CONSEIL RÉGIONAL WALLON

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1 179 ( ) N ( ) - N 3 CONSEIL RÉGIONAL WALLON SESSION JUIN 1994 PROPOSITION DE DÉCRET complétant l article 41, 1er, du Code wallon de l aménagement du territoire, de l urbanisme et du patrimoine * déposée par M. Cl. Eerdekens RAPPORT présenté au nom de la Commission de l Aménagement du Territoire, du Patrimoine et des Transports par M. F. Poty * Voir Doc. Conseil 179 ( ) - N OS 1 et 2.

2 Mesdames, Messieurs, Votre Commission de l Aménagement du Territoire, du Patrimoine et des Transports s est réunie ce 15 juin 1994 afin d examiner la proposition de décret complétant l article 41, 1er, du Code wallon de l aménagement du territoire, de l urbanisme et du patrimoine (Doc. Conseil 179 ( ) - N 1. (1) (1) Ont participé aux travaux MM. Belot, Borremans, G. Charlier, Ph. Charlier (Président), Cheron, Dallons, Deworme, Marchal, Pierard, Poty (Rapporteur). Ont assisté aux travaux M. Eerdekens, Mme Lizin; M. Baudson, Ministre de l Aménagement du Territoire, du Patrimoine et des Transports. 2

3 I. EXPOSÉ DE L AUTEUR DE LA PROPOSITION L auteur de la proposition part du constat comme municipaliste que les transformations intérieures d un bâtiment permettant de diviser un immeuble en deux ou plusieurs appartements ou kots ne sont pas soumises à permis de bâtir puisque les seuls travaux exigeant un permis de bâtir sont les travaux de modification extérieure d un bâtiment existant. Il existe bien l obligation d un permis lorsqu il est question de changer l affectation d un bâtiment mais, dans la plupart des cas vécus, il n y avait obligation ni d introduire une demande de permis de bâtir au Collège des bourgmestre et échevins, ni de requérir l accord de l Urbanisme pour transformer une maison d habitation en six appartements et cinq kots, par exemple. Il n est évidemment pas question d interdire de transformer ou diviser une maison trop spacieuse mais il ne faut pas faire n importe quoi. Or, avec la crise du logement que nous connaissons, le manque ou le peu de logements sociaux, des propriétaires indélicats divisent leurs biens en véritables cages à poules qu ils louent à prix exorbitants : cela m a amené à constater qu il n y a aucune interdiction urbanistique. Certains propriétaires se sont fait, par la technique de la division d immeubles, une spécialité d accueillir des candidats réfugiés politiques, des personnes en difficulté : c est finalement le CPAS et les pouvoirs publics qui financent un enrichissement indû d un propriétaire indélicat. De là, l idée d imposer un permis de bâtir qui puisse rencontrer l esprit et la lettre de la circulaire du 26 avril 1993 du précédent Ministre du Logement, relative aux critères d insalubrité des logements situés en Région wallonne (M.B. du 30 juin 1993, voir annexe). Cette circulaire exige un minimum de salubrité pour l occupation d un bâtiment, pour éviter précisément que, si l on divise un bien, on crée une situation telle qu il n y ait pas de sanitaire; il faut forcément une cuisine, une évacuation des décharges. Une série de règles de salubrité et de sécurité doivent être rencontrées, de même que le confort matériel et le minimum d espace vital en regard du nombre de personnes qui habitent le kot. Sept voire huit personnes logeant dans 20 m 2 est intolérable mais accepté par des personnes modestes et en difficulté. Le comportement de ces propriétaires est socialement douteux même s il n y a pas de délit. L administration de l Urbanisme et l autorité communale sont armées pour exiger d un propriétaire qui veut diviser un bien en plusieurs lots, qu il le soit dans le respect de règles minimales. La circulaire ministérielle peut servir de référence, l administration de l Urbanisme et la commune peuvent imposer des contraintes spécifiques pour un plus grand confort des occupants et pour combattre une certaine spéculation foncière qui se fait sur le dos des démunis. Voilà l esprit de la proposition de décret; quant à la lettre, l auteur a eu écho de l amendement proposé par le Gouvernement et s y rallie. II. RÉPONSE DU MINISTRE DE L AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, DU PATRIMOINE ET DES TRANSPORTS Le problème soulevé par la proposition de décret est bien entendu un problème actuel qui préoccupe l ensemble des membres du Gouvernement wallon. La proposition vient donc à son heure et rencontre tout à fait les préoccupations personnelles du Ministre ainsi que celles de l ensemble du Gouvernement. C est donc avec un a priori très favorable que le Ministre et ses collègues Ont analysé cette proposition visant à lutter contre la prolifération anarchique des garnis. Le Ministre prie de bien vouloir excuser le caractère quelque peu technique de l exposé mais la nature même du problème et des moyens envisagés l y oblige. S il peut résumer brièvement la nature de la proposition, outre l article 5 de la proposition qui en fixe l entrée en vigueur, celle-ci contient quatre articles dont les deux premiers modifient l article 41 du Code et les deux suivants modifient les articles et 195-6, ces deux derniers articles constituant des arrêtés du Gouvernement wallon. L article le" de la proposition ajoute à l article 41, 1er, 1, du Code la phrase: «Dès lors que les transformations impliquent dans ledit bâtiment la création d au moins deux logements, qu il s agisse d appartements, de studios, de flats ou de kots». Le libellé actuel de cet article stipule qu il faut un permis de bâtir pour transformer un bâtiment, quelle que soit la nature de cette transformation. L ajout suggéré ne semble donc pas nécessaire dans le cadre de l Objectif annoncé, à savoir, contrôler la prolifération des garnis. 3

