État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada

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1 État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada Préparé pour : Par : Will Dunning Économiste en chef de l ICCPH Novembre 2006

2 Table des matières Page 1.0 Introduction et sommaire 3 Sommaire 3 Dimensions du marché hypothécaire résidentiel 3 Choix et satisfaction des consommateurs 4 Attentes des consommateurs envers le marché de l habitation 6 Prévision du crédit hypothécaire résidentiel 7 L'ICCPH 7 L auteur 7 Pollara 8 Avertissement Dimensions du marché hypothécaire résidentiel 9 Solde des prêts en cours 9 Montant annuel d approbations 11 Facteurs de croissance de l activité hypothécaire 11 Crédit hypothécaire par catégorie de prêteur 12 Prêts hypothécaires approuvés par province 13 Prêts hypothécaires en souffrance Choix et satisfaction des consommateurs 16 Source des données 16 Satisfaction envers les prêts hypothécaires 16 Motifs de satisfaction 18 Motifs d insatisfaction 20 Activité hypothécaire durant les 12 mois précédents 20 Mobilité hypothécaire 21 Retrait de capital 21 Durée des prêts hypothécaires 21 Prêts hypothécaires en instance de renouvellement 23 Taux fixe contre taux variable 23 Taux d intérêt 24 Comportement de recherche et d achat Attentes des consommateurs envers le marché de l habitation 28 «La période actuelle est-elle propice ou non propice à l achat d une nouvelle résidence dans votre localité?» 28 Raisons citées 29 «À quel point pensez-vous que les prix des habitations dans votre localité vont augmenter ou diminuer dans la prochaine année?» 31 «À quel point pensez-vous que la période actuelle est propice ou non à l achat d une maison ou d un condominium comme placement?» 32 «À quel point vous attendez-vous à ce que les taux d intérêt hypothécaires augmentent ou diminuent dans un proche avenir?» Prévision pour le crédit hypothécaire résidentiel 35 Taux d intérêt 35 Prévision de l activité hypothécaire 36

3 Liste des tableaux Numéro Contenu Page Tableau 1 Crédit hypothécaire résidentiel, par catégorie de prêteur, juillet 2005 et Tableau 2 Montant de prêts hypothécaires approuvés, par province, en Tableau 3 Taux de satisfaction moyen à l égard des prêts hypothécaires, par sexe et par groupe d âge 17 Tableau 4 Motifs de satisfaction envers les prêts hypothécaires, par groupe d âge, en % 19 Tableau 5 Pourcentage des prêts hypothécaires par durée et par groupe d âge 22 Tableau 6 Pourcentage des prêts hypothécaires par durée, selon l activité des 12 derniers mois 22 Tableau 7 Pourcentage des prêts hypothécaires par type 24 Tableau 8 Pourcentage des prêts hypothécaires par type et par groupe d âge 24 Tableau 9 Nombre d experts hypothécaires consultés pour obtenir un prêt 25 Tableau 10 Nombre d experts hypothécaires consultés, par sexe et par groupe d âge 26 Tableau 11 Types d experts hypothécaires consultés pour obtenir un prêt 26 Tableau 12 Nombre d estimations reçues en vue d obtenir un prêt hypothécaire 27 Tableau 13 Réponse des consommateurs à la question «La période actuelle est-elle propice ou non propice à l achat d une nouvelle résidence dans votre 28 localité?» Tableau 14 Réponse des consommateurs, par région, à la question «La période actuelle est-elle propice ou non propice à l achat d une nouvelle résidence 29 dans votre localité?» Tableau 15 Motifs cités par les consommateurs pour justifier leurs opinions 30 Tableau 16 Réponse des consommateurs à la question «À quel point pensez-vous que les prix des habitations dans votre localité vont augmenter ou baisser dans 30 la prochaine année?» Tableau 17 Réponse des consommateurs, par région, à la question «À quel point pensez-vous que les prix des habitations dans votre localité vont augmenter 31 ou baisser dans la prochaine année?» Tableau 18 Réponse des consommateurs à la question «À quel point pensez-vous que la période actuelle est propice ou non à l achat d une maison ou d un condo 33 comme investissement?» Tableau 19 Réponse des consommateurs à la question «À quel point vous attendezvous à ce que les taux d intérêt hypothécaires augmentent ou diminuent 34 dans un proche avenir?» Tableau 20 Prévision des activités domiciliaires et des approbations hypothécaires résidentielles par province 37

4 1.0 Introduction et sommaire Ceci constitue le deuxième rapport annuel sur l état du marché hypothécaire résidentiel au Canada. Il a été préparé pour l Institut canadien des courtiers et des prêteurs hypothécaires («ICCPH») par Will Dunning, économiste en chef de l ICCPH. On y trouve une vue d ensemble de l évolution du marché hypothécaire résidentiel au Canada. Les grandes sections du rapport sont les suivantes : Introduction et sommaire Dimensions du marché hypothécaire résidentiel Choix et satisfaction des consommateurs Attentes des consommateurs envers le marché de l habitation Prévision du crédit hypothécaire résidentiel Sommaire Dimensions du marché hypothécaire résidentiel Le marché hypothécaire résidentiel forme une part importante et en pleine croissance du système financier canadien. Au milieu de 2006, le solde des prêts hypothécaires résidentiels en cours au Canada était de 687 milliards $. Cela représente le tiers du crédit total des ménages et des entreprises. Au cours des 15 dernières années, le crédit hypothécaire résidentiel s est développé au taux annuel moyen de 6,6 %, ce qui est légèrement plus rapide que le taux de croissance du crédit des ménages et des entreprises (6,1 %). Le crédit hypothécaire s est aussi développé plus rapidement que l économie canadienne, qui s est développée au taux moyen de 5,0 % par année depuis 15 ans. La croissance du crédit hypothécaire résidentiel s est accélérée au cours des dernières années, alors que les faibles taux d intérêt stimulaient l achat d habitations neuves et existantes. Cela a entraîné une hausse de la demande de crédit hypothécaire. Au cours des deux dernières années, le solde des prêts hypothécaires a augmenté en moyenne de 61 milliards $ par année, ou 10,3 %. On peut aussi constater la croissance du marché hypothécaire dans le volume de nouveaux prêts approuvés, qui inclut non seulement les nouveaux prêts hypothécaires, mais aussi les transferts entre prêteurs et les refinancements. Durant la deuxième moitié des années quatre-vingt-dix, le volume annuel d approbations était relativement stable. Plus récemment, toutefois, les faibles taux d intérêt et la vigueur du marché de l habitation ont entraîné une croissance rapide. En 2005, le volume de prêts approuvés (182 milliards $) était près de deux fois et demie celui de l an 2000 (75 milliards $). Les banques à charte accordent les trois cinquièmes du crédit hypothécaire résidentiel. Parmi les autres catégories de prêteur, on compte les titres adossés à des créances hypothécaires garanties par la LNH (16 %), les institutions coopératives (13 %) et cinq autres catégories qui représentent ensemble de 12 % (les sociétés de fiducie et de prêt hypothécaire, les compagnies d assurances, les fonds de retraite, les intermédiaires de

