Assurer la protection de la résidence familiale

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1 Introduction Un lien très étroit existe entre le logement et la famille. Ces deux notions se sont petit à petit associées pour n en former parfois plus qu une. La question qui se pose alors, c est de savoir de quelle manière le droit patrimonial de la famille entend protéger ce logement de la famille. De par le fait que la famille occupe une place fondamentale dans la société et le logement prenant une place pas moins essentielle dans la famille, il convient de le protéger, le sauvegarder et le défendre. Le logement de la famille s est vu ces derniers temps consacrer un véritable statut spécifique, dérogeant au destin commun des immeubles. Déjà, parce que, le logement de la famille n est pas forcément un immeuble mais ce qui importe ce n est pas la nature du bien, mais sa finalité qui est d héberger la famille. De plus, la notion de logement de la famille protégé renvoie bien souvent au logement stricto sensu, mais aussi au mobilier qui le garnit. Ainsi, la notion de logement de famille est plus étendue que celle de logement au sens commun du terme. Ainsi, il conviendra de voir dans quelle mesure le droit patrimonial de la famille assure une protection au logement de la famille et comment le droit préserve-t-il le logement de la famille en tant que bien spécifique. 1

2 Assurer la protection de la résidence familiale Le logement familial désigne donc la résidence choisie par les époux pour y vivre. Le logement de la famille est celui qui abrite la famille et la communauté de vie des époux, c'est pourquoi il est protégé par le législateur. C'est ainsi que le code civil pose à l'article 215 alinéa 3 que le logement familial bénéficie de la cogestion. C'est-à-dire qu'il est géré par les deux époux. 1. En outre, le logement familial bénéficie d'une indisponibilité. Ainsi chacun des époux ne peut disposer des droits par lesquels est assuré le logement de famille, ni des meubles meublants dont ils sont garnis. 2. D'autre part, les époux sont co-titulaires du bail du logement familial. Ainsi, un des époux ne peut résilier le bail sans l'accord de l'autre époux. Mais le logement familial peut être saisissable. L article 215 du Code civil prescrit l obligation de communauté de vie des époux et l article 216 leur reconnaît le pouvoir de choisir, en toute égalité, la résidence de la famille ; ce lieu, choisi d un commun accord, fait l objet d une protection contre toute initiative individuelle contraire à l intérêt du groupe familial. Le logement de la famille fait ainsi l objet d un statut spécifique qui déroge tant aux attributs du propriétaire, qu aux règles du régime matrimonial lui-même. Ce statut protecteur se prolonge même après la dissolution du mariage et la jurisprudence mauricienne abonde en la matière. 2

3 La protection est la même quels que soient les droits dont les époux sont titulaires sur le bien qui abrite le logement. Ce peut être un droit de propriété, droit exclusif à l un d eux (régime de la séparation de biens ; bien propre en régime communautaire) ou un droit dont ils sont titulaires ensemble (bien indivis ; bien commun) ; ce peut être un droit de bail, mais aussi un droit d usufruit, un prêt Pour assurer un contrôle mutuel de l un à l égard de l autre, la loi exige le double consentement des époux pour disposer des droits par lesquels est assuré le logement, ce qui couvre la vente, l échange, la donation, le bail ou encore la constitution d une sûreté sur l immeuble, lorsqu il s agit d un droit réel. Lorsque le local est loué, l interdiction vise la cession, la résiliation ou le refus de son renouvellement. Ainsi, tout acte qui prive, ou est susceptible de priver, la famille du logement est soumis au double consentement des époux. Cette même indisponibilité par un époux seul, vise également les meubles qui garnissent le logement. Et la Cour de cassation, dépassant la lettre du texte, mais soucieuse de l interpréter en fonction de son esprit, a même décidé que la résiliation du contrat d assurance du logement était un acte soumis à l article 215 du Code Civil Français, dont les dispositions sont reprises dans les articles 215 et 216 du Code Civil Mauricien. Cette exigence du double consentement peut créer des situations de blocage, lorsque le désaccord s installe. Le juge est investi d une mission de régulation, en autorisant un époux à agir seul, dès lors que l acte envisagé par l un, et refusé par l autre, est conforme à l intérêt de la famille. L intérêt de la famille a été le maître mot dans l arrêt Verloppe C. Verloppe 1, où même après la séparation de fait du couple, et qu après que SCJ 169 3

