Aperçu juridique sur l acquisition et la vente d un immeuble

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1 Table des matières Introduction... I Chapitre I Aperçu juridique sur l acquisition et la vente d un immeuble 1. Vendre ou acheter d abord? Les avantages de vendre en premier Les avantages d acheter en premier De la mise en vente d un immeuble à la signature de l acte de vente Une étape préalable : la mise en vente À quoi engage un mandat d agence? Le mandat exclusif Le mandat semi-exclusif Le mandat simple L élaboration de l acte de vente d un bien immobilier La promesse de vente L offre d achat? La signature du compromis de vente Que négocier dans le compromis de vente? Le versement des «10 %» lors de la signature du compromis de vente Un délai de rétractation après la signature du compromis de vente Quand le compromis de vente n aboutit pas Chronologie d une vente La signature de l acte authentique La signature de l acte Le versement du solde La notification de l acte Le délai de réflexion Le contenu Les annexes à l acte de vente Taxe foncière et taxe d habitation Les frais de notaire Les frais de notaire dans l ancien Les frais de notaire dans le neuf Les frais liés aux garanties prises pour l emprunt Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s , III

2 3. Les diagnostics immobiliers pour la vente Aperçu général Les diagnostics à réaliser La vente en copropriété : la loi Carrez Le diagnostic plomb Le diagnostic amiante Le diagnostic termites Le diagnostic gaz Les risques naturels et technologiques Le diagnostic de performance énergétique Le diagnostic électricité Le diagnostic assainissement Tableau récapitulatif des diagnostics Les autres informations Les droits de préemption Qui peut bénéficier d un droit de préemption? Qu est-ce que le droit de préemption du locataire? Droit de préemption urbain Particularités de certaines ventes Acheter ou vendre un immeuble neuf Le contrat préliminaire Le contrat définitif VEFA Le contenu des annexes du contrat de vente d un logement neuf Les frais et taxes dus lors de l achat d un logement neuf Les garanties du promoteur La livraison d un logement neuf L entrée dans la copropriété Acheter ou vendre un immeuble à rénover Acheter ou vendre en copropriété Avantages et inconvénients des copropriétés La vente d un lot de copropriété Les documents à vérifier lors de l achat d un lot de copropriété Acheter en copropriété : qui paie quoi? Acheter une partie commune Créer une copropriété pour vendre Acheter ou vendre une résidence secondaire Acheter en pleine propriété Acheter et louer Investir dans une résidence de tourisme IV Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s ,

3 5.5. Acheter ou vendre un logement occupé Les conditions à respecter Le prix de vente Les formalités préalables Le droit de préemption du locataire La vente Acheter ou vendre un logement meublé Acheter ou vendre une petite surface Loi Carrez Division de lots Investissement locatif Acheter ou vendre un parking Vendre un bien appartenant à une SCI La vente de l immeuble par la SCI La vente des titres par les associés Vendre ou acheter autrement L échange Le viager La location-accession Le crédit-vendeur La tontine Acheter à deux Acheter en couple L acquisition par des époux mariés sans contrat de mariage L acquisition par des époux mariés sous le régime de la séparation de biens L acquisition réalisée par des partenaires pacsés Acheter en union libre Chapitre II Fiscalité de l acquisition d un immeuble 1. Les droits de mutation Les conventions taxables Les biens imposables Immeubles par nature Immeubles par destination Immeubles par l objet auquel ils s appliquent Immeubles par détermination de la loi Territorialité Mutations d immeubles sis en France constatées par actes passés en France Mutations d immeubles sis en France constatées par actes passés à l étranger Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s , V