5 crédit n acceptant pas de dépôts et les autres institutions financières de même que les sociétés de titrisation). Durant la dernière année, deux catégories ont gagné des parts de marché : la part des titres adossés à des créances hypothécaires garanties s est accrue de deux points de pourcentage et celle des sociétés de titrisation s est accrue d un point et demi. Les fonds de retraite ont conservé leur part et toutes les autres catégories en ont perdu. Parmi les provinces, l Ontario a compté pour près de la moitié (44,9 %) des approbations en La part de l Ontario dans le total national a diminué au cours des dernières années (en baisse par rapport aux 48,4 % qu elle occupait deux ans plus tôt) étant donné que l activité hypothécaire s est développée rapidement dans la plupart des autres provinces. Les parts de marché de toutes les autres provinces sont restées stables ou ont augmenté entre 2003 et Trois provinces comptaient pour plus de 10 % chacune (Colombie-Britannique, Québec et Alberta) et chacun des provinces et territoires qui restent avait une part inférieure à 3 % du total national. Malgré la hausse des taux d intérêt, au cours de la dernière année, le taux de prêts résidentiels en souffrance n a pas augmenté. Toutefois, l histoire nous enseigne qu il y a un délai de 20 mois entre les changements de taux d intérêt et le changement du pourcentage de prêts en souffrance. Il est donc possible que le taux augmente en 2007, mais ce devrait être une augmentation mineure. Choix et satisfaction des consommateurs L information sur les choix et les attitudes des emprunteurs hypothécaires a été obtenue par un questionnaire téléphonique administré par Pollara (maison nationale de sondage et de recherches commerciales) pour le compte de l ICCPH à la fin de septembre et au début d octobre Les Canadiens se montrent très satisfaits des modalités de leurs prêts hypothécaires. Trente-trois pour cent se disent hautement satisfaits (ils accordent une note de 10/10) tandis que 55 % se déclarent satisfaits (entre 7 et 9 sur 10). Neuf pour cent indiquent un taux de satisfaction neutre (5 ou 6 sur 10). À peine 4 % se déclarent insatisfaits jusqu à un certain point. Le taux de satisfaction moyen est de 8,3 sur 10. Cette cote est la même que dans l étude de l automne 2005 malgré la hausse des taux d intérêt de la dernière année. Parmi les emprunteurs hypothécaires, on compte une petite minorité (environ 8 %) qui ont renouvelé leurs prêts dans la dernière année à un taux d intérêt plus élevé qu auparavant. Ces emprunteurs ont tendance à être moins satisfaits que la moyenne, mais ils n en ont pas moins donné une cote de satisfaction de 7,9. Cela permet certainement de les classer comme des emprunteurs satisfaits. Les adultes plus âgés (55 ans et plus) ont tendance à se déclarer plus satisfait que les jeunes adultes. Le motif de satisfaction le plus souvent invoqué est celui des faibles taux d intérêt (mentionné par 67 % des répondants).

6 Diverses raisons se rapportant à la souplesse des modalités et des paiements ont été mentionnées par 74 % des répondants. Parmi ceux qui se déclarent neutres ou insatisfaits, le motif d insatisfaction le plus commun est celui du taux d intérêt (mentionné par 46 %). Cette réponse représente seulement 5,7 % de l ensemble des emprunteurs. Environ le tiers (31 %) des propriétaires de maisons qui avaient des prêts hypothécaires ont fait des transactions hypothécaires au cours des 12 derniers mois : nouvel emprunt, renouvellement ou refinancement. Parmi ceux qui ont renouvelé ou refinancé, 16 % ont changé de prêteur et 84 % ont gardé le même. Parmi ceux qui ont renouvelé ou refinancé au cours des 12 derniers mois, 33 % ont augmenté le montant du prêt. Parmi ceux qui ont accru le montant de leurs prêts hypothécaires, l augmentation moyenne était estimée à $. Ces résultats impliquent que la somme totale de capitaux retirés au cours de la dernière année a été de 10,1 milliards $. L étude demandait aux emprunteurs hypothécaires d indiquer la durée de leurs prêts (celle au moment où le prêt a été négocié ou renouvelé) : 51 % des emprunteurs hypothécaires ont indiqué une durée de 4 ou 5 ans. À peine 12 % avaient des prêts de plus de 5 ans, et le reste (37 %) avaient des prêts de moins de 5 ans. L analyse des données de l ICCPH/Pollara indique ce qui suit : Le taux hypothécaire moyen chez les propriétaires d habitations est de 5,05 %. Les emprunteurs qui ont contracté des prêts de 5 ans à taux fixe dans la dernière année avaient un taux hypothécaire moyen de 5,16 %. Les taux annoncés typiques étaient en moyenne de 6,54 % au cours de la même période. Les emprunteurs ont donc négocié des réductions moyennes de 1,38 % par rapport au taux officiel. Parmi les emprunteurs qui ont renouvelé ou refinancé dans la dernière année, le taux d intérêt moyen était de 5,13 %, soit 1,5 % de moins qu avant le renouvellement ou le refinancement. La plupart des emprunteurs qui ont renouvelé l ont fait pour réduire leur taux d intérêt. Parmi les raisons de ces réductions : le taux antérieur avait été négocié il y a plusieurs années, alors que les taux étaient plus élevés, les emprunteurs ont réduit la durée de leurs prêts hypothécaires ou ils étaient mieux en mesure de négocier une réduction de taux. Un cinquième (20 %) des prêts hypothécaires seront à renouveler d ici 12 mois. Durant l année à venir, on verra aussi des renouvellements et des refinancements avant terme, alors que les emprunteurs tenteront de fixer leurs taux d intérêt ou de retirer une partie de leur capital. Parmi ceux qui renouvelleront au cours des six prochains mois, le taux d intérêt moyen sera de 4,80 %. En s appuyant sur les taux actuels (typiquement de 5,0 % à 5,25 % après les réductions), la plupart des Canadiens qui renouvellent leur prêt hypothécaire verront une légère augmentation de leur coût mensuel d intérêt.

