Perspectives Entreprises Ile-de-France On Point I3 ème trimestre 2014 I 1
I 2 En direct du marché Les «grands classiques» ont la cote Depuis le début de l année on remarque que les entreprises démontrent un regain d appétit pour les marchés traditionnels du centre de Paris (le Quartier Central des Affaires) et des communes de l Ouest comme Neuilly, Levallois ou encore La Défense. Conséquence de la baisse des prix depuis 12 à 18 mois, de la générosité des propriétaires plus enclins à octroyer des accompagnements à leurs futurs locataires, ou encore d une offre de qualité abondante pour certains de ces quartiers, les entreprises se sont positionnées sur des marchés habituellement considérés comme les plus établis et les plus chers : la demande a progressé de 28% dans le Quartier Central des Affaires, 41% à La Défense ou encore 29% à Neuilly-Levallois. Le choix reste abondant, mais pas partout L offre de bureaux en Ile-de-France reste inchangée depuis maintenant 1 an avec 3,9 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles. Cela représente un niveau de vacance de 7,4% à l échelle régionale. Si le choix peut paraître à première vue abondant, cette moyenne cache de réelles disparités en termes de disponibilités ou de qualité de l offre. On trouve toujours trois zones en Ile-de-France : une relative rareté dans Paris où les niveaux de disponibilité flirtent avec le plancher de bon équilibre du marché (5%), les 1 ères couronnes Sud, Est et Nord ainsi que Boulogne-Issy où l offre est abondante et les marchés de l Ouest en situation de sur-offre. En fonction de la surface recherchée ou de la qualité du produit ciblé, des poches de rareté ou d abondance peuvent cohabiter, avec pour corollaire des conditions de négociation très différentes. Où trouver du neuf actuellement? La part des bureaux neufs disponibles dans l offre représente actuellement environ 20% du marché. Les villes les mieux pourvues en neuf sont celles de l Ouest de l Ile-de-France puisqu elles concentrent la moitié des produits disponibles. A contrario, il est difficile de trouver des surfaces neuves ou restructurées dans Paris intra-muros puisque dans certains arrondissements, le neuf représente moins de 5% des disponibilités, soit quelques milliers de mètres carrés. Durant la période estivale ce sont un peu plus de 110 000 m² de bureaux neufs disponibles qui ont été livrés en Ile-de-France. Ces livraisons se concentrent à La Défense avec la très attendue Tour Majunga (voir Bloc-Notes) et ses 63 000 m² qui viennent d être en partie loués par Axa en début de ce mois ; à Neuilly avec la livraison d un programme de 11 000 m² neufs rue de Villiers (Silvergreen) et d une Part des immeubles neufs dans l offre immédiate 23% fin 2011 Taux de disponibilité 20% fin 2012 stable fin 2013 3 ème trim 2014 7,4 % fin 2013 stable 21% 21% 3 ème trim 2014
I 3 restructuration de 13 000 m² rue du Pont (Alegria) ; et enfin dans le Quartier Central des Affaires de Paris (secteur Opéra/Saint-Lazare/Champs-Elysées), avec la livraison de «Paris-Bourse», rue de Réaumur pour 14 600 m². Ce sont les marchés les plus recherchés par les entreprises depuis le début de l année qui ont concentré l essentiel des livraisons cet été. Des loyers globalement stables depuis le début de l année C est toujours dans le Quartier Central des Affaires (secteur Opéra/Saint-Lazare/ Champs-Elysées) que les valeurs sont les plus élevées puisqu il faut débourser 740 /m²/an en moyenne pour la location d un immeuble haut de gamme. A l exception des arrondissements de l Ouest et du 7 ème qui dépassent les 600, les loyers haut de gamme des autres secteurs parisiens se situent à des niveaux de prix nettement inférieurs entre 405 et 465. Toutefois, conséquence d une offre plus réduite, c est dans Paris que les conditions de négociations restent les moins favorables aux locataires et actuellement les franchises de loyers dans Paris sont les plus faibles en Ile-de-France (de l ordre de 15% du loyer voire moins). Dès le passage du périphérique, les niveaux de valeurs sont notablement inférieurs à ceux constatés dans Paris intra-muros : le loyer haut de gamme de La Défense atteint 510, celui des communes de l Ouest varie de 325 au Nord à 470 