4 Mutations d immeubles sis à l étranger constatées par actes passés en France Mutations d immeubles sis à l étranger constatées par actes passés à l étranger Actes concernant des immeubles situés dans les collectivités d outre-mer L assiette des droits d enregistrement Prix payable en argent Prix payable en biens de toute nature Éléments imposables autres que le prix Déductions à opérer sur le prix Valeur vénale réelle Abattements sur la base Opérations concourant à la production ou à la livraison d immeubles Régime de droit commun applicable aux opérations concourant à la livraison ou la production d immeubles Exonération liée à l engagement de construire Régime spécial des achats destinés à la revente Conditions d application Causes de déchéance Régimes spéciaux en faveur de l agriculture Acquisitions par les jeunes agriculteurs bénéficiaires des aides à l installation d immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) Acquisitions d immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale réalisées en vue de les donner à bail à de jeunes agriculteurs bénéficiaires des aides à l installation Acquisition d immeubles ruraux par les fermiers Régimes à caractère social Opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées Opérations portant sur les logements situés dans les zones faisant l objet d une convention de rénovation urbaine Opérations d accession à la propriété assortie d une acquisition différée du terrain ou d un prêt à remboursement différé Régimes en faveur de l outre-mer Acquisition destinée à être affectée à l exploitation d un hôtel, d une résidence de tourisme ou d un village de vacances dans les départements d outre-mer Vente de logements à usage locatif social situés dans les départements d outre-mer Vente de terrains compris dans les lotissements VI Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s ,

5 1.10. Régime spécial applicable aux ventes par lots d un immeuble déclenchant le droit de préemption Échanges - Régime de droit commun Échange pur et simple Échange comportant une soulte ou une plus-value La TVA Le principe Une opération ayant une contrepartie économique La qualité d assujetti Personnes effectuant des opérations immobilières à titre occasionnel Personnes non assujetties par ailleurs réalisant des placements immobiliers ou des cessions d immeubles Personnes assujetties par ailleurs réalisant des opérations immobilières dans un cadre patrimonial Personnes morales de droit public réalisant des opérations immobilières Les ventes d immeubles imposables de plein droit à la TVA Les ventes de terrains à bâtir Les ventes d immeubles neufs Livraisons d immeubles exonérées avec possibilité d option pour la taxation Les Immeubles concernés Les modalités d exercice de l option Situations particulières Vente portant à la fois sur un terrain à bâtir et un immeuble bâti Transmission d universalité totale ou partielle de biens Opérations imposées par assimilation aux cessions d immeubles Modalités de taxation Base d imposition Les ventes d immeubles taxées sur le prix total Les ventes d immeubles taxées sur la marge Les échanges La dation en paiement Fait générateur, exigibilité et taux Redevable de la taxe et obligations des redevables Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s , VII

6 Chapitre III Fiscalité de la vente de l immeuble par une personne physique 1. La vente de l immeuble dans le cadre de la gestion du patrimoine privé : le régime des plus-values immobilières privées Les personnes imposables Les personnes physiques Les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI Les biens imposables Les immeubles Les droits relatifs à des immeubles Les immeubles construits par le cédant Les terrains ayant fait l objet d un lotissement Les immeubles ou droits inscrits à l actif Les opérations imposables Les ventes et opérations assimilées Les partages Les licitations L inscription à l actif du bilan d une entreprise individuelle Les opérations affectant les sociétés L exonération prévue en faveur de la cession de la résidence principale La notion de résidence principale L immeuble doit être la résidence principale du cédant L immeuble doit constituer la résidence principale au jour de la cession Les dépendances immédiates et nécessaires Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social d accueil de personnes âgées ou d adultes handicapés Conditions tenant à l immeuble Conditions tenant au cédant Conditions tenant à la cession Obligations déclaratives Exonération de la première cession d un logement autre que la résidence principale Les bénéficiaires La cession d un logement autre que la résidence principale Les conditions d application de l exonération Modalités d application de l exonération Remise en cause de l exonération Obligations déclaratives VIII Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s ,