4 L article 41, 2, quant à lui, autorise le Gouvernement à arrêter la liste des travaux qui ne sont pas soumis à permis. Cette liste constitue l article 192 du Code. La proposition introduit donc une limitation à cette faculté du Gouvernement d exempter de permis certains travaux en y soustrayant les travaux de transformation destinés à créer des garnis. Cette restriction ne semble pas utile non plus puisqu il suffirait d apporter cette restriction à l article 192 pour obtenir le même effet. L article 2 de la proposition, quant à lui, élargit considérablement la portée de l article 41, 1er, 9, du Code. Actuellement, cet alinéa stipule qu un permis est exigé pour modifier l utilisation d un bâtiment, pour autant que cette modification figure sur une liste à arrêter par le Gouvernement wallon. Cette liste constitue l article du Code. L article 2 de la présente proposition prévoit l exigence d un permis pour toute modification d utilisation d un bâtiment. Cet article dépasse donc largement le but général visé par la proposition et constitue, de plus, un alourdissement considérable des procédures et de la charge de travail des fonctionnaires chargés de gérer les dossiers de demande de permis de bâtir, puisque toute modification d usage d un bien, quelle qu elle soit, serait soumise à permis de bâtir. L article 192 du Code reprend la liste des travaux exemptés de permis de bâtir. L alinéa 6 de cet article exempte de permis «les travaux de transformation intérieure et les travaux d aménagement de locaux... pourvu qu ils ne portent pas atteinte aux structures portantes du bâtiment et qu ils n impliquent une modification ni de la destination de celui-ci, ni du volume construit, ni de l aspect architectural». L article 3 de la proposition de l auteur exclut de cette exonération les travaux de transformation qui ont pour but la création d au moins deux logements, qu il s agisse d appartements, de studios, de flats ou de kots. Cette proposition rencontre pleinement l objectif général visé par la proposition et y suffit d ailleurs à elle seule, comme l indique l avis du Conseil d Etat sollicité à l initiative de mon prédécesseur sur une proposition similaire. En conclusion de tout ceci, il faut retenir 1. que le but de la présente proposition est tout à fait louable et vient à propos; 2. que la modification prévue par l article 1er n est pas utile; 3. que la généralisation du permis de modifier l usage d un bien, prévue par l article 2, dépasse le but visé par la proposition et entraîne une lourdeur administrative considérable; 4. que la modification de l article prévue par l article 3 de la proposition est pertinente et suffit à elle seule à atteindre l objectif général visé. Le Ministre souhaite toutefois ajouter trois considérations personnelles - S agissant d un problème essentiellement communal, la consultation du fonctionnaire délégué ne lui semble pas nécessaire en l occurrence. Dès lors, si l on admet la modification de l article telle que proposée, il faut également ajouter un huitièmement à l article 194 qui définit les cas où la consultation du fonctionnaire délégué n est pas nécessaire, de façon à exempter les permis ainsi visés de l obligation de consulter le fonctionnaire délégué. - S agissant d un travail supplémentaire pour les communes, la consultation du Conseil supérieur des communes lui semble indispensable préalablement à l adoption de ces modifications. - Plus fondamentalement, le Ministre pense toutefois que le CWATIJP n est pas le bon outil pour atteindre complètement le but visé par la proposition. En effet, cette façon d aborder le problème permet de réguler la création de nouveaux garnis mais ne permet aucune rétroactivité. C est dans le Code du Logement que la solution doit être trouvée pour régler tant les problèmes à venir que les problèmes existants. Son Collègue, responsable du Logement, travaille actuellement sur un projet de décret modifiant le Code du Logement et portant création d un permis de location. En conclusion, le Ministre suggère d accepter le principe de la proposition de l auteur mais préconise à la Commission de ne retenir que la modification de l article Cette seule modification suffit pour atteindre l objectif visé qui est de contrôler la prolifération anarchique des garnis. II inclut toutefois à la proposition une modification de l article 194 du Code exemptant la commune de la consultation du fonctionnaire délégué pour la délivrance de ces permis. Cela facilitera le travail des communes et de l administration régionale. Le Ministre suggère également la consultation du Conseil supérieur des villes et communes avant le vote en séance publique de la proposition, du fait que celle-ci entraînera une charge supplémentaire pour les communes. Au nom du Gouvernement, le Ministre dépose donc un amendement (voir Doc. Conseil 179 ( ) - N 2). 4

