Requalification urbaine et copropriétés. Soraya DAOU Responsable du Service des Etudes de la Prospective et de l Evaluation (SEPE)

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1 Requalification urbaine et copropriétés Soraya DAOU Responsable du Service des Etudes de la Prospective et de l Evaluation (SEPE)

2 Les «copropriétés 50-80» L'équilibre fragile de la copropriété Les facteurs d'équilibre - endogènes Pilier 1 : fonctionnement du syndicat de copropriété ; défaillance du syndic, incompréhension des mécanismes par les propriétaires, prise de décision (AG), copros de grande taille, complexité juridique.. Pilier 2 : gestion de la copropriété ; espaces privés à usage public, montant et non paiement des charges Pilier 3 : état technique des bâtiments ; absence d entretien, cout élevé des travaux.. Pilier 4 : solvabilité des propriétaires ; départ des propriétaires de classes moyennes.. Pilier 5 : occupation Les facteurs d'équilibre exogènes Pilier 6 : perméabilité de la copropriété à son environnement : environnement géographique, urbain, socio-économique, ou le positionnement sur le marché : produit peu attractif Enclavement, desserte en transports en commun, la présence d équipements à proximité, la présence de nuisances diverses (passage d une voie à grande circulation, bruit, ), l existence de risques particuliers dans le secteur où se trouve la copropriété : risque technologiques ou naturels,

3 Les «copropriétés 50-80» Villes de la reconstruction : bâti qui arrive au bout d un cycle de vie Après-guerre, reconstruction des centres ville, éradication des taudis, logique d extension urbaine Production de masse de logements «confortables» et grands ensembles à l extérieur des villes Problèmes techniques, énergétiques, Cas des IGH (Immeubles de Grande Hauteur) : contraintes ascenseurs, sécurité incendie Organisations juridiques et urbaines complexes (urbanisme de dalle par exemple, espaces privés à usage public ) en copropriété Enjeux = Redressement/ requalification en lien avec la restructuration foncière et la requalification urbaine

4 Les «copropriétés 50-80»

5 Les enjeux de la requalification urbaine : Valorisation de l existant, des formes urbaines et des espaces ou objets publics et privés. Urbain : adapter un urbanisme qui ne correspond plus aux attentes ou besoins des habitants Technique et économique : transformer l offre de logements pour améliorer la qualité de l habitat (notamment sur le plan de la santé et de la sécurité), et maitriser les charges Social enrayer la dépréciation ou la paupérisation des quartiers, la dégradation des services et du cadre de vie Immobilier dynamiser un marché immobilier dans les quartiers les plus déqualifiés (vacance, faible valeurs vénales ) En lien avec la problématique de la copropriété : 2 cas Amélioration de l environnement urbain pour redresser la copropriété Intervention sur la copropriété nécessaire à la réalisation du projet urbain

6 Les enjeux de la requalification urbaine, des nuances selon le marché : dans les quartiers à marché tendu, Améliorer le cadre de vie, l habitat et la situation sociale il s agit de maintenir des ménages modestes et de limiter leur départ vers les quartiers sociaux. dans les quartiers détendus ou dans lesquels l offre de logement est inadaptée reconstitution de l offre (à travers des démolitions, des restructurations pour mettre sur le marché une offre de meilleure qualité), afin d attirer ou de maintenir sur place les classes moyennes tout en répondant aux besoins des ménages modestes.

