L avant-projet mis en consultation cherche à prévoir divers correctifs aux rigueurs du système :

Transcription

1 Monsieur Hans-Rudolf MERZ Conseiller fédéral Chef du DFF Bundesgasse BERNE Paudex, le 8 février 2010 OR/ir Consultation relative à la loi fédérale sur l imposition de la propriété privée du logement (contre-projet proposé par le Conseil fédéral en réponse à l initiative populaire de l Association des propriétaires fonciers (HEV Suisse) «Sécurité du logement à la retraite» Monsieur le Conseiller fédéral, Le projet cité sous rubrique a retenu notre meilleure attention et nous sommes désormais en mesure de vous faire part de notre prise de position, après avoir recueilli l avis de nos membres. Quant au principe, l idée de vouloir purement et simplement supprimer, pour tous les propriétaires, l imposition de la valeur locative pourrait sembler de prime abord séduisante, alors que cette imposition fait l objet d incessantes critiques depuis une bonne vingtaine d années. Cela dit, l abolition de l impôt locatif aurait des conséquences très importantes non seulement concernant la déduction des intérêts passifs et celle des frais d entretien, mais aussi touchant à la substance même de notre système fiscal, dès lors que serait condamné le principe même de la déduction des dettes. I. Avant-projet mis en consultation L avant-projet mis en consultation cherche à prévoir divers correctifs aux rigueurs du système : 1. Suppression de la déductibilité des frais d entretien courants des immeubles Selon le projet, tous les frais d entretien courants des immeubles (y compris les frais d assurances, les taxes, les impôts fonciers et les frais de gestion par des tiers) ne seraient plus déductibles. Seuls pourraient être déduits les investissements consacrés à des «mesures particulièrement efficaces, de qualité et satisfaisant à des exigences élevées, qui visent à économiser l énergie et préserver l environnement», ainsi que les frais occasionnés par des travaux de restauration de monuments historiques.

2 - 2 - Cela reviendrait à accorder les déductions relatives aux mesures d économie d énergie de manière beaucoup plus parcimonieuse qu aujourd hui, ce qui n est pas admissible du point de vue des enjeux de la problématique des rénovations (selon l Office fédéral de l énergie, nous dépensons en Suisse chaque année quelque 8,5 milliards de francs uniquement pour le chauffage et l eau chaude, qui représentent env. 84% de l énergie consommée par un ménage. Sur ce montant, 4 à 6 milliards de francs (45 à 70%) pourraient être économisés en isolant mieux les bâtiments et en améliorant l efficacité énergétique des installations techniques. Le même Office estime que deux millions de bâtiments devront être assainis en Suisse ces trente prochaines années). Il faut aussi relativiser l effet incitatif qu une telle mesure pourrait présenter par rapport à la situation actuelle, puisque le coût du financement de tels travaux ne pourra plus être fiscalement déduit, ce qui constituerait un frein indéniable pour tous ceux qui devront emprunter pour réaliser de tels travaux. Par ailleurs, une telle mesure ne manquerait pas d avoir une incidence très négative pour la branche de la construction. A ce propos, le rapport explicatif (p. 25) se réfère bien au fait que la plupart des ménages choisissent la déduction forfaitaire des frais d entretien. Mais ce n est évidemment qu occasionnellement que le propriétaire procède à des travaux d entretien suffisamment importants pour l inciter à invoquer les frais effectifs plutôt que le forfait. Ces travaux occasionnels seraient les premiers touchés par la mesure envisagée, ce qui ne manquerait pas d affecter gravement la branche de la construction. Or il est de l intérêt de tous que le parc immobilier continue à être régulièrement entretenu. Enfin, alors que le projet loue de manière générale les «simplifications» qu apporterait la suppression de l imposition du revenu locatif, il omet de mentionner les notables complications induites par le système préconisé pour les immeubles mixtes, c est à dire ceux qui sont en partie loués à des tiers et en partie occupés par leur propriétaire. Pour ces immeubles, il faudrait en effet réduire proportionnellement les frais d immeuble communs et séparer les frais spécifiques à chaque appartement pour ne les déduire que s ils concernent des appartements loués. En matière de gains immobiliers, le système préconisé ne manquerait pas non plus d avoir des effets pervers, notamment s agissant de frais de rénovation importants. Relevons encore que la déductibilité des frais d entretien serait conservée pour les immeubles loués à des tiers (art. 32b al. 1 litt. b.). A cet égard, la mention de la possibilité de déduire «les frais de rénovation pour les immeubles nouvellement acquis» pourrait laisser croire que de tels frais ne seraient pas déductibles pour les immeubles anciens. Il conviendrait donc à tout le moins de modifier la disposition comme suit : «les frais de rénovation quelle que soit la date d acquisition de l immeuble». Enfin, si, en cas d utilisation mixte (commerciale et privée), le projet prévoit de considérer l utilisation commerciale comme une location lorsque la prépondérance est privée, on ignore comment traiter le cas inverse (un immeuble à prépondérance commerciale et contenant le logement de son propriétaire). Faudra-t-il prévoir une valeur locative égale à la proportion de frais d entretien déductibles majorée de la part aux intérêts passifs commerciaux (déductibles sans limite) correspondant à la proportion entre la valeur attribuée au logement par rapport à l ensemble des actifs? Une telle solution pourrait s avérer d une complexité folle en pratique. 2. Limitation de la déductibilité des intérêts passifs Le projet supprime la possibilité de déduction des intérêts passifs, qui est aujourd hui plafonnée au rendement de la fortune augmenté de 50'000 francs. Une telle mesure aggraverait l imposition de nombreux contribuables et non seulement de ceux qui