5 ifi. DISCUSSION GÉNÉRALE Un Commissaire interroge le Ministre sur la façon, a priori, dans l application de la proposition de décret, de faire la différence entre un propriétaire qui veut créer des kots pour étudiants et est en ordre avec la législation, et quelqu un qui fait l exploitation éhontée de la misère. Quels critères utiliser pour accepter ou refuser le permis et quelle garantie a-t-on que des kots ne se transforment ensuite en garnis? Le Ministre répond que la circulaire, diffusée auprès des communes par le précédent Ministre du Logement, a anticipé ce problème. L auteur de la proposition ajoute que, quand il a pris connaissance dans sa commune de cette exploitation de la misère humaine, il a prévu l application de la circulaire ministérielle. Une circulaire n étant qu une circulaire, elle a été coulée en règlement communal par le Conseil communal : la circulaire devient donc un règlement de police. C est une bonne formule qui évite l arbitraire si les travaux envisagés respectent la circulaire, il y a autorisation; dans le cas contraire, il y a refus. Le Ministre pourrait peut-être inviter les communes à adopter un règlement communal qui soit la circulaire ou s en rapproche, pour éviter l arbitraire. Un Commissaire suggère de joindre la circulaire en annexe du rapport. Un Membre s inquiète de la sécurité, en particulier de la surcharge d installations électriques, de leurs vétusté et déficiences, causes de nombreux incendies. Il s étonne de ce que, malgré l ampleur du problème, la population se préoccupe plus d une insonorisation insuffisante et de la promiscuité engendrée ou d un manque d eau. L auteur de la proposition répond que, s il fait aussi sienne cette réflexion, sa proposition et le but de la circulaire du Ministre du Logement n ont pas pour objet de s occuper de la conformité des installations électriques, encore qu il soit vrai qu une installation vétuste est source d insalubrité et risque d électrocution. Quand on fait une visite d insalubrité, la commune doit bien distinguer quand elle prend une mesure, si elle agit sur base de la circulaire ou de l intérêt général. Si une installation électrique est non conforme, il faut exiger du propriétaire la mise en conformité avec délivrance d une attestation par un organisme agréé. S il n agissait ainsi, on pourrait reprocher au bourgmestre sa négligence, un défaut de surveillance ou de précaution, ou encore l accuser de non-assistance à personne en danger. Un bourgmestre doit veiller à la sécurité sur base des dispositions générales, indépendamment même des principes visés dans la circulaire. Si l auteur a jugé bon de déposer une proposition de décret en plus de la circulaire existante, coulée dans sa commune en règlement de police - ce qui ne lui permet d intervenir qu a posteriori pour constater une situation -, c est pour prévenir de telles situations pour l avenir en veillant à ce que les transformations s inspirent du règlement communal et de la circulaire. Chaque bourgmestre est libre d adopter un règlement qui, selon l auteur, ne peut être moins sévère que la circulaire. C est à la tutelle à apprécier si le règlement adopté est suffisamment sévère. Un Commissaire attire l attention sur l impact financier, la répercussion dans le prix des locations des kots pour étudiants. L auteur lui répond qu actuellement les profits immobiliers abusifs ne se font pas dans la location d immeubles dotés de tout le confort mais dans des immeubles achetés et transformés en multiples garnis, à bon compte en regard du loyer demandé, par des sociétés immobilières unifamiliales qui, en plus, récupèrent la TVA de leur investissement : cela pour exploiter les plus démunis. Un Commissaire fait remarquer que le problème n est pas là, mais réside dans le fait qu en parallèle du décret, la circulaire doit être coulée en règlement de police et que c est là qu il n y a aucun moyen de l imposer : la proposition de décret à elle seule ne suffit pas. Un Membre suggère d agir plus par le biais d une circulaire ou d un projet de décret sur les loyers que par l Aménagement du territoire : le loyer serait fonction de la valeur du bien locatif. Si ceci ne relève pas des compétences du Ministre, il souhaite néanmoins que le Ministre du Logement l examine complémentairement au travail de l Aménagement du territoire. Un autre Membre se réfère à l ordonnance à Bruxelles sur les garnis et conçoit qu il y a deux aspects : l aménagement du territoire et le logement. Il faudrait en parallèle une initiative du Ministre du Logement pour modifier le Code du logement. 5

