Acheter en Pourquoi les conditions sont réunies pour passer à l action

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1 essais dossier u12 LES RÉFRIGÉRATEURS-CONGÉLATEURS ACHETEURS EN POSITION DE FORCE p.44 - Benjamin p. 44 Douriez, Dominique Foing. umotobineuses DÉCROCHER LES p.48meilleures - Foing, Fanny Guibert, CONDITIONS Thomas Laurenceau, D EMPRUNT Erwan Le Fur. p. 46 u6 ASSURANCE ALARMES SANS EMPRUNTEUR FIL p.52 - Benjamin : FAITES Douriez, JOUER Dominique Foing. LA CONCURRENCE p. 50 u Lionel Maugain, Laure Guiserix. Emmanuel Masset-Denè vre, économiste. Sarah Lespinasse, juriste. Acheter en 2010 Pourquoi les conditions sont réunies pour passer à l action 42 l 60 millions de consommateurs l n 447 l mars 2010

2 IMMOBILIER Après deux années difficiles, 2010 marque le retour d une embellie pour qui souhaite acheter un logement. Les taux ont chuté, les prix ont baissé, le pouvoir d achat immobilier remonte. Des mètres carrés en plus Notre indice du pouvoir d achat immobilier est reparti à la hausse. Fin 2009, un ménage moyen consacrant un tiers de ses revenus au remboursement de son emprunt sur 25 ans a retrouvé ses capacités d achat de Dans l immobilier, tout a baissé ou presque. Certes, le nom bre de transactions est bien moins important qu auparavant. Mais les prix à l achat dans l ancien ont diminué de 5 à 7 % en 2009, et les taux d intérêt ont dégringolé. De quoi se réjouir si l on souhaite emprunter pour acheter son logement. Car le seul indicateur qui monte, c est le nombre de mètres carrés que peut s offrir un ménage qui accède à la propriété. «60» publie depuis plusieurs années un indice du pouvoir d achat immobilier, qui exprime la surface pouvant être achetée par un couple qui emprunte sur 25 ans en consacrant un tiers de ses revenus au remboursement. Cet indice prend en compte à la fois l évolution des prix de l immobilier, celle des taux d intérêt et celle des revenus disponibles bruts moyens par ménage. Après s être affaissé durant les années 2000, l indice remonte depuis 2008, période où les conditions d achat furent les pires de la décennie. Songez que notre ménage pouvait s offrir une maison de 111 m 2, ou un bel appartement de 94 m 2 en Et que le même couple, avec des capacités financières similaires, devait se contenter à la fin de l année 2007 d une maison d à peine plus de 80 m 2, ou bien d un appartement de moins de 60 m 2. Une pièce en plus pour les nouveaux acheteurs En moins de deux ans, les ménages ont retrouvé une capacité d achat telle qu ils peuvent aujourd hui se payer quasiment une pièce en plus : 68 m 2 pour un appartement et 98 m 2 pour une maison. Des niveaux comparables à ceux de Ce pouvoir d achat immobilier redoré devrait encore croître en 2010, si l on en croit les orientations actuelles du marché (voir pages suivantes). Les emprunteurs devront mettre banquiers et courtiers en concurrence pour obtenir d excellentes conditions, comme nous le détaillons dans notre comparatif. Nouveauté cette année, le Par - lement devrait adopter un dispositif favorisant le choix d une assurance em prunteur pas forcément liée à la banque. À l orée de cette ouverture du marché, qui s annonce difficile, nous publions le premier comparatif des assurances décès concurrentes des banques. mars 2010 l n 447 l 60 millions de consommateurs l 43

3 dossier IMMOBILIER Les acheteurs en position de force Poursuite de la baisse des prix des logements, chute des taux d intérêt, banques plus ouvertes : trois bonnes raisons de penser à l achat. À quelques réserves près. Malgré de sombres prévisions, parfois catastrophistes, les marchés de l immobilier ne se sont pas effondrés, et le recul des prix dans l ancien est somme toute contenu. En 2009, la baisse a frôlé les 5 %, selon la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), après une chute de 3 % l année précédente. Les chiffres des notaires relatent une baisse un peu plus importante sur l année civile. Les prix des maisons ont davantage baissé (- 10 %) que ceux des appartements. Rappelons qu en pleine tourmente, les banques ne prêtaient guère début 