SCI : démembrement d un local existant Monsieur et Madame CELAIR Etude réalisée le 20/09/2012, par Martial ASNAR FVI Tour Polygone 265, avenue des Etats du Languedoc 34000 MONTPELLIER Tél : 04.67.22.12.23 - Fax : 04.67.20.24.54 E-Mail : contact@fvi.fr Données chiffrées au 01/09/2012
SIMULATION SCI Paramètres de l'étude Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Résultat fiscal pour la société d'exploitation Trésorerie pour la société d'exploitation Cession de l'immeuble au terme
SIMULATION SCI > Paramètres de l'étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l'étude : Location du local Type de simulation : Acquisition par la SCI en pleine propriété Durée de l'étude : 15 ans Date d'acquisition : 01/01/2011 Date d'exploitation : 01/01/2011 Valeur des parts : 1 000 euros Taux de détention de parts : 100.00 % Valeur de l'immeuble : 500 000 euros Durée d'amortissement de l'immeuble : 30 ans, soit 16 667 euros Flux prévisionnels relatif à l'acquisition Compte tenu d'un taux d'évolution de 2.00 % Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire 2011 48 000 2012 48 960 2013 49 939 2014 50 938 2015 51 957 2016 52 996 2017 54 056 2018 55 137 2019 56 240 2020 57 364 2021 58 512 2022 59 682 2023 60 876 2024 62 093 2025 63 335 2026 830 085
SIMULATION SCI > Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Revenus Déficits Déficits Déficits Revenus Déficits Déficits Déficits fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers sur global à imputer sur global à imputer 2011 48 000 2012 48 960 2013 49 939 2014 50 938 2015 51 957 2016 52 996 2017 54 056 2018 55 137 2019 56 240 2020 57 364 2021 58 512 2022 59 682 2023 60 876 2024 62 093 2025 63 335 2026 830 085 Remarques : Les déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers. Les déficits fonciers imputables sur le revenu global sont déductibles de l'ensemble des revenus du contribuable. Les déficits fonciers à imputer sont reportables pendant une durée maximale de 10 années. Au-delà de cette période, la portion du déficit non imputée est perdue.
SIMULATION SCI > Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Nb Revenu TMI Prélèv. Impôt Revenu TMI Prélèv. Impôt Economie part net sociaux. total net sociaux. total ou imposable imposable supplément 2011 41.00 48 000 41.00 7 440 27 120-27 120 2012 41.00 46 176 41.00 7 589 26 521-26 521 2013 41.00 47 099 41.00 7 741 27 051-27 051 2014 41.00 48 042 41.00 7 895 27 592-27 592 2015 41.00 49 003 41.00 8 053 28 144-28 144 2016 41.00 49 982 41.00 8 214 28 707-28 707 2017 41.00 50 982 41.00 8 379 29 281-29 281 2018 41.00 52 002 41.00 8 546 29 867-29 867 2019 41.00 53 042 41.00 8 717 30 464-30 464 2020 41.00 54 102 41.00 8 891 31 073-31 073 2021 41.00 55 185 41.00 9 069 31 695-31 695 2022 41.00 56 288 41.00 9 251 32 329-32 329 2023 41.00 57 414 41.00 9 436 32 976-32 976 2024 41.00 58 562 41.00 9 624 33 635-33 635 2025 41.00 59 734 41.00 9 817 34 308-34 308 2026 41.00-3 673 41.00-1 506 1 506 781 940 128 662 449 257-449 257 Remarques : Ce tableau détermine l'impact de l'opération sur le plan fiscal, en affichant les catégories modifiées (revenu net imposable, réduction d'impôt, et prélèvements sociaux). Pour mémoire : - Le revenu net imposable correspond à la somme de tous les revenus déclarés auxquels sont déduits les abattements et les déductions de revenus (pensions alimentaires,...). Il permet de calculer l'impôt au barème. - TMI, signifie tranche marginale d'imposition. Celle-ci est déterminée en fonction du revenu net imposable et du nombre de parts du foyer fiscal. - Les réductions d'impôt sont les sommes déduites de l'impôt au barème. Si le total des réductions est supérieur à l'impôt au barème + les impôts forfaitaires, le supplément n'est pas remboursé. - Les prélèvements sociaux incluent la CSG (déductible + non déductible), la CRDS, les contributions additionnelles, et le RSA. - Le revenu net imposable de l'année N tient compte de la CSG déductible de l'année N-1.