pour Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy, et en 1 ère couronne les loyers sont en moyenne de 320 pour les meilleurs immeubles. Dans ces communes, où l offre est globalement plus abondante, les conditions de négociations sont favorables aux locataires et les franchises peuvent dépasser 20% du loyer dans les secteurs où l offre est la plus élevée. Encore des surfaces neuves disponibles à livrer mais qui vont s amenuisant D ici la fin de l année, ce sont environ 160 000 m² de bureaux neufs disponibles qui vont être livrés en Ile-de-France. C est Paris qui va essentiellement profiter de cet apport de nouveaux produits puisque 5 immeubles restructurés doivent être livrés d ici la fin d année totalisant plus de 50 000 m² de bureaux. Loyers haut de gamme - Quartier Central des Affaires ( /m 2 /an) 705 3 ème trim 2013 Source : JLL 740 3 ème trim 2014 650 Livraisons attendues dans les 3 ans Moyen Grade A 2 222 829 m 2 1 984 016 m 2 On note également que le phénomène de tarissement de l offre future neuve continue de se renforcer. Si le tiers des surfaces livrables en 2015 reste disponible à ce stade ; en 2016 et 2017, les projets sont d ores et déjà loués à 80% sur un total de mètres carrés en chantier beaucoup plus réduit. 37% disponibles 3 ème trim 2013 32% disponibles 3 ème trim 2014
I 4 Perspectives Contexte général macro-économique Depuis la fin du printemps, l ensemble des indicateurs économique tend à fléchir, non seulement en France mais également en Europe alors que le mot «déflation» revient de plus en plus fréquemment sur le devant de la scène. Ainsi, alors qu au printemps les économistes anticipaient encore une croissance du PIB de l ordre de 0,8 à 1% pour la France en 2014, les perspectives ont été très notablement dégradées. Aujourd hui on ne parle plus que de 0,5% de croissance pour 2014 et 1,1% pour 2015 (source Consensus Forecast septembre 2014). L indicateur de Climat des Affaires s est également érodé et à 91 points en septembre, ce dernier est loin de sa moyenne de long terme. Indice synthétique du Climat des Affaires Source : INSEE / Sept 2014 95,2 90,9 Selon l INSEE la reprise de l activité devrait se consolider dans les pays anglo-saxons au 2 nd semestre, grâce à une demande dynamique et un rebond de l investissement des entreprises. Si en Europe la tendance est à l attentisme et aux économies du côté des entreprises, la dépréciation de l euro pourrait toutefois les pousser à réviser leurs prévisions d exportations et à augmenter leurs dépenses, amenant ainsi un peu de croissance. Toutefois, de nombreux aléas pèsent sur les prévisions pour les mois à venir et la tendance reste à la prudence. 98 96 94 92 90 88 86 84 82 80 78 2013-01 2013-03 84,2 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 Marché locatif Les conditions économiques actuelles et les chiffres à la fin du 3 ème trimestre nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne les conditions du marché locatif : Offre disponible : Dans ces conditions de faible croissance, l offre disponible restera globalement stable, les entreprises effectuant des mouvements de remplacement plutôt que de croissance. Si les déséquilibres persisteront entre Paris et la banlieue, le niveau de l offre neuve parisienne va s améliorer à court terme. Par contre, la faiblesse des constructions neuves et leur niveau élevé de pré-commercialisation vont entrainer une diminution de la qualité de l offre en 2015. 1 2 3 Top secteurs par livraisons disponibles 84 157 m² Paris 14/15 83 955 m² Quartier Central des Affaires 73 591 m² Boucle Sud (Boulogne / Issy) Loyers : les niveaux de loyers devraient rester stables dans les prochains mois, la dynamique de la demande n étant pas suffisante pour entraîner une hausse moyenne des valeurs. Les mesures d accompagnement consenties par les bailleurs ne vont pas évoluer de manière significative, ces dernières fluctuant à la fois selon le quartier (niveau de l offre) et selon le propriétaire. 3 2 1 Globalement d ici la fin d année nous n anticipons pas de changement majeur de contexte de marché. Les entreprises continueront à bénéficier de conditions locatives favorables avec des loyers à un point bas et des mesures d accompagnement pouvant atteindre 20 à 25% dans les marchés les plus offreurs.
I 5 Cartographies Taux de disponibilité des bureaux - 3 ème trimestre 2014 Sources : JLL / ORIE Part des disponibiltés neuves dans l offre immédiate - 3 ème trimestre 2014 Source : JLL
I 6 Loyers moyens de Grade A - 3 ème trimestre 2014 Source : JLL Les livraisons d immeubles attendues : nombre de m 2 actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation - 3 ème trimestre 2014 Source : JLL
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I 8 Bloc-notes Loi Pinel : flou juridique en attendant le décret «charges» Le «bail triple net» n est plus en France. En effet, depuis le 1 er septembre, le nouvel article L. 145-43-2 du Code de commerce met un terme à la liberté contractuelle sur la répartition des charges entre bailleurs et locataires. Cependant, l application de cet article ne peut pas encore être mise en œuvre puisque, à ce jour, le décret d application n a toujours pas été publié. Ce décret devra statuer sur les catégories de charges et impôts qui, en raison de leur nature, ne pourront plus être imputés au locataire et les modalités d information des locataires. Ainsi, le bail devra comporter un inventaire précis des catégories de charges et d impôts incombant à chacune des parties, inventaire qui devra faire l objet d un état récapitulatif annuel. Au bail, puis tous les 3 ans, le bailleur devra joindre : - un état prévisionnel des travaux à effectuer dans les 3 ans, et leurs coûts prévisionnels. - un état récapitulatif des travaux réalisés les 3 dernières années et ce qu ils ont coûté. «La sortie du décret est annoncée dans les jours qui viennent.» Le décret, dont la sortie est annoncée dans les jours qui viennent, sera applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de sa publication. Les baux triple net conclus depuis le 1 er septembre seraient donc pleinement valables.
I 9 I 9 Le Grand Paris Express accélère pendant l été Suite au conseil des Ministres du 9 juillet, Manuel Valls a annoncé que le calendrier de mise en service de certaines lignes du Grand Paris Express serait accéléré. Ainsi, les liaisons vers les aéroports parisiens par les lignes 14 et 17 du métro ou encore la desserte du pôle de Saclay devraient bénéficier d une mise en service en 2024 au lieu de 2027. Les procédures administratives pour le lancement des nouvelles lignes se poursuivent. Le 12 septembre dernier, le Préfet de région a signé l arrêté d ouverture d enquête publique pour les lignes 16 et 17 sud et pour le tronçon nord de la ligne 14. Cette enquête aura lieu du 13 octobre au 24 novembre 2014 avec 4 réunions publiques dans les communes concernées. Cette décision fait suite à l approbation en juillet dernier par le conseil de surveillance de la SGP de l investissement de 3,5 milliards d euros affectés à ces travaux. La mise en service de ces lignes est prévue pour 2023 et elles comprendront 9 nouvelles gares et 29 km de réseau supplémentaire. La ligne 16 reliera Saint-Denis- Pleyel à Noisy-Champs et sera en correspondance avec 3 lignes de RER (A, B et E). La ligne 17 reliera à terme Saint-Denis-Pleyel au Mesnil-Amelot mais c est le tronçon, commun avec la ligne 16 qui est concerné par cette enquête publique. Enfin, le tronçon nord de la ligne 14 est celui qui reliera Mairie-de-Saint-Ouen à Saint- Denis-Pleyel.
I 10 2015 : des projets neufs dans le Quartier Central des Affaires Près d 1,5 million de m² de projets immobiliers vont sortir de terre d ici fin 2015. La majorité d entre eux sont déjà préloués, plus de 60% environ. Qu en est-il des 40% restant? D ici un peu plus d un an, l Ile-de-France pourrait accueillir près 545 000 m² de surfaces neuves, qui alimenteront l offre de 1 ère main de bureaux, si ces projets ne trouvent pas preneur d ici là. Où seront localisés les bureaux neufs de demain? Quels marchés accueilleront d ici fin 2015 le plus grand nombre de livraisons? Dans le trio de tête, le Sud-Ouest de la capitale et le Quartier Central des Affaires Certains arrondissements parisiens (ou en limite), les plus établis et reconnus comme marché tertiaire, accueilleront, une fois n est pas coutume, un certain nombre d opérations neuves emblématiques. 1. Le secteur du 14 ème et 15 ème arrondissement monte sur la 1 ère marche du podium avec près de 75 000 m² de projets disponibles, livrables d ici fin 2015. L opération la plus emblématique du secteur jouxte le projet du «Pentagone à la Française», en bordure du périphérique à Balard. Il s agit du campus urbain «Qu4drans» qui développera à terme près de 85 000 m², dont plus de la moitié est actuellement en travaux. Projet «Qu4drans» - Paris 15 ème
I 11 2. La Boucle Sud livre ses dernières opérations. Un peu plus de 70 000 m² sont attendus entre Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux, dont une opération d envergure aux portes de Paris, qui totalise à elle seule plus de 40 000 m² : il s agit de l opération de restructuration «Lemnys» près de l Héliport de Paris (15 ème /Issyles-Moulineaux). 3. Le Quartier Central des Affaires, qui pâtit souvent d un manque d offres neuves, accueillera 5 nouvelles opérations d ici un an (~70 000 m²). La plus importante est le programme «Cloud» (rue Ménars 2 ème ), 35 000 m² de bureaux en cours de restructuration, ce qui est rare au cœur de la Rive Droite. Paris et la proche périphérie Ouest de l Ile-de-France concentrent toujours la majeure partie des développements en cours. La Défense livrera d ici la fin de l année une dernière tour : «D²» (~50 000 m²). Programmes de bureaux disponibles mis en chantier et livrables à horizon 2015
I 12 Majunga, inauguration fin septembre et une 1 ère location annoncée dans la foulée Fin septembre, la tour Majunga, dernière-née d Unibail a été inaugurée à La Défense. Cette nouvelle tour qui développe 64 000 m² de bureaux sur 45 étages est sans conteste la livraison phare du 3 ème trimestre. Au-delà des chiffres, Majunga est une illustration très parlante des nouveaux concepts développés en matière de bureaux, le «Nouvel Art de Travailler», dans le but d accompagner les évolutions du monde du travail : nomadisme, perméabilité entre vie professionnelle et personnelle, atomisation du temps de travail L immeuble a été conçu pour répondre à des défis tels que le bien-être, le recrutement et la rétention des talents, la communication, l adaptabilité aux nouveaux modes de travail, la RSE ou encore les coûts immobiliers. Concrètement, Majunga se caractérise par la mise à disposition d une offre de services très complète et innovante (e-conciergerie, application permettant de connaître son temps de transport ou de personnaliser son espace de travail, espaces de restauration repensés, espace bien-être) ; des aménagements des espaces d accueil et de travail favorisant le bien-être des visiteurs et des salariés ; et des performances environnementales inédites pour une tour. Enfin, Majunga se caractérise également par une signature architecturale, celle de Jean-Paul Viguier, et offre pour la 1 ère fois dans une tour de bureaux des loggias et jardins. La première signature vient de se concrétiser avec l annonce de l installation d AXA sur 18 étages en 2015. Tour «Majunga» - Paris La Défense
I 13 6 bonnes raisons de prendre le «lead» sur la gestion et l analyse de la donnée immobilière Le monde numérique dans lequel nous évoluons et travaillons regorge de données et pourtant celles-ci vont encore décupler d ici 2020. Certains secteurs vivent des évolutions majeures voire des révolutions via l analyse des données. En effet, si ces dernières sont bien exploitées, elles permettent des prises de décisions plus éclairées et d améliorer la productivité de l entreprise. S orienter davantage vers une culture de l analyse peut devenir un enjeu stratégique et un avantage concurrentiel. Ainsi le Harvard Business Review a récemment déclaré que les entreprises les plus performantes de leur secteur utilisant les données dans leur démarche de prise de décision, sont en moyenne 5% plus productives et 6% plus rentables que leur concurrentes. La fonction immobilière doit se saisir du sujet de la donnée pour répondre aux attentes des Comités de Direction et on identifie au moins 6 leviers en matière d exploitation des données : 1. Permettre une prise de décision éclairée et rationnelle 2. Améliorer la productivité via l identification des leviers opérationnels et stratégiques 3. Rehausser le cercle d influence des Directions Immobilières vers les Directeurs et Actionnaires 4. Mesurer les succès 5. Offrir un large spectre de scenarii modélisés et évalués en détail ainsi que des analyses prédictives 6. Relier la gestion du portefeuille immobilier au pilotage stratégique de l activité C est l histoire récente liée à la crise économique mondiale de 2008 qui a poussé les organisations à scruter plus en détail leur structure de coûts et d investissements. On note depuis lors une tendance forte à la structuration de la donnée par la fonction immobilière. En effet, au regard des résultats de la dernière enquête mondiale JLL auprès des Directions Immobilières, 78% des répondants affirment avoir amélioré leur capacité d analyse de données depuis 2010. De plus, près d un tiers des répondants considèrent que la collecte et l analyse des données est l une des principales contributions qu ils peuvent apporter à l entreprise. Enfin, 61% des répondants ont mis en avant le besoin grandissant des comités exécutifs de présenter des solutions et scénarii sur demande afin de gérer de façon proactive la fonction et le portefeuille immobilier. Facteurs d amélioration de la gestion des données pour les directions immobilières Collecte de données par les équipes Immobilières Acquisition de données et gestion de bases Sous-traitance de la gestion des baux Deux problématiques se posent ainsi aux directions immobilières : La collecte, la gestion et la structuration des données immobilières, concertée avec les autres départements de l entreprise La pérennité des données via un changement culturel de l entreprise dont la fonction immobilière peut être l initiatrice et l ambassadeur auprès des autres directions En tout état de cause «Le prix de la lumière est moindre que le coût de l obscurité 1» Investissement dans les systèmes de collecte et de gestion de données 1 AC Nielsen http://www.immobilier-resolutions.com/la-fonction-immobiliere-et-la-gestion-du-big-data-transformer-lanalyse-des-donnees-en-avantage-concurrentiel/ http://www.jll.com/research/104/data-centric-cre
I 14 ICC, ILAT et ILC : des indices déflationnistes Après avoir enregistré une légère progression le trimestre dernier, l ICC inverse de nouveau la tendance et repasse en zone négative au 2 ème trimestre 2014. En effet il a diminué de -0,98% sur 1 an pour s établir à 1 621 points. En parallèle, l ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle poursuivre sa baisse amorcée depuis 2 ans avec une progression de 0,24% sur 1 an. L indice s établit à 107,44 au 2 ème trimestre 2014. Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC demeure stable à 108,50 au 2 ème trimestre 2014. Depuis 1 an, l indice des loyers de commerces est resté dans une zone comprise entre 108,46 et 108,53 points. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE
I 15 Virginie Houzé Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche - Paris T : +33 1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Sophie Rozen Responsable Etudes Etudes & Recherche - Paris T : +33 1 40 55 85 15 sophie.rozen@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Etudes & Recherche - Paris T : +33 1 40 55 85 73 manuela.moura@eu.jll.com
I 16 Paris 40-42, rue La Boétie 75008 Paris T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 49 00 32 59 Nouvelle adresse à partir du 01/01/15 : Tour Coeur Défense 100-110 esplanade Charles de Gaulle, 92931 Paris La Défense Cedex Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP 171 92357 Le Plessis-Robinson T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 46 01 06 37 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 48 22 52 83 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon T : +33 4 78 89 26 26 F : +33 4 78 89 04 76 Marseille 2, place Sadi-Carnot 13001 Marseille T : +33 4 95 09 13 13 F : +33 4 95 09 13 00 www.jll.fr COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc. 2014 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.