2009, le nombre de transactions s écroulait et les vendeurs rongeaient leur frein, refusant pour la plupart les offres jugées trop basses. Les prix indexés sur le taux de chômage Résultat, moins de opérations ont été réalisées dans l ancien en 2009, alors que l on dépassait allègrement les ventes depuis cinq ans. Si 2009 n a pas eu un effet aussi terrible sur les prix que le redoutaient les professionnels et les vendeurs, 2010 risque d apparaître beaucoup moins rose qu espéré, avec probablement à nouveau moins de opérations dans l ancien cette année. Si les prix proposés retrouvent progressivement la raison et leur niveau de fin 2005, la situation économique des ménages inspire incertitude et angoisse. «Les facteurs de la reprise ne sont pas réunis au jourd hui, reconnaîton à la Fnaim. La confiance reste à un niveau historiquement bas et n est pas propice à la réalisation de projets. En témoigne, notamment, la remontée du chômage.» La banque HSBC prévoit un taux de chômage de 11,4 % fin «L activité immobilière étant corrélée au revenu disponible des ménages, la hausse du chômage devrait induire une baisse moyenne des prix immobiliers de 2 % en 2010», en déduit Mathilde Lemoine, directrice des études économiques chez HSBC, qui rappelle les sombres précédents de 1985 et Dans le neuf, les ventes se sont redressées en 2009, ce qui a dopé les prix de près de 4 %, après une année 2008 catastrophique. L aubaine fiscale du dispositif Scellier semble évidente. «Cette réduction d impôt a accru la rentabilité d un investissement locatif de 3 %», a calculé Mathilde Lemoine. Prudence cependant, certains investisseurs peinent à trouver des locataires dans des programmes neufs mal placés. Bon indicateur de l état des marchés immobiliers, la durée entre la mise sur le marché d un logement et la signature du compromis a baissé de dix jours, selon le réseau d agences Orpi. «Les biens partent plus vite, particus Saviez-vous que le prix peut varier selon l âge, la profession ou la situation familiale? À partir des informations notariées de 1998 à 2007, quatre étudiants de Paris-Dauphine ont pu établir l incidence des données sociologiques sur le prix de vente d un logement. En moyenne, les ouvriers vendent leur bien 8 % moins cher que les cadres ou les Dis-moi qui tu es, je saurai combien tu vends professions libérales. Ils achètent également 16 % moins cher. s La situation familiale joue également un rôle. Un divorce, le chômage ou un décès contraignent souvent à vendre rapidement, à un prix réduit de 5 % en moyenne, et à acheter 10 % moins cher. Un couple marié, en revanche, paiera plus cher son futur nid. lièrement les petites surfaces qui tirent véritablement le marché», commente Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, qui reste toutefois prudent : «Cette re prise, qui s explique aussi parce que les projets immobiliers ne peuvent se différer éternellement, ne sera durable que si vendeurs et acheteurs ne repartent pas dans une logique spéculative.» Des marges de négociation plus serrées Century 21 confirme cette tendance dans l ancien. Baisse des stocks, raccourcissement des délais (88 jours chez Century 21) et négociations sur le prix plus difficiles. «Les marges de négociation se resserrent, constate s L étude souligne l importance de l âge : les trentenaires négocient des prix inférieurs de 11 % à ceux des septuagénaires, les jeunes devant faire face à de plus grandes contrain tes budgétaires. «Le patrimoine immobilier est plus important en fin de vie, ce qui peut émousser l envie de vendre cher», expliquent aussi les auteurs. 44 l 60 millions de consommateurs l n 447 l mars 2010