7 Deux tiers des prêts hypothécaires (66 %) sont à taux fixe, 22 % sont à taux variable, et 11 % ont des taux «combinés» selon lesquels le versement est basé en partie sur un taux fixe et pour une autre partie sur un taux variable. Parmi ceux qui ont financé ou renouvelé un prêt hypothécaire dans la dernière année, 15 % ont choisi ces taux combinés. Les emprunteurs hypothécaires déclarent qu ils ont consulté, en moyenne, 1,91 expert hypothécaire avant d obtenir leur prêt actuel. Les jeunes hommes en consultent le plus (en moyenne 2,37 experts, ou environ un quart de plus que la moyenne pour tous les groupes d âge). Ce sont les adultes plus âgés (55 ans et plus) qui consultent le moins d experts. Les types d experts le plus souvent consultés sont les suivants : Grandes banques canadiennes (73 %) Courtiers hypothécaires (31 %) Institutions coopératives (25 %) Sociétés de prêt hypothécaire et de placement (10 %) Compagnies d assurance-vie (5 %) Le nombre d emprunteurs canadiens qui consultent des courtiers hypothécaires est en hausse, puisqu il est passé de 25 % dans l étude de 2005 à 31 % en Alors qu il cherchait un prêt hypothécaire, le Canadien moyen a obtenu en moyenne 2,20 estimations. Une petite part (3 %) n ont reçu aucune estimation et le tiers en ont reçu une seule. La moitié ont reçu deux ou trois propositions, et 12 % en ont reçu 4 ou plus. Attentes des consommateurs envers le marché de l habitation À la question «La période actuelle est-elle propice ou non propice à l achat d une nouvelle résidence dans votre localité?», les réponses sont très différentes d un bout à l autre du pays. Les réponses les plus positives viennent de l Atlantique et du centre du Canada, régions où les réponses positives dépassent les négatives par de vastes marges. En Alberta, en revanche, les réponses étaient surtout négatives (dépassant les réponses positives à 70 % contre 12 %). En Colombie-Britannique, les réponses négatives dépassaient les positives par 45 % à 25 %. La raison la plus souvent citée pour les réponses négatives était le prix élevé des maisons. Dans le cas des réponses positives, la réponse la plus commune était celle des faibles taux d intérêt. En effet, malgré la hausse récente de ces taux, la plupart des consommateurs trouvent encore que l habitation est accessible. Quand on demande «À quel point pensez-vous que les prix des habitations dans votre localité vont augmenter ou baisser dans la prochaine année?», peu de consommateurs donnent des opinions négatives (à peine 13 %, et parmi ceux-là, on ne prévoit que des baisses limitées). Près de la moitié donnent des réponses neutres, et 39 % s attendent à ce que les prix augmentent à divers degrés. La note moyenne (6,10 sur une échelle de 1 à 10) suggère que l on s attend à une hausse de prix modérée.

8 En réponse à la question «À quel point pensez-vous que la période actuelle est propice ou non à l achat d une maison ou d un condo comme investissement?», les réponses sont mitigées : 34 % trouvent la période peu propice, mais presque autant (32 %) la trouvent favorable. Les réponses les plus positives à cette question viennent de l Atlantique et les plus négatives, du Québec. La question «À quel point vous attendez-vous à ce que les taux d intérêt hypothécaires augmentent ou diminuent dans un proche avenir?» reçoit surtout des réponses neutres (55 %). Parmi les autres répondants, un plus grand nombre prévoit une augmentation (29 %) qu une diminution (12 %). La plupart de ceux qui s attendent à des augmentations ou à des diminutions pensent que les changements seront mineurs. Il semble que les consommateurs ne sont pas d accord avec les économistes, dont plusieurs (au moment du sondage) ont dit qu ils s attendaient à une baisse des taux d intérêt au prochain semestre. Prévision du crédit hypothécaire résidentiel Les taux d intérêt ont augmenté, au Canada, dans la dernière année. Toutefois, les augmentations ont été plus fortes parmi les taux à court terme. Or, ce sont les taux à long terme qui comptent surtout pour le marché de l habitation. Ces taux à long terme (comme le taux des obligations d épargne du Canada de cinq ans) ont augmenté d un point de pourcentage seulement, et ils demeurent dans un creux historique, en dessous des niveaux d avant le printemps de Autrement dit, les taux d intérêt continuent d exercer une influence positive sur la demande habitations au Canada. Cela donne à penser que la demande de crédit hypothécaire continuera d augmenter. On prévoit que le solde des prêts hypothécaires résidentiels augmentera de 10,8 % en 2006 pour atteindre 730 milliards $ à la fin de l année. On prévoit aussi la poursuite de cette expansion en 2007 (croissance de 10,5 % pour atteindre les 808 milliards $). Une autre mesure de la demande de crédit hypothécaire (les approbations, ce qui inclut non seulement les nouveaux prêts, mais aussi les transferts entre prêteurs et les refinancements) a atteint un total de 182 milliards $ en On prévoit que ces approbations atteindront les 198 milliards $ en 2006, et 204 milliards $ en L ICCPH L ICCPH est l organisme national qui représente le secteur hypothécaire canadien. Son effectif comprend plus de 9000 experts hypothécaires représentant toutes les provinces et tous les créneaux du secteur. Cet effectif diversifié permet à l ICCPH de réunir les principaux joueurs dans le but d améliorer le professionnalisme. En 2004, l ICCPH a créé la désignation de conseiller hypothécaire accrédité (CHA) pour relever la barre de la formation et de la déontologie parmi les experts hypothécaires canadiens. Le 1 er mai 2007, l ICCPH deviendra officiellement l Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA).

9 Depuis sa fondation, en 1994, l ICCPH a assumé un rôle de leader dans le secteur du crédit hypothécaire canadien et a fixé la norme des pratiques recommandées dans son domaine. L autre rôle essentiel de l ICCPH est de défendre les intérêts des consommateurs. Il cherche constamment à éduquer et à informer le public à propos du crédit hypothécaire. Grâce à son vaste répertoire de membres, l ICCPH aide les consommateurs à trouver les professionnels les plus respectés et les plus honnêtes d un bout à l autre du pays. L auteur Will Dunning est un économiste (BA, MA) qui se spécialise depuis 25 ans dans l analyse et la prévision des marchés de l habitation. En plus d agir comme économiste en chef de l ICCPH, il dirige la maison d experts-conseils en analyse économique Will Dunning inc. Pollara Pollara est la plus grande maison canadienne de sondage et de recherche commerciale. Elle propose une gamme complète de services de recherche aux entreprises mondiales, nationales et locales de même qu aux organismes publics et sans but lucratif. Pollara se distingue spécialement dans le domaine des services financiers, où elle fournit des études quantitatives et qualitatives de même que des conseils sur la satisfaction des consommateurs, le développement de produit, l essai et le suivi des campagnes publicitaires, les marques de commerce, les modèles de la demande et de la tarification de même que les affaires publiques et les politiques publiques. Avertissement Ce rapport a été compilé en s appuyant sur des données et des sources que l on considère fiables. Ni ICCPH, ni Will Dunning, ni Will Dunning inc. n acceptent de responsabilité pour les données ou les conclusions que contient cette étude. Les opinions et les conclusions qui figurent dans ce rapport sont celles de l auteur et ne reflète pas forcément celles de l ICCPH.

