Un conseil exhaustif à tout point de vue Financement du logement de bons conseils pour l accession à la propriété Ouvrons la voie Banque Raiffeisen Région Delémont M. Michel Friche, Responsable crédit Rue Pierre-Péquignat 1 2800 Delémont Tél. 032.421.00.03 Fax 032.421.00.10 michel.friche@raiffeisen.ch
3 Questions liées à la planification du logement en propriété 4 L achat de votre logement, étape par étape 6 Planification de votre logement en propriété 8 Coûts / Fonds propres / Charges 10 Avoirs de prévoyance et fonds propres 12 Crédits de rénovation et de construction 13 Solutions de financement individuelles 14 Amortissement direct ou indirect? 16 Nos solutions d assurance 17 Avantages du sociétariat 18 Nous vous conseillons volontiers 20 Catalogue des exigences et plan de financement personnels
L accession à la propriété, du rêve à la réalité Rêvez-vous d une maison dans la verdure ou d un appartement en propriété avec vue sur le lac? Avez-vous décidé de rénover tout ou partie de votre maison? Plus votre projet mûrit, plus les questions de planification et de financement s imposent à vous. Exposez-nous votre projet plutôt que de vous torturer l esprit. En effet, un conseil personnalisé et compétent, une parfaite connaissance du marché local et des solutions de financement avantageuses à des conditions équitables permettent à Raiffeisen de vous ouvrir la voie vers la propriété privée. Découvrez au fil des pages suivantes notre manière de procéder et les prestations que nous vous offrons. FINANCEMENT DU LOGEMENT 1
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Imaginez votre logement en propriété La décision d acheter un logement, sans nul doute l investissement de votre vie, ne se prend pas sur un coup de tête. Afin que vous puissiez donner forme à votre projet et faire le point sur vos moyens financiers, vous devez vous poser quelques questions importantes. Quel est votre projet? Quel type d objet immobilier envisagez-vous? Souhaitez-vous construire une maison? Voulez-vous acquérir une habitation existante ou un logement en propriété par étage? Amortissement Souhaitez-vous simultanément amortir votre hypothèque et réduire votre dette? Ou bien projetez-vous d économiser des impôts par le biais d un amortissement correspondant? Marge de manœuvre financière Quels sont vos revenus actuels? Pour être supportable, quelle peut-être la charge financière à ne pas dépasser? Structure du financement Quel est le montant de vos fonds propres pour l achat de votre futur logement? Disposez-vous d un avoir de prévoyance pour compléter vos fonds propres? Prévoyance Disposez-vous d une couverture d assurance suffisante pour supporter d éventuels sinistres? En cas d incapacité de gain, votre famille ou vous-même êtes-vous en mesure d assurer le paiement des intérêts hypothécaires? «Avec votre concours, votre conseiller Raiffeisen apporte des réponses constructives.» FINANCEMENT DU LOGEMENT 3
L achat de votre logement, étape par étape L accession à la propriété privée est un processus en trois volets: planification, construction et emménagement. Nous vous accompagnons étape par étape et vous faisons profiter de notre expérience étendue et de notre savoirfaire exhaustif en matière de financement de logement. Planification Choix de l objet Cette phase initiale est la plus importante, puisque vous définissez votre futur logement. Vous déterminez en effet quel type de maison ou d appartement et quelle fourchette de prix entrent en ligne de compte. Financement Au cours d un entretien personnel, votre conseiller Raiffeisen passe en revue les avantages et les inconvénients des divers types de financement et élabore avec vous une proposition de financement individuelle. Construction Direction des travaux Nous vous aidons à décider qui d un architecte, d un entrepreneur général ou de vous-même doit assumer la direction des travaux. 4 FINANCEMENT DU LOGEMENT
