MONTRÉAL I M M O B I L I E R PERFORMANCES ET PERSPECTIVES 2000 2015
TABLE DES MATIÈRES Mot du maire...3 Montréal en chiffres...4 Montréal innovation urbaine...5 Présentation du Canada et de Montréal...6 Exemple récent de réussite en investissement immobilier...11 Aperçu des marchés financiers...12 Aperçu du marché de l investissement immobilier montréalais...14 Montréal, bureaux...18 Montréal, résidentiel...28 Montréal, commerces de détail...35 Montréal, industriel...45 Renseignements utiles...54
Gérald Tremblay Maire de Montréal Offrant un accès direct à un marché de près de 450 millions de consommateurs ainsi qu un système immobilier et financier sécuritaire, Montréal constitue une base solide en Amérique du Nord. MOT DU MAIRE Dans un souci de favoriser le développement harmonieux de son territoire, la Ville de Montréal a élaboré son plan de match «Montréal 2025» pour créer une métropole à la hauteur de son potentiel. Et nous sommes à pied d œuvre pour la bâtir activement. Avec des projets innovants, avec des investisseurs, avec des promoteurs, avec les citoyens. Ainsi, les entrepreneurs visionnaires et les industries à forte intensité technologique, comme celles de l aérospatiale, des sciences de la vie et des jeux vidéos, trouveront à Montréal des talents audacieux et un environnement d affaires dynamique qui stimulent la créativité et favorisent la réussite. De plus, la qualité et la diversité des projets en cours de réalisation ou d élaboration à Montréal combleront les attentes des investisseurs et des promoteurs immobiliers qui aspirent à des occasions d affaires inédites dans une ville nord-américaine aux forts accents européens. Offrant un accès direct à un marché de près de 450 millions de consommateurs ainsi qu un système immobilier et financier sécuritaire, Montréal constitue une base solide en Amérique du Nord. Montréal, c est aussi une ville aux lieux empreints d authenticité, des lieux qui offrent l ouverture d esprit, l espace social et l inspiration dont les citoyens ont besoin pour se réaliser pleinement. Montréal, c est un mode de vie qui conjugue services de proximité et réduction des déplacements, effervescence culturelle et qualité des milieux de vie. Montréal, c est une ville où convergent ceux qui partagent le désir de créer et d entreprendre pour contribuer à la richesse collective. Investir à Montréal, c est donc sortir des sentiers battus, c est laisser libre cours à son imagination et à sa créativité. Montréal, on vous y attend! MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 3
MONTRÉAL EN CHIFFRES 3 900 000 habitants 210 centres de recherche 73 institutions universitaires et collèges 2 aéroports internationaux 167 000 étudiants universitaires 18 800 000 visiteurs par année 20 centres hospitaliers 24 000 étudiants étrangers 31 800 chambres d hôtel 4 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
MONTRÉAL INNOVATION URBAINE Un ensemble de projets publics et privés prennent forme actuellement à Montréal. Parmi les projets d importance, quatre grandes initiatives stratégiques viendront, à terme, renforcer le mode de vie urbain d avant-garde qui caractérise Montréal. Photo : Claudio Calligaris Montréal Technopole Une grande initiative économique qui vise à construire une ville de savoir, de créativité et d innovation. Investissements : 10 G$ Photo : Claudio Calligaris Le Quartier des spectacles Une grande initiative culturelle qui vise à accroître le rayonnement culturel et international de Montréal. Investissements : 1,9 G$ Le Havre de Montréal Une grande initiative urbaine qui vise à ramener la ville vers son fleuve. Investissements : 6,4 G$ Photo : Claudio Calligaris L Espace pour la vie Une grande initiative scientifique et citoyenne qui vise à créer un vaste laboratoire où se réinvente la relation entre l être humain et la nature. Investissements : 200 M$ Ces projets offrent à Montréal l occasion de se dépasser, d innover et de se démarquer comme métropole créative. Désignée Ville UNESCO de design, Montréal doit tirer profit de ces projets pour devenir un grand laboratoire d innovation. Les défis urbains d aujourd hui doivent trouver réponse dans une nouvelle façon de concevoir et de planifier l espace, une façon axée sur l intégration du design. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 5