10 2.0 Dimensions du marché hypothécaire résidentiel Cette section fournit diverses données sur les prêts hypothécaires et d autres formes de crédit. Ces données brossent un tableau du marché hypothécaire au Canada, de sa taille et de sa croissance. Solde des prêts en cours Le crédit hypothécaire résidentiel est l un des plus grands champs d activité du système financier canadien. Au milieu de 2006, au Canada, le solde des prêts hypothécaires résidentiels atteignait environ 687 milliards $. Ce solde a augmenté de 163 % en 15 ans, ce qui fait un taux de croissance moyen de 6,6 % par année. La croissance s est récemment accélérée. En effet, durant la dernière année, le taux de croissance moyen a été de 10,7 % par année, après avoir été de 9,9 % l année Crédit hypothécaire résidentiel au Canada en milliards $ Source : Statistique Canada précédente. En termes absolus, le solde des prêts hypothécaires a augmenté de 66,5 $ milliards dans la dernière année, comparativement à 56,0 $ milliards l année précédente. Entre 1991 et 2000, le solde des prêts hypothécaires résidentiels canadiens a augmenté en moyenne de 18 milliards $ par année. L accroissement du solde des prêts s est accéléré à partir de En 2004, cet accroissement (environ 57 milliards $) avait triplé par rapport à la période de 1991 à 2000, et il a été de 61 milliards $ en Comme on l explique dans un chapitre subséquent, cette accélération s explique par l activité accrue du marché de l habitation et par la hausse de prix des maisons. Le graphique de droite montre le solde total des emprunts des ménages et des entreprises. Au cours des 15 dernières années, la dette des ménages et des entreprises a augmenté en moyenne de 6,1 % par année, ce qui est inférieur à l augmentation de 6,6 % des prêts hypothécaires résidentiels. Cette tendance s est maintenue au cours des deux dernières années : la dette des ménages et des entreprises a augmenté de 8,1 % par année, tandis que le solde des prêts hypothécaires résidentiels augmentait chaque année de 10,3 % Dette des ménages et des entreprises en milliards $ Source : Statistique Canada / Will Dunning inc.

11 Le crédit hypothécaire s est aussi développé plus rapidement que l économie canadienne, qui s est développée au taux moyen de 5,0 % par année depuis 15 ans et de 5,5 % par année depuis deux ans. Les prêts hypothécaires résidentiels représentent environ le tiers des emprunts des ménages et des entreprises. Cette part varie dans le temps, comme le montre le tableau ci-contre. Au début des années quatre-vingt-dix, les prêts hypothécaires résidentiels représentaient une part croissante des emprunts des ménages et des entreprises. Cela peut être attribué à la faiblesse de l économie, à l époque, qui avait entraîné une baisse des investissements et des emprunts par les entreprises. Durant la deuxième moitié des années quatre-vingt-dix, la vigueur de l économie a entraîné une hausse des investissements, si bien que la part des entreprises a augmenté et que celle des prêts résidentiels a diminué. Depuis le début de 2001, le crédit hypothécaire résidentiel occupe une part croissante des emprunts étant donné que le secteur de l habitation est l un des plus performants de l économie canadienne. En effet, la hausse de l achat d habitation entraîne un plus grand besoin de crédit hypothécaire. La dernière perspective montrée ici compare le montant total des prêts hypothécaires résidentiels à la valeur globale des structures d habitation au Canada 1. Au milieu de 2006, la valeur totale des structures d habitation était d environ 1360 milliards $, et la dette hypothécaire résidentielle était de 687 milliards $, ce qui fait 50,6 % de la valeur des habitations. De 1998 à 2003, la relation entre la dette hypothécaire et la valeur des habitations était relativement stable, soit environ 48 % la plupart du temps. Durant cette période, alors que la valeur totale des habitations augmentait, l endettement hypothécaire a augmenté à peu près au même taux. Durant les deux dernières années, toutefois, la dette hypothécaire a augmenté plus rapidement que la valeur des habitations. 1 Inclut strictement la valeur des structures et non celles du terrain.

12 Montant annuel d approbations On a aussi des données (de la SCHL) Prêts hypothécaires résidentiels approuvés au Canada sur le montant des nouvelles en milliards $ 200 approbations. Cette catégorie inclut les 175 nouveaux prêts hypothécaires, mais 150 aussi les prêts qui se sont transférés 125 d un prêteur à l autre et ceux qui sont 100 refinancés. C est pourquoi le montant annuel des approbations est plus fort que l accroissement de la dette 25 hypothécaire totale dont on a traité plus 0 tôt. Par exemple, les données montrent qu on a approuvé pour 182 milliards $ Source : SCHL de prêts hypothécaires en 2005 alors que la dette hypothécaire globale n a augmenté que de 61 milliards $. Ce graphique montre que l activité hypothécaire était relativement stable durant la deuxième moitié des années 1990, mais qu elle a nettement augmenté dans les dernières années. En 2005, le montant de prêts approuvés (182 milliards $) était près de deux fois et demie celui de l an 2000 (75 milliards $). Facteurs de croissance de l activité hypothécaire On a vu que l activité hypothécaire avait augmenté très rapidement au cours des dernières années. On peut faire un lien avec l activité toujours plus forte du marché de l habitation. La revente d habitations était relativement stable entre 1996 et 2000, avec une moyenne un peu en deçà de unités par année. L activité a connu un regain en Près de habitations ont été revendues en 2005, ce qui constitue un cinquième record consécutif et 47 % de plus que la moyenne de 1996 à Parallèlement, le prix de revente moyen des maisons était relativement stable dans les années 1990, mais il a commencé à augmenter vers la fin de la décennie. En 2005, le prix moyen d environ $ était supérieur de 52 % à celui de 1999, ce qui représente une augmentation annuelle moyenne de 8,7 % par année durant les cinq ans $ $ $ $ $ $ Revente d'habitations au Canada (unités vendues) Source : Association canadienne de l'immeuble Prix de revente moyen au Canada $ Source : Association canadienne de l'immeuble