4 les circonstances eurent forcé l épouse et les enfants mineurs à quitter le domicile conjugale car son mari la violentait et avait pris une maitresse, avec laquelle il vivait en concubinage dans la demeure familiale et de cette union extraconjugale était même né un enfant, la Cour Suprême accéda à la requête de l épouse de lui donner la jouissance exclusive du logement familial et d évincer le mari ainsi que sa maitresse. Le même principe a été adopté dans l arrêt Sewpal C. Sewpal 2 où le beaupère voulait que la Cour Suprême ordonne que l épouse de son fils quitte la demeure conjugale et lui retourne les clefs car le fils en question, était parti en Irlande avait apparemment intenté une procédure de divorce mais le juge rejeta la demande du beau-père selon les dispositions des articles 212, 213, 215 et 216 du Code Civil Mauricie, relatifs aux obligations des époux découlant du mariage et de la protection assurée au logement de famille. L acte interdit est sanctionné par la nullité relative qui peut être exercée par celui des époux dont le consentement était requis ; l action se prescrit par un délai d un an à compter du jour où il a eu connaissance de l acte et ce délai d une année a été strictement appliqué dans l arrêt Murugan c. Murugan 3 où, en l espèce, l épouse du défunt, mariée sous le régime de la communauté des biens avait intenté une action car les héritiers du défunt avaient vendu le bien immobilier considéré comme logement de famille, et ce, plus d une année après qu elle soit au courant de la vente. Selon la Cour Suprême, l article 216 trouve son application dans le sens qu il dispose que «L action en nullité lui est ouverte dans l année à partir du jour où il a eu connaissance de l acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d un an après que le régime légal matrimonial s est dissous» et faisant référence à SCJ SCJ 169 4

5 l Encyclopédie Dalloz Verbo Régimes Matrimoniaux, notes 201 et 202 qui énoncent comme suit : Note 201: Elle doit être intentée dans l année à partir du jour où il a eu connaissance de l acte. En cas de contestation sur ce point, c est à la personne qui invoque la déchéance que la preuve incombe (Cass. 1er civ. 6 avr JCP 1995.I.13821, no.1. obs. G.Wiederkehr..) Il faut non seulement que l époux ait eu connaissance de l acte, mais encore qu il ait su qu il s agissait d un acte au sens de l article 215. Note 202: A supposer que l époux ait ignoré l acte pendant toute la durée du régime matrimonial, l action ne pourra être intentée plus d un an après sa dissolution. La question est controversée de savoir si cette prescription vaut seulement pour la dissolution du régime consécutive à la dissolution du mariage, ou également en cas de changement de régime matrimonial. De ce fait, l action de l épouse fut déboutée. Pour autant, le logement n est pas insaisissable ; les créanciers des époux peuvent solliciter l inscription d une hypothèque judiciaire pour garantir leurs créances ou en poursuivre la vente forcée, même si la dette a été souscrite par un époux seul. 5

6 En ce concerne le bail ayant pour objet d assurer le logement de famille, il faut l accord des deux pour résilier le bail, car au cas contraire, la résiliation serait entachée de nullité. Mais il existe parallèlement au Code Civil, une loi spéciale qu est le «Landlord and Tenant Act» et dans l arrêt Marie Désiré Joe Paw Chin Chan Chiang C. Mrs Basdeo Ramburn 4, la Cour Suprême, reprenant une note de l Encyclopédie Dalloz 5 énonça que «la solution est que la loi spéciale l emporte sur la loi générale, mais strictement en son domaine.» Dans cette affaire, en l espèce, l époux avait résilié unilatéralement le bail dont était assuré le logement de famille et le tribunal inferieur avait donné gain de cause à l épouse qui n était pas au courant de la résiliation, et donc, empêcha au propriétaire d expulser l épouse, mais en appel, la Cour Suprême renversa la décision du tribunal inferieur car le bail était sur un bien immobilier non meublé et gouverné explicitement par la loi spéciale qu est le «Landlord and Tenant Act.» L accord des deux époux est requis SCJ Encyclopédie Dalloz, V o Lois note 117 6

7 Concernant la vente ou l hypothèque du logement de famille, il faut l accord des deux époux, surtout s ils sont mariés sous le régime légal de la communauté car le quatrième alinéa de l article 216 dispose comme suit : «Les dispositions du présent article ne sont pas applicables lorsque les époux ont opté pour le régime légal de séparation de biens régi par les dispositions des articles 1475 à 1478.» Pour qu'un époux puisse vendre seul un immeuble, il faut évidemment qu'il en soit le seul propriétaire. Si une maison appartient aux deux, même dans des proportions différentes pour chacun, l'accord des deux est indispensable pour réaliser la vente. Si cette maison appartient en propre à un des deux époux, il peut la vendre sans l'accord de son conjoint, pour autant qu'il ne s'agisse pas de la résidence principale de la famille. La résidence familiale est le lieu privilégié où la famille se loge. Il ne s'agit pas nécessairement du domicile. Il s'agit du lieu où la famille habite réellement à titre principal. La loi interdit à un des époux de vendre cette résidence principale sans l'accord de l'autre. Chacun a le droit de décider et le prix obtenu reviendra à celui qui était propriétaire. D'autres actes sont interdits. La loi ne vise pas seulement la vente, mais également d'autres actes comme la donation, une hypothèque ou même un contrat de bail. La jurisprudence mauricienne est riche en la matière, et dans l arrêt Sondhoo c. Hong Kong and Shanghai Banking Corporation Ltd and 7

8 Anor 6, la cour avait donné un ordre interdisant la vente à la barre d un bien propre appartenant au mari endetté au motif que le bien en question assurait le logement de famille et que l hypothèque sur le bien avait été souscrite sans le consentement de l épouse. Dans le même registre, il y a l arrêt Aubeelock c. Aubeelock 7 où la vente d un bien propre par un époux avait été annulée par la Cour car le bien assurait le logement de famille et la vente avait été faite sans l accord de l autre époux. Cette disposition joue même dans le cas d'une mésentente. Elle continue même si l'un des époux quitte cette résidence. Si l'époux propriétaire "déserte" la résidence, son conjoint et ses enfants doivent être protégés et la jurisprudence mauricienne a bien établi ce principe, notamment dans les arrets Verloppe c. Verloppe (1996 SCJ 169) et Sewpal c. Sewpal (2008 SCJ 127). En cas de séparation de fait, la protection ne prendra fin que lorsque le juge en chambre prendra les mesures urgentes et provisoires. Dans le cas d'une procédure en divorce, elle prendra fin dans le cadre de cette procédure. Si l'époux propriétaire vend sans l'accord de son conjoint, ce dernier peut demander l'annulation de l'acte. On peut aussi ajouter que la loi s'applique aux meubles qui garnissent le logement familial, parce qu'un époux ne peut pas changer seul le cadre normal de la famille. Cependant, la protection est moins vigoureuse lorsque les époux sont mariés sous le régime légal de la séparation principalement à cause de ce quatrième MR MR 199 8

9 alinéa de l article 216 du Code Civil Mauricien qui n existe pas dans le Code Civil Français. Le législateur mauricien a donc voulu mieux préserver la liberté de disposition des d un époux marié sous le régime légal de la séparation. Ainsi, dans l arrêt Bouton c. The Mauritius Commercial Bank 8, la Cour Suprême énonça que la protection sur le logement de famille disposée par l article 216 ne trouve pas son application lorsque les époux sont mariés sous le régime légal de la séparation des biens. Le divorce SCJ 160 9

10 Le divorce met fin au lien conjugal, mais non à la vie familiale qui perdure lorsqu il y a des enfants. Aussi, par le biais de diverses techniques, la loi assure le maintien de l affectation familiale du logement, malgré la désunion des époux. Si le bien était un immeuble faisant partie de la communauté, le juge peut l attribuer à l un d eux en tenant compte des intérêts respectifs (par ex. à celui chez lequel les enfants ont leur résidence). De même, le logement loué, et même si le bail était au nom de l un des époux, peut être attribué à l autre en fonction des mêmes critères. A titre plus exceptionnel, le juge peut obliger l époux propriétaire exclusif de l immeuble à consentir un bail à son ex-conjoint si celui-ci a, seul, l exercice de l autorité parentale, ou même seulement si la résidence des enfants est fixée chez lui. Ce «bail forcé», dont le juge fixe les modalités, manifeste l importance attachée à la permanence de la vie familiale. Conclusion 10

11 Le logement familial (également dénommé domicile conjugal) revêt une importance particulière lorsque les parents sont mariés. Etant souvent l actif principal des époux et le législateur a souhaité lui accorder une place privilégiée dans les dispositions relatives au mariage en consacrant un régime de protection spécifique tant au logement lui-même, qu aux meubles le garnissant. Cette protection du logement familial n existe pas pour les couples vivant en concubinage. Mais la protection du logement familial s arrête avec le divorce et le sort du logement familial pendant le mariage et la procédure de divorce doit toujours être distingué du sort du logement familial après le divorce. 11