PRÉSENTATION DU CANADA ET DE MONTRÉAL Près de 60 % du PIB du Canada est lié au commerce international, ce qui fait de l économie canadienne l une des plus ouvertes au monde. CANADA Le Canada fait bon accueil aux investissements étrangers ; il offre la stabilité, un faible taux d imposition, une infrastructure de tout premier ordre en matière de recherche, d innovation et de transport, une main-d œuvre diversifiée et talentueuse ainsi que des coûts compétitifs. Bref, tout ce dont les entreprises ont besoin pour innover, croître et réussir au sein de l économie mondiale. Le Canada en chiffres Superficie : 10 millions de km 2 10 provinces et 3 territoires 17 des 20 plus grandes villes du Canada sont à moins d une heure et demie de route des États-Unis Population totale en 2010 : 34 millions d habitants Croissance annuelle moyenne de la population 2010-2014 : 1,1 %* PIB du Canada en 2010 : 1 300 milliard $** Croissance annuelle du PIB du Canada pour la période 2010-2014 : 3 %* 17,1 millions d emplois Croissance annuelle de l emploi 2010-2014 : 1,8 %* Taux de chômage en 2010 : 8,0 % Taux de chômage moyen 2010-2014 : 6,8 %* La croissance économique du Canada est la plus rapide parmi les pays du G7 et, selon le Fonds monétaire international (FMI), elle continuera de devancer celle de ces pays jusqu en 2012. Revenu personnel en 2010 : 37 600 $** Croissance annuelle moyenne du revenu personnel 2010-2014 : 3,5 %* 188 500 mises en chantier résidentielles en 2010 Ventes au détail : 444 milliards $** Croissance annuelle moyenne des ventes au détail 2010-2014 : 4,6 %* Indice des prix à la consommation en 2010 : 2,2 % * Source : Prévisions économiques du Conference Board du Canada (2010) ** À moins d avis contraire, tous les montants sont en dollars canadiens Selon l Economist Intelligence Unit, le Canada sera le meilleur endroit parmi les pays du G7 pour faire des affaires au cours des quatre prochaines années, soit de 2011 à 2015. 6 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
Pourquoi choisir le Canada? La plus forte croissance économique des pays du G7 - Le Canada se classe au 1 er rang des pays du G7 en matière de croissance économique. Selon le Fonds monétaire international (2010), cette tendance se poursuivra pour une période de deux ans. Le marché le plus propice aux affaires parmi les pays du G7 - Selon l Economist Intelligence Unit (2010), le Canada occupe le 1 er rang des pays du G7 et le 4 e rang mondial des pays les plus propices aux affaires au cours des cinq prochaines années (2010-2014). Le système bancaire le plus solide au monde - Selon le Forum économique mondial (2010), le Canada dispose du système bancaire le plus sain au monde, suivi par la Nouvelle-Zélande et l Australie. Les finances publiques les plus saines des pays du G7 - Selon le Fonds monétaire international (2010), le Canada présente le ratio de la dette nette par rapport au PIB le plus faible des pays du G7. Le prix de revient le plus concurrentiel des pays du G7 - Selon KPMG (2010), les entreprises du Canada jouissent des coûts totaux d exploitation les plus compétitifs parmi les pays du G7. Honda, Microsoft, Research in Motion et Sanofi-Pasteur connaissent du succès au Canada. LE GRAND MONTRÉAL La région métropolitaine de Montréal offre un environnement économique dynamique et constitue une destination de premier choix pour l investissement en raison de : Son emplacement stratégique en Amérique du Nord, à une heure de vol des grands centres économiques comme New York, Boston et Toronto, et à moins d une heure de route de la frontière américaine La qualité de ses infrastructures Son vaste bassin de main-d œuvre qualifiée Des multiples occasions d affaires qu offre son marché dans le contexte de l Accord de libre-échange nord-américain (ALÉNA) Chaque année, la région montréalaise reçoit plusieurs milliards de dollars d investissements du secteur privé. En 2009, les investissements étrangers représentaient 33 % de tous les investissements privés non résidentiels en immobilisation du Grand Montréal. C est près d un dollar d investissement privé sur trois. Montréal métropolitain en chiffres Superficie : 4 000 km 2 82 municipalités Population totale en 2010 : près de 3,9 millions d habitants, soit près de la moitié de la population du Québec Ville de Montréal : 1,7 million d habitants Montréal occupe la première place parmi les régions métropolitaines