6 Le Ministre propose comme solution d inclure dans son amendement un article 2 libellé comme suit: «Le Ministre du Logement détermine par circulaire les conditions techniques minimales que doivent remplir les logements ainsi créés pour l obtention du permis». La circulaire existe et elle a force obligatoire si elle circule dans le cadre d un décret. Les Membres conviennent d écrire immédiatement au Conseil supérieur des villes, communes et provinces de la Région wallonne lui demandant un avis d urgence, avant le 28 juin 1994, sur la proposition telle qu elle va être votée en commission. IV. EXAMEN ET VOTE DES ARTICLES Articles 1er, 2, 4 et 5 L amendement n 1 (Doc. Conseil 179 ( ) - N 2 visant à supprimer les articles 1, 2,4 et 5 est adopté à l unanimité des Membres présents. Article 1er L amendement n 2 (Doc. Conseil 179 ( ) - N 2) vise à ce que l article 3 initial devienne l article ier sans qu il soit modifié. L amendement et donc l article 1er sont adoptés à l unanimité des Membres présents. 1993) - N 2) visant à insérer un nouvel article 2 est adopté à l unanimité des Membres présents. Article 3 L amendement n 4 (Doc. Conseil 179 ( ) - N 2) visant à insérer un nouvel article 3 est adopté à l unanimité des Membres présents. Article 4 L amendement n 5 (Doc. Conseil 179 ( ) - N 2) visant à insérer un nouvel article 4 est adopté à l unanimité des Membres présents. Article 2 L amendement n 3 (Doc. Conseil 179 (1992- V. VOTE SUR L ENSEMBLE L ensemble de la proposition de décret telle qu amendée a été adopté à l unanimité des Membres présents. VI. RAPPORT A l unanimité des Membres présents, il a été décidé de faire confiance au Président et au Rapporteur pour l élaboration du présent rapport. Le Rapporteur, Le Président, F. POTY Ph. CHARLIER 6

