OFFERT PAR AXA Banque. PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER. AXA Banque PETITS e-guides PRATIQUES - N 2

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1 OFFERT PAR AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER AXA Banque PETITS e-guides PRATIQUES - N 2

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3 SOMMAIRE EDITO 4 FICHE 1 : NOS CONSEILS POUR BIEN ACHETER 6 FICHE 2 : LES ÉTAPES DE L ACHAT IMMOBILIER 12 FICHE 3 : COMMENT OBTENIR LE MEILLEUR PRÊT IMMOBILIER? 20 FICHE 4 : LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS 24 FICHE 5 : 5 QUESTIONS SUR L ASSURANCE EMPRUNTEUR 32 FICHE 6 : ETAT DE SANTÉ ET CRÉDIT IMMOBILIER 38 FICHE 7 : LES GARANTIES ET SÛRETÉS 42 FICHE 8 : LES PRÊTS AIDÉS 46 DECOUVREZ LA GAMME DE CREDITS IMMOBILIERS AXA BANQUE 50

4 EDITO L achat d un bien immobilier est toujours un moment difficile : l acquisition de sa résidence principale constitue à la fois une étape cruciale dans la constitution de son patrimoine et une période de stress dont on se rappelle longtemps! Depuis 2012, les taux des prêts immobiliers n ont cessé de baisser pour atteindre un niveau historiquement bas. À ces conditions de financement particulièrement attractives s ajoute un phénomène de baisse des prix des biens immobiliers, dans une grande majorité de régions et villes françaises. Vous êtes donc peut-être en train de vous intéresser au sujet! Comme la situation économique demeure très incertaine, il convient plus que jamais d aborder l achat immobilier de manière rigoureuse. Par exemple, il ne faut pas se précipiter ou vouloir acheter absolument un bien qui se revendrait mal par la suite. Il s agit toujours d un investissement financier important, souvent sur le moyen ou le long terme, pour lequel il faut prendre son temps et être sûr de ses choix. Pour vous conseiller dans les différentes étapes de l achat immobilier et de son financement, AXA Banque vous propose cet e-guide pratique, sous la forme de 8 fiches synthétiques. Nous espérons qu il vous aidera à y voir plus clair et vous fera gagner un temps précieux! Nos équipes d experts en Prêts immobiliers sont mobilisées et ont contribué à la rédaction de ce guide : n hésitez pas à les contacter directement par la suite. Pour votre crédit immobilier, ayez le réflexe AXA Banque! Bonne lecture! Raphaël KRIVINE Directeur Stratégie Digitale AXA Banque Achevé de rédiger le 23/05/2013 par l équipe éditoriale du site axabanque.fr. Le présent guide n est pas un document contractuel. Les taux indiqués sont susceptibles de variations à la hausse ou à la baisse. La responsabilité d AXA Banque et du Groupe AXA ne saurait être engagée par une prise de décision sur la base des informations contenues dans ce guide. Pour disposer d une information complète sur la gamme de produits et de services d AXA Banque, le lecteur peut consulter le site internet axabanque.fr et les brochures appropriées. 4 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