du Canada pour sa diversité industrielle. Le Grand Montréal connaît un dynamisme économique remarquable en raison d une économie tournée vers les services et, plus particulièrement, de la croissance de ses secteurs de haute technologie. Croissance annuelle moyenne de la population 2010-2014 : 1,1 %* PIB de Montréal en 2010 : 126 milliards $ Croissance annuelle du PIB de Montréal pour la période 2010-2014 : 2,6 %* 1,9 million d emplois Croissance annuelle de l emploi 2010-2014 : 1,2 %* Taux de chômage en 2010 : 8,4 % Taux de chômage moyen 2010-2014 : 7,7 %* Revenu personnel en 2010 : 35 900 $ Croissance annuelle moyenne du revenu personnel 2010-2014 : 3,4 %* 22 700 mises en chantier résidentielles en 2010 Ventes au détail : 43,6 milliards $ Croissance annuelle moyenne des ventes au détail 2010-2014 : 4,3 %* Indice des prix à la consommation en 2010 : 1,5 %* *Source : Prévisions économiques du Conference Board du Canada (2010) Une main-d œuvre bilingue, voire trilingue. Métropole multiculturelle, Montréal est une véritable mosaïque linguistique. Plus de la moitié de sa population est bilingue, parlant aisément le français et l anglais, et près du cinquième parle au minimum une 3 e langue. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 7
Une structure industrielle articulée autour des grappes / clusters de haute technologie telles que l aérospatiale, les sciences de la vie et les technologies de l information et des communications (TIC) Un régime de protection de la propriété intellectuelle stricte, renforcé par les traités internationaux en la matière MONTRÉAL : source de compétitivité et de rentabilité Main-d œuvre Onze établissements universitaires, dont quatre grandes universités à vocation générale et de nombreux collèges et écoles spécialisées Près de 170 000 étudiants universitaires, auxquels s ajoutent un effectif de plus de 120 000 étudiants collégiaux et de plus de 50 000 étudiants en formation professionnelle ainsi que 24 000 étudiants étrangers Le plus important bassin de nouveaux diplômés universitaires au Canada La population la plus multilingue au Canada : plus de 50 % de la population totale est bilingue et 20 % maîtrise au moins trois langues Innovation Un pôle majeur de R-D au Canada Un grand nombre de centres de recherche à but non lucratif et de chercheurs universitaires au Canada D importantes sommes dédiées à la recherche universitaire au Canada Coûts Des coûts d exploitation concurrentiels (voir étude de KPMG qui classe Montréal en 2 e position en Amérique du Nord) Un faible fardeau fiscal pour les entreprises Une importante gamme d incitations ciblées et hautement concurrentielles pour les entreprises technologiques Qualité de la vie L avantage concurrentiel de Montréal : un excellent rapport qualité de vie / coût de la vie Une personnalité unique, faisant le pont entre l Amérique du Nord et l Europe : cosmopolite, bilingue et ouverte sur le monde Une métropole sécuritaire misant sur des infrastructures de santé et de transport concurrentielles Une offre culturelle dont les talents rayonnent à l international (ex : Cirque du Soleil) Un éventail d activités sportives et de plein air, été comme hiver Bombardier, Pratt & Whitney, CAE Electronics et Ubisoft connaissent du succès à Montréal. 8 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
LE GRAND MONTRÉAL : des infrastructures de transport stratégiques Le Grand Montréal, par sa situation géographique stratégique, constitue une plate-forme commerciale de premier choix pour l expédition de marchandises par voie terrestre, ferroviaire, maritime et aérienne. Deux aéroports internationaux majeurs L Aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau de Montréal est le principal aéroport canadien à l est des Grands Lacs. Une quarantaine de sociétés aériennes, dont la presque totalité des grands transporteurs nord-américains et européens, y offrent un service sans escale vers quelque 130 destinations au Canada, aux États-Unis et à l étranger. Après une baisse de 4,6 % du nombre de passagers en 2009, le trafic passager à Montréal-Trudeau en 2010 est revenu à son niveau historique de 2007 et 2008 avec plus de 12,8 millions de passagers. L Aéroport international de Montréal-Mirabel est, quant à lui, un aéroport industriel tout cargo accessible 24 heures par jour offrant aux transporteurs des installations