7 TEXTE ADOPTÉ PAR LA COMMISSION PROPOSITION DE DÉCRET complétant l article 41, 1er, du Code wallon de l aménagement du territoire, de l urbanisme et du patrimoine Article ier L article est remplacé par le texte suivant: «6 Les travaux de transformation intérieurs et les travaux d aménagement de-locaux en ce compris les équipements correspondants tels qu installations sanitaires, d électricité, de chauffage ou de ventilation, pourvu qu ils ne portent pas atteinte aux structures portantes du bâtiment et qu ils n impliquent aucune modification ni de la destination de celui-ci, ni du volume construit, ni de l aspect architectural et pour autant que ces travaux n impliquent pas dans ledit bâtiment la création d au moins deux logements, qu il s agisse d appartements, de studios, de fiais ou de kots.» Article 2 Le Ministre du Logement détermine par circulaire les conditions techniques minimales que doivent remplir les logements ainsi créés pour l obtention du permis. Article 3 A l article 194 du Code, il est ajouté un 8 rédigé comme suit: «8 Les travaux de transformation intérieurs et les travaux d aménagement de locaux en ce compris les équipements correspondants tels qu installations sanitaires, d électricité, de chauffage ou de ventilation, pourvu qu ils ne portent pas atteinte aux structures portantes du bâtiment et qu ils n impliquent aucune modification ni de la destination de celui-ci, ni du volume construit, ni de l aspect architectural». Article 4 Le présent décret entre en vigueur 10 jours après la date de parution au Moniteur Belge. 7

8 ANNEXE I CIRCULAIRE MIrUSTERIELLE EN AMENAGENENT DU TEMM1TOIRE, LOGEMENT ET PATRIMOINE RW/ATLP/93/2 CIRCULAIRE MINISTER11iLLE RELATIVE AUX CRITERES D INSALUBRITE DES LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE A Mesdames et Messieurs les bourgmestres. Les pouvoirs publics poursuivent depuis de nombreuses années la lutte contre les logements insalubre. Deux partenaires peuvent mener une action directe et efficace dans ce domaine : d une part, les autorités régionales, d autre part, les autorités communales. Leurs compétences en la - matière découlent respectivement de la loi spéciale du 8 août 1980 de réformes institutionnelles - plus précisément en son article 6, 1er, IV qui attribua à la Région la compétence du logement et de la police des habitations qui constituent un danger pour la propreté et la salubrité publiques - et de la nouvelle loi communale ainsi que de l article 67 du Coda du Logement. Il est incontestable que des résultats ont été obtenus, encourageants certes, mais insuffisants dans l ensemble. c est pourquoi, il est apparu indispensable de fixer des critres et indices qui cerneraient d aussi près et aussi objectivement que faire se peut, la réalité de l insalubrité. En janvier 1992, l Exécutif déclarait qu af in de conforter son action, en collaboration avec les communes, il se donnerait les moyens légaux et réglement.iiires de lutter plus efficacement contre l insalubrité du parc des logements et qu il arrêterait ainsi les normes de salubrité des logements et mettrait au point les mesures et les aides permettant d atteindre progre8sivcmont ces normes. La présente circulaire s dès lors pour objet de faciliter la prise d arrêtés d insalubrité par les autorités communales, en mettant a leur disposition des normes minimales uniformes qui peuvent constituer une grille de référence. 1. Pour l application de la présente circulaire, il y a lieu d entendre par $0) immeuble : tout bâtiment fixe abrité;

9 2 20) ménage : soit la personne vivant seule, soit l ensemble des personnes qui, unies ou non par des liens familiaux, ont une vie commune au niveau notammment de la gestion budgétaire ou de la consommation alimentaire; 30) iogement : l immeuble ou la partie d immeuble destiné à l habitation d un ou de plusieurs ménages ou utilisé à cette fin; 4 ) logement individuel : le logement conçu ou utilisé de manière telle qu un seul ménage y exerce les trois fonctions - cuisine, séjour, chambre à coucher - sans. utiliser aucun des locaux collectifs même sanitaires éventuellement présents dans l immeuble; 50) logement collectif : le logement où des ménages occupent certains locaux à titre individuel, et en tous cas leurs chambres à coucher, et utilisent un ou plusieurs autres locaux à titre collectif. 2. Est considéré comme logement insalubre, le logement qui, par son état physique ou sa conception, présente un ou plusieurs défauts, reversibles ou non, propres à compromettre la sécurité, la santé physique ou morale ou le confort minimum de ses occupants, ou qui menace la sécurité publique. 3. Est considéré comme logement insalubre améliorable, le logement. insalubre qui presente, soit : a) une ou des causes d insalubrité rfiprises aux points A.1 - instabilité -. et A.2 - humidité. - de l annexe à la présente circulaire mais dont le caractère limité des dégradations permet d en envisager la réparation; b) de manière ponctuelle, la cause d insalubrité décrite au point A3 - mérule - de l annexe; c) une insuffisance relative aux causes d insalubrité décrites au point C. de l annexe. 4. Est considéré comme logement Insalubre non améliorable, Ie logement insalubre qui présente soit : a) une ou des causes d insalubrité reprises aux points A.1 - instabilité - et A.2 - humidité - do l annexe et dont les dégradations doivent être considérées comme Irréversibles ou nécessiter des travaux de remise en état dont le oolt dépasse la valeur estimée d un logement équivalent; b) de manière généralisée, la cause d insalubrité décrite au point A.3 mérule - de l annexe; C) une somme de déc aut5 ou de dégradations dont la réparation est estimée vaine ou impossible ou dont le cout de remise en état est. disproportionné par rapport à la valeur estimée d un logement équivalent;