5 IL CONVIENT PLUS QUE JAMAIS D ABORDER L ACHAT IMMO- BILIER DE MANIÈRE RIGOUREUSE 5

6 FICHE 1 NOS CONSEILS POUR BIEN ACHETER 1 Calculer votre budget C est la première étape, indispensable pour éviter de partir dans une mauvaise direction. Il va s agir d en déterminer le montant maximum. Additionnez toutes les ressources disponibles : votre épargne personnelle, sans oublier celle constituée au sein de votre entreprise, ainsi que les dons éventuels. Comptabilisez aussi les produits d épargne longue, qui sont déblocables en cas d achat de sa résidence principale, comme le Plan d épargne entreprise (PEE), ou le Plan d épargne retraite collectif (PERCO) au sein de votre entreprise. Ensuite, déterminez votre capacité d emprunt et faites pour cela des simulations sur les sites spécialisés, en veillant toujours à ne pas dépasser un remboursement mensuel supérieur à 33% de vos revenus. Consultez, par exemple, LE SIMULATEUR IMMOBILIER AXA Banque. À ce moment-là, vous avez une bonne idée du montant total que vous pouvez mobiliser. Attention, au prix de vente d un bien immobilier : il faut toujours ajouter les frais de notaires, qui représentent 6% à 7% du prix de vente pour une acquisition dans l ancien. Si vous passez par un agent immobilier, sa commission est normalement déjà intégrée dans le prix, généralement annoncé FAI (Frais d Agence Inclus). Ne voyez pas trop juste car il y aura toute une série de frais annexes, comme le déménagement, les travaux 2 Déterminer où vous souhaitez habiter Si la zone géographique choisie est vaste, intéressez-vous aux communes les moins chères de cette zone, vous pourrez y gagner quelques mètres carrés en plus! Si vous avez jeté votre dévolu sur une ou deux villes précises, mettez toutes les chances de votre côté. En plus de vous abonner aux services Internet qui vous alertent en cas de vente d un bien répondant à vos critères, faites-vous aussi connaître des agents immobiliers des villes, quartiers et arrondissements qui vous intéressent. Sur les marchés très tendus, les villes recherchées de région parisienne par exemple, certains biens partent en moins d une journée et n ont même pas le temps d apparaître en vitrine des agences ou sur les sites internet. Mieux vaut alors être dans les bons fichiers et être disponible et réactif pour les visites! 6 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

7 ADDITIONNEZ TOUTES LES RESSOURCES DISPONIBLES 7

8 3 Faire plusieurs visites N hésitez pas à effectuer plusieurs visites. Vous n êtes pas obligé de déranger chaque fois les propriétaires. Une première visite dans les lieux suivie d une ou plusieurs visites aux alentours peuvent être suffisantes. Revenez pendant le week-end et pendant la semaine, aux heures creuses et aux heures de pointe, quand le soleil est au zénith et quand il est en train de se coucher. Promenez-vous dans le quartier, pour vérifier la distance avec les moyens de transport, les écoles ou les commerces de proximité. Si le logement qui vous plaît mérite des travaux, une seconde visite avec un professionnel du bâtiment s impose pour évaluer plus précisément le coût de la remise en état. 4 Poser les bonnes questions Interrogez le vendeur ou l agent immobilier et demandez-leur de vous remettre tous les documents qui pourront vous permettre d avoir une idée précise du montant de vos futures charges : factures d électricité, de gaz, de chauffage, d eau, d assurance, taxe d habitation et taxe foncière, relevé des charges de copropriété... La prise en compte de toutes les charges vous aidera à comparer les différents logements qui vous intéressent. Si vous optez pour un appartement, demandez toujours au propriétaire ou à l agent immobilier de vous remettre le carnet d entretien et le diagnostic technique de l immeuble, ainsi qu une copie des derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires. Cela vous permettra de savoir dans quel état est l immeuble, de connaître la nature des derniers travaux réalisés et de vous informer sur ceux qui sont déjà votés et prévus pour l avenir (ex. : un ravalement décidé par la copropriété). Vous pouvez également consulter le règlement de copropriété. Si vous achetez une maison, demandez les limites séparatives du terrain en consultant le plan cadastral, à la mairie ou sur son site Internet. Informez-vous aussi des éventuelles servitudes de passage, auxquelles le bien immobilier est soumis. Enfin, dans tous les cas, mieux vaut toujours se renseigner auprès du service de l urbanisme de la commune pour connaître l évolution prévisible du quartier, les servitudes publiques ou les contraintes d urbanisme qui pèsent sur le logement. 8 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

9 RENSEIGNEZ-VOUS TOUJOURS SUR L ÉVOLUTION POSSIBLE DU QUARTIER 9

10 5 Négocier le prix Avant toute visite, renseignez-vous sur les prix au mètre carré des biens équivalents mis en vente dans la même zone. Les annonces immobilières sur Internet vous permettent de réaliser ce petit audit. Ensuite, essayez de savoir depuis quand et pourquoi le bien est en vente. S il est sur le marché depuis plusieurs semaines, ou que la vente est consécutive à un divorce par exemple, vous avez de meilleures chances d obtenir un bon prix. Soyez vigilant aussi si vous retrouvez le même bien dans plus de quatre agences : c est souvent le signe qu il a du mal à trouver un acquéreur. Mais attention à ne pas faire une offre trop sous-dimensionnée, qui risquerait de braquer le propriétaire. Si vous passez par l intermédiaire d un agent, tâchez de voir avec lui jusqu où vous pouvez baisser le prix (rarement de plus de 10%). Sinon, testez les propriétaires, souvent moins prompts à céder. Vous avez un projet immobilier en vue? Besoin de conseils sur votre financement? Les experts AXA Banque sont à votre écoute : en agence : n hésitez pas à vous rendre dans l agence AXA la plus proche ou à solliciter votre interlocuteur AXA habituel par téléphone au : 36 41, si vous n êtes pas encore client (appel gratuit depuis un poste fixe) (GRATUIT*), si vous êtes déjà client * hors coût de votre forfait mobile ou fixe/numéro non surtaxé 10 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