modernes à des prix hautement compétitifs. En 2009, le volume de fret aérien qui a transité par les aéroports de Montréal a atteint les 174 000 tonnes métriques. Port de Montréal : porte d entrée privilégiée de l Amérique du Nord Montréal possède l un des ports intérieurs les plus achalandés au monde et constitue une plaque tournante pour le transport transatlantique de marchandises. Relié à plus de 100 pays dans le monde, le port de Montréal est un chef de file de la côte est nordaméricaine dans le domaine du transport par conteneur. Il offre notamment l accès maritime le plus rapide à la côte est de l Amérique du Nord et au Midwest américain à partir de l Europe du Nord. La diversification des marchés du port de Montréal a limité l impact du ralentissement économique mondial sur les résultats de ses trafics en 2009. Le volume manutentionné a atteint 24,5 M de tonnes comparativement à près de 28 M en 2008. Au cours de la dernière décennie, le trafic portuaire à Montréal a néanmoins augmenté en moyenne de 1,5 % par année. Réseau ferroviaire intégré au marché nord-américain Un réseau ferroviaire intégré relie le Grand Montréal à l ensemble du réseau de chemins de fer du Canada, des États-Unis et du Mexique. Les voies ferrées du Canadien National et du Canadien Pacifique s étendent sur des milliers de kilomètres entre Montréal et Vancouver et vers les grandes villes américaines. Quotidiennement, les trains de conteneurs se dirigent vers Toronto, Vancouver, Détroit, Chicago, New York et Philadelphie, grâce à un réseau de 36 terminaux intermodaux spécialisés. Aéroport international Montréal-Mirabel Aéroport international Montréal-Trudeau Port de Montréal ÎLE DE MONTRÉAL Superficie : 500 m 2 Longueur : 50 km Largeur : 16 km Centre des affaires 1 Métro Train de banlieue MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 9
LE GRAND MONTRÉAL : chef de file de l économie du savoir Aérospatiale 42 000 emplois 236 entreprises Un chiffre d affaires annuel de plus de 12 G $ Montréal figure parmi les plus grands centres aérospatiaux au monde avec Seattle et Toulouse Montréal, c est près de 60 % de l activité aérospatiale canadienne Montréal est le seul endroit où l on peut obtenir toutes les pièces requises pour la fabrication d un avion dans un rayon de 30 km Technologies de l information 120 000 emplois 5 000 entreprises 23 000 emplois (plus de 20 %) au sein de 200 sociétés étrangères 12 500 postes dans des activités de R-D 7 500 chercheurs dans des centres privés 5 000 chercheurs dans plus de 100 centres de recherche universitaires 5 G $ en exportations 70 % de l industrie québécoise des TIC Sciences de la vie 41 000 emplois dans le Grand Montréal 620 organisations, dont 150 centres de recherche et 80 filiales d entreprises étrangères Montréal est devenue l un des rares endroits dans le monde à pouvoir soutenir chaque phase du développement d un produit, de la recherche jusqu à la commercialisation. 11 établissements d enseignement supérieur 1 ère au Canada pour le nombre de centres de recherche Industrie du jeu vidéo Montréal est l une des villes les plus attrayantes au monde pour la création d entreprises de développement de jeux Croissance de plus de 400 % depuis cinq ans 5 000 personnes employées dans des entreprises de pointe comme Ubisoft, Eidos Interactive, Electronic Arts et Activision Plus de 50 entreprises de développement (3 650 emplois) 14 entreprises de logiciels (600 emplois) 18 entreprises de services (800 emplois) Grâce à des frais d exploitation peu élevés et un appui généreux de la part de l État, Montréal est un leader de l industrie du jeu au Canada Secteur financier Tous les secteurs de la finance sont représentés à Montréal : les banques et autres intermédiaires financiers, les assurances, les valeurs mobilières, les caisses de retraite et les conseils et gestions de fonds 100 000 emplois 3 000 entreprises 25 000 spécialistes financiers 8 000 étudiants en finance dont 1 000 à la maîtrise et au doctorat et plus de 2 000 finissants par année Nanotechnologies et nouveaux matériaux Capitale de l innovation au Canada, la région de Montréal compte sur la présence de nombreux centres de recherche dans le secteur des nanotechnologies qui bénéficient d un important réseau d infrastructures et de transfert technologique Quelque 150 chercheurs universitaires Plus de 10 groupes de recherche hautement spécialisés Près de 500 étudiants diplômés et stagiaires postdoctoraux Plus de 30 entreprises innovantes 10 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