13 Lorsque l on combine les données sur les ventes à celle sur les prix, on constate que la valeur totale des ventes était stable jusqu en 2001, après quoi elle a commencé à augmenter très rapidement. Le volume de ventes a presque doublé (hausse de 90 %) dans les quatre années entre 2001 et 2005, ce qui fait un taux de croissance annuelle de 17 %. La hausse des ventes a entraîné celle du financement hypothécaire. Durant la même période, le solde des prêts hypothécaires résidentiels a augmenté de 9,3 % par année Revente d'habitations au Canada (en milliards $) Source : Association canadienne de l'immeuble La construction résidentielle entraîne elle aussi une demande de crédit hypothécaire. Les données de la SCHL montrent que le nombre d habitations achevées a augmenté graduellement de 1996 à 2001, puis très fortement de 2002 à En 2004, on a complété environ unités, ce qui fait 42 % de plus qu en On a observé une baisse à environ unités en 2005, mais le niveau reste nettement plus élevé que dans les années quatrevingt-dix. Habitations construites au Canada (unités) Source : SCHL Un autre facteur qui influence le volume de crédit hypothécaire est celui du refinancement (augmentation du montant de prêts hypothécaires pour profiter de l avoir net). Les calculs qui figurent plus loin dans ce rapport indiquent que la prise de capital a été de 10,1 milliards $ dans la dernière année. Cette prise de capital représente environ 15 % de l accroissement de la dette hypothécaire résidentielle (66,5 $ milliards). Crédit hypothécaire par catégorie de prêteur Les prêts hypothécaires résidentiels sont fournis par une vaste gamme d institutions prêteuses allant des banques à charte aux caisses populaires en passant par les compagnies d assurances, les fonds de retraite et certains prêteurs qui regroupent les prêts hypothécaires et les revendent sous forme de titres à des investisseurs. Comme on le voit dans le tableau suivant, les banques à charte représentent environ les trois cinquièmes (59 %) du solde des prêts hypothécaires résidentiels. Les institutions coopératives et les titres adossés à des créances hypothécaires représentent plus de 10 %, et les catégories restantes (ensemble) représentent environ 12 %.

14 Le tableau montre les données les plus récentes (pour juillet 2006) de même que les données du même mois un an plus tôt. Ces données indiquent une certaine fluctuation des parts de marché détenues par divers types de prêteurs hypothécaires : les titres adossés à des créances hypothécaires et les sociétés de titrisation ont connu une très forte croissance dans la dernière année (27 % et 32 % respectivement, ce qui est bien au-dessus de la croissance générale de 10,8 %). Par conséquent, leurs parts de marché ont augmenté. Inversement, les parts ont diminué pour les banques à charte, pour les sociétés de fiducie et de crédit hypothécaire et pour les institutions coopératives, sociétés d assurances, intermédiaires de crédit et autres institutions financières. La catégorie des fonds de retraite a connu une très légère augmentation de sa part de marché. Tableau 1 Crédit hypothécaire résidentiel, par catégorie de prêteur, juillet 2005 et 2006 Juillet 2005 Juillet 2006 Type de prêteur Part de Part de Croissance Milliards $ Milliards $ marché % marché % Variation de la part de marché Banques à charte 380,3 $ 60,5 % 408,3 $ 58,6 % 7,4 % -1,9 % Sociétés de fiducie et de crédit hypothécaire 8,0 $ 1,3 % 7,5 $ 1,1 % -5,8 % -0,2 % Coopératives de crédit et caisses populaires 84,8 $ 13,5 % 93,2 $ 13,4 % 9,9 % -0,1 % Sociétés d assurance-vie 14,8 $ 2,4 % 15,0 $ 2,2 % 1,2 % -0,2 % Fonds de retraite 10,7 $ 1,7 % 11,9 $ 1,7 % 11,1 % 0,0 % Intermédiaires de crédit n acceptant pas de dépôts et 26,5 $ 4,2 % 27,9 $ 4,0 % 5,5 % -0,2 % autres institutions financières Titres adossés à des créances hypothécaires garanties par la 85,9 $ 13,7 % 109,3 $ 15,7 % 27,2 % 2,0 % LNH Sociétés de titrisation 17,5 $ 2,8 % 23,1 $ 3,3 % 32,0 % 0,5 % Total 628,8 $ 100,0 % 696,5 $ 100,0 % 10,8 % Source : Banque du Canada, Statistiques financières hebdomadaires, 20 octobre 2006 Prêts hypothécaires approuvés par province La Société canadienne d hypothèque et de logement recueille des données sur les approbations hypothécaires par province. Le tableau ci-dessous résume les données sur les approbations de 2005, de même que la part de chaque province (et territoire) de même que les taux de croissance de 2004 à Les données montrent que les approbations de prêts hypothécaires ont augmenté de 12,8 % en 2005, pour atteindre les 182 milliards $ dans l ensemble du Canada. On a vu des taux de croissance supérieurs à la moyenne dans l Est (Terre-Neuve et Ile du Prince-Édouard) de même que dans toutes les provinces situées à l ouest de l Ontario. L Ontario a compté pour 45 % des approbations en La Colombie-Britannique, le Québec et l Alberta ont compté pour plus de 10 % chacune. La SCHL nous avertit que les données du Québec pourraient être sous-estimées.

15 Tableau 2 Approbation de prêts hypothécaires résidentiels, par province, en 2005, millions $ (1) Province Nouvelles Habitations % du Croissance Total habitations existantes Canada Terre-Neuve et Labrador 260 $ $ $ 1,1 % 21,7 % Île du Prince- Édouard 60 $ 440 $ 499 $ 0,3 % 19,5 % Nouvelle-Écosse 644 $ $ $ 2,5 % 12,7 % Nouveau- Brunswick 302 $ $ $ 1,3 % 2,0 % Québec (2) $ $ $ 13,8 % 9,1 % Ontario $ $ $ 44,9 % 6,6 % Manitoba 480 $ $ $ 2,2 % 23,2 % Saskatchewan 360 $ $ $ 1,5 % 18,2 % Alberta $ $ $ 14,3 % 26,8 % Colombie- Britannique $ $ $ 17,7 % 21,3 % Yukon et TNO 43 $ 396 $ 439 $ 0,2 % 20,0 % Total $ $ $ 100,0 % 12,8 % Source : Société canadienne d hypothèque et de logement, Statistiques canadiennes de l habitation, 2004 et 2005 Remarque :(1) Les données d approbation de prêts hypothécaires sont des données brutes qui ne reflètent pas nécessairement les activités des coopératives de crédit, des caisses populaires et d autres petites institutions ni celles des prêteurs privés dans certaines régions. (2) Les données du Québec sont sous-évaluées en raison du faible taux de réponse au questionnaire dans cette province. Prêts hypothécaires en souffrance L Association des banquiers canadiens fournit des données sur les versements hypothécaires en retard, qui lui viennent de sept grands prêteurs hypothécaires (BMO, CIBC, Banque HSBC, Banque Nationale, RBC Banque Royale, Banque Scotia et TD Canada Trust). Les données indiquent que dans les années quatre-vingt-dix, en moyenne, 0,5 % des prêts hypothécaires étaient en souffrance. Ce taux a diminué durant la décennie, et il était situé à 0,24 % en août ,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,.00% Pourcentage de prêts hypothécaires en souffrance au Canada Source : Association des banquiers canadiens Les taux de prêts en souffrance les plus faibles se trouvent en Colombie-Britannique (0,14 %) et au Québec (0,19 %), et les plus élevés se trouvent dans l Atlantique (0,40 %). La plus forte variation des taux de prêts en souffrance de la dernière année a été observée en Alberta, où ce taux est passé de 0,33 % à 0,21 % en un an, et en Colombie-Britannique, où il est passé de 0,18 % à 0,14 %. Les taux de prêts en souffrance sont à peu près stables dans toutes les autres régions.

16 Ces données comptent seulement les prêts avec des versements en retard de trois mois et plus. Un examen plus approfondi des données (qu on voit dans le tableau ci-contre) montre, comme on pouvait s y attendre, une relation entre le taux d intérêt hypothécaire (ligne pointillée) et le taux de prêts en souffrance : des taux d intérêt élevés tendent à entraîner un taux de retard plus fort et vice versa. De plus, les variations de taux d intérêt sont souvent suivies après jusqu à un an 0,80% 0,70% 0,60% 0,50% 0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% Prêts en souffrance et taux d'intérêt % prêts Taux 5 ans Source: Ass. des banquiers canadiens / Will Dunning inc. et demi par des variations correspondantes dans les taux de retard. On peut comprendre le délai ainsi : la plupart des emprunteurs ne sont pas immédiatement affectés par la variation des taux. Dans le cas de ceux qui ont des taux d intérêt fixes, l impact n est ressenti qu au prochain renouvellement. Et même dans ce cas, les emprunteurs peuvent être capables d absorber pendant quelque temps la hausse de leurs versements. Quand les taux d intérêt descendent, la plupart des emprunteurs ne voient pas tout de suite la réduction dans leur versement, et il faut donc un certain temps pour que le taux de prêts en souffrance diminue après une baisse des taux d intérêt. Pendant cette décennie, les taux d intérêt sont tombés au plus bas niveau depuis une génération, et le taux de prêts en souffrance est aussi descendu à un très bas niveau la moitié du taux moyen que l on observait dans les années quatre-vingt-dix (alors qu il était de 0,50 %). Le taux d intérêt hypothécaire de cinq ans a changé de direction en septembre 2005, et pendant les neuf mois suivants, il a augmenté de plus d un point de pourcentage. Malgré ces augmentations, les taux de prêts en souffrance n ont pas augmenté au Canada. D un point de vue historique, il est trop tôt pour voir un impact dans les taux de prêts en souffrance, et il paraît prématuré de tirer des conclusions sur l impact de la hausse des taux d intérêt. Cela étant dit, il est encourageant de voir que le taux de prêts en souffrance n a pas augmenté du tout un an après le début des augmentations de taux d intérêt. De plus, les données de l étude et l analyse publiée au printemps 2006 par l ICCPH («Choix hypothécaire dans un marché en évolution») montrent que la plupart des emprunteurs hypothécaires ont été capables d absorber les hausses de versement sans subir de difficultés financières. De plus, les données qui figurent plus loin dans ce rapport montrent que parmi les emprunteurs hypothécaires qui ont renouvelé au cours des 12 mois précédents, le taux d intérêt moyen après le renouvellement était presque un demi point inférieur au taux moyen avant le renouvellement. En revanche, les emprunteurs qui avaient des taux variables ont vu leur taux augmenté durant la dernière année, par une marge habituellement située entre 1,25 et 1,50 point de pourcentage. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

17 3.0 Choix et satisfaction des consommateurs Cette section met l accent sur les choix des consommateurs dans le marché hypothécaire, y compris la sélection des durées de prêt, le renouvellement, le refinancement, la recherche et les comportements d achat. Elle fournit aussi des données sur les taux d intérêt hypothécaires réels de même que sur la satisfaction des consommateurs à l égard de leurs prêts hypothécaires. Source des données Les données fournies dans cette section ont été obtenues par un sondage téléphonique mené à l automne 2006 par Pollara (maison nationale de sondage et de recherches commerciales) au nom de l ICCPH. C est ce que l on appellera ci-dessous «l étude ICCPH/Pollara» 2. Mille sept cent dix-sept Canadiens ont répondu à cette étude. Dans cette section, on donne les résultats d un sous-ensemble de répondants (767 ménages) qui possèdent une maison ou un condominium et qui ont un prêt hypothécaire. La taille de ce sous-ensemble donne une marge d erreur de +/-3,5 %, 19 fois sur 20. Dans la prochaine grande section de ce rapport, ont fait état des prévisions des consommateurs concernant le marché local de l habitation en utilisant les réponses de l échantillon entier de 1717 Canadiens, ce qui donne des marges d erreur de +/-2,3 %, 19 fois sur 20. Satisfaction envers les prêts hypothécaires L étude ICCPH/Pollara montre un haut niveau de satisfaction à l égard des modalités d emprunt hypothécaire. On demandait aux répondants d indiquer leur niveau de satisfaction sur une échelle de 10 points dans laquelle le 1 représentait une insatisfaction complète et le 10 une satisfaction complète. Voici les résultats : Quatre-vingt-huit pour cent des répondants se disent complètement satisfaits ou satisfaits (réponses de 7 à 10). Cela inclut 33 % des répondants qui ont indiqué qu ils étaient complètement satisfaits (réponse de 10) de leurs modalités d emprunt hypothécaire. Cinquante-cinq pour cent se sont dits satisfaits (réponse de 7, 8 ou 9). Neuf pour cent ont donné des réponses neutres (5 ou 6) Par contre, à peine 2 % ceux se sont déclarés plus ou moins insatisfaits (réponse de 2, 3 ou 4). Moins de 2 % se sont déclarés complètement insatisfaits (réponse de 1). Le taux de satisfaction moyen est de 8,3 sur 10. C est le même que dans l étude de l automne Les adultes plus âgés sont plus satisfaits de leur prêt hypothécaire que les jeunes adultes : 2 Pour les résultats ICCPH/Pollara, les calculs des pourcentages excluent les répondants qui ne savaient pas ou refusaient de répondre, à moins d'une indication contraire.

18 Parmi ceux de 55 ans et plus, le taux moyen de satisfaction est de 8,5 contre 8,4 chez ceux de 35 à 54 ans et de 8,0 chez ceux de 18 à 34 ans. Les femmes se déclarent légèrement plus satisfaites de leur prêt hypothécaire que les hommes : parmi celles de 55 ans et plus, le taux moyen de satisfaction est de 8,5, contre 8,4 chez les hommes ; chez les femmes de 35 à 54 ans, la moyenne est de 8,4 comparativement à 8,3 chez les hommes ; et pour celles de 18 à 34 ans, le taux moyen est de 8,1 contre 7,8 chez les hommes. Tableau 3 Taux de satisfaction moyen à l égard des prêts hypothécaires par sexe et par groupe d âge Sexe Groupe d âge Satisfaction Moyenne ,1 Femmes ,4 55 et plus 8, ,8 Hommes ,3 Les deux sexes 55 et plus 8, , ,4 55 et plus 8,5 Total Tous âges et sexes 8.3 Source : Étude ICCPH/Pollara, automne Quand on sait que les taux d intérêt hypothécaire ont augmenté depuis un an, il est surprenant de voir que le degré de satisfaction n a pas changé. Les données du sondage expliquent jusqu à un certain point cette stabilité : On trouve le plus faible degré de satisfaction chez les personnes qui ont renouvelé leur prêt hypothécaire dans la dernière année (note moyenne de 8,0, ce qui est inférieur du taux de satisfaction général de 8,3). Les personnes qui ont contracté un nouvel emprunt hypothécaire (sur une habitation nouvellement achetée ou sur une habitation qu elles possédaient déjà) ont donné une note de satisfaction moyenne de 8,2. Les personnes qui n ont eu aucune activité hypothécaire dans la dernière année ont donné une note moyenne de 8,3. Dans la même veine, les personnes qui ont des taux d intérêt variables (22 % des emprunteurs) ont donné des taux de satisfaction inférieurs (moyenne de 8,1) comparativement à celles qui ont des taux fixes et combinés (réponse de 8,3 chez les deux groupes). À cause des augmentations de taux d intérêt de la dernière année, presque tous les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable ont subi une augmentation par rapport à l année précédente. Malgré cela, leur taux de satisfaction est à peine inférieur à la moyenne de l ensemble des emprunteurs.

19 Si l on examine seulement les personnes qui ont renouvelé leur prêt hypothécaire dans la dernière année (et qui ont déclaré leur taux d intérêt avant et après le renouvellement), on observe ce qui suit : Parmi les personnes qui ont renouvelé, 63 % ont eu une réduction de taux où aucun changement, et 37 % ont subi une augmentation. Puisque 21,5 % des emprunteurs ont renouvelé leur prêt hypothécaire dans la dernière année, le pourcentage d emprunteurs qui ont renouvelé à un taux d intérêt plus élevé représente 8 % de l ensemble. Pour ceux qui ont renouvelé et dont le taux d intérêt a diminué ou est resté le même au moment du renouvellement, le taux moyen de satisfaction est de 8,1. Pour ceux qui ont renouvelé et dont le taux d intérêt a augmenté au moment du renouvellement, le taux moyen de satisfaction est de 7,9. Pour conclure cet exposé, les données indiquent que les augmentations de taux d intérêt ont affecté la satisfaction des personnes chez qui les taux ont augmenté. Toutefois, comme un pourcentage relativement faible des emprunteurs a été affecté par les hausses de taux, et comme l impact de leurs réponses a été relativement mineur, on obtient un effet négligeable sur le taux général de satisfaction. Motifs de satisfaction Ceux qui ont indiqué qu ils étaient plus ou moins satisfaits ou complètement satisfaits ont été invités à en donner les motifs. Pour chaque répondant, on notait jusqu à trois réponses. Chacun a donné, en moyenne, 2,01 motifs (sans compter ceux qui ne savaient pas ou qui refusaient de répondre). Comme la plupart des répondants ont donné plus d un motif de satisfaction, la somme des pourcentages ci-dessous fait plus de 100 %. Le motif de satisfaction le plus commun est «un bon taux d intérêt», comme le rapportent 67 % des répondants. Autres raisons : Souplesse (34 %) Options de paiement (21 %) Bon service (17 %) Possibilité de faire des versements forfaitaires ou supplémentaires (11 %) Durée du prêt hypothécaire (11 %) Satisfaction envers les modalités (9 %) Flexibilité du calendrier de remboursement (9 %) Confiance ou familiarité envers le prêteur ou son représentant (8 %) Satisfaction sans motif spécifié (6 %) Autres motifs (4 %) Remises en argent, récompenses et services associés (2 %) Rien de particulier (1 %) Tout (1 %) Marge de crédit associée (< 1 %) Six pour cent ne savaient pas ou refusaient de répondre. Le tableau suivant donne plus de détails sur les motifs invoqués dans chaque groupe d âge. Comme certains motifs sont apparentés, on les a groupés pour faire des sommes partielles.