7 1.7. Exonération de la cession d un droit de surélévation Les droits concernés Les personnes concernées Les opérations concernées Conditions d application de l exonération Exonération de l habitation en France des contribuables non-résidents Conditions liées au cédant Conditions liées à l habitation en France du non-résident L exonération ne peut s appliquer qu une seule fois à compter du 1 er janvier Exonérations liées à la nature des opérations réalisées Les expropriations La procédure d acquisition amiable d immeubles soumis à un risque naturel majeur La cession résultant de l exercice du droit de délaissement Les opérations de remembrement ou assimilées Exonérations liées au montant des cessions Les modalités d appréciation du seuil d imposition de en cas de cession d un bien détenu en indivision ou dont le droit de propriété est démembré L appréciation du seuil de Autres cas particuliers Exonération liée à la durée de détention Exonérations liées à la qualité du cédant Exonérations liées à certains partages Les bénéficiaires Les partages concernés L imposition de la cession ultérieure du bien par l attributaire La détermination de la plus-value brute imposable Le prix de cession Le prix d acquisition Les frais afférents à l acquisition à titre gratuit Les frais afférents à l acquisition à titre onéreux Les travaux Le calcul de la plus-value imposable La prise en compte de la durée de détention L absence de prise en compte des moins-values La vente en bloc d un immeuble acquis par fractions successives L imposition consécutive à la fusion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux L impôt sur le revenu afférent à la plus-value Les prélèvements sociaux La surtaxe pour les plus-values supérieures à Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s , IX

8 2. La vente de l immeuble dans le cadre de la gestion du patrimoine profes sionnel - Le régime des plus-values professionnelles Les personnes concernées Les personnes physiques Les personnes morales Les immeubles ou droits concernés Les immeubles et droits relatifs à des immeubles La particularité de l activité de loueur en meublé Les opérations imposables Les cessions à titre onéreux Les ventes ou opérations assimilées Les partages L inscription à l actif du bilan d une entreprise individuelle Le retrait d actif Les opérations affectant les sociétés Les transmissions à titre gratuit Fait générateur La détermination de la plus-value professionnelle imposable Le premier terme de la différence : le prix de cession Le second terme de la différence : le prix d acquisition Régime d imposition de la plus-value La prise en compte de la durée de détention par le jeu de l article 151 septies B du CGI Les personnes visées par le dispositif Nature des activités visées par le dispositif Conditions relatives aux éléments cédés Conditions tenant aux biens susceptibles de bénéficier de l abattement Portée et modalités d application de l abattement L exonération des petites entreprises : l article 151 septies du CGI Les personnes visées par le dispositif L exercice de l activité à titre professionnel Portée du dispositif Conditions d application de l exonération Portée de l exonération au regard de la plus-value réalisée Portée de l exonération : exonération totale ou partielle? Combinaison du régime prévu à l article 151 septies avec les autres régimes d exonération, d abattement ou de report d imposition des plus-values X Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s ,

9 Chapitre IV Vente de l immeuble par une personne morale 1. Vente de l immeuble dans le cadre de la gestion du patrimoine privé - Le régime des plus-values immobilières Les sociétés concernées par le régime des plus-values immobilières privées : sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI Les personnes imposables Les immeubles ou droits concernés Les biens exonérés La cession de la résidence principale La première cession d un logement autre que la résidence principale Les expropriations Les opérations de remembrement ou assimilées Le montant des cessions Les opérations imposables Les ventes ou opérations assimilées Les partages Les opérations affectant les sociétés La détermination de la plus-value imposable Le prix de cession Le prix d acquisition Calcul de la plus-value imposable Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux La vente de l immeuble dans le cadre de la gestion du patrimoine professionnel Les plus-values professionnelles Les personnes concernées Les droits concernés Les opérations imposables La détermination de la plus-value imposable Le régime d imposition de la plus-value Le calcul de la plus-value imposable L exonération des petites entreprises : l article 151 septies du CGI L impôt sur les sociétés Les personnes concernées Les biens ou droits concernés La détermination du bénéfice imposable Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s , XI

10 Chapitre V Les particularités fiscales de la cession d un terrain à bâtir 1. La taxe forfaitaire communale sur les cessions de terrains devenus constructibles depuis moins de 18 ans Les communes et établissements publics de coopération intercommunale concernés Les personnes concernées Les personnes physiques Les personnes morales Les biens concernés La nature des terrains Le classement des terrains en zone constructible Les opérations imposables Les cessions de terrains Les cessions à titre onéreux Les opérations exonérées La détermination de la taxe Le fait générateur de la taxe Le calcul de la taxe Les obligations déclaratives et de paiement, modalités de contrôle et sanctions applicables Les obligations déclaratives Les obligations de paiement La taxe forfaitaire nationale sur les terrains devenus constructibles depuis le 13 janvier Les personnes redevables Les personnes physiques Les personnes morales Les contribuables domiciliés hors de France Les biens concernés Les terrains nus et droits relatifs à des terrains nus Le classement des terrains en zone constructible Les opérations imposables Une cession à titre onéreux La première cession à titre onéreux est taxable Les opérations exonérées Le principe Précisions sur l exonération des cessions de terrains dont le rapport entre le prix de cession et le prix d acquisition ou la valeur vénale n excède pas Précisions sur l exonération des cessions de terrains réalisées plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible Les modalités de calcul de l abattement de 10 % XII Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s ,

11 2.5. La détermination de la taxe Le fait générateur L assiette Réduction de l assiette de la taxe Le taux de la taxe Les obligations déclaratives et de paiement de la taxe Chapitre VI Les avantages fiscaux procurés à l acquéreur 1. L acquisition par une personne physique : le régime «Duflot» Les personnes concernées Les investissements éligibles au dispositif «Duflot»? Les 12 commandements du dispositif «Duflot» Les conditions d application du dispositif «Duflot» Les logements exclus du dispositif Les logements éligibles... situés dans une zone tendue Le plafonnement des loyers Le respect d un plafond de ressources L engagement de location Le respect du quota de logements éligibles dans un ensemble immobilier Les modalités d application du dispositif «Duflot» Taux de la réduction d impôt L assiette de la réduction d impôt L absence de report Le plafonnement des niches fiscales La remise en cause du dispositif Règle de non-cumul avec d autres dispositifs Les mesures transitoire pour le dispositif «Scellier» Le principe Les investissements concernés par la mesure transitoire Condition d application de la mesure transitoire Les avantages fiscaux de l acquisition de l immeuble dans le cadre de la gestion du patrimoine professionnel : les amortissements La notion d amortissement La définition de l amortissement pour dépréciation ou amortissement technique La définition de l amortissement dérogatoire Les principes généraux de déduction des amortissements Les biens amortissables Les éléments amortissables Les constructions Les immeubles appartenant à l exploitant, affectés à l exploitation, mais non inscrits à l actif Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s , XIII

12 Les immeubles acquis ou construits après acquisition d un droit au bail Les immobilisations acquises avec une clause de réserve de propriété Les immeubles appartenant à une société immobilière dont l entreprise est membre Les terrains Les éléments grevés d usufruit La base de l amortissement Conséquences des nouvelles normes comptables sur les durées d amortissement de biens non décomposés Conséquences de la décomposition sur la durée d amortissement de l immobilisation Conséquences de la décomposition sur la durée d amortissement de la structure Usages professionnels La comptabilisation des amortissements Le régime de l amortissement linéaire Le régime de l amortissement dégressif Le régime des amortissements exceptionnels L amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition Principe d amortissement applicable à l ensemble des biens donnés en location ou mis à disposition Les limites de déduction de l amortissement Le calcul de l amortissement fiscalement déductible Le calcul de la limitation pour les biens donnés en location ou mis à disposition par une personne physique Le calcul de la limitation pour les biens donnés en location ou mis à disposition par une «structure» soumise au régime fiscal des sociétés de personnes L amortissement des biens dans le cadre d opérations de crédit-bail Les règles applicables en cours de contrat - Acquisition des droits afférents à un contrat de crédit-bail Les conséquences de la levée d option d achat L amortissement des constructions et aménagements sur sol d autrui Les conditions liées aux biens amortissables La limitation de l amortissement XIV Ve n d r e o u ac h e t e r u n b i e n immobilier a p r è s t o u t e s l e s n o u v e l l e s m e s u r e s f i s c a l e s ,