Le marché des bureaux en France Bilan 2007 www.dtz.fr
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Sommaire 05 Synthèse 08 Alsace 12 Aquitaine 16 Bourgogne - Franche-Comté 22 Bretagne 26 Champagne-Ardenne 30 Languedoc-Roussillon 34 Lorraine 38 Midi-Pyrénées 42 Provence-Alpes-Côte d Azur 58 Pays de la Loire 62 Rhône-Alpes 3
Définitions de A à Z Qualité des locaux Immeuble neuf : immeuble récemment construit de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Ces bâtiments sont assujettis à la TVA en cas de vente. Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale. Immeuble rénové : Immeuble ayant été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère, sans obtention d un permis de construire. Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu il ait été loué à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Immeuble «en gris» : Immeuble pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de l opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire, des autorisations d exploiter), mais dont la construction n est lancée que lorsqu un utilisateur s est positionné sur tout ou partie du programme. Clé en main : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur. Ces opérations ne sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives sont levées (obtentions autorisations et financement ) Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte propre. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T (par exemple au 31 décembre 2005). Exclut les recherches de successeur ou les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Loyer moyen : Exprimé en euro HT- HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d acquisition HT de l actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de vacance : Exprimé en %, ratio mesurant le rapport entre l offre immédiatement disponible et le parc total de bureaux existant. 4
Synthèse Demande placée : +6% en un an L année 2007 s achève sur un bilan plutôt positif en termes de demande placée sur les 16 agglomérations analysées dans notre étude : plus d un million de m² aura été placé, soit une progression de 6% par rapport à 2006. Si quelques marchés affichent un niveau de transaction en retrait, ce phénomène s explique le plus souvent : - par une performance 2006 dopée par des compte-propre, à l image de Toulouse - par un renouvellement moins fluide de la production neuve qui a toujours la préférence des utilisateurs. Le palmarès des agglomérations régionales reste inchangé et le marché lyonnais affirme sa position de leader avec une demande placée en 2007 de l ordre de 287 000 m². Cette performance exceptionnelle s explique par la conjonction de deux phénomènes : l intégration de la précommercialisation auprès de la SCNF de 16 000 m² dans la Tour Oxygène et le nombre élevé de transactions de plus de 1 000 m². Le degré de maturité des marchés tertiaires est différent selon les agglomérations régionales considérées mais toutes affichent une ferme volonté de se positionner comme des alternatives pertinentes dans les problématiques immobilières des grands groupes nationaux ou internationaux : recherche d une taille critique de pôle tertiaire avec des immeubles labellisés Développement Durable ou Haute Qualité Environnementale, développement de nouvelles lignes de transports en commun ou d équipements structurants, etc. Se dessine dès lors un classement des villes selon leur aptitude à attirer et à rendre captifs des grands utilisateurs dont le comportement tend à s uniformiser. Ce processus est étroitement lié à la maîtrise du renouvellement de l offre neuve dans des immeubles de qualité comparable à ceux développés en Ile-de- France avec des gabarits de plus en plus importants. L année 2007 a aussi été marquée par la mise en service d une ligne ferroviaire à grande vitesse qui produit un effet polarisateur et accélérateur pour le développement tertiaire. Des exemples plus ou moins récents en France témoignent du succès des quartiers d affaires réalisés autour des gares TGV. Les exemples les plus avérés sont ceux de Lyon et de la Part Dieu, de Lille et du quartier d affaires Euralille. Ils sont de bonne augure pour les opérations en cours dans les villes récemment desservies par le