10 3 d) une ou plusieurs des causes d insalubrité visées au point 3 de 1 a présente circulaire s aoutsnt l inadaptation structurelle ou conceptuelle de l immeuble telle que décrite au point A.4 do l annexe; o) une irrémédiable insuffisance en matière de superficie par rapport aux prescriptions du point B. de l annexe, même pour une seule personne. 5. Est considéré comme logement insalubre par surpeuplement, le logement qui présente une ou plusieurs des insuffisances on matière de superficie par rapport aux prescriptions du point B. 6el annexe 6. Lorsqu un ou plusieurs immeubles, salubres ou insalubres améliorables, font palti d un en8emble d immeubles insalubres non améliorables, ils peuvent être assimilés à des immeubles insalubres non améliorables. Lu d immeubles insalubres non améliorables doit être au moins égal aux deux tiers du nombre total des immeuble voisvtusi par cet ensemble, étant entendu que l ensemble doit être délimité par des immeubles insalubres non améliorables. 1. Les causes d insalubrité établies selon des critères répartis en trois groupes figurent en annexe. Fait à Namur, lezb AVR. 199$ Le Ministre de l Aménagement du Territoire, du Logement et du Budget, GNON. 10

11 4 ANNEXE Les CAUSES D XNSALUBRITE sont établies selon des critères répartis an trois groupes * le groupe 1 concerne - en Al l instabilité de l enveloppe extérieure et de la structure portante du logement, notamment des foneitinn, des murs extérieurs, des murs de refend, des planchers, de la charpente et dos cheminées ainsi que l instabilité des composants non structurels tels que la couverture, les cloisons et les plafond.; - en A.2 la présence d humidité a l intérieur du logqm.nt, dans son enveloppe extérieure ou dans sa structure portante; - en A.3 la présence de nilule; - en A4 l inadaptàtiun structurelle. * le groupe 2 concerne les superficies du logement en relation avec son occupation. * le groupe 3 concerne l aspect fonctionnel relatif i l éclairage naturel, la ventilation, l équipement et la circulation Al. Instailité Tees critères d instabilité de l enveloppe extérieure et de la structure portante du logement sont : a) les défauts ou insuffisances au niveau des fondations; b) les dévers ou bombements vers l extérieur ou l intérieur d ouvrages verticaux, susceptibles d en entraîner la ruine; C) les vices de construction apparents, parasites ou défauts réduisant la solidité de la structure portante de. planchers; 11

12 s d) les fentes latérales parasites ou défauts mettant en cause la fvnction première ded charpentes; e) les lézardes ou profondes fissures, la vétusté prononcée, les vices de construction ou tout autre défaut, de nature à compromettre la stabilité de la construction. Le critère d instabilité des camposiits non structurel est la présence de tout défaut susceptible d entraîner leur chute ou leur effondrement. A.2. Humidité Les critères d humidité sont la présence : a) d infiltrations résultant d un défaut d étanchéité de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieures; h) d humidité ascensionnelle dans les murs ou les planchers; C) d une forte condensation due aux caractéristiques techniques des diverses parois extérieures ou à l impossibilité d assurer une ventilation normale, k.3. Mérul Le critère de l insalubrité due à la mérule est la contamination par le champignon Sexpula lacrimans" ou par tout champignon aux effets analogues. A4. InadgDtation structurelle ouconcetuelle de - l immeuble Le critère de l inadaptation structurelle ou ooncoptuelle est le gabarit insuffisant ou irrationnel quant au volume, aux dimensions, & l agencement ou aux dégagements, notamment - une largeur d assiette constante inférieure à 3 mètres; - la largeur de l unique façade inférieure à 4 mitres; - la plus grande largeur de faça de inférieure & 3 mètres. 12

