La responsabilité professionnelle de l agent immobilier*

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Thierry Dufour
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1 La responsabilité professionnelle de l agent immobilier* Martine WAHL Avocate au barreau de Bruxelles (*) Ce livre est paru initialement dans l ouvrage de re fe rence publie chez Kluwer: Responsabilite s Traite the orique et pratique. III

est paru initialement dans l ouvrage de re fe rence publie

2 Editeur responsable: Hans Suijkerbuijk # 2009 Wolters Kluwer Belgium S.A. Waterloo Office Park Dre` ve Richelle 161 L B-1410 Waterloo Te l.: (appel gratuit) contact@kluwer.be Hormis les exceptions expresse ment fixe es par la loi, aucun extrait de cette publication ne peut être reproduit, introduit dans un fichier de donne es automatise, ni diffuse, sous quelque forme que ce soit, sans l autorisation expresse, pre alable et écrite de l e diteur. Les auteurs, la re daction et l e diteur veillent a` la fiabilite des informations publie es, lesquelles ne pourraient toutefois engager leur responsabilite. D 2009/8868/222 ISBN BP/RINTIM-BI9001 IV

be Hormis les exceptions expresse ment fixe es par la loi, aucun extrait de cette publication ne peut être reproduit, introduit dans un fichier de donne es automatise, ni

3 Table des matie` res INTRODUCTION 1 CHAPITRE 1. LA RESPONSABILITÉ DE ONTOLOGIQUE 2 SECTION 1. RAPPEL SUCCINCT DES DISPOSITIONS LE GALES ET RE GLEMENTAIRES 2 Sous-section 1. La loi-cadre du 1 er mars LA PROFESSION D AGENT IMMOBILIER EST DEVENUE STRICTEMENT RE GLEMENTE E 2 2. EXERCICE DE LA PROFESSION EN PERSONNE PHYSIQUE 2 3. EXERCICE DE LA PROFESSION DANS LE CADRE D UNE PERSONNE MORALE 2 4. EXERCICE DE LA PROFESSION DANS LES LIENS D UN CONTRAT DE TRAVAIL 3 5. LES ORGANISMES D AGRE ATION ET DE CONTRÔLE 3 A. Mission du Conseil national 3 B. Mission des chambres 3 6. DISPOSITIONS PE NALES 4 Sous-section 2. L arreˆte royal du 6 septembre LES ACTIVITÉS VISE ES 4 2. LES ACTIVITÉS QUI NE TOMBENT PAS DANS LE CHAMP D APPLICATION DE L ARRÊTÉ ROYAL 4 3. LES OBLIGATIONS DE L AGENT IMMOBILIER 5 A. La formation professionnelle requise 5 B. La responsabilité personnelle de tout acte professionnel 5 C. Le respect des règles de de ontologie 6 D. Le secret professionnel 6 1. La notion de secret professionnel des agents immobiliers 6 2. Non-application de l article 458 du Code pénal 7 Sous-section 3. Conséquences du non-respect des règles d acce` s a` la profession 8 1. SUR LE PLAN CIVIL 8 2. SUR LE PLAN PE NAL 8 V

EXERCICE DE LA PROFESSION DANS LE CADRE D UNE PERSONNE MORALE 2 4. EXERCICE DE LA PROFESSION DANS LES LIENS D UN CONTRAT DE TRAVAIL 3 5. LES ORGANISMES D AGRE ATION ET DE CONTRÔLE 3 A.

4 SECTION 2. LES RE`GLES DE ONTOLOGIQUES ET LES TIERS 9 Sous-section 1. L opposabilite aux tiers du code de déontologie 9 Sous-section 2. La faute de ontologique et la responsabilité civile 10 SECTION 3. LE CODE DE DE ONTOLOGIE DISPOSITIONS COMMUNES A` TOUS LES AGENTS 10 Sous-section 1. Obligation de respecter les dispositions légales concernant l exercice de la profession Sous-section 2. Responsabilité de tout acte pose personnellement ou par des pre pose s Sous-section 3. Assurance de la responsabilité civile professionnelle 12 Sous-section 4. Le respect de la vie privée 13 Sous-section 5. La convention conclue par l agent immobilier: obligation d établir un contrat écrit 13 Sous-section 6. Les relations entre l agent et son client 13 Sous-section 7. Obligation de s identifier 14 Sous-section 8. Rapports avec les confre` res 14 Sous-section 9. Honoraires et indemnite s HONORAIRES SUFFISANTS ET PAS DE CUMUL NON CONVENU LES CONFLITS D INTE REˆ TS 15 Sous-section 10. Les mouvements financiers OBLIGATION POUR L AGENT IMMOBILIER COURTIER D OUVRIR UN COMPTE DE TIERS LE RESPECT DES DROITS DES TIERS 17 Sous-section 11. La formation professionnelle permanente 17 Sous-section 12. Les conflits d inte rêts et les incompatibilite s 18 Sous-section 13. Agents immobiliers, organes de l Institut 18 Sous-section 14. La discipline 18 SECTION 4. OBLIGATIONS SPE CIFIQUES DE L AGENT IMMOBILIER COURTIER 19 Sous-section 1. Relations avec le commettant L ESTIMATION DU BIEN 19 VI

Obligation de respecter les dispositions légales concernant l exercice de la profession Sous-section 2. Responsabilité de tout acte pose personnellement ou par des pre pose s 11 11 Sous-section 3.