11 Est-ce le moment d emprunter? Les taux. Il est toujours difficile de dire si c est le moment d acheter. Une chose est sûre, 2013 est une excellente année pour emprunter! Les taux des prêts immobiliers n ont jamais été aussi bas et devraient au moins cesser d augmenter d ici la fin de l année, sauf évolutions économiques notables. Les prix. Du côté des prix de l immobilier, les professionnels s attendent à des baisses de l ordre de 5%. Mais, pas partout. Dans les zones tendues comme la région parisienne ou les grandes villes dynamiques, les prix pourraient rester stables. Malgré tout, c est une bonne nouvelle, puisque de l avis de tous, ces prix vont au moins cesser d augmenter en 2013! Attention néanmoins, le marché n est pas à l abri d une période de baisse durable, crise économique oblige. Ce qui milite pour une extrême exigence sur la qualité du logement que vous acquerrez. Votre pouvoir d achat immobilier. Prix stables ou baissiers et taux de crédits de toute façon historiquement bas : alors oui, c est une bonne fenêtre de tir pour acheter. Il ne faut cependant pas foncer tête baissée, mais rester sélectif et vigilant, afin d acquérir le meilleur produit possible. Comment lire l étiquette de performance énergétique? L étiquette de performance énergétique est désormais obligatoire dans les annonces immobilières. Elle classe le bien en fonction de la quantité annuelle d énergie consommée ou estimée (pour le chauffage, la production d eau chaude sanitaire et le refroidissement) rapportée à la surface du bien et de son impact en termes d émission de gaz à effet de serre : pour un logement ancien : échelle de référence de A à G (classe A pour le logement le plus économe, classe G pour le logement le plus consommateur d énergie) ; pour un logement neuf : respect ou non de la norme «BBC» (Bâtiment Basse Consommation). Le classement énergétique d un logement est purement informatif, aussi n aurez-vous aucun recours contre le vendeur si vous vous apercevez que la performance annoncée n est pas la bonne. 11

12 FICHE 2 LES ÉTAPES DE L ACHAT IMMOBILIER Comptez environ trois mois entre la première visite du logement que vous souhaitez acheter et la remise effective des clefs. Outre les délais de rétractation légaux, non négociables, il faut laisser du temps à votre banque pour étudier votre dossier, et à votre notaire ensuite pour réunir toutes les pièces nécessaires à la vente. Il faut aussi attendre la levée du droit de préemption. ETAPE 1 Signature de l offre d achat Vous avez visité un logement et vous avez eu le coup de cœur. Si vous êtes intéressé, vous pouvez faire une offre au vendeur, ce qui revient à manifester votre intérêt et à faire une sorte de réservation. S il est d accord pour vous vendre son logement, l offre orale suffit et vous passez alors directement à la rédaction des avant-contrats (étape 3). S il préfère attendre un peu et avoir d autres propositions avant de s engager à vos côtés, vous pouvez lui faire une offre écrite (directement ou par l intermédiaire de l agent immobilier). Commencez à vous occuper dès maintenant de la préparation du dossier de vente (détaillée à l étape 9). ETAPE 2 Le vendeur accepte votre offre Si le vendeur accepte votre offre, généralement par écrit, vous êtes alors tenu d acquérir le bien (mais rassurez-vous, vous pourrez encore vous rétracter après la signature de la promesse ou du compromis de vente). Si au terme du délai de validité, toujours indiqué dans l offre et qui varie généralement de 5 à 10 jours, le vendeur n a pas répondu ou accepté, l offre est purement et simplement annulée. ETAPE 3 Signature de l avant-contrat Il y a deux sortes d avant-contrats : le compromis de vente signé entre les parties, et la promesse de vente. Le compromis engage le vendeur et l acheteur. Juridiquement il «vaut vente». Il peut être signé simplement entre les parties avec ou sans le concours d un intermédiaire (agent immobilier), mais également signé chez le notaire et revêtir ainsi un caractère authentique. La promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur de réserver le bien à l acheteur pendant une durée limitée. Pour être valable, elle doit être enregistrée dans les 10 jours à la recette des impôts si elle a été conclue par acte sous seing privé 12 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