SIMULATION SCI > Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d'emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d'impôt 2011 48 000-27 120 20 880 2012 48 960-26 521 22 439 2013 49 939-27 051 22 888 2014 50 938-27 592 23 346 2015 51 957-28 144 23 812 2016 52 996-28 707 24 289 2017 54 056-29 281 24 774 2018 55 137-29 867 25 270 2019 56 240-30 464 25 775 2020 57 364-31 073 26 291 2021 58 512-31 695 26 817 2022 59 682-32 329 27 353 2023 60 876-32 976 27 900 2024 62 093-33 635 28 458 2025 63 335-34 308 29 027 2026 1 506 1 506 830 085-449 257 380 825 Evolution du flux de trésorerie
SIMULATION SCI > Résultat fiscal pour la société d'exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l'emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d'impôt 2011-48 000-48 000 16 000 2012-48 960-48 960 16 320 2013-49 939-49 939 16 646 2014-50 938-50 938 16 979 2015-51 957-51 957 17 319 2016-52 996-52 996 17 665 2017-54 056-54 056 18 019 2018-55 137-55 137 18 379 2019-56 240-56 240 18 747 2020-57 364-57 364 19 121 2021-58 512-58 512 19 504 2022-59 682-59 682 19 894 2023-60 876-60 876 20 292 2024-62 093-62 093 20 698 2025-63 335-63 335 21 112 2026-830 085-830 085 276 695
SIMULATION SCI > Trésorerie pour la société d'exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d'exploitation d'impôt 2011-48 000 16 000-32 000 2012-48 960 16 320-32 640 2013-49 939 16 646-33 293 2014-50 938 16 979-33 959 2015-51 957 17 319-34 638 2016-52 996 17 665-35 331 2017-54 056 18 019-36 037 2018-55 137 18 379-36 758 2019-56 240 18 747-37 493 2020-57 364 19 121-38 243 2021-58 512 19 504-39 008 2022-59 682 19 894-39 788 2023-60 876 20 292-40 584 2024-62 093 20 698-41 395 2025-63 335 21 112-42 223 2026-830 085 276 695-553 390
SIMULATION SCI > Cession de l'immeuble au terme Valeur de cession : 672 934 Valeur d'acquisition : 500 000 Frais d'acquisition : 37 500 Travaux forfaitaires (15%) : 75 000 Plus value : 60 434 Quote part de plus value taxable : 60 434 Taux abattement pour durée de détention : 20 % Base taxable : 48 347 Impôt : 16 680 Produit de cession net : 656 254
SIMULATION SCI Paramètres de l'étude Détail de l'évaluation de l'usufruit économique Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Paramètre de l'acquisition Résultat fiscal pour la société d'exploitation Trésorerie pour la société d'exploitation Cession de l'immeuble au terme
SIMULATION SCI > Paramètres de l'étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l'étude : Cession de l'usufruit de l'immeuble Type de simulation : Acquisition de l'usufruit temporaire du bâtiment Durée de l'étude : 15 ans Date d'acquisition : 01/01/2011 Date d'exploitation : 01/01/2011 Valeur des parts : 1 000 euros Taux de détention de parts : 100.00 % Valeur de l'immeuble : 500 000 euros Durée d'amortissement de l'immeuble : 30 ans, soit 16 667 euros Valeur de la nue propriété : 126 419 euros Valeur usufruit temporaire du bâtiment : 373 581 euros Durée du démembrement : 15 ans Flux prévisionnels relatif à l'acquisition Compte tenu d'un taux d'évolution de 2.00 % Année Valeur locative Charges usufructuaires Charges nue propriété 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