TGV (Dijon, et plus récemment Reims, Nancy, Strasbourg etc..). En marge de ces grands mouvements ayant favorisé tantôt des produits développés en périphérie tantôt en centre ville, le marché des bureaux en régions reste marqué par un dynamisme des petites et moyennes surfaces, segment sur lequel les utilisateurs sont de plus en plus exigeants quant à la qualité des surfaces proposées avec une tendance toujours forte à privilégier des solutions à l acquisition. Viennent ensuite les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, avec respectivement 137 500 et 106 500 m², où les bons résultats du marché sont liés à un écoulement dynamique de l offre neuve. Toulouse et Bordeaux sont désormais amplement engagées dans la constitution d un parc tertiaire «haut de gamme» susceptible d attirer des utilisateurs et investisseurs internationaux, alors que ces deux agglomérations réfléchissent à la constitution d un véritable quartier d affaires autour des deux futures gares TGV. Rennes 76 000 m² 80 000 m² Nantes 89 900 m² 85 000 m² Reims 20 000 m² Nancy 15 000 m² 58 500 m² 34 000 m² Dijon 30 000 m² 30 000 m² Strasbourg 59 500 m² 77 300 m² Besançon 14 000 m² 18 000 m² C est encore le bon écoulement de l offre neuve (40% des transactions) qui aura permis au marché des bureaux phocéen d afficher des résultats en hausse de 15% en un an, avec plus de 90 000 m² commercialisés en 2007. Cette configuration de marché se retrouve aussi à Rennes, à Nantes, mais aussi à Strasbourg. Bordeaux 111 800 m² 106 500 m² Toulouse 170 300 m² 137 500 m² Lyon 200 000 m² 287 000 m² Nîmes Toulon 30 000 m² Nice 11 500 m² 30 400 m² 18 000 m² 14 900 m² 20 000 m² Aix-REB Marseille Sophia Antipolis 34 500 m² 28 000 m² 2006 2007 44 500 m² 78 000 m² 52 000 m² 92 000 m² 5 Source : DTZ
Synthèse Offre immédiate et future Alors qu en 2006, la progression des commercialisations avait entraîné une forte baisse des disponibilités immédiates de bureaux (-15%), l offre immédiate a connu en 2007 une évolution contraire et enregistre une hausse de 11% en un an pour représenter 875 000 m² fin 2007. Cette augmentation du stock est à relativiser car les disponibilités sont encore inférieures aux commercialisations de l année (1 106 000 m²), soit un coefficient d écoulement de l offre de l ordre de 0,8 sur l ensemble de 16 agglomérations étudiées. Le graphique ci-dessous représente la demande placée en 2007 et l offre immédiate en fin d année. Des valeurs prime en hausse Sur l ensemble des 16 agglomérations tertiaires étudiées, les loyers prime de bureaux sont soit stables soit orientés à la hausse. De façon globale, la progression des valeurs prime est de l ordre de 5% mais, sur certaines villes, elle est nettement supérieure à 10%. Les facteurs de cette progression tiennent soit au développement d une offre neuve sur des marchés où elle était jusqu à présent plutôt rare, soit d un genre nouveau d immeubles tertiaires (taille des opérations, localisation en centre ville, concepts verticaux, etc ). De nature moins cyclique que le marché francilien, le marché des bureaux en régions pourrait cependant encore enregistrer une progression de ses loyers tant sur les surfaces de seconde main de bonne qualité que sur des surfaces neuves ou très bien restructurées, ces marchés demeurant marqués par un manque de disponibilités de qualité. 350 300 250 Sur-offre Equilibre en milliers de m² 200 150 Strasbourg Bordeaux Lyon 100 Toulouse Nancy Sous-offre Marseille Aix 50 Sophia Nantes Besançon Nîmes Rennes Dijon Nice 0 Reims 50 100 150 200 250 300 350 L analyse de chacun des marchés a mis en évidence comme tendance de fond une tension sur les surfaces neuves, dont le volume apparaît insuffisant pour répondre aux besoins grandissants des entreprises. L ajustement des rythmes de production des immeubles neufs est un exercice difficile en soi et sur les marchés régionaux, l étroitesse de l offre combinée à un nombre croissant de grandes transactions a créé, selon les marchés, des situations temporaires de pénurie de surfaces neuves. Ainsi, à Marseille et Lyon, le faible nombre ou l absence de livraisons d immeubles neufs en 2008 sur les quartiers d affaires traditionnels constitue une opportunité inédite pour des secteurs plus émergents d affirmer leur vocation tertiaire. 2006 2007 Rennes 150 170 Nantes 165 170 Bordeaux 150 160 Toulouse 140 150 Nîmes 150 145 Reims 165 170 Dijon 145 145 Marseille 200 210 Nancy 160 160 Lyon 210 250 Toulon 176 175 Aix-REB 145 160 Strasbourg 135 135 Nice 200 200 190 200 Besançon Sophia Antipolis 185 195 Source : DTZ 6