5 2. LE MANDAT MISSION DE COURTAGE INFORMATION DURANT LA MISSION FINALISATION DE LA MISSION 20 Sous-section 2. L information sur les biens 20 Sous-section 3. Relations avec les tiers ENGAGEMENT UNILATE RAL D UN AMATEUR MODIFICATION DES CONDITIONS DU CONTRAT 21 Sous-section 4. Relations avec les confre` res 21 CHAPITRE 2. LA RESPONSABILITÉ A` L ÉGARD DU CLIENT 22 SECTION 1. NATURE JURIDIQUE DE LA MISSION DE L AGENT IMMOBILIER COURTIER 22 Sous-section 1. Contrat d entreprise 22 Sous-section 2. Louage d ouvrage ou mandat: importance de la distinction 23 SECTION 2. LA LOI SUR LES PRATIQUES DU COMMERCE 23 Sous-section 1. Application aux agents immobiliers 23 Sous-section 2. Conditions d application PRINCIPE EXCEPTION 24 Sous-section 3. La loi est-elle applicable au mandat? 25 Sous-section 4. Conséquences pratiques pour l agent immobilier LE CONTRAT D AGENT IMMOBILIER OBLIGATION D INDICATION DES PRIX LES CLAUSES ABUSIVES 26 SECTION 3. LA PE RIODE PRE CONTRACTUELLE 27 Sous-section 1. Devoir d informer le client de sa qualité d agent immobilier Sous-section 2. Ve rifier que la mission n est pas de ja` confie e à un autre agent immobilier VII

LA RESPONSABILITÉ A` L ÉGARD DU CLIENT 22 SECTION 1. NATURE JURIDIQUE DE LA MISSION DE L AGENT IMMOBILIER COURTIER 22 Sous-section 1. Contrat d entreprise 22 Sous-section 2.

6 1. MISSION DE COURTAGE: PAS D EXCLUSIVITÉ MANDAT: EXCLUSIVITÉ 29 Sous-section 3. Devoir d information et de conseil L ESTIMATION DE LA VALEUR DU BIEN LES ASPECTS JURIDIQUES ET FISCAUX DE CERTAINES OPE RATIONS LIMITES DU DEVOIR D INFORMATION ET DE CONSEIL 31 SECTION 4. LA CONFECTION DU CONTRAT L ARREˆTE ROYAL DU 12 JANVIER Sous-section 1. Clauses obligatoires LA MISSION ET L ÉTENDUE DES POUVOIRS DE L AGENT LE TARIF LA DURE E DU CONTRAT: 6 MOIS MAXIMUM EN CAS D EXCLUSIVITE CLAUSES RELATIVES À LA RÉALISATION DE LA MISSION INDEMNITE APRÈS LA FIN DU CONTRAT VENTE OU LOCATION SOUS CONDITION SUSPENSIVE FACULTÉ DE RE SILIATION EN FAVEUR DU CLIENT MENTION MANUSCRITE DE L ENDROIT DE LA CONCLUSION DU CONTRAT CLAUSE DE RENONCIATION INFORMATION DU DE ROULEMENT DE LA MISSION 34 Sous-section 2. Clauses interdites CLAUSE ENTRETENANT LA CONFUSION ENTRE CLAUSE PE NALE ET FACULTÉ DE RE SILIATION PRE AVIS D UNE DURÉE SUPE RIEURE À UN MOIS POUR LES CONTRATS À DURE E DE TERMINÉE LIMITATION DES CLAUSES PE NALES OBLIGATION DE RÉCIPROCITE 36 SECTION 5. L EXE CUTION DU CONTRAT 37 VIII

LA CONFECTION DU CONTRAT L ARREˆTE ROYAL DU 12 JANVIER 2007 31 Sous-section 1. Clauses obligatoires 32 1. LA MISSION ET L ÉTENDUE DES POUVOIRS DE L AGENT 32 2. LE TARIF 32 3.

7 Sous-section 1. Obligation premie` re: rechercher une contrepartie RECHERCHER UN CANDIDAT SOLVABILITÉ DU CANDIDAT ACQUE REUR OU LOCATAIRE 37 Sous-section 2. Loyaute envers le client Conflit d inte reˆts 38 Sous-section 3. Devoir de recueillir des renseignements complets sur le bien LES PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES LES TITRES DE PROPRIE TÉ LES STATUTS DES IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉ LA QUALITÉ DE PROPRIÉTAIRE DU CLIENT VENDEUR LES CONJOINTS, LES INDIVISAIRES, LES ENFANTS MINEURS LES BAUX DOSSIER D INTERVENTION ULTE RIEURE 42 Sous-section 4. Le respect des lois et des règlements 42 Sous-section 5. La loi du 11 janvier 1993 relative au blanchiment de capitaux 43 Sous-section 6. Les ne gociations simultane es 44 Sous-section 7. L établissement de la convention avec le candidat 44 Sous-section 8. La garde des immeubles et leur restitution 45 SECTION 6. CLAUSES D EXONE RATION DE RESPONSABILITE 45 SECTION 7. AGENT IMMOBILIER MANDATAIRE 46 CHAPITRE 3. LA RESPONSABILITÉ A` L ÉGARD DES TIERS 48 SECTION 1. PRINCIPE 48 SECTION 2. DEVOIR D INFORMATION SUR LES CARACTE RISTIQUES DU BIEN 48 SECTION 3. VE RIFICATION DE LA SITUATION HYPOTHE CAIRE DU BIEN ET DU REVENU CADASTRAL 49 SECTION 4. LA LOI BREYNE 49 IX

LES STATUTS DES IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉ 41 4. LA QUALITÉ DE PROPRIÉTAIRE DU CLIENT VENDEUR 41 5. LES CONJOINTS, LES INDIVISAIRES, LES ENFANTS MINEURS 41 6. LES BAUX 42 7.

8 SECTION 5. LIMITE AU DEVOIR D INFORMATION 49 SECTION 6. PAS D APPLICATION DE LA LOI SUR LES PRATIQUES DU COMMERCE 50 BIBLIOGRAPHIE 51 INDEX 52 X

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