Crédit de construction et hypothèque Pour payer l architecte, les artisans et les fournisseurs, un crédit de construction vous est octroyé. Une fois toutes les factures réglées, le crédit est converti en une hypothèque du type que vous avez choisi. Emménagement dans vos quatre murs Aménagement Votre maison ou votre appartement est construit, vous pouvez donc emménager. Notez cependant que les frais d aménagement (lampes, meubles de jardin, etc.) éventuels ne sont pas prévus dans le budget de construction. Amortissement Vous pouvez amortir votre hypothèque de manière directe ou indirecte. Dans le premier cas, la dette et la charge d intérêt diminuent régulièrement. Dans le second, vous alimentez votre pilier 3a. Ce faisant, ni la dette ni les intérêts débiteurs ne diminuent durant une certaine période, mais ils influent positivement sur votre situation fiscale. Impôts En tant que propriétaire, vous bénéficiez d avantages tant dans le cadre de l impôt sur la fortune que de celui sur le revenu. Votre conseiller Raiffeisen vous en expliquera volontiers les particularités. Assurances Mieux vaut être suffisamment couvert. Nous vous conseillerons volontiers personnellement sur les assurances requises dans le domaine de la propriété immobilière. FINANCEMENT DU LOGEMENT 5
La planification de votre logement en propriété Chacun envisage son logement en propriété à sa manière. Avant d arrêter votre choix sur un objet précis, établissez la liste détaillée de vos exigences et optez pour un type de logement répondant à vos critères et à vos possibilités financières. Déterminez vos exigences quant à l environnement: école, moyens de transport, commerces, espaces verts, etc. Quel type de logement recherchez-vous: appartement en copropriété, maison mitoyenne, ferme, ancienne ou nouvelle construction? Construire une maison Pour construire la maison de vos rêves, il vous faut tout d abord disposer d un terrain, puis charger un architecte de la planification et de la construction. Solution individuelle par excellence, c est également la voie la plus complexe. Acheter un nouveau logement Etes-vous à la recherche d une demeure de maître, d une villa sur plans, d une partie d immeuble ou plutôt d un appartement en propriété par étage? Le bon choix dépend de vos attentes, de vos exigences et de votre budget. Acheter une maison existante Si vous avez déjà repéré un objet approprié, nous vous conseillons de le faire expertiser par un spécialiste impartial, un architecte par exemple. Il sera en mesure de vous dire si le prix demandé est réaliste et de déterminer les éventuels travaux de rénovation nécessaires. 6 FINANCEMENT DU LOGEMENT
Construire, acheter à prix fixes Pour l achat d un logement clés en main, concluez un contrat avec un entrepreneur général. Il coordonnera et contrôlera tous les travaux. Habituellement, la planification et l exécution sont effectuées pour un montant fixe garanti. Acte d achat L acte d achat que vous concluez avec le vendeur, devant notaire dans certains cantons, contient les données relatives au terrain conformément au registre foncier ainsi que les modalités de la vente. En cas d incertitude, renseignez-vous auprès de votre notaire ou de l Office du registre foncier compétent. Consulter le registre foncier Avant d acquérir un terrain ou une maison, informezvous auprès de l Office du registre foncier compétent au sujet des droits et servitudes (distance minimale de construction, servitudes de passage et de conduites d eau, d égouts, etc.), mais aussi des restrictions de construction, d utilisation de votre bien et d aménagements extérieurs. Le registre foncier renseigne également sur d éventuelles contaminations du sol (zones de compensation écologique). «Définissez vos exigences relatives à votre futur logement au moyen de la liste de contrôle annexée à cette brochure ou publiée à l adresse www.raiffeisen.ch/ hypotheques/listedecontrole.» FINANCEMENT DU LOGEMENT 7