13 2 AVANT-CONTRATS : LE COMPROMIS DE VENTE ET LA PROMESSE DE VENTE 13

14 (sans concours d un notaire). Ces documents précisent toutes les conditions de la vente et notamment le prix et la date d entrée en jouissance du logement. Vérifiez toujours que les conditions suspensives de vente figurent dans le document (lire encadré p. 18), et notamment celles relatives à l obtention de vos prêts, en détaillant précisément le plan de financement. Promesse ou compromis, dans les deux cas, vous devez verser un acompte (le séquestre), compris entre 5% et 10% du prix du bien. ETAPE 4 Fin du délai obligatoire de rétractation Au lendemain de la remise du pré-contrat, soit en main propre, soit par lettre recommandée, vous avez sept jours pour changer d avis et éventuellement vous rétracter. Ce délai, obligatoire, est incompressible. Si vous vous rétractez dans ce délai, le sé- questre versé vous sera alors restitué (mais prévoyez un délai d un mois environ pour récupérer les fonds). Elles sont dues si vous changez d avis après ce délai, alors que les conditions suspensives étaient remplies (voir encadré p. 18). ETAPE 5 Les démarches auprès des banques Vient maintenant le moment d aller déposer votre demande de prêt, et vérifier à quelles conditions les banques vont accepter de vous prêter de l argent. En règle générale, un délai figure dans le pré-contrat : respectez-le. N hésitez pas à consulter plusieurs établissements bancaires, et tout d abord ceux avec lesquels vous avez déjà des relations commerciales. Plus tôt vous aurez prospecté pour trouver les meilleures conditions de crédit et les meilleurs services associés, plus vite cela ira ensuite. C est aussi le moment de choisir votre contrat d assurance emprunteur (voir fiche 5). L assurance décès/invalidité est une condition à l obtention de votre financement. ETAPE 6 La réception de l offre de prêt Les banques vont plus ou moins vite pour étudier votre dossier. Elles vous répondent au mieux sous 15 jours, plus généralement sous trois, quatre semaines, voire davantage. Vous avez tout à fait le droit de déposer un dossier auprès de plusieurs banques et de sélectionner au final celle qui vous convient le mieux, ou celle qui aura été la plus efficace. L offre de prêt retenue précise toutes les caractéristiques de votre crédit : la nature du prêt, son montant, sa durée, le taux, le coût total du crédit, les garanties demandées (caution, hypothèque ), leur coût, etc. Vous y trouverez également les conditions de votre assurance de prêt ; les risques couverts, le taux de cotisation, et le pourcentage de couverture pour chacun des assurés. Des examens médicaux peuvent être nécessaires et impacter le délai de traitement de votre dossier. 14 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

15 ANTICIPEZ LA PREPARATION DU DOSSIER DE VENTE 15

16 ETAPE 7 Le délai de réflexion Scrivener Une fois en possession de l offre de prêt, vous disposez d un délai de réflexion qui débute le lendemain de la réception du courrier. Ce délai est de 10 jours francs, ce qui signifie que vous devez retourner l offre de prêt signée seulement à partir du 11 e jour calendaire suivant la réception du document. Inutile d essayer de le raccourcir : ce délai est légal et donc obligatoire et incompressible. Exemple : je renvoie le récépissé et l enveloppe de réception en datant du 13 avril 2013 J attends Je renvoie l offre en la datant du 24 avril Prendre connaissance de votre offre Compléter votre offre Compléter le cadre d acceptation Conserver votre exemplaire 1 er jour d acceptation ETAPE 8 L acceptation de l offre de prêt Vous devez signer, parapher et retourner l offre de prêt à la banque choisie par voie postale, mais faites attention de ne surtout pas le faire avant les 10 jours légaux et, pas non plus après la date limite de validité de l offre fixée par la banque (30 jours minimum). Une fois l offre de prêt retournée, elle est tenue de vous prêter aux conditions spécifiées dans l offre, si vous répondez dans la période de validité. ETAPE 9 La préparation du dossier de vente Il est temps de confirmer la date de signature de l acte de vente avec votre notaire et de penser à rassembler progressivement l ensemble des fonds constitutifs de votre apport personnel, qui devra être disponible le jour de la signature de l acte de vente. Votre notaire aura besoin de temps pour réunir toutes les pièces nécessaires (état civil, pièces d urbanisme, cadastrales, hypothécaires, etc). 16 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

