Essentiel immo BORDEAUX by 1er semestre
2 Sommaire I L actualité...4 II Le marché des bureaux...6 III Le marché des locaux d activité/logistique...8 IV L investissement... 10 ESSENTIEL IMMO BORDEAUX - 1ER SEMESTRE 2018 BY
I L actualité
4 Bordeaux, un territoire économique en pleine mutation La ville de Bordeaux a connu un véritable engouement ces dernières années avec l installation de nombreux parisiens dans la métropole. Désormais, la Gironde arrive 6ème au classement des départements les plus peuplés, juste après la Seine-Saint-Denis, avec près de 1,6 million d habitants. Dans ce contexte, on constate une évolution du marché du travail : l emploi salarié progresse de 2,7% sur un an et les créations d entreprises n ont jamais été aussi élevées. Dans le même temps, les défaillances d entreprises s atténuent peu à peu depuis plusieurs mois. Toutefois, on notera qu un tiers de ces créations d entreprises sont des autoentrepreneurs. Les conséquences d une telle évolution portent en tout premier lieu sur le marché du logement. Face à une demande accrue, on constate une montée spectaculaire des prix au cours de ces dernières années. Selon Seloger, la hausse des prix à Les créations d entreprises n ont jamais été aussi élevées Bordeaux atteint +14% sur un an. De façon logique, la métropole tente de s adapter et réfléchit à de grands projets d urbanisme. Une étude a été publiée en début d année, permettant de relancer la réflexion sur le potentiel développements de lignes de métro à Bordeaux. prise bordelais évolue également : le placement de bureaux 2500 en 2017 a quasiment été doublé par rapport au volume placé 2000 6 années plus tôt. En outre, près de la moitié des m² proposés 1500 sur le marché aujourd hui sont neufs et les valeurs locatives moyennes en centre-ville progressent doucement depuis plusieurs années. 1000 500 0 2000-01 2000-11 2001-09 2002-07 2003-05 2004-03 2005-01 2005-11 2006-09 2007-07 2008-05 2009-03 2010-01 2010-11 2011-09 2012-07 2013-05 2014-03 2015-01 2015-11 2016-09 2017-07 2018-05 Face à toute cette agitation, le marché de l immobilier d entre- Nombre de créations d'entreprises - Gironde Données mensuelles brutes Source: INSEE Source : INSEE 112 359 Nb entreprises installées en Gironde (données 2017) 1 249 Nb défaillance d entreprises en Gironde (mai 2018, sur 12 mois glissants)
II Le marché de bureaux
6 LE MARCHE DES BUREAUX Avec plus de 84 000 m² au 1er semestre 2018, la demande placé est restée très élevée. En six mois seulement, le niveau du placement atteint déjà celui de la totalité de l année 2011. L offre à un an poursuit une baisse continue depuis 2013. Une bonne nouvelle cependant, l offre neuve reste abondante et concentre 46% de l offre à un an. A noter que de nombreuses livraisons sont prévues jusqu en 2021. Quant à l offre de seconde main, une stabilisation est à l ordre du jour. On peut noter que plus de la moitié des surfaces transactées au 1er semestre 2018 ont porté sur des surfaces neuves. Au rythme actuel de la demande placée, l offre à un an ne représente qu un an de transactions. La forte demande entraîne de façon logique une progression des loyers moyens depuis 2013. En 5 ans, le loyer moyen des bureaux neufs a progressé de 15% et celui des bureaux de seconde main de 17%. DIFFÉRENCE ENTRE LE LOYER MOYEN EN 1ÈRE MAIN ET LE LOYER MOYEN EN 2ÈME MAIN 200 /M² Loyer prime Source OIE Bordeaux Loyers moyens HT HC / m² / an Centre-ville Périphérie 1 ère main 197 /m² 159 /m² 84 200M² Demande placée 2 nde main 141 /m² 118 /m² Source OIE Bordeaux Source : OIE BORDEAUX REPARTITION DE L OFFRE A UN AN SELON L ETAT DES LOCAUX Neufs 46% 126 500 M² Offre à un an 2nde main 54% Source OIE BORDEAUX
III Le marché des locaux d activité/ logistique
8 DEMANDE PLACEE 161 500 m² LE MARCHE DES LOCAUX D ACTIVITE/ LOGISTIQUE Le marché des locaux d activités à Bordeaux a été animé par 7 comptes propres au 1er semestre 2018, témoignant de l intérêt des utilisateurs pour les locaux de qualité. Ainsi, près de 72 000 m² ont été placés au cours de ces six derniers mois, en baisse de 17% par rapport au 1er semestre 2017. On notera une bonne tenue des locaux d activités tandis qu une baisse du placement en entrepôts est à l ordre du jour (89 600 m² placés au 1er semestre 2018). Offre à un an 309 000 MM² RÉPARTITION DE L OFFRE À UN AN SELON L ÉTAT DES LOCAUX Neufs 25% L offre à un an est constituée au trois quart d offres de seconde main. L offre neuve est nettement plus faible que pour le marché des bureaux, ce qui explique la forte part de comptes-propres dans le placement. Néanmoins, l offre à un an enregistre tout de même une baisse de 4% en six mois et récupère son niveau de 2016. Au rythme actuel de la demande placée, l offre à un an représente 13 mois de transactions. Quant aux loyers, on notera que les locaux d activités se louent entre 60 et 70 /m² tandis que les entrepôts ont une valeur locative plutôt comprise entre 45 et 55. Source: OIE BORDEAUX
IV L investissement
10 L investissement Le développement du marché bordelais favorise l investissement et, au 1er semestre 2018, ce sont près de 100 millions d euros qui ont été investis en immobilier d entreprise en Gironde. On notera l acquisition d un hypermarché à Pessac par un fonds Londonien, concentrant les deux tiers des montants investis. A cette exception près, tous les acquéreurs sont français. Aucune opération de locaux d activités ou de logistiques n a été recensée au 1er semestre 2018, mais deux opérations de bureaux supérieures à 10 millions d euros ont été signées. La 2nde partie de l année sera tout aussi dynamique. En juillet 2018, on peut relever une promesse de vente importante sur le futur village de marques à Courtras ou encore l acquisition d une grande plateforme logistique à Bruges. Source : Evolis 100 M Montants investits en Gironde Source : Evolis Répartition des montants investis selon la nationalité de l investisseur Investisseurs étrangers 63% Français 37% Source : Evolis
QUELQUES CHIFFRES + 26% DE CHIFFRE D AFFAIRES EN 2017 160 COLLABORATEURS 6 METIERS 850 TRANSACTIONS EN 2017 11 IMPLANTATIONS LOCALES EN IDF, A BORDEAUX, A AMIENS 6 DEPARTEMENTS AGENCE Préconisations de valeurs Etudes de marché Commercialisation Recherche de locaux COMMERCE Préconisations de valeurs Etudes de marché Commercialisation Recherche de boutiques TRAVAUX & AMENAGEMENT Aménagement Rénovation Space planning Conduite de chantier Mobilier CONSEIL UTILISATEURS Audit et conseil stratégique Conseil en implantation Optimisation de site Conseil en aménagement Renégociation de bail INVESTISSEMENT Valorisation des actifs Conseil en acquisition Vente de biens occupés Value added Vente de biens aux professionnels GESTION LOCATIVE Property Management Négociation des baux Maîtrise des dépenses Suivi budgétaire Gestion technique www.evolis.fr
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