Synthèse Investissement en régions : contexte général Avec 5,5 milliards d euros investis en 2007, le marché de l investissement en régions enregistre à nouveau une excellente performance. Ce marché attire des investisseurs qui, confrontés en Ile-de-France à un manque d offre et une concurrence très vive, reportent de plus en plus leurs intentions d investir sur les actifs en régions. Cet engouement pour les marchés régionaux est également encouragé par des taux de rendement certes baissiers mais encore attractifs. Un nombre croissant de fonds d investissement développent désormais une stratégie de pénétration du marché français directement à partir des marchés régionaux. Le marché de l investissement en régions pourrait s accélérer avec l entrée en fonction des OPCI* qui, à l image de leurs aînées les SCPI**, devraient être actifs sur les agglomérations de province. Investissement bureaux en Régions* 2006 2007 Total 1 100 1 800 Dont 1ère main 534 1 071 Dont VEFA 315 760 Dont Blanc 270 462 *en millions d euros Investissement en bureaux : près de 2 milliards Les acquisitions d actifs tertiaires en régions, qui avaient enregistré un recul au cours de l année 2006, semblent de nouveau intéresser les investisseurs. Avec près d 1,8 milliard d euros, ils représentent un tiers des engagements. Les ventes de bureaux en régions ont largement été animées par des cessions de portefeuilles qu ils soient composés d actifs de seconde main («Celsius» acquis par INVISTA auprès d AERIUM) ou d immeubles neufs construits ou en projet (portefeuille GROUPE LAZARD, l un à GENERALI LEND LEASE pour 80 millions d euros et l autre à ROCKSPRING pour 50 millions d euros). En 2007, les acquisitions auront aussi porté sur des actifs de première main ou en projet dont le nombre augmente de façon régulière pour accompagner l appétit grandissant des investisseurs (fonds d investissement ou OPCI) : «Anthémis», «Tour Oxygène» ou encore «Docksite» à Lyon, «Galaxia» à Toulouse, la seconde tranche de «Bordeaux Plaza» acquise par COMMERZBANK. Ainsi, plus d un milliard d euros aura été engagé sur des immeubles de bureaux de première main, dont près de 500 millions sur des opérations en VEFA, soit deux fois plus qu en 2006. Taux prime : la fin de la compression? La compression des taux de rendement prime déjà mise en évidence en 2005 et 2006 s est poursuivie en 2007 mais sur un rythme plus lent. A partir de mi-2007, les premières conséquences des difficultés de financement des acquisitions ont stoppé ce mouvement, qui pourrait s inverser sur le premier semestre 2008. Si le marché des bureaux en régions présente toujours de bons fondamentaux, une attention toute particulière est désormais portée à un «pricing» raisonnable des actifs. Une correction à la baisse des valeurs vénales est attendue pour des actifs non prime. Sur les 15 agglomérations étudiées, les taux de rendement pour des actifs tertiaires prime s échelonnaient fin 2007 entre : - 5,6% à Lyon, - 6% à Marseille, - 6,5% à Toulouse, Bordeaux, Nancy et Strasbourg, - de 7,2 à 7,5% à Nice, Sophia-Antipolis, Toulon, Nantes, Rennes, Reims, Dijon. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en France Evolution des investissements en régions Evolution des taux de rendement prime bureaux 35 30 27 30 7 6 Hors portefeuilles Portefeuilles 6 5,5 10 9 2006 2007 en milliards d euros 25 20 15 10 5 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 en milliards d euros 5 4 3 2 1 0 ** dont externalisations ACCOR (436 millions d ) INTERCONTINENTAL (634 millions d ) ** 2003 2004 2005 2006 2007 en % 8 7 6 5 Rennes Nantes Bordeaux Toulouse Nimes Mars eille Toulon Sophia Nice Lyon Dijon Besançon S trasbourg Nancy Reims 7 Source : DTZ