13 6 B. ÇBITEREe INSALUBRI?E - GOUP2 Bi. t1odede..cicu]. dgzderfici9 B.1.1. La superticie du logement résulte de la somme des superficies des pièces, parties ou pièces ou espaces intérieurs telles que ces superficies sont calculées conformément au point B.1.2. Sana préjudice des dispositions prévues au point C il faut, entendre par superficie, la superficie mesurée entre les parois intérieu&es délimitant une pièce, partie de pièce ou espace intérieur dont la hauteur libre sous plafond est de 2 in Lorsque cette hauteur n est pas assurée sur toute la surface de la pièce, partie de pièce ou espace intérieur, la superficie à compter comprend outre la portion de surface située verticalement sous la hauteur libre de 2 m, les trois quarts de la surface située verticalement sous une hauteur libre comprise entre 2 m et 1,80 m et la moitié de la surface située verticalement sous une hauteur libre comprise entre 1,80 e et 1m N interviennent dans aucun calcul de superficies 1.s hall* d entrée, les dégagements, les salles de bains, les salles d eau, les WC, les débarras, les caves, Les graniers non aménagés en pièces d habitation, les annexes non habitables, les garages 3e9 locaux a usage professionnel, ainsi que les locaux qui présentent l une des caractéristiques suivantes : - une superficie inférieure 4 m ; - une dimension horizontale constamment inférieure à 1,50 e; - un niveau situé a plus de 1,50 m sous le niveau de. tous les terrains.dacents; - une absence totale d éclairage naturel. 5,2. Criresde surfic1e minimale B.2.1. Logement individqg, a) Superficie du 3.oaement La supelficie du logement ne peut être inférieurs à 20 m pour une personne. Cette valeur est réduite à 15 a lb lorsque les trois Onctions - cuisine - séjour -. chambre & coucher - sont assurées au sein d une seule pièce. Les valeurs minimales précitées sont majorées de 8 e pqur la.deuxiême personne et S e pour chaque personne supplémentaire. 13

14 fi b) e Uperficig d une- des pièces du loaemøni SU 11)tfflS - Tout logement doit comporter au moins une pièce dune supficie minimum de 6,5 m a pour une personne et de 9 M$ pour deux personnes ou plus. B.2.2. LpgemenLcoLleÇti a) SuQertictedes pièces i usaaindsj iduoi. Par ménage, la somme des superficies des pièces à son seul. usage doit ettelzsilxe eu moine 10 m pour une personne et 12 m pour deux personnes. Pour le ménage de plus de deux personnes, cette superficie de 12 m est â majuler de 5 ma par personne supplémentaire. En outre, lorsqu un ménage dispose à titre individuel de plusieurs pièces, l une de celles-ci au moins doit avoir une superficie minimum de 6,5 m pour une personne et de 9 ml pour deux personnes ou plus. b) sul>erficie des locaux à!âsa ujà La superficie des locaux à usage collectif est liée à la fois au nombre total de pièces & usage individuel et au nombre de leurs occupants; eue doit répondre aux conditions suivantes : - eou r un nombre de pièces à usage individuel inférieur à 6, la superficie des locaux à usage collectif doit au moins atteindre 5 m a ; au-delà de 5 pièces à usage individuel, cette superficie minimale doit être auqmontée de 5 ma par groupe ou partie de groupe de 3 piecés à usage individuel supplémentaires; - pour un groupe de moins de 8 occupants, la superficie minimale des locaux & usage collectif est de 5 m ; au-delà de 7 occupants, cette superficie minimale est augmnte de 5 m 3 par groupe ou partie de groupe de 7 occupants supplémentaires. C) $uercie individuelle et cojle.çjjve Mr menag par m&nage, la somme des superficies des pièce. à son seul usage et des superficies des locaux à usage collectif doit être au moins égale à 20» pour une personne et 28 & pour deux personnes. Pour le ménagé deplus de deux personnes, cette superficie de 28 m est à majorer de de 5 a pour chaque personne supplémentaire. Pour la vérification de cette condition, les superficies des locaux à usage collectif ne sont prises en compte que si ces locaux sont, soit au même niveau soit aux niveaux immédiatement supérieur ou inférieur à celui des pièces L usage individuel coneid6rs. 14