3 - 3 - verront disparaître l imposition de leur valeur locative.ainsi, un endettement peut être lié à l entretien courant d un ménage (par exemple emprunt pour acheter du mobilier ou payer les études d un enfant) ou financer un achat non productif de revenu (véhicule ou terrain). En l absence de tout revenu de fortune, les intérêts passifs de telles dettes ne seraient plus déductibles. Quant à la «prime au premier logement» sous forme d un ajout de 5'000 francs (respectivement 10'000 francs pour les couples) aux intérêts déductibles en cas d acquisition pour la première fois de son logement principal, il s agirait à coup sûr d une mesure très insuffisante pour atteindre le but visé d encouragement à la propriété de son propre logement. Ceci à plus forte raison que si les montants articulés (du moins pour un couple) peuvent sembler convenir avec le niveau des taux hypothécaires actuels, l absence de toute référence à ces taux pourrait réserver des surprises à terme, ce qui ne manquerait pas de constituer un frein à l acquisition de son logement. En outre, la dégressivité rapide, sur dix ans, devrait inciter les acquéreurs à rembourser leur hypothèque dans le même délai, ce qui est irréaliste. Ainsi, cette mesure qui se veut sociale manquerait son but en réservant l acquisition de son logement à une catégorie de contribuables qui a les moyens de se l offrir moyennant un endettement extrêmement limité. Elle serait donc insuffisante. 3. Introduction d un impôt cantonal sur les résidences secondaires S agissant de la valeur locative d une résidence secondaire, il est déjà choquant que le droit actuel en prévoie l imposition. En effet, le raisonnement qui a été retenu pour imposer la valeur locative de la résidence principale ne peut en aucun cas être transposé : on ne peut pas considérer que le propriétaire d une résidence secondaire fait l économie d une dépense indispensable, forcément engagée par tout contribuable. Dans ces conditions, le nouvel impôt sur les résidences secondaires prévu dans le projet n a aucun fondement théorique solide. Son seul but est de permettre aux cantons, en particulier touristiques, de combler le manque à gagner qu ils pourraient subir du fait de la disparition de l impôt locatif. Au demeurant, ce nouvel impôt poserait un certain nombre de problèmes de nature technique. Tout d abord, la systématique proposée est curieuse dans la mesure où elle se substitue tant à l impôt sur le revenu qu à l impôt sur la fortune. Comme la loi sur l harmonisation des impôts directs cantonaux (LHID) laisse une complète liberté aux cantons quant à la fixation du taux, on ne peut à ce stade avoir une idée de la quotité du nouvel impôt. Par ailleurs, s il peut paraître simple à première vue, notamment si l on pense à un étranger qui pourrait ainsi s acquitter d une manière tout à fait forfaitaire de son impôt locatif pour sa résidence secondaire, il n en est rien pour un contribuable suisse. En effet, ce dernier devra tout d abord procéder à une répartition en pourcent de ses dettes pour les éliminer des déductions de sa fortune en fonction du pourcent que représente sa résidence secondaire sur l ensemble de sa fortune imposable. S agissant de la non imposition en fortune des résidences secondaires soumises au nouvel impôt spécial, on ne précise pas clairement dans le projet de loi où les cantons pourraient trouver une base légale à la prise en compte de la valeur fiscale de la résidence secondaire pour fixer le taux d imposition sur la fortune lorsque la résidence secondaire est sise dans le même canton que le domicile principal du contribuable (p. 21 du rapport explicatif). Il y a en outre une certaine contradiction dans l article 12a du projet entre son alinéa 2, qui cite «la valeur déterminante pour l impôt sur la fortune» (au lieu de l estimation fiscale de l immeuble) et son alinéa 4, qui prévoit que «la valeur fiscale de l immeuble... sont exclus de l impôt sur la fortune». Si en vertu de la règle de

4 - 4 - prépondérance le système est réglé de manière simple (non imposition du produit des locations) pour la mixité en cas de prépondérance d utilisation personnelle, on en revient au système ordinaire pour les immeubles principalement loués ou affermés à des tiers, à savoir la réduction proportionnelle des frais d entretien comme indiqué plus haut. Cependant, ici, la proportion pourrait devoir se faire non pas en fonction des appartements occupés, mais de la durée d occupation par le propriétaire. Tel serait le cas si la résidence secondaire est louée plus de six mois par année ou plus de la moitié de sa durée d occupation possible. C est à tort, à notre avis, que le rapport explicatif considère cette mesure comme étant de nature à éviter les «lits froids». On voit mal comment, en l absence de tout chiffrage, l imposition des loyers avec déductibilité des frais d entretien assortie de celle de l immeuble en fortune, sous déduction de son endettement, pourrait être systématiquement plus favorable que l imposition au titre de résidence secondaire. Par ailleurs, pour ce qui est de l impôt fédéral direct (IFD), la répartition entre la durée occupée par le propriétaire et celle louée à des tiers devra également se faire pour les immeubles à prépondérance «résidence secondaire», car l IFD ne connaît pas l impôt sur les résidences secondaires (p. 13 du rapport explicatif). Enfin, le projet est muet sur le traitement fiscal réservé à une résidence secondaire sise à l étranger. 4. Conclusions On constate donc qu en voulant corriger les rigueurs du système, on y introduit de fâcheuses complications, au point que finalement, le remède s avère pire que le mal. Pour le surplus, le projet conduirait à un accroissement de la pression fiscale (le rapport explicatif lui-même, en page 22, au chapitre 3.1.1, fait état d une augmentation des recettes de 85 millions de francs par année pour le seul IFD), ce qui est inacceptable. Compte tenu de ce qui précède, nous refusons d entrer en matière sur l avantprojet de loi fédérale sur l imposition de la propriété privée du logement. II. Solution alternative Si l idée d un contre-projet indirect à l initiative «Sécurité du logement à la retraite» devait être maintenue, il faudrait à tout le moins viser une amélioration du système d imposition de la valeur locative plutôt qu une suppression pure et simple, en se limitant au but visé par les initiants : l impôt locatif ne doit pas conduire à des cas de rigueur pour les retraités. De ce point de vue, le principal inconvénient du système actuel est l indexation des valeurs locatives. Pour le corriger, il convient d inscrire dans la loi le principe selon lequel une fois fixée, la valeur locative n évolue plus tant que le propriétaire qui occupe l immeuble est la même personne et qu il ne procède pas à une rénovation lourde. Autrement dit, il faut consacrer la solution dite du «blocage» ou du «gel» des valeurs locatives. Cette solution est d autant plus logique que la valeur locative est le seul revenu de jouissance à être imposé. Il se justifie donc de la traiter avec une certaine modération. Pratiquement, il s agit de compléter les articles 21 de la loi sur l impôt fédéral direct (LIFD) et 7 de la loi sur l harmonisation des impôts directs cantonaux (LHID) : Art. 21 LIFD 1 Inchangé. 2 La valeur locative est déterminée compte tenu des conditions locales et de l utilisation effective du logement au domicile du contribuable. La valeur locative demeure inchangée tant que le contribuable (ou son conjoint survivant, avec lequel il faisait

5 - 5 - ménage commun) garde, sans interruption, l usage de son logement, n en change pas l affectation, ni ne procède à des rénovations ou transformations importantes. Art. 7 LHID 1 Inchangé. 1bis Inchangé. 1ter Inchangé. 1quater La valeur locative demeure inchangée tant que le contribuable (ou son conjoint survivant, avec lequel il faisait ménage commun) garde, sans interruption, l usage de son logement, n en change pas l affectation, ni ne procède à des rénovations ou transformations importantes. 2 Inchangé. 3 Inchangé. 4 Inchangé. Nous vous remercions de l attention que vous voudrez bien accorder à la présente et vous prions d agréer, Monsieur le Conseiller fédéral, l expression de notre haute considération. CENTRE PATRONAL Olivier Rau