EXEMPLE RÉCENT DE RÉUSSITE EN INVESTISSEMENT IMMOBILIER CAMPUS BELL : une vision inspirée, un vaste projet, une grande réalisation Situé à quelques minutes du centre-ville de Montréal, sur l Île-des-Sœurs, le nouveau siège social de Bell Canada, la plus importante entreprise de communications au pays, a été construit selon le modèle des campus de grandes entreprises américaines, telles que Microsoft, Nike et Google. Réalisé en 24 mois (au total pour ses deux phases) au coût de 250 M $, le campus, certifié LEED, compte plus de 110 000 m 2. En plus d être un projet de classe mondiale incorporant les plus récentes innovations techniques, notamment pour réduire la consommation d énergie et d eau, il offre un environnement de travail exceptionnel pour les quelque 3 500 employés qui y ont été regroupés : aires communes, garderie, cafétéria pouvant accueillir 900 personnes, cafés, centre de conditionnement physique, services bancaires, toits écologiques et environ trois acres d espaces verts dans une cour privée, le tout en bordure du fleuve Saint-Laurent. L implantation du géant des télécommunications dans ce secteur de Montréal a, de plus, eu un véritable effet de levier dans le quartier où plusieurs projets résidentiels ont vu ou verront le jour. Alors que la Ville de Montréal a investi 27 M $ pour faciliter l accessibilité routière au site, les investissements privés sont à ce jour évalués à 600 M $. L idée est de recréer l esprit d un village urbain, offrant un milieu de vie agréable avec des services de proximité de qualité, le tout dans une zone d emplois dynamique. L Institut de développement urbain du Québec (IDU) a d ailleurs décerné son Prix d excellence à caractère commercial au Campus Bell. Le prix a été octroyé en raison de l emplacement du site et de son aménagement paysager, de la rapidité de construction du projet, des caractéristiques environnementales et des impacts positifs pour la métropole. Une réussite immobilière sur toute la ligne! MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 11
APERÇU DES MARCHÉS FINANCIERS Les actions les plus performantes (TSX Composite) et les parts de fiducies de placement immobilier (Capped REIT) ont généré de très bons rendements au cours de la dernière année, soit 14 et 32 % respectivement. Cependant, comme l indique le graphique suivant, ces rendements sont plutôt volatiles. Entre 2000 et 2009, les rendements du TSE (TSX Composite) ont fluctué entre -25 et +48 % et affiché une moyenne annuelle de 8,5 %. Pour la même période, les rendements des FPI (Capped Reit) ont fluctué entre -21 et +25 % et affiché une moyenne sur 10 ans de 10,3 % par année. Taux de rendement Sources : Banque du Canada, ICREIM / IPD Canadian Property InceX et RBC Daily Market Indicator DERNIERS RENSEIGNEMENTS Date Genre de placement Rendement Commentaire 2010-10-01 Immobilier IPD 5,60 % Rendement de -0,3 % en 2009, 3,7 % en 2008 et 16,1 % en 2007 2010-11-25 TSE, gains+div. 13,80 % Indice de 12 945,8 vs 11 636,9 12 mois auparavant plus dividende actuel de 2,55 % 2010-11-25 Oblig. Canada 10 ans 3,16 % La moyenne était 4,28 % en 2007, 3,58 % en 2008 et 3,29 % en 2009 2010-11-25 FPI, gains+rend. 30,68 % Indice de 134,61 vs 108,00 12 mois auparavant rendement anticipé de 6,04 % vs 7,39 % 12 mois auparavant Toujours entre 2000 et 2009, les rendements sur les Obligations du Canada de 10 ans ont oscillé entre 3,3 et 5,9 %, pour une moyenne de 4,5 % par année. Si les rendements sur les obligations sont beaucoup plus stables, ils offrent par contre des performances très modestes. Certains investisseurs se basent sur le taux de rendement sur obligation pour établir, en ajoutant une prime ou un écart, le taux de rendement jugé acceptable pour un prêt hypothécaire ou un placement direct. Les rendements sur obligations, à 3,2 % aujourd hui, n ont jamais été aussi bas depuis dix ans. 12 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
Ces modestes rendements peuvent inciter les investisseurs à chercher des alternatives de placement plus intéressantes telles que, par exemple, l immobilier. Les rendements sur un investissement immobilier peuvent être mesurés de différentes façons. Les évaluateurs préfèrent se baser sur les taux globaux d actualisation (TGA) et les taux de rendement interne (TRI), lesquels s appuient sur les revenus actuels ou anticipés et la valeur intrinsèque d un actif. Or, pour discerner l évolution historique des rendements dans le temps, un indice tel que l IPD (Investment Property Databank, www.ipd.com) est plus utile. Un tel indice se fera ainsi le reflet de l ensemble des propriétés composant l échantillonnage qui aura été utilisé. Dans le cas de l indice IPD, il représente surtout des propriétés détenues par des fonds de pension et autres institutions comparables. L échantillonnage comprend donc un bon nombre de propriétés de calibre supérieur, qui sont le reflet des préférences de ce type d investisseurs. L échantillonnage compte aussi des propriétés dont la valeur n est que peu affectée par les conditions du marché, en raison de montage financier dont elles ont fait l objet, tel que dans le cas de transactions où le vendeur signe un bail à long terme et reste sur les lieux à titre de locataire possédant une excellente cote de crédit. Si l indice IPD est plus volatile que les rendements sur obligations du Canada, il l est moins que ceux du TSE et des Capped REIT. De 2000 à 2009, les rendements annuels de l indice IPD canadien de toutes les propriétés ont varié entre un sommet de 18,7 % à un creux de -0,3 %, avec une moyenne de 10 ans de 10,7 % par an. Les rendements à long terme du IPD canadien ont surpassé de 620 points de base ceux des obligations et de 220 points ceux des actions. De plus, ils ont dépassé les rendements des FPI de 40 points de base en moyenne, tout en étant moins volatiles. La conjoncture aux États-Unis est toutefois très différente : l indice IPD canadien affichait un rendement global de -0,3 % au 4 e trimestre 2009, celui des États-Unis affichait -17,1 %. Au 3 e trimestre 2010, l indice IPD canadien était en territoire positif avec un rendement moyen de 5,6 % tandis que l indice américain se trouvait à 8,8 %, récupérant ainsi une partie des pertes de l année précédente. Les perspectives d investissement pour le marché de l investissement immobilier au Canada sont généralement positives. Les résultats du sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l investissement du 3 e trimestre 2010, pour huit catégories d actifs, révèlent que 41 % des investisseurs sondés anticipent des hausses de valeurs pour les prochains 12 mois, par rapport à seulement 16 % au même trimestre l an dernier. Aussi 53 % des répondants anticipent des valeurs stables (par rapport à 55 % l an dernier) et 6 % prévoient d autres baisses de valeurs au cours de la prochaine année (par rapport à 29 % au 3 e trimestre 2009 tel qu illustré par le graphique ci-dessous). Bien qu une hausse des taux d intérêt risque de mettre un bémol sur l optimisme ambiant, les perspectives demeurent somme toute positives pour le marché de l investissement immobilier au Canada. Lorsque questionnés, au 2 e trimestre, quant à l impact qu aurait une hausse de 1,0 % des taux d intérêt sur les TGA, 81 % des répondants au sondage prévoyaient une hausse de seulement 25 à 50 points de base. Perspectives d investissement Moyenne canadienne des répondants concernant les édifices de bureaux de centre-ville de catégorie AA, les centres commerciaux de niveau 1, les mégacentres, les centres commerciaux de quartier, les commerces uniques, les immeubles industriels à locataire unique et à plusieurs locataires ainsi que les immeubles multifamiliaux de banlieue MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 13
APERÇU DU MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER MONTRÉALAIS Les sondages d opinion auprès des intervenants les plus actifs sur le marché de l investissement immobilier peuvent fournir un bon aperçu de l évolution des taux de rendement à travers le temps. Sans remplacer l analyse en profondeur de vraies transactions immobilières, les sondages permettent néanmoins de cerner certaines tendances de marché à l intérieur d un contexte prédéfini : on peut ainsi les interpréter comme les résultats provenant d un test de laboratoire. L objectif premier du sondage sur les tendances du marché de l investissement d Altus InSite est d analyser les perceptions des décideurs du marché immobilier et de cerner les tendances qui influenceront ce marché. Catégories de répondants, Canada - T3 2010 Le sondage porte sur 17 genres de propriétés dans huit principaux marchés immobiliers canadiens, soit Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal, Québec et Halifax. D autres segments de marchés plus pointus peuvent, à l occasion, faire l objet d un sondage. Les 17 genres de propriétés (si on inclut les unités de fonds de placement immobilier ou «FPI») figurant au sondage Altus InSite sont représentés au 2 e tableau suivant, selon les préférences exprimées par les répondants. 14 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