17 UNE FOIS L OFFRE DE PRÊT REÇUE VOUS DISPOSEZ D UN DÉLAI DE RÉFLEXION DE 10 JOURS FRANCS 17

18 ETAPE 10 La signature de l acte de vente En vue de la signature prochaine, vous transmettez à votre banquier l appel de fonds du notaire au moins 10 jours avant la signature. La signature de l acte définitif est établie par le notaire, ce qui lui confère un caractère authentique. Lors de la signature de l acte de vente, vous devez verser votre apport personnel, régler les frais de notaire, la commission de l agence immobilière et verser au vendeur la taxe foncière de l année en cours (au prorata). Votre banquier aura généralement déjà versé au notaire les sommes que vous avez empruntées. Une fois la lecture de l acte et les signatures effectuées, le notaire vous remet les clefs. Vous êtes chez vous. Trois à quatre mois plus tard, ce même notaire vous remettra votre titre de propriété. À garder précieusement. Jusqu où peut-on aller dans les conditions suspensives? Ces conditions suspensives peuvent être de différentes natures. Liées à l obtention d un prêt bancaire, elles précisent que la vente est annulée si vous ne parvenez pas à obtenir vos prêts. D autres conditions peuvent prévoir que vous renoncerez à l achat : par exemple, si vous ne parvenez pas à obtenir l accord de la copropriété pour abattre un mur porteur ou encore transformer un local en habitation. Il peut aussi s agir d une décision de copropriété importante que le vendeur vous aurait cachée. Vous avez un projet immobilier en vue? Faites une simulation de financement en ligne! 18 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

19 UNE FOIS LA LECTURE DE L ACTE ET LES SIGNATURES EFFECTUÉES, LE NOTAIRE VOUS REMET LES CLEFS 19

20 FICHE 3 COMMENT OBTENIR LE MEILLEUR PRÊT IMMOBILIER? Pour obtenir un bon taux de crédit, il n y a pas de secret : il faut présenter le meilleur dossier possible. Cela se prépare et il faut commencer à y penser quelques mois avant de passer à l acte, voire davantage. Une fois que vous aurez mis toutes les chances de votre côté, il vous restera à faire jouer la concurrence. Car, sauf exceptions, rares sont les établissements bancaires qui vous proposeront d emblée leurs taux les plus bas! 1 L apport personnel Tous les banquiers ne l exigent pas. La plupart d entre eux vous demande cependant d apporter une somme au moins équivalente aux frais de notaire, et de garantie. Pour le banquier, l apport est rassurant à plusieurs titres. D abord, cela démontre que vous avez construit votre projet immobilier de longue date et que vous avez été capable d épargner. Ensuite, plus l apport est important, plus vous pourrez diminuer le montant et la durée du prêt (et donc son coût). Plus l apport est conséquent, plus le montant du prêt sera faible par rapport au coût total du bien immobilier. Un apport de 20 à 25% du prix d achat rassurera votre banquier sur la bonne fin de l opération. 2 Vos ressources Le banquier va examiner votre situation professionnelle avec soin. Si vous êtes salarié, il va vérifier que vous êtes en contrat à durée indéterminée et que votre période d essai est finie. Si vous êtes professionnel indépendant, il va étudier votre activité et votre bilan des trois dernières années. Il acceptera généralement sans difficulté que le total de vos mensualités de remboursement représente jusqu à 33% de vos revenus mensuels. Faites attention à bien conserver une marge de sécurité pour maintenir votre pouvoir d achat et faire face aux imprévus. Le banquier va aussi vérifier que le «reste à vivre», une fois la mensualité du prêt payée, est suffisant pour répondre aux besoins de la famille. Si c est le cas, il pourra éventuellement monter au-delà du taux de 33% d endettement. 3 Votre profil bancaire Dernière étape à franchir, montrez à votre banquier que vous êtes un client sérieux qui a bien préparé son projet. Pour cela, il faut lui présenter des relevés de banque exemplaires. Le banquier va s attarder sur trois éléments. D abord, il va vérifier que vous n avez aucun autre crédit en cours non déclaré. Il va ensuite tester votre effort d épargne. Les banquiers sont plus enclins à prêter à des clients «fourmis», capables d épargner 20 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