15 8 Par drotation au point b) ci-dessus, lorsqu un manage peut exercer dans la ou les pièces à son seul usage les trois fonctions cuisine, séjour, chambre à coucher - les superficies à usage individuel bont soumises aux prescriptions du logement Individuel telles que prévues au point B.2.1 I et aucune superficie de locaux s usage collectif ne doit être prévue pour le ménage considéré. En outre, ni le nombre de pièces A usage individuel de ce méngo, ni le nombre des occupants de ces pièces ne sont pris en compte pour la fixation de la superficie d éventuels locaux à usage collectif. Emr t,es causes d insalubrité fonctionnelle résultent du non respect des critères qui suivent. Lies critères fondamentaux sont pourvus de la mention Dl tandis que les critères d importance secondaire sont pourvus de la mention D2. C.1. Lécl&izajie natue3et La vnu16u 10. La surface do la ou dan fenêtres de chaque pièce d habitation doit être égale ou supérieure à 1/12ème de la surface du plancher (Dl pour les pièces de jour et D2 pour les pièces de nuit); 2 0. Chaque pièce d habitation, y compris les locaux sanitaires, doit disposer d une baie, d une grille ou d une gaine, ouvrant sur l extérieur, dont le surface de 3.a section libre en position ouverte de l entrée d air doit être supérieure à 0,08 % de la surface du plancher (Dl); 3 0. La hauteur libre sous plafond doit être égale ou supérieure à 2,20 mètres dans les pièces de jour et à 2 mètres dans les pièces de nuit (D2). C.2. X 4auipement C.2.1. aaue loaeier. indiyjdu ou collectif, doit cornpprtr 1. au moins un point d eau potable accessible en permanence (Dl); 2 0. une installation électrique ne présentant pas, de façon manifeste, de caractère dangereux (Dl); 3. un réseau d évacuation des eaux usées raccordé à l égout publie ou A un autre systàxne adéquat, en bon état de fonctionnement (D2); 15

16 un WC à usage exclusif des occupants du logement; s il est pose sur fosse d aisances, son acces doit être extérieur au logement (ni); 5. un système pvrmettant l installation d un point de chauffage fixe dans les pièces o s exesce la fonction de séjour et ne présentant pas, de façon manifeste, de caractère dangereux (D2); C.2.2. out. cha q ue loqemont col1.eçtif doit çqtporter u moins 1. un point d eau potable è usage Individuel (D2); 2 0. un point d eau potable dans chaque local j usage collectif ui s exerce la fonction de cuisine (D2); 3 0. un WC & la fois par groupe ou partie de groupe de S pièces à uswe individuel et par groupe ou partie de groupe de 7 occupants ( D2); 4 0. un WC pour deux niveaux d habitation maximum (D2). C.3. Lacirp)atiofl 1 0. Les sols et les planchers ne peuvent présenter des déformitiøns ou un manque de stabilité, susceptibles de provoquer des chutes (D2); 2 0. Les escaliers donnant accès aux pièces d habitation doivent être fixes et stables, posséder des marches horizontales et comporter une main courante rigide; par ailleurs, ils doivent satisfaire à la formule de l étendue suivante : 2H + G 50 cm, tout en respectant la condition : H ( C, où H est la hauteur et G le giron. (Dl pour la stabilité, D2 pour le reste); 3 0. t,cs baies d taa relativés, soit j une porte (Dl), soit & une fenêtre dont le seuil se situe & moins de 0,50 mitre du plancher (D2) ne peuvent, si elles sont munies d un système ouvrant, tredépourvues d un garda fou. S-s N D." j3 ^ j, 4 _- ^ (-! j -