Préférences par ville : vente vs achat - T3 2010 Variation depuis le dernier trimestre : amélioration aucun changement recul Parmi les grandes villes canadiennes, Montréal occupe présentement la 4 e position sur 8, avec 1,6 acheteur par vendeur. C est une bonne position, juste derrière Toronto, qui affiche 1,7 acheteur par vendeur. En fait, toutes les grandes villes canadiennes affichent un climat positif, mais Montréal, par sa taille offre une plus grande diversité de produits immobiliers, d acheteurs et de vendeurs tout en offrant des rendements élevés. Préférences par genre de propriété : vente vs achat, Montréal - T3 2010 Variation depuis le dernier trimestre : amélioration aucun changement recul MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 15
Le tableau qui précède place les divers types de propriétés par ordre de popularité en commençant à gauche par les investissements où il y a plus d acheteurs par vendeur. La droite se termine par des placements où on préfère vendre plutôt qu acheter. Dans la plupart des cas, il y a eu une amélioration de l intérêt depuis le dernier trimestre, c est-à-dire plus d acheteurs et moins de vendeurs. Tendances des taux de rendement Source : Sondages Altus InSite, Montréal, moyenne de dix types de propriétés dont bureaux centre-ville A, bureaux périphérie A, bureaux banlieue A, centre commercial régional, centre commercial communautaire, centre commercial de quartier, industriel à locataire unique, industriel à plusieurs locataires, multifamilial au centre-ville et multifamilial en banlieue Après s être stabilisé à 6,8 % au 1 er trimestre 2008 (08-04), le TGA montréalais moyen pour les dix catégories de propriété a augmenté à 6,9 % au 2 e et au 3 e trimestre 2008, pour ensuite atteindre 7,4 % au 4 e trimestre 2008 et 7,7 % pour les quatre trimestres 2009. Le 4 e trimestre 2009 marquait la fin de cette tendance à la hausse. En 2010, la tendance à la baisse revient, la moyenne des TGA s établissant à 7,5 % au 1 er trimestre 2010, à 7,4 % au 2 e trimestre et 7,2 % au trimestre suivant. Les taux de rendement interne (TRI) ont suivi une tendance semblable, passant de 9,0 % au 4 e trimestre 2009, à 8,8 % au 1 er trimestre 2010, à 8,7 % au 2 e trimestre et à 8,6 % au 3 e trimestre. 16 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
Les rendements montréalais sont comparés ci-contre à la moyenne canadienne. La comparaison repose sur la moyenne pour quatre types de propriétés dont : bureaux centre-ville classe A, centres régionaux de niveau 1, immeubles industriels à locataire unique et tours multifamiliales de banlieue. Montréal affiche un comportement similaire à la moyenne canadienne, mais avec des rendements plus élevés. Même si les tendances dégagées par le biais d un sondage aident à mieux comprendre l évolution des taux dans l ensemble, le choix d un TGA fait dans le cadre d une propriété spécifique se doit de prendre en considération plusieurs autres facteurs pertinents. Les taux d intérêt sont demeurés bas au cours de 2010. Dès 2011, les gouvernements devraient graduellement retirer ces mesures de soutien à l économie et augmenter les taux. Il est possible que ces nouvelles politiques monétaires entraînent dans leur sillon une hausse éventuelle des rendements exigés sur les investissements immobiliers. L appréciation des valeurs immobilières et l augmentation des revenus de loyers pourraient toutefois contrecarrer l impact négatif d une telle hausse. Canada vs Montréal - Taux de rendement immobilier Conclusion Un placement immobilier à Montréal s insère très bien dans le cadre d un placement immobilier national ou international diversifié. Montréal fait partie des quatre grands centres urbains les plus recherchés au Canada. Certains types de propriétés y sont présentement plus populaires que d autres, dont les centres commerciaux. Lorsqu interrogés sur cette question, les investisseurs les plus actifs dans cette ville disent s attendre à des rendements de 20 à 40 points de base (+0,2 à 0,4 %) plus élevés que la moyenne canadienne pour les meilleures propriétés. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 17
MONTRÉAL BUREAUX Par sa taille, Montréal est la 2 e métropole du Canada et son 2 e centre d affaires. En termes d espaces de bureaux, la 1 ère place revient à Toronto, dont les 1 417 immeubles de bureaux de 1 858 m² et plus renferment 15 891 790 m². Montréal compte 772 immeubles offrant 8 101 142 m². La 3 e place revient à Calgary, qui devance Vancouver à ce chapitre, avec 761 immeubles d une superficie locative de bureaux totale de 7 676 714 m². Sur le registre LEED du Conseil du bâtiment durable du Canada, il y a très peu d immeubles de bureaux verts certifiés LEED. Il n y en a que 28 à Montréal, ce qui peut créer une opportunité de développement pour répondre aux besoins des gouvernements, agences et sociétés publiques ou privées soucieux de leur empreinte écologique. Le marché des édifices de bureaux de Montréal a affronté avec succès une récession économique qui occasionne encore quelques séquelles car le marché des immeubles de bureaux prend souvent 12 à 24 mois avant de réagir aux événements économiques. C est donc l occasion de se préparer dès maintenant à rechercher les bonnes occasions. Contrairement à Calgary et Toronto, il n y a pas beaucoup de projets de construction en chantier à Montréal, ce qui réduit les risques d un surplus d inventaire. Taux d inoccupation des édifices de bureaux du Canada Source : Altus InSite, prévisions en fonction de l absorption annuelle des derniers deux et dix ans et des dates de livraison des édifices en construction Au niveau de l inoccupation, Montréal occupe une position intermédiaire avec des fluctuations cycliques moins prononcées. C est le marché le plus prévisible et un de ceux qui ont le mieux résisté à la crise économique. Le taux d inoccupation montréalais semble continuer de poursuivre une tendance lourde à la baisse. 18 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011
Paramètres de rendement et de valeur (terrain et bâtiment) MONTRÉAL, TORONTO ET CALGARY Montréal se compare avantageusement aux deux autres villes présentées en offrant des rendements plus élevés, et des prix plus abordables et plus stables. Le taux global d actualisation moyen est, au 3 e trimestre 2010, 7,0 % à Montréal, comparativement à 6,5 % à Toronto et 6,8 % à Calgary. Le taux interne de rendement moyen à la même date s élevait à 8,3 % à Montréal, 7,8 % à Toronto et 8,1 % à Calgary. La récession a mis fin à une tendance à la baisse des taux de rendement qui s était exprimée principalement entre le 4 e trimestre 2001 et le 3 e trimestre 2008. La récession a fait augmenter les taux, mais, dès le 1 er trimestre 2010, cette hausse a plafonné et a été suivie d une légère baisse. Cette dernière tendance à la baisse pourrait cependant être remise en question si les taux d intérêts augmentent. Historique - Montréal Historique - Toronto MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 19
Historique - Calgary Un édifice de bureaux de classe A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, assortiment de locataires, âge, taille, emplacement et services tandis qu un édifice de bureaux de classe B en est un de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, assortiment de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe AA compte parmi les meilleurs de la classe A. Plus particulièrement, les modèles d édifice de bureaux utilisés par le sondage Altus InSite comportent les caractéristiques suivantes : Édifice de bureaux, classe AA au centre-ville 37 000 à 84 000 m 2 Construction d excellente qualité, très bien située et moderne Taux d inoccupation de 5 %, taux annuel de roulement des locataires de 10 % Loué à des locataires de qualité, à des taux de location du marché Édifice de bureaux, classe A en banlieue 9 000 à 16 000 m 2 Construction de très bonne qualité, très bien située et moderne Taux d inoccupation de 5 %, taux annuel de roulement des locataires de 10 % Loué à des locataires de qualité, à des taux de location du marché 20 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011