4 IMMOBILIER Laurent Vimont, président de Century 21 France. 6,11% au dernier trimestre 2009, contre 8,45% au dernier trimestre 2008.» Les rabais obtenus par les acquéreurs sont donc moins importants qu en Un autre signe qui montre que l immobilier résiste à la crise. Alors, que nous réserve l avenir? Avec une prévision d évolution des prix située entre - 3 et + 3 % en 2010, la Fnaim ne se mouille pas trop : «L hypothèse d une hausse est soutenable, mais elle sera contenue, car les ressorts du crédit sont aujourd hui épuisés. À l inverse, le scénario d une baisse des prix est aussi probable. Mais elle sera également contenue, compte tenu du ni veau historiquement élevé de la solvabilité des ménages.» Les insuffisances des indices immobiliers Même si ces professionnels ne s étaient pas trompés l année dernière, il reste compliqué de prédire ce qui va se passer sur les marchés, d autant que les indices immobiliers sont euxmêmes sur la sellette. La France ne dispose que de deux sources d information. La première, publique, provient des notaires et de l Insee, dont les chiffres trimestriels paraissent avec plusieurs mois de retard. La seconde, privée, émane des agents immobiliers de la Fnaim. Si les chiffres sont plus récents, leur représentativité est toutefois limitée car, en France, une transaction sur deux se passe entre particuliers. En outre, la méthodologie employée par la Fnaim fait débat. Il faut donc améliorer les données liées aux prix des logements pour combler «de nombreuses lacunes», comme le note le Centre d analyse stratégique. Cet organisme, rattaché au Pre mier ministre, réclame un effort de pédagogie de la part de ceux qui produisent et diffusent ces statistiques, y compris la presse, priée d insérer une note méthodologique. L adminis tra tion fiscale et le bureau des hypothèques, qui disposent d informations peu exploitées, pourraient également contribuer à l élaboration d un indice irréfutable. Car, pour prendre une décision sereine, acheteurs et vendeurs ont besoin d une information indépendante et plus précise sur le prix des logements. DANS L ANCIEN, UN RECUL GÉNÉRALISÉ «L ensemble des territoires sont entrés dans une logique de correction générale, y compris Paris», affirment les notaires de France dans leur note de conjoncture de janvier. Aucune des grandes villes françaises n a échappé à la chute des prix constatée par les notaires. Même Paris, qui a longtemps résisté, voit ses appartements dans l ancien perdre plus de 7 % à la vente en un an au 30 septembre Lille (- 1,4 %), Bordeaux (- 3,6 %) limitent davantage la baisse que Clermont-Ferrand ou Reims. Les tendances sont encore plus aiguës dans les maisons, avec des dégringolades (- 18 % à Rennes ou à Reims, - 21 % à Dijon ou à Toulon), mais aussi de légères hausses à Clermont- Ferrand, Orléans ou Caen. «Les facteurs locaux d emploi ou de liaison avec la capitale expliquent en partie ce phénomène», commentent les notaires. Source : Conseil supérieur du notariat, Perval, Bien. Évolution annuelle au 30 septembre 2009 du prix moyen au mètre carré des appartements anciens, calculé sur un volume médian de 150 transactions par ville et par trimestre. mars 2010 l n 447 l 60 millions de consommateurs l 45

5 dossier IMMOBILIER Décrochez les meilleures conditions d emprunt En cumulant les aides à l achat, en valorisant son dossier et en connaissant les points à négocier avec son banquier, il est possible d obtenir un très bon contrat. Disons-le tout net : les taux d intérêt des crédits immobiliers sont particulièrement bas en ce début d année Les banques se sont refait la cerise et entrouvrent à nouveau les vannes du crédit immobilier, qui furent bien étroites début Conséquence, le projet d acheter cette année n est pas une mauvaise idée. Depuis quinze mois, les coûts moyens du prêt immobilier n ont cessé de dégringoler. La majorité des crédits se négocient actuellement dans une fourchette de 3,5 à 4 % hors assurance, selon l Observatoire Crédit Logement/CSA. Dix-sept pour cent des emprunteurs parviennent même à obtenir un taux inférieur. Comment font -ils? Ils disposent d abord d un solide apport personnel, d au moins 30 % du montant total de l opération, et de revenus fixes issus, si possible, d un contrat à durée indéterminée. À noter que les fonds propres sont non seulement constitués de l épargne personnelle ou de dons familiaux, mais aussi des éventuels prêts aidés (voir encadré ci-contre). Second critère, l opération ne doit pas entraîner un taux d effort supérieur à 33 %. Autrement dit, l échéance mensuelle ne doit pas excéder un tiers des revenus, même s il s agit d une règle non écrite des banques. En France, le coût moyen d une opération d achat s élève à Sur cette somme, sont empruntés, soit 22 % de fonds propres. Il est indispensable de réunir au moins les 7 % de frais de mutation (dits frais de notaire). Taux fixe ou variable: la question peut désormais se poser Avec un taux fixe, le coût total Courtier ou banque : l un ou l autre, ou mieux : les deux! Si vous cherchez les meilleures conditions, il n y a pas d hésitadu crédit est connu dès le départ et un échéancier est fourni. Quelle que soit l évolution des marchés financiers, ils ne bougeront pas, ce qui constitue une grande sécurité. Un taux variable changera en fonction d un indice mentionné au contrat. Ces dernières années, les prêts à taux variable ont généré des dizaines de milliers de litiges, du fait de la complexité de certains contrats de crédit. Des taux promotionnels séduisaient les emprunteurs, qui s apercevaient rapidement que leurs conditions évoluaient défavorablement par la suite, car le taux d appel n était pas le taux initial. C est une des raisons pour lesquelles «60» déconseille depuis dix ans de souscrire à des taux variables, d autant que rien n interdit de renégocier un crédit à taux fixe avec l établissement bancaire. Pour autant, force est de constater que les conditions d obtention de l emprunt à taux variable sont ac tuellement très attractives. Les taux variables sont fixés à partir de l indice Euribor 3 mois ou un an. Ceux-ci s établissaient, en janvier, respectivement à 0,69 % et 1,23 %. Les taux fixes, eux, sont établis en fonction des emprunts d État (OAT 10 ans) qui s élevaient à 3,6 % en janvier. Cette différence peut faire réfléchir. Si vous signez pour un taux variable, assurez-vous qu il est plafonné à la hausse (capé à + 2 % au maximum), ce qui signifie qu il ne pourra pas évoluer de plus de 2 % par rapport au taux initial, ce qu il faudra vous faire préciser. 46 l 60 millions de consommateurs l n 447 l mars 2010

6 IMMOBILIER tion à avoir : sollicitez un courtier en prêt. C est lui qui négociera en votre nom avec les banquiers. Il vous indiquera lequel fait la meilleure offre. Rien ne vous empêche de revenir ensuite vers votre propre banque pour savoir si elle s aligne sur la proposition obtenue. Demandez aussi une proposition à La Banque postale, qui ne travaille guère avec les courtiers, mais qui est souvent bien placée (voir notre comparatif pages suivantes). Sachez que banquiers et courtiers travaillent à partir d un compromis de vente. Il faudra donc l avoir signé avant d entamer les démarches. Vous avez 30 jours pour trouver le crédit. Le courtier ne touchera des honoraires (ils sont négociables) que si vous acceptez sa proposition. Vous n aurez pas à verser de frais de dossier bancaire. Choix d une garantie : hypothèque ou cautionnement? La banque a besoin d une garantie en cas de défaillance dans le remboursement. Pour cela, il faudra choisir l une des deux options suivantes. Soit l hypothèque, qui peut aboutir à la vente du bien au bénéfice de la banque, soit la caution mutuelle, par laquelle une société gérant un fond mutualisé viendra à la rescousse de l emprunteur défaillant mais qui peut également saisir le bien. La seconde solution est généralement la moins onéreuse. L assurance du crédit en cas de décès ou d invalidité Même si elle n est pas légalement obligatoire, l assurance en cas de décès, invalidité et incapacité de travail est exigée par l établissement prêteur pour couvrir le crédit. Une couverture contre les conséquen- ces du chômage sera également proposée. Les assurances emprunteur s ouvrent timidement à la concurrence et il devrait être en principe possible d assurer son prêt ailleurs qu à sa banque (voir page 50). Les pénalités de remboursement anticipé Les aléas de la vie professionnelle et personnelle font que l on revend plus souvent sa résidence principale qu autrefois. Si la banque ne peut pas taxer le remboursement anticipé d un prêt en cas de cession pour cause de mutation, elle peut, en revanche, prélever une indemnité si vous vendez pour acheter plus grand, par exemple. Cette somme s élève au maximum à 3 % du montant restant dû. Mieux vaut donc, dès le départ, en négocier la réduction (la moitié peut être obtenue facilement), voire la suppression. web + Abonnés Abonnés, retrouvez sur le site de «60», dans notre dossier interactif Acheter son logement en 2010, nos calculateurs et nos fiches pratiques. Les deux principales aides à l achat Le gouvernement incite fortement les Français à devenir propriétaires, par l octroi de subventions fiscales et de prêts sans intérêts. Le prêt à 0 % accession Principal coup de pouce réservé aux primo-accédants, le prêt à 0 % accession est un crédit complémentaire sans intérêts accordé sous condition de ressources. L État accor- de aux banques qui distribuent le prêt à 0 % un crédit d impôt compensant l absence d intérêts. Il peut financer l achat d un logement neuf ou ancien et il est considéré comme un apport personnel. Son montant et le plafond de ressources dépendent du nombre de personnes dans le logement et de sa zone géographique. Par exemple, pour un couple sans enfant, le crédit va de (dans l ancien) à (dans le neuf). À noter que certaines collectivités locales (municipalités, départements ou régions) accordent, elles aussi, des prêts à taux bonifié (voire parfois à 0 %) cumulables avec le prêt à 0 %. Le crédit d impôt sur les intérêts de l emprunt Deuxième très forte incitation, le crédit d impôt sur les intérêts d emprunt bénéficie, pendant les cinq premières années, à tous les ménages qui accèdent à la propriété de leur résidence principale en recourant à un emprunt bancaire. Il est égal à 40 % du montant des intérêts payés la première annuité et 20 % pour les quatre annuités suivantes, dans la limite d un plafond : au total pour une personne et pour un couple, par exemple. Le crédit d impôt vient en déduction des impôts sur les revenus à payer, ou, le cas échéant, sous forme d un chèque du Trésor public. info + DES BANQUIERS UN PEU PLUS SOUPLES Cette courbe montre l évolution des taux d intérêt moyens des crédits immobiliers. Nous avons pointé les tournants. Avril 2008 marque le début de la crise financière, qui connaît son pic en novembre Le taux d emprunt moyen culmine alors à 5,15 %. Aujourd hui, il est redescendu à 3,80 %. Même si la durée moyenne des prêts est plus courte, les banques acceptent un endettement un peu supérieur. Source : Observatoire Crédit Logement/CSA. Retrouvez le détail de ces aides, ainsi que toutes les autres sur le site rubrique Infos pratiques. Consultez également votre agence départementale d information sur le logement (Adil), dont les coordonnées se trouvent sur le site mars 2010 l n 447 l 60 millions de consommateurs l 47

7 dossier IMMOBILIER DES TAUX DE NOUVEAU TRÈS ATTRACTIFS, Nous avons soumis aux banques et aux courtiers en prêts les mêmes dossiers qu il y a un an. Les différences d une année sur l autre sont spectaculaires. Les courtiers devancent toujours largement les banques traditionnelles. Plus de : voilà le montant de l économie moyenne réalisée par un couple sollicitant aujourd hui un prêt de sur 20 ans pour devenir propriétaire d un appartement, par rapport à un couple ayant réalisé une opération similaire en janvier C est le grand enseignement de notre comparatif : l avantage financier généré par un emprunt en 2010 peut être considérable. La razzia des courtiers La meilleure offre pour notre premier couple s établissait à 5 % en 2009, c est-à-dire au-dessus de la pire proposition obtenue cette année! Pour un tel projet, les emprunteurs de 2010 bénéficient d une baisse de leurs mensualités de l ordre de 66. Pour notre second dossier, celui d un achat après revente, l amélioration des conditions d emprunt est encore plus flagrante. Le courtier Credixia proposait en 2009 un taux effectif global (TEG) de 5,26 %, contre 3,84 % cette année Bref, c est le moment de solliciter un crédit. D autant que les organismes prêteurs semblent de nouveau se livrer bataille pour débaucher des clients. Trois constats s imposent. D abord, la domination des courtiers est écrasante. Le trio Credixia, ACE et AB Courtage fait une razzia, tandis que les champions des années précédentes, Empruntis, Meilleurtaux et Cafpi restent très attractifs. Notre simulation montre à nouveau qu un courtier obtient presque toujours de meilleures conditions pour son client emprunteur que s il faisait lui-même le tour des agences ban- Premier achat Couple dont l apport ne couvre que les frais de notaire. Achète un appartement d une valeur de Souhaite un prêt à taux fixe, avec des mensualités modulables remboursables sur 20 ans. ACHAT APRÈS REVENTE D UN PRÉCÉDENT LOGEMENT : JUSQU À 19 % D ÉCONOMIE ÉTABLISSEMENT TEG * COÛT TOTAL MENSUALITÉ CREDIXIA 3,84 % ,13 EMPRUNTIS 3,94 % ,99 ACE 3,99 % ,81 AB COURTAGE 4,05 % ,90 CAFPI 4,10 % ,49 MEILLEURTAUX 4,23 % ,76 LA BANQUE POSTALE 4,23 % ,76 BOURSORAMA 4,23 % ,76 BNP BARIBAS 4,37 % ,63 BRED 4,49 % ,65 SOCIÉTÉ GÉNÉRALE 4,50 % ,04 CRÉDIT DU NORD 4,53 % ,85 CAISSE D ÉPARGNE Ile-de-France 4,60 % ,67 LCL 4,68 % ,62 CRÉDIT AGRICOLE Ile-de-France 4,69 % ,63 * TEG : Taux effectif global Courtiers Banques 48 l 60 millions de consommateurs l n 447 l mars 2010

8 IMMOBILIER EN PARTICULIER AVEC LES COURTIERS PREMIÈRE ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ : JUSQU À 21 % D ÉCONOMIE ÉTABLISSEMENT TEG * COÛT TOTAL MENSUALITÉ CREDIXIA 3,99 % ,55 ACE 4,04 % ,36 AB COURTAGE 4,07 % ,60 EMPRUNTIS 4,08 % ,35 MEILLEURTAUX 4,08 % ,35 BOURSORAMA 4,08 % ,35 CAFPI 4,09 % ,34 LA BANQUE POSTALE 4,29 % ,87 CRÉDIT AGRICOLE Ile-de-France 4,39 % ,87 BNP PARIBAS 4,40 % ,18 SOCIÉTÉ GÉNÉRALE 4,43 % ,25 LCL 4,52 % ,18 CRÉDIT DU NORD 4,52 % ,78 CAISSE D ÉPARGNE Ile-de-France 4,63 % ,73 BRED 4,97 % ,18 * TEG : Taux effectif global Courtiers Banques caires. Normal, c est son travail, et il ne sera rémunéré que si l emprunteur fait réellement affaire avec la banque. Car, derrière le courtier, qui est une sorte de grossiste du crédit, on retrouve les propositions des grands établissements, en particulier LCL et BNP Paribas. Les meilleures offres 2010 émanent d intermédiaires moins connus. Sur le Web depuis 1999, Credixia, basé à Bourg-la-Reine, revendique son caractère low-cost, et parvient à une offre canon sur chacun de nos profils. L orga - nisme, qui ne fait pas de publicité et compte sur le bouche-à-oreille, supprime frais de courtage et de dossier, et affirme pouvoir «obtenir une délégation d assurance, jusqu à 60 % moins chère qu une assurance groupe». Davantage renommé et pionnier en France, ACE est une plateforme Internet qui compte Achat après revente Couple disposant d un apport personnel de 40 %. Emprunte pour acquérir un bien d une valeur de Souhaite un prêt à taux fixe d une durée de 15 ans. en outre vingt-cinq agences en dur. Quant à AB Courtage, il s agit du site d un cabinet parisien qui a essaimé en province. Reste que tous les établissements financiers ne travaillent pas avec ces intermédiaires. C est le cas de La Banque postale, bien placée sur nos deux profils. Les emprunteurs prêts à changer de banque auraient tort de l oublier, d autant qu elle reste l une des moins chères pour la gestion d un compte courant. Voilà pour le deuxième constat Boursorama change la donne Troisième phénomène, un nouveau venu se retrouve dans nos tableaux : Boursorama. Cette filiale de la Société générale se classe très haut d entrée. Seul bémol, la faculté de moduler les échéances mensuelles passe par l élaboration d un nouvel échéancier facturé 368. Pour le reste, nos tableaux montrent que, sollicités directement, les grands réseaux bancaires ne représentent pas une concurrence crédible pour ceux qui cherchent un emprunt au coût le plus bas. mars 2010 l n 447 l 60 millions de consommateurs l 49

9 dossier IMMOBILIER Assurance emprunteur : faites jouer la concurrence! La libéralisation de l assurance emprunteur doit entrer en vigueur cette année : les banques ne pourront plus imposer leurs contrats. Suivez nos pistes pour choisir au mieux. Si assurer son crédit immobilier n est pas une obligation légale, n espérez pas y couper! Compte tenu des risques liés à la durée de l emprunt, avec des remboursements s étalant sur 20 ou 30 ans, tous les établissements bancaires subordonnent l octroi de crédit immobilier à une assurance de prêt. Obnubilés par la négociation de leur taux de crédit, les futurs propriétaires ne prêtent généralement pas grande attention à l assurance emprunteur. Et nombre d entre eux acceptent sans sourciller celle proposée par la banque. Il faut dire que les organismes financiers ont largement mis à profit la possibilité qui leur était donnée par le code de la consommation d imposer leurs contrats d assurance de groupe (article L ). Mais cette pratique devrait bientôt cesser : la libéralisation de l assurance emprunteur, qui doit entrer en vigueur cette année (voir encadré page 52), devrait enfin vous permettre de choisir celle que vous voulez! Quand passer par une délégation d assurance? Si vous n entrez pas dans le cadre de l assurance groupe de la banque, car vous présentez des problèmes de santé, vous pouvez alors bénéficier de la convention Aeras (s assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), qui vise à trouver une assurance adaptée à votre profil. Si vous êtes bien portant, l avantage à passer par une délégation sera avant tout économique, le taux d assurance étant calculé au plus juste selon votre âge, votre profession, vos activités sportives et votre état de santé. Vous bénéficiez donc d une cotisation personnalisée correspondant à votre propre risque. La plupart du temps, la prime est appliquée sur le capital restant dû à chaque échéance selon le tableau d amortissement du prêt. Avec un contrat de groupe, les formalités d adhésion sont simplifiées et la cotisation est quasi identique pour tous les assurés, les tarifs étant calculés en fonction de l âge moyen d une catégorie. La prime annuelle est cons tante puisqu elle s applique pendant la durée du remboursement sur le montant du capital initialement emprunté. Passé 40/45 ans, ce mode de calcul devient souvent plus avantageux que le précédent, le contrat de groupe permettant une meilleure mutualisation des risques. Pour comparer les tarifs, connaître le montant des mensualités ne suffit pas, puisque certaines sont fixes et d autres pas. Faute de pouvoir calculer soi-même l impact sur le TEG (voir comparatif ci-contre), le plus simple est de regarder le coût total de l assurance. Mais ne vous fiez pas qu aux critères financiers. La qualité de la couverture, son adéquation avec la durée du prêt et votre profil sont des données fondamentales. L assurance doit d abord apporter une garantie à l emprunteur et à ses proches, avant de l apporter au banquier! Quelles sont les garanties couvertes? L assurance emprunteur recouvre plusieurs types de risques : le décès, la perte totale et irréversible d autonomie (PTIA), l incapacité temporaire de travail (ITT) et l invalidité permanente (IP). En cas de décès, l assureur rembourse le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. Une surprime est en général mise en place pour les personnes plus âgées. Les cas d exclusion sont nombreux : guerres, suicide (la première année du contrat), pratique de sports dits à risques (ULM, parapente, plongée sous-marine, course de voitures) Ils sont clairement rappelés dans les notices fournies par les assureurs. La perte totale et irréversible d autonomie, autrement dit l impossibilité définitive de se livrer à toute activité procurant un gain ou un profit, associée à la nécessité d être assisté en permanence d une tierce personne pour les actes de la vie quotidienne, sera souvent garantie comme un décès : en cas de sinistre, l assureur verse à la banque le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. Mais les contrats définissent un âge limite de prise en charge : 60 ans ou 70 ans selon les établissements. On retrouve les mêmes exclusions que celles de l assurance décès, mais certains contrats en ajoutent d autres, comme la consommation excessive de boissons alcoolisées, l usage de stupéfiants, de substances médicamenteuses en dehors des limites de prescription médicale, le refus de se soigner L incapacité temporaire de travail et l invalidité permanente sont proposées plus ou moins systématiquement, parfois imposées. Ces garanties remboursent les mensualités tant que dure l état de l assuré. Là encore, les conditions sont très variables d un contrat à l autre. Certains ne prendront en 50 l 60 millions de consommateurs l n 447 l mars 2010

10 IMMOBILIER LE PREMIER COMPARATIF DES ASSURANCES Pour nos deux profils d acheteurs, nous avons sollicité courtiers et assureurs pour savoir ce qu il était possible d économiser dans le cadre d une délégation d assurance. Il devrait donc être bientôt possible de choisir librement l assurance de son crédit immobilier ailleurs qu à sa banque. Très bien. Mais auprès de qui? Deux types d acteurs se préparent à l ouverture du marché : les compagnies d assurances et les mutuelles d une part, les courtiers en assurance d autre part. Ces derniers sont rémunérés pour faire le tour du marché afin de proposer le contrat le mieux adapté aux besoins du client particulier. Pour la première fois, nous avons demandé à une quinzaine d organismes de nous faire une proposition d assurance décès, invalidité et incapacité sur les deux dossiers que nous avions soumis aux banques : un jeune couple qui emprunte sur 20 ans, et un couple de quadragénaires qui a besoin de la même somme sur 15 ans. Les opérateurs sollicités devraient nous faire une offre, sur la base d un prêt à 4 % hors assurance. À titre d illustration, ce taux de 4 % hors assurance est celui que le Crédit du nord a accordé à notre jeune couple de primoaccédants. Avec l assurance proposée par le banquier, cela donnait un TEG de 4,43 % hors frais de dossier. Mais avec une délégation d assurance, le TEG peut descendre à 4,18 % si nos candidats à l achat s adressent à Allianz ou Sphéria, ainsi qu aucourtier Meilleurtaux. Soit, trois dixièmes de point gagnés par rapport à l offre bancaire. Les jeunes y gagnent SOCIÉTÉ PRIME COÛT TOTAL SOCIÉTÉ PRIME COÛT TOTAL La perspective est donc clairement intéressante pour les jeunes accédants à la propriété. Elle le sera moins pour notre second couple, plus âgé, et dont les primes sont par conséquent plus élevées. Reste toutefois que le contrat doit apporter des garanties équivalentes à celles de la banque (plafonds de garanties, prise en charge, exclusions, etc.) pour être accepté par cette dernière. Or, actuellement, aucun contrat n est identique à l autre Les banques ont des tarifs basés sur le capital emprunté, avec une prime fixe tout au long du contrat, alors que la majorité des assureurs et des courtiers nous ont adressé des offres avec une prime variable. Les cotisations évoluent alors en fonction de TAUX ASSURANCE* ALLIANZ variable ,33 % MEILLEURTAUX variable ,33 % ALPTIS variable ,34 % CAFPI CARDIF ALICO APRIL MACIF SWISSLIFE SPERIA VIE AXA MUTLOG Courtiers TAUX ASSURANCE* ALLIANZ variable ,18 % MEILLEURTAUX variable ,18 % SPERIA VIE variable ,18 % ALPTIS CARDIF AXA SWISSLIFE CABIP CAFPI ALICO APRIL MACIF variable ,19 % variable ,20 % variable N.C. fixe ,21 % fixe ,21 % variable ,22 % variable ,22 % variable ,22 % fixe ,23 % 13 MUTLOG fixe ,33 % Courtiers Assureurs * impact sur le TEG variable ,37 % variable ,38 % variable ,38 % variable ,39 % fixe ,42 % fixe ,44 % variable ,49 % variable n.c. fixe ,49 % Assureurs l âge et du capital restant dû. Concrètement, la cotisation aura tendance à augmenter les premières années, puis à diminuer pour atteindre une somme modique, voire nulle en fin de prêt. Les fumeurs pénalisés Dans la majorité des cas, si au moment de l achat on prévoit une revente dans les dix ans, les offres sur capital emprunté sont plus intéressantes. Si l on va jusqu au terme du prêt, en revanche, il sera plus avantageux de prendre une offre sur capital restant dû via une délégation d assurance. Un dernier conseil, si vous souhaitez vraiment alléger vos primes d assurance : renoncez à la cigarette! Les coûts donnés ici correspondent à des non-fumeurs. Pour les fumeurs, l addition est beaucoup plus lourde : de 16 % chez Axa, jusqu à 84 % chez April! mars 2010 l n 447 l 60 millions de consommateurs l 51