative. L absence de labellisation de ces chambres n est pour autant pas synonyme d absence de démarche de promotion : certains propriétaires font ainsi partie de l association lilloise "Bed and Breakfast" sans proposer de chambres labellisées. L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 29

30 Ils s affranchissent des contraintes liées au label et disposent ainsi d une entière liberté dans les dates d ouverture de leur chambre d hôtes ainsi que dans le choix de leur clientèle. Les contacts et les réseaux des propriétaires peuvent également expliquer la plus forte proportion d hébergements non labellisés pour les chambres que pour les gîtes : en effet, ces propriétaires reçoivent une clientèle d affaires, en déplacement pour quelques jours sur la métropole lilloise. La formule "chambre d hôtes" propose à ces clients un accueil personnalisé et un hébergement chez l habitant plutôt que les standards de l hôtellerie, pour des prix tout à fait compétitifs. Les propriétaires se mettent ainsi directement en contact avec les grandes entreprises et se dispensent des services des labels. Bien que relativement faible, l offre haut de gamme (4 clés / épis) représente 13% de l offre globale. Elle est surtout présente en milieu urbain, puisque 75% sont labellisées "Clévacances". A l instar des gîtes et meublés, l offre en chambres d hôtes labellisées est majoritairement orientée vers la moyenne gamme (81% des chambres et des lits), mais avec une qualité qui tend vers le haut, les 3 clés / épis représentant environ 55% des hébergements et des lits de l arrondissement. La bonne qualité de ces hébergements peut aussi s expliquer par une offre apparue récemment sur le marché et qui ne souffre donc pas encore de vétusté. L offre "entrée de gamme" est quasi absente du territoire, avec une seule chambre labellisée 1 épi, ce qui est en adéquation avec le principe des chambres d hôtes : un hébergement chez l habitant pour une meilleure qualité de service. Le label "Gîtes de France" est légèrement plus présent que "Clévacances" sur la métropole lilloise, dans le secteur des chambres d hôtes : il représente 56% des propriétaires, 62% des chambres et 63% des lits en chambres d hôtes labellisées. Il existe une différence assez importante en matière d offre, en fonction du label : un propriétaire labellisé "Clévacances" propose en moyenne 2 chambres pouvant accueillir 2,3 personnes, alors qu un propriétaire labellisé "Gîtes de France" propose en moyenne 3 chambres pouvant accueillir 2,4 personnes. La différence du nombre de chambres disponibles en fonction du label s explique notamment par le fait que le label "Gîtes de France" est traditionnellement plus présent en milieu rural, où les possibilités de création de chambre d hôtes sont plus nombreuses (requalification de fermes, par exemple). Cette formule d hébergement apporte un complément de revenus intéressant à certains agriculteurs. OFFRE D HÉBERGEMENT EN CHAMBRE D HÔTES Propriétaires Chambres Lits 4 clés / 4 épis Dont Clévacances (4 clés) Dont Gîtes de France (4 épis) clés / 3 épis Dont Clévacances (3 clés) Dont Gîtes de France (3 épis) clés / 2 épis Dont Clévacances (2 clés) Dont Gîtes de France (2 épis) clé / 1 épi Dont Clévacances (1 clé) Dont Gîtes de France (1 épi) Accueil paysan TOTAL LABELLISÉES 41 (1) Non labellisées TOTAL (1) Un même propriétaire peut disposer de chambres labellisées 2 et 3 clés à la même adresse 30 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole

31 L hébergement touristique dans l arrondissement de Lille L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole 31

32 Le label "Clévacances" s adresse davantage à l hébergement en milieu urbain, où les chambres d hôtes sont généralement installées dans les maisons de ville, limitant la capacité de création de facto. De même que pour les gîtes, les subventions accordées par le Conseil général du Nord pour la création de chambre d hôtes ne s appliquent qu en milieu rural. Très peu de "Clévacances" sur le territoire de Lille Métropole ont bénéficié d aides publiques à l investissement. La répartition des chambres d hôtes semble plutôt homogène sur l arrondissement de Lille, même si certaines zones sont moins fournies : le territoire tourquennois, la Pévèle, le sud interurbain représentent respectivement 6%, 4% et 5% des chambres d hôtes du territoire. A l inverse, mais sans exercer une prédominance excessive, Lille représente 20% des chambres d hôtes disponibles. Les chambres d hôtes sont généralement situées dans de l habitat de qualité : en fonction du territoire sur lequel elles se localisent, les chambres sont situées dans des fermes de caractère dans les Weppes ou dans des maisons bourgeoises sur les territoires lillois, roubaisien et tourquennois. Ce phénomène de conversion de l habitat, relativement récent, s inscrit généralement dans un processus de changement d activité ou de recherche de complément de revenus. Contrairement aux gîtes et meublés, il n y a pas de différence significative de capacité d accueil en fonction de la dominante rurale ou urbaine du territoire : la chambre d hôtes est essentiellement destinée à accueillir un couple, avec éventuellement un lit d appoint. 50% de lits supplémentaires en 2 ans La période 2003/2005 est marquée par une forte hausse du nombre de chambres d hôtes : +44% d hébergement, +50% des lits. Cette hausse, particulièrement importante en nombre sur le territoire lillois et la Couronne nord, est observable en tous points de l arrondissement de Lille, hormis dans les Weppes qui ont vu la fermeture de deux chambres. RÉPARTITION TERRITORIALE DE L OFFRE EN CHAMBRES D HÔTES ET ÉVOLUTION 2003/ /2005 C. d H. Lits C. d H. Lits C. d H. Lits Territoire lillois % +122% Dont labellisées % +89% Territoire roubaisien % +90% Dont labellisées % +88% Territoire tourquennois % +41% Dont labellisées % Territoire est % +52% Dont labellisées % +43% Couronne nord % +56% Dont labellisées % +52 Couronne sud % +33% Dont labellisées % La Lys % +35% Dont labellisées Les Weppes % -9% Dont labellisées % -9% La Pévèle (hors LMCU) % Dont labellisées % -25% Sud interurbain (hors LMCU) % +100% Dont labellisées % +100% TOTAL % +50% Dont labellisées % +35% 32 L Agence de développement et d urbanisme de Lille Métropole