20 La principale différence entre les groupes d âge, c est que le groupe plus âgé (55 ans et plus) a moins tendance à mentionner les taux d intérêt comme motif de satisfaction (55 %) comparativement aux deux groupes plus jeunes (67 % chez les 35 à 54 ans et près des trois quarts chez les 18 à 34 ans). C est peut-être parce que, chez les adultes plus âgés, le prêt hypothécaire est plus avancé dans les remboursements, ce qui fait que la majeure partie du versement sert à l amortissement du principal plutôt qu à l intérêt, ce qui rend le montant du versement moins sensible aux variations de taux. Autres conclusions : Les motifs de «souplesse», qui combine «flexibilité», «souplesse du calendrier de paiement», «plan et option de paiement» et «possibilité de faire des versements forfaitaires ou supplémentaires» sont plus importants parmi le groupe plus âgé. Les adultes plus âgés ont davantage tendance à donner des motifs de «satisfaction générale», ce qui combine «satisfaction», «satisfait des modalités», «tout» et «rien de particulier». Les adultes plus âgés ont aussi une plus grande tendance à mentionner des motifs de «service et confiance» qui combine le «bon service» et «confiance ou familiarité avec le prêteur ou son représentant». Motif Tableau 4 Motifs de satisfaction envers les prêts hypothécaires, Pourcentage mentionnant chaque motif, par groupe d âge Groupe d âge Total Taux d intérêt 74 % 67 % 55 % 67 % Souplesse 29 % 35 % 39 % 34 % Options de remboursement 15 % 23 % 23 % 21 % Bon service 14 % 18 % 20 % 17 % Possibilité de faire des versements forfaitaires ou supplémentaires 13 % 9 % 12 % 11 % Durée du prêt hypothécaire 15 % 9 % 10 % 11 % Satisfaction envers les modalités 9 % 8 % 13 % 9 % Flexibilité du calendrier de remboursement 9 % 9 % 9 % 9 % Confiance ou familiarité envers le prêteur ou son représentant 8 % 7 % 9 % 8 % Satisfaction sans motif spécifié 5 % 7 % 6 % 6 % Autre 5 % 4 % 3 % 4 % Remises en argent, récompenses et services associés 3 % 2 % 0 % 2 % Rien de particulier 0 % 1 % 4 % 1 % Tout 1 % 1 % 0 % 1 % Marge de crédit associée 0 % 1 % 0 % < 1 % Ne sait pas ou refuse de répondre 6 % 5 % 8 % 6 % Sommes partielles Motifs de souplesse 66 % 75 % 83 % 74 % Motifs de satisfaction générale 14 % 17 % 23 % 17 % Motifs de service et confiance 22 % 25 % 29 % 25 % Nombre moyen de motifs invoqués 1,99 2,01 2,01 2,01 Source : étude ICCPH/Pollara, automne 2006.

21 Motifs d insatisfaction Les personnes qui étaient insatisfaits des modalités de leur prêt hypothécaire ou qui étaient neutres (note de satisfaction de 1 a le 6) ont été invité à indiquer quelle modalité de leur prêt leur déplaisait. Environ un répondant sur huit (12 %) appartenait à cette catégorie. Cela inclut environ 4 % qui étaient insatisfaits (réponse de 1 à 4) et environ 9 % qui donnaient des réponses neutres (5 ou 6). Ces répondants ont fourni en moyenne 1,19 motifs d insatisfaction. Parmi ces 12 % des emprunteurs, les motifs d insatisfaction étaient les suivants : Le taux d intérêt (46 %) Durée de prêt invariable ou trop longue (17 %) Manque de souplesse (13 %) Mauvaise compréhension des modalités (9 %) Mauvais service à la clientèle (9 %) Pénalités (9 %) Aucune possibilité de faire des versements forfaitaires (5 %) Promesses non tenues (1 %) Deuxième hypothèque (1 %) Autre (6 %) Vingt pour cent ne savaient pas ou refusaient de répondre. Lorsque l on combine le pourcentage de répondants (12 %) qui se déclarent neutres ou insatisfaits avec les pourcentages d expression de ces divers motifs d insatisfaction, on obtient une estimation de la fréquence relative parmi l ensemble des emprunteurs hypothécaires : Le taux d intérêt (5,7 %) Durée de prêt invariable ou trop longue (2,1 %) Manque de souplesse (1,6 %) Mauvaise compréhension des modalités (1,1 %) Mauvais service à la clientèle (1,1 %) Pénalités (1,1 %) Aucune possibilité de faire des versements forfaitaires (0,7 %) Promesses non tenues (0,1 %) Deuxième hypothèque (0,1 %) Autre (0,8 %) Activité hypothécaire durant les 12 mois précédents Dans l étude ICCPH/Pollara, environ le tiers (31 %) des propriétaires d habitations avec des prêts hypothécaires ont eu le certaines activités hypothécaires dans les 12 mois précédents, ce qui peut inclure : Avoir pris un prêt hypothécaire sur une habitation nouvellement achetée (7 %) Avoir pris un prêt hypothécaire sur une habitation que l on possédait déjà (3 %) Avoir renouvelé le prêt hypothécaire actuel parce qu il arrivait à échéance (13 %) Avoir renouvelé le prêt hypothécaire avant son échéance (9 %)

22 Mobilité hypothécaire Ceux qui ont renouvelé ou refinancé leurs prêts hypothécaires durant les 12 mois précédents ont été invités à indiquer s ils avaient gardé le même prêteur ou s ils en avaient changé. Moins de 1 sur 5 (16 %) a changé, alors que les autres (84 %) ont gardé le même prêteur. Retrait de capital Parmi ceux qui ont renouvelé au cours des 12 derniers mois, 33 % ont augmenté le montant du prêt alors que 67 % ont gardé le même montant. Parmi ceux qui ont accru le montant de leurs prêts hypothécaires, l augmentation moyenne était estimée à $. On peut combiner les diverses conclusions de l étude pour produire une estimation du montant de capital qui a été retiré par les propriétaires d habitations canadiens : On compte en ce moment 8,35 millions d habitations occupées par leurs propriétaires au Canada. De ce nombre, selon notre étude, 65 % ont des prêts hypothécaires (la part des propriétaires d habitation qui ont de tels prêts est en hausse à l époque du recensement de 2001, la part estimative était de 55 %). Cela nous indique que 5,4 millions de propriétaires d habitations ont des prêts hypothécaires en ce moment. Vingt et un virgule cinq pour cent des propriétaires qui ont des prêts hypothécaires ont renouvelé ces prêts dans la dernière année. De ce nombre, 33 % ont augmenté le montant du principal. L augmentation moyenne du principal était de $. Lorsque l on combine ces facteurs, le total d augmentation du principal dû à un retrait d avoir net a été de 10,1 milliards $. Durée des prêts hypothécaires L étude ICCPH/Pollara a examiné la durée des prêts hypothécaires et trouvé que le terme le plus commun était de cinq ans : 51 % des prêts hypothécaires ont en effet une durée de quatre ou cinq ans. (Cela mesure la durée du prêt hypothécaire au moment de la signature du contrat la durée restante sera plus courte, selon le moment où l on a contracté l emprunt.) Douze pour cent des prêts hypothécaires ont une durée dépassant les cinq ans. En tout, 63 % des prêts hypothécaires ont une durée de quatre ans et plus. En revanche, environ le tiers des prêts hypothécaires ont des durées plus courtes, ce qui inclut 10 % avec des durées d un an au moins, et 25 % avec des durées de 1 à 4 ans. Lorsqu on examine de plus près, le choix de durée varie selon les groupes d âge, puisque les adultes plus âgés ont moins tendance à choisir des durées de 4 ans et plus (56 % chez les 55 ans et plus comparativement à 64 % chez les 35 à 54 ans et 66 % chez les 18 à 34 ans). Le tableau suivant montre les choix de durée pour chacun des groupes d âge.