Coûts, fonds propres et charges annuelles Avant de planifier votre projet dans ses moindres détails, il y a lieu de définir votre marge de manœuvre financière. Pour cela, nous établissons ensemble un plan de financement pour déterminer votre besoin de capital actuel et calculer votre future charge financière. Coûts Le coût de revient Pour éviter toute surprise, le coût de revient précis doit être établi à l avance. En font partie: le coût du terrain (y compris la viabilisation) les travaux préparatoires le coût du bâtiment les aménagements extérieurs et les honoraires les taxes (registre foncier, honoraires de notaire dans certains cantons, raccordements) les assurances du bâtiment les coûts du crédit de construction Aménagements complémentaires L emménagement s accompagne de coûts non compris dans le coût de revient: nouveaux rideaux, lampes et éclairages équipements et outils divers pour la maison et le jardin meubles de jardin, parasol rayonnages, armoires et contenants pour la cave, le local de bricolage, le garage Structure de financement Fonds propres Le coût de revient devrait être financé à hauteur de 20% par vos fonds propres. Ces derniers peuvent être constitués par votre épargne, un portefeuille de titres, un retrait anticipé du pilier 3a, un terrain et, dans certaines circonstances, des prestations que vous fournissez vous-même. Exemple Coût de revient CHF 650 000 Moins les fonds propres: Epargne pilier 3a CHF 40 000 Comptes épargne et privé CHF 80 000 Prestations personnelles CHF 10 000 Crédit nécessaire CHF 520 000 Crédit bancaire Habituellement, le financement bancaire s élève au max. à 80% du prix de revient ou d achat. Des garanties supplémentaires, sous forme de cautionnement ou de mise en gage d avoirs de prévoyance par exemple, permettent d obtenir un crédit bancaire plus élevé. 8 FINANCEMENT DU LOGEMENT
«Combien le logement de vos rêves peut-il coûter? Des outils de calcul figurent dans cette brochure ainsi qu à l adresse www.raiffeisen.ch/calculshypothecaires.» Charges annuelles Coûts hypothécaires et amortissement Ils constituent la majeure partie des charges annuelles. L amortissement vous permet de compenser la dépréciation de l objet immobilier due à l âge et, du même coup, de constituer des réserves en vue de futurs investissements. Vous pouvez amortir votre hypothèque de manière directe ou indirecte. Frais annexes et d entretien Suivant l ancienneté de votre logement, les frais annexes et d entretien s élèvent de 0,5 à 1% du coût de revient ou du prix d achat. Tout propriétaire de maison avisé épargne régulièrement en prévision de travaux de rénovation et d entretien ainsi que du remplacement de machines et d appareils. Dans le cas d un appartement en propriété par étage, ces réserves, dont le montant est fixé dans un règlement ad hoc, sont versées dans un fonds de rénovation. Exemple Frais annexes et d entretien d une maison individuelle moyenne: Mazout CHF 1 400 Ramonage CHF 200 Electricité CHF 1 000 Eau/Taxe eaux usées CHF 600 Assurance du bâtiment CHF 200 Assurance complémentaire CHF 250 Impôt immobilier CHF 200 Taxe d enlèvement des ordures CHF 350 Entretien du jardin CHF 400 Réparation et entretien du bâtiment, divers CHF 400 Total annuel CHF 5 000 FINANCEMENT DU LOGEMENT 9
Avoirs de prévoyance et fonds propres Un versement anticipé de la caisse de pension ou d un compte du pilier 3a peut permettre de compléter des fonds propres inférieurs aux 20% requis. Cette démarche n étant pas anodine, votre conseiller Raiffeisen vous assistera volontiers de ses conseils. Possibilités de retrait anticipé Pour acquérir un logement à usage privé, vous pouvez recourir au retrait anticipé de tout ou partie de votre avoir de caisse de pension constitué au fil de votre activité professionnelle et/ou de votre capital de prévoyance liée épargné au titre du pilier 3a fiscalement privilégié. Aspects du retrait anticipé Dans le cadre d un retrait anticipé de la caisse de pension ou de la prévoyance liée 3a, il convient de tenir compte des points suivants: Le versement est effectué à l ordre de la banque ou du vendeur de l immeuble. Le montant du retrait anticipé est imposé une seule fois et séparément. La prestation de vieillesse de la caisse de pension est réduite en conséquence. La prestation de risque de la caisse de pension peut être diminuée. Vous pouvez utiliser l avoir de la caisse de pension ou du pilier 3a pour vos propres besoins en cas: d acquisition ou de construction de votre propre logement d investissement permettant le maintien ou l accroissement de la valeur de votre propriété de remboursement de votre dette hypothécaire d achat de parts dans une coopérative de construction de logements 10 FINANCEMENT DU LOGEMENT