7 Périmètre de requalification urbaine et l objet copropriété : Modalités d intégration des acteurs des copropriétés dans le partenariat et la stratégie d intervention : l état et la stratégie des copropriétés incluses dans le périmètre Etudes à articuler Urbaines Copropriété ou un ensemble de copropriétés Ménages intégrer les copropriétés à la démarche d ensemble sur le quartier, pour leur insertion urbaine, pérenne Dans le cadre des opérations de requalification : réaliser un diagnostic multi critère exhaustif pour chaque copropriété définir une stratégie et des modalités d intervention tenant compte de la spécificité de la copropriété intervention publique incitative / coercitive à définir

8 Les études : les différents axes de l étude Marché immobilier : Marché locatif : montant des loyers // type de ménages (estimation de l offre de logements) Marché de l acquisition : valeurs vénales, estimation des produits de sortie Technique, patrimoniale Taille et état du bâti (extérieur et intérieur), qualité patrimoniale, repérage des situations à risque : santé/ sécurité (signalements aux autorités compétentes), définition des travaux à réaliser et estimation des coûts de réhabilitation, voire requalification Etude urbaine Etude urbaine et parcellaire : potentiels fonciers de requalification, aménagements à réaliser, restructurations à prévoir Social : Situations nécessitant un accompagnement, traitement de la dette, relogement, tutelle/curatelle, personnes âgées : aide à domicile Fonctionnement / gestion Fonctionnement de la copropriété, dynamiques internes Impayés Stratégie patrimoniale des propriétaires Statut des propriétaires : Monopropriété/ copropriété ; PB privés (SCI, Pers Physiques )/ PO/ Syndicat de copropriétaires.. Capacité/ volonté de s inscrire dans une démarche de réhabilitation, éligibilité aux aides

9 Périmètre de requalification urbaine et copropriété : L intervention sur la copropriété : la démolition/ la restructuration (le recyclage)/ le redressement et l amélioration Les questions à se poser : Quelle qualité technique ou environnementale recherchée Quel impact sur le marché de l immobilier/ valeur vénale du bien Pour quel coût Quels outils à mobiliser pour prévenir l éviction des ménages modestes Qu est-ce qui justifie l intervention sur la copropriété (scénario)? Comment le projet est présenté aux représentants de la copropriété et comment engage-t-on la négociation? En cas de relogement : existe-t-il une offre de logement équivalente dans le même quartier Si démolition, quel impact aura la démolition d un bâtiment sur la gestion du reste de la copropriété?

10 Périmètre de requalification urbaine et copropriété : adapter les outils et les compétences Ingénierie : Enjeu de la définition de la stratégie qui intègre la question du peuplement (à l échelle du projet urbain, voire au-delà) Ingénierie du diagnostic (dont situation sociale, souhait des habitants ) Enjeu du travail partenarial au regard de la multiplicité et la spécialisation des acteurs Ingénierie de conduite de projets et de développement de la coordination entre acteurs Enjeu de la temporalité : dans ces opérations qui peuvent facilement durer plus de cinq ans, ingénierie en matière d outils d évaluation et de suivi.. La stratégie : Les copropriétés à traiter - En fonction de l état de dégradation / de l occupation/ fonctionnement - Du Positionnement dans le quartier (proximité immédiate des îlots de requalification, axes du projet urbain ) - Les dispositifs ou outils de traitement envisagés (copropriété en difficulté, ORI, autres procédures coercitives ) Articulation avec les actions d aménagement, ou sur les commerces, les projets structurants

11 Les outils à mobiliser échelle copropriété : OPAH RU + Maîtrise d ouvrage = propriétaires privés Qualité urbaine - DUP Aménagement Maîtrise d ouvrage publique Outils incitatifs Outils coercitifs - CARENCE Capacité/ volonté de la copropriété Accompagnement et aides financières (sub, prêts ) RHI Polices LHI/ TO ORI ( MO privée) THI (MO publique) ORI ( MO publique) + Maîtrise d ouvrage publique Portage ciblé Bail à réhab Substitution copropriétaire défaillant Portage massif Scissions

12 La requalification urbaine Risques d effet pervers à anticiper : Exclusion de propriétaires occupants modestes, de locataires fragiles Phénomène de gentrification Libération illégale des biens Rupture de liens sociaux Spéculation non recherchée et non maîtrisée Nécessité de définir un projet social et urbain en amont, de suivi et d'encadrement des procédures Veiller à l'équilibre urbain