21 POUR OBTENIR UN BON TAUX DE CRÉDIT, IL N Y A PAS DE SECRET : IL FAUT PRÉSENTER LE MEILLEUR DOSSIER POSSIBLE 21

22 tous les mois, même une faible somme, qu à des clients «cigales», qui consomment l intégralité de leurs revenus. En s astreignant à mettre de l argent de côté tous les mois, vous démontrez que vous êtes capables de vous priver d une partie de vos revenus, ce qui est un bon signe en vue du remboursement futur de vos mensualités de prêt. Enfin, évitez les découverts non autorisés et les incidents de paiement. Pour vérifier votre comportement bancaire, les établissements prêteurs vous demandent généralement vos trois derniers relevés de compte mensuels, mais en cas de doute, ils peuvent remonter jusqu aux six derniers mois. BON À SAVOIR Faites jouer la concurrence Avant de vous engager, sollicitez plusieurs établissements financiers, et notamment les différentes banques avec lesquelles vous êtes déjà en relation d affaires : la vôtre, celle de votre conjoint, celle qui couvre les activités professionnelles de l un ou de l autre. Demandez à chacune des simulations précises. Ensuite, si vous préférez passer par l une des banques avec laquelle vous avez déjà des relations, montrez-lui les simulations des autres établissements. Inutile de tenter de lui raconter n importe quoi : avant d abaisser son tarif, elle vous demandera toujours la preuve écrite des tarifs et propositions des autres établissements. Si votre profil lui convient, il y a toutes les chances qu elle s aligne. Dans la plupart des cas, la banque prêteuse, en contrepartie du prêt, vous demandera de domicilier votre salaire chez elle. Vous avez un projet immobilier en vue? Faites une simulation de financement en ligne! 22 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

23 4 bonnes raisons de faire appel à AXA Banque Il n y a pas que le taux qui compte! Les services associés au crédit (par exemple la modularité des mensualités), la compétitivité du compte courant que la banque vous proposera (tarification attractive, site web performant ), l expertise et la réactivité de vos interlocuteurs sont autant de critères supplémentaires à bien intégrer lors de votre choix. AXA Banque, là aussi, présente de nombreux atouts! Les tarifs sont parmi les plus bas du marché, sur toutes les durées de prêt. L apport n est pas toujours nécessaire. AXA Banque prête jusqu à 110% de la valeur du bien immobilier (100% de son prix + 10% de frais divers et notamment de notaire) aux jeunes à bon potentiel. AXA Banque s engage, dès la signature du prêt, à autoriser ensuite la modulation de vos mensualités à la hausse ou à la baisse, selon vos besoins et surtout votre situation financière. Vous rejoignez une banque innovante, ouverte 24h/24 et 6j/7*, proposant aux particuliers toute la gamme de produits et services bancaires. Seule banque directe de proximité, elle allie la simplicité et la compétitivité d une banque en ligne avec la possibilité de vous faire accompagner par un conseiller dédié dans une des nombreuses agences du réseau national d AXA. Découvrez notre offre et devenez client! *hors jours fériés 23