«Le retrait anticipé d avoir de vieillesse se répercutant sur l étendue des prestations de prévoyance, votre conseiller Raiffeisen vous soumettra volontiers des propositions de solutions individuelles.» Mise en gage En cas de mise en gage, votre capital n est pas retiré de votre caisse de pension ou de votre prévoyance liée du pilier 3a, mais le droit d en disposer est transféré à votre Banque Raiffeisen. Ainsi, vous bénéficiez le cas échéant d un crédit plus élevé ou d un taux hypothécaire plus favorable. A noter: Comme le capital n est pas retiré, aucun impôt n est prélevé. La prestation de vieillesse et de risque de la caisse de pension demeure inchangée. Avec une mise en gage, vous obtenez normalement un crédit plus élevé qu avec un retrait anticipé. La totalité de la charge hypothécaire est déductible des impôts en vertu de la législation fiscale actuelle. FINANCEMENT DU LOGEMENT 11
La meilleure adresse pour les crédits de construction et de rénovation En tant que banque de proximité, nous connaissons les usages locaux et entretenons de bonnes relations avec les autorités et les offices régionaux. Aussi bénéficiez-vous, en cas de demande d un crédit de construction et de rénovation, d un partenaire très compétent qui, grâce à ses processus de décision rapides, traite votre dossier avec diligence. Crédit de construction Pour financer une maison neuve ou une transformation importante, vos fonds propres sont virés sur un compte de crédit de construction qui sert à payer toutes les factures jusqu à l achèvement des travaux. Sont également débités de ce compte, en général trimestriellement, les intérêts afférents au montant du crédit effectivement utilisé et les commissions. Demande de crédit et traitement Afin de pouvoir vous soumettre une offre de financement, vous devez nous fournir diverses données et documents comme les plans de situation et de construction, un extrait du registre foncier, un devis, etc. La liste exhaustive des pièces à fournir figure à l adresse www.raiffeisen.ch/hypotheques/listedecontrole. Crédit de rénovation Grâce à notre crédit de rénovation, vous transformez votre habitation sans démarches fastidieuses. Pour les projets de faible importance, votre hypothèque est augmentée du montant du crédit de rénovation. Quant aux projets d envergure, tout s opère par le biais d un compte de crédit de construction. Points essentiels en cas de rénovation Que vous construisiez, transformiez ou rénoviez un bâtiment, une planification minutieuse et complète s impose. La conduite des travaux est un point important: confiez-vous l organisation et la direction du chantier à un spécialiste ou vous en chargez-vous vous-même? Dans ce cas, vous devez être conscient des tâches qui vous attendent: obtenir les autorisations nécessaires lancer un appel de soumission négocier les prix comparer les prestations choisir les entrepreneurs adjuger les mandats coordonner les travaux veiller au respect des délais surveiller le chantier vérifier les décomptes de travaux 12 FINANCEMENT DU LOGEMENT
Des solutions sur mesure pour financer votre futur logement Lorsque la construction est achevée et que toutes les factures ont été réglées, la dette courue sur le compte de crédit de construction est convertie en une hypothèque. A cet égard, plusieurs produits hypothécaires, comportant chacun des avantages, une durée et des taux d intérêt propres, vous sont proposés. Hypothèque variable Hypothèque à long terme dont le taux d intérêt suit les fluctuations du marché des capitaux. Amortissement direct ou indirect par le biais du 3 e pilier. Hypothèque fixe Hypothèque d une durée de 2 à 10 ans, assortie d un taux d intérêt fixe pendant la durée convenue. N est habituellement pas amortie ou, indirectement, par le biais du 3 e pilier. Règle d or La charge courante de votre logement en propriété ne devrait pas excéder un tiers de votre revenu brut. Un revenu élevé autorise une charge financière plus importante. Afin de surmonter une éventuelle hausse des taux d intérêt ou de faire face à des dépenses imprévues, un solide financement à long terme est décisif. Hypothèque Libor Hypothèque d une durée de 3, 5 ou 7 ans, avec un taux d intérêt adapté périodiquement et un amortissement selon accord. «Calculez votre plan de financement personnel au moyen du formulaire figurant à la fin de cette brochure ou à l adresse www.raiffeisen.ch/hypotheques/ listedecontrole.» FINANCEMENT DU LOGEMENT 13