13 L OPAH RU ingénierie de redressement et d aménagement Un outil souple qui s'adapte aux problématiques locales de l'habitat privé Maîtrise d'ouvrage collectivité, une gouvernance Un périmètre, des objectifs, une stratégie et une durée Une convention comprenant des objectifs, des moyens, des interventions définies Une équipe d'animation (opérateur pluridisciplainaire) Les incitations aux travaux qui et doivent s'articuler avec de nombreuses autres actions ( volet insalubrité, précarité énergétique, action sociale, technique...) Les actions coercitives, action foncière, couplage avec ORI, interventions sur l espace public Des compétences techniques pour établir les constats et diagnostics et les prescriptions (services d hygiènes (ARS ou communes)) Des compétences techniques en matière architecturale : à la fois au moment de la définition de programmes de travaux et pour une mise en œuvre adaptée aux caractéristiques du bâti; Des compétences techniques pour être en capacité d engager les travaux d office Des compétences juridiques pour faire face aux contentieux et sécuriser les procédures Des compétences sociales pour informer les occupants, organiser les hébergements si nécessaire voire les relogements Ingénierie d aménagement : la concession Un aménageur / une concession Des engagements financiers Un partenariat d'acteurs locaux 13

14 OPAH RU : dispositif ensemblier Anah Collectivité locale Etat Autres OPAH RU Maitre d'ouvrage Opérateur INCITATIF Accompagnement Aides financières directes Aides financière indirectes COERCITIF Procédures de police Procédures d'aménagement (opérateur aménagement) AUTRES LEVIERS Action sur les Espaces publics Action sur les commerces Animation acteurs économiques...

15 L ORCOD (projet de loi ALUR) Opérations de requalification des copropriééts dégradées Finalité = dégradation, LHI Maîtrise d'ouvrage Etat, ou collectivité Dispositif d intervention immobilière et foncière, incluant des actions d acquisition, de travaux et de portage de lots Un plan de relogement et d accompagnement social des occupants Lam obilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l habitat indigne La mise ne ouevre des OPAH, plan de sauvegarde La mise en oeuvre d actions d aménagement L état peut déclarer l ORCOD d intéret national (si complexitéet ampleur des investissements) Si OIN, l etat peut confier à un EPF conduite de l ORCOD à IN 15

16 L Anah cadre général de financement Ingénierie Financement collectivité de l ingénierie d études préalables et pré-opérationnelles Financement de l ingénierie pour le suivi animation d opérations programmées, Financement de missions d expertise (collectivité ou syndicat de coprorpiétaires) Financement des évaluations des opérations programmées Financement au syndicat des surcoûts de gestion A titre expérimental : financement des observatoires copro et des dispositifs préventifs copro Type de travaux et bénéficiaires Financement des travaux des logements du parc privé (propriétaires occupants, propriétaires bailleurs privés, propriétaires associatifs - MOI, locataires, syndicats de coprorpiétaires) Financement des travaux de résidentialisation (copro) Financement des travaux en cas de portage en plan de sauvegarde (HLM, SEM, EPA) Financement des travaux d office engagés par les collectivités Déficit d opérations immobilières Financement de la RHI (collectivité) Financement du THIRORI (collectivité) Evolution des financements // ALUR

17 Activité Anah en copropriété (2006 à 2013) Aides au syndicat Aides individuelles PO et PB

18 Activité 2012 : En 2012 : 6,7 millions d euros pour le financement du recyclage foncier ( RHI THIRORI)

19 L appui de l Anah Expertise nationale : 1 chargé de mission «LHI» 1 chargé de mission «Quartiers anciens» 2 chargés de mission «copropriété» Appui aux acteurs locaux dans le cadre des projets complexes Accompagnement pour la réalisation des projets RHI THIRORI AMO flash