Languedoc-Roussillon - Nîmes Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs 2006 2007 Evolution Demande placée 30 000 m² 30 400 m² Offre immédiate 22 000 m² 19 000 m² Taux de rendement prime 9,2 % 8,5 % Nîmes Métropole, agglomération de 220 000 habitants, se donne aujourd hui les moyens de se positionner significativement sur l axe Lyon-Marseille- Barcelone. Pour atteindre ses objectifs, la Métropole développe ses parcs tertiaires (14 Hectares) en proposant des immeubles aux nouveaux standards exigés par les utilisateurs : les acteurs de la Biotechnologie, de la Santé, des Nouvelles Technologies de l Information et de la Communication. Un développement urbanistique qualitatif avec des réalisations architecturales contemporaines s opère, tout en gardant un niveau de loyer très attractif. Le marché des bureaux se caractérise par la poursuite d une hausse des commercialisations en privilégiant les programmes neufs mieux adaptés aux utilisateurs finaux. Le marché de bureaux «centre-ville» reste dynamique pour des utilisateurs plus traditionnels. Nîmes tire avantage d une situation géographique au carrefour Lyon-Marseille- Barcelone et poursuit son essor. Même si la demande placée est globalement restée stable, le marché des bureaux nîmois se caractérise par une hausse de ses commercialisations, et plus particulièrement cette année sur des surfaces de première main. La progression des loyers cette année a marqué une pause mais pourrait reprendre avec la livraison des produits neufs attendus pour 2008. La production neuve de l agglomération de Nîmes se poursuit, en périphérie essentiellement; elle est encore limitée en 2008 mais pourrait avoisiner 20 000 m² en 2009 et 2010. L arrivée de promoteurs nationaux sur la région témoigne de l intérêt locatif du marché nîmois et de son potentiel. Données Macro Economiques Population Nîmes Gard Population active Nîmes Gard Entreprises de plus de 100 salariés Nîmes Gard 143 000 678 000 Source INSEE (2005) 56 615 266 114 Source INSEE (1999) 44 110 Source CCI (2007) Taux de taxe professionnelle Nîmes Métropôle 23,51% Département 11,47% Région 4,15% Source mairie (2007) Taux de taxe foncier bâti Nîmes Métropôle 31,05% Département 13,82% Région 4,70% Source mairie (2007) Mélanie PIMORT Georges CASSOU Parc George Besse - Arche Botti 2 115 allée Norbert Wiener 30 900 Nîmes Tél : +33 (0)4 66 67 01 02 Fax : +33 (0)4 66 67 01 04 E-mail : dtz.nimes@dtz.com Source : DTZ 30
Languedoc-Roussillon - Nîmes Demande placée 2006 2007 Evolution 30 000 m² 30 400 m² Depuis 2002, les commercialisations sur le marché de Nîmes sont en progression, même si cette année, elles ont marqué une pause. En effet 30 400 m² ont été placés en 2007, soit 400 m² de plus que l année précédente. Le marché nîmois est habituellement dominé par les transactions de seconde main, cependant en 2007 cette tendance s est inversée, et près de 60% des commercialisations se sont réalisées sur des surfaces de première main. Ce changement de comportement des utilisateurs peut s expliquer par un accroissement de la production neuve cette année et donc de l offre. La commercialisation de l immeuble «Arche Bötti 2» se poursuit sur la ZAC Georges Besse : après DTZ, le CNASEA (Centre National Aménagement Structure Exploitation Agricole) a pris à bail 1 200 m² de bureaux neufs à 145 /m²/an. Evolution de la demande placée 35 Neuf ou restructuré Seconde main 30 en milliers de m² 25 12 900 20 15 10 17 500 5 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Transactions significatives - Année 2007 Preneur Adresse Surface Valeur Etat CNASEA Arche Bötti 2 - Périphérie de Nîmes 1 200 m² 145 Neuf GR0UPE ARCADE Forum - Périphérie de Nîmes 400 m² 100 Ancien SERENA Atria - Centre Ville de Nîmes 400 m² 100 Ancien AGF Nemoscan - Périphérie de Nîmes 400 m² 135 Neuf CGA Arche Bötti - Périphérie de Nîmes 400 m² NC Neuf DTZ NIMES Arche Bötti 2 - Périphérie de Nîmes 400 m² 145 Neuf Kalinka Valeurs locatives Loyer prime 2006 2007 Evol. Nîmes 150 145 Les valeurs locatives de première main ont peu évolué d une année sur l autre, se positionnant toujours autour de 145-150 /m²/an. Evolution du loyer moyen selon l état des locaux 200 Neuf Récent Ancien La même tendance est observée sur les locaux de seconde main, où les prix oscillent entre 130 /m²/an pour des surfaces récentes à 115 /m²/an pour ceux en état d usage. en /m²/an/ht/hc 150 100 145 130 115 50 2002 2003 2004 2005 2006 2007 31 Source : DTZ
Languedoc-Roussillon - Nîmes Offre Offre immédiate 2006 2007 Evolution 22 000 m² 19 000 m² Pour la première fois depuis 2003, le stock vacant de l agglomération de Nîmes est en baisse (-13%) et représente 19 000 m² à fin 2007. Les commercialisations de seconde main ont sensiblement réduit les disponibilités, de 15 500 m² fin 2006, à 9 000 m² fin 2007. Le stock de bureaux anciens peine toujours à se commercialiser, les prestations proposées devenues obsolètes ne correspondent plus aux attentes des utilisateurs. La désaffection des utilisateurs pour le centre ville de Nîmes ne se dément pas en raison de problèmes d accessibilité. Des chantiers d aménagement sont en cours mais ils sont actuellement retardés par des fouilles archéologiques. Les disponibilités de bureaux neufs sont en hausse (10 000 m² vacants), mais restent en-dessous de la demande placée (15 000 m² en moyenne par an depuis 2006). Evolution de l offre immédiate en milliers de m² 30 Neuf ou restructuré Ancien 25 20 15 9 000 10 5 10 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Production neuve Projets significatifs Opération Secteur Promoteur NIMAXIS 7 COLLINES AXIOME MAS DE VILLE KALINKA TRIANGLE DE LA GARE NOVEO PHASE D EXTENSION CONSEIL GENERAL Périphérie Ouest de Nîmes Périphérie de Nîmes Périphérie de Nîmes Périphérie de Nîmes Périphérie Ouest de Nîmes Centre ville de Nîmes Périphérie de Nîmes Parc Georges Besse 2 - Nîmes Centre ville de Nîmes INVESTISSEUR PRIVE INVESTISSEUR PRIVE Livraison au plus tôt Surface 2008 1 100 m² 2008 3 000 m² TISSOT 2008/2009 7 500 m² BAMA 2008/2009 6 000 m² HAYAT 2008/2009 4 500 m² CFA 2009/2010 2 600 m² BAMA 2009/2010 3 500 m² SENIM 2009/2012 25 000 m² NATIONAL 2010/2012 30 000 m² Triangle de la Gare Face à une demande toujours plus forte des utilisateurs pour les produits de première main, la construction de bureaux neufs s intensifie sur l agglomération nîmoise. Plusieurs opérations sont d ores et déjà programmées, ainsi 2008 pourrait voir la livraison des 1 100 m² de «Nimaxis», ainsi que celle des «7 collines» (3 000 m²). Source : DTZ De manière générale, les futurs développement de bureaux s effectuent quasi exclusivement en périphérie de Nîmes, à l exception de l opération du «Triangle de la Gare» (2 600 m²). De manière générale, les futurs développement de bureaux s effectuent quasi exclusivement en périphérie de Nîmes, à l exception de l opération du «Triangle de la Gare» (2 600 m²). 32 Comme de nombreuses métropole régionales, le renouvellement de l offre s opère via la construction d immeubles à usages mixte, ainsi le «Triangle de la Gare» mêlera à la fois bureaux, commerces et logements. Enfin, le renouvellement du parc de bureau du centre ville ne pourra s opérer qu au travers de projets de restructuration, pour le moment pas à l ordre du jour.
Languedoc-Roussillon - Nîmes Investissement Avec plus de 11 millions d euros investis, le marché de Nîmes s est concentré majoritairement sur des actifs bureaux. La transaction la plus importante sur ce secteur concerne l acquisition par ALPHA PYRENEES TRUST de «Mas Carbonnel», un ensemble immobilier de bureaux et commerces de 3 100 m² pour un montant supérieur à 6 millions d euros. Les 2 900 m² de bureaux sont occupés par le CONSEIL GENERAL DU GARD et les 200 m² de commerce par FRANCE TELECOM. Taux de rendement prime Le taux de rendement prime poursuit sa baisse amorcée depuis 2004, s établissant à 8,5% en 2007. Il reste très attractif et pourrait encore baisser à la faveur de la cession d opérations tertiaires en VEFA. Répartition des engagements par type d actif en 2007 11% Bureaux Locaux d'activités 89% Evolution du taux de rendement prime 12 10 8,5 en % 8 6 4 2003 2004 2005 2006 2007 33 Source : DTZ
Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com +33 (0)1 49 64 64 46 emilie.bonnet@dtz.com Manuela Moura +33 (0)1 49 64 64 07 manuela.moura@dtz.com Chargée d études3 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Chargée d études DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - Etudes Avec plus de 11 000 collaborateurs opérant dans 140 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Email : dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)1 49 64 49 64 www.dtz.fr