SIMULATION SCI > Détail de l'évaluation de l'usufruit économique L'usufruit économique de l'immeuble est déterminé par la Valeur Nette Actualisée (VAN) des flux annuels de trésorerie "théoriquement" générés par la location de l'immeuble. On a exclu l'indexation de la valeur locative pour le calcul de l'usufruit temporaire du bâtiment. Taux d'actualisation : 9.60% Année Valeur Charges Trésorerie Taux Valeur locative usufructuaire nette d'actualisation actualisée 2011 48 000 48 000 9.60% 43 796 2012 48 000 48 000 20.12% 39 960 2013 48 000 48 000 31.65% 36 459 2014 48 000 48 000 44.29% 33 266 2015 48 000 48 000 58.14% 30 352 2016 48 000 48 000 73.33% 27 694 2017 48 000 48 000 89.97% 25 268 2018 48 000 48 000 108.20% 23 055 2019 48 000 48 000 128.19% 21 035 2020 48 000 48 000 150.10% 19 193 2021 48 000 48 000 174.10% 17 512 2022 48 000 48 000 200.42% 15 978 2023 48 000 48 000 229.26% 14 578 2024 48 000 48 000 260.87% 13 301 2025 48 000 48 000 295.51% 12 136 Montant total : 373 581
SIMULATION SCI > Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Revenus Déficits Déficits Déficits Revenus Déficits Déficits Déficits fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers sur global à imputer sur global à imputer 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Remarques : Les déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers. Les déficits fonciers imputables sur le revenu global sont déductibles de l'ensemble des revenus du contribuable. Les déficits fonciers à imputer sont reportables pendant une durée maximale de 10 années. Au-delà de cette période, la portion du déficit non imputée est perdue.
SIMULATION SCI > Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Nb Revenu TMI Prélèv. Impôt Revenu TMI Prélèv. Impôt Economie part net sociaux. total net sociaux. total ou imposable imposable supplément 2011 41.00 41.00 2012 41.00 41.00 2013 41.00 41.00 2014 41.00 41.00 2015 41.00 41.00 2016 41.00 41.00 2017 41.00 41.00 2018 41.00 41.00 2019 41.00 41.00 2020 41.00 41.00 2021 41.00 41.00 2022 41.00 41.00 2023 41.00 41.00 2024 41.00 41.00 2025 41.00 41.00 2026 41.00 41.00 Remarques : Ce tableau détermine l'impact de l'opération sur le plan fiscal, en affichant les catégories modifiées (revenu net imposable, réduction d'impôt, et prélèvements sociaux). Pour mémoire : - Le revenu net imposable correspond à la somme de tous les revenus déclarés auxquels sont déduits les abattements et les déductions de revenus (pensions alimentaires,...). Il permet de calculer l'impôt au barème. - TMI, signifie tranche marginale d'imposition. Celle-ci est déterminée en fonction du revenu net imposable et du nombre de parts du foyer fiscal. - Les réductions d'impôt sont les sommes déduites de l'impôt au barème. Si le total des réductions est supérieur à l'impôt au barème + les impôts forfaitaires, le supplément n'est pas remboursé. - Les prélèvements sociaux incluent la CSG (déductible + non déductible), la CRDS, les contributions additionnelles, et le RSA. - Le revenu net imposable de l'année N tient compte de la CSG déductible de l'année N-1.
SIMULATION SCI > Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d'emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d'impôt 2011 373 581 373 581 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 373 581 373 581 Evolution du flux de trésorerie
SIMULATION SCI > Paramètre de l'acquisition par la société d'exploitation Acquisition établie sur les bases suivantes : Type de constitution : Acquisition de l'usufruit temporaire du bâtiment Durée d'acquisition de l'usufruit : 15 ans Valeur de la nue propriété : 126 419 euros Valeur de l'usufruit temporaire : 373 581 Droits d'enregistrement de l'usufruitier : 11 707 Frais d'acquisition de l'usufruitier : 0 Financement par la société d'exploitation Un emprunt amortissable d'un montant de 373 581 est souscrit le 01/01/2011, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.50 %. Tableau d'amortissement de l'emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû 2011 15 106 16 330 357 251 2012 15 696 18 599 338 652 2013 14 841 19 453 319 199 2014 13 948 20 347 298 852 2015 13 013 21 281 277 571 2016 12 035 22 259 255 312 2017 11 013 23 282 232 030 2018 9 943 24 351 207 679 2019 8 824 25 470 182 209 2020 7 654 26 640 155 569 2021 6 431 27 864 127 705 2022 5 150 29 144 98 561 2023 3 812 30 483 68 078 2024 2 411 31 883 36 195 2025 947 33 348 2 847 2026 11 2 847 140 835
SIMULATION SCI > Résultat fiscal pour la société d'exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l'emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d'impôt 2011-11 707-24 905-15 106-51 719 17 240 2012-24 905-15 696-40 601 13 534 2013-24 905-14 841-39 747 13 249 2014-24 905-13 948-38 853 12 951 2015-24 905-13 013-37 918 12 639 2016-24 905-12 035-36 941 12 314 2017-24 905-11 013-35 918 11 973 2018-24 905-9 943-34 849 11 616 2019-24 905-8 824-33 730 11 243 2020-24 905-7 654-32 560 10 853 2021-24 905-6 431-31 336 10 445 2022-24 905-5 150-30 056 10 019 2023-24 905-3 812-28 717 9 572 2024-24 905-2 411-27 317 9 106 2025-24 905-947 -25 852 8 617 2026-11 -11 4-11 707-373 575-140 835-526 125 175 375
SIMULATION SCI > Trésorerie pour la société d'exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d'exploitation d'impôt 2011-11 707-31 437 17 240-25 904 2012-34 294 13 534-20 761 2013-34 294 13 249-21 046 2014-34 294 12 951-21 343 2015-34 294 12 639-21 655 2016-34 294 12 314-21 981 2017-34 294 11 973-22 322 2018-34 294 11 616-22 678 2019-34 294 11 243-23 051 2020-34 294 10 853-23 441 2021-34 294 10 445-23 849 2022-34 294 10 019-24 276 2023-34 294 9 572-24 722 2024-34 294 9 106-25 189 2025-34 294 8 617-25 677 2026-2 858 4-2 854-11 707-514 411 175 375-350 749
SIMULATION SCI > Cession de l'immeuble au terme Valeur de cession : 672 934 Valeur d'acquisition : 500 000 Frais d'acquisition : 37 500 Travaux forfaitaires (15%) : 75 000 Plus value : 60 434 Quote part de plus value taxable : 60 434 Taux abattement pour durée de détention : 20 % Base taxable : 48 347 Impôt : 16 680 Produit de cession net : 656 254
SIMULATION ASSURANCE-VIE Versements et retraits libres
SIMULATION ASSURANCE-VIE > Versements et retraits libres Simulation établie sur les bases suivantes pour un contrat libellé en euros : Désignation de l'étude : Réinvest. usufruit immeuble Durée de la simulation : 15 ans Type de fiscalité : Imposition au prélèvement libératoire Années Age Versements Frais Rendement Rendement Retraits Retraits Epargne % annuel annuel net bruts nets en compte % % 2012 67 373 581 3.00 3.50 2.96 20 880 20 880 351 593 2013 68 3.50 2.96 22 439 22 439 338 889 2014 69 3.50 2.96 23 097 22 888 325 132 2015 70 3.50 2.96 23 781 23 346 310 263 2016 71 3.50 2.96 24 070 23 812 294 657 2017 72 3.50 2.96 24 638 24 289 278 005 2018 73 3.50 2.96 25 215 24 774 260 266 2019 74 3.50 2.96 25 805 25 270 241 395 2020 75 3.50 2.96 25 782 25 775 221 990 2021 76 3.50 2.96 26 338 26 291 201 438 2022 77 3.50 2.96 26 904 26 817 179 696 2023 78 3.50 2.96 27 481 27 353 156 717 2024 79 3.50 2.96 28 069 27 900 132 453 2025 80 3.50 2.96 28 669 28 458 106 853 2026 81 3.50 2.96 29 283 29 030 79 864 373 581 382 451 379 322 Le taux de rentabilité interne est de 2.57 %. En cas de retrait total au terme de l'étude, le montant net d'impôt serait de : 78 649 euros. Le taux de rentabilité interne serait alors de 2.54 %.