Amortissement direct ou indirect de votre hypothèque? Amortir votre hypothèque consiste à en rembourser une partie durant 20 à 25 ans, par le versement régulier du même montant. Plusieurs possibilités d amortissement s offrent à vous, en fonction de vos attentes et de votre situation personnelle: Amortissement direct Vous réduisez votre dette hypothécaire par le biais de paiements effectués directement à votre Banque Raiffeisen. Chaque paiement diminue votre dette et donc votre charge d intérêt. Une charge d intérêt plus basse entraîne parallèlement des déductions fiscales moins élevées, d où une augmentation de l impôt sur le revenu. Amortissement indirect Vous épargnez un montant convenu au moyen de la prévoyance liée 3a. Vous convenez par ailleurs de la date à laquelle le capital épargné sert à réduire l hypothèque. De cette manière, vous profitez de la déductibilité des intérêts créditeurs dans le cadre de l impôt sur le revenu et tirez parti des avantages fiscaux accordés à la prévoyance liée 3a. 14 FINANCEMENT DU LOGEMENT
Tenir compte des avantages fiscaux Impôt sur la fortune Un logement en propriété est imposé en tant que bien patrimonial sur la base de sa valeur vénale. Les dettes effectives comme les hypothèques et les emprunts peuvent être déduites du total des valeurs patrimoniales, le solde étant imposable au titre d impôt sur la fortune. Impôt sur le revenu Dans le cas d un logement à usage propre, la valeur locative est imposable comme revenu. Cette valeur dépend de la valeur vénale du bien immobilier. En revanche, les intérêts hypothécaires et les frais d entretien de l habitation sont déductibles du revenu imposable. FINANCEMENT DU LOGEMENT 15
Nos solutions d assurance En accédant à la propriété, vous assumez une responsabilité importante envers votre banque et vos proches. Aussi convient-il d envisager les conséquences d un sinistre ou d une incapacité de gain et de s assurer de manière appropriée. Vous pouvez couvrir via une assurance la majeure partie voire l intégralité du risque financier. Pour tout savoir de ces solutions d assurance, demandez conseil à votre Banque Raiffeisen. Assurances de choses et responsabilité civile pour protéger votre patrimoine Assurance construction La couverture d assurance ad hoc durant la phase de construction, car elle combine une assurance construction et une assurance responsabilité civile du maître de l ouvrage. Assurance de bâtiments Votre bâtiment est assuré en cas d incendie, de dégâts dus aux éléments naturels et des eaux et, éventuellement, de bris de glace. Ou, en cas de demande de dommages-intérêts envers le propriétaire que vous êtes. Assurance ménage Vous êtes correctement assuré en cas d endommagement du mobilier ou de vol. La couverture s étend aussi aux demandes de dommages-intérêts de tiers dans le cadre de l assurance responsabilité civile privée. Assurances vie pour protéger votre revenu Assurance risque décès Le prêt hypothécaire reste supportable pour les proches ou peut être remboursé. Rente en cas d incapacité de gain Pour compenser les pertes de revenu soudaines et consécutives à une maladie ou à un accident. Pour les couples non mariés, les assurances vie présentent des avantages supplémentaires intéressants, comme le libre choix du bénéficiaire. Le partenaire n est alors pas défavorisé par rapport aux héritiers légaux. 16 FINANCEMENT DU LOGEMENT
Les avantages du sociétariat En tant que client hypothécaire, vous devenez ipso facto sociétaire de votre Banque Raiffeisen. En effet, selon nos statuts, des crédits ne peuvent être octroyés qu aux sociétaires. Il vous suffit de signer une déclaration d adhésion pour profiter des avantages accordés aux sociétaires Raiffeisen. Réservé à nos sociétaires Le sociétaire Raiffeisen profite de nombreux avantages, dont un compte épargne sociétaire mieux rémunéré et un compte privé sociétaire pratiquement sans aucuns frais. Il reçoit en outre une part sociale bénéficiant d un taux d intérêt pouvant atteindre 6%. Détenteurs d une part sociale, les sociétaires sont copropriétaires à parts égales de leur Banque Raiffeisen. Ils se réunissent une fois par an en assemblée générale et prennent démocratiquement les grandes décisions concernant leur banque. Nous nous ferons un plaisir de vous informer plus en détail sur les avantages du sociétariat Raiffeisen à l occasion d un entretien personnel. FINANCEMENT DU LOGEMENT 17