24 FICHE 4 LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS Pour l achat de sa résidence principale, trois types de prêts sont généralement utilisés, les crédits amortissables à taux fixe, ceux à taux variable et les prêts relais. Les crédits in fine, eux, sont plus spécifiquement destinés aux opérations d investissement immobilier. 1 Crédits à taux fixe ou à taux variable : comment choisir? À taux fixe, comme à taux variable, il s agit dans les deux cas de crédits amortissables, ce qui signifie que tous les mois, vous remboursez une part d intérêt, une part d assurance et une part du capital. Le crédit à taux fixe Avec ce type de crédit, le taux est fixé une fois pour toutes au moment de la souscription. Il ne bouge plus ensuite, quelles que soient les évolutions des marchés financiers et des taux appliqués aux nouveaux emprunteurs. C est une formule très rassurante dans la mesure où la mensualité est connue à l avance et qu une fois fixée, elle reste la même pendant toute la durée de prêt. Des taux historiquement bas Les taux sont actuellement très avantageux. Du jamais vu depuis 1945! Les taux fixes (hors assurance) sur une durée de 15 ans sont en effet tombés à 3% en moyenne en mai 2013, contre 3,70% en mai 2012 et 4,05% en mai Idem sur 20 ans, avec des taux moyens de 3,35% en mai 2013, contre 4,05% en mai 2012 et 4,30% en mai Une sécurité absolue Sur l ensemble de l année 2013, les spécialistes s attendent à une relative stabilité des taux. Dans ce contexte de taux extrêmement bas, c est le moment d en profiter pour emprunter à bon prix. Même si les taux remontent dans les années à venir, vous serez protégé et continuerez à bénéficier de votre taux négocié en En savoir plus sur le crédit à taux fixe proposé par AXA Banque Le crédit à taux variable Avec ce type de prêt, le taux varie selon une périodicité définie à l avance, généralement tous les ans, en fonction des conditions de marché. Si les taux courts qui servent de référence aux banquiers (Euribor 1 ou 3 mois par exemple) varient à la hausse, votre taux sera lui aussi révisé à la hausse. Actuellement, comme pour les prêts à taux fixe, ceux des crédits variables sont également historiquement bas (2,55% sur 15 ans et 2,80% sur 20 ans en moyenne en mai 2013). Un risque de hausse Mais la différence actuelle entre les taux fixes et les taux variables, rarement supérieure à 60 points de base (1 point de base = 0,01%, donc une différence de 60 points de base correspond à un taux fixe de 3%, pour un taux 24 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER

25 CRÉDITS AMORTISSABLES À TAUX FIXE OU À TAUX VARIABLE? 25

26 variable de 2,40%), ne justifie pas d opter pour les taux variables. Les taux sont tellement bas, qu ils ne peuvent que remonter dans les années à venir. Un emprunteur doit donc s attendre à voir son taux et sa mensualité augmenter. On l a compris, les crédits à taux variable créent davantage d incertitudes quant à ce qu il faudra débourser dans les années à venir. Un plafond à la hausse Ces taux révisables sont généralement «capés», c est-à-dire qu il est prévu une limite à la hausse, comme à la baisse, quoiqu il arrive. La protection (ou «cap») la plus utilisée est de +/-1 : le taux peut augmenter au maximum de 1% (passant de 3% à 4% par exemple) et baisser au maximum de 1% aussi (de 3% à 2%). Le cap peut être supérieur, de 2% ou 3%. Bien sûr, le plus protecteur est celui à 1%, mais c est aussi le plus coûteux. Avantageux pour certains seulement Ces crédits à taux variable ne sont pas à écarter systématiquement. Avec des taux plus faibles les premières années, ils peuvent permettre de maximiser les capacités d emprunt de certains emprunteurs, qui, avec un crédit à taux fixe ne pourraient pas emprunter autant. Pour la même mensualité de remboursement, ils pourront en effet emprunter davantage, puisque les taux des crédits révisables sont au démarrage du prêt légèrement plus faibles que ceux des crédits à taux fixe. Mais attention au retour de bâton, si les taux venaient à remonter! Pour en profiter pleinement, et optimiser au maximum l opération, il faut être certain de revendre son bien immobilier rapidement, dans les cinq ou sept ans après l acquisition et privilégier les formules qui ne font varier le taux qu au bout de deux, trois, quatre, voire même cinq ans. Les précautions à prendre Vérifiez bien le cap qui vous est appliqué, vérifiez aussi l indice de référence sur lequel la banque s appuie pour faire varier le taux (éviter les paniers ou les formules de calcul complexes et préférez toujours les indices de marché comme l Euribor, dont la variation est publiée tous les jours). Vérifiez enfin que votre crédit variable peut être transformé en prêt à taux fixe, et surtout à quelles conditions. LE CONSEIL D AXA BANQUE Avec des taux à leur plus bas niveau depuis la Seconde Guerre mondiale, inutile de se compliquer la vie avec un crédit à taux variable. Optez pour la sécurité avec des formules à taux fixe! Découvrez le Prêt Immobilier Altimo Fix d AXA Banque, qui vous propose la sécurité et la stabilité d un prêt à taux fixe pour votre projet immobilier. 26 AXA Banque PETIT e-guide PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER