Proches de vous pour longtemps

Transcription

1 Proches de vous pour longtemps HISTOIRES PARTAGÉES RAPPORT D ACTIVITÉ 2009

2 i Groupe Logement Français i Sommaire 02 Un acteur de référence 04 Message du président du Conseil de surveillance 05 Message du président du Directoire 06 Groupe Logement Français 08 La gouvernance 09 Des sociétés au cœur des territoires 10 Une organisation qui conjugue envergure et proximité 12 Une culture de l expertise et de l innovation 14 Un partenaire engagé et responsable 16 Contexte 18 Un contexte socio-économique tendu 21 Des mesures de relance 22 Un rôle accru pour les bailleurs sociaux 24 Offre 26 Investir là où la demande est la plus forte 30 Dynamiser l offre grâce aux cessions 31 Entretenir durablement 34 Se mobiliser pour la rénovation urbaine 36 Services 38 Une gestion locative de proximité 40 La gestion de copropriétés, un atout pour l avenir 41 Les résultats économiques du Groupe 43 Répartition géographique du patrimoine 44 Région Île-de-France 46 Région Provence - Alpes - Côte d Azur 48 Région Rhône-Alpes B i Rapport d activité 2009 i

3 Proches de vous pour longtemps Depuis plus de cinquante ans, le Groupe Logement Français contribue activement au développement de l habitat social. En étroite collaboration avec les décideurs locaux, les entités du Groupe œuvrent chaque jour pour répondre aux enjeux du logement social d aujourd hui et de demain. Elles intègrent ainsi dans leurs activités une démarche de responsabilité sociale et environnementale qui se décline sur trois axes : une gestion durable du patrimoine, une gouvernance participative et une gestion pérenne des risques. Le Groupe conjugue harmonieusement ancrage local et expertise globale, dans l objectif d entretenir une relation de confiance pérenne avec ses partenaires et ses résidants. Pour le Groupe Logement Français, être proche de vous pour longtemps, c est avant tout partager des histoires d engagement, d anticipation et d exigence au quotidien.

4 i Groupe Logement Français i Un acteur de référence Villa des Cygnes Corbeil-Essonnes (91) 26 logements PLUS-CD et 3 logements A/A PLA-I. En 2009, les sociétés du Groupe ont déposé des demandes de financements pour logements. Au 31 décembre 2009, elles avaient également mis en chantier logements. En 2009, 80 % des opérations montées par le Groupe en Île-de-France, sont labellisées THPE 2005 et dès 2011, 100 % des logements neufs réalisés par les sociétés du Groupe viseront une labellisation BBC. En 2009, le Groupe s est investi dans la démarche «Habitat Qualité Services» (HQS) initiée par l Union Sociale pour l Habitat (USH) en réalisant des audits complémentaires à ses enquêtes annuelles de satisfaction. Ces diagnostics-conseils ont permis d ajuster les plans d action Qualité auprès des locataires et d atteindre un taux de satisfaction de 75,9 % à fin Le taux de satisfaction des ménages relogés par le Groupe dans le cadre de ses PRU est proche de 80 %. En 2009, les conseillères sociales du Groupe ont suivi ménages démunis, principalement sur des problématiques concernant des loyers impayés. 2 i Rapport d activité 2009 i

5 Patrimoine consolidé au 31 décembre 2009 Picardie logements Normandie 74 logements Centre 247 logements Logement Français Logement Francilien Coopération et Famille Île-de-France logements Bourgogne logements Sollar Rhône-Alpes logements Logis Familial Logis Méditerranée Logis Familial Varois Provence - Alpes - Côte d Azur logements collaborateurs, dont 75 % sur le terrain personnes logées logements gérés, dont lots de copropriété, dans 370 communes 340,2 Me de loyers consolidés en nouveaux logements en livraisons prévues en construction neuve en (Chiffres au 31 décembre 2009) i Rapport d activité 2009 i 3

6 i Groupe Logement Français i Message de Pierre Mutz, président du Conseil de surveillance d autre part, le périmètre des populations qui doivent pouvoir accéder au logement social s est considérablement étendu, du fait de l augmentation de la précarité, pour certains, et de l inaccessibilité du marché privé, pour d autres. Ce n est un secret pour personne : notre société a considérablement changé. Et le système actuel de fonctionnement du logement social semble avoir atteint ses limites. «La société a changé, l approche du logement social doit elle aussi évoluer.» Où en est le logement social aujourd hui? Le rôle capital du logement social se confirme chaque jour dans une société où les parcours résidentiels sont bloqués et où certaines populations sont de plus en plus fragilisées. Au cours de l année 2009, les organismes HLM ont lancé la réalisation de près de logements. Pourtant, nous nous heurtons toujours au même paradoxe : malgré une production de logements sociaux sans cesse en hausse, la demande ne se résorbe pas et nombre de nos concitoyens ne trouvent pas dans les résidences de logement social le produit qui répond à leur situation familiale, sociale ou économique. À cela, deux raisons majeures : d une part, la production de logements est géographiquement déséquilibrée. Nous savons par exemple que 30 % seulement des logements sociaux sont construits dans les zones tendues que sont l Île-de-France et la région Provence - Alpes - Côte d Azur, alors que ces deux régions concentrent près de 70 % des besoins insatisfaits. Peut-on venir à bout de ce paradoxe? Il faut repenser le modèle sur lequel s est construit le logement social en France à la fin des années Les récents États généraux du Logement en témoignent, qui ont fait ressortir de multiples propositions. Un grand nombre de chantiers sont à lancer pour refonder le système, depuis ses modes de financement jusqu à la diversification des produits, en passant par la mise en place de règles d urbanisme favorisant l intégration de l habitat social dans la ville. Dans ce contexte, que doivent faire les bailleurs? Avant tout, continuer de faire le maximum pour assurer leur mission : loger les personnes qui ne peuvent accéder au marché privé. Mais surtout, les organismes HLM doivent adapter leur production aux enjeux démographiques, sociaux et territoriaux actuels. Il faut donc proposer de nouvelles solutions et faire preuve d innovation. Les bailleurs sociaux sont tout à fait disposés à apporter aux pouvoirs publics et aux acteurs locaux leur expérience et leur expertise du logement social. Ils sont à même de mener des expérimentations qui peuvent être utiles à l ensemble du secteur. Par ailleurs, la question des financements se pose chaque jour avec plus d acuité. La mutualisation des moyens entre les organismes est sans doute une manière de développer les ressources et d optimiser leur affectation. La vente HLM peut probablement contribuer à augmenter les fonds propres disponibles. Mais il serait sûrement préférable de reconsidérer le financement du logement social dans son ensemble, en intégrant toutes les formes de solidarité. Sur tous ces sujets, le Groupe Logement Français est bien sûr prêt à apporter sa contribution en participant aux réflexions menées par les pouvoirs publics. 4 i Rapport d activité 2009 i

7 Message de Pierre Carli, président du Directoire Quels sont les atouts du Groupe dans le contexte actuel du logement social? Le Groupe Logement Français a atteint une taille significative et développé des compétences de haut niveau qui lui permettent de répondre aux exigences du marché et à la demande de l État. Par ailleurs, pour accompagner le mouvement de décentralisation des politiques du logement vers les collectivités locales, nous avons opté pour une organisation qui conjugue savoir-faire et proximité, avec une holding, elle-même Entreprise sociale pour l habitat, un GIE, lieu de mutualisation d expertises, et un réseau de sociétés autonomes, bien au fait de la réalité de leurs territoires d intervention. Chacune peut ainsi apporter aux décideurs locaux des réponses adaptées à leurs problématiques et enrichies de l expérience d un Groupe d envergure nationale. Quelles sont vos principales orientations pour les années à venir? Notre rôle de bailleur social n est pas seulement d offrir des logements, il est aussi d accompagner les ménages que nous logeons. Nous le faisons de plusieurs façons. Dans la gestion au quotidien de nos résidences, nous sommes engagés depuis plusieurs années dans une démarche de qualité de service, entièrement tournée vers la satisfaction des attentes des résidants. Notre filière sociale est également très active, et déploie des actions très diverses : euros sont investis chaque année pour le développement social. Par ailleurs, nous sommes engagés dans la création de services dédiés, avec un plan de production de logements adaptés d ici Enfin, nous expérimentons aujourd hui, dans deux de nos sociétés, un dispositif de solidarité inédit, qui redistribue au profit des familles les plus démunies les recettes du supplément de loyer. Comment donner corps à la démarche de responsabilité sociale d entreprise (RSE) initiée par le Groupe? Par notre mission même, la responsabilité sociale est depuis toujours au cœur de notre action. La notion de partage irrigue l ensemble de notre organisation et de nos activités. Mais si la RSE a d abord une dimension culturelle, elle ne doit pas rester du domaine du discours et doit s incarner dans notre activité quotidienne. Nous avons donc défini trois axes stratégiques et neuf thèmes prioritaires d action qui mobilisent l ensemble de nos collaborateurs autour d enjeux et d engagements partagés : la gestion durable du patrimoine, un mode de gouvernance responsable et participatif, sans oublier bien sûr la gestion des risques. La formalisation d une démarche RSE nous incite donc à aller encore plus loin et à remettre en question nos politiques sous cet éclairage nouveau en identifiant des actions concrètes à mettre en place. L histoire du Groupe s écrit de façon collective, à tous les niveaux : entre les sociétés et le GIE Logement Français, tout repose sur un échange de compétences, d expériences et de pratiques, sur la construction commune d un savoir-faire qui profite à tous. Et ce partage vaut aussi avec nos interlocuteurs dans les collectivités locales et bien sûr avec les résidants, qui sont à la source de bien des innovations! «Notre organisation est adaptée aux enjeux et aux défis qui nous attendent.» i Rapport d activité 2009 i 5

8 1 i Groupe Logement Français i S engager pour un habitat social adapté aux enjeux de demain Le Groupe Logement Français est un acteur de référence en France. Sa vocation : contribuer activement au développement d un habitat adapté aux évolutions de la société et des populations. Il est un partenaire reconnu pour sa vision prospective et accompagne les pouvoirs publics dans leurs réflexions en matière de logement. Dans les territoires, ses sociétés s impliquent aux côtés des élus dans la mise en œuvre des politiques locales de l habitat. Être proche de vous pour longtemps, c est d abord PARTAGER UNE HISTOIRE D ENGAGEMENT.

9 Les Allées Renaissance Aulnay-sous-Bois (93) 53 logements PLUS CD. HISTOIRE PARTAGÉE L engagement en action(s) «Erik Laguerre, Directeur Qualité, est concentré.» Il a coordonné la rédaction d un texte présentant les objectifs du Groupe pour , et vient de retravailler la dernière version avec le Directeur Général du GIE Logement Français, Benoît Quignon. Le texte expose la stratégie du Groupe, élaborée avec la participation de toutes ses sociétés, et les engagements pris pour les six ans à venir. Cette version finale sera reprise dans l accord-cadre relatif aux engagements d utilité sociale , signé début 2010 entre le Groupe Logement Français et le secrétariat d état chargé du Logement et de l Urbanisme. i rapport d activité 2009 i 7

10 i Groupe Logement Français i La gouvernance Le Groupe Logement Français rassemble six Entreprises Sociales pour l Habitat et un GIE, en réseau autour d une société holding, elle-même ESH. Composition du Conseil de surveillance Logement Français* Pierre MUTZ, Président Pierre VAQUIER, Vice-président Pierre CASANOVA Benoît FOURNIAL Maurice MAHAUT Michel PARIAT, Président d honneur Jean-Louis DENIS, représentant Astria Olivier THORAL, représentant Axa France Iard Laurent LAVERGNE, représentant Axa France Vie Laurent JOSSE, représentant le Département des Hauts-de-Seine Hélène BIDARD, représentant le Département de Paris Hugues RIBAULT, représentant le Département des Yvelines Beverly LANGLOIS, représentante des locataires Sylvette PETITHORY-RAYE, représentante des locataires Patricia SAVONNEAU, représentante des locataires Benoît GUERY, représentant le comité d établissement Christine LEVOYE, représentant le comité d établissement Éric THEVENIAU, représentant le comité d établissement Pierre SIGISCAR, représentant le comité d établissement Jacques-Henri GOUGENHEIM, Président d honneur André LAURE, Président d honneur ACTIOnnariat* L actionnaire de référence de Logement Français est AXA, qui détient 82 % du capital. Les collecteurs du 1 % logement Astria, AILT et Solendi sont également présents à ses côtés. AXA participe activement à la gouvernance de Logement Français, notamment à travers le Conseil de surveillance, tout en laissant une totale autonomie à l équipe dirigeante pour le pilotage de l entreprise. Cet actionnaire attentif constitue un appui important pour sa filiale HLM. Le Conseil de surveillance fixe les grandes orientations et assure un contrôle régulier sur la gestion du Groupe. Depuis 2005, les collectivités territoriales ont été invitées à prendre part à la définition de la stratégie de l entreprise en devenant actionnaires et en siégeant au Conseil de surveillance. Composition du Directoire Logement Français* Pierre CARLI, Président Michel JOUHAUD Benoît QUIGNON Marc LELIEVRE Philippe TOESCA Le Directoire, dont les membres sont nommés par le Conseil de surveillance, est responsable de la direction des affaires de l entreprise. Répartition de l actionnariat* Solendi 3,18 % Astria 11,81 % Autres 0,23 % AILT 2,56 % AXA 82,22 % une gouvernance participative La stratégie du Groupe Logement Français est élaborée conjointement par les dirigeants de la holding et les Présidents de directoires des filiales, afin de conjuguer les objectifs de l État avec l écoute des attentes des territoires. * Au 31 décembre i Rapport d activité 2009 i

11 Des sociétés au cœur des territoires Pour mener leurs actions et accompagner les collectivités territoriales dans la mise en œuvre de leurs politiques de l habitat, les sociétés du Groupe s appuient à la fois sur leur organisation décentralisée, sur leur culture de partenariat et sur la mise en commun des moyens d un groupe d envergure nationale. En Île-de-France Logement Français Historiquement fondatrice du Groupe, Logement Français en est aujourd hui la société de tête. Elle a vocation à conduire la politique générale du Groupe, dans le respect des exigences de qualité qui ont fait de lui un acteur de référence du logement social en France. Logement Français est une Entreprise sociale pour l habitat au patrimoine de logements. Logement Francilien Créée début 2007, Logement Francilien a repris l action menée depuis 50 ans par la société mère Logement Français. Implantée dans une région où la situation de l habitat social est tendue, elle est l un des contributeurs importants du Plan de cohésion sociale et du Programme national de rénovation urbaine. Elle développe des solutions innovantes pour accompagner les ménages les plus fragiles logements gérés 10 PRU en cours 59,3 M consacrés à l entretien du patrimoine 543 collaborateurs Coopération et Famille Depuis plus de cinquante ans, Coopération et Famille gère des résidences associant patrimoine privé et logement locatif social. Ce savoir-faire de la société en tant que gestionnaire de copropriétés est un atout important dans les perspectives futures du logement social, notamment en terme de mixité dans l habitat. Coopération et Famille a rallié le Groupe Logement Français en logements locatifs sociaux gérés lots de copropriété gérés 2 PRU en cours 30,6 M consacrés à l entretien du patrimoine 389 collaborateurs GIE Logement Français Créé début 2007, le GIE Logement Français fonctionne au profit de toutes les sociétés du Groupe. Il rassemble les directions «ressources» mutualisées : promotion immobilière, renouvellement urbain et politiques techniques, développement social par l habitat, finances, achats, juridique, ressources humaines, informatique, communication et études. Les équipes du GIE mettent leurs expertises spécialisées au service de l action locale des sociétés du Groupe. Le GIE rassemble 208 collaborateurs. En Provence - Alpes - Côte d Azur Logis Familial Varois Depuis plus de quarante ans, Logis Familial Varois compte parmi les principaux partenaires des collectivités territoriales pour le développement de l habitat social dans le Var. En 2009, elle a participé activement à l effort du département du Var pour résorber les besoins en matière de logement social. Logis Familial Varois est dans une dynamique de forte croissance et a atteint un volume de logements financés de l ordre de 200 logements par an. Logis Familial Logis Familial est un acteur historique du logement social en région PACA. Basée à Nice, elle concentre son action là où la pénurie de logements sociaux est forte et implique un rythme de construction soutenu. En 2009, Logis Familial a augmenté son objectif de production de 50 %. L un des grands enjeux de la société est le développement durable, notamment par la production de Bâtiments Basse Consommation. Logis Méditerranée Logis Méditerranée a été créée début 2007 pour renforcer l action du Groupe Logement Français dans les Bouches-du-Rhône. Son ambition est de contribuer à la diversification de l habitat social dans ce département, en mettant à la disposition des élus les savoir-faire du Groupe. Après trois ans d activité, Logis Méditerranée est déjà identifiée comme un partenaire expert et dynamique du logement social. En Rhône-Alpes Sollar Sollar a fêté ses 30 ans en La société gère un patrimoine diversifié dans sept départements de la région Rhône-Alpes. Grâce à un travail de fond mené avec les collectivités territoriales et à la mobilisation de ses équipes, la société a connu en 2009 une forte croissance. Pour renforcer encore sa gestion de proximité, Sollar a ouvert une nouvelle agence et développé le processus de concertation locative logements gérés 5 M consacrés à l entretien du patrimoine 66 collaborateurs logements gérés 2,8 M consacrés à l entretien du patrimoine 33 collaborateurs logements gérés 2 M consacrés à l entretien du patrimoine 33 collaborateurs logements gérés 4,1 M consacrés à l entretien du patrimoine 62 collaborateurs Chiffres au 31 décembre i Rapport d activité 2009 i 9

12 i Groupe Logement Français i Une organisation qui conjugue envergure et proximité Grâce à un maillage interrégional et à une mutualisation des expertises et des ressources, le Groupe Logement Français dispose d atouts essentiels pour relever les défis de l habitat social. Un modèle adapté aux enjeux d aujourd hui Depuis 2007, le Groupe Logement Français a adopté une organisation et un management qui lui permettent de conjuguer ambition stratégique et réactivité locale. Logement Français est en effet un groupe interrégional qui rassemble six entreprises sociales pour l habitat et un GIE, en réseau autour d une société holding, ellemême ESH. Ce modèle permet d apporter des réponses pertinentes aux attentes des différents acteurs du logement social État, collectivités territoriales et résidants. L État dispose, avec la holding, d un interlocuteur unique, qui porte une stratégie globale et contribue au débat national sur les politiques de l habitat. Les collectivités territoriales ont en face d elles des sociétés locales réactives, adossées aux ressources d un grand groupe. Enfin les résidants bénéficient d une gestion de proximité qui leur apporte une réelle qualité de service. Clos des Glycines Ivry-sur-Seine (94) 45 logements PLUS et PLA-I. Une gouvernance claire, gage de réactivité et de transparence Les sociétés du Groupe sont des sociétés à Directoire et Conseil de surveillance, ce qui leur assure une grande autonomie de décision. Le Conseil de surveillance, auquel sont associées des parties prenantes locales et des personnalités reconnues du territoire, joue un rôle d impulsion et de contrôle. Quant au Directoire, qui bénéficie d une «7 entreprises forte délégation, il assure le pilotage opérationnel sociales de la société. Fortes d un ancrage territorial pour l habitat confirmé, les ESH du Groupe développent une et un GIE.» action de proximité, garante à la fois d une réelle qualité de service et d une bonne anticipation des besoins. Implantées au cœur de leur territoire, les sociétés sont bien au fait de la réalité de leur secteur d intervention. Elles sont ainsi à même d anticiper les besoins et d accompagner les collectivités territoriales dans leur politique de l habitat. Elles peuvent aussi compter, grâce à la mutualisation des moyens, sur l appui financier de la holding et sur l expertise et les ressources du GIE. Enfin, elles sont associées au développement et à l élaboration des politiques du Groupe grâce à la participation des membres du Directoire aux différentes instances du Groupe. 10 i Rapport d activité 2009 i

13 Proches et responsables «Les politiques du Groupe : le fruit d un travail participatif.» Valérie Bignon, Directeur de projet conduite du changement et organisation à la DRHO GIE Logement Français Une dynamique de réseau et d expertise Le Groupe Logement Français est construit sur le partage d un projet professionnel, avec pour ambition de développer une compétence métier. Son GIE est donc bien plus qu un GIE de moyens : il permet à toutes les sociétés du Groupe d accéder à des savoir-faire spécialisés (finances, juridique, promotion immobilière, études, rénovation urbaine, gestion de copropriété, habitat adapté, mais aussi ressources humaines et communication). Chaque société peut s appuyer sur ces expertises pour bâtir sur son territoire des projets complexes, affirmant ainsi son positionnement d acteur local de référence. Par ailleurs, des filières métiers (technique, gérance, promotion, social ) permettent de partager des expériences et de capitaliser sur l intelligence collective du Groupe. Les filières rassemblent des collaborateurs des différentes sociétés, qui interviennent sur des secteurs géographiques différents mais travaillent sur des problématiques communes. «Dans le cadre de la structuration du Groupe, Logement Français a décidé de formaliser ses politiques, afin de cadrer ses activités et de clarifier davantage les relations entre le GIE et les filiales. Ces politiques de partage visent, en interne, à harmoniser le fonctionnement transversal du Groupe et, en externe, à donner une meilleure visibilité de son organisation. Cet exercice partagé d écriture et de définition des politiques, conduit par les directeurs du GIE en y associant le management des filiales, a permis de créer les conditions d un dialogue et de traiter des questions de fond. Ainsi, grand domaine par grand domaine, les directeurs fonctionnels et les dirigeants des filiales formalisent la philosophie du Groupe ce qui fait Groupe issue du croisement entre les valeurs de l entreprise et la capitalisation des meilleures pratiques. Aujourd hui, la phase de diffusion des politiques est engagée. Elle sera suivie par des phases de contrôle et d évaluation. C est l occasion de partager l information et de favoriser l appropriation des politiques par les équipes opérationnelles. Cet esprit d échange et de débat doit permettre l adhésion de l ensemble des collaborateurs à ce qui constitue un socle de référence pour le Groupe.» i Rapport d activité 2009 i 11

14 i Groupe Logement Français i Une culture de l expertise et de l innovation Partout en France, les collaborateurs du Groupe Logement Français font vivre chaque jour une culture commune, faite de professionnalisme et d esprit d innovation. Un professionnalisme reconnu Avec plus de 50 ans d expérience dans le secteur de l habitat social, le Groupe Logement Français a développé une expertise reconnue, tant dans le développement de l offre de logements que dans la gestion de son patrimoine. Ses opérations de construction neuve s intègrent parfaitement dans le tissu urbain. Elles sont étudiées pour apporter les meilleures réponses techniques et sociales à chaque contexte local. Par ailleurs, le Groupe est un acteur particulièrement engagé de la rénovation urbaine, avec 12 projets de rénovation urbaine (PRU) en cours aujourd hui, qui concernent quelque logements, soit près de 20 % du patrimoine du Groupe. Près de six ans après le lancement de ces chantiers sans précédent, les quartiers concernés ont déjà évolué de façon significative, pour la plus grande satisfaction des résidants. Pour la gestion de ses résidences, le Groupe mise sur une organisation de très forte proximité. Ses équipes, implantées au cœur du patrimoine, sont au plus près des habitants pour optimiser leur qualité de service. Enfin, l attention portée à la gestion sociale fait aussi du Groupe Logement Français un opérateur de référence. Plus de 40 spécialistes de l action sociale accompagnent les ménages en difficulté et agissent pour développer le lien social. «80 % de formations adaptées aux spécificités des métiers du groupe.» le Groupe est aujourd hui investi dans la démarche «Habitat Qualité Services» initiée par l USH, qui consiste à faire réaliser, par un tiers indépendant un diagnostic sur le management de la qualité et sur sa mise en œuvre. Dans le domaine de la gestion de copropriété, les recherches menées avec l appui du CSTB ont donné naissance au livret «Bien vivre ensemble dans nos résidences» afin de sensibiliser locataires et copropriétaires à leur responsabilité commune dans la qualité de vie au sein de leur résidence. Une culture de l innovation Dans un environnement en constante évolution, le Groupe Logement Français favorise et encourage l innovation pour développer des solutions et des services adaptés. De bonnes pratiques peuvent ainsi être testées à l échelon local avant d être partagées par les autres sociétés après évaluation. Par exemple, 12 i Rapport d activité 2009 i

15 Proches et responsables «La rénovation urbaine : une complexité qui pousse à innover et à travailler ensemble.» Yohann Lemaître, chef de projet à la DRUPT GIE Logement Français Emmanuelle Barbet, coordinatrice de projet Coopération et Famille Le Clos Barry Hardricourt (78) 57 logements PLUS et 15 en accession. Autre exemple, dans le domaine de la gestion sociale, deux sociétés du Groupe, Logis Familial Varois et Logement Francilien expérimentent en 2010 un dispositif inédit de solidarité : l essentiel des recettes générées par l application du barème de supplément de loyer de solidarité prévu par la loi Molle est redistribué aux familles les plus modestes, sous la forme d une «remise sur quittance» venant compléter les autres aides éventuelles (APL, etc.). Une gestion performante des ressources humaines Les entités du Groupe Logement Français comptent salariés, dont 75 % travaillent sur le terrain. Grâce à une Unité Économique et Sociale, offrant un même statut à tous les collaborateurs, le Groupe déploie une politique de ressources humaines globale. Cette approche permet notamment de proposer aux salariés qui le souhaitent une mobilité géographique ou fonctionnelle. Elle permet aussi à l ensemble des collaborateurs de développer leurs compétences métiers, avec 80 % des formations adaptées spécifiquement au contenu des métiers du Groupe. Enfin, elle garantit une gestion harmonisée et performante des ressources humaines et des compétences, à partir d outils communs à toutes les sociétés, comme les plans d évaluation et de progrès ou les revues annuelles. «Sur l ambitieux programme de rénovation urbaine mené par Coopération et Famille, à Villeneuve-la-Garenne (92), nous avons des rôles très complémentaires. L un travaille sur les aspects techniques et l autre sur les questions juridiques, notamment liées au dispositif des baux à réhabilitation. Ce système existait jusqu alors plutôt sur un habitat individuel et rural. Nous l appliquons ici à l habitat collectif, et cela s avère plus complexe mais passionnant! La spécificité du chantier tient à la diversité des bâtis à l intérieur de la résidence. Les travaux sont sensiblement différents dans l immeuble tout en longueur (300 mètres) et en hauteur (9 étages) de La Banane et dans les autres bâtiments plus classiques qui composent la résidence. Notre rôle est très opérationnel et nous assurons ensemble la préparation du programme des travaux et les aspects financiers du projet. Les habitants nous identifient un peu comme les chefs d orchestre de l opération. Avec ce travail collectif mené avec le GIE du Groupe et la société Coopération et Famille, nous avons beaucoup appris. Ce projet se révèle à la fois formateur et passionnant!» i Rapport d activité 2009 i 13

16 i Groupe Logement Français i Un partenaire engagé et responsable Le Groupe Logement Français conduit ses activités dans une logique de long terme. Cet engagement fédère ses équipes et renforce la confiance de ses partenaires. Une responsabilité sociétale évidente Acteur du logement social, le Groupe Logement Français poursuit depuis toujours une mission d intérêt général indissociable de l engagement économiquement et socialement responsable de ses sociétés. Le Groupe exerce cette mission dans le respect de l équilibre des intérêts des résidants, des collectivités territoriales, des actionnaires, des salariés et de l ensemble de ses partenaires. Il intègre les préoccupations sociales, environnementales et économiques dans ses activités et dans ses relations avec tous ses interlocuteurs. Les Coteaux de l Hermitage Tain-l Hermitage (26) 12 logements collectifs et 12 logements individuels PLA. Depuis 2008, le Groupe a formalisé sa démarche de responsabilité sociale et environnementale en élaborant, avec la participation de ses collaborateurs, une véritable stratégie au service de l action responsable de ses sociétés. Neuf domaines de progrès, en lien avec toutes les parties prenantes du Groupe, ont été définis, autour de trois axes stratégiques : «RSE : 9 engagements et 3 axes de stratégie.» une gestion durable du patrimoine, respectueuse des critères environnementaux de demain ; un mode de gouvernance participative et socialement responsable, qui se traduit dans l organisation et la culture d entreprise ; et une gestion pérenne des principaux risques. Par ailleurs, le Groupe s est doté d un référentiel RSE qui doit permettre d accompagner le management de la démarche RSE et d assurer un reporting annuel des performances sociales et environnementales. Actif dès 2010, ce référentiel sera publié à partir de 2011, afin de permettre le suivi de l évolution des performances du Groupe. En 2009, les plans d action RSE ont été finalisés et les engagements pris ont été intégrés aux politiques du Groupe. En 2010, l objectif est de faire partager stratégie et action au quotidien par les parties prenantes. Des valeurs partagées La signature du Groupe Logement Français, «Proches de vous pour longtemps» résume et exprime les valeurs partagées de façon concrète et quotidienne par l ensemble des collaborateurs de ses sociétés. Ces valeurs s articulent autour du partenariat, avec les collectivités comme avec les résidants, de la proximité, de l engagement et de l implication des équipes. Elles se fondent aussi sur une responsabilité durable. Le Groupe Logement Français ne se contente pas de développer son offre et de gérer son parc, il construit sa croissance sur une qualité de produits et de service, sur le respect des principes du développement 14 i Rapport d activité 2009 i

17 Proches et responsables «Logement Français : un acteur de référence, précurseur en matière de qualité de service.» Par Christine Roudnitzky, conseiller technique qualité de service à la Délégation à l action professionnelle de l Union sociale pour l habitat (USH) durable et sur une écoute des besoins. Cette responsabilité conjugue une approche très sociale avec une démarche d évaluation systématique de ses performances et une rigueur de gestion. Au cœur des enjeux de l habitat social Dans une société fortement précarisée, le Groupe Logement Français intervient au cœur des préoccupations sociales et économiques d aujourd hui que sont le développement de l habitat social, la mixité sociale, ou encore la rénovation urbaine Les sociétés du Groupe assurent en effet une mission d intérêt général : offrir aux populations modestes la possibilité de se loger selon leurs besoins et leurs ressources. Elles ont vocation à produire ou à acquérir des logements sociaux ou très sociaux (habitat adapté, appartements relais, foyers) sur les territoires où s expriment aujourd hui les besoins les plus importants, principalement en Île-de-France, en Rhône-Alpes et en région PACA. Elles s efforcent par ailleurs d adapter le patrimoine, en entretenant et en améliorant leur parc, et en participant aux programmes de rénovation urbaine. Tous les métiers du Groupe contribuent à l atteinte de ces objectifs, dans une logique de performance professionnelle qui s appuie sur une mutualisation des expertises et des savoir-faire, et sur une gestion rigoureuse. «Depuis le Congrès de Lille en 2003, qui a vu la création des enquêtes de satisfaction auprès des locataires, tout le mouvement HLM est mobilisé sur la qualité de service. Pour compléter ces enquêtes, l USH a souhaité proposer aux organismes des diagnostics-conseils réalisés par un prestataire externe. En 2008, 40 organismes HLM ont mené ces audits tests. C est ainsi qu est née la «démarche Habitat-Qualité-Services» (HQS), marque déposée à l INPI par l USH. Fin 2009, il a été décidé de déployer cette démarche à toute la branche HLM, dans le cadre d un plan national qualité couvrant la période Le Groupe Logement Français a été un acteur de premier plan pour l élaboration et le déploiement de ce projet. Partout dans le Groupe sont menées des enquêtes annuelles de satisfaction auprès des locataires, et la société Logement Francilien a expérimenté en 2008 la démarche de diagnosticconseil à Aulnay-sous-Bois (93). Puis, le Groupe a déployé la démarche plus largement sur son patrimoine en réalisant au cours de l année 2009 des audits complémentaires sur plusieurs résidences, permettant d ajuster les plans d action qualité. C est dans ce cadre, qu à Épinay-sur-Seine (93), nous allons maintenant aller plus loin en conduisant une démarche HQS avec les habitants. Le Groupe Logement Français est un bailleur actif, précurseur en matière de qualité de service, et qui cherche à adapter son plan d action qualité à l échelle de ses territoires.» i Rapport d activité 2009 i 15

18 2 i CONTEXTE i Analyser l environnement et ses évolutions pour construire des réponses pertinentes Le Groupe Logement Français analyse en permanence son environnement professionnel et ses évolutions. Son objectif : disposer des données économiques, sociologiques ou environnementales nécessaires pour élaborer une stratégie pertinente et apporter de nouvelles solutions. Cette analyse lui permet d être bien au fait de la réalité des différents acteurs de l habitat. Être proche de vous pour longtemps, c est aussi PARTAGER UNE HISTOIRE D ANTICIPATION.

19 Les écrivains Mantes-la-Jolie (78) Programme de rénovation urbaine (217 logements requalifiés, 208 logements démolis). HISTOIRE PARTAGÉE L anticipation en action(s) «Dominique Braye, Président de L ANAH* et Président de la Communauté d agglomération de Mantes en Yvelines (78), un partenaire qui compte.» Dominique Braye est très engagé dans la politique de développement du logement social de son territoire. Il a trouvé dans le Groupe Logement Français un interlocuteur qui, grâce à sa connaissance du contexte, peut l accompagner efficacement dans sa réflexion prospective. Quand il rencontre Gérard Seigné, président du Directoire de Logement Francilien qui mène plusieurs projets à Mantes-la- Jolie (78), ils envisagent l ensemble des paramètres à prendre en compte pour développer et équilibrer l habitat social sur le territoire de la CAMY. * Agence nationale de l habitat. i Rapport d activité 2009 i 17

20 i Groupe Logement Français i Un contexte socio-économique tendu En dépit de l effort de production de logements enregistré en 2009, la pénurie ne cesse de croître, accentuée notamment par un faible taux de rotation des ménages. Du fait de la crise, le décalage entre l offre et la demande est difficile à résorber. évolution et conséquences de La crise financière et immobilière en 2009 évolution du déficit en logements Une pénurie de logements qui se confirme Le contexte du logement doit être examiné sur une période relativement longue pour une analyse pertinente de la conjoncture immédiate. Le secteur du logement social n est pas un compartiment indépendant du contexte global, surtout si l on considère qu au 1 er juin 2009, selon l Union sociale pour l habitat, le taux d éligibilité à ce type d habitation est de 64 % des ménages en France, pour les logements financés en PLUS. Ce taux atteint 80 % pour les logements financés en PLS. 80 % des ménages éligibles au PLUS et 90 % des ménages éligibles au PLS sont non propriétaires c est dire la porosité entre les marchés libres et les marchés aidés. La demande a progressé plus vite que l offre, puisque, avec une natalité soutenue (supérieure à 1 % par an), un allongement de l espérance de vie (8,7 % de la population est âgée de plus de 75 ans) et une décohabitation marquée, le nombre de ménages progresse plus vite que la population. Entre 1975 et 2005, soit sur un quart de siècle, le nombre de personnes par ménage est passé de 2,88 à 2,33. Le nombre de ménages a progressé de 47 %, celui de la population, de 18 %, et le nombre de logements, de 30 % Source : Michel Mouillard, université de Paris X-Nanterre. Le graphique suivant illustre l évolution des constructions autorisées en France par catégorie de maîtres d ouvrage. Malgré une progression spectaculaire, la confrontation de ce résultat au graphique de déficit du logement montre une insuffisance difficile à rattraper, qui constitue une pénurie durable. Nombre de logements autorisés par catégorie de maîtres d ouvrage (en milliers) Le tableau suivant compare ces trois indicateurs entre 1975 et 2006 : Variation en % Population (millions) % Nombre de ménages % Nombre de personnes par ménage 2,88 2,70 2,3 Source : recensement Insee. Le graphique ci-contre démontre l aggravation constante du déficit en logements depuis un quart de siècle. Compte tenu de l augmentation de la demande liée, notamment, aux dispositions de la loi DALO, le déficit cumulé de logements pourrait atteindre le million en Autres catégories Autres sociétés Collectivités Entreprises publiques État et ses EPA OPH, ESH Particuliers Promoteurs Source : SOeS, Sit@del2, communiqué par le MEEDDM en septembre 2009 G/DAEI/SESP/Sitadel. Selon les analystes et les diverses méthodes d expression des besoins, estimés par le ministère de l Équipement et le Crédit Foncier de France, le besoin annuel est évalué à environ logements. 18 i Rapport d activité 2009 i

21 un renforcement inexorable des mécanismes d exclusion et un colmatage des marchés Les taux d effort ne cessent de progresser. D après l enquête logement de l Insee, ils atteignent 17,9 % en 2006, contre 16,7 % en 2002 dans le logement social, et sont passés, sur la même période, de 20,6 à 22,4 % dans le logement libre. Cette pression sur les taux d effort, du fait de l inaccessibilité aux loyers pratiqués dans le secteur libre, fait chuter la mobilité résidentielle dans le secteur HLM. Trop de ménages hésitent à quitter un logement HLM pour ne pas risquer de voir leur loyer multiplié par deux. La conjonction du droit au maintien dans les lieux et de la possibilité pour plus de 60 % des ménages à prétendre à un logement HLM grippe la mobilité résidentielle. Les ménages à revenus moyens ne vont pas vers les marchés tendus et l offre de logements locatifs à loyer intermédiaire est devenue trop rare. Écarts de loyers entre le secteur HLM et le secteur locatif privé (France entière) Agglomérations Loyers libres Loyers HLM % Écart Moins de habitants 5,8 e/m 2 4,4 e/m % De à habitants 6,5 e/m 2 4,2 e/m % De à habitants 7,7 e/m 2 4,50 e/m % Agglomération parisienne 13,00 e/m 2 5,94 e/m % France entière 7,3 e/m 2 4,70 e/m % Source : Insee enquête trimestrielle loyers et charges au 01/01/2009. Dans les zones les plus chères, le colmatage des marchés est significatif. Pour une moyenne nationale de taux de rotation de 9,7 % en 2009, ces taux, dans les régions sans pression locative HLM trop forte, varient de 12 à 14 %, alors que, dans les zones tendues, qui sont précisément les lieux d implantation du Groupe Logement Français, ils descendent en dessous de la moyenne de 9,7 %. Selon la Fondation Abbé Pierre, un retard cumulatif à rattraper, une offre nouvelle soutenue, mais inférieure à la demande, et un écart de prix du simple au double entre le logement social et le logement libre induisent, une offre disponible HLM en diminution constante. Évolution de l offre HLM disponible (en milliers de logements) Source : tableau de bord de suivi des politiques du logement Fondation Abbé Pierre. une diminution des prix en 2009 qui reste temporaire Les prix de la production de logements neufs ont légèrement diminué en L indice Insee de la construction l atteste, puisqu il régresse d un maximum de 1 594, au 3 e trimestre 2008, à 1 502, au 3 e trimestre Cependant, selon l Observatoire des marchés de l ancien tenu par la FNAIM, l analyse de la diminution moyenne des prix, dans l ancien, montre qu en 2009 les prix ont retrouvé leur niveau de 2005, considéré comme déjà très élevé. Prix moyen des appartements en e/m Taux de rotation HLM national 9,7 % Taux de rotation HLM île-de-france 6,5 % Taux de rotation HLM PACA 6,4 % Taux de rotation HLM Rhône-Alpes 9,7 % Taux de rotation HLM autres régions 11,45 % Ce grippage du système se confirme si l on compare les recours liés à la loi DALO et les financements PLUS et PLA-I accordés en 2009 : l inadéquation est évidente. Comparaison recours DALO Financements PLUS PLA-I ,60 % 29,04 % 85,79 % 58,08 % 14,21 % 41,96 % 32,40 % 71,00 % La diminution de 17 % du nombre de ventes de logements neufs observée en 2008 n a pas entraîné une diminution identique des prix. On constate que le marché s est mis en «hibernation», puisque les primo-accédants y ont un accès limité du fait d un plan de financement difficile à boucler et que les secundo-accédants l ont déserté en différant leurs projets Île-de-France Six régions les plus tendues Recours DALO Crédits 2009 Seize régions les moins tendues Vingt régions les moins tendues i Rapport d activité 2009 i 19

22 i Groupe Logement Français i Cette diminution temporaire des prix s observe aussi en ce qui concerne les loyers moyens, comme l atteste la courbe suivante : évolution de la hausse moyenne annuelle des loyers du secteur social et du secteur privé (glissement sur 12 mois de janvier à janvier en %) % 7,0 6,0 Secteur locatif social Secteur locatif privé ICC de référence, IRL 2006/2008 puis 2 e IRL 5,0 4,0 3,0 2,0 1, Source : Insee enquête trimestrielle loyers et charges. Point sur la production nationale en 2009 Un nouveau record de production L année 2009 s est achevée comme une année historique, avec nouveaux logements sociaux financés, en forte augmentation par rapport à la production 2008 qui atteignait déjà un niveau record, avec logements. De même, le seuil des PLA-I est dépassé.... mais une offre sociale déséquilibrée Le tableau de bord de suivi des politiques du logement de la Fondation Abbé Pierre montre que l effort de la collectivité en faveur du logement n est pas maintenu au niveau de 2 % du PIB. Les volumes produits ne sont pas assez importants pour répondre aux attentes en PLA-I. On estime à 3,5 millions le nombre de personnes mal logées. Un environnement professionnel qui évolue Effort de la collectivité en faveur du logement En % du PIB 2,20 2,10 2,00 1,90 1,80 1, Source : tableau de bord de suivi des politiques du logement Fondation Abbé Pierre. Cet effort a pour but, depuis le début des années 2000, de financer des PLUS, dont les conditions d attribution sont les plafonds réglementés, mais aussi des PLA-I pour les revenus inférieurs à 60 % de ces plafonds et des PLS, dont les plafonds dépassent de 20 % ceux des PLUS. La part relative des trois financements montre que l augmentation des PLS s effectue au détriment des PLA-I, ce qui accentue l exclusion sociale par le logement. Sur les cinq dernières années, les PLS représentent 39 % des financements accordés et les PLA-I, 16 %. Une double contrainte se précise pour les organismes HLM : il faut renforcer l ancrage territorial, ce qui nécessite de petites ou moyennes unités opérationnelles ; et concentrer les moyens, pour éviter un saupoudrage des actions et devenir un interlocuteur majeur face à l État. La solution passe par la constitution de groupes nationaux ou interrégionaux, dont la taille critique dépasse logements, décomposés en unités locales indépendantes faisant une plus large part à la représentation des collectivités locales, aux collecteurs du 1 % patronal des entreprises et aux représentants des locataires et des salariés. Le Groupe Logement Français est en ordre de marche depuis le 1 er janvier 2007, à l issue d une réorganisation interne où il a créé : une holding de statut purement HLM, qui détient des réserves financières pour doter en fonds propres six ESH locales, constituées pour intervenir dans les zones urbaines à forte demande ; un GIE de moyens, qui veille à l optimisation des coûts et apporte l expertise nécessaire aux développements. Ce modèle, déjà dans sa période de gestation, a permis à deux ESH, Logis Familial Varois (3 000 logements en 2001) et Coopération et Famille ( logements en 2003) de se joindre au Groupe, complété par trois sociétés d économie mixte locative, situées à Nice, Fréjus-Saint-Raphaël et dans le département des Hauts-de- Seine (2 400 logements). Des remembrements patrimoniaux, englobant 20 % du patrimoine total du Groupe, ont été effectués pour compléter sa lisibilité territoriale. 20 i Rapport d activité 2009 i

23 Des mesures de relance Proches et responsables Un certain nombre de mesures ont été prises en 2009 pour permettre aux organismes HLM d augmenter leur production et d étendre leur mission sociale. L année 2009 a été marquée principalement par le vote de la loi Molle et par la mise en place du plan de relance de l économie. Mesures économiques «Un dispositif innovant pour aider les ménages en difficulté.» Jean-Paul Joho, Directeur des relations institutionnelles d Astria Le plan de relance de l économie a prévu, au travers de la loi de finances rectificative pour 2009, un «effort exceptionnel en faveur du logement et de la solidarité». Ce plan prévoyait 1,16 milliard d euros pour le logement : soutien à la construction et à l accession sociale 390 M ; accélération de la rénovation urbaine 350 M ; lutte contre l habitat indigne et rénovation thermique 200 M ; hébergement et structures d accueil 217 M ; Les dispositions du plan de relance visent une augmentation de la production de logements, avec logements sociaux et intermédiaires supplémentaires répartis sur les années 2009 et 2010 : logements du programme exceptionnel d acquisition en Vente en état Futur d Achèvement (VEFA) à des promoteurs ; logements sociaux et très sociaux bénéficiant de prêts PLUS et PLA-I ; logements intermédiaires PLS ; logements intermédiaires réalisés par la Caisse des dépôts et consignations. Par ailleurs, un certain nombre de lois ou de règlements offrent de nouvelles possibilités juridiques ou financières : la levée des contraintes, le 17 février 2009, de l acquisition de plus de 50 % de logements dans une opération de promoteur, pour encourager la VEFA ; la possibilité donnée à l État de consentir des baux emphytéotiques pour bâtir des logements sociaux, comme les collectivités ; la prolongation de l exonération ou de la diminution de l impôt pour les cédants de terrains ou d immeubles à des personnes physiques ou morales jusqu à fin 2011 ; l allongement du prêt PLS de 30 à 40 ans pour les agréments intervenant à compter du 1 er janvier 2010 ; la création par la Caisse des dépôts et consignations d un écoprêt au taux de 1,9 % d une durée de quinze ans, avec en supplément un prêt au taux de 1 % de d euros par organisme subventionné par la Fédération nationale du bâtiment et distribué par Dexia ; la possibilité de reporter sur la quittance des locataires les économies d énergie obtenues après travaux ; l éligibilité des organismes HLM à l octroi des certificats d économies d énergie ; «Le collecteur 1 % Astria et le Groupe Logement Français ont créé ensemble, en 1999, l association ALES, qui regroupe aujourd hui de nombreux bailleurs et collecteurs 1 %. Le concept d origine de notre association était de faciliter l accès au logement des ménages défavorisés et leur maintien dans les lieux, et de favoriser les travaux de réhabilitation programmés par les bailleurs sociaux. Avec ALES, nous avons ainsi mis en place un dispositif de prévention des impayés de loyers destiné aux locataires confrontés à un accident de la vie. Il s agit d attribuer, sur les fonds dédiés à cet effet par ses adhérents, une aide ponctuelle sous forme d une remise exceptionnelle sur quittance pouvant aller jusqu à 3 mois de loyers. En contrepartie, les familles aidées s engagent à apurer leur retard de loyers et à réaliser les démarches leur permettant d obtenir de l aide auprès des services sociaux. Ce dispositif permet aux ménages de «surnager» financièrement pour reprendre progressivement pied. Au cours des trois dernières années, plus de ménages locataires du Groupe Logement Français, sur tous les territoires, ont ainsi bénéficié de cette aide. Le partenariat entre Astria et le Groupe a permis d imaginer ce dispositif, de lui donner vie, et il contribue aujourd hui à animer l organisation d ALES. Nous parlons le même langage et nous collaborons dans une confiance réciproque et absolue. C est en partageant de tels projets que nous assurons au quotidien notre mission sociale!» i Rapport d activité 2009 i 21