Nous vous conseillons volontiers Le processus de financement du logement de vos rêves ne laisse rien au hasard. De l entretien initial où vous nous faites part de vos projets et exigences au suivi à long terme, en passant par l octroi du crédit et la mise en œuvre du financement, vous pouvez compter sur notre disponibilité. Lors d une première prise de contact, nous analysons et évaluons ensemble votre situation financière et prenons bonne note des données relatives à votre futur logement. Nous vous conseillons dans le choix du responsable des travaux et vous faisons de précieuses suggestions en relation avec votre projet d achat ou de construction. Nous établissons à votre intention un plan de financement exhaustif et vous soumettons des modèles de financement sur mesure. Au fil des étapes qui mènent à votre logement en propriété, vous bénéficiez de nos compétences et de nos processus de décision rapides. Le client est au centre de nos préoccupations Notre conseil s articule toujours autour de vos besoins, de vos objectifs et de votre situation individuelle. Nous nous voulons votre partenaire en matière de financement de logement en propriété, mais aussi votre conseiller pour toute autre question financière. Nous sommes à votre écoute pour répondre à vos attentes, analyser votre situation actuelle et vous indiquer le cas échéant des possibilités d optimisation. Avec vous, nous élaborerons la solution de financement optimale qui vous permettra d envisager l avenir avec sérénité. Finance Expert Raiffeisen vous garantit des prestations de conseil personnalisées et exhaustives reposant sur une vision d ensemble. Afin que vous puissiez atteindre vos objectifs financiers, nous recherchons avec vous des solutions en matière de placement, de financement, de prévoyance, de constitution de patrimoine ou de planification de la retraite. L accession à la propriété, fruit d une approche systématique Entretien personnel Bilan de la situation Définition des objectifs Elaboration par la Banque Raiffeisen Evaluation Proposition de solutions Entretien personnel Mise en œuvre Suivi 18 FINANCEMENT DU LOGEMENT
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Catalogue des exigences et plan de financement personnels Les exigences relatives à un logement en propriété découlent de vos désirs et de la représentation que vous vous en faites. Bien avant la planification proprement dite, vous vous posez de nombreuses questions. Les formulaires ci-joints vous aideront à trouver l objet de vos rêves. Catalogue des exigences La liste de contrôle annexée vous permettra d établir le profil de votre futur logement sur la base de vos besoins et de vos exigences. Si vous avez déjà un objet d habitation en vue, vous pourrez le comparer à vos attentes par le biais de l analyse d objets immobiliers. Planification du financement Un partenariat constructif Epaulé par le bon partenaire, l achat ou la construction de votre futur logement s avèrera notablement plus simple. Si vous avez des questions relatives au financement du logement en propriété ou souhaitez un complément d information, nous nous tenons à votre disposition et mettons à votre service notre longue expérience et tout notre savoir-faire. Vous trouverez également avec cette brochure un modèle de plan de financement. Il vous permettra de calculer en toute simplicité les dépenses que votre propre logement générera ainsi que les coûts mensuels et annuels auxquels vous devrez faire face. «La liste de contrôle Analyse d objets immobiliers et l exemple de Plan de financement sont également disponibles à l adresse www.raiffeisen.ch/hypotheques/listedecontrole.» 20 FINANCEMENT DU LOGEMENT
Vous trouverez davantage d informations à l adresse www.raiffeisen.ch